391/13.3TBTMR.E1 - Tribunal da Relação de Évora

Não assume gravidade suficiente que torne inexigível às senhorias a manutenção do contrato de arrendamento, a não comunicação da cedência do uso do locado - ainda que às mesmas pessoas físicas, mas agora enquanto sócias gerentes da sociedade exploradora do estabelecimento instalado no locado -, quando tal foi acolhido pelas próprias senhorias que, já então conhecedoras da exploração daquele estabelecimento pela dita sociedade, comunicaram aos réus que consideravam o contrato celebrado com eles por 5 anos, contados a partir dessa comunicação.

Acordam, na Secção Cível do Tribunal da Relação de Évora:

Comarca de Santarém (Santarém-IC-SCiv-J1)

Recorrentes: AA e BB

Recorridos: CC e DD

R26.2016

I. AA e BB, intentaram a presente acção declarativa, com processo sumário, contra CC e mulher DD, peticionando que seja decretada a resolução do contrato de arrendamento e, consequentemente, os R.R. condenados a entregarem às A.A., livre e desocupado, o local arrendado.

Alegaram para o efeito, em síntese, que são proprietárias do rés-do-chão esquerdo, com o número de polícia …, do prédio urbano sito na Praça da República, nºs … a …, em Tomar, que tal fracção, arrendada para fim comercial, desde 1908, foi objecto de sucessivos trespasses, tendo o último ocorrido em 01-08-2004, sendo trespassários os R.R., que pela resposta destes à carta que lhes foi enviada em 23-01-2013 pelas A.A., tomaram conhecimento que desde 28-12-2010, a actividade comercial era desenvolvida pela sociedade EE, Lda., cujos representantes legais eram os R.R., e porque estes não comunicaram às A.A. tal cessão, é a mesma ineficaz, constituindo motivo de despejo.

Os R.R. deduziram contestação, sustentando a inexistência de qualquer contrato de cessão de exploração para a sociedade EE, Ld.ª, porquanto desde o trespasse que ambos constituíram uma sociedade irregular, sendo aquela uma sociedade legal e melhor constituída e a actividade de café e pastelaria no local arrendado sempre foi feita pelos mesmos R.R.

E invocaram a excepção da caducidade do direito para requerer a resolução do contrato de arrendamento, porquanto se presume que as A.A. tiveram conhecimento da existência da sociedade EE, Ld.ª, cuja constituição por publicação na Internet, ocorreu em 29-12-2010, através da Conservatória de Registo Comercial de Tomar.

Para o caso de ser decretada a resolução do contrato de arrendamento, pedem, em reconvenção, a condenação das A.A. no pagamento €144.449,59, a título de benfeitorias realizadas e de diferença de rendas entre o montante anterior de €51,47 que pagavam antes da entrada em vigor do NRAU e o valor actual de €257,27 e todas as que pagaram na pendência da acção e ainda determinado o direito de retenção dos R.R. no local arrendado enquanto as A.A. não pagarem a totalidade do pedido.

Em Resposta vieram as A.A. afirmar que apenas tiveram conhecimento de que era a EE, Lda. a explorar e ocupar o local arrendado pela carta de 15-02-2013 enviada pelos R.R. Para além disso, a dita exploração e ocupação do local arrendado consubstancia um facto duradouro, pelo que o prazo não se completa antes de decorrido um ano da sua cessação, o que ainda não aconteceu.

E impugnaram o pedido reconvencional.

Realizado julgamento, foi proferida sentença, em que se decidiu o seguinte:

“Pelo explanado, julgo a presente acção improcedente, por não provada e, consequentemente, absolvo os R.R. CC e DD dos pedidos formulados pelas A.A. AA e BB.

…”

Inconformada com tal decisão, vieram as Autoras interpor recurso de apelação, cujas alegações terminaram com a formulação das seguintes conclusões:

1- Compulsados os factos dados como provados nos pontos 8), 9), e 10), da douta sentença, concluímos que não está posta em crise a verificação da previsão legal do artigo 1083, nº2 alínea e) do Código Civil, e nem a douta sentença recorrida põe em causa que tais factos consubstanciem um incumprimento contratual.

2- Todavia, segundo tal decisão, o incumprimento não foi de tal monta que implique uma perda de confiança no cumprimento de obrigações futuras, já que no mesmo mês em que a acção entrou, a EE, Lda, cessou a sua actividade ( 5/3/2014 ) e as rendas sempre foram pagas pelos Réus, pelo que, não temos em mãos uma conduta suficientemente gravosa que justifique a resolução do contrato nos termos do artigo 1083, nº2, alínea e) do Código Civil. 3 – Assim decidindo, na douta sentença recorrida viola-se tal norma legal, por inexistir uma interpretação correcta da mesma.

4- Os Réus cederam o gozo do locado à EE, Lda, que exerceu a sua actividade no local por mais de 2 anos, sem o conhecimento ou autorização das senhorias.

5- O artigo 1083 do Código Civil, tem uma estrutura interpretativa que não foi devidamente tida em conta pela douta sentença recorrida.

6- Há casos não enquadráveis nos tipos exemplificativos definidos nas várias alíneas do nº2 desse preceito legal, prevendo a lei agora uma cláusula geral, em que apenas atribui eficácia resolutiva à situação de incumprimento contratual do arrendatário que, pela sua gravidade ou consequências torne inexigível ao senhorio a manutenção da relação locatícia.

7- Mas essa não é a situação dos autos, porque o fundamento resolutivo em questão não se integra na cláusula geral, mas sim numa das situações taxadas na norma, nomeadamente na alínea e) do nº2.

8- Ou seja, é a própria norma que nos diz sem mais, quais as situações de incumprimento consideradas graves, nomeadamente a da alínea e), que é o caso dos autos.

9- Mas ainda que assim não fosse, sempre se dirá que os próprios factos dados como provados, evidenciam inequivocamente uma conduta gravosa dos Réus que põe em causa a boa fé contratual e consubstancia nítido abuso de direito.

10- Ao não informarem as senhorias da cedência não lhes deram a hipótese jurídica de intervir em função dos seus direitos, nomeadamente renegociando a renda, que é apenas de 257,27 Euros mensais, e a EE, Lda, apenas cessou a actividade no locado porque as senhorias reagiram negativamente à situação quando tiveram conhecimento da mesma.

11- Esta impossibilidade jurídica de intervenção das senhorias no que diz respeito à possibilidade de intervir na renegociação da renda a cobrar à nova entidade, não carece de prova, é uma questão de direito e uma consequência jurídica óbvia emergente dos factos apurados.

12- No cumprimento dos contratos devem as partes proceder de boa fé ( artigo 762, nº2 do Código Civil ), a conduta dos Réus provocou uma obvia perda de confiança das senhorias no cumprimento futuro do contrato.

13- Assim, deve ser considerado resolvido o contrato de arrendamento em causa com base no artigo 1083, nº2, alínea e) do Código Civil.

Nestes termos e nos mais de Direito, sempre com o Douto suprimento de V. Exas, deverá ser revogada a decisão recorrida, e em consequência ser decretado a resolução do contrato de arrendamento em causa.

Os Réus deduziram contra-alegações pugnando pela manutenção do julgado.

Cumpre decidir.

II. Em 1ª instância, foi dada como provada a seguinte matéria factual :

1) - O prédio urbano sito na Praça da República, nºs … a …, freguesia de S. João Baptista, concelho de Tomar, encontra-se descrito sob o nº … da Conservatória do Registo Predial de Tomar, é composto por rés-do-chão (D e E), 1º (D e E) e 2º (D e E) andares e saguão.

Pela Ap. 725, de 22-05-2012, sobre o prédio referido em 1), encontra-se registada a aquisição, por partilha de herança, na proporção de 3/4 a favor de AA e na proporção de 1/4 a favor de BB.

2) - O rés-do-chão esquerdo do prédio id. no item 1) encontra-se arrendado desde 1908, para fins comerciais.

3) - Em 19-06-2003, FF e mulher GG, como primeiros outorgantes e promitentes trespassantes celebraram com CC e mulher DD, como segundos outorgantes e promitentes trespassários, o “Contrato Promessa de Trespasse e Recibo de Sinal”, tendo os primeiros outorgantes prometido trespassar aos segundos outorgantes que prometeram tomar de trespasse o estabelecimento comercial de “Café” instalado no rés-do-chão, do prédio urbano sito na Praça da República, com os números de polícia … a …, freguesia de S. João Baptista, concelho de Tomar, inscrito na matriz predial urbana da referida freguesia e concelho sob o artigo matricial nº ….

4) - O R. marido começou a explorar o referido estabelecimento comercial a partir de Agosto de 2003.

5) - O trespasse foi concretizado em 1 de Agosto de 2004, por documento particular denominado “Contrato de Trespasse” e no mesmo consta como trespassários CC e mulher DD.

6) - Desde então, os recibos foram sempre passados em nome de CC.

7) - As A.A./senhorias enviaram ao R. CC a carta datada de 23-01-2013, comunicando a intenção de transitar o contrato de arrendamento em vigor para o NRAU, propondo actualização de rendas.

8) - Em resposta, através da carta datada de 15-02-2013, e subscrita por ambos os R.R., estes informam que é a sociedade EE, Lda., representada pelos seus dois sócios gerentes, CC e DD, que explora o local arrendado e o estabelecimento comercial e que a mesma sociedade declara opor-se ao valor da renda proposto.

9) - E a mencionada sociedade retira os proventos comerciais do locado dos autos.

10) - Sem que as A.A. tivessem conhecimento de tal situação.

11) - A sociedade EE, Lda., com o NIPC …, com sede na Praça da República, nº …, Tomar, matriculada na Conservatória do Registo Comercial do Porto, com constituição registada através da Insc. 2, Ap. …/… e data de publicação na Internet, em 2010-…-…, tem por objecto Café, Pastelaria, Snack – Bar e Venda de Pão.

O capital social é de €5.000,00, são sócios e gerentes CC e DD, cada um com uma quota no valor de €2.500,00.

12) - As AA. enviaram ao R. a carta datada de 20-02-2013, com o seguinte teor:

“Com os nossos melhores cumprimentos, vimos acusar a recepção da s/carta de 15 de Fevereiro de 2013 (…)

Atento o teor da mesma, cumpre-nos informar que desconhecíamos em absoluto que a actividade comercial exercida no locado é presentemente explorada pela sociedade denominada EE, Lda., até porque os recibos de renda sempre foram emitidos em nome de CC.

Ou seja, estamos a ter agora conhecimento que quem ocupa o locado é uma entidade diversa do titular do contrato de arrendamento, o que por si só consubstancia umfacto legitimador da competente acção de despejo, com base na resolução do contrato, nos termos do artigo 1083, nº2, al. e) do código Civil.

Assim, as informações contabilísticas da empresa são irrelevantes, já que não é titular do direito ao arrendamento.

Pelo exposto, tendo em conta que V. Exa. subscreve pessoalmente a carta de resposta e manifesta oposição à proposta de nova renda e ao prazo do contrato, nos termos dos artigos 38 e seguintes do CIMI, e as regras constantes do artigo 35º, nº2 alíneas a) e b) da Lei nº 6/2006, de 27 de Fevereiro, com a redacção da Lei 31/2012, de 14 de Agosto, aplicável por força do artigo 52º e 33º do mesmo diploma, a renda mensal passará a ser de 257,27 euros, a partir de 1 de Abril de 2013, considerando o contrato celebrado por prazo certo de 5 anos a contar da presente comunicação .

Além disso, advertimos que não iremos tolerar o uso do locado poe entidade diversa do arrendatário”.

13) - Os R.R. continuaram a pagar as rendas como sempre fizeram desde 2003, no valor de €51,47/mês até Abril de 2013, sendo no valor de €257,27, a referente a Abril de 2013.

14) - A sociedade EE, Lda. cessou actividade em IVA e em IRC no dia 05-03-2013.

III. Nos termos do disposto nos art.ºs 635º, n.º 4, e 639º, n.º 1, ambos do C.P.Civil, o objecto do recurso acha-se delimitado pelas conclusões do recorrente, sem prejuízo do disposto na última parte do n.º 2 do art.º 608º do mesmo Código.

A questão a decidir resume-se, pois, a saber se os factos dados como provados constituem fundamento da resolução do contrato de arrendamento em apreço, nos termos do art.º 1083º do Cód. Civ

Enquadrando a questão, dispõe o art.º 1083º do Cód. Civ., numa formulação pouco clara, que é fundamento da resolução do contrato de arrendamento, nos termos gerais de direito, o incumprimento do contrato pela contra parte (n.º1).

Explicitando no seu n.º2 que é fundamento de resolução do contrato de arrendamento o incumprimento que, pela sua gravidade ou consequências, torne inexigível à outra parte a manutenção do arrendamento, designadamente, quanto à resolução pelo senhorio, e entre o mais, a cessão, total ou parcial, temporária ou permanente e onerosa ou gratuita, do gozo do prédio, quando ilícita, inválida ou ineficaz perante o senhorio (alínea e), do referido n.º2).

Perante este quadro legal pouco claro, como seria de esperar, nasceram várias doutrinas de interpretação da norma, que tem como pressupostos essenciais do direito potestativo de resolução do contrato de arrendamento, o incumprimento contratual por um lado, e por outro, a gravidade da conduta ou as consequências da mesma, que tornem inexigível à outra parte a manutenção do arrendamento.

Quanto à verificação do primeiro pressuposto _ o incumprimento _, dada a não exigência da lei de qualquer elemento subjectivo, a lei basta-se com o incumprimento contratual objectivo, sem que seja necessário verificar se o mesmo é culposo, o que aliás se presumiria, se necessário, em face do disposto no n.º1 do art.º 799º do Cód. Civ

Dos restantes pressupostos, gravidade ou consequências da conduta, e a inexigibilidade da manutenção do contrato pela contra parte, tem merecido particular enfoque da doutrina e da jurisprudência, que se dividem, a correlação entre a gravidade da conduta que torne inexigível, por parte do senhorio, a manutenção do contrato, e os exemplos enumerados nas diversas alíneas do n.º2 do artigo em análise.

Trazendo à colação o comentário ao art.º 1083º do Cód. Civ. in “Leis do Arrendamento Urbano Anotadas”, Almedina, 2014, numa coordenação do Prof. Meneses Cordeiro, que vimos acompanhando, as teorias que se formaram para interpretação da correlação entre o corpo do n.º2 do art.º 1083º do Cód Civ. e as suas alíneas, em particular, no que interessa aos autos, a alínea e) _ A cessão, total ou parcial, temporária ou permanente e onerosa ou gratuita, do gozo do prédio, quando ilícita, inválida ou ineficaz perante o senhorio _, são as seguintes:

a) Teoria da interacção, para a qual só se justifica a resolução do contrato, se, para além de verificados um dos fundamentos constantes das referidas alíneas, a gravidade da conduta torne inexigível a manutenção do contrato;

b) Teoria da independência, por via da qual bastaria a verificação de um dos fundamentos vertidos nas referidas alíneas, para, por si só, se justificar a resolução do contrato;

c) Teoria da presunção, que, como se retira da sua denominação, o preenchimento de um dos fundamentos constantes das referidas alíneas faria presumir, a gravidade da conduta e a inexigibilidade da manutenção do contrato;

d) E a Teoria da ponderação móvel, que defende que os fundamentos constantes das diversas alíneas, por terem densidade diversa, merecem diferente consideração em função do quantum bastante para se considerar verificado o pressuposto da gravidade da conduta que torne inexigível à outra parte a manutenção do arrendamento, ou melhor dizendo, para alguns dos fundamentos a sua verificação bastaria, quase só por si, para se considerar preenchido o pressuposto da gravidade da conduta que tornaria inexigível à contra parte a manutenção do contrato, enquanto relativamente a outros essa conduta teria que se mostrar de tal modo grave para que se considerasse preenchido o mesmo requisito.

Em face do texto da lei, e no que interessa aos autos, afigura-se-nos ser a melhor interpretação, a da Teoria da interacção, que faz depender a verificação dos pressupostos do exercício do direito potestativo de resolução do contrato, quer os fundamentos sejam os elencados nas diversas alíneas do n.º2 do art.º 1083º do Cód. Civ., quer sejam outros, do pressuposto geral de que a gravidade da conduta torne inexigível à contra parte a manutenção do contrato.

Isto porque, do texto da lei não resulta, como defende a Teoria da independência, que baste a verificação de uns dos fundamentos elencados nas alíneas do preceito em análise para que se mostre verificado o pressuposto da gravidade da conduta que torne inexigível à outra parte a manutenção do arrendamento, pois a ser assim, o legislador tê-lo-ia dito expressamente, utilizando uma expressão que o fizesse assim concluir _por ex. considera-se que a conduta, pela sua gravidade, torna inexigível à outra parte a manutenção do contrato, nos seguintes casos_, e não teria acrescentado no corpo do n.º2 a palavra “designadamente”, que coloca a par dos fundamentos constantes das alíneas, sem distinção, outros, que só se podem qualificar como integrantes de fundamento de resolução, se, por via da sua gravidade tornem inexigível à outra parte a manutenção do arrendamento.

Nem resulta do texto da lei, como defende a Teoria da presunção, qualquer presunção legal, invertendo o ónus da prova, que verificado um dos factos elencados nas referidas alíneas, incumbe ao arrendatário, a prova de que tal facto não tem gravidade bastante para tornar inexigível a manutenção do arrendamento.

Como também não resulta da norma em apreço, qualquer hierarquia na valoração do quantum da gravidade necessária para se verificar o pressuposto gravidade da conduta que torne inexigível à outra parte a manutenção do arrendamento, tal como defende a Teoria da ponderação móvel, pois, a nosso ver, os exemplos elencados nas alíneas, não são mais do que uma enumeração dos casos mais frequentes de incumprimento contratual, que devem ser analisados, em concreto, quanto à sua subsunção ao pressuposto geral da gravidade da conduta que torne inexigível à outra parte a manutenção do arrendamento.

Caberá assim ao julgador, em nosso entender, verificar se o incumprimento contratual, quer se consubstancie num dos fundamentos elencados nas referidas alíneas, quer noutros, se mostra com gravidade bastante para tornar inexigível à contra parte a manutenção do arrendamento, permitindo-lhe assim o exercício do direito potestativo à resolução do contrato de arrendamento, consagrado no art.º 1083º do Cód. Civ

Matéria que cabe aos senhorios alegar e provar, nos termos do disposto no n.º1 do art.º 342º do Cód. Civ.

Por outro lado, resumindo as questões que não são objecto de controvérsia, mas que interessa aqui aflorar, nos termos da al. g) do artº 1038º do Cód. Civ., havendo cedência do arrendado por qualquer forma, permitida ou autorizada, deve o arrendatário comunicar tal facto senhorio, no prazo de 15 dias, sob pena da sua eficácia relativamente ao senhorio.

Importando a qualificação como cedência do gozo da coisa, para efeitos do disposto na alínea g) do art.º 1038º do Cód. Civ., qualquer que seja o tipo de contrato subjacente, a cedência do gozo do locado a uma sociedade constituída unicamente entre os locatários cedentes, pois têm personalidades jurídicas diversas, de que advêm vinculações diversas que são por demais evidentes.

Dito isto, cabe analisar a situação em apreço.

Como resulta dos autos, os ora Réus CC e mulher DD, celebraram, como trespassários, em 1 de Agosto de 2004, por documento particular, um Contrato de Trespasse do estabelecimento comercial de Café instalado no rés-do-chão, do prédio urbano em apreço (Pontos 3 e 5 da matéria de facto).

A partir daquela data os recibos de renda passaram a ser emitidos em nome do Réu marido que explorava tal estabelecimento de Café (Ponto 6 da matéria de facto)

Posteriormente, em 2010, vieram os ora Réus a constituir a Sociedade EE, Ldª, de que eram os únicos sócios, Sociedade que, em data não apurada, passou a explorar o referido estabelecimento de Café, por cedência dos ora Réus, o que ocorria em 15/02/2013 quando estes deram conhecimento de tal facto às ora AA, que o desconheciam (Pontos 8 e 11 da matéria de facto).

Comunicando as ora AA aos ora Réus, por carta de 20/02/2013 que, “ …Pelo exposto, tendo em conta que V. Exa. subscreve pessoalmente a carta de resposta e manifesta oposição à proposta de nova renda e ao prazo do contrato, nos termos dos artigos 38 e seguintes do CIMI, e as regras constantes do artigo 35º, nº2 alíneas a) e b) da Lei nº 6/2006, de 27 de Fevereiro, com a redacção da Lei 31/2012, de 14 de Agosto, aplicável por força do artigo 52º e 33º do mesmo diploma, a renda mensal passará a ser de 257,27 euros, a partir de 1 de Abril de 2013, considerando o contrato celebrado por prazo certo de 5 anos a contar da presente comunicação.

Além disso, advertimos que não iremos tolerar o uso do locado poe entidade diversa do arrendatário. (Ponto 12 da matéria de facto)

A sociedade EE, Lda. cessou actividade em IVA e em IRC no dia 05-03-2013 (Ponto 14 da matéria de facto).

Em face deste quadro factual, importa dar a resposta à questão objecto deste recurso.

O contrato de arrendamento é por definição um contrato intuitu personae, em que o vínculo pessoal tem particular relevo para a celebração e manutenção do contrato, ao qual está subjacente uma implícita relação de confiança contratual, de que se evidencia a boa-fé exigível às partes no cumprimento dos deveres que emanam do contrato, que se concretizam em diversas obrigações recíprocas.

Entre essas obrigações, está a do dever de comunicar ao locador a cedência a terceiros do gozo da coisa (alínea g), do art.º 1038º do Cód. Civ.).

E, como acima dissemos, distinguindo-se juridicamente as pessoas singulares das pessoas colectivas em sentido lato, mesmo que as pessoas singulares que exploravam um determinado estabelecimento sejam as únicas sócias e gerentes de uma sociedade que passou a explorar o mesmo estabelecimento, dado que a exploração do estabelecimento passou ser efectuada por pessoa jurídica diversa, com vinculações jurídicas diversas, tal comunicação tem que ser efectuada.

Não o tendo sido, os Réus violaram uma obrigação contratual.

Resta saber se este incumprimento contratual é de tal forma gravoso que torna inexigível às senhorias, ora AA, a manutenção do contrato.

Embora seja evidente, do ponto de vista jurídico, o que acima dissemos quanto à distinção entre pessoas singulares e pessoas colectivas, mesmo que a exploração de um estabelecimento se mantenha, de facto, nas mesmas pessoas físicas, não podemos olvidar que para o homem médio a questão não é assim tão evidente.

O que se nos afigura ocorrer na situação dos autos, por tão naif ter sido o comportamento dos Réus ao responderem à carta das AA acima transcrita, que é reforçado pelo encerramento da Sociedade que constituíram para continuarem a explorar o estabelecimento de Café, quase de imediato.

Não havendo outros factos que imponham decisão em sentido contrário, será assim de relevar a conduta dos Réus ao não procederem à comunicação da cedência da exploração do estabelecimento, em termos de não a considerar bastante para se considerar com gravidade suficiente para que torne inexigível às Senhorias a manutenção do arrendamento.

O que terá sido acolhido pelas Senhorias, já então conhecedoras da exploração do estabelecimento de Café pela Sociedade EE, ao comunicar aos Réus, por carta de 20/03/2013, que consideravam o contrato celebrado com os Réus por 5 anos, contados a partir dessa comunicação.

Demonstrando assim que a relação de confiança contratual tão importante no domínio da relação arrendatícia, não foi abalada pela falta de comunicação da cedência do gozo do locado a terceiros, desde que o arrendatário continuasse o mesmo.

Concluindo, dado que incumprimento contratual por parte dos Réus, ao não comunicarem atempadamente a cessão do gozo do locado a terceiros, não teve gravidade bastante, para que torne inexigível às Senhorias a manutenção da relação contratual de arrendamento com os Réus, que aliás aquelas prorrogaram por mais 5 anos nos termos do NRAU, a acção tem que naufragar.

Improcede assim o presente recurso.

IV. Decisão

Pelo acima exposto, decide-se pela improcedência do recurso, confirmando-se a sentença recorrida.

Custas pelas Apelantes.

Registe e notifique.

Évora, 21 de Abril de 2016

Silva Rato

Assunção Raimundo

Mata Ribeiro