2151/03.0TBEVR-B.E1 - Tribunal da Relação de Évora

1- O incidente previsto no artigo 58º do RAU traduz-se numa acção autónoma da de despejo, apesar de enxertada, com causa de pedir e pedido próprio.

2- O requerente senhorio terá de alegar que na pendência da acção de despejo se venceram rendas, pedindo que o arrendado seja imediatamente despejado.

Proc. nº 2151/03.0TBEVR-B.E1

ACÓRDÃO

Acordam os Juízes que compõem a Secção Cível do Tribunal da Relação de Évora:

No Tribunal Judicial da Comarca de Évora, Instância Local, Secção Cível, Juiz 1, corre termos o Processo nº 2151/03.0TBEVR-B que (…) e (…) moveram a (…) e a (…), foi proferido o seguinte despacho:

“Os Réus foram regularmente notificados do requerimento apresentado pelos Autores a fls. 726 a 731, para, em dez dias, procederem ao pagamento ou depósito das rendas, encargos ou despesas, vencidos na pendência da presente acção e ainda da importância da indemnização devida, juntando a respectiva prova aos autos.

Na sequência, os Réus deduziram oposição e apresentam requerimento para concessão de apoio judiciário na Segurança Social - cfr. requerimento, refs 1040911, de 27.11.2013.

Apreciando.

O presente incidente consubstancia um meio simples e expedito, que visa impedir que o inquilino deixe acumular as rendas que se vencem, na pendência da acção, forçando-o ao seu pagamento.

Deste modo, como é consabido, não permite ao arrendatário a alegação de todos e quaisquer meios de defesa, nomeadamente os que poderiam ser colocados na acção de despejo, sob pena de se estar a contrariar os fins preventivos e coactivos próprios do incidente, tornando o processamento deste tão moroso quanto o da acção. Estão, assim, em princípio, vedados outros meios de defesa, que não seja a prova, nos autos, do pagamento ou do depósito das rendas em falta.

Revertendo ao caso dos autos, o Réu alegou para o não pagamento da renda devida a não realização pelos Autores de obras no locado, necessárias ao restabelecimento das condições do mesmo. O mesmo é afirmar que contrapôs o incumprimento da obrigação dos Autores de, enquanto senhorios, lhe assegurarem o gozo do locado.

Ora, se na acção se questiona a obrigação dos Réus de pagar as rendas devidas e o consequente fundamento do despejo peticionado, não faz qualquer sentido decretar o despejo imediato por ausência de prova do pagamento das rendas na pendência da acção, porquanto a invocada causa justificativa do não pagamento das rendas aplica-se a todas e quaisquer rendas vencidas após alegada colocação dos Autores em situação de incumprimento das suas obrigações contratuais, ou seja, às rendas vencidas antes da propositura da acção e às rendas vencidas na pendência desta.

Por outro lado, não seria entendível o decretamento do despejo imediato com o fundamento da falta de pagamento das rendas, em sede de incidente da acção, quando tal poderia vir a ser contrariado pelo desfecho final desta.

Assim sendo, entendemos que o incidente de despejo imediato não pode ser suscitado nas acções de despejo, cujo fundamento, como sucede no caso concreto, é a falta de pagamento das respectivas rendas.

Face a todo o exposto, indefere-se o despejo imediato requerido pelos Autores.”

Os ora autores, inconformados vieram recorrer apresentando as seguintes conclusões de recurso:

A) A douta decisão recorrida indeferiu o presente incidente de despejo imediato por falta de pagamento de rendas vencidas na pendência da acção da decidir, por o mesmo não poder ser suscitado nas acções de despejo, cujo fundamento, como sucede no caso concreto, é a falta de pagamento das respectivas rendas.

B) Tal decisão não tem qualquer apoio nem na letra, nem no espírito da Lei e viola o disposto nos n° 3 a 5 do art. 14° da Lei 6/2006 (NRAU), além de atentar contra o princípio da igualdade, constitucionalmente consagrado.

C) O incidente de despejo imediato por falta de pagamento de rendas vencidas na pendência da acção da decidir é a "única forma de evitar que alguém possa, gratuitamente, desfrutar de imóveis, durante o longo período que pode levar à conclusão de um despejo e numa situação que já não seria reparada por nenhuma condenação em indemnização ou em rendas vencidas, sempre que o despejado não tivesse bens bastantes". Está por isso previsto e é particularmente justificado nas acções de despejo cujo fundamento é a anterior falta de pagamento da renda.

D) Em resposta à notificação recebida e para justificar o não pagamento das rendas vencidas na pendência da acção, em sua defesa, os RR. vieram alegar a não realização pelos Autores de obras no locado, necessárias ao restabelecimento das condições do mesmo. Não colhe portanto o entendimento expresso na douta decisão recorrida que este incidente não permite ao arrendatário a alegação de meios de defesa que não seja a prova, nos autos, do pagamento ou do depósito das rendas em falta.

E) Na acção de despejo, os RR. nunca reconheceram qualquer falta de pagamento da rendas peticionadas, antes a impugnaram e consequentemente nunca invocaram qualquer relação entre a necessidade de obras, que reclamaram em pedido reconvencional, e a alegada falta de pagamento das rendas. Só agora e só relativamente às rendas vencidas na pendência da acção e não pagas é que os RR. vieram tentar justificar o não pagamento da renda com a falta de realização de obras pelos senhorios.

F) Em todo o caso, sendo contrato de arrendamento é sinalagmático, a obrigação de realização de obras pelos senhorios tem de ser aferida de harmonia com o princípio da equivalência das atribuições patrimoniais, de que há manifestação no art. 237.° do CC de consagrar um princípio geral de direito. Deveria designadamente atender-se à relação entre o custo das obras pretendidas e a renda paga pelo arrendatário, dado que, não sendo assim, se estaria a violar o mais elementar princípio de justiça e a proibição do abuso do direito (art. 334.° do CC) - cfr. Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 11/12/2012 e toda a doutrina nele citada in http://www.dgsi.pt/jstj.nsf/954fOce6ad9dd8b980256b5f003 fa814/f3ab9f1 fa5f183cd80257b2800504 ea7?

G) Considerando que os RR. sustentam que o valor da renda do locado é actualmente de €77,75 mensais e que o valor das obras reclamadas pelos RR orçavam segundo os próprios, há cerca de 10 anos, na importância de €15.000,00, acrescidos de IVA (isto é €18.450,00), o que corresponderia a mais de 237 meses de rendas, isto é a quase 20 anos de rendas, a douta decisão recorrida deveria ter considerado improcedentes os fundamentos invocados pelo RR. para justificar o não pagamento da renda durante a pendência da acção.

H) Ao não decretar o despejo imediato por falta de pagamento das rendas vencidas na pendência da acção, a douta decisão recorrida violou assim o já citado art. 14° da Lei n° 6/2006.

I) Deve por isso aquela decisão ser revogada e substituída por outra que ordene tal despejo.

Foram dispensados os vistos ao abrigo do art. 657º, nº 4, do Código de Processo Civil.

Cumpre apreciar e decidir:

De acordo com a jurisprudência pacífica do Supremo Tribunal de Justiça (cfr. a título de exemplo os Acórdãos do S.T.J. de 2/12/82, BMJ nº 322, pág. 315; de 15/3/2005, Proc. nº 04B3876; de 11/10/2005, Proc. nº 05B179; de 25-5-2010, Proc. nº 8254/09.0T2SNT.L1.S1; e de 30-6-11, Proc. nº 527/05.8TBVNO.C1.S1, todos publicados nas Bases de Dados Jurídicos do ITIJ), o âmbito do recurso determina-se em face das conclusões da alegação do recorrente pelo que só abrange as questões aí contidas, como resultava dos arts. 684º, nº 3 e 685-Aº, nº 1, do Cód. Proc. Civil e continua a resultar das disposições conjugadas dos arts. 635º, nº 4, 637º, nº 2 e 639º do N. Cód. Proc. Civil.

Nesta conformidade, a recorrente coloca à apreciação deste tribunal a seguinte questão:

A defesa apresentada pelos réus deve ser atendida para os efeitos do incidente de despejo imediato por falta de pagamento de rendas vencidas na pendência da ação (?)

Começam os recorrentes por alegar que B) Tal decisão não tem qualquer apoio nem na letra, nem no espírito da Lei e viola o disposto nos n° 3 a 5 do art. 14° da Lei 6/2006 (NRAU), além de atentar contra o princípio da igualdade, constitucionalmente consagrado.

Com o devido respeito não tem aplicação à situação em apreço o citado diploma legal.

O presente incidente de falta de pagamento de rendas vencidas na pendência da ação encontra-se deduzido na pendência de uma ação instaurada há já alguns anos – 23/7/2003 (cfr. fls. 2 deste recurso em separado).

Dispunha o artigo 979.º do Código de Processo Civil, no âmbito da regulamentação da ação de despejo:

“1. Se o réu deixar de pagar rendas vencidas na pendência da acção, pode o autor requerer, por esse motivo, que se proceda imediatamente ao des­pejo.

2. Ouvido o arrendatário, se este não provar, por documento, que fez o pagamento ou o depósito, é logo ordenado o despejo.

3 (...).”

Esta estatuição revogada pelo Dec.-Lei n.º 321-B/90, de 15/10, foi substituída pelo artigo 58.º do RAU, ora em causa, nos termos do qual:

“1- Na pendência da ação de despejo, as rendas vencidas devem ser pagas ou depositadas, nos termos gerais.

2- O senhorio pode requerer o despejo imediato com base no não cumprimento do disposto no número anterior, sendo ouvido o arrendatário.

3- O direito a pedir o despejo imediato nos termos deste preceito caduca quando o arrendatário, até ao termo do prazo para a sua resposta, pague ou deposite as rendas em mora e a importância de indemnização devida e disso faça prova, sendo, no entanto, condenado nas custas do incidente e nas despesas de levantamento do depósito, que serão contadas a final.”

Portanto, no domínio do RAU a falta de pagamento das rendas vencidas na pendência da ação de despejo dava lugar ao incidente de despejo imediato.

Tratava-se de uma ação incidental que tinha uma dupla natureza de medida coativa e medida preventiva: coativa de proteção ao senhorio, coagindo o arrendatário a não se aproveitar da morosidade anormal da ação, deixando, por isso, de pagar as rendas devidas que se fossem vencendo; preventiva, de proteção ao arrendatário, evitando que a imprudência ou negligência deste lhe faça avolumar de tal ordem a dívida das rendas que, depois, em ação de despejo instaurada por falta de pagamento de rendas, o impossibilitasse de efetuar os depósitos liberatórios, vendo-se, assim, sem apelo nem agravo, condenado ao despejo – mesmo, eventualmente, tendo saído vencedor na ação anterior – cfr. Acórdão do Tribunal da Relação de Coimbra de 11-10-1983, Col. Jur., VIII, 4, 54 .

Com o Novo Regime do Arrendamento Urbano (NRAU) já não é obrigatório o recurso à ação de despejo por falta de pagamento de rendas, antes pode o senhorio usar da resolução extrajudicial, através da devida comunicação (cfr. arts. 1083º, n.º 3 e 1084º, nº 1, do Código Civil e 9º, nº 7, da Lei n.º 6/2006, de 27 de Fevereiro).

Não desocupando o arrendado na sequência dessa resolução, pode o senhorio lançar mão da ação executiva (para entrega de coisa certa) para obter o arrendado livre e desocupado (cfr. art. 15º, nº 2, da Lei n.º 6/2006), sem prejuízo de também poder executar judicialmente o arrendatário para obter o pagamento das rendas em dívida.

Portanto, no âmbito da Lei 6/2006, de 27 de Fevereiro, agora não há necessidade de fazer uso do anterior incidente de pagamento de rendas vencidas na pendência da ação de despejo.

É que, além do já referido, o que simplesmente se passará é que, estando pendente ação de despejo, o arrendatário tem todo o interesse em pagar as rendas que se vão vencendo, pois se as não pagar, ou depositar (correta e atempadamente), nos termos gerais “é notificado para, em dez dias, proceder ao seu pagamento ou depósito e ainda da importância de indemnização devida” – arts. 1041º e 1048º Código Civil –, “juntando prova aos autos, sendo, no entanto, condenado nas custas do incidente e nas despesas do levantamento do depósito, que são contadas a final” (n.º 4 do art.º 14.º da Lei n.º 6/2006).

Caso não proceda a esse pagamento ou depósito, “o senhorio pode pedir certidão dos autos relativa a esses factos, a qual constitui título executivo para efeitos de despejo do local arrendado, na forma de processo executivo comum para entrega de coisa certa” (art.º 14º, n.º 5, da Lei n.º 6/2006 e, ainda, arts. 928º e segs. do CPC).

Sendo assim, somos do entendimento que os aludidos normativos, na redação da Lei n.º 6/2006, não se aplicam ao caso em apreço. Sendo certo que o art. 59º, nº 1, da referida Lei dispõe que “O NRAU aplica-se aos contratos celebrados após a sua entrada em vigor” – 28.06.2006 –, “bem como às relações contratuais constituídas que subsistam nessa data, sem prejuízo do previsto nas normas transitórias” – arts. 26º a 58º, sempre sem embargo do disposto no art.º 12.º do Código Civil – cfr. Baptista Machado, “Introdução ao Discurso Legitimador”.

Resultando, em nosso entendimento, das disposições conjugadas dos arts. 26º, nº 1, 27º e 28º da Lei 6/2006, que apenas as ações instauradas a partir de 28/06/06 pelas quais se pretenda obter a resolução do contrato de arrendamento (independentemente da data em que se constituiu a respetiva relação locatícia) se devem reger pelo NRAU.

Nesta conformidade, concluímos, perante a data da instauração da ação de despejo sub judice, que deve aplicar-se ao presente incidente o RAU, no caso o art. 58º.

E sendo assim, constatamos que o pedido dos autores vem feito com apelo à Lei 6/2006, de 27 de Fevereiro e nem os réus nem o tribunal questionou na ação a não aplicação de tal diploma legal (!).

Porém, estando em causa a aplicação, à realidade da causa, do regime jurídico adequado, está na competência deste tribunal tomar nesta sede posição – cfr. Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 7-6-2012, Proc. nº 906/2001.C1.C2, em www.dgsi.pt.

Pedem os autores que “nos termos e para os efeitos dos nºs 3 a 5 do art. 14 da Lei 6/2006, os réus sejam notificados para procederem ao pagamento ou depósito de todas as rendas vencidas na pendencia da ação e que se encontram por pagar e ainda da importância da indemnização devida, no prazo de 10 dias, juntando prova aos autos”. “Mais requer desde já que, se nesse prazo os réus não derem cumprimento ao assim doutamente ordenado por V. Exª, seja decretado o despejo imediato do locado”.

Com o devido respeito este ultimo pedido (subsidiário) não tem qualquer reflexo no alegado nº 5 da Lei 6/2006, segundo o qual “5 - Se, dentro daquele prazo, os montantes referidos no número anterior não forem pagos ou depositados, o senhorio pode pedir certidão dos autos relativa a estes factos, a qual constitui título executivo para efeitos de despejo do local arrendado, na forma de processo executivo comum para entrega de coisa certa” (sublinhado nosso).

Mas não estando o tribunal sujeito à alegação de direito das partes, vejamos se o requerimento dos autores, à luz do RAU, poderá ser atendido.

O pedido dos autores resume-se ao pedido do pagamento das rendas e, caso assim não aconteça, o despejo imediato do locado.

O art. 58º do RAU dispõe:

1- Na pendência da ação de despejo, as rendas vencidas devem ser pagas ou depositadas, nos termos gerais.

2- O senhorio pode requerer o despejo imediato com base no não cumprimento do disposto no número anterior, sendo ouvido o arrendatário.

3- O direito de pedir o despejo imediato nos termos deste preceito caduca quando o arrendatário, até ao termo do prazo para a sua resposta, pague ou deposite as rendas em mora, e a importância de indemnização devida e disso faça prova, sendo, no entanto, condenado nas custas do incidente e nas despesas de levantamento do depósito, que serão contadas a final.

Digamos que os autores antes de pedirem o despejo imediato do locado, deram aos réus a possibilidade de procederem ao depósito das quantias em dívida (!), opção que a transcrita norma não afasta ou impede.

Portanto, em termos de materialidade do pedido, os réus puderam contar com as consequências do não pagamento/depósito das rendas vencidas na pendencia da ação.

Dos autos resulta que os réus, notificados do pedido dos autores se limitaram – dentro do prazo de resposta, que é de 10 dias (art. 58º do RAU) – a dizer que se “… encontram por liquidar algumas das rendas mas que o locado se encontra carenciado de algumas obras…”.

Como atrás referimos, o incidente previsto no artigo 58º do RAU traduz-se numa ação autónoma da de despejo, apesar de enxertada, com causa de pedir e pedido próprio. O requerente senhorio terá de alegar que na pendência da ação de despejo se venceram rendas, pedindo que o arrendado seja imediatamente despejado.

Ora os autores cumpriram este ónus.

Os réus, não só não comprovaram os depósitos dentro daquele prazo como o afirmaram (!), acrescentando alegação que não pode proceder.

Vejamos:

A formulação genérica do referido art. 58 parece indiciar a sua aplicabilidade sempre que ocorra falta de pagamento de rendas na pendência de uma ação de despejo, seja qual for o fundamento desta (falta de pagamento de rendas ou qualquer outro) e independentemente das questões litigiosas no seu âmbito suscitadas, mas esse entendimento, não tem sido sempre seguido, quer na doutrina, quer na jurisprudência.

O Tribunal Constitucional tem sido chamado a pronunciar-se sobre a abrangência do art. 58º do RAU, no que se refere à extensão da defesa do arrendatário e tem-se pronunciado no sentido da inconstitucionalidade, “por violação do princípio da proibição da indefesa, ínsito no artigo 20º da Constituição da República Portuguesa, a norma do artigo 58º do Regime Jurídico do Arrendamento Urbano, aprovado pelo Decreto-lei n.º 321-B/90 de 15 de Outubro, na interpretação segundo a qual, mesmo que na ação de despejo persista controvérsia quer quanto à identidade do arrendamento, que legitimaria a ocupação do local pela interveniente processual, se for requerido pelo autor o despejo imediato com fundamento em falta de pagamento de rendas vencidas na pendência da ação, o único meio de defesa do detentor do local é a apresentação de prova, até ao termo do prazo para sua resposta, de que procedeu ao pagamento ou depósito das rendas em mora e da importância da indemnização devida”.

Já Jorge Alberto Aragão Seia assinalava (Arrendamento Urbano, 7.ª edição, Coimbra, 2003, p. 382): “Só se pode falar em rendas vencidas na pendência da ação se esta tiver subjacente um arrendamento válido, que não é posto de qualquer modo em questão pelo réu ou se este não põe em causa a qualidade de senhorio que o autor se arroga para receber as rendas”.

A nível jurisprudencial – quer face ao artigo 979 do CPC, quer já na vigência do artigo 58 do RAU – também se tem entendido que a providência em causa (despejo imediato por falta de pagamento de rendas na pendência da ação), constituindo como que uma nova ação de despejo imediato, com base na falta de pagamento de renda, inserida ou enxertada na ação pendente, atenta a sua tramitação simples e expedita, “pressupõe que se acha assente a relação processual entre demandante e demandado: indiscutido, ou tornado líquido, que ao demandante assiste o direito a receber uma renda mensal do demandado, se este se absteve de a pagar no decurso da ação, o preceito em análise [então ainda o artigo 979.º, n.º 2, do Código de Processo Civil] permite restabelecer prontamente a ordem jurídica desse modo ofendida; já não, porém, quando precisamente se discute se aquele que se arroga o direito a recebê‑las está ou não realmente na situação jurídica de poder exigi‑lo; nessa última hipótese, não há que decretar o despejo com base neste preceito” (acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa, de 14 de Junho de 1969, Jurisprudência das Relações, 15.º, p. 580

Ora, como resulta dos autos, os réus, notificados do pedido dos autores por falta de pagamento de rendas vencidas na pendência da ação, limitaram-se – dentro do prazo de resposta, que é de 10 dias (art. 58 do RAU) – a dizer que se “… encontram-se por liquidar algumas das rendas mas que o locado encontra-se carenciado de algumas obras…”.

As obras ora alegadas pelos réus foram causa de pedir do pedido reconvencional – nos termos do nº 4 do art. 56 do RAU (4- O réu, ao contestar, pode deduzir em reconvenção o seu direito a benfeitorias ou a uma indemnização), e portanto a apreciar em sede de sentença final (!).

Como decidiu o Acórdão do Tribunal da Relação de Guimarães de 24-5-2006, Proc. nº 673/06-2, em www.dgsi.pt. “… neste incidente, com as características já apontadas, o arrendatário terá de exercer o seu direito de defesa. Não lhe aproveita, como defesa, o que alegou na ação de despejo. E isto porque estamos no domínio de duas ações autónomas, com fins próprios. Com este incidente visa-se evitar que o arrendatário deixe de pagar rendas após a propositura da ação, o que se tornaria muito oneroso para o senhorio, que via o arrendado ocupado, sem contraprestação, correndo um risco desproporcionado, tendo em conta que, no fim da ação, o arrendatário pode estar insolvente.”

E, mesmo que se considere irrelevante a arguição da ilegitimidade na ação principal para efeitos deste incidente, a verdade é que os réus não a arguiram em sede de defesa e rendas serão naturalmente devidas face à ocupação que vêm fazendo do locado.

De notar que tendo a ação sido intentada em 23-7-2003, os réus até Abril de 2011 foram fazendo os depósitos das rendas que em seu entender eram devidas e, só posteriormente, se colocaram em mora. E agora vem usar a alegação para a qual aguardam decisão em sede de pedido reconvencional.

Em conclusão, os réus deixaram ultrapassar o prazo de resposta, 10 dias (art. 58 do RAU), sem fazer prova do depósito das quantias em dívida e alegaram factos como defesa que, em sede de reconvenção, alegaram na ação de despejo.

Na sequência do exposto, não procedendo a alegação dos réus, o pedido dos autores terá de proceder.

Nesta conformidade, sem descuidar o disposto no nº 1 do art. 609º do Código de Processo Civil, o incidente procederá nos pedidos moldes.

Decisão:

Nos termos expostos,

i) Concede-se provimento ao recurso;

ii) Revoga-se a decisão recorrida;

iii) Julga-se procedente o incidente e ordena-se que os réus sejam notificados para procederem ao pagamento ou depósito de todas as rendas vencidas na pendencia da ação e que se encontram por pagar e ainda da importância da indemnização devida, no prazo de 10 dias, juntando prova aos autos.

iv) Ultrapassado o referido prazo sem cumprimento do ordenado será decretado o despejo imediato do locado.

v) Custas do incidente e do recurso a cargo dos réus.

(Texto escrito e revisto pela relatora, que assina e rubrica as restantes folhas)

Évora, 16-04-2015

Assunção Raimundo

Sérgio Abrantes Mendes

Luís da Mata Ribeiro