1135/13.5TBSLV.E1 - Tribunal da Relação de Évora

Para o efeito de fixar o valor de uma indemnização por expropriação, não é possível apurar o valor real e corrente de um terreno numa situação normal de mercado com base no valor por metro quadrado praticado num único contrato de compra e venda ou, sequer, na média dos valores por metro quadrado praticados em dois contratos de compra e venda.

(Sumário do Relator)

Processo n.º 1135/13.5TBSLV.E1

Neste processo de expropriação, em que é expropriante o Município de Silves e são expropriados (…) e (…), foi proferida sentença que fixou em € 29.677,05 a indemnização devida a estes últimos pela expropriação de uma parcela de terreno com a área de 741 metros quadrados, destacada do prédio rústico localizado no sítio de (…), (…), freguesia de Pera, concelho de Silves, com a área de 6920 metros quadrados, inscrito na matriz sob o artigo (…) da secção (…) da freguesia de Pera, concelho de Silves, descrito na Conservatória do Registo Predial de Silves sob o n.º (…)/19871015, que confronta a norte com (…), a sul e nascente com caminho e a poente com (…). Foi ainda decidido que tal quantia deverá ser actualizada de acordo com os índices de preços no consumidor, com exclusão da habitação, publicado pelo INE, relativamente ao local da situação do bem, desde a data da declaração de utilidade pública até à do trânsito em julgado da sentença.

Os expropriados interpuseram recurso da sentença, formulando as seguintes conclusões:

1ª A factualidade juridicamente relevante – reclamação da matéria de facto (art. 640º CPC)

Para além dos factos que a sentença recorrida deu como assentes, devem entender-se também assentes os factos que ficaram registados nas páginas 6 a 14 destas alegações, com o suporte instrutório aí referido.

2ª A sentença recorrida aderiu à avaliação pericial maioritária, onde as parcelas expropriadas foram avaliadas nos termos do artigo 26º, nºs. 2 e 3, do Código das Expropriações, recorrendo, portanto, ao valor médio das transações ocorridas nos 5 anos anteriores à data da declaração de utilidade pública desta expropriação.

3ª No processo há duas ideias centrais enraizadas, não controvertidas: a) a primeira é de que a justa indemnização deve ser fixada de acordo com o critério do valor de mercado, o valor pelo qual são transacionados no mercado terrenos com as mesmas características e situados na mesma zona da parcela expropriada – foi a este critério que a sentença recorrida aderiu e aplicou, o que não se questiona, pois até resulta expressamente do artigo 23º, nº 5, do Código das Expropriações; b) a segunda é a de que a parcela expropriada deve ser classificada como solo apto para a construção, pois, para além do mais, é o próprio Plano de Pormenor da Praia (…) que integra esta parcela no empreendimento turístico-residencial que se pretende construir e que prevê para a mesma a construção de edifícios destinados àquele fim – foi como solo apto para a construção que a parcela expropriada foi avaliada na sentença recorrida, o que não se questiona, pois é o que resulta diretamente do art. 25º, nº 2, c), do Código das Expropriações.

4ª O que está em causa neste processo é o seguinte: a que elementos dos autos deverá o tribunal recorrer como mais adequados para demonstrar esse pretendido valor de mercado da parcela expropriada? De facto, os autos dispõem de elementos que permitem 3 formas de concretização do valor de mercado dos solos aptos para a construção nesta específica zona:

a. Algumas semanas depois (18.04.2013) da publicação da declaração de utilidade pública desta expropriação (20.03.2013), um dos promotores imobiliários privados deste projeto turístico-residencial comprou um terreno com as mesmas características, situado na mesma específica zona e também destinado à execução deste Plano de Pormenor, pelo valor de € 98,68/m2 – é este o valor que os expropriados defendem no processo por ser esse o valor que resulta da aplicação do critério temporal estabelecido no artigo 23º, nº 1, do Código das Expropriações: à data da declaração de utilidade pública;

b. No espaço de 2 meses (no mês anterior ao da publicação da declaração de utilidade pública desta expropriação – Março de 2013 – e no mês subsequente, isto é, em Fevereiro e Abril de 2013), um dos promotores imobiliários privados deste projeto turístico-residencial comprou 2 terrenos com as mesmas características da parcela expropriada, situados na mesma específica zona desta parcela e também destinados à execução deste Plano de Pormenor, pelo valor médio de € 79,52/m2 – foi esta a indemnização calculada pelo Perito Eng. (…), indicado pelos expropriados, por entender que se trata do valor médio de mercado à data da declaração de utilidade pública desta expropriação, também nos termos do art. 23º, nº 1, do Código das Expropriações;

c. Nos 5 anos anteriores à declaração de utilidade pública o valor médio das transações de terrenos rústicos situados nesta zona foi de € 40/m2 (segundo os peritos maioritários e a sentença recorrida) ou de € 55/m2 (segundo o Perito Eng. …, indicado pelos expropriados, quando equacionou este critério).

Assim, a questão a decidir neste recurso é a seguinte: qual destes 3 valores, pela data que os suporta, melhor concretiza o valor de mercado da parcela expropriada à data da declaração de utilidade pública?

5ª Parece-nos evidente que a resposta a esta questão só pode ser uma, ou duas: (i) o valor acordado na escritura outorgada algumas semanas depois da data desta expropriação é o que corresponde ao valor de mercado do terreno expropriado; se assim não se entender, (ii) esse valor de mercado corresponderá ao valor médio acordado nas duas escrituras de compra e venda celebradas 1 mês antes e 1 mês depois da data desta expropriação.

Na verdade, o que o critério essencial do art. 23º, nº 1, do Código das Expropriações pretende quanto ao tempo da justa indemnização é que a mesma corresponda ao valor do bem à data da declaração de utilidade pública da expropriação, isto é, o mais próximo possível da data da publicação dessa declaração expropriativa, o ato administrativo que impõe a expropriação ao particular e constitui a relação expropriativa.

O critério a que a sentença recorrida aderiu é, de entre os 3 que ficaram referidos no número anterior, o que se afasta mais da data da expropriação, pois recua 5 anos face a esta data, considerando elementos de 2009 até 2013.

6ª Para além desse afastamento temporal e, portanto, da violação da regra essencial do artigo 23º, nº 1, do Código das Expropriações, na situação que nos ocupa esse critério decidido na sentença recorrida é até especialmente lesivo para os expropriados, pois entre 2009 e 2013 (nos 5 anos anteriores à declaração de utilidade pública) decorreu uma das maiores crises europeias e portuguesas na economia em geral e no mercado imobiliário em particular, período durante o qual o número de transações e os valores de venda de terrenos destinados à construção atingiram mínimos históricos relativos, tendo entretanto a economia nacional e estrangeira recuperado.

É esta, pois, a questão estruturante e fundamento deste recurso: a violação do art. 23º, nº 1, do Código das Expropriações, quanto ao tempo dos valores a considerar: de entre os valores/datas demonstrados no processo, a sentença recorrida optou pelo valor/data que pior serve aquela exigência legal e os legítimos interesses dos expropriados, pois é o que mais se afasta da data da expropriação.

8ª A natureza meramente instrutória do relatório de avaliação pericial e a autonomia e independência deste douto tribunal (órgão de soberania) face àquela avaliação pericial no cálculo da justa indemnização devida em expropriações por utilidade pública ficaram registadas nas páginas 15 a 19 destas Alegações.

9ª O Tribunal pode aderir a qualquer das avaliações efetuadas no processo, mesmo que só venham subscritas por um dos peritos, desde que se demonstre que o mesmo cumpriu as exigências legais aplicáveis, como vem sendo unanimemente decidido pelos nossos tribunais superiores de acordo com a jurisprudência citada nas págs. 19 e 20 destas alegações.

10ª A justa indemnização deve corresponder ao valor real e corrente de mercado à data da declaração de utilidade pública de terrenos situados na mesma zona da parcela expropriada, com as mesmas características e com a mesma situação urbanística (art. 23º, nº 5, do Código das Expropriações), pelo que, neste caso, a justa indemnização deverá ser fixada pelo valor adotado na escritura pública de compra e venda (celebrada algumas semanas depois da declaração de utilidade pública desta expropriação) pela qual um dos promotores privados deste projeto turístico-residencial adquiriu uma parcela de terreno com as mesmas características e junto à parcela expropriada (em …), também integrada no PPPG e destinada à execução de soluções previstas neste Plano. Assim, a justa indemnização devida pela expropriação desta parcela deve ser fixada em € 73.121,88 (€ 98,68/m2 x 741 m2) – cfr., supra, págs. 21 a 34 destas alegações.

11ª Se assim não se entender, a justa indemnização deverá ser fixada pelo valor médio adotado nas duas escrituras públicas de compra e venda celebradas em 2013 (data da declaração de utilidade pública desta expropriação – no mês anterior e no mês seguinte a essa data) pelas quais um dos promotores privados deste projeto turístico-residencial adquiriu duas parcelas de terreno com as mesmas características e junto à parcela expropriada (em Relvas), também integradas no PPPG e destinadas à execução de soluções previstas neste Plano. Assim, a justa indemnização devida pela expropriação desta parcela deve ser fixada em € 58.924,32 (€ 79,52/m2 x 741 m2) – cfr., supra, págs. 35 e 36 destas alegações.

12ª E importa aqui sublinhar que este valor não traduz a normalidade económica que deveria ser assegurada aos expropriados. De facto, como vem decidido no acórdão do Tribunal da Relação de Coimbra de 14.04.2015, processo nº 339/11.0TBTBU.C1 (dgsi.pt): “I – O critério geral de valorização dos bens expropriados, como medida do ressarcimento do prejuízo sofrido pelo expropriado, numa sociedade de economia de mercado como a nossa, é o do seu valor corrente, ou seja o seu valor venal ou de mercado, numa situação de normalidade económica”.

Ora, os valores acordados nas escrituras públicas de compra e venda que se invocam foi condicionado pela constatação que o mercado imobiliário, designadamente de terrenos para construção, atravessou entre 2008 e 2013, uma crise nacional e internacional que determinou uma queda acentuada no número de transações imobiliárias e no valor dos bens imobiliários.

13ª Para além de ter violado o art. 23º, nºs. 1 e 5, do Código das Expropriações quanto à data a considerar no cálculo da justa indemnização, a sentença recorrida também viola estes preceitos na sua relação com o art. 26º, nºs. 2 e 3, do mesmo diploma, pois este art. 26º aplicado na sentença recorrida constitui um mero critério indiciário e referencial que só pode ser aplicado se não resultarem dos autos elementos que demonstrem aquele valor de mercado do terreno expropriado à data da declaração de utilidade pública da expropriação: resultando dos autos este valor, o art. 23º, nºs. 1 e 5, afasta a aplicação do art. 26º, nºs. 2 e 3 (cfr., supra, págs. 36 a 40 destas alegações).

14ª A interpretação do art. 23º, nºs. 1 e 5, do Código das Expropriações no sentido que não demonstram o valor de mercado de uma parcela expropriada duas escrituras públicas de compra e venda celebradas no mês anterior e no mês seguinte ao da publicação da declaração de utilidade pública da expropriação, pelas quais um dos promotores privados do projeto turístico-residencial que determina a expropriação da parcela (Plano de Pormenor) adquiriu duas parcelas de terreno com as mesmas características e localização da parcela expropriada, integradas no mesmo Plano de Pormenor e do mesmo modo destinadas à execução desse Plano, é inconstitucional por violação dos princípios da igualdade, da proporcionalidade e da justiça, bem como do direito fundamental de propriedade privada e a uma justa indemnização (artigos 62º, 13º e 266º da Constituição).

15ª A interpretação dos arts. 23º, nºs. 1 e 5, e do art. 26º, nºs. 2 e 3, do Código das Expropriações no sentido que este art. 26º não constitui um mero critério indiciário e referencial que só pode ser aplicado se não resultarem dos autos elementos que demonstrem o valor de mercado do terreno expropriado à data da expropriação, é inconstitucional por violação dos princípios da igualdade, da proporcionalidade e da justiça, bem como do direito fundamental de propriedade privada e a uma justa indemnização (arts. 62º, 13º e 266º da Constituição).

A entidade expropriante contra-alegou, formulando as seguintes conclusões:

a) A determinação do valor de solo apto para construção deve obedecer ao critério definido no artigo 26.º, n.º 2, do CE. Foi o que sucedeu no presente caso, tendo o valor determinado para a justa indemnização resultado da aplicação desse critério, que é o imposto pela lei.

b) O critério do artigo 26.º, n.º 2, do CE dispõe que, para determinar o valor do solo apto para construção, deve calcular-se a média aritmética entre os preços unitários de aquisições efectuadas nos três anos, de entre os últimos cinco, com a média anual mais elevada.

c) O artigo 26.º, n.º 2, do CE é o primeiro e principal critério a que se deve atender para a determinação do valor do bem expropriado, apenas se podendo atender a outros critérios (tais como o do artigo 26.º, n.º 4, do CE) se este não for de possível aplicação ao caso.

d) O artigo 23.º, n.º 1, do CE enuncia o princípio geral de que a justa indemnização deve corresponder ao valor real e corrente do bem, pelo que, tratando-se de um princípio geral, dele não se retira qualquer critério pré-definido e exequível que permita chegar a um valor numérico concreto do solo apto para a construção.

e) Enquanto que o artigo 23.º, n.º 1, do CE dispõe que a justa indemnização deve corresponder ao valor real e corrente do bem, o artigo 26.º, n.º 2, do CE oferece-nos o método para chegar a esse concreto valor: uma norma concretiza a outra, não havendo uma relação de oposição ou de substituibilidade entre elas, mas sim de complementaridade, tanto em abstracto, como no caso concreto.

f) Tentar extrair do preceito genérico do artigo 23.º, n.º 1, do CE um método específico de determinação do valor de mercado levaria a exercícios completamente especulativos e anómalos, que poderiam resultar em locupletamentos manifestamente injustos a favor dos expropriados, pondo em causa os princípios constitucionais da igualdade dos cidadãos, da protecção da confiança e da segurança jurídica.

g) De modo a se inferir qual o preço real e corrente de mercado, não se pode entender como suficientemente representativa uma amostra da qual constem duas transacções selecionadas e marcadas por circunstâncias específicas (como fazem os recorrentes), sendo sempre necessário partir de uma amostra mais elevada e diversificada.

h) O método de determinação do valor real e corrente do bem apresentado pelos recorrentes não encontra qualquer consagração legal, sendo fruto de uma interpretação “criativa” do artigo 23.º, n.º 1, do CE, que extravasa claramente a estatuição da norma.

i) No âmbito das expropriações litigiosas, a jurisprudência confere um valor probatório à prova pericial da maior importância, entendendo que ela parte de um juízo científico que, em princípio, não poderá ser afastado.

j) Constatando a inexistência de erros evidentes e que o critério legal (artigo 26.º, n.º 2, do CE) foi seguido, o tribunal andará bem caso decida acolher o juízo científico e técnico expresso no relatório de peritagem.

k) Segundo a jurisprudência, quando não haja unanimidade nas opiniões dos peritos, o tribunal deverá optar pelo laudo emitido pelos peritos indicados pelo tribunal, pois estes oferecem maiores garantias de imparcialidade e independência.

O recurso foi admitido.

Tendo em conta as conclusões das alegações de recurso, que definem o objecto deste e delimitam o âmbito da intervenção do tribunal de recurso, sem prejuízo das questões cujo conhecimento oficioso se imponha, a única questão a resolver consiste na determinação do montante da indemnização devida aos expropriados/recorrentes.

Na sentença recorrida, foram julgados provados os seguintes factos:

1) Por deliberação n.º 782/2013 da Assembleia Municipal de Silves, datada de 13 de Março de 2013, publicada na II Série do DR n.º 56 de 20 de Março de 2013, posteriormente rectificada pela Declaração de Rectificação n.º 404/2013 publicada na II Série do DR n.º 62 de 28 de Março 2013, foi declarada a utilidade pública da parcela com a área de 741m2, a destacar do prédio rústico, localizado no sítio de (…) , Quarto do (…), na freguesia de Pera, concelho de Silves, com área de 6920 m2, inscrito na matriz sob o artigo (…), da secção (…), da freguesia de Pera e concelho de Silves e descrito na Conservatória do Registo Predial de Silves com a descrição n.º …/19871015, que confronta de norte com (…); sul e nascente caminho e poente com (…).

2) Tal prédio está inscrito na Conservatória do Registo Predial a favor dos expropriados, (…) e (…), pela Ap. (…) de 1990/02/01.

3) A parcela expropriada destina-se à execução do plano de pormenor da praia grande, que destina a sua área de intervenção à ocupação turística, prevendo a realização de vários empreendimentos turísticos, espaços verdes públicos e privados, infraestruturas viárias de acesso aos vários empreendimentos e infraestruturas internas aos empreendimentos.

4) A parcela expropriada tem uma forma trapezoidal e é de topografia plana.

5) (…) confina a sul com caminho em terra batida, que permite acesso a estrada pavimentada e infraestrutura (Rua de …) a cerca de 320 m a poente, e a estrada pavimentada e infraestrutura (Rotunda na EM …) a cerca de 350 m a norte.

6) (…) situa-se a cerca de 250 metros de diversas construções, designadamente duas vivendas, uma com dois pisos e outra com um piso, ambas com piscina.

7) (…) situa-se a cerca de 280 metros de uma ETAR que confronta com a EM (…).

8) (…) situa-se aproximadamente a 1150 metros da zona de praia da Praia Grande.

9) (…) Está a cerca de 1000 metros dos limites da freguesia de Pera.

10) (…) está a cerca de 1500 metros dos limites da freguesia de Armação de Pera e a cerca de 6,5 km do núcleo urbano de Albufeira.

11) Em Junho de 2013 a parcela estava ocupada por uma vinha não tratada confrontando a sul e nascente com caminho público não pavimentado.

12) O prédio está integrado em meio rural, existindo na envolvente algumas vinhas, umas mecanizadas outras não e terrenos agrícolas em pousio.

13) De acordo com o Plano de Pormenor da Praia Grande – (…) 2, a parcela localiza-se em espaço classificado, como “solo rural” e em termos de execução do plano localiza-se na zona classificada como “Unidade de Execução 2”.

14) O Serviço de Finanças remeteu listagem relativa aos valores de transacção dos prédios rústicos das secções S, S1, S2 e R da freguesia de Pera relativa aos anos de 2008 a 2013 – constante de folhas 879 e seguintes, cujo teor aqui se dá por integralmente reproduzido.

O artigo 62.º da Constituição, após consagrar, no n.º 1, a garantia do direito à propriedade privada, estabelece, no n.º 2, que a requisição e a expropriação por utilidade pública só podem ser efectuadas com base na lei e mediante o pagamento de justa indemnização.

Nesta linha, o artigo 1.º do Código das Expropriações (diploma ao qual pertencem as normas doravante referenciadas sem menção da sua origem) estabelece que os bens imóveis e os direitos a eles inerentes podem ser expropriados por causa de utilidade pública compreendida nas atribuições, fins ou objecto da entidade expropriante, mediante o pagamento contemporâneo de uma justa indemnização nos termos do mesmo código.

Os artigos 23.º a 32.º concretizam o que seja a justa indemnização. Sendo consensual que a parcela expropriada deve ser classificada como solo apto para a construção, interessa-nos o disposto nos artigos 23.º e 26.º.

O n.º 1 do artigo 23.º estabelece que a justa indemnização não visa compensar o benefício alcançado pela entidade expropriante, mas ressarcir o prejuízo que para o expropriado advém da expropriação, correspondente ao valor real e corrente do bem de acordo com o seu destino efectivo ou possível numa utilização económica normal, à data da publicação da declaração de utilidade pública, tendo em consideração as circunstâncias e condições de facto existentes naquela data. O n.º 5 do mesmo artigo dispõe que, sem prejuízo do disposto nos n.ºs 2 e 3, o valor dos bens calculado de acordo com os critérios referenciais constantes dos artigos 26.º e seguintes deve corresponder ao valor real e corrente dos mesmos, numa situação normal de mercado, podendo a entidade expropriante e o expropriado, quando tal se não verifique, requerer, ou o tribunal decidir oficiosamente, que na avaliação sejam atendidos outros critérios para alcançar aquele valor.

O artigo 26.º estabelece que o valor do solo apto para a construção se calcula por referência à construção que nele seria possível efectuar se não tivesse sido sujeito a expropriação, num aproveitamento económico normal, de acordo com as leis e os regulamentos em vigor, nos termos dos números seguintes e sem prejuízo do disposto no n.º 5 do artigo 23.º (n.º 1), que o valor do solo apto para construção será o resultante da média aritmética actualizada entre os preços unitários de aquisições, ou avaliações fiscais que corrijam os valores declarados, efectuadas na mesma freguesia e nas freguesias limítrofes nos três anos, de entre os últimos cinco, com média anual mais elevada, relativamente a prédios com idênticas características, atendendo aos parâmetros fixados em instrumento de planeamento territorial, corrigido por ponderação da envolvente urbana do bem expropriado, nomeadamente no que diz respeito ao tipo de construção existente, numa percentagem máxima de 10% (n.º 2), que, para os efeitos previstos no n.º 2, os serviços competentes do Ministério das Finanças deverão fornecer, a solicitação da entidade expropriante, a lista das transacções e das avaliações fiscais que corrijam os valores declarados efectuadas na zona e os respectivos valores (n.º 3) e que, caso não se revele possível aplicar o critério estabelecido no n.º 2, por falta de elementos, o valor do solo apto para a construção se calcula em função do custo da construção, em condições normais de mercado, nos termos dos números seguintes (n.º 4).

Os recorrentes sustentam que o tribunal a quo decidiu mal ao aderir à avaliação feita pela maioria dos peritos, que adoptou o critério do valor médio das transacções efectuadas nos cinco anos anteriores à data da declaração de utilidade pública, nos termos do disposto no n.º 2 do artigo 26.º, o que se traduz no valor de € 40,05/m2.

Em vez disso, segundo os recorrentes, o tribunal a quo deveria ter fixado o valor do metro quadrado do terreno expropriado em € 98,68, pois foi esse o valor praticado num contrato de compra e venda realizado algumas semanas depois da publicação da declaração de utilidade pública desta expropriação, mais precisamente em 18.04.2013, contrato esse no qual interveio, como comprador, um dos promotores imobiliários privados deste projecto turístico-residencial, e que teve por objecto um terreno com as mesmas características, situado na mesma zona e também destinado à execução deste plano de pormenor.

Subsidiariamente, os recorrentes pretendem que o valor do metro quadrado seja fixado em € 79,52, valor esse resultante da média do valor praticado no contrato de compra e venda acabado de referir e daquele que foi praticado num outro contrato de compra e venda (€ 60,36/m2), com o mesmo comprador e tendo por objecto outra parcela de terreno situada na mesma zona, com as mesmas características daquela que foi expropriada e destinada à execução do mesmo plano de pormenor, celebrado no mês anterior ao da publicação da declaração de utilidade pública desta expropriação. Consideram os recorrentes que o referido valor de € 79,52/m2 deve ser considerado o valor médio de mercado à data da declaração de utilidade pública desta expropriação.

A celebração dos contratos de compra e venda alegados pelos recorrentes resulta dos autos e, não obstante não ter sido incluída na matéria de facto julgada provada na sentença recorrida, foi por esta equacionada em sede de fundamentação jurídica, tendo-se concluído pela sua irrelevância. Consideramos, pois, demonstrada a celebração dos referidos contratos, indo, assim, ao encontro da pretensão constante da 1ª conclusão do recurso, interpretada em conformidade com o teor das páginas 13 e 14 das alegações.

Não obstante, os recorrentes não têm razão.

Como anteriormente referimos, o artigo 23.º faz apelo, no n.º 1, ao valor real e corrente do bem de acordo com o seu destino efectivo ou possível numa utilização económica normal e, no n.º 5, ao valor real e corrente do bem numa situação normal de mercado. Ora, ao contrário daquilo que os recorrentes pretendem, não é possível apurar o valor real e corrente de um terreno numa situação normal de mercado com base no valor por metro quadrado praticado num único contrato de compra e venda ou, sequer, na média dos valores por metro quadrado praticados em dois contratos de compra e venda. O referido critério legal pressupõe a ponderação de um número significativo de preços praticados em contratos de compra e venda de terrenos semelhantes àquele para cuja expropriação se pretende calcular uma justa indemnização. Um ou dois contratos de compra e venda são manifestamente insuficientes para esse efeito.

Mais, se os dois contratos de compra e venda invocados pelos recorrentes demonstram alguma coisa útil para a problemática em análise neste recurso, é a variabilidade dos preços praticados no mercado. Com efeito, no espaço de cerca de dois meses, uma mesma entidade comprou dois terrenos situados na mesma zona e com características semelhantes a troco de valores por metro quadrado muito diferentes: € 60,36 num caso e € 98,68 no outro.

Essa variabilidade dos preços é confirmada pelo relatório pericial. A lista de preços estipulados em contratos de compra e venda com base na qual os peritos aplicaram o critério previsto no n.º 2 do artigo 26.º indica valores por metro quadrado que vão desde € 10,87 até € 61,59. No ano de 2012, o valor mínimo foi de € 11,04/m2 (para uma parcela com a área de 1540 m2) e o valor máximo de € 61,59/m2 (para uma parcela com a área de 7090 m2).

Tudo isto para concluir que não pode ter-se como demonstrado o valor de mercado de um terreno com base nos preços praticados em um ou dois contratos de compra e venda. Muito menos pode ter-se esse valor como demonstrado com base em anúncios contendo ofertas de venda de imóveis, desde logo porque não demonstram a efectivação dessas mesmas vendas. Para o referido efeito, é indispensável dispor-se de um número alargado de contratos de compra e venda efectivamente celebrados. Daí, precisamente, o critério estabelecido no n.º 2 do artigo 26.º, esse sim, em princípio, idóneo para a referida demonstração.

Cai, assim, por terra o principal sustentáculo da argumentação dos recorrentes. Os valores que estes apresentam, um a título principal e o outro a título subsidiário, como constituindo o valor de mercado do metro quadrado de terrenos com as características daquele que foi expropriado, não podem ser aceites como tais. Por outras palavras, os critérios de cálculo do valor da indemnização que os recorrentes propõem carecem de conteúdo substancial. Logo, carece de utilidade a discussão, que os recorrentes pretendem introduzir, sobre se esses pretensos valores de mercado devem prevalecer sobre aquele que a sentença recorrida acolheu.

Sobre a crítica, que os recorrentes dirigem à sentença recorrida, de que esta aderiu ao critério que mais se afasta da data da expropriação ao considerar elementos de 2009 a 2013, basta lembrar que é precisamente esse o critério a que o n.º 2 do artigo 26.º manda atender prioritariamente. Além de que, como acabámos de demonstrar, os critérios propostos pelos recorrentes em alternativa não são aceitáveis, por falta de fundamento substancial.

A observação, feita pelos recorrentes, de que, nos cinco anos anteriores à declaração de utilidade pública (2009 a 2013), ocorreu uma das maiores crises europeias e portuguesas na economia em geral e no mercado imobiliário em particular, é, face ao disposto no n.º 2 do artigo 26.º, inócua. Apesar daquela circunstância, que, como se sabe, é cíclica, o critério legal mantém-se.

A crítica que os recorrentes fazem à sentença recorrida nas conclusões 8 e 9 não tem razão de ser. A sentença recorrida é clara na afirmação dos princípios ali mencionados, nomeadamente ao salientar que “a fixação da quantia indemnizatória cabe exclusivamente ao juiz, que deverá apreciar criticamente todos os elementos coligidos nos autos de forma a chegar ao montante que se afigura justo” e ao valorar o resultado da perícia. O tribunal a quo adoptou o critério de cálculo da indemnização seguido pela maioria dos peritos, não por se considerar juridicamente vinculado ao resultado da perícia, mas sim por considerar que, tendo em conta os elementos constantes dos autos e o disposto no Código das Expropriações, nomeadamente no seu artigo 26.º, era aquela a solução correcta. É o que claramente resulta da sua fundamentação. Como resulta da exposição antecedente, chegamos a idêntica conclusão.

Os recorrentes sustentam que interpretação do artigo 23.º, n.ºs 1 e 5, no sentido de que não demonstram o valor de mercado de uma parcela expropriada duas escrituras públicas de compra e venda, celebradas no mês anterior e no mês seguinte ao da publicação da declaração de utilidade pública da expropriação, pelas quais um dos promotores privados do projecto turístico-residencial que determinou a expropriação da parcela dos autos adquiriu duas parcelas de terreno com as mesmas características e localização, integradas no mesmo plano de pormenor e destinadas à execução desse mesmo plano, é inconstitucional por violação dos princípios da igualdade, da proporcionalidade e da justiça, bem como do direito fundamental de propriedade privada e a uma justa indemnização (artigos 62.º, 13.º e 266.º da Constituição). A falta de razão dos recorrentes resulta da exposição anterior. Os valores por metro quadrado praticados em apenas dois contratos de compra e venda, para mais bastante diferentes entre si, como acima salientámos, não são, à luz das regras da experiência comum, demonstrativos do valor de mercado. Para se apurar este valor, tem de se dispor de mais informação, baseada num número alargado de contratos de compra e venda, e foi isso que a maioria dos peritos fez, chegando ao valor de € 40,05/m2. Apenas este valor merece a qualificação de valor de mercado, por ser credível, e é credível porque se baseia em informação suficiente. Ora, nada disto viola a Constituição, nomeadamente os princípios da igualdade, da proporcionalidade e da justiça, ou o direito fundamental à propriedade privada e a uma justa indemnização em caso de expropriação.

Finalmente, o argumento que consta da conclusão 15.ª ficou prejudicado por aquilo que já afirmámos acerca da inidoneidade, quer do valor por metro quadrado praticado num único contrato de compra e venda, quer da média desse valor com aquele que foi praticado num outro contrato de compra e venda, para revelarem o valor de mercado da parcela expropriada. Não estamos perante uma situação de concorrência de critérios, que suscite a questão da sua hierarquização em função do disposto na Constituição, porquanto os dois valores que, um a título principal e o outro a título subsidiário, os recorrentes propõem, não constituem qualquer critério.

Concluindo, o recurso deverá improceder, confirmando-se a sentença recorrida.

Sumário:

(…)

Decisão:

Delibera-se, pelo exposto, julgar o recurso improcedente, confirmando-se a sentença recorrida.

Custas pelos recorrentes.

Notifique.

Évora, 05 de Dezembro de 2019

Vítor Sequinho dos Santos (relator)

Mário Rodrigues da Silva

José Manuel Lopes Barata