740/22.3T8LSA.C1 - Tribunal da Relação de Coimbra

I- O despacho saneador, nos termos previstos no art. 595º, nº1, alínea b), do C.P.C., destina-se a conhecer imediatamente do mérito da causa, sempre que o estado do processo permitir, sem necessidade de mais provas, a apreciação, total ou parcial, do ou dos pedidos deduzidos.

II- Tendo sido formulado um pedido reconvencional, por parte da ré reconvinte, manifestamente improcedente, não se justifica o prosseguimento dos autos para produzir prova sobre o acervo factual que o sustentava.

III- O enriquecimento sem causa, face ao disposto no art. 473º, nº1, do Código Civil, pressupõe a ausência de um motivo justificativo para a transferência patrimonial que tiver ocorrido.

IV- Facultando a promitente-vendedora aos promitentes-compradores a posse do imóvel prometido vender, sem qualquer contrapartida pela respetiva utilização, não pode exigir qualquer importância a esse título quando o contrato cessa com base numa cláusula resolutiva (decurso de determinado prazo) expressamente acordada pelas partes.

(Sumário elaborado pelo Relator)

Acordam no Tribunal da Relação de Coimbra

I- RELATÓRIO.

AA e BB,

instauraram no Juízo de Competência Genérica da Lousã acção comum contra

CC,

pedindo, com fundamento no acervo factual melhor descrito na petição inicial, que:

a) Seja declarada válida e eficaz a condição resolutiva aposta no contrato-promessa de compra e venda (CPCV) referenciado nesse articulado, que dava a possibilidade de os autores solicitarem o valor do sinal pago na hipótese do processo de inventário aí mencionado não estar concluído no prazo de 1 ano, condenando-se a ré a devolver aos autores a quantia de 25.000,00 € (vinte e cinto mil euros), a título de sinal e princípio de pagamento, aos quais acrescem os juros de mora vencidos e vincendos, desde a data de assinatura do CPCV, até efetivo e integral pagamento;

b) Assim não se entendendo, seja declarado resolvido o CPCV por incumprimento definitivo e perda de interesse dos autores na celebração do negócio definitivo em consequência da interpelação admonitória e da constituição da ré em mora, condenando-se a ré a devolver aos autores a quantia de 25.000,00 € (vinte e cinto mil euros), a título de sinal e princípio de pagamento, aos quais acrescem os juros de mora vencidos e vincendos, desde a data de assinatura do CPCV, até efetivo e integral pagamento;

c) Caso assim não se entenda, a ré seja condenada no pagamento da quantia de 25.000,00 € (vinte e cinto mil euros), a título de enriquecimento sem causa, à qual acresce os juros de mora vencidos e vincendos, desde a data de assinatura do CPCV, até efetivo e integral pagamento;

d) A ré seja condenada a pagar aos autores a quantia de 332,80 € (trezentos e vinte e dois euros e oitenta cêntimos), relativo aos impostos e comissões do processo de concessão de financiamento bancário para habitação, acrescida de juros de mora vencidos e vincendos, desde a data de assinatura do CPCV, até efetivo e integral pagamento;

e) A ré seja condenada a pagar aos autores a quantia de 4.500,00 € (quatro mil e quinhentos euros), a título de danos não patrimoniais, acrescida de juros de mora vencidos e vincendos, desde a data de citação, até efetivo e integral pagamento.

A ré contestou, arguindo a excepção de incompetência territorial e a nulidade do contrato-promessa a que se reporta o presente litígio, mais tendo impugnado parte da factualidade alegada na petição inicial.

Em reconvenção, peticionou que:

a) Os autores/reconvindos sejam condenados a pagarem à é/reconvinte, o valor de 3.843,75 Euros, correspondente ao montante liquidado a uma imobiliária, na sequência a celebração do contrato-promessa cuja nulidade foi invocada;

b) Os autores/reconvindos sejam condenados a pagarem à reconvinte montante total de 1660,54 Euros, pagos por esta a título de IMI, nos anos que ocuparam a casa prometida vender, de 2018 a 2022 inclusive, nos termos do instituto do enriquecimento sem causa;

c) Os autores/reconvindos sejam condenados a pagarem à reconvinte o montante total de 26.500,00 Euros, a título de rendas que deveriam ter pago, caso arrendassem uma casa de igual natureza, e qualidade, na localidade do ..., entre os meses de Abril de 2018 e Agosto de 2022, inclusive, no montante de 500,00 Euros por mês, nos termos do instituto do enriquecimento sem causa;

d) Os autores/reconvindos sejam condenados a pagarem à reconvinte juros de mora vincendos, à taxa legal de 4%, a contar desde a data que forem notificados do presente pedido reconvencional, até efectivo e integral pagamento;

e) Caso a reconvinte venha a ser condenada a restituir o montante de 25.000,00 Euros, que se opere o instituto da compensação, subtraindo-se esse valor ao montante peticionado de 32.004,29 Euros e declarando-se que a ora reconvinte ainda é credora dos reconvindos no montante de 7.004,29 Euros, importância que os reconvindos deverão ser condenados a pagar à reconvinte, acrescido de juros de mora à taxa legal de 4%, contados a partir da notificação da reconvenção, até efectivo e integral pagamento.

Os autores apresentaram réplica propugnando no sentido da improcedência das invocadas excepções e da reconvenção, concluindo como no articulado inicial.

Em 12/10/2023, foi proferido despacho que fixou à causa o valor de 61.837,09 €, sendo determinada a remessa dos autos ao Juízo Central Cível de Coimbra.

Realizou-se audiência prévia, no âmbito da qual foi facultada às partes a discussão jurídica da causa, em virtude do Tribunal ter entendido que se perspectivava a possibilidade de vir a ser proferido saneador-sentença.

Em 23/7/2025, foi proferido saneador-sentença cujo dispositivo apresenta o seguinte teor:

“Por via do exposto, na parcial procedência da acção e improcedência da reconvenção:

a) declaro válida e eficaz a condição resolutiva aposta no CPCV, que dava a possibilidade de os Autores solicitarem o valor do sinal pago na hipótese do processo de inventário não estar concluído no prazo de 1 ano, condenando-se a ré a devolver aos Autores a quantia de € 25.000,00 (vinte e cinto mil euros), a título de sinal e princípio de pagamento, aos quais acrescem os juros de mora vencidos e vincendos, à taxa legal de juros civis desde a data da notificação operada por carta remetida dia 23.05.2022, até efectivo e integral pagamento;

b) absolvo a ré do pedido de juros compulsado da data de assinatura do CPCV, até esse momento; efetivo e integral pagamento;

c) declaro prejudicada a apreciação do pedido subsidiário no sentido de se declarar resolvido o CPCV por incumprimento definitivo e perda de interesse dos Autores na celebração do negócio definitivo em consequência da interpelação admonitória e da constituição da ré em mora, e de condenação da ré a devolver aos Autores a quantia de € 25.000,00 (vinte e cinco mil euros), a título de sinal e princípio de pagamento, aos quais acrescem os juros de mora vencidos e vincendos, desde a data de assinatura do CPCV, até efetivo e integral pagamento; e bem assim o pedido subsidiário fundado em enriquecimento sem causa, de condenação da ré no pagamento da quantia de € 25.000,00 (vinte e cinto mil euros), à qual acresce os juros de mora vencidos e vincendos, desde a data de assinatura do CPCV, até efetivo e integral pagamento;

d) absolvo a ré dos pedidos cumulativos de condenação a pagar aos autores a quantia de € 332,80 (trezentos e vinte e dois euros e oitenta cêntimos), relativo aos impostos e comissões do processo de concessão de financiamento bancário para habitação, acrescida de juros de mora vencidos e vincendos, desde a data de assinatura do CPCV, até efetivo e integral pagamento; e ainda, a quantia 4.500,00 (quatro mil e quinhentos euros), a título de danos não patrimoniais, acrescida de juros de mora vencidos e vincendos, desde a data de citação, até efetivo e integral pagamento.

e) absolvo os autores reconvindos do pedido de condenação a pagarem à reconvinte, o valor de 3.843,75 Euros, pago à imobiliária, na sequência da celebração do contrato de promessa de compra e venda, de que se invocou a nulidade, e suas consequências;

f) absolvo os autores reconvindos do pedido de condenação a pagarem à reconvinte, do montante total de 1660,54 Euros, pagos por esta a título de IMI, nos anos que ocuparam a casa prometida vender, de 2018 a 2022 inclusive, nos termos do instituto do enriquecimento sem causa conforme artigo 473º e seguintes do Código Civil.

g) absolvo os autores reconvindos do pedido de condenação a pagarem à reconvinte, o montante total de 26.500,00 Euros, a título de rendas que deveriam ter pago, caso arrendassem uma casa de igual natureza, e qualidade, na localidade do ..., entre os meses de Abril de 2018 e Agosto de 2022, inclusive, no montante de 500,00 Euros por mês, nos termos do instituto do enriquecimento sem causa conforme artigo 473º e seguintes do Código Civil.

h) absolvo os autores reconvindos do pedido de condenação a pagarem à reconvinte, juros de mora vincendos, à taxa legal de 4%, a contar desde a data que forem notificados do presente pedido reconvencional e do pedido de compensação, nos termos do disposto no artigo 847º e seguintes do Código Civil.

Custas da por autores e ré, na proporção do vencimento/decaimento.

Custas da reconvenção pela ré.

Não sinais de litigância de má fé.”,

Não se conformando com a decisão proferida, a ré interpôs o presente recurso, no qual formula as seguintes conclusões:

“I

A Douta Sentença que antecede condenou a Ré a devolver aos Autores a quantia de 25.000,00 Euros a título de sinal e princípio de pagamento, tendo ainda julgado improcedente, na totalidade, a reconvenção deduzida pela Ré.

II

A presente decisão foi tomada em sede de saneador-sentença, ao abrigo do artigo 595.º, n.º 1, alínea b) do CPC, afirmando o Douto Tribunal a quo que: “os presentes autos já dispõem de elementos suficiente - por não se afigurar necessário produzir qualquer prova - para conhecer do mérito da acção”.

III

Existiam ainda factos controvertidos, que não permitiam a decisão naquele momento, nomeadamente, os alegados pela Recorrente em sede de contestação, quanto aos atrasos no processo de inventário, não imputáveis à Recorrente, e os alegados em sede de reconvenção, quanto à ocupação pelos Recorridos da casa, e aos prejuízos pela Recorrente sofridos.

IV

Tendo ainda alegado factos respeitantes ao abuso de direito, e enriquecimento sem causa, em que incorreram os Recorridos, os quais se encontravam ainda controvertidos.

V

A Recorrente requereu a realização de prova, a realizar na audiência final, nomeadamente, declarações de parte, prova pericial e prova testemunhal.

VI

Prova essa que não foi produzida, pois a Douta Sentença foi proferida no despacho saneador.

VII

O direito à prova é uma dimensão inalienável do direito de acesso aos tribunais, integrando ainda o princípio do contraditório e o princípio da igualdade.

VIII

O direito à prova da Recorrente foi coarcatada, já que esta foi impedida de fazer prova dos factos controvertidos.

IX

Existe insuficiência de prova e existe ainda insuficiência da matéria de facto, já que na Douta Sentença não se dá como provado qualquer facto que indicie que a culpa na não outorga da escritura se deveu à Recorrente.

X

Não foram dados como provados ou não provados alguns dos factos alegados pela Recorrente na contestação, nomeadamente, os respeitantes ao desinteresse dos Recorridos no negócio, que os levaram a decidir não querer comprar a casa.

XI

Conforme é jurisprudência constante e uniforme dos tribunais superiores, para decidir no despacho saneador, o Douto Tribunal não se podia cingir à prova documental existente nos Autos, pois tal não é suficiente para sustentar a decisão de decidir antecipadamente.

XII

Em relação à reconvenção, deduzida pela Recorrente, o Douto Tribunal a quo, não deu como provados ou não provados a maioria dos factos alegados pela Recorrente, em sede reconvencional, designadamente, os respeitantes aos prejuízos que a Recorrente sofreu com a ocupação do imóvel pelos Recorridos, quanto à renda que teve de ir pagar noutro local, e quanto à comissão paga à imobiliária.

XIV

Existe, portanto, uma clara omissão de pronúncia, nos termos do artigo 615.º, n.º 1, alínea d) do C.P.C., que origina Nulidade da Sentença, que expressamente se invoca para os devidos efeitos legais.

XV

Com a improcedência do pedido reconvencional, está a Recorrente impedida de intentar uma acção autónoma contra os Recorridos, por força do caso julgado, e apesar de os factos alegados pela Recorrente não terem sido apreciados, o que é particularmente grave.

XVI

Por outro lado, ainda que não se entenda que não estavam reunidas as condições para o julgamento antecipado, na nossa modesta opinião, existe manifesto erro na interpretação e aplicação do direito, quanto ao pedido reconvencional.

XVII

Ao decidir o Douto Tribunal recorrido que os Recorridos ocuparam a casa durante mais de 4 anos, e ao fazer operar a condição resolutiva, resolvendo o contrato promessa, e uma vez que a resolução do contrato tem eficácia retroactiva, tem a Recorrente o direito a ser indemnizada pela privação do uso da coisa, já que não é possível restituir o efectivo uso da coisa prometida à Recorrente.

XVIII

Sendo este o entendimento do Supremo Tribunal de Justiça.

XIX

Existe erro manifesto na interpretação e aplicação do direito.

XX

No seguimento do nosso raciocínio, consideramos que foram violadas pelo Douto Tribunal a quo as seguintes normas jurídicas: artigo 20.º da Constituição da República Portuguesa, artigo 3.º, 595.º e 615.º do C.P.C. e artigo 434.º do Código Civil.

XXI

Termos em que, nos Doutamente Supridos, deve ser proferida Douta Decisão que dê provimento ao presente recurso, revogando-se a Douta Sentença a quo, e ser proferido Douto Acórdão, que determine o prosseguimento dos Autos, seguindo a normal tramitação até julgamento.”.

Os autores contra-alegaram, concluindo nos seguintes termos:

“I. O Saneador Sentença, nos termos decididos, tendo conhecido imediatamente o mérito da causa, afigurou-se ser a melhor solução jurídica, na medida em que os autos já dispõem de elementos suficientes (por não se afigurar necessário produzir qualquer prova) para conhecer do mérito da ação (artigo 595.º, n.º 1, alínea b), do CPC).

II. Conhecimento de mérito que foi comunicado previamente às partes (Apelante e Apelados) para se pronunciarem, em sede de Audiência Prévia, conforme consta na Ata de 21 de junho de 2024: “De seguida, por perspetivar a possibilidade de uma decisão em sede de saneador-sentença, a Mmª Juiz facultou se às partes a discussão jurídica da questão objeto dos presentes autos. Nessa conformidade, pelos Ilustres Mandatários das partes foi dito que mantém o que consta dos articulados.”

III. Assim, não colhe razão, nestes temos, que tenha sido violado o princípio do contraditório e o princípio da igualdade e que a Recorrente tenha sido impedida de fazer prova dos factos, motivo pelo qual, ao contrário do alegado pela Apelante, que estejamos perante uma omissão de pronúncia, nos termos do artigo 615.º, n.º 1, alínea d) do CPC.

IV. Posto isto, consideram os Apelados que o recurso interposto deverá improceder, dado que, como veremos de seguida, não assiste qualquer razão à Recorrente, sendo as suas motivações completamente destituídas de fundamentos de facto e de direito.

V. Estabelece o artigo 595.º, n.º 1, alínea b), do CPC que o despacho saneador se destina, igualmente, a “(...) conhecer imediatamente do mérito da causa, sempre que o estado do processo o permitir, sem necessidade de mais provas, a apreciação, total ou parcial do ou dos pedidos deduzidos ou de alguma excepção peremptória.”

VI. Concordado com a decisão proferida, afigura-se ser esse o caso, na medida em que os presentes autos já dispõem de elementos suficientes (por não se afigurar necessário produzir qualquer prova) para conhecer do mérito da ação.

VII. Ora, o objeto do litígio e questões a decidir foram fixadas pelo Tribunal: “apurar da verificação dos pressupostos para a os autores verem devolvido em singelo sinal pago no âmbito de contrato promessa com traditio seja por verificada condição resolutiva, seja por incumprimento definitivo, seja por enriquecimento sem causa e bem assim de indemnização de valores despendidos com impostos e comissões do processo de concessão de financiamento bancário para habitação e danos não patrimoniais; assim bem como o computo dos juros sobre a quantia de sinal a restituir; e bem assim, se a pretensão está ferida por vicio de nulidade do contrato, ou abuso de direito; e se determinada restituição, há lugar a compensação, por via de enriquecimento sem causa dos autores das despesas com a comissão paga à imobiliária, os IMI pagos durante os anos de 2018 a 2022 inclusive (em que os autores residiram na casa), e ainda do valor de renda no montante de 500,00 euros mensais, que os autores pouparam ao usarem a casa durante todo esse tempo- e sua quantificação.”

VIII. “São questões a apreciar, saber se na sequencia do acordado em contrato promessa, a ré deve proceder a devolução aos autores do sinal em singelo, na sequencia da validade e eficácia da condição resolutiva aposta no CPCV, que dava a possibilidade de os autores solicitarem o valor do sinal pago na hipótese do processo de inventário não estar concluído no prazo de 1 ano, condenando-se a ré a devolver aos Autores a quantia de € 25.000,00 (vinte e cinto mil euros), a título de sinal e princípio de pagamento, aos quais acrescem os juros de mora vencidos e vincendos, desde a data de assinatura do CPCV, até efetivo e integral pagamento; ou simplesmente, se se deve declarar resolvido o CPCV por incumprimento definitivo e perda de interesse dos autores na celebração do negócio definitivo em consequência da interpelação admonitória e da constituição da ré em mora, ou ainda a título de enriquecimento sem causa, à qual acresce os juros de mora vencidos e vincendos, desde a data de assinatura do CPCV, até efetivo e integral pagamento; saber se a ré deve ser condenada ainda na quantia de € 332,80 (trezentos e vinte e dois euros e oitenta cêntimos), relativo aos impostos e comissões do processo de concessão de financiamento bancário para habitação, acrescida de juros de mora vencidos e vincendos, desde a data de assinatura do CPCV, até efetivo e integral pagamento.

Mais importa saber, se a matéria de excepção procede: se há nulidade do contrato de promessa de compra e venda, por ausência de reconhecimento das assinaturas ou se os autores, ao deduzirem a pretensão incorrem em abuso de direito.

Acresce, na eventual procedência da pretensão dos autores, saber se os mesmos devem pagar as despesas com o contrato de promessa- como sejam as despesas com a comissão paga à imobiliária (o valor de 3.843,75 Euros), os IMI pagos durante os anos de 2018 a 2022 inclusive (montante total de 1660,54 Euros, alegadamente pagos pela ré, nos anos que ocuparam a casa prometida vender, nos termos do instituto do enriquecimento sem causa), ou ainda uma renda no montante de 500,00 Euros mensais, que os autores pouparam ao usarem a casa durante todo este tempo, por força de enriquecimento sem causa destes (no total de 26.500,00 Euros, a título de rendas que deveriam ter pago, caso arrendassem uma casa de igual natureza, e qualidade, na localidade do ..., entre os meses de Abril de 2018 e Agosto de 2022, inclusive, no montante de 500,00 Euros por mês).”

IX. O Saneador Sentença, nos termos decididos, tendo conhecido imediatamente o mérito da causa, afigurou-se ser a melhor solução jurídica, na medida em que os autos já dispõem de elementos suficientes (por não se afigurar necessário produzir qualquer prova) para conhecer do mérito da ação (595.º, n.º 1, alínea b), do CPC).

X. Ao contrário do alegado pela Recorrente, não existe qualquer questão controversa que mereça a realização de mais prova, para além daquela já constante dos autos (essencialmente documental).

XI. Não colhe razão, nestes temos, que tenha sido violado o princípio do contraditório e o princípio da igualdade e que a Recorrente tenha sido impedida de fazer prova dos factos, motivo pelo qual, ao contrário do alegado pela Apelante, não estamos perante uma omissão de pronúncia, nos termos do artigo 615.º, n.º 1, alínea d) do CPC.

XII. Aliás, se vermos o objeto do litígio, resume-se, essencialmente, às questões de direito, suportadas pela prova documental junta e não impugnada pela Apelada.

XIII. Uma das funções do despacho saneador é o conhecimento do mérito da causa.

Sucede que, tal só poderá ocorrer quando não houver necessidade de provas adicionais para além das processualmente já adquiridas, encontrando-se, por isso, o juiz cabalmente habilitado a decidir de forma conscienciosa, como é o caso dos autos que se encontram documentalmente instruídos e já dispõem de elementos suficientes (incluindo os elementos de direito) para proferir uma decisão sobre o mérito.

XIV. Se no saneador-sentença o tribunal a quo elencou os factos assentes relevantes e explicou as razões porque os considerou provados, cumpriu o dever de justificação da decisão da matéria de facto exigido.

XV. Assim, não se mostrando necessário apurar mais factualidade para conhecimento dos pedidos formulados, como bem justificou o Tribunal, pode e deve o tribunal conhecer do mérito da causa no despacho saneador.

XVI. Posto isto, consideram os Apelados que o recurso interposto deverá improceder, dado que, como veremos de seguida, não assiste qualquer razão à Recorrente, sendo as suas motivações completamente destituídas de fundamentos de facto e de direito.”.

Questões objecto do recurso:

- Nulidade da decisão recorrida;

- Possibilidade de conhecimento do mérito da causa em sede de despacho saneador.

II- FUNDAMENTOS.

2.1. Factos provados.

A 1ª instância considerou assentes os seguintes factos:

1. º

No dia 03.04.2018, na ..., autores e ré celebraram entre si um contrato promessa de compra e venda de imóvel (adiante designado apenas por CPCV). - Cfr. CPCV que ora se junta como DOC. 1 junto à pi;

2. º

O referido CPCV tinha por objeto o imóvel sito em Rua ..., ... ..., inscrito na matriz predial urbana sob o artigo ...99, da freguesia ..., concelho ... e descrito na Conservatória do Registo Predial ..., sob o n.º ...40 da mesma freguesia e concelho, com o Alvará de Utilização n.º ...09, emitido pela camara Municipal ..., em 16.06.2009 e com o Certificado de Energético ...13, válido até 15.06.2019

3. º

Nos termos acordados na Cláusula 2.ª do CPCV, a ré prometeu vender aos autores, devoluto e livre de quaisquer ónus, encargos ou responsabilidades, o IMÓVEL melhor identificado no artigo anterior da presente petição inicial, pelo preço de € 125.000,00 (cento e vinte e cinto mil euros).

4. º

Conforme estipulado no n.º 1 da Cláusula 3.ª do CPCV, a título de sinal e princípio de pagamento, os autores entregaram à ré, na data e com a assinatura do CPCV, através de transferência bancária, a quantia de € 25.000,00 (vinte e cinto mil euros). - Cfr. Comprovativo de transferência bancária junto como DOC. 2 da pi., ficando convencionado (Cláusula 3.ª, n.º 2, do CPCV) que o remanescente do preço, no montante de € 100.000,00 (cem mil euros), seria pago pelos autores à ré, no ato da celebração da competente escritura pública de compra e venda.

5. º

Com a assinatura do CPCV foi entregue o imóvel aos autores, tendo sido entregues as chaves e ficando expressamente acordado que os autores ficavam investidos de imediato da posse do IMÓVEL (Cláusula 4.º do CPCV), o que aconteceu efetivamente.

6. º

O imóvel prometido vender é(ra) objeto de processo de inventário para partilha (Cláusula 2.º, n.º 3, do CPCV), ficando expressamente estabelecido entre autores e ré: “ o prédio ora prometido vender, pese embora seja de propriedade da 1.ª Contratante [ora Ré], é objeto de um processo de inventário para partilhas, facto que os 2.º Contratantes [aqui autores] conhecem e aceitam, ficando a celebração do contrato prometido condicionada pela conclusão do referido processo.”; nos termos no n.º 3 da Cláusula 3.ª do CPCV, que “caso o términus do processo referido no ponto 3. da Cláusula 2.ª tenha a duração superior a um ano, e caso a vontade dos 2.ª Contratantes [aqui autores], a 1.ª Contratante [ora ré] obriga-se a restituir em singelo o sinal ora prestado de € 25.000,00 (vinte e cinto mil euros) no prazo máximo de oito dias após ser instada para o efeito…”.

7. º

Mais ficou acordado no 4.º da Cláusula 3.ª no CPCV que “caso o prédio em causa não seja adjudicado à 1.ª Contratante [aqui ré] no âmbito do processo de inventário, a 1.º Contratante [aqui ré] obriga-se também a restituir em singelo o sinal ora prestado de € 25.000,00 (vinte e cinto mil euros) no prazo máximo de oito dias após ter conhecimento desse facto, por cheque que acompanhará a comunicação registada com aviso de receção…”.

8. º

Autores e ré convencionaram ainda no CPCV que, caso se verificasse alguma das hipóteses referidas no n.º 3 e 4 da Cláusula 3.ª no CPCV, os autores teriam de entregar o imóvel no prazo de 60 dias, livre e devoluto de pessoas e bens e no estado em que o mesmo se encontrava à data da assinatura do CPCV.

9. º

Nos termos da Cláusula 5.º do CPCV as partes acordaram que a escritura pública de compra e venda será celebrada no prazo máximo de 60 (sessenta) dias contados do trânsito em julgado da adjudicação do imóvel à ré, no âmbito do processo de inventário, que a 1ª contratante (aqui ré) se compromete a comunicar no prazo de 10 dias, e marcar a escritura de compra e venda, prazo esse que os 2º contratantes aceitam expressamente.

10. º

Estabeleceram ainda as partes sob cláusula 6ª:

1- A 1ª Contratante ( aqui ré) é responsável e assume todos os encargos relativos ao imóvel objecto do presente contrato promessa, desde que vencidos ou exigíveis anteriormente à celebração da escritura de compra e venda, com expressa exclusão daqueles que resultem da ocupação ora acordada nos termos da cláusula 4ª anterior e a partir da data em que se inicie a mesma….2- …obriga-se a assinar qualquer contrato de fornecimento de água, luz, gás e telecomunicações, se tal for solicitado pelos 2ºs contratantes ( aqui autores) para poderem exercer a posse do imóvel prometido vender, e estes ficarão expressamente responsáveis pelo pagamento de todas as responsabilidades que emergirem desses contratos. 3-Os 2º contratantes poderão efectuar as benfeitorias e obras que tiverem por convenientes no prédio prometido vender, contudo, caso o contrato fique sem efeito por causa do processo de inventário, os 2º contratantes perderão direito a receber qualquer indemnização pelas benfeitorias que possam ter realizado, e que não sejam passíveis de remoção, sem danificar o prédio original.

11. º:

Não obstante a celebração da escritura pública de compra e venda estar condicionada à adjudicação do imóvel à ré no âmbito do processo de inventário, há muito foi ultrapassado o prazo de 1 (um) ano para o términus do processo de inventário (n.º 3 da Cláusula 3.ª no CPCV).

12. º

Os autores, antes da assinatura do CPCV, residiam em casa dos pais da Autora mulher sito na Rua ..., ..., ... ... e com a assinatura do CPCV (03.04.2018) mudaram-se para o imóvel, passando a habitá-lo e fazendo nele a sua vida e do seu agregado familiar, assumindo os encargos inerentes a tal fruição, nomeadamente os relativos ao consumo de eletricidade, água e gás, celebrando os respetivos contratos e pagando as respetivas faturas.

13º

O CPCV foi assinado no dia 03.04.2018, tendo a transferência do sinal sido efetuada no dia 05.04.2018.

14. º

Volvido 1 (um) ano após a assinatura do CPCV, em Abril de 2019, os autores contactaram com a ré com vista a obter informações sobre o andamento do processo de inventário; e na mesma data, contactaram o mediador imobiliário, da sociedade A..., UNIPESSOAL LDA., NIPC ...15, com a denominação B..., que intermediou todo o negócio de compra e venda, Sr. DD, tendo respondido, que o processo de inventário ainda não estava findo.

15. º

Os autores, estando a viver no IMÓVEL desde a assinatura do CPCV continuaram a aguardar.

16. ª

No início de 2022, os autores voltaram a contactar a ré, tendo solicitado o agendamento da escritura pública, ao que a ré informou que não o poderia fazer por ainda não ter sido feita a adjudicação a seu favor no âmbito do processo de inventário.

17. º

Os autores remeteram à ré no dia 23.05.2022 carta registada com aviso de receção para a morada da ré sita na Rua ..., ..., ... ..., na qual comunicaram que pretendiam a devolução do sinal em singelo do sinal, no valor prestado de € 25.000,00 (vinte e cinco mil euros), no prazo máximo de 8 (oito) dias, tudo em conformidade com as disposições acordadas no CPCV, uma vez que foi ultrapassado o prazo de 1 (um) ano sem que tivesse sido concluído o processo de inventário, tendo indicado o IBAN para efetuar a transferência. - Cfr. carta junta como DOC. 4 da pi..- recebida e assinado o aviso de receção pela própria,

18. º

tendo a ré- por carta datada de 01.06.2022, afirmado que que não concordava com a interpretação do clausulado na medida em que o processo de inventário esteve suspenso durante parte do tempo e pelo facto de ter existido suspensão dos prazos devido à pandemia por Covid- 19, concluindo que não iria proceder à devolução do sinal prestado pelos autores. - Cfr. carta junta como DOC. 5.

19. º

Apesar de a ré ter sido notificada, os autores, na pessoa do seu mandatário, remeteram no dia 21.06.2022, carta registada com aviso de receção, para a morada da ré sita na Rua ..., ..., ... ..., com o seguinte conteúdo:

a) instaram a ré ao cumprimento do cpcv nos termos estipulados;

b) advertiram que há muito tinha sido ultrapassado o prazo de 1 (um) ano sem que tivesse sido concluído o processo de inventário, motivo pelo qual os autores poderiam exigir à ré a restituição em singelo do sinal prestado no valor de € 25.000,00 (vinte e cinco mil euros), no prazo máximo de 8 (oito) dias após instada para o efeito, mas sem sucesso;

c) não obstante ultrapassado o prazo estipulado a ré nunca procedeu ao agendamento da escritura pública de compra e venda e não entregou qualquer documentação relativa ao imóvel objeto do contrato, tendo-se verificado a condição resolutiva acordada no cpcv que dava o direito aos autores de exigir da ré a restituição em singelo do sinal prestado no caso de o processo de inventário ter uma duração superior a 1 (um) ano, o que se verificou há bastante tempo;

d) sem prejuízo da perda de interesse do negócio em função dos anos volvidos desde a data de assinatura do cpcv, nos termos do artigo 808.º, n.º 1, do código civil, concederam à ré um prazo razoável de 30 (trinta) dias, a contar da receção da interpelação, para proceder à entrega da documentação necessária à outorga da escritura e para agendar a competente escritura pública de compra e venda;

e) por fim, informaram a ré que, findo o prazo de 30 (trinta) dias sem que a ré procedesse à entrega da documentação e ao agendamento da escritura de compra e venda, considerava-se para todos os efeitos a obrigação não cumprida tendo como consequência o incumprimento definitivo e resolução imediata do cpcv, sem prejuízo de já se ter verificado a condição resolutiva acordada no contrato, conferindo aos autores o direito de exigir da ré a restituição em singelo do sinal prestado. (cf. DOC. 6). recebida e assinado o aviso de receção pela própria.

20. º

Em resposta, por carta registada datada de 21.07.2022, respondeu a ré, uma vez mais, que não procederia à devolução do sinal prestado porque não concordava com a interpretação feita das clausulas do CPCV, assim como o facto de o processo de inventário ter estado suspenso. - Cfr. DOC. 8 da pi.

21. º

Em 26.07.2022, os autores remeteram à ré carta registada com aviso de receção, recebida e assinado o aviso de receção no dia 27.07.2022, na qual foi comunicado o seguinte:

a) A resolução, com efeitos imediatos, do CPCV por incumprimento definitivo e perda de interesse na celebração do negócio definitivo;

b) Há muito que foi ultrapassado o prazo de 1 (um) ano para a conclusão do processo de inventário sem que a ré procedesse à devolução do sinal prestado, apesar das sucessivas notificações para o efeito;

c) Não obstante a interpelação admonitória efetuada, tendo sido concedido um prazo razoável para cumprimento das obrigações imputáveis à ré, concretamente o agendamento da escritura e a entrega da documentação necessário do IMÓVEL, a mesma nada disse nem diligenciou;

d) De que a não outorga do contrato de compra e venda teria como consequência o incumprimento definitivo do contrato promessa de compra e venda;

e) Após a concessão de prazo razoável para o cumprimento da prestação em falta, sucedeu uma segunda tentativa de outorgar o contrato de compra e venda sem sucesso, pelo que os autores perderam objetivamente o interesse em prosseguir com este negócio jurídico, fica a ré notificada da resolução do contrato promessa de compra e venda por incumprimento definitivo imputável à Promitente Vendedora;

f) Foi a ré notificada de que os autores iriam proceder à entrega das chaves… na morada do mesmo, sito em Rua ..., ..., ... ..., a efetuar no próximo dia 29 de Julho de 2022, pelas 18h00, no qual seria lavrado um auto de entrega das chaves e assinado pelos presentes e respetivas testemunhas, devendo, por isso, a ré comparecer para receber as chaves do imóvel.

g) Solicitaram, uma vez mais, a restituição do valor prestado a título de sinal e princípio de pagamento, no valor de € 25.000,00 (vinte e cinco mil euros), no prazo de 8 (oito) dias, para o IBAN ...53, da titularidade do Autor marido, sob pena de intentar a competente ação judicial.- cf.DOC. 9.

22. º

No dia 26.08.2022, por carta registada com aviso de receção, por solicitação do mandatário da ré, foram remetidas as chaves do IMÓVEL. - Cfr. DOC. 12.

23º

Os autores peticionam da ré, cumulativamente, condenação na quantia de € 332,80 (trezentos e vinte e dois euros e oitenta cêntimos), relativo aos impostos e comissões do processo de concessão de financiamento bancário para habitação, acrescida de juros de mora vencidos e vincendos, desde a data de assinatura do CPCV, até efetivo e integral pagamento e ainda, 4.500,00 (quatro mil e quinhentos euros), a título de danos não patrimoniais, acrescida de juros de mora vencidos e vincendos, desde a data de citação, até efetivo e integral pagamento.

Invocam para tanto:

- 33.º: Em meados de 2022 …era ainda vontade dos autores que a ré cumprisse a promessa e procedesse nos termos estabelecidos no CPCV…;

- 44º: …por carta registada datada de 21.07.2022, respondeu a ré, (uma vez mais) que não procederia à devolução do sinal prestado porque não concordava com a interpretação feita das clausulas do CPCV, assim como o facto de o processo de inventário ter estado suspenso, … - Cfr. Carta que ora se junta como DOC. 8

- 47.º: Os autores ainda aguardaram durante os 30 (trinta) dias concedidos para agendamento da escritura pública e entrega dos documentos necessários ou para que a ré procedesse à devolução do sinal prestado….48.º Findo o prazo concedido a única reação da ré foi o silêncio.

- …50.º Em consequência da resolução do CPCV e do incumprimento da obrigação de devolução do sinal prestado imputável à ré, em 26.07.2022, os autores remeteram à ré carta registada com aviso de receção, recebida e assinado o aviso de receção no dia 27.07.2022, na qual foi comunicado o seguinte: a) A resolução, com efeitos imediatos, do CPCV por incumprimento definitivo e perda de interesse na celebração do negócio definitivo;…… e) … perderam objetivamente o interesse em prosseguir com este negócio jurídico, fica a ré notificada da resolução do contrato promessa de compra e venda por incumprimento definitivo imputável à Promitente Vendedora; f) Foi a ré notificada de que os autores iriam proceder à entrega das chaves do IMÓVEL, na morada do mesmo, sito em Rua ..., ..., ... ..., a efetuar no próximo dia 29 de Julho de 2022, pelas 18h00, no qual seria lavrado um auto de entrega das chaves e assinado pelos presentes e respetivas testemunhas, devendo, por isso, a ré comparecer para receber as chaves do imóvel. (sublinhado nosso). g) Solicitaram, uma vez mais, a restituição do valor prestado a título de sinal e princípio de pagamento, no valor de € 25.000,00 (vinte e cinco mil euros), no prazo de 8 (oito) dias, para o IBAN ...53, da titularidade do Autor marido, sob pena de intentar a competente ação judicial. -… DOC. 9…

- Nada tendo sido dito por parte da ré, os autores desocuparam o IMÓVEL, livre de pessoas e bens, tendo sido obrigados a regressar à morada dos pais da Autora mulher, sita na Rua ..., ..., ... ..., onde mantêm a residência do seu agregado familiar.

- 52.º Deitando por terra todos os planos que os autores tinham em constituir o seu agregado familiar no IMÓVEL, motivo pelo qual os autores, durante todos estes anos procederam a benfeitorias para que o mesmo tivesse todas a condições que sempre desejaram.

- 65.º: Além disso, visto que os autores tiveram de suportar diversas despesas e comissões com o processo de obtenção de crédito habitacional, têm os autores direito de exigir os importâncias suportados.

- 66.º Sem prejuízo de todos os danos morais legalmente indemnizáveis por terem sido obrigados a abandonar um imóvel no qual residiam há mais de 4 anos e onde pretendiam continuar juntamente com o seu agregado familiar.”

24º:

No pedido reconvencional que a ré deduz, a mesma alega:

- (54º) “… não tem qualquer culpa no atraso do processo de inventário.

- 55º: “ Os Reconvindos quiseram ir viver para a casa prometida vender, e por causa dessa pretensão, a Reconvinte foi arrendar um apartamento no valor de 350,00 Euros, valor que paga ainda hoje, sendo o senhorio o Senhor EE, residente na Rua ..., ..., em ... ...,…

-56º: Pagou a comissão à imobiliária aquando da celebração do contrato de promessa, no valor de 3.843,75 Euros, conforme documento junto…

- 57º: Pagou todos os IMI durante o tempo que os Reconvindos usaram e habitaram em exclusivo a casa em questão, no valor total de 1660,54 Euros, ….

- 58º: Nunca os Reconvindos pagaram qualquer renda pelo uso e fruição da casa. ….

- 59º: Uma vivenda como a que habitaram, no mercado de arrendamento, na zona em que se insere, nunca custará menos de 500,00 Euros mensais…. - 61º: Tendo em conta que usaram em exclusivo a casa desde o início do mês de Abril de 2018 até ao final do mês de Agosto de 2022, estamos a falar de uma ocupação ininterrupta de 53 meses, o que, se tivessem de pagar uma renda de pelo menos 500,00 Euros por mês, deviam ter pago à Reconvinte, o total de 26.500,00 Euros.

- 58º Existe pois um claro e inequívoco enriquecimento sem causa dos Reconvindos no montante nunca inferior a 26.500,00 Euros, por terem usado uma casa que não lhes pertencia, sem qualquer custo. …

- 64º: viveram numa excelente casa de habitação, tipologia vivenda, com jardim, garagem e quintal, e churrasqueira, e casa de forno, entre outras comodidades, de que nunca pagaram IMI, como seria normal acontecer, tendo sido a Reconvinte a pagar nos anos de 2018 a 2022 inclusive, o valor total de 1660,54 Euros a esse título…

- 66º: Não pagaram qualquer comissão à imobiliária para que lá pudessem habitar, como aconteceu com a Reconvinte, reclamando também esse valor como sendo de imputar aos Reconvindos,… no valor de 3.843,75 Euros…

- 68º: Caso a Reconvinte venha a ser condenada a restituir o montante de 25.000,00 Euros, em caso de procedência nessa parte do pedido formulado na petição inicial, deverá operar-se o instituto da compensação, nos termos do disposto no artigo 847º e seguintes do Código Civil, que expressamente se invoca, e subtrair-se esse valor ao montante … peticionado de 32.004,29 Euros… ainda é credora dos Reconvindos no montante de 7.004,29 Euros,…

25º

Os autores nunca pagaram qualquer valor por residirem na casa; nunca pagaram o IMI, foi sempre a ré que suportou esse custo;

26º

Os autores residiram na casa ajuizada mais de 4 anos, desde a outorga do contrato promessa até ao menos fins de Agosto de 2022, tendo no dia 26.08.2022, por carta registada com aviso de recepção, por solicitação do mandatário da ré, sido remetidas as chaves do imóvel.

27º

Na pendência da causa foi em relação ao imóvel, em outorgado o seguinte documento particular autenticado:

(donde, o imóvel foi em 25 de Julho de 2023 vendido a terceiros pela quantia de 160 000 €; o mesmo havia sido prometido vender aos autores pelo preço de € 125.000,00 (cento e vinte e cinto mil euros).

28º

O inventário nº ...7, pendente no Cartório Notarial do Dr. FF, sito em ... teve início em 05-12-2017, conforme requerimento de início do inventário, que se junta como Doc. nº 15 …ficando suspensa a tramitação por despacho proferido em 18-09-2019, e em 19-09-2019, por despacho remetidos os interessados para os meios comuns, designadamente quanto ao imóvel, conforme Doc. nº 16 e 17; processo esse que apenas veio a prosseguir a sua tramitação em 09-05-2022, conforme despacho junto como Doc. nº 18; foi submetido no dia 31-07-2023, uma proposta de mapa definitivo de partilha, subscrito pelos interessados, a ora Ré e um filho do falecido marido, de nome GG, e respectivos Mandatários, no qual houve acordo, que alude a tal outorga. ( cf. DOC. carreado por reqº 11-09-2023).77417116 6

2.2. Factos não provados.

Pelo Tribunal a quo foi considerado que a factualidade controvertida era irrelevante para a decisão da causa, designadamente a vertida nos arts. 52º, 53º, 54º e 55º da petição inicial.

2.3. Enquadramento jurídico.

Sustenta a apelante, em primeiro lugar, que a decisão recorrida padece de nulidade, nos termos previstos no art. 615º, nº1, alínea d), do C,P.C., em virtude do Tribunal a quo não ter considerado provados ou não provados os factos que sustentam o pedido reconvencional, existindo, consequentemente, na tese do recorrente, uma omissão de pronúncia.

Como é sabido, a norma em apreço dispõe que “É nula a sentença quando: (…) d) O juiz deixe de pronunciar-se sobre questões que devesse apreciar ou conheça de questões de que não podia tomar conhecimento;”.

No caso vertente, a 1ª instância apreciou o pedido reconvencional e julgou o mesmo improcedente pelos fundamentos que já iremos referir, sendo que, sem prejuízo dessa apreciação, entendeu que não se justificava produzir prova sobre a factualidade controvertida, atenta a sua irrelevância.

A questão que se coloca, deste modo, não diz respeito à ausência de pronúncia, mas sim à possibilidade de apreciar o mérito da causa em sede de despacho saneador, conforme prevê o art. 595º, nº1, alínea b), do C.P.C., nos seguintes moldes:

“O despacho saneador destina-se a:

(…) b) Conhecer imediatamente do mérito da causa, sempre que o estado do processo permitir, sem necessidade de mais provas, a apreciação, total ou parcial, do ou dos pedidos deduzidos ou de alguma exceção perentória [1].

Improcedendo a arguição que diz respeito à nulidade da sentença, cumpre analisar se não era necessário produzir prova sobre a matéria controvertida, conforme sustentou o Tribunal recorrido na decisão que pôs termo à causa.

A 1ª instância julgou improcedente o pedido reconvencional com base nos seguintes fundamentos:

“(…) E quanto à pretensão da ré?

Diga-se que a mesma invoca abuso de direito e enriquecimento sem causa dos autores:

Esta a argumentação da ré:

- desde o início que os autores foram avisados e lhes foi dado a conhecer que havia um processo de inventário por óbito do marido da ora ré, HH, e que condicionava a venda do imóvel;

- e ainda que os autores gostavam muito da casa, e quiseram ir para lá viver, a ré acedeu a essa pretensão, por serem um casal jovem, e foi residir para uma casa arrendada, enquanto se não se celebrava a escritura de compra e venda, onde pagou mensalmente a quantia de 350,00 € até aos dias de hoje, conforme recibos dos meses de Abril de 2018, Agosto de 2022, e Setembro de 2022, que se juntam como Doc. nº 1, 2 e 3; que ia dando a conhecer o estado do inventário com regularidade aos autores, quer directamente, quer por intermédio do senhor DD;

- e nunca os autores pagaram qualquer valor por residirem na casa nem pagaram o IMI, que foi sempre a ré que suportou esse custo anualmente, apesar de não ter qualquer uso ou fruição da referida casa, que esteve na posse dos autores desde o princípio do mês de Abril de 2018, até ao final do mês de Agosto de 2022, altura em que entregaram pelo correio as chaves do imóvel ao Advogado Signatário, - conforme comprovativos de pagamento dos IMI nos Anos de 2018 a 2022 inclusive, no total de 1660,54 Euros, respeitantes ao imóvel prometido vender, que se juntam como Doc.s 4 a 13;

- por causa da celebração do contrato de promessa de compra e venda celebrado com os autores, e para aceder à pretensão destes em irem para lá residir, teve de pagar uma comissão à imobiliária, no valor de 3.843,75 Euros, conforme Doc. nº 14; os autores alegam, antes de irem para a casa prometida vender, residiam na casa dos pais da Autora, e quando de lá saíram, supostamente voltaram para lá, para lá residirem novamente- não tendo tido qualquer custo nesse acto, pois conforme alegaram, e não podem agora negar, desinteressaram-se do negócio;

- apesar de saberem que havia um inventário por óbito do marido da ré, de saberem que este ainda não estava findo, e apesar de saberem dos anos de pandemia, que provocaram pelo menos dois confinamentos, com consequências de suspensão dos prazos por vários meses; sabiam que a ré estava a viver num apartamento arrendado, para permitir que eles pudessem residir numa casa, que não pagavam qualquer renda, ou IMI, bem sabendo que a casa que habitaram desde o início de Abril de 2018 até final de Agosto de 2022, não lhes pertencia, e que, se tivessem de arrendar uma casa semelhante, teriam de pagar uma renda nunca inferior a 500,00 Euros;

- os autores decidiram por livre iniciativa, conforme declararam, que perderam interesse no negócio, sendo claro abuso de direito, que expressamente invoca, nos termos do disposto no artigo 334º e seguintes do Código Civil, pois o valor que pouparam foi muito superior ao valor do sinal;

- nessa decorrência, invoca a ré que a pretensão dos autores consubstancia um claro enriquecimento sem causa, nos termos do disposto no artigo 473º e seguintes do Código Civil, que expressamente invoca para os devidos e legais efeitos, pois andaram a viver cerca de 4 anos à custa da ré, em casa alheia, enquanto a ré andou a pagar rendas de um apartamento, por ter facilitado a vida aos autores, e ainda lhes pagou o IMI da casa que ocuparam, sem qualquer contrapartida, pois sempre souberam que havia um inventário que estava pendente, e que nesta data ( da contestação) ainda não está terminado…..;

- o inventário teve início em 05-12-2017, conforme requerimento de início do inventário, que se junta como Doc. nº 15 …ficando suspensa a tramitação por despacho proferido em 18-09-2019, e em 19-09-2019, que remeteu os interessados para os meios comuns, designadamente quanto ao imóvel, conforme Doc. nº 16 e 17; processo esse que apenas veio a prosseguir a sua tramitação em 09-05-2022, conforme despacho que se junta como Doc. nº 18; estando pendente, conforme resulta da última conferência de interessados do dia 11-01-2023, de que ainda não existe acta disponível na plataforma dos inventários,cf. Doc. nº 19…; era do conhecimento dos autores o estado do processo de inventário, que condicionou a realização da escritura do bem prometido vender, não havendo qualquer culpa da ré, pois não pode marcar qualquer escritura sem que o bem lhe seja adjudicado.; pelo que considera a ré que não incumpriu o contrato de promessa, pois se não cumpriu com os prazos neles constantes, não foi por sua culpa, mas sim pelo facto dos atrasos que se têm verificado no processo de inventário; atrasos esses que, diga-se, em nada prejudicaram os autores, que viveram numa casa sem pagarem qualquer renda, ou IMI, durante 4 anos.

- os autores é que mudaram de ideias quanto à sua vida pessoal, e decidiram ir viver para outro lado; não se sabe se chegaram a ter algum empréstimo bancário aprovado para a realização da escritura, nem se tinham o dinheiro necessário para pagarem o restante do montante constante do contrato de promessa….; não se sabe se ainda estarão a residir em comum, ou se terá havido separação, e será esse o motivo de terem deixado a casa prometida vender; não se sabe se decidiram ir viver para outro local, por motivos profissionais, ou outros.- alegam apenas desinteresse no negócio;

- não há incumprimento por parte da ré, dado que não tem culpa nos atrasos com o processo de inventário.

Denotam os autos que quando celebrado o contrato de promessa junto com a p.i., os promitentes compradores tinham conhecimento da existência do processo de inventário, e que só após o bem imóvel ser adjudicado à ora reconvinte é que podia ser celebrada a escritura pública. Não temos elementos que permitam assacar à promitente compradora culpa na delonga do processo de adjudicação, - mas tratou-se, inegavelmente, de motivo da sua esfera.

Houve traditio, decorrendo o desapossamento da ré relativamente ao imóvel, não o podendo usufruir- a ré alega aliás que nessa decorrência tomou de arrendamento um apartamento no valor de 350,00 Euros; e invoca ainda outros “danos” ou prejuízos - pagamento do comissão à imobiliária aquando da celebração do contrato de promessa, no valor de 3.843,75 €; pagamento de todos os IMI durante o tempo que os reconvindos usaram e habitaram em exclusivo a casa em questão, no valor total de 1660,54 Euros, conforme documentos juntos. Como tal, e por um período muito superior ao referido ano, os reconvindos habitaram a casa, sem que pagassem qualquer renda pelo uso e fruição da casa, alegando a ré um valor mensal locativo - em mercado de arrendamento, de cerca de 500,00 Euros mensais. - sendo que a terão usado em exclusivo desde o início do mês de Abril de 2018 até ao final do mês de Agosto de 2022- uma ocupação ininterrupta de cerca de 50 meses….

Ainda assim, inexiste enriquecimento sem causa, pela utilização da casa que importe a condenação dos reconvindos a pagar qualquer valor a título de enriquecimento sem causa- a vantagem auferida pelos promitentes compradores tem causa, e esta radica na referida traditio.

E veja-se que o imóvel veio a ser vendido a terceiros, ainda em 2023 por valor muito superior, um ano depois!

Nem a pretensão de recebimento dos demais valores merece procedência, não constituindo danos decorrentes de qualquer actuação dos autores nem traduzem qualquer enriquecimento sem causa: como tal não terão os reconvindos promitentes compradores de reembolsar a reconvinte do valor de IMI dos anos de 2018 a 2022 inclusive, no valor total de 1660,54 €; e muito menos da comissão à imobiliária- sendo que não ocorre a pretensa nulidade - nem esse efeito aliás nunca decorreria.

Neste particular, se foi a ré promitente vendedora quem assinou o contrato de mediação imobiliária, e eventualmente o negociou e necessariamente quem acordou a comissão a pagar- assinado o CPCV, pagou, como era sua obrigação, a comissão imobiliária. Apesar da traditio, não foi transferida a propriedade para os autores e claramente até celebração da escritura pública de compra e venda, os autores não eram os proprietários do imóvel.

A ré peticiona dos autores um valor de € 500 a titulo de rendas, pela ocupação do imóvel, num total de 26.500,00 € mas a pretensão não pode manifestamente ser atendida: por via da traditio, ficaram investidos da ”posse” física do imóvel (Cláusula 4.º do CPCV), sem qualquer contrapartida, tendo pago - a título de sinal e princípio de pagamento, a quantia de € 25.000,00 (vinte e cinto mil euros), não existindo respaldo contratual para se exigir tal valor de renda, sendo que não alegou a ré que tenha solicitado, desde 2018, o pagamento de qualquer renda.

Até à resolução do contrato-promessa a ocupação da fracção estava legitimada por contrato atípico (traditio) celebrado a par do contrato-promessa. Após a resolução, a ocupação sempre seria legitimada pelo direito de retenção (nesse caso, não o fazendo cessar por meio da restituição do sinal acordada, -e, mais, tendo-o deixado nascer e manter-se, apenas de si se pode queixar; a quem interessava sua extinção era à ré e tal cessação estava na esfera da sua disponibilidade). Se antes não havia a obrigação de restituir, a vantagem patrimonial passou, a partir da resolução, a ter causa a justificá-la pelo que o instituto em causa, já de si de natureza subsidiária, não encontraria factualidade que in casu apoiasse a sua aplicação.

O direito de retenção dos promitentes compradores legitimava a não-restituição da fracção, o que consequentemente impedia a ré de certos actos como a de a ocupar, o de a arrendar com início em data anterior à restituição, etc… Qualquer dano que daí adviesse apenas pode ser imputado à própria ré - enquanto não satisfizesse a sua obrigação (pagar a quantia devida acrescida da indemnização moratória contabilizada da data de interpelação).

O instituto do enriquecimento sem causa pressupõe haver um enriquecimento, carecer este de causa justificativa e que o enriquecimento tenha sido obtido à custa de quem requer a sua restituição (o que é diferente de se exigir que haja empobrecimento - pode não haver diminuição do património do dono da coisa e nem sequer privação dum aumento dele, e haver lugar a se afirmar que o enriquecimento foi obtido à custa de outrem - «tudo quanto os bens sejam capazes de render ou produzir, pertence, em princípio, ao respectivo titular» - vd., P. Lima-A. Varela in CCAnot I/456-457).

Como referem aqueles doutrinadores, a directriz a seguir é que o enriquecimento carece de causa justificativa quando, segundo a lei, deve pertencer a outra pessoa (p. 455), sendo que o enriquecimento consiste na obtenção de uma vantagem de carácter patrimonial (p. 454). Enquanto subsistisse o direito de retenção dos autores não podia ela produzir rendimento algum à ré - concedê-lo seria inclusive retirar (ou poder retirar, deixando a opção ao critério de quem inadimpliu) a função e força coerciva ao direito de retenção (v.g., convir ao inadimplente não satisfazer a sua dívida, mantendo-se privado da coisa por culpa sua mas, sem que lhe fosse lícito estabelecer um contrato ‘imediatamente produtivo' sobre ela com terceiros ou a gozar, fazê-la produzir e dela obter um rendimento e rendimento esse a impor e retirar do seu credor).

Até à resolução do contrato-promessa a ocupação da fracção estava legitimada por contrato atípico (traditio) celebrado a par do contrato-promessa e, após a resolução, foi-o pelo direito de retenção (não o fazendo cessar e, mais, tendo-o deixado nascer e manter-se, apenas de si se pode queixar; a quem interessava a sua extinção era à autora e tal cessação estava na esfera da sua disponibilidade).Se antes não havia, pois, a obrigação de restituir, a vantagem patrimonial passou, a partir da resolução, a ter causa a justificá-la pelo que o instituto em causa, já de si de natureza subsidiária (art. 474º do CCivil), não encontra factualidade que in casu apoie a sua aplicação. A circunstância de os então promitentes compradores continuarem a fazer uso da fracção antes detida e fruída com origem na traditio não confere ao inadimplente, o promitente vendedor, o direito a ser indemnizado.

Destafeita, prevalece a obrigação da promitente compradora de restituir o montante de 25.000,00 Euros, por parcial procedência do pedido, sem verificação do instituto de compensação de quaisquer valores cf. art. artigo 847º e seguintes do Código Civil.

E nessa decorrência também não se condena a reconvinda a pagar qualquer valor de juros de mora vincendos, à taxa legal de 4% ou qualquer, anteriores à dita notificação.

Após várias interpelações para o efeito, a ré recusou-se a devolver qualquer montante.

Existindo cláusula resolutiva, o critério de avaliação dos pressupostos da extinção da relação contratual, nomeadamente da perda de interesse na manutenção do contrato, gerador do direito à resolução, independentemente de qualquer acto ou interpelação, está predeterminado e prefixado pelas partes, através da manifestação de vontade consubstanciada na cláusula convencionada, de sorte que, verificados os pressupostos do respectivo funcionamento, não há que fazer apelo ao critério legal fundante do direito à resolução acolhido pelo art. 808º C. Civil. (cf. AC STJ de 17-01-2012 relatado por Alves Velho).

E assim, nessa circunstância, ( ibidem) “para efeitos de valoração da importância do incumprimento (art. 802º-2 C. Civil), o poder de apreciação e intervenção do tribunal fica, se não, em muitos casos, excluído, pelo menos fortemente limitado, sob pena de negação dos próprios princípios de autonomia de vontade e de liberdade contratual.”.

Concordamos com o entendimento expresso pela 1ª instância no que concerne à inviabilidade do pedido reconvencional deduzido em sede de contestação, sendo absolutamente claro, considerando os fundamentos invocados pela ré/reconvinte, que não se justifica produzir prova sobre o respectivo acervo fáctico, uma vez que o mesmo, caso viesse a ser demonstrado, nunca poderia conduzir à procedência do pedido formulado pela ora recorrente.

Vejamos.

O ponto de partida para a análise da questão é o contrato-promessa que as partes celebraram, no qual - e não é demais relembrá-lo - foi acordado que os promitentes-compradores poderiam exigir a restituição do sinal entregue à promitente-vendedora caso o inventário onde o imóvel prometido vender iria ser partilhado não estivesse concluído no prazo de um ano.

Mais, foram os promitentes compradores investidos, de imediato, na posse do referido imóvel, não tendo sido estabelecida qualquer contrapartida pela respectiva utilização.

Ora, a cláusula resolutiva estabelecida pelas partes, como resulta do teor do respectivo contrato, não ficou dependente de qualquer vicissitude do processo de inventário, tendo ficado estipulado, única e simplesmente, um prazo a partir do qual os promitentes-compradores poderiam pôr termo ao vínculo em apreço e exigir, consequentemente, a restituição do sinal entregue à promitente-vendedora.

Como é sabido, os contratos, por força do disposto no art. 406º, nº1, do Código Civil [2], devem ser pontualmente cumpridos, princípio este que, naturalmente, é aplicável ao negócio jurídico a que os autos se reportam [3].

Sendo irrelevante a tramitação do processo de inventário, atento o que resulta do contrato-promessa, não havia que produzir prova sobre a factualidade que a ré carreou para os autos a propósito das razões ou motivos que poderão ter retardado a partilha do imóvel.

Com efeito, no caso vertente, não importa apurar se a recorrente teve ou não culpa no atraso do referido processo, uma vez que está unicamente em causa o decurso do período temporal acordado no âmbito do mencionado contrato - circunstância objectiva que a 1ª instância, e bem, considerou determinante para a procedência do pedido que dizia respeito à restituição do sinal.

Em paralelo, também não se justificava o prosseguimento dos autos para determinar o valor locativo do imóvel e as despesas, alegadamente suportadas pela recorrente, que a mesma veio peticionar.

A utilização do imóvel, por parte dos promitentes-compradores, decorre do contrato celebrado, não tendo as partes - recorde-se - estipulado qualquer contrapartida por essa utilização.

Anote-se que carece de sentido a referência ao instituto do enriquecimento sem causa, uma vez que a obrigação de restituir consagrada no mesmo pressupõe a ausência de um motivo justificativo para a transferência patrimonial (art. 473º, nº1, do Código Civil) [4].

No caso vertente, os recorridos usufruíram do imóvel ao abrigo do contrato que celebraram com a apelante [5] - contrato que deve ser integramente cumprido, como já se referiu -, não estando, por isso, obrigados a pagar as importâncias peticionadas a título reconvencional.

Atento o exposto - e considerando a fundamentação que integra a sentença recorrida a propósito desta matéria -, dúvidas não podem restar de que a reconvenção, atentos os fundamentos invocados pela ré, é manifestamente improcedente, pelo que foi correcto o entendimento expresso pela 1ª instância no sentido de que não se justificava a produção de prova sobre a correspondente factualidade, reunindo os autos, à data da prolação do despacho saneador, todos os elementos para ser proferida decisão final.

Deste modo, deverá ser negado provimento ao recurso em análise, decidindo-se em conformidade.

III- DECISÃO.

Pelo exposto, decide-se julgar a apelação improcedente e, em consequência, confirmar a sentença recorrida.

Custas pela apelante.

Coimbra, 24 de Março de 2026

(assinado digitalmente)

Luís Manuel de Carvalho Ricardo

(relator)

Hugo Meireles

(1ª adjunto)

Cristina Neves

(2ª adjunta)

[1] O sublinhado é nosso.

[2] Art. 406º, nº1, do Código Civil: “O contrato deve ser pontualmente cumprido, e só pode modificar-se ou extinguir-se por mútuo consentimento dos contraentes ou nos casos admitidos na lei.”

[3] No Acórdão da Relação do Porto de 575/2016 (Aresto disponível em https://www.dgsi.pt/jtrp.nsf/-/386A12D1177E2A7680257FB700538725), salienta-se que “Também no contrato-promessa as partes estão vinculadas ao princípio da pontualidade.”.

[4] Art. 473º, nº1, do Código Civil. “Aquele que, sem causa justificativa, enriquecer à custa de outrem é obrigado a restituir aquilo com que injustamente se locupletou” - o sublinhado é nosso.

[5] Conforme se refere no Acórdão do STJ de 4/7/2019 (Aresto disponível em https://www.dgsi.pt/jstj.nsf/954f0ce6ad9dd8b980256b5f003fa814/d80a3c2e93b793948025842d0057490d?OpenDocument), “A obrigação de restituir fundada no enriquecimento sem causa pressupõe a verificação cumulativa de três requisitos, quais sejam, a existência de um enriquecimento; sem causa justificativa; e à custa de quem requer a restituição.”.

No mesmo sentido, cf. o Acórdão da Relação do Porto de 28/4/2025 (Aresto disponível em https://www.dgsi.pt/jtrp.nsf/56a6e7121657f91e80257cda00381fdf/f47b6519448d519780258c84002d8b77?OpenDocument), cujo sumário, no que diz respeito a esta matéria, e o seguinte:

“I- A obrigação de restituir fundada no instituto do enriquecimento sem causa, regime consagrado nos arts. 473º e segs., do Código Civil, exige a verificação cumulativa dos seguintes requisitos e pressuposto: i) a existência de um enriquecimento de alguém; ii) que esse enriquecimento careça de causa justificativa; iii) que o mesmo tenha sido obtido, diretamente, à custa do empobrecimento daquele que pede a restituição; iv) que a lei não faculte ao empobrecido outro meio de ser restituído.

II- O enriquecimento carecerá de causa justificativa sempre que, de acordo com as regras ou os princípios do nosso sistema jurídico, falte justificação para a deslocação patrimonial verificada, isto é, falte legitimação para o enriquecimento verificado (o que tem de ser apreciado casuisticamente).”

Em sentido idêntico, cf. o Acórdão desta Relação (Coimbra) de 9/4/2024 (Aresto disponível em https://www.dgsi.pt/jtrc.nsf/c3fb530030ea1c61802568d9005cd5bb/3e2c2258d951ce6480258b07004fc611?OpenDocument), no qual se refere que “A ação por enriquecimento sem causa depende da verificação de um enriquecimento à custa de outrem, que careça de causa justificativa, por nunca a ter tido ou por a ter perdido, tornando-se, assim, injusto e inaceitável para o direito