1746/19.5T8CSC.E1 - Tribunal da Relação de Évora

1- Não se mostrando cumprido o ónus previsto pelas disposições conjugadas da al. b) do n.º 1 e do n.º 2 do art. 640º do CPC, por não terem sido indicadas quaisquer passagens dos depoimentos gravados que imporiam respostas diferentes no julgamento da matéria de facto, nem apresentadas quaisquer transcrições desses excertos, impõe-se a rejeição da impugnação deduzida em relação a esse julgamento.

2- Estando as partes em negociações com vista à futura compra e venda de um imóvel e celebrando um acordo de reserva nos termos do qual o pretendente a comprador entregou certa quantia com vista a garantir o negócio e demonstrar o seu interesse no mesmo, prevendo-se apenas que essa quantia seria imputada no sinal quando viesse a ser celebrado contrato-promessa mas nada se dizendo sobre a consequência de não vir a celebrar-se este, o referido comprador que desistiu do negócio só poderia perder essa importância por via da sua responsabilização através da figura jurídica da responsabilidade pré-negocial.

3- Não se comprovando que houve da parte dele violação de obrigações inerentes à boa fé nem que da sua conduta resultaram prejuízos para a outra parte, não pode o mesmo ser condenado a perder a referida quantia, a qual pelo contrário lhe deve ser restituída.

(Sumário elaborado pelo Relator)

ACORDAM OS JUÍZES DA 1ª SECÇÃO CÍVEL DO TRIBUNAL DA RELAÇÃO DE ÉVORA:

I- RELATÓRIO

Nos presentes autos o autor, AA, intentou acção declarativa, sob a forma de processo comum, contra a ré, Lots Of Happiness - Construções Lda, pedindo que esta seja condenada a entregar-lhe a quantia de € 52.000,00, acrescida de juros desde a citação até integral pagamento.

Para fundamentar a sua pretensão o autor alega, em síntese, que negociou, na qualidade de potencial comprador, com a ré, na qualidade de potencial vendedora, a eventual compra de um imóvel, tendo-lhe sido garantido, ao contrário do que realmente se verificava, que o lote estava pronto a iniciar a construção de um condomínio, quando na realidade estava apenas aprovado o plano de pormenor.

Com base no pressuposto errado, e para assegurar o negócio, o autor pagou, a título de reserva, a quantia de € 52.000,00, a qual nunca foi referido que não seria devolvida caso desistisse do negócio, tendo efectivamente desistido do mesmo ao tomar conhecimento da real situação do imóvel, tendo solicitado, sem sucesso, a devolução da reserva em causa.

Na sequência da citação, a ré contestou, por impugnação, e deduziu reconvenção.

Diz a ré que o autor, através dos seus representantes, tinha total conhecimento da situação real do projecto para o prédio em causa, para além de lhe ter sido referido, numa reunião com representantes seus, que o valor da reserva não seria devolvido caso viesse a desistir do negócio, até porque a ré tinha negociações pendentes com outro potencial comprador que interrompeu, configurando o valor entregue um pré-sinal, devendo o documento de reserva assinado ser considerado um verdadeiro contrato-promessa.

Conclui a ré pela improcedência do pedido do autor, e pedindo por seu turno que seja declarado em reconvenção o seu direito a fazer sua a quantia recebida no valor de € 52.000,00.

O autor apresentou réplica, mantendo a posição expressa na petição inicial.

Foi proferido despacho saneador, que admitiu o pedido reconvencional, fixou o valor da acção, o objecto do litígio e os temas da prova.

Finalmente, realizou-se a audiência final, e veio a ser proferida sentença na qual foi decidido julgar totalmente procedente a acção e, em consequência, condenar a ré a pagar ao autor a quantia de €52.000,00, acrescida de juros de mora desde a citação até integral pagamento, às taxas sucessivamente em vigor para os juros civis, julgando improcedente o pedido reconvencional.

II- A) O RECURSO

Inconformada com o decidido, a ré deu entrada ao presente recurso de apelação, resumido no final com as seguintes conclusões:

“a) A sentença recorrida cometeu erro de julgamento da matéria de facto.

b) Considerando o depoimento do legal representante da Ré - BB- registado em suporte digital, com o seu nome, e de duração de 00:32:37; o depoimento da testemunha CC, registado em suporte digital, com o seu nome, e de duração 00:31:41; o depoimento da testemunha DD, registado em suporte digital com o seu nome e de duração 00:41:49; o depoimento da testemunha EE, por videoconferência, registado em suporte digital, com o seu nome, de duração 00:07:07; do depoimento da testemunha FF, por videoconferência, registado em suporte digital com o seu nome de duração 00:16:10; do depoimento da testemunha GG, por videoconferência, registado em suporte digital com o seu nome de duração 00:28:41, todos prestados na sessão única de julgamento.

c) "Todos intervenientes, Autor/apelado e seus representantes, sabiam que o terreno não tinha o projecto de construção aprovado mas apenas o Plano de Pormenor com os parâmetros urbanísticos, designadamente a área máxima de construção. "

d) Pelo que o ponto 2) dos Factos Provados deve ser dado como não provado.

e) Face aos depoimentos prestados, referidos na conclusão b) e ao documento junto pela apelante como doc. 1, os factos constantes das alíneas j), k), m),n), o), p), q), da matéria considerada não provada, fls 6 e 7 da Sentença, devem ser dados como provados.

J) Face aos depoimentos referidos na conclusão anterior, os factos alegados nos artigos 17° e 29° da Contestação/Reconvenção, devem ser dados como provados.

g) Pelo que, sabendo o Autor/Apelado que se desistisse do negócio perdia o valor entregue, ao desistir aceitou perder esse montante.

h) Não tendo assim qualquer fundamento para, agora, vir pedir a devolução da quantia entregue.

i) O "acordo de Reserva" contém os elementos essenciais para poder ser considerado como contrato promessa de compra e venda. Artigo 410°, n.º1 e 2, do Código Civil.

j) Tendo o valor recebido pela Ré/ Apelante a natureza de sinal, ou pré-sinal.

I) Pelo que, tendo havido incumprimento do acordado por parte do Apelado, ao desistir do negócio, sem qualquer justificação, perde este o valor que entregou. Artigo 442°, n.º 2 do CC.

m) Mesmo que se possa considerar que o "acordo de Reserva" não é um contrato promessa de compra e venda, ainda assim o incumprimento do mesmo por parte do Autor/Apelado determina a perda do valor entregue.

n) Mesmo que o acordo de Reserva seja considerado um contrato preparatório inominado, acessório e instrumental do contrato definitivo, deve ser cumprido nos seus precisos termos, gerando obrigações recíprocas para ambas as partes. Artigo 406°, n.º 1 do CC.

o) Por todos, Acordão do Tribunal da Relação de Lisboa, de 17-12-2019, cujo sumário se reproduz e que se considera reproduzido na sua totalidade. (…)

p) A tese vertida na sentença, ao configurar a obrigação do Autor/Apelado apenas como um direito a assinar ou não o contrato promessa, não tem fundamento legal e é injusta.

q) Além de que essa tese retiraria qualquer função útil da reserva já que o vendedor teria sempre que devolver o sinal mesmo que o negócio não avançasse por culpa exclusiva do comprador.

r) O "acordo de Reserva" gera obrigações recíprocas das partes, a Ré retirou do mercado o imóvel e reservou-o a favor do Autor e este devia assinar o contrato promessa na data fixada e posteriormente o contrato definitivo.

s) Ao entender desistir do negócio, sem qualquer justificação, o Autor incumpriu o contrato, com a consequente perda do montante entregue.

t) O Autor/Apelado nunca notificou a Ré/Apelante de que desistia do negócio, nem nunca interpelou a Ré/Apelante a pedir a devolução da quantia entregue.

u) Ao decidir da forma que fez a sentença recorrida cometeu erro de julgamento da matéria de facto

v) A sentença recorrida violou ainda, por erro de interpretação e nos pressupostos de facto, além do mais, o disposto nos artigos 236°, 410°, n.ºs 1 e 2, 441°, 442°, n° 1 e 2 e 406°, n01, todos do CC.

Termos em que, face a todo o exposto, deve o presente recurso obter provimento e por via disso:

Deve ser alterada a decisão em matéria de facto nos termos expostos.

Deve ser conhecido o objecto da apelação, revogando-se a sentença recorrida e substituindo-se a mesma por outra que julgue a acção improcedente e procedente a reconvenção, com os fundamentos invocados pela ré em sede de reconvenção, tudo com as legais consequências.”

II- B) DA RESPOSTA

Contra-alegou o autor, para defender que a sentença recorrida não merece reparo e que o recurso é improcedente, tanto em matéria de facto como de Direito, pelo que deve ser confirmado o decidido na sentença impugnada.

III- A MATÉRIA DE FACTO

Na sentença recorrida foram considerados provados os seguintes factos com relevância para a decisão da causa:

1) O Autor AA é membro da Comunidade Ismaili e no período da visita do príncipe Aga Khan a Portugal em julho de 2018 deslocou-se ao nosso país pela 1ª vez, não falando nem percebendo a língua portuguesa (artigo 1 ° da petição inicial).

2) Nessa altura e através da mediação da imobiliária JLL, sita em Lisboa, foi apresentado ao Autor um negócio de compra, pelo preço de € 5.200.000,00, de um terreno com projeto de construção aprovado, sito em Carnaxide, Concelho de Oeiras, denominado "Quinta da Casa Branca", englobado no "Plano de Pormenor da Quinta da Fonte - Carnaxide", terreno esse da propriedade da Ré Lots Of Happiness - Construções Lda (artigos 20 e 30 da petição inicial).

3) No âmbito de tal negócio, a condição apresentada pela Ré ao Autor, para este garantir o negócio e demonstrar o seu interesse no mesmo, foi a celebração de um documento em que o Autor, mencionado como comprador, declara «que a título de reserva, irá proceder a uma transferência bancária no valor de € 52.000,00 ( ... ) relativo à aquisição de "malha E da Quinta da Fonte" ( ... ), indicando que as condições de negociação serão: o preço de venda será € 5.200.000,00; o contrato-promessa de compra e venda a ser assinado até 18 de agosto de 2018, com o pagamento de 25% do valor de aquisição, "deduzido do valor pago na presente reserva"; a escritura a ser celebrada até 6 de outubro de 2018, com o pagamento do preço remanescente, sendo a reserva válida até 19 de agosto de 2018 e o valor dessa reserva será entregue à Ré "que aceita a presente reserva com a confirmação do pagamento", tal como resulta de fls. 59 e 60, cujo teor se dá por integralmente reproduzido (artigo 4° da petição inicial).

4) O Autor assinou a 18 julho 2018 o documento de reserva e entregou à Ré o valor de € 52.000,00 por transferência bancária para a conta bancária do representante legal da Ré (artigo 5° da petição inicial).

5) A Ré afirmou ao Autor que havia vários interessados em tal negócio e foi-lhe exigido que, a seguir a ir visitar o terreno, tinha de entregar o referido valor de € 52.000,00 para garantir a realização do negócio e demonstrar o seu interesse no mesmo o que foi corroborado por membros e colaboradores da referida imobiliária JLL (artigo 6° da petição inicial).

6) Encontrando-se o Autor em Portugal pela 1ª vez, sentiu enorme pressão em negociar desta forma e tudo se passou em pouco tempo, tendo o Autor cumprido com a sua palavra e entregou à Ré o valor de € 52.000,00 para demonstrar o seu interesse no negócio proposto (artigo 7° da petição inicial).

7) O que foi entregue ao Autor tratou-se de um documento de "Plano de Pormenor" sobre o terreno denominado "Quinta da Fonte - malha E", no qual se insere o projeto "Condomínio da Casa Branca" e este "Plano de Pormenor", escrito apenas na língua portuguesa, é um conjunto de princípios e de condições sobre áreas de construção, área de implantação, número de fogos, espaços verdes, infraestruturas, altimetria dos edifícios, espaços destinados a serviços e equipamentos, a estacionamento (artigos 13° e 14° da petição inicial).

8) Contudo, não é, nem se trata de um projeto já finalizado, concluído, aprovado pela Câmara para construção, faltando ainda os projetos de construção, incluindo as redes de água, luz e gás, que têm de ser submetidos à Câmara para aprovação e emissão das devidas licenças para início da construção (artigos 15°,16°,20° e 21° da petição inicial).

9) Em agosto 2018, o Autor regressou a Portugal e foi-lhe apresentado um contrato-­promessa para ser assinado entre si e a Ré, o qual o Autor já não assinou (artigo 24° da petição inicial).

10) O prédio referido em 3) foi vendido pela Ré em fevereiro de 2020 a terceiro, por € 5.600.000,00 (artigo 38° da petição inicial).

11) Em 10 agosto 2018, o Autor exigiu a GG, mediador imobiliário no negócio referido em 3), a devolução da quantia de € 52.000,00 entregue a título de reserva, o que foi recusado pela Ré (artigo 40° da petição inicial).

Por outro lado, o tribunal “a quo” deu como não provados os seguintes factos:

a) Da parte da Ré foi garantido e assegurado ao Autor que o valor dos € 52.000,00 seria devolvido integralmente, no caso de o negócio não se concretizar definitivamente com a celebração de uma escritura de compra e venda (artigo 8° da petição inicial).

b) Igualmente da parte da Ré foram asseguradas e prometidas ao Autor características do negócio que não eram verdadeiras (artigo 9° da petição inicial).

c) E, da forma como tais características vieram a revelar-se na realidade, tal negócio com os parâmetros que posteriormente veio a apresentar, e no quadro que tal negócio se veio a revelar, deixou de ter qualquer interesse para o Autor (artigo 11 ° da petição inicial).

d) A documentação que foi entregue ao Autor não demonstrava a realidade da situação em apreço (artigo 12° da petição inicial).

e) Acontece que, da forma como o projeto foi apresentado ao Autor, as características e parâmetros de negócio da maneira como foram retratados ao Autor e este mesmo documento "Plano de Pormenor", deu a Ré a entender ao Autor aquilo que não era a realidade (artigo 17° da petição inicial).

f) O Autor acreditou que tal "Plano de Pormenor" era já o projeto de construção finalizado e concluído e aprovado pela Câmara e que, caso quisesse e assim entendesse, podia começar a construir logo no dia a seguir (artigos 18° e 19°° da petição inicial).

g) O Autor acreditou estar já a comprar o terreno com o projeto de construção finalizado e aprovado, com as devidas licenças emitidas e que podia passar a construir no imediato (artigo 22° da petição inicial).

h) Em virtude de ter averiguado o supra referido quanto à inexistência de projeto de construção finalizado e aprovado pela Câmara e de licenças de construção emitidas (artigo 25° da petição inicial).

i) Mais tendo o Autor averiguado, o que antes desconhecia, que o negócio implicava obrigatoriamente, a realização de permuta com a Câmara Municipal de Oeiras de uma parcela de terreno de 7.588,00 m2 para implementação de apoios sociais pela Câmara (artigo 26° da petição inicial).

j) A quantia de € 52.000,00 foi paga à Ré por conta do sinal (artigo 12° da contestação).

k) Após visita pelo Autor ao terreno objeto do negócio, em reunião no escritório da sociedade de Advogados "Global Lawyers" em julho de 2018, na qual estavam presentes 2 engenheiros civis enviados pelo Autor, para além do representante da Ré e de mediadores imobiliários e Advogados (os quais não se logrou apurar quem representavam, a Ré disse aos representantes do Autor que o valor da reserva a ser pago não seria devolvido caso o mesmo desistisse do negócio (artigos 6° e 7° da contestação) .

l) O gerente da Autora referiu desde logo que estava em processo adiantado de venda do terreno com uma outra empresa, no caso a "Nexity Portugal- Sociedade Unipessoal, Lda", mas que se a proposta fosse séria e rápida na sua implementação e concretização, estaria disponível para acertar a venda com o Autor (artigo 8° da contestação).

m) Em data próxima do dia 18 de agosto, de 2018, a Ré, que aguardava ser contactada para outorgar o contrato promessa de compra e venda e recebimento da parte remanescente do sinal, recebeu uma chamada telefónica do Advogado do Autor, Dr. HH, que informou que o seu cliente tinha desistido do negócio (artigo 15° da contestação).

n) Questionado sobre o valor do sinal recebido, o Advogado do Autor, informou que, como este tinha desistido do negócio, perderia o dinheiro entregue (artigo 16° da contestação).

o) Na verdade, a Ré, em julho de 2018, estava a negociar com a empresa Nexity Portugal" a venda do imóvel, pelo mesmo valor de € 5.200.000.00, (artigo 48° da contestação).

p) Por virtude do interesse e do pagamento de parte do sinal por parte do Autor, a Ré cessou as negociações com a referida "Nexity Portugal" (artigo 49° da contestação).

q) Perdeu assim a oportunidade de concluir o negócio com aquela empresa (artigo 50° da contestação).

r) E posteriormente, quando o Autor comunicou a sua desistência a Ré ainda tentou restabelecer as negociações com a "Nexity", mas sem êxito, uma vez que esta entretanto começou a negociar a compra de outro imóvel (artigo 51 ° da contestação).”

IV- O OBJECTO DO RECURSO

1- Como se sabe, o objecto do recurso é delimitado pelas conclusões das alegações, sem prejuízo das questões que sejam de conhecimento oficioso e daquelas cuja decisão fique prejudicada pela solução dada a outras (cfr. arts. 635.º, n.ºs 3 e 4, 639.º, n.º 1 e 608.º, n.º 2, do CPC).

Sublinha-se ainda a este propósito que na sua tarefa não está o tribunal obrigado a apreciar todos os argumentos apresentados pelo recorrente, sendo o julgador livre na interpretação e aplicação do direito (cfr. art. 5.º, n.º 3, do CPC).

No caso presente, as questões colocadas ao tribunal de recurso sintetizam-se em duas:

- primeiro, o erro no julgamento da matéria de facto, tanto no respeitante à matéria provada como no referente à matéria não provada;

- no seguimento da decisão sobre essa questão, decidir então da procedência ou improcedência dos pedidos da recorrente.

V- APRECIANDO E DECIDINDO

Passemos então a conhecer das questões aludidas.

Como ficou referido, a ré/recorrente insurge-se antes do mais contra o julgamento da matéria de facto que foi feito na primeira instância, que reputa de errado, nos pontos que expressamente indica.

A este respeito, da impugnação do julgamento da matéria de facto por via de recurso para a segunda instância, rege o art. 640º do Código de Processo Civil o qual estabelece os ónus a cargo do recorrente.

Nestes termos:

“1- Quando seja impugnada a decisão sobre a matéria de facto, deve o recorrente obrigatoriamente especificar, sob pena de rejeição:

a) Os concretos pontos de facto que considera incorretamente julgados;

b) Os concretos meios probatórios, constantes do processo ou de registo ou gravação nele realizada, que impunham decisão sobre os pontos da matéria de facto impugnados diversa da recorrida;

c) A decisão que, no seu entender, deve ser proferida sobre as questões de facto impugnadas.

2- No caso previsto na alínea b) do número anterior, observa-se o seguinte:

a) Quando os meios probatórios invocados como fundamento do erro na apreciação das provas tenham sido gravados, incumbe ao recorrente, sob pena de imediata rejeição do recurso na respetiva parte, indicar com exatidão as passagens da gravação em que se funda o seu recurso, sem prejuízo de poder proceder à transcrição dos excertos que considere relevantes; (…)

Perante o recurso dos autos o que encontramos é um requerimento em que a recorrente expressa a sua discordância com o julgado, indicando quais os pontos da matéria de facto que no seu entender foram mal julgados, concretamente dizendo que o ponto 2 dos factos dados como provados deve ser declarado não provado e que as alíneas j), k), m), n), o), p) e q) da matéria dada como não provada devem ser julgados provados, e o mesmo devendo fazer-se em relação aos factos contidos nos números 17° e 29° da sua contestação/reconvenção.

Afigura-se, portanto, que a recorrente deu cumprimento cabal ao disposto nas alíneas a) e c), do n.º 1 do art. 640º do CPC.

Todavia, constata-se que não foi dado cumprimento ao disposto na al. b) da mesmo n.º 1 do citado art. 640º, conjugado com o seu n.º 2.

Na verdade, a lei exige que pretendendo impugnar o julgamento da matéria de facto o recorrente indique quais “os concretos meios probatórios, constantes do processo ou de registo ou gravação nele realizada, que impunham decisão sobre os pontos da matéria de facto impugnados diversa da recorrida” e que “quando os meios probatórios invocados como fundamento do erro na apreciação das provas tenham sido gravados, incumbe ao recorrente, sob pena de imediata rejeição do recurso na respetiva parte, indicar com exatidão as passagens da gravação em que se funda o seu recurso, sem prejuízo de poder proceder à transcrição dos excertos que considere relevantes”.

Ora a recorrente não tentou sequer dar cumprimento a essa exigência legal, como se verifica das suas conclusões e se confirma pela leitura de todo o requerimento de recurso.

Não se encontra nem nas conclusões nem do texto da motivação que as antecedem a indicação concreta dos meios probatórios gravados (as passagens dos depoimentos a que alude) que impunham a decisão diferente sobre qualquer dos pontos da matéria de facto que refere, e muito menos qualquer transcrição em apoio dessa alegação.

A recorrente limita-se a aludir genericamente aos depoimentos prestados em audiência pelo seu legal representante, e pelas seis testemunhas CC, DD, EE, FF, e GG, todos mencionados de forma global e genérica, e referindo tão só a sua duração temporal (não se indica sequer a respectiva localização no que se refere ao início e ao termo respectivos na gravação realizada).

Desta forma não é possível identificar quais as passagens dos depoimentos desses intervenientes no julgamento que impunham respostas diferentes a quais pontos da matéria de facto.

E esta menção global a esses meios de prova não satisfaz os imperativos legais. A recorrente não concretizou, relativamente a cada um dos pontos impugnados, quais os meios de prova que serviriam para sustentar decisão diversa, nem alguma vez indica qualquer passagem em concreto ou localização específica de depoimento que imponha a resposta que pretende, remetendo apenas para esses meios probatórios na sua globalidade.

E a falta de especificação, na motivação, dos concretos meios probatórios constantes do processo ou nele registados, e a falta de indicação exacta, na motivação, das passagens da gravação em que o recorrente se funda, têm sido considerados motivo bastante para a rejeição da impugnação deduzida.

É certo que, como também tem sido entendido superiormente, a falta de expressa indicação das passagens dos depoimentos gravados em que se funda o recurso (cf. alínea a) do n.º 2 do art. 640º do CPC) pode não implicar a imediata e liminar rejeição do recurso, nomeadamente quando apesar de a indicação do recorrente não ser totalmente exacta e precisa ainda assim seja possível ao tribunal a localização dos excertos da gravação em que a parte se haja fundado, sem que nisso exista dificuldade relevante.

Porém, esse entendimento, baseado na consideração de que existem ónus primários e ónus secundários a cargo do recorrente, e que estando em causa meros requisitos formais deve o tribunal interpretar as exigências legais de forma a viabilizar a impugnação do recorrente, esbarra no nosso caso com a total ausência da indicação prevista na alínea a) do n.º 2 do art. 640º do CPC.

No caso vertente não existe nenhuma indicação de excertos ou passagens, nem existe transcrição alguma, nem nas conclusões nem na motivação.

Assim, teria que ser o próprio tribunal a examinar todo o acervo probatório globalmente indicado pela recorrente e hipoteticamente escolher de entre toda a prova indicada as passagens ou excertos que viabilizassem a pretensão da recorrente, substituindo-se a esta, em desfavor da parte contrária (que aliás não poderia ter contraditado as pretensões da recorrente nessa matéria, visto que o recurso não lhe deu conhecimento de quais os concretos meios probatórios em que tais pretensões se apoiavam).

Essa reapreciação global, em que o julgador deveria procurar os factos alegados pelas partes e decidir quais deles ficaram provados e não provados à luz da prova disponível, representaria um novo julgamento, mas não pode aceitar-se como uma válida e eficaz impugnação do julgamento da matéria de facto nos termos previstos na lei processual e que acima se transcreveram.

A impugnação da decisão de facto, feita perante a Relação, não se destina a que este tribunal reaprecie global e genericamente os factos e a prova valorada em primeira instância, razão pela qual se impõe ao recorrente um especial ónus de alegação, no que respeita à delimitação do objecto do recurso e à respectiva fundamentação.

Além disso, não está legalmente prevista, quanto ao recurso da matéria de facto, a possibilidade de convite ao aperfeiçoamento das conclusões.

O art. 640º, n.º 1, do CPC, comina expressamente a consequência para a falta de cumprimento dos ónus nele estabelecidos – a rejeição do recurso nessa parte.

Podendo sem dúvida a exigência colocada ao recorrente no respeitante ao cumprimento dos ónus fixados no art. 640º do CPC ser temperada por considerações de proporcionalidade e razoabilidade, certo é que no caso não se descortina qualquer outra possibilidade que não seja a rejeição.

A lei adjectiva impõe ao recorrente que impugna a decisão de facto que individualize os factos que estão mal julgados, que especifique os meios de prova concretos que impõem a modificação da decisão, que indique o sentido da decisão a proferir, e, ainda, tratando-se de depoimentos gravados, que concretize as passagens do depoimento que imponha resposta diferente, sendo que a violação deste ónus, preciso e rigoroso, deve conduzir à rejeição imediata do recurso na parte afectada.

Como ainda recentemente consignou o Supremo Tribunal de Justiça, e retiramos dos sumários do STJ, disponíveis online:

“I- Os ónus primários previstos nas als. a), b) e c) do art. 640.º do CPC são indispensáveis à reapreciação pela Relação da impugnação da decisão da matéria de facto.

II- O incumprimento de qualquer um desses ónus implica a imediata rejeição da impugnação da decisão da matéria de facto, não sendo legalmente admissível a prolação de despacho de convite ao aperfeiçoamento das conclusões.”

(Acórdão de 02-02-2022 - Revista n.º 1786/17.9T8PVZ.P1.S1 - 1.ª Secção - Fernando Samões (Relator) - Maria João Vaz Tomé - António Magalhães).

Essa orientação consta aliás de jurisprudência constante e repetida:

“I- Os ónus processuais de alegação recursiva previstos no art. 640.º, n.os 1 e 2, do CPC, relativos à impugnação da decisão sobre a matéria de facto, conjugam-se com o ónus de formulação de conclusões, cominado, em caso de incumprimento, com o indeferimento do recurso.

II- A rejeição total ou parcial do recurso respeitante à impugnação da decisão da matéria de facto deve verificar-se quando (i) falte nas conclusões a referência à impugnação da decisão sobre a matéria de facto (arts. 635º, 2 e 4, 639º, 1, 641º, 2, b), CPC); (ii) quando falte nas conclusões, pelo menos, a menção aos «concretos pontos de facto» que se considerem incorrectamente julgados (art. 640º, 1, a)), sendo de admitir que as restantes exigências das als. b) e c) do art. 640º, 1, em articulação com o respectivo n.º 2, sejam cumpridas no corpo das alegações.

III- Se as conclusões recursivas são totalmente omissas quanto à matéria da impugnação da decisão da matéria de facto, verifica-se o manifesto incumprimento da diligência processual mínima do recorrente, resultante da relação intersistemática do art. 640.º com os arts. 635.º, n.os 2 a 4, e 639.º, n.os 1 e 2, espoletando a sanção cominada, em coordenação, pelo corpo do art. 640.º, n.º 1, e pelo art. 641.º, n.º 2, al. b), do CPC – a rejeição do recurso (neste caso, da revista normal interposta a título principal).”

(Acórdão de 09-06-2021 - Revista n.º 10300/18.8T8SNT.L1.S1 - 6.ª Secção - Ricardo Costa (Relator) - A. Barateiro Martins - Luís Espírito Santo, disponível na mesma base de dados).

Concluindo, face ao exposto, e ao abrigo do art. 640º, n.º 1, do CPC, rejeita-se o recurso em apreço na parte referente à impugnação do julgamento da matéria de facto, que assim se mantém inalterada.

A recorrente veio ainda impugnar de Direito o decidido, pelo que, apesar do fracasso da impugnação da matéria de facto, impõe-se apreciar essa sua pretensão.

Começa a recorrente por argumentar que o "acordo de reserva" a que se refere a factualidade disponível contém os elementos essenciais para poder ser considerado como contrato promessa de compra e venda (cfr. artigo 410°, n.ºs 1 e 2, do Código Civil.) e que assim o valor recebido pela ré/apelante tinha o valor de sinal, ou pré-sinal, pelo que, tendo havido incumprimento do acordado por parte do apelado, ao desistir do negócio, este perde o valor que entregou (cfr. artigo 442°, n.º 2 do CC).

Porém, como bem explicou a sentença recorrida, não é possível considerar que o acordo celebrado por escrito particular entre autor e ré configura um contrato-promessa (de compra e venda do imóvel), com entrega de sinal.

O artigo 4100 do Código Civil dispõe que:

“1- À convenção pela qual alguém se obriga a celebrar certo contrato são aplicáveis as disposições legais relativas ao contrato prometido, excetuadas as relativas à forma e as que, por sua razão de ser, não se devam considerar extensivas ao contrato-promessa.

2- Porém, a promessa respeitante à celebração de contrato para o qual a lei exija documento, quer autêntico, quer particular, só vale se constar de documento assinado pela parte que se vincula ou por ambas, consoante o contrato-promessa seja unilateral ou bilateral.

3- No caso de promessa relativa à celebração de contrato oneroso de transmissão ou constituição de direito real sobre edifício, ou fração autónoma dele, já construído, em construção ou a construir, o documento referido no número anterior deve conter o reconhecimento presencial da assinatura do promitente ou promitentes e a certificação, pelo notário, da existência da licença respectiva de utilização ou de construção; contudo, o contraente que promete transmitir ou constituir o direito só pode invocar a omissão destes requisitos quando a mesma tenha sido culposamente causada pela outra parte".

Ressalta desde logo a falta de cumprimento dos requisitos legais quanto à forma, designadamente da norma imperativa constante do n.º 3 do art. 410º, aceitando como ponto de partida para o raciocínio que o objecto mediato do contrato seria sempre o imóvel referido na matéria de facto provada.

E acresce que, atento o conteúdo do acordo a que alude o ponto 3 da matéria provada, não é possível descortinar nele a promessa recíproca de celebração de um contrato de compra e venda de imóvel – diferentemente, o acordo em questão, inserido num processo negocial, visava expressamente a celebração futura de um contrato-promessa, o que seria o passo seguinte nesse processo negocial.

Concordamos, portanto, com as doutas considerações tecidas na sentença recorrida quando esta observa que da leitura de tal acordo resulta que “o autor não pretendia prestar um sinal, nem o valor da reserva era coincidente com o sinal que as partes acordaram plasmar no futuro contrato-promessa, não resultando nem da prova produzida nem do teor do texto do documento de reserva que as partes assumiram a conversão automática do dito escrito num contrato promessa de compra e venda, até porque não faz sentido a referência à celebração de um contrato-promessa, para além de não estarem cumpridas as exigências legais previstas no artigo 410º, n.º 3 do Código Civil.”

Rejeitamos, assim, a qualificação defendida pela recorrente, em relação ao acordo em questão.

E concordamos com a qualificação apresentada na sentença recorrida, considerando em resumo que o acordo de reserva em referência traduz um contrato intermédio, celebrado entre as partes, no exercício da sua liberdade contratual, situado no percurso do processo negocial a decorrer.

A entrega pelo autor da verba em questão destinou-se a assegurar à ré a seriedade dos seus propósitos negociais, e tal como ficou estipulado seria levada em conta no sinal que fosse estabelecido quando da celebração do contrato-promessa, caso este viesse a celebrar-se. Mas em nenhum ponto ficou estabelecido que verificando-se a não celebração do contrato-promessa essa importância seria perdida pelo autor, não sendo devolvida pela ré.

Argumenta esta, a ré/recorrente, que dessa forma ficaria sempre prejudicada, uma vez que devido à reserva teve que retirar do mercado o imóvel em causa, deixando de fazer negócio com outros interessados.

Porém, tal argumento rebate-se facilmente com a consideração que estamos perante riscos negociais correntes e aceitáveis no exercício da actividade desenvolvida pela ré (a esta também convém segurar um cliente); e que afinal, de acordo com a factualidade apurada, nenhum prejuízo foi demonstrado pela ré/reconvinte.

É certo que existe, legalmente prevista, a figura da responsabilidade pré-negocial, e que por via desta poderia hipoteticamente o autor constituir-se em responsabilidade perante a ré, pelos prejuízos que lhe causasse com o seu incumprimento (cfr. art. 227º do Código Civil).

Todavia, no caso torna-se óbvia a inaplicabilidade dessa eventual responsabilização visto não se encontrarem sequer provados danos sofridos pela ré em consequência da conduta do autor.

Perfilhamos, quanto ao enquadramento jurídico dos factos em apreço, a explanação contida na sentença revidenda, que passamos a transcrever.

“Do acordo de reserva dos autos, não consta qualquer referência ao destino do valor da reserva em caso do Autor ou da Ré desistirem do negócio, o que constitui um elemento importante para a interpretação do mesmo.

Assim, tal acordo configura um contrato intermédio, não chegando a configurar uma promessa unilateral de venda com contraprestação, só sendo geradora de responsabilidade pré-contratual.

Na verdade, analisando o acordo de fls. 59 e 60, parece resultar do mesmo que pelo menos o Autor não se quis vincular imediatamente, não celebrando um contrato-promessa de compra e venda, quiçá pela dificuldade de reunir o valor do sinal que era elevado, ou seja, não se comprometeu logo com a realização do contrato definitivo, tendo a reserva uma forma da Ré, vendedora, ter alguma garantir de vir a celebrar o negócio com aquele potencial comprador, mas tal reserva implica a não vinculação à efetivação sequer de uma promessa contratual e, por isso, com a inerente possibilidade do Autor, a todo o tempo acordado, se retratar, repensar a situação e arrepender-se do negócio.

A circunstância do valor pago a título de reserva, caso se realizasse o contrato promessa de compra e venda, vir a ser deduzida do valor do sinal a pagar, permite a conclusão que o valor da reserva não constituiu qualquer sinal, nem pré-sinal, mas apenas uma demonstração de seriedade nas negociações, sendo certo que no acordo não consta qualquer sanção para a interrupção das negociações, nem se provou que as partes acordaram, mesmo verbalmente, que a quantia não seria devolvida caso o Autor desistisse de realizar o negócio.

Assim, deverá a Ré restituir ao Autor a quantia recebida a título de reserva quando este desistiu do negócio definitivo que esteve no base do pagamento da mesma, sob pena de se locupletar sem justa causa à custa deste.”

A propósito de situação semelhante à dos autos, concluiu-se no Acórdão da Relação de Lisboa de 24-09-2014, no processo n.º 19875/12.4T2SNT.L1-2, sendo relatora Maria Teresa Albuquerque, publicado em www.dgsi.pt, o seguinte:

“I- O “Documento de Reserva” em função dos quais os AA. interpõem a acção constitui um acordo intermédio, realizado no âmbito das negociações, configurando-se como um acordo instrumental de transição.

II- Este acordo, além de, instrumentalmente, servir «medio tempore» à criação de bases materiais para a consecução do objectivo pretendido pelo contrato final - permitindo na situação dos autos que o lote que os AA. pretendiam comprar viesse a ter existência física e legal - serve também, através do regime da reserva, para estabelecer uma regulamentação para o caso das negociações se gorarem.

III- São as partes, quem, com este mero sistema de reserva e no domínio ainda pré contratual, no âmbito da sua liberdade contratual e em função do preço que estabelecem para tal reserva, acabam por valorar as consequências da respectiva responsabilidade pré contratual se qualquer delas entender fazer abortar as negociações recusando-se a celebrar o contrato a que as mesmas tendiam.

IV- O valor da reserva, quando se perspective o interesse de quem pretende vender, destina-se a reparar o prejuízo que representa a imobilização do bem na sua esfera jurídica onde fica guardado durante determinado prazo para quem o pretende comprar, e quando se perspective o interesse desta parte, implica a compensação pelas expectativas que se vêem frustradas com a decisão de não vender.

IV- Na situação dos autos os AA. não procederam à realização da compra e venda por (livre) opção sua, mas porque não conseguiram ultrapassar o impedimento da falta de crédito. Porque foi por motivos alheios à sua vontade que não reuniram condições para a realização da (ainda) desejada compra e venda, não têm de ser sancionados com a perda da importância dada em reserva que constitui na sua “ratio”um “preço” fixo para a opção de não contratar.”

Regressando ao caso em apreço nos nossos autos, o que temos, conforme consta dos números 3 e 5 da matéria de facto provada, é que o autor aceitou entregar a importância aqui em discussão por isso ter sido exigido como condição pela ré para ele “garantir o negócio e demonstrar o seu interesse no mesmo”. Era essa a finalidade da entrega dessa quantia, tal como consta da matéria provada.

E ficou estipulado que essa importância seria considerada no sinal que fosse estabelecido quando da celebração do contrato-promessa que estava em vista, mas não foi prevista a respectiva perda no caso de ser o autor a desistir do negócio, nem a sua devolução no caso de ser a ré a desistir.

Assim sendo, julgamos que a perda dessa quantia pelo autor, não estando prevista nesse contrato como consequência objectiva da não realização do negócio em vista, só poderia ocorrer através de responsabilização do autor a título de responsabilidade pré-negocial (cfr. art. 227º CC) o que pressuporia a demonstração de que ele por algum modo violou as exigências de boa fé na sua conduta negocial e em consequência disso causou danos na esfera patrimonial da ré – o que como se constata não ficou provado.

Nada mais trazendo a recorrente em apoio das suas razões, julgamos por tudo o que foi dito que improcede totalmente o recurso em apreciação.

Em conclusão, julgamos que nada há a modificar na sentença sub judice, não resultando da análise jurídica que da mesma fazemos qualquer razão para dela discordarmos, pelo que só nos resta confirmar a sentença recorrida.

Terminando, decidimos em conformidade.

VI- DECISÃO

Por tudo o exposto, acordam os juízes que constituem este tribunal em julgar totalmente improcedente a apelação, confirmando em consequência a sentença recorrida.

Custas a cargo da recorrente, dado o vencido (cfr. art. 527.º, n.º 1, do CPC).

Évora, 24 de Novembro de 2022

José Lúcio

Manuel Bargado

Francisco Xavier