2847/07.8TBPTM.E1 - Tribunal da Relação de Évora

- Na compra e venda em que o alienante tenha sido também o construtor de imóvel destinado a longa duração, independentemente de ter realizado actos concretos de execução que negociou com terceiros, é aplicável o regime do artº 1225º do CC.

- Constitui reconhecimento dos defeitos, impedindo a caducidade nos termos do artº 331º nº 2 do CC, a situação em que após solicitação de reparação dos defeitos do imóvel dirigida por carta à Ré construtora/vendedora, a pessoa com quem vive (seu companheiro), se compromete a realizar os trabalhos de reparação que se mostrassem necessários (efectuando alguns trabalhos) pois, em boa fé, seria essa a interpretação que qualquer destinatário normal deduziria de tal comportamento.

Sumário da relatora

ACORDAM NO TRIBUNAL DA RELAÇÃO DE ÉVORA

O CONDOMÍNIO DO PRÉDIO sito na Rua R… Mexilhoeira Grande, Portimão, intentou contra M… a presente acção declarativa com processo ordinário pedindo que seja condenada a proceder a todas as obras e reparações necessárias à eliminação de todos os defeitos de construção existentes nas partes comuns do prédio por si construído ou, se a Ré assim o entender, contratar terceiros para procederem a essas obras, suportando a Ré os respectivos custos.

A Ré defendeu-se invocando a ilegitimidade do A. e bem assim a caducidade do direito invocado, alegando ainda que não construiu o edifício e que vendeu as fracções desconhecendo, sem culpa sua, que as mesmas padecessem de qualquer vício.

O A. respondeu sustentando a improcedência das excepções invocadas e concluindo como na p.i

Convidado o A. a aperfeiçoar o pedido formulado veio apresentar novo articulado em que conclui pedindo a condenação da Ré a “(…) realizar os trabalhos necessários com vista à correcção da inclinação das pendentes do terraço, para correcta drenagem da água pluvial; impermeabilizar o terraço de cobertura do prédio; tapar as fissuras, impermeabilizar e pintar as paredes exteriores do prédio e realizar as obras necessárias à conclusão do pátio circundante do prédio, tapando o buraco existente, rebocando e pintando a respectiva parede (…)”.

A Ré respondeu mantendo o já afirmado na contestação anteriormente apresentada.

Foi proferido o despacho saneador no qual foi julgada improcedente a excepção de ilegitimidade activa invocada e relegado para final o conhecimento da excepção de caducidade e procedeu-se à selecção da matéria de facto assente e controvertida, sem reclamação.

Realizada a audiência de julgamento o tribunal respondeu à matéria de facto pela forma constante de fls. 375 e segs. que também não foi objecto de reclamação.

Foi em seguida proferida a sentença de fls. 381 e segs. que decidiu julgar “improcedente a invocada caducidade, com excepção da matéria atinente à conclusão do pátio circundante do edifício e, do mesmo passo, a presente acção parcialmente procedente, porque parcialmente provada e em consequência, condeno a Ré M… a eliminar os defeitos existentes no prédio sito na Rua…, Mexilhoeira Grande, concelho de Portimão, referidos nos pontos L), M), R) e S) da matéria de facto dada como provada, designadamente, impermeabilizando o terraço de cobertura do prédio, tapando as fissuras, e impermeabilizando e pintando as paredes exteriores do prédio”.

Inconformada apelou a Ré alegando e formulando as seguintes conclusões:

1- O A/apelado aforou a vertente acção contra a R/Recorrente alegando em síntese, que esta construiu e vendeu aos condóminos em 2001 um determinado prédio.

2- Que em finais de 2004, princípios de 2005, estes detectaram diversos defeitos de construção.

3- Que por via disso o mesmo A. interpelou a apelante para corrigir esses defeitos, por cartas de 22/09/05 e 20/02/06.

4- Que a Ré não tomou de início qualquer posição, mas que depois acabou por reconhecer a existência dos ditos defeitos e, em finais de 2006, iniciou os trabalhos de reparação que contudo nunca acabou.

5- E terminou a pedir a condenação a recorrente a fazer as reparações ou a subvencionar quem as venha a fazer.

6- A recorrente contestou dizendo, em síntese apertadíssima, que nunca reconheceu quaisquer defeitos, nem, por maioria de razão, os mandou reparar, e que não tendo sido a empreiteira da obra, a legislação aplicável ao caso era, não o artº 1225º do CC como pretendia o A./Recorrido, mas sim o disposto no artº 913º e segs. do mesmo diploma, sendo, por isso, extemporâneo o aforamento da vertente acção.

7- Efectuado o julgamento, a Sr.ª Juiz tirou a seguinte conclusão: “(…) condeno a Ré (…) a eliminar os defeitos existentes no prédio (…) referidos nos pontos L), M), R) e S) da matéria de facto dada como provada, designadamente, impermeabilizando o terraço de cobertura do prédio, tapando as fissuras, e impermeabilizando e pintando as paredes exteriores do prédio”.

8- Fez assentar esta decisão no seguinte acervo de factos:

a) – A Ré entende que o direito do A., quer a denunciar os defeitos, quer a propor a presente acção, terá caducado muito antes da data em que foi exercido”

b) – “Todavia, a matéria de facto dada como provada quanto a tais questões não suporta a posição da Ré.

c) – Desde logo, porque em face da matéria provada sob as als. C) e E) da matéria assente, ficou “claro que foi a ré quem fez construir e posteriormente vendeu as fracções autónomas” do prédio “em causa nos presentes autos”.

d) – Por isso, “o regime aplicável in casu é o da empreitada nos termos previstos no artº 1225º nº 4 do C.C.”

e) – Daqui que “o autor dispunha de um ano após o conhecimento dos defeitos para proceder à respectiva denúncia”

f) – “E, depois disso, de mais um ano (a contar da denúncia) para propor a presente acção – cfr. artº 1225º nº 2 do C.C.”

g) “Ora, no caso dos autos, provou-se que:

i- Em finais de 2004/princípios de 2005, os condóminos começaram a aperceber-se da existência de infiltrações e repasses provenientes do terraço do prédio, atribuindo os mesmos a deficiente impermeabilização;

ii- E aperceberam-se também de que a tinta das paredes exteriores estava a soltar-se;

iii- Em 22/09/05, a A. enviou à Ré a carta de fls. 19 (…)”

iv- Em 20/02/2006, a A. enviou à Ré a carta de fls. 20 (…);

v- Após a recepção da carta referida em H) (22/09/05), C…, que sempre se apresentou perante os condóminos como responsável pela construção, comprometeu-se a realizar os trabalhos de reparação que se mostrassem necessários;

vi- No ano de 2006, C… (que vive com a Ré) efectuou reparações no terraço e iniciou os trabalhos de reparação da fachada do edifício”

h) – “Em face disto é lícita a conclusão de que a generalidade dos defeitos apenas foi conhecida por altura do final de 2004/inícios de 2005 (…)”

i) – “(…) pelo que o A. poderia denunciá-los, validamente, até finais de 2005/princípios de 2006 (…)”

j) – “(…) E que fazendo-o – e não obtendo resposta – teria até finais de 2006/princípios de 2007 para propor a acção”.

k) – “(..) Não é verdade que a Ré nada tenha feito, atendendo a que se demonstrou quanto aos actos praticados por C… – que, dada a relação que mantém com a Ré e os termos em que se apresentou aos condóminos, foram por estes interpretados como assunção da responsabilidade pela reparação dos defeitos (…)”

l) – (…) E em boa fé, não poderiam ser de outro modo interpretados, atendendo ao que se dispõe nos artºs 236º e 239º, ambos do C.C. (…)”

m) – (…) Independentemente da relação de representação formal que possa ou não existir entre a Ré e o seu marido/companheiro”;

n) – (…) Mal se compreenderia que se pudesse aceitar que alguém que nenhum interesse tivesse nisso, se propusesse fazer reparações no prédio, apenas para permitir à sua construtora (com quem, aliás, vive) vir depois dizer que jamais reconheceu defeitos ou se comprometeu a fazer reparações (…)”

o) – “E porque os comportamentos juridicamente relevantes devem ser interpretados de acordo com o sentido que um destinatário normal deles deduziria (…), é evidente que os factos apurados sob as alíneas O) e P) supra apenas podem levar à conclusão de que a Ré, efectivamente, se propôs realizar obras de reparação, após a solicitação que lhe foi dirigida pelo autor – e fê-lo durante o ano de 2006 não tendo (…) chegado a concluir tais trabalhos – o que equivale ao reconhecimento do direito, nos termos e com os efeitos previstos no artº 331º nº 2 do C.C.”

p) – “Nesta conformidade, proposta a acção em 04/09/2007, é manifesto que não se achava, então, esgotado o prazo de que o A. dispunha para propor a acção, no que se refere aos defeitos detectados em finais de 2004/princípios de 2005 (…)”

q) – “Excepção é, neste caso, a falta de conclusão do pátio circundante do edifício, que não pôde deixar de ter sido notada por todos e cada um dos condóminos (…) a partir do momento em que ocuparam o prédio pelo que (…) caducou, efectivamente o direito do autor (…)”

r) – “No mais, é de ter por não verificadas as excepções invocadas pela Ré”

s) – “(…) em face do apurado comportamento da ré, por interposto marido/companheiro, é de concluir que foi esta quem deu causa à demora na reacção por parte do autor”.

t) – “Com efeito, se os condóminos confiaram na Ré e foram deixando que o tempo escoasse no convencimento de que estes iriam resolver o problema e quando entenderam fazer valer os seus direitos em tribunal, a resposta que obtiveram foi a de que já decorreu o prazo de caducidade, não poderá tal invocação proceder, por corporizar manifesto abuso de direito proibido nos termos do artº 334º do CC.”

9- Para decidir esta acção importa apenas e só, analisar os seguintes pontos, que são também os pomos da discórdia entre a posição assumida pela Srª Juiz do a quo e a defendida pela Ré apelante:

1- Saber se os pretensos actos praticados por C… de quem a recorrente se acha separada de pessoas e bens desde 8/05/80 conforme se extrai da certidão junta aos autos e nunca posta em causa por quem quer que fosse, podem ser havidos por comportamentos concludentes, e se sendo-os, os mesmos são passíveis de se repercutirem na esfera jurídica da apelante, como pretende a Sr.ª Juiz a quo no segmento da fundamentação que transcrevemos supra; e,

2- Saber se ao caso de aplica, afinal, o disposto no artºs 913º segs. do CC ou, antes, o estatuído no artº 1225º do mesmo diploma.

10- Ora, Mmºs Juízes Desembargadores, se se deu por provado nas als. C) e D) da matéria assente, que a recorrente apenas fez construir (a terceiros) o prédio em causa, e que foi o seu ex-marido C… quem “sempre se apresentou perante os condóminos como responsável pela construção”, como aliás, a própria Sr.ª Juiz a quo reconheceu (cfr. o nº da al. j) da síntese da fundamentação feita acima), a única conclusão passível de ser retirada nesta sede é a de que as normas que consomem o vertente caso são as do artº 913º e segs., do CC e não as do artº 1225º do mesmo diploma, por o nº 2 deste afastar expressamente a sua aplicabilidade ao caso, já que a recorrente, embora proprietária e vendedora do prédio, não cumulou a indispensável condição de construtora do mesmo.

11- Quanto a saber se eventuais compromissos assumidos pelo dito C… junto dos condóminos (cfr. os nºs v e vi da al. j) da conclusão 7 supra) e no que tange a reparações dos defeitos, podem ou não ser havidos por comportamentos concludentes, é coisa que, como é bem de ver, irreleva para a decisão deste pleito, sendo que, a única coisa que deveras aqui poderia importar seria saber se, eventuais comportamentos desse jaez, se poderiam ou não repercutir na esfera jurídica da recorrente.

12- A resposta é um rotundo não.

13- Não, porque os comportamentos concludentes são pessoais, tendo que ser esgrimidos pelo próprio e num contexto que tenha significado jurídico, sendo totalmente deslocado falar-se em comportamentos deste teor da Ré, cometidos por “interposta pessoa”, ainda mesmo que esta mantenha, com aquela, um qualquer laço, seja de amizade, conúbio, conjunção carnal, ou outro (cfr. a este propósito, Lebre de Freitas in “A Confissão no Direito Probatório”, ps. 176 e ss., Coimbra Editora, 1991 e, Karl Larenz in O Estabelecimento de Relações Obrigacionais por meio de comportamento social típico, 1956).

14- Por isso mesmo carece de significado dizer, como faz a Sr. ª Juiz do a quo, que “(…) mal se compreenderia que se pudesse aceitar que alguém que nenhum interesse tivesse nisso, se propusesse fazer reparações no prédio, apenas para permitir à sua construtora (?) (…) vir depois dizer que jamais reconheceu defeitos ou se comprometeu a fazer reparações (…)”

15- Aliás, se a própria Sr.ª Juiz deu por assente que foi o dito C… quem construiu o prédio aqui em causa, então nunca podia ser havido por “desinteressado”.

16- E não custa aceitar que os condóminos, senão mesmo o A., tenham deveras abordado nesse sentido, e a dado passo, o dito C…, que sabiam ter sido o empreiteiro do prédio, no sentido de proceder às reparações necessárias.

17- Se foi isso que aconteceu, ou não, pouco importa.

18- O que avulta isso sim é que o que lhe disseram, e o que este terá retorquido ou feito, não se repercute na esfera jurídica da recorrente, mais a mais quando nenhuma prova dessa repercussão foi feita em sede de julgamento, não podendo por isso ser havida por mais do que uma mera hipótese, aventada de forma voluntarista, pela Sr.ª Juiz do a quo.

19- Se pretendia tirar dividendos dessa abordagem feita ao dito C…, e dos seus eventuais comportamentos concludentes, se é que os houve, o A. deveria, então ter aforado esta acção contra ele, na sua qualidade de empreiteiro, e não, como fez, contra a recorrente, já que esta mais não foi, nunca, e como cabalmente se provou em audiência, do que proprietária do prédio e vendedora das suas fracções.

20- Enfim, como a Sr.ª Juiz do a quo condenou a recorrente com base em comportamentos concludentes imputados exclusivamente a um terceiro, que para mais nem aqui foi parte, esta acção não pode senão soçobrar (cfr. de novo, os citados Lebre de Freitas, ob. cit., pag. 176 e ss. e Karl Larenz, ob. cit.)

21- Na P.I. o ora apelado, embora nunca o diga expressamente, parece pretender relevar o silêncio a que a Ré recorrente se remeteu após ter sido por ele interpelada para reparar os pretensos defeitos, assacando-lhe sinonímia, ou com uma anuência quanto às suas pretensões, ou com um qualquer comportamento concludente, ou mesmo com uma declaração tácita ou implícita de que faria as reparações.

22- Ora, como ensina Oliveira Ascensão (in Direito Civil – Teoria Geral, vol. II, 2ª ed. Coimbra Editora), o silêncio não se confunde nem com comportamentos concludentes, nem sequer com declarações tácitas ou implícitas.

23- E quanto a poder ser havido como sinónimo de anuência, mister é ter presente que, como diz aquele preclaro autor “o silêncio é o nada”, não traduzindo, nem acção, nem acto jurídico, nem sequer declaração de vontade; só relevando quando do nada, a lei ou o negócio jurídico extraem efeitos jurídicos, coisa que neste caso não ocorre, já que nenhum negócio jurídico desse jaez foi feito pelo mesmo A. esgrimido a propósito, e nenhuma lei existe que permite extrair quaisquer efeitos jurídicos do dito silêncio da recorrente.

24- Conclusão: A Ré apelante só pode ser absolvida dos pedidos contra si formulados pelo A/apelado, seja porque, como acima se disse, não pode ser responsável pelos eventuais comportamentos concludentes de C…, seja porque a sua atitude silenciosa de nenhum valor jurídico reveste in casu.

25- Mas não é tudo!

26- A vertente acção também tem de claudicar, por haver sido extemporaneamente aforada, coisa que de resto a Sr.ª Juiz do a quo reconheceu expressamente (cfr. a al. f) da conclusão 8ª), mas de que, não retirou as devidas consequências.

27- De facto, se a Ré/apelante foi interpelada em 22/09/2005 (a carta remetida pelo advogado do A. em 20/02/2006, não consubstancia uma verdadeira e própria interpelação, antes sendo a repetição da primeira) e se intentou esta acção em 04/09/2007, há muito que caducara o prazo para o efeito, previsto no artº 917º do CC.

28- O mesmo sucedendo, aliás, se se quiser ver, naquela carta de 20/02/06, uma nova e válida interpelação.

29- É certo que foi por disto se haver apercebido que, o A/apelado tentou ultrapassar o contratempo chamando então à colação os ditos comportamentos concludentes de C…, datando-os de fins de 2006, e imputando-os indevidamente à recorrente.

30- Ocorre que, como acima se disse e demonstrou, a alegação não colhe, porque os ditos comportamentos irrelevam em sede de esfera jurídica da apelante, por não lhe poderem ser imputados.

31- A finalizar importa ainda enfatizar que, mesmo que a este caso se aplicasse quanto previsto se acha no artº 1225º do CC, o que acabou de dizer-se quanto à extemporaneidade do aforamento desta acção lhe era, mutatis mutandis, igualmente aplicável, por força de quanto disposto se acha no seu nº 2.

32- Devem por isto V.Exas, absolver a Ré apelante dos pedidos contra si formulados pelo A/apelado, anulando a sentença tirada na 1ª instância.

Não foram apresentadas contra-alegações.

Delimitando-se o âmbito do recurso pelas conclusões da alegação do recorrente abrangendo apenas as questões aí contidas (artº 684º nº 3 e 690º nº 1 do C.P.C.) verifica-se, do que acaba de se transcrever, que são as seguintes as questões nelas suscitadas:

- Saber se face à factualidade provada se aplica o regime previsto no artº 1225º do CC ou se o disposto no artº 913º e segs.

- Saber se se verificou ou não a caducidade do direito do A.

Não tendo sido impugnada nas conclusões que formulou, tem-se por assente a matéria de facto tida por provada na 1ª instância.

E são os seguintes os factos que foram declarados provados:

A- A A. (C…, Ldª) exerce a administração do condomínio do prédio sito na Rua… Mexilhoeira grande, em Portimão (al. A) da matéria assente)

B- A Ré é empresária em nome individual (al. B) da M.A.)

C- No âmbito da actividade que desenvolve, a Ré, ao abrigo do alvará de licença de construção nº 259/2001 e 353/2001, emitido pela Câmara Municipal de Portimão, em 14/05/2001 e em 26/06/2001, respectivamente, construiu o prédio constituído em regime de propriedade horizontal, sito na Rua… Mexilhoeira Grande, em Portimão, descrito na respectiva Conservatória sob o nº 01780/100393 (al. C) da M.A.)

D- O prédio referido em C) destina-se a fins habitacionais, o que foi autorizado pelos competentes serviços da Câmara Municipal de Portimão, por despacho de 29/11/2001, através da emissão da licença de utilização nº 320/2001, em 30/11/2001 (al. D) da M.A.).

E- A Ré, no âmbito da sua actividade, procedeu à comercialização e venda directa das fracções do referido prédio (al. E) da M.A.)

F- As obras do prédio referido em C) foram dadas como concluídas em 2001 (al. F) da M.A.)

G- A 29 de Julho de 2005 realizou-se a primeira Assembleia-Geral de Condóminos, onde se elaborou a acta constante de fls. 10 e 11, cujo teor se dá por integralmente reproduzido (al. G) da M.A.)

H- Em 22/09/2005 a A. enviou à Ré a carta de fls. 19, cujo teor se dá por integralmente reproduzido (al. H) da M.A.)

I- Em 20/02/2006 a A. enviou à Ré a carta de fls. 20, cujo teor se dá por integralmente reproduzido (al. I) da M.A.)

J- A requerimento da A., a Câmara Municipal de Portimão efectuou, em 16/11/2006, vistoria ao edifício, da qual foi elaborado o auto junto a fls. 27 e 28, cujo teor se dá por integralmente reproduzido (al. J) da M.A.).

K- A reparação dos defeitos existentes no prédio foi orçada em cerca de € 27.000,00 (al. K) da M.A.)

L- Em finais de 2004/princípios de 2005, os condóminos começaram a aperceber-se da existência de infiltrações e repasses provenientes do terraço do prédio, atribuindo os mesmos a deficiente impermeabilização (resp. artºs 1º e 2º da B.I.)

M- E aperceberam-se também de que a tinta das paredes exteriores estava a soltar-se (resp. artº 3º da B.I.)

N- Aquando da ocasião referida em F), faltava ainda terminar o pátio circundante do edifício (resp. artº 4º da B.I.)

O- Após a recepção da carta referida em H), C…, que sempre se apresentou perante os condóminos como responsável pela construção, comprometeu-se a realizar os trabalhos de reparação que se mostrassem necessários (resp. artº 7º da B.I)

P- No ano de 2006, C… (que vive com a Ré), efectuou reparações no terraço e iniciou trabalhos de reparação da fachada do edifício (resp. artº 8º da B.I.)

Q- Apenas parte da fachada foi pintada (resp. artº 9º da B.I.)

R- Na presente data, existem infiltrações nos terraços de cobertura do prédio, que se revelam através de bolores nos tectos das dependências do andar inferior e o pátio permanece inacabado (resp. artº 11º da B.I.)

S- As paredes do prédio referido em C) têm fissuras (resp. artº 12º da B.I.)

T- É necessária pintura exterior do edifício, sendo a degradação da pintura existente atribuível a inadequação dos materiais usados e/ou má aplicação dos mesmos (resp. artº 13º da B.I.)

U- A situação referida em N) era conhecida desde 2001 (resp. artº 16º da B.I.)

Estes os factos.

Na sentença recorrida entendendo que face à factualidade provada, com excepção da matéria atinente à conclusão do pátio circundante do edifício, não se verifica a invocada caducidade do direito da A., a Exmª Juíza condenou a Ré a eliminar os defeitos existentes no prédio em causa, referidos nos pontos L), M), R) e S) da matéria de facto dada como provada, designadamente, impermeabilizando o terraço de cobertura do prédio, tapando as fissuras, e impermeabilizando e pintando as paredes exteriores do prédio.

Para o efeito, considerou aplicável ao caso o regime jurídico da empreitada nos termos previstos no nº 4 do artº 1225º do CC, pois a vendedora foi a construtora do imóvel, pelo que os prazos a considerar são os do nº 2 deste normativo.

Acresce que após solicitação que lhe foi dirigida pelo A., a Ré propôs-se realizar obras de reparação, e fê-lo durante o ano de 2006 (através de actos praticados por C… com quem a Ré vive), não tendo chegado a concluir os trabalhos, o que equivale a reconhecimento do direito, nos termos e para os efeitos previstos no artº 331º nº 2 do CC.

Contra tal decisão insurge-se a recorrente invocando duas ordens de razões:

Por um lado porque os actos praticados pelo C… não podem ser havidos por “comportamentos concludentes” e se sendo-os não são passíveis de se repercutirem na esfera jurídica da apelante; por outro lado defendendo que ao caso aplica-se o disposto no artº 913º e segs. do CC e não o estatuído no artº 1225º do mesmo diploma.

Resulta do disposto no artº 913º nº 1 do CC que se a coisa vendida sofrer de vício que a desvaloriza ou impeça a realização do fim a que é destinada, ou não tiver as qualidades asseguradas pelo vendedor ou necessárias para a realização daquele fim, o comprador terá direito à anulação do contrato (artº 905º) ou à redução do preço (artº 911º) e ainda a ser indemnizado pelos prejuízos sofridos (artºs 908º e 909º).

O regime da venda de coisa defeituosa confere ainda ao comprador os direitos à reparação ou substituição da coisa (artº 914º), à indemnização em caso de simples erro (artº 915º), ao cumprimento coercivo ou à indemnização respectiva (artº 918º) e à garantia de bom funcionamento (artº 921º).

Tratando-se de compra e venda de coisa imóvel, para se exercer qualquer um dos direitos previstos no regime do artº 913º é necessário que os defeitos sejam denunciados no prazo de um ano a contar do seu conhecimento e que a acção seja instaurada no prazo de seis meses a contar da denúncia (exceptuando-se os casos de dolo e de o contrato não se encontrar cumprido).

É o que resulta do disposto nos artºs 916º nºs 1, 2 e 3 e 917º, referindo-se este último à acção de anulação, mas aplicando-se extensivamente à acção destinada a exigir a reparação ou a substituição da coisa.

Aqueles direitos serão exercidos sem prejuízo do prazo limite de cinco anos a contar da entrega da coisa (artº 916º nºs 2 e 3)

Todavia, se a compra e venda tiver por objecto bem imóvel destinado a longa duração, que tenha sido construído, reparado ou modificado pelo vendedor, o prazo de caducidade do direito de acção para reparação dos defeitos é o prazo de um ano previsto no nº 3 do artº 1225º, por remissão para o nº 2 do mesmo preceito, conforme resulta do seu nº 4, que manda aplicar àquela situação específica o regime do contrato de empreitada.

A actual redacção do nº 1 do artº 1225º foi introduzida pelo DL 267/94 de 25/10 que também aditou ao preceito os nºs 3 e 4.

Como resulta do seu preâmbulo, visou-se com aquele diploma proteger o direito do cidadão adquirente, enquanto consumidor, responsabilizando o empreiteiro “(…) tenha ou não sido ele o vendedor, não só perante o dono da obra, como já sucedia anteriormente, mas também perante terceiro que adquiriu o imóvel (…)”.

Tendo em vista tal objectivo, consagrou-se não só a responsabilidade do empreiteiro perante o terceiro adquirente (nº 1) como em termos idênticos, a do vendedor/construtor (nº 4), protegendo-se em ambos os casos a situação do comprador que não celebrou o contrato de empreitada com o vendedor.

A partir dessa alteração consolidou-se o entendimento de que tratando-se de venda de um imóvel destinado a longa duração, cujo vendedor tenha também sido o seu construtor, aos prazos de garantia e exercício de direitos relacionados com os defeitos da coisa (imóvel) vendida, se aplica o regime do artº 1225º do CC, por força essencialmente do estatuído no seu nº 4 (cfr. entre outros, Acs. do STJ de 29/04/2008, proc. 08A367, da RL de 04/11/2008 proc. 2552/2008-1 in www.dgsi.pt)

Estes prazos – contemplados para a empreitada – devem ser, assim, aplicados à compra e venda de coisa imóvel defeituosa, por natureza destinada a longa duração, a fim de se exigir a indemnização ou a eliminação ou reparação dos defeitos existentes. Para tal solução apontam, de resto, razões ponderosas, desde a analogia das situações até ao carácter de interesse e ordem pública da responsabilidade do empreiteiro ou construtor, passando pelos efeitos socialmente injustos da aplicação ao comprador do imóvel com defeitos de um curto prazo de caducidade do seu direito de acção com vista à reparação dos mesmos.

Como refere Calvão da Silva “Desta sorte, quando na compra e venda, o alienante tenha sido o construtor do imóvel, mas inexista e apesar de inexistir empreitada entre ele e o comprador, aos defeitos da coisa transmitida deve aplicar-se o regime do artº 1225º e não o do 916º” (“Compra e Venda de Coisas Defeituosas”, Almedina, p. 98)

Como supra se referiu defende a recorrente que ao caso aplica-se o regime do artº 913º e sgs, e não o do artº 1225º porquanto embora proprietária e vendedora do prédio não cumulou a indispensável condição de construtora do mesmo, pois que apenas fez construir (a terceiros) o prédio em causa.

Ora, conforme resulta do exposto e vem sendo entendido, “não deixa de se subsumir no âmbito do artº 1225º do CC a situação do construtor que procede à construção da obra, independentemente de ter realizado actos concretos de execução que negociou com subempreiteiros” (Ac. do STJ de 5/07/2012, in www.dgsi.pt onde também é referida posição no mesmo sentido dos Acs. do STJ de 15/12/2011 e de 1/06/2010)

Assim, mesmo que tivesse contratado terceiros para a edificação do imóvel o réu não deixa de ser o seu construtor pois foi ele quem promoveu a sua construção (cfr. ainda Acs. do STJ de 26/11/2009, proc. 254/2001.S1, de 29/04/2008 e da RP de 22/05/2012)

Todavia, in casu, consta dos factos provados que a Ré é empresária em nome individual e que no âmbito da actividade que desenvolve, ao abrigo do alvará de licença de construção nº 259/2001 e 353/2001, emitido pela Câmara Municipal de Portimão, em 14/05/2001 e em 26/06/2001, respectivamente, construiu o prédio constituído em regime de propriedade horizontal, sito na Rua… Mexilhoeira Grande, em Portimão e procedeu à comercialização e venda directa das fracções do referido prédio (als. B) a E) dos factos provados).

Assim sendo, dúvidas não há que se aplica ao caso o regime do artº 1225 nº 4 do CC como bem decidiu a 1ª instância.

No que respeita à invocada caducidade, face à factualidade provada, também não merece censura a sentença recorrida.

Com efeito, ficou provado que em finais de 2004/princípios de 2005, os condóminos começaram a aperceber-se da existência de infiltrações e repasses provenientes do terraço do prédio, atribuindo os mesmos a deficiente impermeabilização (al. L) dos factos provados) e aperceberam-se também de que a tinta das paredes exteriores estava a soltar-se (al. M) dos f.p.).

Em 22/09/2005 a A. enviou à Ré a carta de fls. 19, cujo teor se dá por integralmente reproduzido (al. H) dos f.p.) e em 20/02/2006 a A. enviou à Ré a carta de fls. 20, cujo teor se dá por integralmente reproduzido (al. I) dos f.p.)

Resulta do exposto que os condóminos apenas se aperceberam dos defeitos, com excepção da situação referida em N) dos factos provados, em finais de 2004 princípios de 2005, pelo que, como bem refere a Exmª Juíza, o A. poderia denunciá-los validamente até finais de 2005, princípios de 2006 e que, fazendo-o e não obtendo resposta, teria de propor a acção até finais de 2006 princípios de 2007.

Tendo o A. denunciado os defeitos em 22/09/2005 e 20/02/2006, fê-lo dentro do referido prazo.

Mas provou-se ainda que após a recepção da carta de 22/09/2005, C…, que sempre se apresentou perante os condóminos como responsável pela construção, comprometeu-se a realizar os trabalhos de reparação que se mostrassem necessários (al. O) dos f.p.) e no ano de 2006, C… (que vive com a Ré), efectuou reparações no terraço e iniciou trabalhos de reparação da fachada do edifício (al. P) dos f.p.). Todavia, apenas parte da fachada foi pintada (al. Q) dos f.p.), (sendo que na presente data, existem infiltrações nos terraços de cobertura do prédio, que se revelam através de bolores nos tectos das dependências do andar inferior e o pátio permanece inacabado (al. R) dos f.p.) e as paredes do prédio referido em C) têm fissuras (al. S) dos f.p.)

Ora, tal comportamento do referido C…, na sequência da carta do A., não pode deixar de ser interpretado, como foi pelos condóminos (e seria por qualquer destinatário normal), como o assumir da responsabilidade da Ré pela reparação dos defeitos.

Ao contrário do que pretende a apelante, não houve silêncio da sua parte, pois que tendo ela própria recebido a denúncia dos defeitos por parte dos condóminos, o C…, que consigo vive, compareceu perante estes, comprometendo-se a realizar os trabalhos de reparação que se mostrassem necessários, e efectuando algumas reparações.

Tal comportamento tem necessariamente relevância jurídica pois que, interpretado de acordo com o sentido que um destinatário normal dele deduziria e de acordo com os ditames da boa fé, conduz à conclusão de que a Ré, efectivamente, se propôs realizar as reparações reclamadas e fê-lo durante o ano de 2006, não chegando, contudo a concluir os trabalhos.

Dos factos narrados não pode extrair-se outra conclusão que não seja a de que a Ré, na pessoa do seu companheiro, em face dos comportamentos descritos, reconheceu os defeitos em causa e prometeu eliminá-los.

Ora, nos termos do nº 2 do artº 331º do CC, a caducidade pode ser impedida sempre que haja reconhecimento do direito por parte daquele contra quem deva ser exercido.

Como refere P. Romano Martinez “(…) o reconhecimento do defeito com promessa de solucionar o diferendo, constitui impedimento da caducidade pois (…) permite evitar que se considerem como válidas situações violadoras do princípio da boa fé, designadamente da regra do não venire contra factum proprium” (“Cumprimento Defeituoso em Especial na Compra e Venda”, Almedina, p. 381)

E como bem refere a Exmª Juíza, não pode deixar de considerar-se que foi o comportamento da Ré através do seu companheiro C… quem deu causa à demora à reacção do A., fazendo os condóminos confiar que resolveria o problema (executando, inclusive, algumas reparações sem as concluir), deixando que o tempo se escoasse.

Ora, como considerou o STJ “age com abuso de direito o construtor-vendedor de imóvel que, depois de lhe terem sido denunciados defeitos da obra em tempo oportuno e se compromete a repará-los sem ter colocado restrição alguma, vem depois invocar a caducidade da acção alegando não ter esta sido interposta no prazo legal, quando a sua actuação paulatina, espaçada e parcial fora conduzida por forma a fazer acreditar os compradores que os eliminaria” (Ac. de 27/11/2007, proc. 07A3581 in www.dgsi.pt)

Não merece, assim, censura a sentença recorrida ao julgar improcedente a invocada caducidade do direito do A. e ao condenar a recorrente nos termos dela constantes.

Improcedem, pois, in totum, as conclusões da alegação da recorrente impondo-se a confirmação da sentença recorrida.

DECISÃO

Nesta conformidade, acordam os Juízes desta Relação em julgar improcedente a apelação e, consequentemente, em confirmar a sentença recorrida.

Custas pela apelante.

Évora, 11.04.2013

Maria Alexandra A. Moura Santos

Eduardo José Caetano Tenazinha

António Manuel Ribeiro Cardoso