1568/06-3 - Tribunal da Relação de Évora

I- Em caso de transmissão da posição contratual do senhorio, razões de bom senso e de segurança jurídica, impõem que a comunicação da identidade do novo senhorio, ocorrida em consequência da transmissão do direito com base no qual foi possível celebrar o contrato de arrendamento, se faça através do envio ao arrendatário da pertinente escritura, sob pena deste poder invocar dúvidas legítimas quanto àquela qualidade e por isso recusando o pagamento da renda, ao “novo senhorio” .

II- Havendo recusa do senhorio “antigo” de recebimento das rendas, é lícito ao arrendatário efectuar o depósito à ordem daquele, por não poder efectuar, com segurança e sem culpa sua, a prestação de pagamento da renda a que estava vinculado, por motivo relacionado com a incerteza da pessoa do senhorio, ocorrendo, por isso, os pressupostos da consignação em depósito

III- As rendas vencidas pendente actione - todas elas [1] ou apenas as que se vencerem após o termo do prazo de contestação da acção - devem ser pagas ou depositadas nos termos gerais, sob pena de, não sendo tal cumprido, o senhorio ficar habilitado a requerer despejo imediato fundado em tal incumprimento, direito este que caduca se o inquilino pagar ou vier a fazer o depósito devido, de rendas e indemnização.

Apelação nº 1568/06-3

Acordam, em conferência, no Tribunal da Relação de Évora:

Relatório

Nuno Vasco…………., solteiro, residente na Rua Diogo …………, Tomar, intentou a presente acção, na forma de processo sumário, contra Luís Manuel……….., morador no Edifício ………………Vilamoura, pedindo, nomeadamente, que se decrete o despejo imediato da fracção autónoma designada pela letra “J”, correspondente ao primeiro andar, habitação duplex, com entrada pela porta nº 15 do prédio urbano, designado por “Bloco 8- Edifico………….. em Vilamoura, freguesia de Quarteira, concelho de Loulé, descrito na Conservatória do Registo Predial de Loulé e inscrito na matriz predial urbana sob o artigo 3654, por falta de pagamento de rendas, pretensão que foi indeferida.

Após o despacho que seleccionou a matéria de facto, requereu o Autor Nuno ………. o despejo do locado, recorrendo, para o efeito, ao incidente de despejo imediato, com fundamento na circunstância de o depósito das rendas efectuado pelo Réu Luís Manuel…………., desde a data da recepção da carta mencionada na alínea p) dos factos assentes, não ser idóneo para o liberar do dever de pagamento da renda, pedido que, igualmente, veio a ser julgado improcedente.

Inconformado com o indeferimento do incidente e com a sentença, interpôs o Autor Nuno ………. a presente apelação, culminando as suas alegações com as seguintes conclusões:

- Compulsados os factos provados em sede de sentença, alcança-se que dos mesmos não consta a matéria de facto provada, resultante da resposta dada ao quesito único, mostrando-se violado o disposto no art. 659º nº 2 do CPC;

- Relativamente à decisão que recaiu sobre o incidente de despejo imediato, entende-se que os depósitos efectuados não são liberatórios, porquanto realizados em nome de terceiros e não indicarem os motivos (cfr. art. 23º nº 1 a) e e) do RAU ), pelo que face à não recusa de recebimento das rendas, por parte do A., não estão verificados os pressupostos contidos no art. 22º do RAU e 841º do C.C.;

- Do processo não consta qualquer alegação, afirmação ou prova de que o Autor não enviou qualquer documento, a acompanhar a carta identificada sob os nºs 15 e 16 dos factos provados (cfr. pág. 8 da sentença). A ausência de alegação de tal facto, aliada à inexistência de qualquer outra prova que legitimasse o seu conhecimento oficioso pelo Tribunal, determina a nulidade da sentença nos termos da al. d) do nº 1 do art. 668º do CPC e a sua revogação com fundamento em erro de julgamento;

- No mesmo sentido, ao contrário do entendido na (…) sentença, o próprio R. assume ( cfr. art. 19º da sua contestação ) que o Autor “ Só pode pedir as rendas, desde a altura em que se arroga ser titular do imóvel e não as rendas que eram devidas ao anterior proprietário. “. A posição do R. resulta ainda do alegado sob os arts. 10º, 11º e 13º da Petição Inicial, pelo que resulta reforçado o erro de julgamento, de que padece o entendimento vertido na Douta Sentença.

- Por último, ainda que por hipótese se admitisse que ao Réu assistia o direito de proceder ao depósito das rendas na CGD, alcança-se da simples leitura dos recibos, que a identificação do Senhorio não corresponde à identificação do Autor e deles, ou não consta o motivo do depósito, ou quando consta, face à disponibilidade para receber as rendas, o motivo indicado é falso, impondo-se concluir que não estão verificados os pressupostos contidos no art. 22º do RAU e 841º do C.C., nem cumpridos os requisitos do art. 23º nº 1, a) e e) do RAU.

Contra alegou o Réu Luís Manuel …………, votando pela improcedência do incidente e da acção.

Face às conclusões das respectivas alegações, sem prejuízo daquelas cujo conhecimento é oficioso [2] , o objecto do recurso circunscreve-se, no essencial, à apreciação das seguintes questões: a) verificação ou não dos pressupostos de deferimento do incidente de despejo imediato; b) saber se os depósitos efectuados pelo Réu Luís Manuel…….., após a recepção da carta mencionada na alínea p) dos factos assentes são ou não liberatórios.

Colhidos os vistos legais, cumpre decidir.

Fundamentação

Na sentença recorrida, foi considerado provado o seguinte quadro factual:

- Mostra-se inscrita pela ap. 46/30052005 a aquisição a favor do Autor, por compra, da fracção autónoma designada pela letra “J”, porta nº 15, correspondente ao 1º andar do prédio urbano “Bloco 8 - …………., sito em Vilamoura, descrito na Conservatória do Registo Predial de Loulé sob o nº04921/060892 da freguesia de Quarteira, inscrito na matriz predial urbana sob o artº 3.654 (alínea a) dos factos assentes);

- Mediante escritura pública lavrada no Cartório Notarial de Ílhavo, em 30 de Julho de 2004, Vasco …….., na qualidade de procurador de Aníbal………., Maria ………… e António ………….., na qualidade de procurador de José Manuel …………. casado com Glória…………, declararam vender a Nuno Vasco………….., que declarou comprar, pelo preço de € 94.771,60, a fracção identificada em A) (alínea b) dos factos assentes);

- Por acordo escrito datado de 1 de Abril de 1998 José Manuel………… e Aníbal………. cederam o gozo e fruição da fracção referida em A) a Luís Manuel…………. para habitação, mediante o pagamento de uma contrapartida mensal no valor de € 249,40, até ao dia oito do mês imediatamente anterior aquele a que dissesse respeito (alínea c) dos factos assentes);

- Em Março de 2002 a contrapartida mensal devida pelo gozo da fracção era de € 260,12 (alínea d) dos factos assentes);

- O Réu procedia ao pagamento da contrapartida mensal devida pelo gozo da fracção através de depósito na conta nº11404784/001 titulada por João Luiz ………., procurador de Aníbal …………….. e de José Manuel…………. (alínea e) dos factos assentes);

- Posteriormente enviava carta registada, com aviso de recepção, com o talão de depósito (alínea f) dos factos assentes);

- Por carta datada de 21 de Maio de 2001, José Manuel ………….e Aníbal………….. comunicaram ao Réu, para efeitos de possibilitar o exercício do direito de preferência, que pretendiam, por escritura pública, vender a fracção referida em A) ao Autor pelo valor de Esc.19.000.000$00 (alínea g) dos factos assentes);

- Por cartas registadas, com aviso de recepção, datadas de 7 de Junho de 2001 o Réu respondeu dizendo que não se poderia pronunciar por carecer de elementos necessários fundamentais para poder exercer objectiva e conscientemente o direito que lhe assistia (alínea h) dos factos assentes);

- Por carta datada de 1 de Outubro de 2001, José Manuel ………….. e Aníbal…………. comunicaram ao Réu que iria ser efectuada a escritura no Cartório Notarial de Ílhavo em 6 de Novembro de 2001 (alínea i) dos factos assentes);

- Por cartas registadas, com aviso de recepção, datadas de 26 de Outubro de 2001 o Réu respondeu dizendo que carecia dos elementos essenciais para poder exercer o direito de preferência, que lhe assistia, de forma consciente (alínea j) dos factos assentes);

- Em Fevereiro de 2002, o Réu recebeu uma carta do procurador de José Manuel …………. e de Aníbal ………….., João Luiz…………, a referir que: “Como é do seu perfeito conhecimento o apartamento supra referido foi prometido vender ao Sr. Nuno Vasco……………… pelos Srs. Aníbal ……….. e José Manuel………... Embora lhe tenha sido comunicado na minha carta de 01.11.29 que deveria passar a liquidar a renda por crédito na conta do citado Sr. Nuno…………. no Banco 7, verifico que continua Vª Exª a fazer depósitos mensais na minha conta pessoal no Totta; como é óbvio, encaminho a quantia de € 520, 40 2 X € 260,12 para o Sr. Nuno Soares, conforme cópia de cheque que anexo. Não estou autorizado pelos Srs. Morgado a receber quaisquer quantias a título de renda, pelo que lhe agradeço que proceda conforme indicado na já referida carta de 01.11.29, i. e., liquidar a renda ao actual proprietário Sr. Nuno ……….., sob risco de estar a ser mal paga”(alínea l) dos factos assentes);

- O Réu recebeu uma carta datada de 18 de Março de 2002 em que João Luiz ……….dizia que não autorizava que as contrapartidas mensais devidas pelo gozo da fracção fossem depositadas na sua conta (alínea m) dos factos assentes);

- O Réu enviou cartas datadas de 5 de Março de 2002 a João Luiz………, enquanto procurador de José Manuel …………. e Aníbal ……….., e a estes, em que comunicava que não efectuaria o pagamento das contrapartidas mensais ao Autor por não o reconhecer como proprietário e onde solicitava cópias do contrato promessa, da escritura referente à venda e de procuração a conceder poderes para os representar (alínea n) dos factos assentes);

- O Réu não obteve resposta às cartas antes referidas em N) (alínea o) dos factos assentes);

- Através de carta registada, com aviso de recepção, datada de 29 de Outubro de 2004, o Autor comunicou ao Réu que na sequência da escritura referida na alínea b) era o proprietário da fracção e solicitou que as contrapartidas mensais pelo gozo deveriam ser pagas através de cheque a remeter para a Rua Diogo de Arruda, nº10- 3º frente, 2300 Tomar e o pagamento das quantias em dívida e/ou esclarecimentos quanto ao procedimento seguido, caso o pagamento tivesse sido efectuado (alínea p) dos factos assentes);

- O aviso de recepção da carta antes referida mostra-se assinado pelo Réu com data de 11 de Novembro de 2004 (alínea q) dos factos assentes);

- Desde Março de 2002 o Réu procede ao depósito da contrapartida mensal devida pelo gozo da fracção na C.G.D., até ao dia 8 de cada mês, numa conta para depósito de renda (alínea r) dos factos assentes).

Considerando as questões submetidas a apreciação, importa chamar à colação os seguintes princípios:

Quanto ao incidente de despejo imediato

As rendas vencidas pendente actione - todas elas [3] ou apenas as que se vencerem após o termo do prazo de contestação da acção [4] - devem ser pagas ou depositadas nos termos gerais, sob pena de, não sendo tal cumprido, o senhorio ficar habilitado a requerer despejo imediato fundado em tal incumprimento, direito este que caduca se o inquilino pagar ou vier a fazer o depósito devido, de rendas e indemnização [5] .

Este incidente visa sobretudo evitar que o arrendatário, na pendência da acção de despejo, nomeadamente, nos casos em que prevê que a vai perder, deixe de pagar as rendas que se forem vencendo e deste modo continue a ocupar o locado, porventura durante alguns anos, sem nada pagar [6] .

O inquilino, quando notificado para responder, apenas tem que provar que já pagou ou depositou as rendas vencidas na pendência da acção, ou proceder ao seu depósito, acrescido da indemnização devida, fazendo a respectiva prova, sob pena de ser condenado a despejar imediatamente o local arrendado [7] .

Sendo inerente à natureza dos incidentes que o que neles se discuta e haja de provar seja breve e sucinto, o incidente de despejo imediato gira, apenas, em torno do pagamento ou depósito [8] .

O arrendatário pode depositar a renda, quando ocorram os pressupostos da consignação em depósito [9] .

A notificação ao senhorio do depósito é facultativa. Porém, a junção do duplicado à contestação da acção de despejo baseada na falta de pagamento da renda produz os efeitos da notificação [10] .

Quando o senhorio pretenda resolver o contrato por não pagamento da renda, a impugnação do depósito, estando acção já pendente, deve ser efectuada, na resposta à contestação ou em articulado especifico, apresentado no prazo de sete dias contados da notificação em causa, sempre que ocorra depois da contestação [11] .

Quanto à natureza liberatória ou não dos depósitos efectuados pelo Réu Luís Manuel de Castro, após a recepção da carta mencionada na alínea p) dos factos assentes

O senhorio pode resolver o contrato se o arrendatário não pagar a renda no tempo e lugar próprios, nem fizer depósito liberatório [12] .

O credor constitui-se em mora quando, sem justificação, não aceita a prestação oferecida em termos legais ou não pratica os actos necessários ao cumprimento da obrigação [13] .

O devedor pode livrar-se da obrigação, mediante depósito da coisa devida, quando o credor estiver em mora ou nos casos em que, “sem culpa sua, não pode efectuar a prestação ou não o pode fazer com segurança, por qualquer motivo relacionado com a pessoa do credor” [14] .

O arrendatário pode depositar a renda, quando ocorram os pressupostos da consignação em depósito [15] .

“O adquirente do direito com base no qual foi celebrado o contrato sucede nos direitos e obrigações do locador, sem prejuízo das regras de registo” [16] .

Na parte da sentença respeitante à sua fundamentação, “o juiz discrimina os factos que considera provados, determina as normas jurídicas aplicáveis, interpreta-as e aplica-as…”. É nula a sentença “quando falte em absoluto a indicação dos fundamentos de facto ou a indicação dos fundamentos de direito da decisão” [17] .

Por outro lado, o juiz não pode “conhecer de causas de pedir não invocadas, nem de excepções na exclusiva disponibilidade das partes”, sendo “nula a sentença em que o faça” [18]

Relembrados os princípios aplicáveis à questão subjudice, é altura de apreciar e decidir.

Quanto ao incidente de despejo imediato

Considerando que Réu/arrendatário Luís Manuel de Castro vem procedendo, desde Março de 2002 - ou seja, cerca de três anos antes da propositura da acção -, ao depósito da renda na Caixa Geral de Depósitos, até ao dia 8 de cada mês, numa conta de depósito de renda [19] , é inquestionável que não pretende continuar “a ocupar o locado, porventura durante alguns anos, sem nada pagar”.

Tal equivale a dizer que não ocorrem os pressupostos de facto do incidente de despejo imediato, pela simples razão de que as rendas vencidas pendente actione se encontram depositadas.

Acresce que o próprio Autor/recorrente Nuno Vasco Soares admite, na sua carta de 29 de Outubro de 2004, o depósito de rendas [20] .

O facto de o documento de depósito indicar como senhorio quem, actualmente, já não o é não é relevante, uma vez que, girando o incidente em torno do pagamento ou do depósito - o que, como já se referiu, está feito -, não é o mesmo sede própria para se discutir se o Réu/arrendatário Luís Manuel de Castro deveria ou não ter alterado, a partir do depósito respeitante a Dezembro de 2004, a identidade do senhorio, fazendo figurar o nome do Autor/recorrente Nuno Vasco Soares no respectivo exemplar.

Por outro lado, visando as formalidades previstas para o depósito [21] facilitar a sua identificação, finalidade e beneficiário, bem como o controlo do seu levantamento, é irrelevante a circunstância de nos últimos documentos de depósito - de Dezembro de 2004 a Maio de 2005 - [22] não constar “o motivo por que se pede o depósito” [23] .

No caso dos autos - onde por sinal, o Autor/recorrente Nuno Vasco Soares não impugnou os depósitos -, não se suscitam dúvidas quanto à sua finalidade e objecto, pelo que o escopo visado pelas formalidades impostas mostra-se perfeitamente alcançado, tanto mais que não está demonstrada a inviabilidade de levantamento dos depósitos, por parte daquele.

Assim sendo, improcede o recurso interposto, no segmento relativo ao incidente de despejo imediato.

Quanto à natureza liberatória ou não dos depósitos efectuados pelo Réu Luís Manuel de Castro, após a recepção da carta mencionada na alínea p) dos factos assentes

É evidente que para o Réu/arrendatário Luís Manuel de Castro cumprir a obrigação do pagamento da renda, tem de saber quem é o respectivo senhorio, incumbindo a este comunicar-lhe essa sua qualidade [24] .

Sem culpa sua, o referido Réu/arrendatário começou a debater-se, pelo menos a partir de 2002, com a incerteza sobre a pessoa do locador [25] .

Por isso, recorreu à consignação em depósito para liberar-se da obrigação do pagamento da renda, cuja legitimidade, com referência ao período de Março de 2002 a Novembro de 2004, o Autor/apelante Nuno Vasco Soares não põe em causa, no recurso [26] .

Assim, o cerne da questão estará em saber se, após recepção da carta de 29 de Outubro de 2004, foi colocado ou não um ponto final na incerteza quanto à pessoa do senhorio.

Cremos que não. Na verdade, a pratica quotidiana ensina-nos, certamente por razões de bom senso e de segurança jurídica, que a comunicação da qualidade de senhorio, nos casos de translação do vínculo contratual, em consequência da transmissão do direito com base no qual foi possível celebrar o contrato de arrendamento, anda associada ao envio ao arrendatário da pertinente escritura.

Perante uma escritura, não podem subsistir dúvidas que o primitivo locador transmitiu, efectivamente, o vínculo contratual, o que já não acontece com a simples informação de que se passou a ser senhorio.

Acresce que relação entre os primitivos senhorios e o Réu/arrendatário Luís Manuel de Castro, não se pautava pelos ditames da boa fé [27] , desenrolando-se, sim, num ambiente de desconfiança [28] . Nestas circunstâncias, a carta, datada de Outubro de 2004, ainda que subscrita pelo Autor/apelante Nuno Vasco Soares, onde se informa que, “no passado dia 30 de Julho de 2004, foi outorgada no Cartório Notarial de Ílhavo, a meu favor, a escritura publica de compra e venda” pouco ou nada acrescentou as informações que o referido Réu/arrendatário já possuía, tanto mais que havia já recusado “o pagamento das contrapartidas mensais ao autor” e solicitado cópia da escritura de compra e venda do locado.

Deste modo, a informação dada pelo Autor/apelante Nuno Vasco Soares, através de carta de Outubro de 2004, não foi adequada para superar a incerteza do Réu/arrendatário Luís Manuel de Castro, quanto à pessoa do senhorio.

O Réu/arrendatário Luís Manuel de Castro provou, como lhe competia, não poder efectuar, com segurança e sem culpa sua, a prestação de pagamento da renda a que estava vinculado, por motivo relacionado com a incerteza da pessoa do senhorio, ocorrendo, por isso, os pressupostos da consignação em depósito, inclusive após a recepção da carta de Outubro de 2004.

O facto de, na sentença e a propósito da insuficiência da carta antes mencionada para superar a incerteza do Réu/arrendatário Luís Manuel de Castro, se referir não se evidenciar “ter sido enviado qualquer elemento que comprovasse a qualidade que o autor se arrogava”, não significa que se tenha conhecido de causa de pedir ou de excepção não invocada pelas partes e de conhecimento não oficioso, pelo que não ocorre a invocada nulidade.

Sucede também que a sentença discrimina todos os factos que considerados provados - a resposta ao artigo único da base instrutória remete para as alíneas p) e q) dos factos assentes -, não faltando, assim, a indicação dos fundamentos de facto, razão pela qual não se verifica o alegado vício.

De referir, finalmente, que a sentença do Tribunal a quo não padece de erro de julgamento, uma vez que estão verificados os pressupostos de facto da consignação em depósito, não existindo dúvidas quanto à finalidade e objecto dos depósitos efectuados, sendo certo ainda que escopo visado pelas formalidades impostas mostra-se perfeitamente alcançado.

Improcede, assim, a apelação, na parte respeitante à sentença.

Decisão

Pelo exposto, decide-se julgar improcedente a apelação e, consequentemente, confirmar o indeferimento do incidente de despejo imediato e a sentença recorrida.

Custas pela pelo Autor/apelante.

Évora, 8 de Março de 2007

Sílvio José Teixeira de Sousa

Mário António Mendes Serrano

Maria da Conceição Ferreira

[1] Cfr. Acórdão da Relação de Lisboa de 25 de Maio de 2004, in www.dgsi.pt

[2] Arts. 660º, nº 2, 661º, 664º, 684, nº3 e 690º, nºs 1 e 2 do Código de Processo Civil.

[3] Cfr. Acórdão da Relação de Lisboa de 25 de Maio de 2004, in www.dgsi.pt

[4] Cfr. Acórdãos da Relação de Lisboa 12 de Fevereiro de 1998 e da Relação do Porto de 3 de Maio de 2005 e 4 de Maio de 1999, in www.dgsi,pt

[5] Arts. 22º, nº 1 e 58º, nºs 1 a 3 do Dec.- Lei, nº 321-B/ 90 de 15 de Outubro.

[6] Cfr. Art. 58º, nºs 1 e 2 do Dec. -Lei nº 321-B/90, de 15 de Outubro e Acórdão da Relação de Lisboa de 25 de Maio de 2004, in www.dgsi.pt

[7] Art. 58º, nº 3 do Dec. - Lei nº 321-B/90, de 15 de Outubro e Acórdãos da Relação de Lisboa de 25 de Maio de 2004, 29 de Abril de 2003,15 de Fevereiro de 2000 e 9 de Maio de 1991, in www.dgsi.pt

[8] Cfr. Acórdão da Relação de Coimbra, de 14 de Novembro de 2006, in www.dgsi.pt

[9] Art. 22º, º 1 do Dec. - Lei nº 321-B/90, de 15 de Outubro.

[10] Art. 24º do Dec. - Lei nº 321-B/90, de 15 de Outubro.

[11] Art. 26º, nº 2 do Dec. - Lei nº 321-B/90, de 15 de Outubro.

[12] Art. 64º, nº 1, a) do Dec. - Lei nº 321-B/90, de 15 de Outubro.

[13] Art. 813º do Código Civil.

[14] Art. 841, a) e b) do Código Civil e Profs. Pires de Lima e Antunes Varela, in Código Civil Anotado, vol. II, 4ª edição, pág. 125.

[15] Art. 22º, º 1 do Dec. - Lei nº 321-B/90, de 15 de Outubro.

[16] Art. 1057º do Código Civil.

[17] Arts. 659º, nº2 e 668º, nº 1, b) do Código de Processo Civil e Prof. Lebre de Freitas, in Código de Processo Civil Anotado, vol. II, págs. 643 e 669.

[18] Art. 668º, nº 1, d) do Código de Processo Civil e Prof. Lebre de Freitas, in Código de Processo Civil Anotado, vol. II, pág. 670.

[19] Cfr. alínea r) dos factos assentes.

[20] Cfr. fls. 10 e alínea p) dos factos assentes.

[21] Art. 23º do Dec. - Lei nº 321-B/90, de 15 de Outubro.

[22] Cfr. fls. 126 a 130.

[23] Cfr. Acórdão da Relação de Évora de 16 de Março de 2006, in www.dgsi.pt

[24] Cfr. Acórdão da Relação de Lisboa de 21 de Setembro de 1993, in www.dgsi.pt.

[25] Cfr. alíneas l), m) , n) e o) dos factos assentes.

[26] Cfr. Acórdão do STJ de 12 de Setembro de 2006, in www.dgsi.pt

[27] Art. 762º, nº 2 do Código Civil.

[28] Cfr. alíneas g) a l) e n) e o) dos factos assentes