1412/22.4T8BJA.E1 - Tribunal da Relação de Évora

I. Os efeitos “restitutórios na sequência da invalidade do contrato (declaração de nulidade ou anulação) são norteados pelo princípio da restituição integral a fim de cada uma das partes ser colocada na situação em que estaria se o contrato não tivesse sido celebrado”.

II. Por via do disposto no artigo 289º, nº 3, do Código Civil, e da remissão feita para os artigos 1269º e seguintes, deve ter-se em consideração o disposto no artigo 1273º, onde se reconhece ao possuidor (e, por via do primeiro preceito, ao contratante que realiza benfeitorias ao abrigo de um contrato nulo) o direito de indemnização pelas benfeitorias necessárias e o de proceder ao levantamento das benfeitorias úteis que possam ser levantadas sem detrimento da coisa. Havendo detrimento, é-lhe reconhecido o direito de indemnização quantificado pelas regras do enriquecimento sem causa.

III. Nos termos do disposto no artigo 1275º, n.º 1 do Código Civil, o possuidor de boa fé tem direito a levantar as benfeitorias voluptuárias, não se dando detrimento da coisa; no caso contrário, não pode levantá-las nem haver o valor delas.

(Sumário elaborado pela relatora)

Proc. n.º 1412/22.4T8BJA.E1

Local 1- Juízo Central Cível e Criminal – Juiz

Comarca Local 1

ACORDAM NA 1.ª SECÇÃO CÍVEL DO TRIBUNAL DA RELAÇÃO DE ÉVORA

I. Relatório

EMP01..., Lda moveu a presente ação declarativa de condenação sob a forma comum contra EMP02..., Lda., pedindo que se declare definitivamente incumprido culposamente pela Ré e resolvido o contrato de promessa de compra e venda junto como Doc. 2 à petição inicial, e condenada a mesma Ré a pagar à Autora o montante recebido a título de sinal, em dobro, o que perfaz o montante de € 30.000,00, bem como, a título de enriquecimento sem causa, o montante de € 4.000,00.

Em alternativa, pediu a condenação da Ré a restituir o valor recebido a título de sinal, no montante de € 15.000,00, valores acrescidos de juros à taxa legal, até efetivo e integral pagamento.

Para tanto, alegou a outorga de um contrato-promessa de compra e venda incumprido pela Ré, promitente vendedora no mesmo contrato, a entrega de €15.000,00 a título de sinal, e a realização de obras no imóvel que o beneficiaram, no valor de €4.000,00.

Citada, a Ré contestou, impugnando os factos alegados para sustentar o incumprimento culposo da sua parte, bem como a alegada valorização do imóvel, e deduziu pedido reconvencional, pedindo a condenação da Autora a pagar à Ré a quantia de € 30.000,00 ou, assim não se entendendo, a quantia de € 16.674,00.

Pediu a condenação da Autora como litigante de má-fé em multa e no pagamento de indemnização à Ré, admitido por despacho de 29.05.2023.

A Autora replicou, pugnando pela improcedência do pedido reconvencional.

Pediu a condenação do réu como litigante de má fé.

No despacho saneador procedeu-se à identificação do objeto do litígio e à enunciação dos temas da prova.

Realizou-se a audiência final, vindo a ser proferida sentença com o seguinte dispositivo:

“Pelo exposto, o Tribunal:

i) Declara que a Ré detém um crédito sobre a Autora no montante de € 15.000,00 (quinze mil euros);

ii) Declara que a Autora detém um crédito sobre a Ré no montante de € 10.000,00 (dez mil euros);

iii) Operada a compensação, condena a Ré a pagar à Autora a quantia de € 5.000,00 (cinco mil euros);

iv) Absolve as partes dos pedidos de condenação como litigantes de má-fé.

Custas pela Autora na proporção de 56% e pela Ré na de 44%.

Registe e notifique.”

Inconformada, da sentença interpôs recurso a Ré, apresentando alegações e formulando as seguintes conclusões:

1. No caso vertente a recorrente entende ter existido uma errónea interpretação da prova testemunhal e documental constante nos presentes autos, o que fundamenta, em seu entender, a impugnação da matéria de facto.

2. Com efeito, a avaliar pelos depoimentos de AA, sobretudo este, e BB, os bens a que se reporta o art.º16 da matéria provada não se encontravam funcionais, cumprindo acrescentar que foi este que efectuou as obras de substituição no imóvel, o que confere uma credibilidade acrescida a este depoimento.

3. Assim sendo, deveria ser dado como provado no ponto n.º 16 que os bens ai referenciados não se encontravam funcionais.

4. Como tal, não deveria ter operado a compensação, o que vale por dizer que a recorrida não tem um crédito de 10.000.00€ sobre a recorrente.

5. Na sentença recorrida sufraga-se o entendimento que os bens retirados pela recorrente do local ainda se encontravam funcionais, ainda que a recorrida não houvesse alegado qual o seu valor, pelo que houve a necessidade de recorrer a juízos de equidade, de harmonia com o art.º 566 n.º3 do C.C, o que fez indevidamente.

6. Guardado o devido respeito por opinião adversa, o nosso direito substantivo, designadamente o art.º 566 n.º 3 do Código Civil, pressupõe que os danos foram alegados e se encontram provados e pressupõe, por outro lado, terem-se esgotado todos os meios susceptiveis de determinar o seu valor exacto. Tal preceito não dispensa a prova da existência dos danos, vidé nesse sentido acordão do STJ de 14/02/1991: AJ, 15º/ 16º e 29º.

7. Ante o que se deixa alegado no artigo antecedente, não se vislumbra que a situação com que nos defrontamos nos presentes autos seja subssumível ao entendimento daquele Alto Tribunal quando legitima o recurso a juizos de equidade.

8. Ao que acresce, por outro lado, que não se refere na sentença qual o critério em que se esteou para fixar o valor dos bens em 10.000.00€, o que colide com o art.º 205 n.º1 da Constituição, a fundamentação ajuda o destinatário a percepcionar as razões da decisão, certo sendo que os bens em causa não se encontravam funcionais, vide testemunhos acima referenciados.

9. Por que assim, não tendo a recorrida alegado, como era seu ônus processual que os bens se encontravam funcionais, não pode a mesma ser beneficiada com essa omissão, sendo-lhe atribuído o valor de 10.000.00€, valor que se reporta ao estado de conservação de bens, valor que sequer alegou em sede de pedido reconvencional. De igual modo ao recepcionar a carta rescisória do contrato, a recorrida não invocou dispor de um crédito sobre a recorrente, o que é sintomático quanto à falta de razão que nessa matéria lhe assiste.

10. Nessa conformidade, não há lugar a compensação, o que vale por dizer que a recorrente é credora do valor de 15.000.00€, valor que pagou a título de sinal por um contrato que afinal era nulo e cuja consequência consiste na restituição de tudo o que tiver sido prestado, art.º 289 n.º1 do Código Civil.

11. Peticionou a recorrente o pagamento do montante à recorrida de 4.000.00€, a título de enriquecimentos sem causa, o que foi negado, de forma que se crê errónea, pelo Tribunal, pois a recorrente comprovou ter gasto o montante de 4.000.00€ apresentando o respectivo documento, doc. n.º 6.

12. A recorrente, levou a cabo tais obras no pressuposto de que iria adquirir o imóvel em causa nos presentes autos, obras que como decorre da normalidade do acontecer acabaram por beneficiar a recorrida, foram efectuadas pinturas e substituídos bens que já não se encontravam funcionais, o que acaba, inevitavelmente por se traduzir num benefício para a recorrida, negócio que acabou por não se concretizar.

13. Por outro lado, dúvidas não restarão que esse trabalho ascendeu a 4.000.00€, o que acabou por ser indevidamente recebido pela recorrida pois o negócio não se concretizou. Nessa conformidade, salvo outro entendimento mais douto, ocorreu o enriquecimento de um património (recorrida), e o correlativo empobrecimento de outro, (recorrente), tudo decorrente do mesmo facto e a ausência de causa justificativa para a deslocação patrimonial que se verificou.

14. O que se consubstanciou no enriquecimento injusto por banda da recorrida de 4.000.00€, valor que a recorrente despendeu nas obras, pelo que em face do exposto encontram-se preenchidos os requisitos legais para operar o enriquecimento sem causa.

15. Tendo sido a recorrida que deu causa à presente acção, não concorda a Autora que as custas sejam na proporção de 56% e 44%. Nessa conformidade, entende-se que ao decidir nos precisos termos em que decidiu a sentença recorrida violou os artigos 473º, n.º1 e n.º2, 566º n.º3 e 847º todos do Código Civil.

Assim sendo, deverá ser concedido provimento ao presente recurso, decidindo que a recorrida não tem direito à compensação no valor de 10.000.00€ e conceder o direito ao recorrente a ser ressarcido de 4.000.00€, a título de enriquecimento sem causa, desse modo se revogando a sentença recorrida nesses segmentos.

Assim se fazendo a costumada justiça.”

A Ré pediu a retificação da sentença e interpôs recurso subordinado, apresentando, após alegações, a seguinte síntese conclusiva:

“1.º Vem este recurso da sentença proferida no presente processo que, pondo termo à causa, entendeu, entre o mais, declarar que a Recorrente detém um crédito sobre a Recorrida no valor de € 10.000,00 e que, por via de compensação, aquela deveria pagar a esta a quantia de € 5.000,00.

2.º A Recorrente não se conforma com esta decisão, tomada com base na equidade, parecendo-lhe ter sido feita prova plena de que o seu prejuízo com o comportamento da Recorrida foi, no mínimo, no valor dos € 16.674,00 que, nesta sede, peticionou.

3.º Pelo que entende que deveria ter sido este valor o decretado como crédito seu sobre a Recorrida e que, fazendo-se uso da compensação, deveria ser esta a pagar-lhe € 1.674,00.

4.º Com efeito, a Recorrente considera que o ponto B) dos “Factos não provados” foi incorretamente julgado, porquanto lhe parece ter sido feita prova plena de que a diminuição de valor de venda do imóvel se deu apenas e só dada a retirada das loiças das casas de banho do prédio e do painel solar.

5.º É que quer o seu gerente quer as testemunhas CC e DD, mediadores imobiliários intervenientes no negócio, referiram expressamente que a única razão para a diminuição do preço de venda do imóvel foi a retirada das loiças das casas de banho e do painel solar e que na altura os preços dos imóveis não haviam descido. (cfr. trechos acima transcritos, para que se remete)

6.º Sendo assim evidente que o preço do imóvel apenas baixou por, como o afirmaram expressamente o gerente da Recorrente e a testemunha CC, ao retirar as loiças e o painel solar, a Recorrida o ter desvalorizado.

7.º Devendo o teor do referido ponto B) ser considerado facto provado.

8.º Atentos os teores dos pontos 13, 15, 16 e 17 dos factos provados (para que se remete) e deste ponto B), fica claro que ao retirar do imóvel dos autos o painel solar e as loiças das sete casas de banho, a Recorrida inevitavelmente desvalorizou-o.

9.º Sendo este o único motivo para a desvalorização do imóvel, que, tendo sido negociado entre as partes por € 150.000,00, acabou por ser vendido pela Recorrente a um terceiro por € 127.000,00.

10.º Pelo que com os trabalhos que comprovadamente fez, a Recorrida causou à Recorrente um prejuízo correspondente, pelo menos, ao comprovado valor das loiças e do painel solar, que é de € 16.674,00.

11.º Valor pelo qual, em consequência, deve indemnizar a Recorrente.

12.º Ao ter decidido que a indemnização a pagar pela Recorrida à Recorrente seria de apenas € 10.000,00, quando o prejuízo efetivamente sofrido por esta foi de € 16.674,00, a sentença recorrida violou o n.º 1 do art.º 483.º do Código Civil.

13.º Devendo assim os seus pontos ii) e iii) ser revogados e substituídos por outros que:

a) Condenem a Recorrida a pagar à Recorrente a indemnização de € 16.674,00; e que,

b) Atenta a devida compensação, determinem o pagamento pela Recorrida à Recorrente da quantia de € 1.674,00.

COM O QUE FARÃO V.EX.ªS, VENERANDOS JUIZES DESEMBARGADORES, A COSTUMADA JUSTIÇA!” *

Ambas as partes responderam aos recursos interpostos pela parte contrária, pugnando pela respetiva improcedência.

Por despacho de 16.05.2024 foi determinada a retificação do dispositivo da sentença, nos seguintes termos:

“O dispositivo da sentença proferida nos autos enferma de um lapso, mais concretamente nos pontos 1) e ii), manifesto em face da fundamentação quer de facto quer de direito. Assim, determina-se a respectiva correcção, passando a constar do dispositivo da sentença o seguinte:

Pelo exposto, o Tribunal:

i) Declara que a Autora detém um crédito sobre a Ré no montante de €15.000,00 (quinze mil euros);

ii) Declara que a Ré detém um crédito sobre a Autora no montante de €10.000,00 (dez mil euros);

(…)

Notifique e corrija no local próprio.”

II. Objecto do Recurso

Sendo o objecto do recurso definido pelas conclusões das alegações, impõe-se conhecer das questões colocadas pelos recorrentes e as que forem de conhecimento oficioso, sem prejuízo daquelas cuja decisão fique prejudicada pela solução dada a outras (art.º 608.º, n.º 2, 609.º, 635.º, n.º 4, 639.º e 663.º, n.º 2 do CPC).

São, pois, questões a decidir, atenta a respetiva ordem lógica de apreciação:

- da impugnação da matéria de facto;

- reapreciação jurídica da causa.

III. Fundamentação

II.1. De Facto

Na sentença recorrida foram considerados:

Provados os seguintes factos:

1. Por contrato outorgado em dia 20 de dezembro de 2019 a A. prometeu comprar e a R. prometeu vender o prédio urbano sito na Rua 1, ..., em Local 1, descrito na Conservatória do Registo Predial Local 1 sob o número ...67, inscrito na matriz predial urbana sob o artigo ...65, da União de freguesias Local 1 (freguesia 1 e freguesia 2);

2. O prédio era propriedade do Banco Comercial Português, S.A. sendo a R. locatária do mesmo;

3. Na data da celebração do contrato a A. entregou à R. a quantia de €15.000,00 (quinze mil euros);

4. As assinaturas apostas no contrato não foram reconhecidas;

5. A R. assinou o contrato na qualidade de proprietária do mesmo;

6. O mandatário da A. remeteu uma carta à R. datada de 20 de Abril de 2020, através da qual lhe comunicou que considerava o contrato-promessa de compra e venda nulo;

7. À data da assinatura do contrato a A. tinha conhecimento da qualidade de locatária da R.;

8. As partes acordaram que o prédio seria transmitido à A. por compra e venda, após a sua aquisição pela R., ou através da cessão da posição contratual desta no contrato de locação financeira;

9. O preço acordo para a transmissão foi de € 150.000,00;

10. Caso o negócio fosse concretizado através da cessão da posição contratual, o pagamento seria feito por assunção do valor da dívida ao BCP e através do pagamento da restante quantia à R.;

11. Na sequência da celebração do contrato a A. teve acesso às chaves do prédio;

12. A A. informou a R. que não celebraria qualquer negócio com vista à aquisição do prédio e solicitou a devolução da quantia entregue aquando da celebração do contrato;

13. A A. pintou algumas paredes do imóvel, retirou o painel solar que ali se encontrava e as loiças das sete casas de banho existentes;

14. Com estas intervenções a A. gastou € 4.00000;

15. Tais obras não foram autorizadas pela R., que apenas teve conhecimento delas após a A. ter devolvido as chaves do prédio;

16. Tanto o painel solar como as loiças das casas de banho eram usados e encontravam-se funcionais;

17. A reposição de tais bens no estado de novos tem um custo de € 16.674,00;

18. Em 04.02.2021 a R. cedeu a posição contratual no contrato de locação financeira a um terceiro por € 127.000,00.

E não provados, os seguintes:

A) A A. prescindiu do recebimento da quantia de € 15.000,00;

B) O valor indicado em 18, inferior ao acordado com a A., deveu-se apenas à ausência do painel solar e das loiças das casas de banho.

III.2. Da impugnação da matéria de facto

Pondo em causa a apreciação e valoração da prova efetuada pelo Tribunal Recorrido a Autora/Apelante impugna a matéria de facto constante do ponto 16 da matéria de facto considerada provada, por entender que deve ser dado como provado que os bens aí referenciados não se encontravam funcionais.

Recordemos o facto em causa:

“16. Tanto o painel solar como as loiças das casas de banho eram usados e encontravam-se funcionais.”

Por seu turno, a Ré Apelante insurge-se contra a decisão recorrida, por considerar que o ponto B. dos factos não provados foi incorretamente julgado, facto que é seguinte:

B) O valor indicado em 18, inferior ao acordado com a A., deveu-se apenas à ausência do painel solar e das loiças das casas de banho.

As Recorrentes cumpriram formalmente os ónus impostos pelo artigo 640º, nº 1, do Código de Processo Civil - especificaram os concretos pontos da matéria de facto que consideram incorretamente julgados, indicaram os elementos probatórios que, no seu entender, conduzem à alteração daqueles pontos nos termos por si propugnados, e concretizaram a decisão que no seu entender deveria sobre eles ter sido proferida, indicando as passagens da gravação em que fundam o recurso, nada obstando, pois, ao conhecimento da impugnação da decisão sobre a matéria de facto, nos termos do artigo 662º do Código de Processo Civil.

Tarefa que cumpre realizar tendo presente que por força dos princípios da utilidade, da economia e da celeridade processual, o Tribunal ad quem não deve reapreciar a matéria de facto quando o(s) facto(s) concreto(s) objeto da impugnação for(em) insuscetível(eis) de, face às circunstância próprias do caso em apreciação e às diversas soluções plausíveis de direito, ter(em) relevância jurídica, sob pena de se levar a cabo uma atividade processual que se sabe ser inútil (artigos. 2º, n.º 1 e 130º, ambos do Código de Processo Civil)[2].

E que nos termos do artigo 607º, nº 5 do Código de Processo Civil o «juiz aprecia livremente as provas segundo a sua prudente convicção acerca de cada facto», de forma consentânea com o disposto no Código Civil, designadamente nos seus artigos 389º (para a prova pericial), e 396º (para a prova testemunhal), sendo que a «livre apreciação não abrange os factos para cuja prova a lei exija formalidade especial, nem aqueles que só possam ser provados por documentos ou que estejam plenamente provados, quer por documentos, quer por acordo ou confissão das partes» (II parte, do nº 5 do artigo 607º do Código de Processo Civil).

Procedeu-se à audição da prova produzida em audiência de julgamento e à conjugação da mesma com o teor da prova documental junta aos autos e igualmente analisada em audiência.

E da concatenação de toda a prova assim produzida, concluímos, relativamente ao recurso interposto pela Autora, que efetivamente, a prova produzida não permite considerar que os equipamentos referidos no ponto 16 dos factos provados – painel solar e loiças das casas de banho - se encontravam funcionais.

Isto porque as declarações de parte do legal representante da Ré, não foram confirmadas, antes o foram infirmadas pela demais prova produzida, da qual resultou com clareza que o prédio em causa era bastante antigo. Nesse sentido as testemunhas CC e DD revelaram conhecer o imóvel, já que na altura em que foi celebrado o contrato-promessa trabalhavam para a empresa que realizou a mediação imobiliária, e, sobretudo o primeiro, caracterizou-o como sendo um imóvel antigo.

Também a testemunha BB, familiar dos sócios da Autora que, em tempos trabalhou para a mesma, o que sucedeu até 2007, altura em que se mudou para Lisboa, esclareceu que enquanto ali trabalhou pernoitava no prédio objeto do contrato promessa, porque nessa altura a gerente da Autora possuía a chave do mesmo, referindo que os sanitários não funcionavam, o mesmo sucedendo com o painel solar que existia no terraço.

Perante tais depoimentos, não pode deixar de ponderar-se que caso o imóvel tivesse, desde 2007, sofrido obras, designadamente de reparação de tais equipamentos, o mesmo não seria qualificado de “antigo” pelas testemunhas anteriormente referidas.

Acresce que a testemunha AA, pedreiro que, a pedido da Autora, realizou as obras no edifício, referiu-se às mesmas como consistindo numa “limpeza do espaço” para retirar as coisas “que não estavam boas” , esclarecendo que os sanitários precisavam muito de ser substituídos, porque eram muito antigos e aparentavam não ser usados há muito, (exemplificando com o tom amarelecido dos autoclismos de plástico existentes) e que os painéis que referiu serem de “aquecimento de água” se encontravam avariados e sem reparação possível, com fios elétricos queimados e partidos.

Perante tais elementos de prova, não pode deixar de considerar-se abalada a versão dos factos apresentada pelo legal representante da Ré, impondo-se considerar não provado que os equipamentos referidos no ponto 16. dos factos provados se encontravam funcionais.

Quanto ao ponto B. dos factos não provados, ante o que se expôs, afigura-se não poder deixar de acompanhar-se o juízo probatório levado a cabo pelo Tribunal Recorrido, porquanto também neste ponto, a versão dos factos apresentada pelo legal representante da Ré, com óbvio interesse no desfecho da ação, não foi corroborada, mas antes afastada pelos demais meios de prova produzidos.

Efetivamente, tratando-se de edifício antigo que carecia de limpeza das coisas que não se encontravam boas, como referiu a testemunha AA, não pode deixar de ponderar-se que os trabalhos ali efetuados poderão ter sido os necessários à utilização do imóvel, o que, afinal resultaria num benefício do mesmo.

Por outro lado, ao preço referido no contrato promessa celebrado entre as partes, nenhum valor se pode atribuir, pois que no mesmo a Autora deixou de ter interesse após as diligências relativas à situação do imóvel junto da entidade bancária proprietária do mesmo, como foi declarado pelo legal representante da Autora.

Quanto às testemunhas CC e DD, não revelaram conhecimento acerca das negociações entre a Ré e o terceiro que veio a assumir a posição contratual da Ré no contrato de leasing imobiliário, pelo que todas estas circunstâncias conjugadas com a falta de demonstração de que os equipamentos retirados estavam funcionais, ou sequer que eram úteis, não permitem senão sufragar a decisão recorrida neste ponto.

Improcede, pois, a apelação da Ré quanto à impugnação da matéria de facto.

III.3. Da reapreciação jurídica da causa

É pois, com base no quadro fáctico apurado na sentença, com exceção do que se referiu quanto ao ponto 16 dos factos provados, que temos de atentar na solução jurídica do pleito.

Vejamos então.

Não vem posta em crise a celebração entre Autora e Ré de um contrato promessa de compra e venda, com os contornos fáticos definidos na sentença recorrida, contrato que em face do que dispõe no n.º 1 do art.º 410.º do Código Civil pode ser definido como “(…) a convenção pela qual ambas as partes ou apenas uma delas, se obrigam, dentro de certo prazo ou verificados certos pressupostos, a celebrar determinado contrato (…)”[3].

Também não vem questionada a nulidade do contrato promessa declarada na sentença recorrida, por via da omissão das formalidades previstas no n.º 3 do artigo 410º do Código Civil, como também não se questionam os efeitos de tal declaração.

Como adequadamente se expôs na sentença recorrida, uma vez declarado nulo o negócio, nos termos do disposto no artigo 289º do Código Civil, tal declaração tem efeito retroativo, pelo que deverá ser restituído tudo o que tiver sido prestado em consequência do negócio viciado, pelo que dúvidas não podem validamente colocar-se acerca da obrigação da devolução da quantia entregue pela Autora à Ré a título de sinal, em singelo, no valor, pois, de €15.000,00.

As divergências colocam-se, num primeiro plano, no reconhecimento e no valor do contra crédito que a sentença recorrida reconheceu à Ré, no valor de €10.000,00.

Ali pode ler-se, acerca de tal crédito, o seguinte:

“(…) No entanto, a R. deve ser compensada pelo valor dos bens retirados pela A. O valor peticionado é o correspondente a materiais novos. Sucede que os bens retirados pela A. eram usados, ainda que funcionais. Não foi alegado nem se apurou o valor de tais bens. Assim, na ausência de qualquer outro elemento, há que recorrer à equidade com vista à fixação do montante a pagar pela A. à R.

Entendemos assim adequado fixar em € 10.000,00 o montante a atribuir à R. pelos bens em questão.(…)”

A Autora entende que tal crédito não existe, porquanto não se demonstrou que os bens retirados tivessem qualquer valor, a Ré que o respetivo valor deveria ter sido fixado em €16.674,00, correspondente à diminuição do preço de venda do imóvel, que considera ser imputável à Autora.

Em face do que se consignou em sede de decisão da impugnação da matéria de facto, entendemos que a razão se encontra do lado da Autora.

Atentemos melhor nos efeitos da declaração da nulidade do contrato.

Escreveu-se no Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 30.05.2023[4] que:

“Têm entendido a doutrina e a jurisprudência que os efeitos restitutórios na sequência da invalidade do contrato (declaração de nulidade ou anulação) são norteados pelo princípio da restituição integral a fim de cada uma das partes ser colocada na situação em que estaria se o contrato não tivesse sido celebrado, devendo este princípio aplicar-se à resolução do contrato com as necessárias adaptações.

A liquidação do contrato como efeito da sua extinção deve ter em conta «(...) o princípio da justiça comutativa, no sentido de se manter, relativamente às obrigações de restituição, a mesma correspectividade que as partes procuraram entre as prestações realizadas em execução do negócio inválido. Tal solução é exigida pela moderna concepção de contrato como troca económica de bens, assente no princípio da confiança ou da boa fé, que regula não só a conclusão do contrato mas também a troca das prestações e a restituição das prestações executadas durante o período intermédio entre a conclusão do contrato e a sua anulação ou declaração de nulidade» (cfr. Maria Clara Sottomayor, «A obrigação de restituir o preço e o princípio do nominalismo das obrigações pecuniárias», Estudos em Homenagem ao Professor Doutor Jorge Ribeiro de Faria, Universidade do Porto, 2003, p. 554; Hörster, H. E./Eva Sónia Moreira da Silva, A Parte Geral do Código Civil português, Almedina, Coimbra, 2022, p. 658, n.º 1017).

A esta luz devem entrar no juízo de ponderação acerca do conteúdo dos deveres de restituição os princípios do equilíbrio das prestações e da reciprocidade das obrigações (cfr. Acórdão de 22-06-2021, proc. n.º 1901/17.2T8VRL.G1.S1).

Na feliz expressão da doutrina francesa (CARBONNIER, Droit Civil,Tome 4, Les Obligations, PUF, Paris, 1992, p. 207; MALAURIE/AYNES, Cours de droit civil, Tome VI, Les Obligations, Éditions Cujas, 1997, p. 330), os efeitos da anulação correspondem a um “contrato sinalagmático de sentido inverso”.

Assim, no caso do contrato de compra e venda executado anulado por sentença judicial, como afirmam H. E. Hörster/Eva Moreira da Silva (ob. cit., p. 657, n.º 1015)“(...) a situação corresponde, de uma maneira inversa, aos efeitos do contrato de compra e venda”, verificando-se a retransmissão automática da propriedade para o vendedor, a cargo de quem fica o cumprimento da obrigação de restituir o preço, que tem como pólo oposto a obrigação do comprador de entregar a coisa. Os deveres de restituição são o reflexo de cada um dos efeitos previstos nas três alíneas do artigo 879.o do Código Civil (ibidem, p. 657, n.º 1015). Nestes termos, o vendedor passa a assumir a qualidade dupla de proprietário e de devedor do preço e o comprador a qualidade de possuidor de coisa alheia e de credor do preço. No caso da nulidade do contrato de compra e venda, embora para efeitos práticos a solução seja a mesma – obrigação de restituir a coisa a cargo do comprador e obrigação do vendedor de devolver o preço recebido – a fundamentação jurídica é distinta pois a sentença meramente declara ou constata a nulidade, não operando a retransmissão da propriedade que se entende nunca ter saído da esfera jurídica do alienante, nem havendo efeitos jurídicos a destruir, salvo os efeitos negociais laterais por força de disposição legal (Ibidem, p. 657, n,ºs 1015 e 1016).(…) (destacado nosso).

Ora, no caso, não só não se demonstrou que a venda do imóvel por um valor inferior ao constante do contrato promessa se deveu aos atos praticados pela Autora no imóvel, como igualmente ficou por provar que os artigos retirados na “limpeza” a que a testemunha AA se referiu, estivessem funcionais ou tivessem qualquer valor, sendo que o ónus de provar qualquer de tais circunstâncias à Ré cabia.

Não pode, pois, conclui-se pela constituição da obrigação de restituir o valor correspondente aos artigos retirados, pois se desconhece se ele existia, não podendo deixar de ponderar-se que a respetiva retirada, que importou em €4.000,00 tenha até beneficiado o prédio.

E não se diga que deve para este efeito recorrer-se às regras da responsabilidade civil, pois sempre estaria por provar o pressuposto “dano” referido quer no artigo 483º do Código Civil, referido na sentença recorrida, ou “prejuízo”, a que se refere o artigo 798º do Código Civil.

Deve pois, concluir-se pela procedência da apelação da Autora e pela improcedência da pretensão recursiva da Ré quanto a este ponto.

Pretende a Autora ser ressarcida da quantia que despendeu com as obras no local, no valor de €4.000,00, considerando que se consubstanciou num enriquecimento injusto por parte da Ré.

Mas não lhe assiste razão.

Na definição legal (artigo 216º, do Código Civil), benfeitorias são todas as despesas feitas para conservar ou melhorar a coisa.

Como resulta do artigo 216º, nº3, do mesmo Código, as benfeitorias classificam-se em necessárias (as que têm por fim evitar a perda, destruição ou deterioração da coisa); úteis (as que, não sendo indispensáveis para a sua conservação, lhe aumentam, todavia, o valor) e voluptuárias (as que, não sendo indispensáveis para a sua conservação nem lhe aumentando o valor, servem apenas para recreio do benfeitorizante).

A qualificação das benfeitorias tem consequências importantes no regime de outros institutos, como veremos de seguida.

Por via do disposto no artigo 289º, nº 3, do Código Civil, e da remissão feita para os artigos 1269º e seguintes, deve ter-se em consideração o disposto no artigo 1273º, onde se reconhece ao possuidor (e, por via do primeiro preceito, ao contratante que realiza benfeitorias ao abrigo de um contrato nulo) o direito de indemnização pelas benfeitorias necessárias e o de proceder ao levantamento das benfeitorias úteis que possam ser levantadas sem detrimento da coisa. Havendo detrimento, é-lhe reconhecido o direito de indemnização quantificado pelas regras do enriquecimento sem causa.

Regulado no artigo 473.º do Código Civil, o enriquecimento sem causa pressupõe a verificação cumulativa de três requisitos, o enriquecimento de alguém, obtido à custa do empobrecimento de outrem, não facultando a lei ao empobrecido outro meio de ser restituído/indemnizado.

O enriquecimento representa uma vantagem ou benefício, de carácter patrimonial e suscetível de avaliação pecuniária, produzido na esfera jurídica da pessoa obrigada à restituição e traduz-se numa melhoria da sua situação patrimonial, seja qual for a forma que essa vantagem revista, pois que tanto pode consistir num aumento do ativo patrimonial, como numa diminuição do passivo, como no uso ou consumo de coisa alheia ou no exercício de um direito alheio, como, ainda, na poupança de despesas.

O enriquecimento injusto tanto poderá ter a sua origem ou provir de um negócio jurídico, como de um ato jurídico não negocial ou mesmo de um simples ato material.

Quanto ao segundo requisito supra enunciado, o enriquecimento carecerá de causa sempre que o direito não o aprove ou não o autorize, dado não existir uma relação ou um facto que, de acordo com as regras ou os princípios do nosso sistema jurídico, justifique a deslocação patrimonial ocorrida (a favor do enriquecido e à custa do empobrecimento de alguém), isto é, que legitime o enriquecimento.

É o que se passa, em especial, com o que foi indevidamente recebido, o que foi recebido por virtude de causa que deixou de existir, ou em vista de um efeito que não se verificou – artigo 473º, nº 2, do Código Civil.

No que concerne ao 3º requisito, a correlação exigida por lei entre a situação do enriquecido e a do empobrecido traduz-se, como regra, no facto de a vantagem patrimonial alcançada por um deles resultar do sacrifício económico correspondente suportado pelo outro. Daí que se postule a necessidade de existência de um nexo (causal) entre a vantagem patrimonial auferida por um e o sacrifício sofrido por outro.

Importa ainda considerar que, nos termos do disposto no artigo 1275º, n.º 1 do Código Civil, o possuidor de boa fé tem direito a levantar as benfeitorias voluptuárias, não se dando detrimento da coisa; no caso contrário, não pode levantá-las nem haver o valor delas.

No caso em apreciação, não existem elementos para qualificar as obras senão como benfeitorias voluptuárias, pois não se demonstrou que aumentam o valor do imóvel.

Duvidas não se colocam que não se verificam os indicados pressupostos para que possam ser levantadas.

Como se esclareceu na sentença recorrida, no caso não se demonstrou que as alterações realizadas pela Autora conferiram (ou não, como se viu) ao prédio qualquer valorização, pelo que nenhuma censura merece a sentença recorrida na parte em que absolveu a Ré deste pedido.

IV. Dispositivo

Pelo exposto, acordam em:

a) julgar parcialmente procedente a apelação da Autora e improcedente a apelação da Ré e, consequentemente, revogando os pontos ii) e iii) do dispositivo da sentença recorrida, absolver a Autora do pedido reconvencional e condenar a Ré no pagamento à Autora do valor referido em i.) do mesmo dispositivo, no valor de €15.000,00;

b) manter, no mais, a sentença recorrida.

Custas da ação e dos recursos pelas Apelantes na proporção do decaimento – artigo 527º do Código de Processo Civil.

Registe e notifique.

Évora, 21-11-2024

Ana Pessoa

Filipe César Osório

António Fernando Marques da Silva

[1] Cf. O Acórdão do STJ de 03.11.2023, proferido no âmbito do processo n.º 835/15.0T8LRA.C4.S1.

[2] Cita-se ANTUNES VARELA, Das Obrigações em Geral”, Almedina, I, 10.ª ed., pp. 308.

[3] Proferido no âmbito do processo n.º 135/21.6T8LRA.C1.S1.