73/05-2 - Tribunal da Relação de Évora

I – As obras necessárias à recuperação da cobertura de um prédio, cujo valor orçamentado ultrapassando dois terços do rendimento líquido anual do mesmo prédio, constitui uma obra de conservação extraordinária, que por ter sido determinada pela câmara municipal competente, fica a cargo do senhorio. II – Não constitui exercício abusivo do direito, o pedido judicialmente formulado pelo arrendatário, para que o senhorio repare o telhado do prédio, onde se situa o locado.

ACORDAM NO TRIBUNAL DA RELAÇÃO DE ÉVORA I – Relatório MARIA ……….. demandou JOSÉ MANUEL ………. pedindo que este realize as reparações necessárias para lhe garantir o gozo da coisa arrendada. Alega para tanto que é arrendatária do prédio propriedade do R., apresentando o locado uma série de deficiências que a impossibilitam de poder viver em condições de habitabilidade dignas e seguras, uma vez que chove no único quarto que a casa possui, tendo abatido parte do tecto desse quarto estando o mesmo a bater na caixa de electricidade, correndo água por cima dessa mesma caixa, estando o tecto da cozinha podre, não dispondo de casa de banho, nem podendo ter água quente, designadamente por não poder colocar esquentador. O R. foi informado pela A. através de carta registada, datada de 5.12.2000 de toda esta situação, pedindo para que procedesse às reparações. O R. não só não respondeu, mas também não diligenciou no sentido de proceder às referidas reparações, tendo a A. sido compelida a requerer a respectiva vistoria ao prédio, pela entidade competente, realizada em 23 de Janeiro de 2001, e cujo resultado foi comunicado ao R., que veio a ser notificado também pela Câmara para proceder às obras necessárias para reparar o prédio, nada tendo feito, contudo, até à data. 3. Citado veio o R. contestar, invocando não ser este o meio próprio e adequado para a A. fazer valer o seu direito, podendo as obras, por extraordinárias, serem realizadas pela Câmara Municipal ou pela arrendatária e pagas pelo desconto nas rendas futuras. O R. impugnou também o factualismo aduzido, alegando que a A. nunca conservou o local, como também nunca cumpriu a sua obrigação de informação imediata sobre as deficiências verificadas. Refere também que nunca foi notificado de qualquer orçamento descriminado das obras que deveria realizar, nem existe acordo escrito para a realização das obras, sendo que pagando a A. a renda mensal actualizada de 2.038$00, o custo das obras ascenderá ao equivalente a várias décadas de rendas, existindo assim abuso de direito da inquilina, ao exigir tão vultuosas obras, pagando aquela renda, para além de o R. ser pessoa de fracos recursos, que não tem capacidade para suportar o pagamento de tais obras. A A. veio responder. Realizado o julgamento foi proferida sentença que julgou a acção parcialmente procedente, e consequentemente condenou o R. a reparar o telhado do prédio. Inconformado, veio o R. interpor recurso, de apelação, formulando, nas alegações apresentadas, as seguintes conclusões: - Na petição inicial apresentada pela A. não é totalmente claro quais as obras que a mesma pretende ver efectuadas, sendo o pedido deito em termos genéricos e remissivos uma vez que apenas se pede que o R. seja condenado a proceder às obras supra mencionadas, com remissão para as referidas no art.º 11, n.º 2, a), b) e c). 7. Não houve contra-alegações. 8. Colhidos os vistos, cumpre apreciar e decidir . II – Os factos Na sentença foram considerados como provados, os seguintes factos: O Direito Como se sabe, o objecto do recurso é definido pelas conclusões do recorrente, importando em conformidade decidir as questões nelas colocadas, bem como as que forem de conhecimento oficioso, com excepção daquelas cuja decisão fique prejudicada pela solução dada a outras, vejam-se os artigos 684º , nº 3, e 690º , nº 1, 660º , nº 2, e 713º , todos do CPC . Assim as questões a resolver no presente recurso prendem-se em saber se as obras a efectuar no locado se devem considerar como de conservação extraordinária, e como tal não sendo da responsabilidade do Apelante, bem como, no caso de o mesmo estar adstrito a tal obrigação, apurar se a Apelada exerce o seu direito de forma abusiva. Com efeito, alega o Recorrente que apesar da Recorrida ter invocado a existência de deficiências graves nas condições habitacionais da casa, não informou o senhorio do estado em que o prédio estava, quando a tal estava obrigada, considerando que devido ao elevado valor que acarreta a realização das referenciadas reparações, devem as mesmas ser consideradas como obras de conservação extraordinária, pelo que não havendo acordo escrito das partes no sentido da sua execução pelo Apelante, não são da sua responsabilidade. Alega, também, que entendendo a Recorrida que a casa necessitava de reparação urgente, poderia ter dado início à sua realização, assim como a Câmara Municipal, contribuindo a inércia daquela para a situação em que o locado se encontra. Referindo que já procedeu à substituição de telhas no telhado, mais não podendo fazer porque as suas capacidades económicas não lhe permitem, alega que atendendo à diminuta renda mensal satisfeita pela Apelada, a conduta desta, exigindo do Apelante obras dispendiosas, consubstancia uma situação típica e manifesta de abuso de direito. Na sentença sob recurso entendeu-se que a pretendida reparação do telhado constituía uma obra de conservação ordinária face ao disposto no art.º 11, n.º 1, do RAU, quer por ser absolutamente necessária para assegurar as condições de habitabilidade e segurança do locado, quer por ter sido determinada pela Câmara Municipal, não ficando afastada a possibilidade da Recorrida exigir judicialmente a condenação do senhorio na sua realização, pelo facto de aquela, ou a Câmara, as poderem executar em tal âmbito. Considerou-se, ainda, não existir abuso de direito, pois e apesar de a renda ser diminuta, a reparação do telhado mostra-se essencial ao gozo do locado, em condições mínimas de salubridade e segurança. Apreciando. Não se questiona que o locador, para assegurar o gozo da coisa locada, está obrigado a efectuar todas as reparações ou outras despesas essenciais ou indispensáveis para tanto, art.º 1031 , b), do CC , sendo que o locatário, sempre que tenha conhecimento do vício da coisa, deverá avisar imediatamente o locador, se o facto for ignorado por este, sob pena de irresponsabilidade do senhorio, artigos 1038 , h) e 1033, d), do CC . Certo é, também, que no caso de não existir documento que descreva o estado do prédio, se presume que no momento da entrega do mesmo ao locatário, o arrendado se encontrava em bom estado de manutenção, n.º 2, do art.º 1043 , do CC , incumbindo ao senhorio assegurar tal estado na vigência do contrato, como decorre do disposto nos artigos 12 e 13 do RAU , ao estabelecer que as obras de conservação ordinária, bem como as extraordinárias e beneficiação nos termos ali previstos, ficam a cargo do locador . Tais obras referidas no art.º 11, do RAU, como as que podem ter lugar nos prédios urbanos, são constituídas, no caso da conservação ordinária, pelos trabalhos que se prendem com a manutenção do prédio nas condições requeridas pelo fim do contrato e existentes à data da sua celebração, sendo legalmente indicados, a reparação e limpeza geral do prédio e suas dependências, assim como as obras impostas pela Administração Pública que visem conferir ao prédio as características apresentadas aquando da concessão da licença de utilização , n.º 2 da supra referida disposição legal. Já as obras de conservação extraordinária reportam-se, como decorre do art.º 11, n.º 3, do RAU, às ocasionadas por defeito do prédio, por caso fortuito ou de força maior, bem como as que, em geral, não sendo imputáveis a acções ou omissões ilícitas perpetradas pelo senhorio, ultrapassem no ano que se tornam necessárias, dois terços do rendimento líquido desse mesmo ano , apontando-se entre outras, as que respeitam a reparações devidas a roturas, obstruções ou outras formas de mau funcionamento, tanto das canalizações interiores e exteriores de águas e esgotos como das instalações sanitárias, a deficiência das coberturas e o mau estado das fossas . Quando os trabalhos realizados no prédio não possam ser caracterizados como de conservação ordinária ou extraordinária, melhorando contudo a edificação, em termos de conforto, serão designados de obras de beneficiação, conforme o n.º 4, do art.º 11, também do RAU. A relevância da distinção assenta, sobretudo, no facto de o senhorio apenas estar adstrito à obrigação de proceder às obras de conservação extraordinária e de beneficiação, se a execução das mesmas lhe for ordenada pela câmara municipal competente, nos termos das leis administrativas vigentes, ou houver acordo escrito das partes no sentido de tal ser realizado em conformidade, discriminando-se os trabalhos a realizar, art.º 13, n.º1, do RAU. Se o senhorio não efectuar as obras, no caso de a urgência das mesmas não se compadecer com demoras, sempre poderá o arrendatário efectuá-las, extrajudicialmente, com o direito ao seu reembolso, como decorre do n.º 3, do art.º 16 , do RAU e art.º 1036 , do CC . Não procedendo a câmara à realização, pode o arrendatário executá-las, decorridos que sejam 120 dias a contar da recepção do requerimento por ele formulado, n.º1, do já referido art.º 16 do RAU, sem prejuízo do recurso à via judicial para impelir o senhorio a efectivar as obras em causa. No caso sob análise a Recorrida, como arrendatária, recorreu aos meios judiciais para determinar a realização de obras no prédio objecto do contrato de arrendamento, invocando e enumerando uma série de deficiências que segundo a mesma obstam a que possa viver em condições de habitabilidade dignas e seguras, referenciando a solicitação junto do Apelante, mas também o pedido de intervenção junto da câmara municipal competente, que por sua vez o notificou para efectuar as reparações necessárias, não tendo o senhorio as realizado. Resultando, assim, perceptível a pretensão da Apelada, que como tal foi apreendida pelo Recorrente , surge-nos questionado, no presente recurso, a determinação da sentença recorrida para que o senhorio repare o telhado do prédio, sendo certo que, como resulta dos autos, o mesmo foi notificado pela Câmara Municipal de ……. , em 4 de Julho de 2001, para proceder às obras relativas à recuperação da respectiva cobertura , no prazo de 30 dias, na sequência de uma vistoria, realizada ao locado, em 23.1.2001, cujo resultado foi comunicado às partes em 7.03.01. A necessidade de recuperação da cobertura , que assim nos surge como visando corrigir as más condições de salubridade ou segurança do arrendado, não se evidencia como directa e exclusivamente imputável a acção ou omissão ilícita do senhorio, podendo até dizer-se que à mesma não serão estranhos o decurso do tempo, bem como o desgaste dos materiais utilizados nas construção, pelo que tendo até presente o valor orçamentado para tanto, ultrapassando dois terços do rendimento líquido anual, permite-nos concluir que constitui uma obra de conservação extraordinária, que por ter sido determinada pela câmara municipal competente, fica a cargo do Recorrente, como senhorio. Saliente-se que o facto de as obras em causa poderem ser realizadas pela Apelada, ou pela câmara municipal, nos termos legalmente previstos, perante a inércia do Recorrente , não exime este da responsabilidade pela sua execução, nem se mostrando com virtualidade para tal, a substituição efectuada pelo mesmo de duas ou três telhas, tão só na zona do seu escritório, como se provou. Assim, como se depreende, não estava vedado ao arrendatário que, como se verificou nos presentes autos, recorresse à via judicial para impelir o senhorio ao cumprimento do dever a que este se encontra adstrito, como decorre, genericamente do disposto no art.º 817 , do CC , e em particular do já mencionado art.º 1031 , b), também do CC , sendo certo que se apurou ter a Recorrida informado o Apelante das deficiências verificadas, irrelevando, para tanto, a maior ou menor urgência que possa haver na efectivação dos trabalhos, e em conformidade, sem prejuízo da faculdade legalmente concedida ao arrendatário, conforme os já igualmente mencionados, art.º 1036 , do CC e n.º 4 do art.º 16, do RAU. Importa, contudo determinar se, como invoca o Recorrente, existe uma manifesta desproporção entre o valor das rendas pagas pela Recorrida e o valor orçamentado das obras a realizar, em termos que possam traduzir-se num exercício abusivo do direito, por parte desta última. O art.º 334 do CC , diz-nos que é ilegítimo o exercício de um direito, quando o titular exceda manifestamente os limites impostos pela boa fé, pelos bons costumes ou pelo fim social ou económico desse direito. Seguindo o entendimento que a concepção legalmente adoptada é essencialmente objectiva, isto é, não é necessária a consciência de se estar a exceder com o exercício do direito os limites impostos, quer pelos bons costumes, quer pelo fim social económico do direito, importando apenas que os limites sejam excedidos, por forma, manifesta, como a própria lei indica, sempre se terá de ter presente, no que diz respeito ao fim social e económico do direito, os juízos de valor positivamente consagrados na lei. Assim compreende-se, que como pressuposto lógico da situação de abuso de direito, esteja a existência de um direito, reportado a um direito subjectivo, ou a um poder legal, caracterizando-se o abuso na utilização do poder contido na estrutura do direito para a prossecução de um interesse que exorbita do fim próprio do direito, ou do contexto em que ele deve ser exercido . Dir-se-á, em conformidade, que a noção de abuso de direito assenta no exercício legal de um direito, que no entanto é feito em termos clamorosamente ofensivos da justiça , ainda que ajustados ao conteúdo formal do direito. O recurso à existência de abuso de direito, e o respectivo sancionamento, sempre visará obstar a uma situação de injustiça gravemente chocante e reprovável para o sentimento jurídico comummente aceite na comunidade social, decorrente do exercício de um direito legalmente conferido, face a determinadas circunstâncias especiais do caso concreto. No que se reporta ao direito do arrendatário à realização de obras pelo senhorio tem merecido discussão se, para assegurar o gozo do prédio, considerando o fim a que destina, impende sobre o locador a obrigação de proceder à sua realização, independentemente do preço das mesmas, e do montante das rendas satisfeitas, ou se existindo uma efectiva desproporcionalidade entre tais valores se configura uma situação de quebra do princípio do equilíbrio das prestações, previsto no art.º 237 , do CC , consubstanciadora de um exercício abusivo do direito . Com efeito, salienta-se a necessidade de estabelecer uma certa equivalência das atribuições patrimoniais de ambos os contraentes, com cedências e ganhos recíprocos, e não a atribuição de vantagens desproporcionados a uma das partes em detrimento da outra. Assim a renda satisfeita deverá, em princípio, corresponder à retribuição, ainda que aproximada, do gozo da coisa locada por parte do arrendatário, permitindo ao senhorio, em termos ideais, satisfazer os encargos decorrentes da propriedade, caso dos impostos e despesas de conservação, restando-lhe ainda uma quantia que traduzindo-se num benefício, remunere e acresça ao investimento realizado com a aquisição do arrendado . Por outro lado, embora se deva ter presente que estando em causa o direito à habitação, não poderá ser esquecida a sua função marcadamente social, com a consequente salvaguarda da posição jurídica do arrendatário, não pode fazer-se recair sobre o senhorio a resolução de problemas de cariz social, que competem a instituições ou entidades sociais vocacionadas para tanto. E se é certo que se patenteou, durante muito tempo, uma desproporção entre rendimentos decorrentes afectação de um imóvel ao arrendamento habitacional, e respectivos encargos, fruto de vários vectores como o congelamento de rendas e a inflação, também não pode ser esquecido que, ainda assim, podem existir situações em que o prédio não perdeu o seu valor em termos de mercado, antes se valorizando, podendo até contribuir a realização de determinadas obras para tal valorização. Se aditarmos a possibilidade, legalmente consagrada, de o senhorio poder actualizar as rendas na sequência da realização de obras, nomeadamente de conservação extraordinária, art.º 13, n.º 2, e 38 do RAU, temos que apenas ponderando o caso concreto, na suas especificidades, se poderá concluir ou não pela existência de um exercício do direito, em termos clamorosamente ofensivos da justiça. Na situação dos autos importa desde logo reter que a reparação a efectuar se reporta ao telhado. Assim, para além de se configurar como claramente necessária ao gozo do arrendado, pela Apelada, também se pode presumir que não deixará de ser relevante ao gozo que o Recorrente possa fazer do prédio em causa, ou da utilidade que do mesmo possa retirar , traduzindo-se, como se depreende, numa valorização do imóvel de que o Apelante sempre poderá beneficiar. Se tomarmos também em conta que a Recorrida informou o Recorrente das deficiências verificadas, actuando em conformidade com o que lhe era legalmente exigível, bem como a possibilidade da revisão da renda nos termos já indicados, e não tendo também o Apelante alegado factos consubstanciadores de uma invocada incapacidade económica, não se evidencia uma situação de desequilíbrio entre a prestação que seja devida a título de renda e o montante orçado para a recuperação que se possa traduzir numa injustiça gravemente chocante e reprovável. Assim, e na sequência do exposto, não se vislumbra que, ao pretender a reparação do telhado pelo senhorio, e aqui Recorrente, tenha a Apelada extravasado, maxime, amplamente, o contexto em que tal direito podia ser exercido, nem que tal conduta tenha sido contrária aos ditames da boa fé, entendida como uma das fundamentais exigências éticas do comércio jurídico, afastada ficando, consequentemente, a existência de abuso de direito. DECISÃO Em face do exposto acordam os Juízes deste Tribunal da Relação julgar improcedente a apelação, confirmando a decisão sob recurso. Custas pelo Apelante. Évora, 14 de Abril de 2005 Ana Resende Rui Vouga Pereira Batista [1] Cfr. Aragão Seia, in Arrendamento Urbano, 7ª edição, pag. 88. [2] Salvo acordo em contrário, ficam a cargo do arrendatário as deteriorações por si realizadas destinadas a assegurar o seu conforto e comodidade, art.º 4 do RAU, bem como as resultantes decorrentes da imprudente utilização do arrendado de acordo com os fins do contrato, art.º 1043 , n.º 1, do CC , a contrario, para além de quaisquer outras obras por si efectuadas que alterem substancialmente a estrutura externa do prédio, ou a disposição interna das divisões, sem autorização do senhorio, cfr. Aragão Seia, obra citada, pag. 710. [3] No que respeita ao dever de conservação do edificado, dizia o art.º 9 do DL 38 382 de 7.8.1951 (com as posteriores alterações), Regulamento Geral das Edificações Urbanas – RGEU, que as edificações existentes deverão ser reparadas e beneficiadas pelo menos uma vez em cada período de oito anos com o fim de remediar as deficiências provenientes do seu uso normal e de as manter em boas condições de utilização, já o art.º 89 do DL 555/99 , de 16.12, Regime Jurídico da Urbanização e da Edificação – RJUE (vigente nos termos do art.º 1 , da Lei 13/2000 , de 20.7, Lei 30-A/2000 de 20.12, e art.º 5 do DL 177/2001 , de 4.6), no n.º 1, diz que as edificações devem ser objecto de obras de conservação pelo menos uma vez em cada período de oito anos, considerando-se como obras de conservação as destinadas a manter uma edificação nas condições existentes à data da sua construção, reconstrução, ampliação ou alteração, designadamente as obras de restauro, reparação e limpeza, art.º 2, f) também do RJUE. [4] Também no âmbito do dever de conservação do edificado, dizia o art.º 10 do RGEU, que independentemente das obras periódicas de conservação a que se refere o art.º 10, as câmaras municipais poderão em qualquer altura, determinar, em edificações existentes, procedendo a vistoria, a execução das obras necessárias para corrigir as más condições de salubridade, solidez ou segurança contra o risco de incêndio, referindo o n.º2, do art.º 89, do RJUE, que a câmara municipal pode a todo o tempo, oficiosamente, ou a requerimento de qualquer interessado, determinar a execução de obras de conservação necessárias à correcção de más condições de segurança ou de salubridade. [5] Cfr. Aragão Seia, obra referenciada, pag. 205, mencionando o art.º 12 do Regime Geral das Edificações Urbanas. [6] Como decorre do teor da contestação apresentada. [7] Em conformidade com a deliberação do Executivo Municipal de 19 de Abril de 2001, nos termos da notificação efectuada ao senhorio. [8] Responsável pelas infiltrações na cozinha, e quartos, verificadas no auto de vistoria, notificação supra referida. [9] Necessidade, que ao longo do processo, não foi posta em causa pelas partes. [10] Que sempre estará obrigado ao pagamento das despesas decorrentes da execução administrava ou ao reembolso do arrendatário, nos termos, respectivamente, do art.º 15, 17 e 18 do RAU. [11] Veja-se, Pires de Lima e Antunes Varela, Código Civil Anotado, I volume, 3ª edição, pag. 296 e seguintes. [12] Obra e autores citados, a fls. 297, mencionando-se expressamente Castanheira Neves, Questão de Facto – Questão de Direito, e Cunha e Sá, Abuso do Direito, Cadernos de Ciência e Técnica Fiscal, Lisboa, 1973, sobretudo pags. 456, e seguintes. [13] Cfr. entre muitos, o Ac. do STJ de 8.11.84, in BMJ, n.º 341, pag. 418. [14] Cfr. entre outros, os Acórdãos do STJ de 16.12.2004 e de 28.11.2002, in www.dgsi.pt , assim como a jurisprudência, bem como a doutrina, nos mesmos referenciados. [15] Cfr, o já indicado Ac. STJ de 28.11.02. [16] Ficou provado que o Apelante substituiu duas ou três telhas, embora apenas na zona do seu escritório, sendo que da acta de julgamento de fls. 101, consta que a testemunha António Antunes Duarte aos costumes referiu ser também inquilino do prédio.