1172/11.4 – APELAÇÃO - Tribunal da Relação de Évora

Havendo tradição da fracção objecto de contrato-promessa, e no caso de um seu incumprimento imputável ao promitente-vendedor, goza o promitente-comprador do direito de retenção sobre tal fracção pelo crédito resultante desse incumprimento (vide o artigo 755.º, n.º 1, alínea f), do C.P.Civil).

Mas já assim não ocorre contra um credor hipotecário, sobre tal fracção, com quem o promitente-comprador não contratou ou detém qualquer crédito.

Sumário do relator

Acordam os juízes nesta Relação:

O Autor/Apelante P…, com residência em…, Holanda, vem interpor recurso da douta sentença que foi proferida em 5 de Julho de 2012 (agora a fls. 110 a 118), na parte em que absolveu a Ré “C…, S.A.” do pedido que formulara contra ela de reconhecimento do direito de retenção sobre a fracção autónoma, objecto do contrato-promessa em apreciação, nesta acção declarativa de condenação, com processo ordinário, que instaurara, no 1º Juízo do Tribunal Judicial da comarca de Silves, contra as Rés/Apeladas “H…, Lda.”, com sede na Rua…, Armação de Pêra, e “C…, S.A.”, com sede na Avenida…, em Lisboa (com o fundamento aduzido, nessa parte, na douta sentença, de que “dúvidas não restam de que o A. tem direito de retenção da fracção autónoma objecto do contrato-promessa, contra a Ré H…, sobre quem tem o crédito consistente no dobro do sinal pago, por incumprimento, por esta, do contrato-promessa, para garantia de tal crédito, por verificados todos os requisitos legais constantes das citadas normas, incluindo a tradição da coisa; já contra a R C…, S.A., o Autor não tem direito de retenção, não só por não verificado o requisito geral constante do art.º 754.º do Código Civil, mas também porque o contrato-promessa celebrado entre o Autor a Ré H… não é oponível à Ré C.G.D.”), intentando a sua revogação e alegando, para tanto e em síntese, que reconhecido o seu direito de retenção, o mesmo “será sempre oponível aos demais credores, nomeadamente aos credores hipotecários” – pois que, negá-lo, “é esvaziar, por completo, o preceituado nos artigos 754.º, 755.º/1,f) e 759.º do C.C., pondo em causa o direito legalmente tutelado do recorrente, de ser pago pelo seu crédito”, aduz. São, assim, termos, conclui, em que deverá ser concedido provimento ao recurso, revogar-se a douta sentença recorrida, julgando-se a acção procedente também contra a Ré não condenada na 1ª instância.

A Ré/Apelada “C…, S.A.” vem contra-alegar (a fls. 154 a 164) para dizer, também em síntese, que não assiste razão ao Apelante, já que nem sequer se verificam, quanto a si, os requisitos de que a lei faz depender o reconhecimento do direito de retenção (pois que, aduz, “o Autor não detém qualquer crédito sobre a C…, nem esta é sua devedora, nem é proprietária do imóvel em causa, logo o Autor não goza de crédito sobre a C… e, por isso, também não goza de direito de retenção contra a C…”). São, assim, termos em que, negando-se provimento ao recurso, deverá manter-se a sentença recorrida.

[A junção aos autos de um documento com as contra-alegações – certidão do registo do prédio, de fls. 165 a 174 – não motiva, agora, qualquer pronúncia deste Tribunal, pois que se trata da repetição de documento que já constava, no processo, a fls. 50 a 59.]

Vêm dados por provados os seguintes factos:

1) A fracção autónoma, destinada a habitação, e designada pela letra C, correspondente ao 1.º andar A, do prédio urbano constituído em regime de propriedade horizontal, sito em… Armação de Pêra, concelho de Silves, encontra-se descrita na Conservatória do Registo Predial de Silves sob o n.º 2060 e inscrito na respectiva matriz predial urbana sob o artigo 3288º, com direito ao exclusivo uso de dois lugares de estacionamento, designados pelos n.os 2 e 3, ao nível da cave, mais constando no registo predial, como inscrições, sucessivamente:

a) Pela Apresentação 14, de 04 de Dezembro de 2006, a aquisição a favor da Ré “H…, Lda.”, por permuta;

b) Pelas Apresentações 15 e 16, de 4 de Dezembro de 2006, as hipotecas voluntárias a favor da Ré “C…, S.A.” (cfr. o documento de fls. 50 dos autos, que aqui se dá por inteiramente reproduzido) – (alínea A) da Especificação).

2) Por certificado datado de 03 de Agosto de 2011, M…, Notária do Cartório Notarial do concelho de Silves, sito na Urbanização da Panasqueira, Edifício…, em Armação de Pêra, certificou que não foi realizada a escritura de compra e venda da fracção supra referida em 1), em que seriam outorgantes o ora Autor e a ora Ré “H…, Lda.”, por não ter sido apresentada a necessária documentação para a elaboração da mesma, e em virtude do não comparecimento da parte vendedora (cfr. o documento de fls. 27 dos autos, cujo teor aqui se dá por reproduzido na íntegra) – (alínea B) da Especificação).

3) Por escrito datado de 24 de Agosto de 2008, intitulado de “Contrato-Promessa de Compra e Venda”, o Autor prometeu comprar e a Ré “H…, Lda.” prometeu vender, livre de quaisquer ónus ou encargos, um apartamento tipo T2+1, sito no 1.º andar A, com dois lugares de estacionamento na cave, do prédio urbano então em construção e a constituir, em regime de propriedade horizontal, sito no Parque da Vila, na Panasqueira, freguesia de Armação de Pêra, concelho de Silves, mais constando do referido acordo, designadamente, o seguinte (cfr. o documento de fls. 11 dos autos, que aqui se dá por inteiramente reproduzido):

“Terceiro: O preço total da compra e venda ora mutuamente prometida é de €150.000,00 (cento, cinquenta mil euros), quantia esta a pagar pelo segundo outorgante da seguinte forma:

1- € 80.000,00 (oitenta mil euros) na data da celebração do presente contrato, a título de sinal e princípio de pagamento, quantia de que o primeiro outorgante dá quitação;

2- € 70.000,00 (setenta mil euros), ou seja, a parte restante, na data de celebração da escritura pública de compra e venda.

Quarto: A escritura pública de compra e venda será celebrada, salvo caso de força maior, até ao final do mês de Outubro de 2008, no Cartório Notarial de Armação de Pêra, ficando o primeiro outorgante obrigado a avisar o segundo outorgante, com a antecedência de 15 dias, do dia, hora e local da celebração do acto” (resposta ao quesito 1º).

4) O Autor pagou à Ré “H…, Lda.” o montante de € 80.000,00 (oitenta mil euros), a título de sinal e início de pagamento, e o montante de € 69.854,40 (sessenta e nove mil, oitocentos e cinquenta e quatro euros e quarenta cêntimos), a título de reforço de sinal e por conta do preço supra referido em 3) – (resposta ao quesito 2º).

5) Em 19 de Dezembro de 2008 as chaves do imóvel supra referido em 1) foram entregues ao Autor, passando este a aí preparar e tomar refeições, receber convidados e dormir, tendo mobilado e apetrechado o apartamento com os móveis, aparelhos e utensílios necessários (resposta ao quesito 3º).

6) O Autor contratou o abastecimento de electricidade e gás (resposta ao quesito 4º).

7) E contratou o seguro multi-riscos da habitação (resposta ao quesito 5º).

8) O Autor paga as quotas de condomínio do imóvel supra referido em 1) desde a data supra mencionada em 5) – (resposta ao quesito 6º).

9) O Autor solicitou à Ré “H…, Lda.”, por diversas vezes, a marcação da escritura de compra e venda (resposta ao quesito 7º).

10) Por carta expedida em 13 de Julho de 2011, o Autor comunicou à Ré “H…, Lda.”, designadamente, o seguinte (cfr. o documento de fls. 24 dos autos, que aqui se dá por inteiramente reproduzido):

“Assim, cumpre-me informar V. Ex.as que a escritura de compra e venda se encontra agendada para o próximo dia 03 de Agosto de 2011, pelas 11H00, no Cartório Notarial Privado a cargo da Dr.ª M…, sito na Urbanização da Panasqueira, lote 4, Edifício Caravela, na Loja B, 8365-149 Armação de Pêra. (…)

Mais informo que a falta de comparência será considerada como incumprimento definitivo do contrato-promessa de compra e venda, com todas as consequências legais, nomeadamente a perda de interesse da promitente compradora, valendo a presente correspondência como interpelação admonitória” (resposta ao quesito 8º).

11) A Ré “H…, Lda.” foi citada para a presente acção em 12 de Outubro de 2011 (cfr. fls. 37 dos autos e artigo 514.º, n.º 2, do Código de Processo Civil).

Ora, a questão que demanda apreciação e decisão da parte deste Tribunal ad quem é a de saber se foi mal julgada pelo Tribunal a quo a problemática do reconhecimento do direito de retenção do Autor perante a Ré/Apelada “C…, S.A.” – que o mesmo é dizer se um tal direito se imporá, também, ao credor hipotecário sobre fracção autónoma destinada a habitação, em que houve tradição a favor do promitente-comprador. É isso que hic et nunc está em causa, como se extrai das conclusões alinhadas no recurso apresentado.

E, adiantando, desde já, razões, salva sempre melhor opinião que a nossa, cremos bem que não assistirá agora razão ao Apelante na pretensão que formula nesta sede de recurso, de ver também abrangida a ora Apelada, na qualidade de credora hipotecária, pelo direito de retenção que lhe é reconhecido na sentença perante a promitente-vendedora – e isso pese embora a sageza da construção jurídica em que se funda, como, de resto, já o fizera aquando da instauração da própria acção.

Pois que parece que a mesma confunde duas coisas que são perfeitamente distintas: de um lado, os requisitos de que a lei faz depender o reconhecimento do direito de retenção (que se não verificam, aqui, contra a C…); do outro, a prevalência que a lei confere ao direito de retenção sobre a hipoteca (que ocorre aqui, como sempre, mas naturalmente em caso de repartição entre os credores do produto da venda do bem em causa).

São, assim, situações diametralmente diversas, mas que o Recorrente aqui mistura indiscriminadamente para atingir o objectivo que se lhe apresentará de grande importância, mas que a possui bastante mais reduzida (sendo caso para dizer, que se tratará até de uma pretensão porventura inútil, pois que a lei lhe dá já a prioridade de pagamento sobre a hipoteca, reconhecido ou não o direito de retenção sobre o bem contra o credor hipotecário).

E toda aquela jurisprudência que o Recorrente abundantemente cita nas suas doutas alegações de recurso decide isso mesmo, e só isso, debruçando-se sobre a efectiva prevalência do direito de retenção sobre a hipoteca, ainda que anteriormente constituída – na confessada intenção da lei, de uma mais eficaz defesa dos consumidores adquirentes perante as instituições de crédito –, mas nada adiantando sobre os pressupostos da concessão desse direito de retenção.

Ora, o nosso caso trata dos requisitos legais do reconhecimento do direito de retenção, não trata da sua prevalência sobre a hipoteca – senão, estaríamos num processo de reconhecimento e graduação de créditos, e não, como estamos, numa acção declarativa de condenação, na forma de processo comum ordinário.

Mas, adiante.

No caso sub judicio o Tribunal a quo veio a declarar resolvido o contrato-promessa de compra e venda celebrado entre o Autor/apelante e a Ré H…; a condenar esta a pagar àquele o valor do sinal em dobro, e juros; a declarar o direito de retenção do Autor contra tal Ré, sobre a fracção objecto do contrato-promessa, para garantia desses pagamentos; mas veio a absolver a Ré C…, agora apelada, de idêntico pedido relativo àquele direito de retenção sobre a dita fracção. Naturalmente, só esta última absolvição interessa ao presente recurso.

Veio a fazê-lo, não porque o direito de retenção ceda, ou deixe de ceder, à hipoteca, em caso de concurso de credores – que não é esse o objecto da acção –, mas porque entendeu, e bem, que não se verificavam os requisitos de que a lei faz depender o reconhecimento daquele direito de retenção sobre o prédio, quanto à C... Essa é que foi a razão.

Tais requisitos são os que constam do artigo 754.º do Código Civil, como segue: “O devedor que disponha de um crédito contra o seu credor goza do direito de retenção se, estando obrigado a entregar a coisa, o seu crédito resultar de despesas feitas por causa dela ou de danos por ela causados”.

[Mais concretamente, segundo o seu artigo 755.º, n.º 1, alínea f), goza do direito de retenção “O beneficiário da promessa de transmissão ou constituição de direito real que obteve a tradição da coisa a que se refere o contrato prometido, sobre essa coisa, pelo crédito resultante do não cumprimento imputável à outra parte, nos termos do artigo 442º”.]

Em consequência do que se verifica, com bastante clareza, que não é essa a posição jurídica do Autor P… perante a Ré “C…, SA”, com quem nunca chegou a contratar ou dispõe de qualquer tipo de crédito que pudesse fazer funcionar aquele referido direito de retenção. Pelo que à sua pretensão vem a faltar fundamento para ser deferida.

Outra coisa é o regime previsto no artigo 759.º do mesmo Código – ainda invocado no presente recurso –, segundo o qual “Recaindo o direito de retenção sobre coisa imóvel, o respectivo titular, enquanto não entregar a coisa retida, tem a faculdade de a executar nos mesmos termos em que o pode fazer o credor hipotecário, e de ser pago com preferência aos demais credores do devedor” (n.º 1); para além de que “O direito de retenção prevalece, neste caso, sobre a hipoteca, ainda que esta tenha sido registada anteriormente” (vide o seu n.º 2).

Mas tal nada tem que ver com a questão em apreço na acção e no recurso. Este regime é para funcionar em caso de execução do bem objecto do direito de retenção no concurso com os demais credores do executado, contra quem essa retenção é exercida. Será o passo seguinte do Autor, mas não na presente acção.

Pelo que, num tal enquadramento, se mantém o decidido e, assim, intacta na ordem jurídica, a douta sentença impugnada, e improcedendo a Apelação.

Decidindo.

Assim, face ao que se deixa exposto, acordam os juízes nesta Relação em negar provimento ao recurso e confirmar a douta sentença recorrida.

Custas pelo Apelante.

Registe e notifique.

Évora, 16 de Maio de 2013

Mário João Canelas Brás

Paulo de Brito Amaral

Maria Rosa Barroso