60/13.4TBCUB.E1 - Tribunal da Relação de Évora

I- Tendo um proprietário rural oferecido a venda da sua propriedade ao vizinho, proprietário de terreno consigo confinante, com direito de preferência na aquisição e tendo este respondido que não estava interessado na compra, não querendo sequer saber o preço da projectada venda, tem de entender-se que tal declaração configura uma renúncia ao direito de preferência.

II- Se apesar disso o “renunciante” intentar a acção de preferência, tem de considerar-se que o faz em abuso de direito na modalidade do venire contra factum proprium.

III- Se além daquele facto, se provar que o A. com o exercício da preferência não visa a continuação da exploração agrícola da terra e além disso a separação do prédio pode inviabilizar ou dificultar a rentabilidade da unidade de exploração em que está integrado, verifica-se também um uso abusivo do direito porque contrário ao fim social e económico para que foi criado.

Acordam os Juízes da Secção Cível do Tribunal da Relação de Évora:

Proc. N.º 60/13.4TBCUB.E1

Apelação

2ª Secção Cível

Recorrentes:

BB e CC, e DD e EE.

Recorridos:

AA.

Relatório[1]

«1.1. O autor AA, com residência na Praça …, n,º … em Vidigueira, intentou acção declarativa, sob a forma de processo comum, contra BB e CC, com residência na … nº … em Vila de Frades, e DD e EE, com residência na Estrada …, em Vidigueira, na qual peticiona a condenação dos réus no reconhecimento do direito de haver para si o prédio rústico vendido denominado “P…”, sito na freguesia de Vila de Frades e concelho de Vidigueira, inscrito na respectiva matriz predial sob o artigo ….º da secção D, descrito na CRP de Vidigueira sob o nº ….

1.2. Os réus DD e EE deduziram contestação pugnando pela improcedência do pedido formulado pelo autor, invocando:

- a área do pertencente ao autor e daquele sobre o qual pretende exercer a preferência é inferior à unidade de cultura. No caso de procedência do peticionado, manter-se-ia o fraccionamento agrícola

- a área dos três prédios adquiridos corresponde a 31170 m2 e foram comprados numa única venda e destinam-se a uma única exploração agrícola de vinha com rega que depende do prédio sobre o qual se pretende exercer a preferência.

- o terreno do autor destina-se a ser constituído como terreno urbano para construção e está em curso um pedido de licença de urbanização e construção.

- o direito de preferência caducou com o depósito do preço de apenas de um dos prédios parcelares e não sobre a totalidade da venda sem pagamento das liquidações de IMT e de imposto de selo efectuadas em 14 de Novembro de 2011.

- o decurso de 15 meses desde a conversa informal com o alienante sobre a venda dos prédios que o autor fez a proposta ao réu contestante de adquirir a sua propriedade por um preço de €100.000 que se destinava a terreno para construção.

- a presente acção configura abuso de direito dado que corresponde ao exercício instrumental do direito de preferência para conseguir do réu contestante uma proposta de compra para o terreno do autor a preço de propriedade urbana.

Em matéria reconvencional, pedem os réus o pagamento do valor de €2.115 a título de despesas de impostos, escritura e registo e o valor de €13.995,72 correspondente ao valor dos dois prédios.

1.3. O autor respondeu às excepções invocadas, a fls. 64, ao alegar que apenas procedeu ao depósito do preço apenas de um dos prédios por ser o único confinante.

Os autores não renunciaram ao direito a preferir porque não lhes foi efectuada a comunicação pelos réus quanto às condições do negócio a preferir.

1.4. Foi delimitado o seguinte objecto do litígio:

a. Se o autor AA prefere na compra e venda titulada por escritura pública outorgada, através do procedimento simplificado Casa Pronta, na Conservatória do Registo Predial de Cuba, em 16 de Novembro de 2011, entre os réus BB, CC, EE e DD, adquirindo o prédio rústico sito na Freguesia de Vila de Frades, descritos na CRP de Vidigueira com os números …, e inscrito na matriz sob o artigo …-D, em substituição dos réus adquirentes.

b. A inadmissibilidade do exercício do direito de preferência, a falta de depósito do preço devido e caducidade do direito a preferir.

c. O exercício abusivo do direito a preferir pelo autor e respectiva reparação.

d. O ressarcimento dos réus reconvintes no pagamento da quantia de €16.110,72 acrescido de juros de mora à taxa em vigor.

1.5. Constituíram temas de prova os seguintes pontos:

1. Os réus transmitentes não deram conhecimento ao autor da compra e venda do prédio rústico sito na Freguesia de Vila de Frades, descritos na CRP de Vidigueira com os números …, e inscrito na matriz sob o artigo …-D.

2. A área conjunta do prédio propriedade do autor e do prédio a preferir identificado em 1) inferior à unidade de cultura.

3. Os prédios adquiridos na escritura pública outorgada através do procedimento simplificado Casa Pronta, na Conservatória do Registo Predial de Cuba, em 16 de Novembro de 2011 destinam-se a uma única exploração agrícola de vinha com rega que depende do prédio objecto do direito de preferência arrogado pelo autor e a preferência pelo autor impede a cultura nas propriedades adquiridas pelos réus adquirentes.

4. O prédio do autor destina-se à afectação como terreno urbano para construção.

5. O réu BB transmitente do prédio objecto do litígio deu, verbalmente, conhecimento ao autor a venda a favor do réu DD, aqui transmissário, e que a venda incidiria sobre os três prédios vendidos, em data anterior a Novembro de 2011.

6. Com a aquisição pelo autor do prédio identificado em 1 supra, ocorre diminuição da área que impede a viabilização económica e cultura dos prédios pertencentes ao réu transmissário do prédio referido em 1, com o prejuízo de €13.995,72, bem assim o montante despendido na escritura referida em 1 supra a titulo de imposto de selo, imposto municipal sobre transmissões, despesas de escritura e registo no montante de €2.115,00.

7. O Réu Contestante/Adquirente comunicou ao Autor em data de Fevereiro de 2012 da compra do prédio objeto do presente litigio bem como recebeu do autor a proposta de aquisição da propriedade pelo preço de 100.000,00€ (cem mil euros)».

Realizada a audiência de discussão e julgamento, foi proferida sentença onde se decidiu o seguinte:

«Julgo IMPROCEDENTE POR NÃO PROVADAS a excepção de exercício da preferência sobre a venda global dos prédios e depósito do preço global de €30.000 e das despesas no valor de €2.115,00 e, em consequência, não provada a caducidade alegada.

Julgo IMPROCEDENTE POR NÃO PROVADA a excepção de inexistência de direito de preferência sobre o prédio confinante por violação da unidade mínima de cultura prevista para a região de Beja.

Julgo IMPROCEDENTE POR NÃO PROVADA a excepção de que o prédio do autor se destina a fim diverso da agricultura invocada pelos réus.

Julgo IMPROCEDENTE POR NÃO PROVADA a excepção de existência de exploração agrícola do tipo familiar invocada pelos réus.

Julgo IMPROCEDENTE POR NÃO PROVADA a excepção de caducidade invocada pelos réus.

Julgo IMPROCEDENTE POR NÃO PROVADA a excepção de abuso de direito.

Julgo PROCEDENTE por provado o pedido formulado pelo autor e, em consequência, reconheço o autor a preferir na venda do prédio rústico descrito na Conservatória de Registo Predial de Vidigueira inscrito sob o nº … e na matriz sob artigo … na secção D, constante da escritura lavrada na Conservatória do Registo Civil, Comercial e Cartório Notarial da Vidigueira, em 16 de Novembro de 2012, pelo preço de 16.004,27€ (dezasseis mil e quatro euros e vinte e sete cêntimos).

Julgo TOTALMENTE IMPROCEDENTE POR NÃO PROVADA A RECONVENÇÃO deduzida contra o autor e, em consequência, ABSOLVO o autor do pedido reconvencional.

Custas pelos réus na sua totalidade.

Custas pelos réus reconvintes na sua totalidade».

Inconformados com o decidido, vieram os RR. interpor recurso de apelação, tendo, nas suas alegações, formulado as seguintes

Conclusões:

«A- Surgem as presentes alegações no âmbito do recurso de apelação, com reapreciação da prova gravada, interposto ao abrigo do artigo 638º, números 1 e 7, do CPC, da notificada sentença de primeira instância, a qual julgou improcedentes e não provadas todas as excepções deduzidas pelos Réus, bem como a reconvenção pelos mesmos suscitada e como tal julgou totalmente procedente o pedido formulado pelo recorrido de preferência na venda de prédio rústico inscrito na respectiva matriz sob o art. … da secção D do concelho da Vidigueira, e coma qual os recorrentes se não podem conformar, uma vez que, e sem prejuízo do presente recurso abranger todo o seu teor, a mesma foi:

a) Produzida à revelia da prova gravada em função do enquadramento dos factos que constituíam o objecto do litigio e os correspondentes temas de prova;

b) Porque a mesma subsumiu os factos provados a uma mera interpretação literal e estrita, contrária às normas de interpretação normativa relativamente a todas as excepções invocadas nos autos e em concreto à situação dos prédios, à unidade de cultura e exploração única e familiar do prédio objecto da preferência, à própria confirmação ou infirmação do direito de preferência a que o recorrido se arrogava e ao termo a quo do conhecimento do mesmo;

c) Porque a mesma sentença não considerou a reconvenção subsidiária, quer em relação a todos os prédios vendidos, quer relativamente aos custos adicionais.

B- Constituiu causa de pedir, na presente acção deduzida pelo recorrido, o direito de preferência que o mesmo se arrogava como proprietário do prédio rústico sito na freguesia de Vila de Frades, concelho da Vidigueira e inscrito na respectiva matriz predial sob o art. … da secção D com a área de 0,8120 ha à preferência sobre o prédio confinante vendido pelos primeiros recorridos aos segundos recorridos, inscrito na respectiva matriz predial sob o art. … D da mesma freguesia e concelho e com a área de 1,9300 ha, sendo que este último prédio rústico, o inscrito sob o art. … da secção D estava integrado numa venda global com os prédios rústicos inscritos também na respectiva matriz predial da mesma freguesia e concelho sob os arts. … e … ainda da secção D.

C- Estes dois prédios, por um lado, não só eram confinantes com o prédio objecto da preferência, como só através do prédio … da secção D tinham acesso e passagem e, por outro lado, tal como se encontra provado na primeira parte do facto 11 dos factos provados, os três prédios adquiridos em conjunto destinam-se a uma exploração agrícola de vinha com rega, ou seja a uma única exploração agrícola.

D- Face a este enquadramento, deduziram os recorrentes competente contestação em que sumariamente alegavam:

a) A inexistência de unidade de cultura que, segundo a doutrina e a jurisprudência interpretativa sobre esta matéria impossibilitava o exercício de direito de preferência;

b) O carácter unitário da exploração agrícola e já provado, bem como a exploração familiar e directa feita pelos vendedores e continuada pelos adquirentes;

c) O conceito de destino agrícola e essa falta de destino existente no prédio confinante;

d) Atenta a natureza de exploração unitária, o ilegal exercício de direito de preferência;

e) O conhecimento atempado pelo recorrido de factos relativos à transmissão dos imóveis e o seu não consequente exercício em tempo do direito de preferência com o correspondente abuso de direito;

f) Finalmente e subsidiariamente, a questão do pedido reconvencional,

sendo basicamente estas questões, apesar de não por esta ordem, que constituíram os objectos do litígio e correspondentes temas de prova.

E- Há que definir e salientar, desde já, quer o patente erro material da sentença correspondente à segunda parte do ponto nº 11 dos factos provados, quer as contradições existentes entre os factos provados e não provados, verificando-se, quanto ao primeiro aspecto, que, como fundamento documental da sentença, foi explicitamente referido que um documento essencial para sustentar os factos provados era a imagem emitida pelo google earth junta na audiência prévia e o cadastro geométrico, que, como se pode ver a fls 93 e 94, correspondia a toda a propriedade rústica da secção D da freguesia de Vila de Frades que integrava todos os prédios vendidos e adquiridos pelos recorrentes, bem como o prédio de que o recorrido é proprietário.

F- Desses documentos e da localização dos prédios em confronto, verifica-se não só qual é o prédio do recorrido, bem como que o único prédio que é atravessado pela Estrada Nacional é o prédio objecto da preferência, ou seja, o … D, para além de se constatar que os prédios … e … não só são de reduzida dimensão, como são prédios encravados no prédio objecto de preferência.

G- Não pode a sentença dar como provado que os três prédios é que são separados pela Estrada Municipal, em primeiro lugar porque a estrada é Estrada Nacional e mais significativo é que o único prédio que é separado pela estrada é o prédio objecto da preferência, sendo certo que não era a separação do prédio objecto de preferência pela estrada que impedia ou prejudicava a existência de uma única exploração de vinha.

H- Daí que no ponto 11 dos factos provados devesse estar escrito “com o esclarecimento de que o prédio objecto da preferência é separado pela estrada”, configurando esta situação um mero erro material e constituindo também fundamento de nulidade da sentença designadamente com as contradições detectadas.

I- Surge também novo erro material na alínea c) dos factos não provados quando é dito que o recorrido pretende passar o terreno objecto de preferência de terreno rústico para terreno urbano para construção, quando é certo que aquilo que foi alegado é que esse intuito surgia quanto ao terreno propriedade do recorrido, o … D, e não quanto ao art. … D objecto de preferência.

J- Sobre as contradições, desde logo, na alínea k) dos factos não provados é dito que antes de Novembro de 2011 o vendedor em conversa com o recorrido deu-lhe conhecimento da venda que ia efectuar da sua propriedade que como se viu era constituída por três matrizes, estando este facto não provado em contradição quer com o ponto nº 11 dos factos provados da existência de uma única exploração de vinha, bem como e tal como se verá, em contradição com a prova feita em audiência.

K- É ainda mais importante e fundamental em primeiro lugar a contradição das alíneas d) e h) dos factos não provados com o ponto nº 13 e 17 dos factos provados e da alínea g) dos factos não provados com o ponto 16 dos factos provados, porquanto na alínea d) dos factos não provados é dito que o recorrido contactou os recorrentes adquirentes para aquisição do seu e único terreno de que é proprietário pelo preço de prédio urbano e no ponto nº 13 dos factos provados é dito que o recorrido contactou o recorrente DD para aquisição do seu e único terreno de que é proprietário pelo valor de €100.000,00 em Fevereiro de 2012.

L- Encontrando-se provado que os três prédios rústicos adquiridos pelos segundos recorrentes com a área total de 3,170 ha foram comprados por €30.000,00 e tendo o prédio do recorrido unicamente a área de 0,8 ha, ou seja quase ¼ dos prédios adquiridos, é claro que o princípio da livre apreciação da prova, segundo a experiência do julgador, não deixaria de levar à conclusão que, um terreno mais pequeno, com ¼ de área, sendo rústico, nunca poderia custar quase quatro vezes mais do que o preço dos terrenos adquiridos, o que só faria sentido num terreno destinado a construção urbana.

M- Acresce que na alínea h) dos factos não provados é referido que o recorrente Fernando Trindade e o recorrido se encontraram nas próprias propriedades em que o recorrente falou da sua compra, o que está em total contradição, quer com o facto provado já referido em 13, quer e principalmente com o facto provado no ponto 17 em que é dito que o recorrente DD encontrou-se com o recorrido em que falaram da compra efectuada pelo mesmo recorrente.

N- Também na alínea g) dos factos não provados é dado como não provado que, após a celebração da escritura de compra e venda, o recorrente DD passou a deslocar-se frequentemente ao local dos prédios rústicos para prover os fornecimentos de água de rega e electricidade às três propriedades, quando no ponto 16 dos factos provados é dito que, após a celebração da escritura de compra e venda, o recorrente DD passou a deslocar-se frequentemente ao local dos prédios rústicos para prover à preparação da cultura da vinha que, como já estava provado no ponto 11, é uma exploração de vinha com rega.

O- Assim e em consequência, têm necessariamente de se eliminar dos factos não provados as alíneas d), g), h) e k), uma vez que se subsumem aos factos provados dos pontos 11, 12, 13, 16 e 17, sendo certo que pontua para a contradição entre a alínea g) e os pontos 16 e 17, o facto de a escritura ter sido celebrada a 16.11.2011, o que, a acontecer, passa a ficar definitivamente em termos fácticos o conhecimento pelo recorrido da compra e venda, a natureza de prédio como urbano da propriedade do mesmo face ao elevado preço que pediu e a venda global abrangente de três matrizes que iria ser realizada e que foi concretizada, tudo isto para além da correcção dos erros materiais invocada.

P- Em consequência e por maioria de razão, os fundamentos da decisão passam a estar em oposição com esta, o que determina causa de nulidade de sentença nos termos do art. 615º nº 1 c) do CPC.

Q- Analisada a matéria de facto fixada na sentença e esmiuçando os depoimentos prestados, oportunamente transcritos nas alegações, verifica-se, quanto ao depoimento de parte do Réu DD que este explicou que, em função do conhecimento do depoente que o prédio tinha sinalizada a venda junto à estrada, com uma placa de madeira com o nome do vendedor e com o número de telefone do mesmo, negociou o prédio como se de um só se tratasse e só tendo conhecimento de serem três matrizes na acto da escritura.

R- Também resulta do mesmo depoimento a necessidade de trabalhos semanais na vinha que o mesmo fazia com máquinas próprias, sendo unicamente o prédio objecto de preferência e da parte de cima da estrada que permite o fornecimento de electricidade por confinar com a Vila de Frades, declarando igualmente declarou a existência de diversas conversas com o recorrido e em que este lhe pediu pelo terreno de que era proprietário um preço excessivamente alto para um prédio rústico, dizendo que no mesmo prédio era possível construir uma vivenda e que tal seria interessante para o recorrente pois tinha três filhos.

S- Acrescentou o mesmo depoente que tinha dado conhecimento que iria efectuar a compra quer depois da escritura que já tinha comprado, passando imediatamente a tratar do terreno com tratamento de herbicidas, podas, e o atar de vinhas em trabalho constante e à vista de toda a gente que a pé ou em veículos passa pela estrada, mais referindo o preço exorbitante que lhe fora transmitido para um terreno agrícola, tendo as primeiras conversas com o recorrido ocorrido na altura das vindimas quando estava em conversações com o vendedor, salientando, em todo o caso, que a vinha era única e disposta em carreiras que se prolongavam para lá da estrada não se distinguindo onde começa um prédio e acaba outro.

T- Finalmente, disse ainda que o trabalho na vinha era feito por ele e por seu filho e que os fornecimentos de água e electricidade têm de ser feitos, por razões de proximidade, através do prédio de que estava a ser exercida a preferência, sendo económica e culturalmente inviável qualquer actividade agrícola nos dois outros prédios sobrantes, com vinha ou sem ela.

U- O certo é que diz a sentença recorrida, por um lado e positivamente, que, quer o depoente de parte, quer o seu filho têm trabalhado no terreno, não retirando porém qualquer consequência na parte dispositiva da sentença sobre a natureza de exploração agrícola de tipo familiar, apesar de citar um douto acórdão do Supremo Tribunal de Justiça que refere que é exploração agrícola familiar aquela em que é utilizada actividade própria ou de pessoas do seu agregado doméstico, também nada retirando desse depoimento sobre os fornecimentos de água e electricidade.

V- Por seu turno, do depoimento do vendedor BB, oportunamente transcrito nas alegações, retira-se, logo com grande significado, que o vendedor fazia da vinha que vendeu exploração pessoal e familiar e que o autor e aqui recorrido nunca exerceu a agricultura, salientando o depoente que teve uma placa de venda no terreno durante 6 ou 7 meses a dizer vende-se e com o seu numero de telefone, tendo falado pessoalmente com o recorrido sobre a venda tendo este dito que não estava interessado, tal como teve idêntica conversa com outros confinantes designadamente com o Sr. Roque, referindo que a vinha que explorara, a titulo familiar, era uma única vinha integrada nos três terrenos.

W- Seguidamente do depoimento de parte do recorrido e autor AA, acaba por ressaltar, e se outra postura não seria de esperar, o animus com que este está na presente acção, ao negar todas as conversas que tinham sido confirmadas pelos anteriores depoentes e também pelas testemunhas que se apreciarão seguidamente, negou que tivesse visto qualquer placa mas confirmou e confessou, o que não foi relevado na sentença recorrida, que o seu terreno é um terreno liso que só dá para o pastoreio em que nem sequer as ovelhas são dele mas de um terceiro amigo que tem lá as ovelhas a pastar, dizendo também e atabalhoadamente que tinha o seu terreno há mais de 10 anos que vai lá frequentemente mas que não só nunca viu lá qualquer dos depoentes anteriores como também só conhece vinha de um lado da estrada e nunca do outro lado, desconhecendo de quem são os outros prédios que não têm nada cultivado do outro lado da estrada.

X- Tudo isto significa que o autor, não se sabe com que fim, acabava unicamente por pretender exercer a preferência sobre parte do prédio … D junto ao seu do mesmo lado da estrada, o que fez pela instância iniciada ano e meio após a escritura e mais de um ano após ter tido conhecimento da venda nos termos do ponto 17 dos factos provados, pelo que não podia o tribunal dar como provado qualquer facto que resulte de tais declarações ou a elas relativo, designadamente quanto à ausência de comunicações anteriores sobre a venda.

Y- Prosseguindo com o depoimento da única testemunha do autor Alexandre …, resulta do mesmo que depôs com toda a isenção, dizendo com muito significado e desde logo que no terreno do recorrido só via ovelhas a pastar, ou seja, pastoreio não tendo conhecimento de qualquer actividade agrícola, mais salientando que sempre conheceu a vinha do sr BB, como a totalidade da vinha lá existente e que veio da herança do pai do sr BB, bem como que, em termos de rentabilidade, os terrenos sobrantes de 0,9 ha e de aproximadamente 0,2 ha não sendo inviáveis, não era rentável a sua exploração, sabendo que o sr BB sempre explorou a totalidade dos três terrenos numa só vinha.

Z- Já a testemunha sr José … fez uma declaração fundamental com interesse para a decisão da causa e de forma diversa daquela que consta na sentença recorrida, uma vez que começou este depoente por afirmar que é confinante quer do autor e recorrido, quer dos réus e recorrentes, e nessa qualidade o recorrente vendedor falou directa e expressamente com ele como confinante a saber se este estava interessado na compra da vinha, a tal vinha que se estendia, desde sempre, ao longo das três matrizes, estando convicto que o vendedor teria falado com os outros confinantes, sendo certo que a conversa por o depoente não estar interessado ficou por ali.

AA- Esta testemunha salientou também que, quando lhe foi perguntado se queria comprar o quê, era obviamente a vinha toda de um lado e do outro da estrada que nunca a conheceu de forma diversa, tanto mais que, nesse sentido, as carreiras estão todas direccionadas e alinhadas em toda a vinha por causa dos tractores e das máquinas e que os dois bocadinhos sobrantes só dariam quando muito para consumo próprio mas que para exploração não valia a pena porque não dava.

AB- Declarou, ainda, que só dava efectivamente toda a área do terreno onde estava implantada a vinha, pois as áreas mais pequenas nem para trabalhos de máquina davam, acrescentando que existe um poste da EDP para electricidade na parte norte do prédio confinante com o recorrido e objecto da preferência que possibilita que seja posta electricidade nos prédios que eram do Sr.BB.

AC- Do seu depoimento, ainda são mais fulcrais suas declarações sobre que existia já uma tabuleta de “vende-se” ainda antes do sr BB lhe perguntar se estava interessado em comprar, tabuleta essa com a indicação de “vende-se” e o número de telefone do proprietário e que só foi retirada depois de ver o sr DD no terreno, confirmado que, sobre o terreno do recorrido, nada estava cultivado, sendo que as suas ovelhas comem a erva que lá cresce de geração espontânea, acrescentando que a propriedade do Sr. Lampreia está toda vedada com portões a norte e sul e com água e electricidade, o que permite que ele abra o portão, deixe lá as ovelhas a pastar e vá lá quando queira.

AD- Deste depoimento não resulta qualquer conclusão, contrariamente ao que a sentença recorrida diz de que só há uma natural diminuição de rentabilidade se a vinha ficar reduzida aos dois restantes terrenos, pois o que fica é completamente inviável, por um lado, porque nada permite para além do consumo próprio, e por outro, porque a rentabilidade dos pequenos bocados só existe porque estão agregados e encravados naquele sobre que está a ser exercida preferência.

AE- Por último, da testemunha dos recorrentes Aires …, ressalta como significativo o facto da testemunha ter confirmado que, não obstante haver várias matrizes, a vinha era e sempre foi uma vinha única, entendendo como vinha única uma unidade de cultura única completamente alinhada em propriedade única, confirmando ainda a existência da tabuleta de “vende-se” com o número de telemóvel do sr BB colocada perto do portão sul do sr Lampreia, no sentido descendente da estrada do lado esquerdo.

AF- Com importância fulcral confirmou que, como convidado para a festa de anos do filho do sr. DD aqui recorrente, assistiu e participou na conversa do sr DD com o sr Lampreia em Fevereiro de 2012, na data dos anos do filho do sr DD em que este comunicou que já era vizinho do sr Lampreia e o sr Lampreia lhe perguntou se agora não queria comprar a propriedade dele Lampreia por €100.000,00, o que, segundo esta testemunha correspondia a 6 vezes o preço por metro quadrado daquilo que o sr DD tinha pago pela sua propriedade rústica, o que não se justificava no mesmo local e que correspondia quanto a ele a um preço de prédio urbano, pois para a agricultura era um disparate.

AG- Fez notar também que da conversa parecia resultar que já não era surpresa para o sr Lampreia a compra efectuada, confirmando, por fim que o prédio do sr Lampreia tinha portões em ferro com construção em alvenaria de ambos os lados o que era inusitado em termos de terreno agrícola com aquela dimensão.

AH- Do conjunto de todos estes depoimentos fica claro que devem dar-se como provados os factos não provados constantes das alíneas:

b) - com o acrescento “onde se encontra um poste eléctrico “

d) – sem a expressão e terceiras pessoas

f) – em que o final será “constituída por uma única vinha”

g)

h)

j) – com o termo em propriedade urbana

k) terminando em “constituída por uma única vinha”

l)

m)

n)

AI- E os factos provados constantes dos pontos 8, 11 e 12 passarão a ter a seguinte redacção:

“8. O réu BB e CC não deram ao autor Autor conhecimento dos respectivos termos.

11. Os três prédios destinam-se a uma única exploração agrícola de vinha com rega com o esclarecimento de que o prédio objecto da preferência é separado pela Estrada Municipal.

12. O terreno do autor é constituído na matriz por culturas arvenses e vedado por um muro com dois portões de entrada nas suas extremidades.”

AJ- Sendo a prova resultante desses depoimentos observada e alterada por esse douto Tribunal de recurso mais uma vez nunca poderia a sentença recorrida dar como não provadas as excepções deduzidas pelos recorrentes e improcedente a reconvenção subsidiária.

AK- A presente acção e tanto quanto os recorrentes foram notificados não foi sujeita a registo, pelo que e ao abrigo do art. 3º nº 2 do CRP, deve a mesma ser sujeita a suspensão até por certidão se demonstrar o registo de acção.

AL- Por outro lado, resulta do art. 236º do CC que o tribunal, ao interpretar uma declaração negocial, tem de atender às circunstâncias susceptíveis de esclarecer o sentido da declaração, sendo verdade que a interpretação de uma declaração negocial é matéria de direito quando tenha de ser feito segundo o critério ou os critérios legais, o que acontece com o art. 1380º do CC que tem sido interpretado segundo a jurisprudência no sentido de que o direito de preferência nos casos contemplados na mesma disposição, procura evitar a fragmentação excessiva da propriedade rústica, estando na sua génese ínsita a ideia que a experiência motiva e os estudos técnicos e sócio-económicos confirmam que a produtividade da terra é melhor aproveitada e a sua exploração mais rentável quando a área cultivada individualmente atinge um certo nível de dimensão, designadamente daí advindo o estabelecimento da unidade de cultura.

AM- Em consequência deste principio axiológico, o Venerando Supremo Tribunal de Justiça dispôs que o direito de preferência previsto no art. 1380º do CC visa obstar aos inconvenientes derivados de explorações agrícolas em áreas fragmentadas com superfícies inferiores à unidade de cultura, favorecendo a recomposição de áreas mínimas de exploração.

AN- Sublinhando o Tribunal da Relação de Coimbra que o elemento fundamental para a distinção entre prédio rústico e urbano é o da autonomia económica em termos rústicos, não servindo o critério fiscal de afectação.

AO- Neste caso, está legalmente definida a unidade de cultura de terrenos de sequeiro no distrito de Beja em 7,5 há, segundo a Portaria nº 202/70 de 21 de Abril de 1970, sendo também o intuito de obstar aos inconvenientes derivados de explorações agrícolas em áreas fragmentadas com superfícies inferiores à unidade de cultura que surge o direito de preferência estabelecido no art. 1380º do CC, tal como foi definido no art. 18º do Dec. Lei 384/88 de 25 de Fevereiro e no art. 12º do Dec. Lei 196/89 de 14 de Junho.

AP- No caso concreto encontra-se provado que o recorrido é titular de um prédio, fiscalmente designado como prédio rústico e cultura arvense com a área de 0,8120 ha e que o recorrente comprador comprou 3 matrizes destinadas ao mesmo fim unitário de vinha com a área total de 3,1170 há, pelo que, em termos de unidade de cultura e de viabilidade cultural, temos o preferente com um prédio de 0,8120 ha e o comprador com uma área total de 3,1170 ha de uma única vinha, o que significa que, mesmo que, na prática o terreno do preferente tivesse alguma exploração ou vocação agrícola que não fosse o mero critério fiscal de cultura arvense, em termos do critério legal de preferência, estava a destruir-se uma propriedade de mais de 3 ha de vinha para beneficiar um preferente que tem um prédio para pastoreio de pouco mais de 0,8 ha sobre um prédio de vinha de 1,93 ha, ficando o preferente com 2,7420 há, ficando, por seu turno o adquirente e aqui recorrente com uma área de vinha partida da vinha única inicial, de meros 1,1870 ha e sem qualquer viabilidade e rentabilidade económicas.

AQ- Porque o critério fiscal de cultura arvense não é o critério real de aproveitamento dos terrenos, tanto mais que todas as três matrizes de vinha que têm rigorosamente o mesmo nome, o que demonstra mais uma vez a identidade e unicidade da vinha, são todos fiscalmente designados como cultura arvense e tal como o prédio do autor, não tendo o prédio do recorrente qualquer actividade cultural, para além do crescimento espontâneo da erva, fica claro que o exercício deste direito de preferência, tal como ficou decidido em sentença de primeira instância, contraria toda a ratio estabelecida nos arts. 1380º e 1381º do CC, porquanto se destrói uma vinha produtiva de 3,1170 ha para emparcelar dessa vinha 1,9300 ha a um prédio sem qualquer cultura pertencente ao recorrido de 0,8120 ha e destruindo a capacidade produtiva de vinha do restantes dois prédios dependentes do prédio objecto da preferência.

AR- Violou nesta parte a sentença recorrida, ao dar como não provada a excepção de inexistência de direito de preferência face à unidade de cultura e ao prejuízo causado pelo preferente ao adquirente, os arts. 1380º e 1381º do CC, art. 18o do Dec.-Lei 384/88 e art. 12º do Dec.-Lei 196/89.

AS- Verificado que o prédio propriedade do recorrido não detém qualquer actividade cultivar, destinando-se unicamente ao pastoreio de ovelhas de terceiros relativamente a erva que cresce espontaneamente, ovelhas que nem do recorrido são, e provado que o recorrente comprador faz da vinha uma efectiva exploração agrícola de tipo familiar, em que dá o seu trabalho e o de seu filho em todas as operações cultivares de atar, podar, cortar, colocar herbicida, etc., é óbvio que não se pode entender por fim cultural para os efeitos do artigo 1381º a) do CC, que o crescimento espontâneo de erva que se destina a alimentação de ovelhas que não são propriedade do preferente, de onde resulta a inexistência de qualquer exploração agrícola.

AT- É a própria sentença recorrida que reconhece e dá relevância às declarações do recorrente comprador de ser ele e o filho a trabalharem no terreno, situação que claramente se integra numa exploração agrícola de tipo familiar com vista à obtenção de proveitos para o agregado familiar do recorrente, sendo ainda mais significativo que a natureza de exploração familiar não tenha acontecido só com a aquisição, uma vez que o recorrente vendedor já explorava a vinha para o seu agregado e tinha-a herdado de seu pai, que já a explorava para seu próprio interesse como unidade cultural familiar, o que foi unanimemente confirmado pelas testemunhas ouvidas.

AU- E não colhe o dito na sentença de que a exploração não é unitária dado que essa frase parte do pressuposto errado de que o art. … D está apenas dum lado da estrada e do outro os art. … e … D, quando na verdade é o art. … D que se encontra atravessado pela estrada sem lhe retirar nem unidade física, nem cultural, nem matricial, pelo que, ao dar como não provadas as excepções de fim diverso da agricultura do prédio do recorrido e da existência de exploração familiar por parte do recorrente comprador, violou a sentença recorrida o art. 1381º a) e b) do CC.

AV- O preferente a quem não se dê conhecimento da venda, tem direito a haver para si a coisa alienada contando que o requeira dentro do prazo de 6 meses a contar da data do conhecimento dos elementos essenciais da alienação, sendo certo que esta matéria era regulada no Código de Seabra no qual não se falava de elementos essenciais da venda mas sim do conhecimento da venda.

AW- Se agora é necessário o conhecimento dos elementos essenciais, outra questão é apurar quem deve ter ou tomar a iniciativa de, após o conhecimento da venda, obter o conhecimento dos elementos essenciais do negócio, podendo afirmar-se que, se ainda se pode admitir que, em matéria não sujeita a registo, o conhecimento dos elementos efectivos do negócio possam estar prejudicados ou dificultados para o preferente como no caso da alienação de quinhão hereditário, a alienação de imóveis só é válida se for celebrada por escritura pública ou documento equivalente, sendo um acto obrigatoriamente sujeito a registo nos termos do art. 2º do CRP.

AX- Encontrando-se provado na sentença que, pelo menos desde Fevereiro de 2012, o recorrido teve conhecimento da compra efectuada e encontrando-se tal compra, porque realizada no sistema Casa Pronta, registada na Conservatória do Registo Predial da Vidigueira desde o dia da escritura a 16.11.2011, o prazo de 6 meses para o exercício de direito de acção pelo preferente não poderia deixar de se contar desde Fevereiro de 2012, ou seja até Agosto do mesmo ano, tanto mais que, no cumprimento da obrigação, assim como no exercício do direito, o que acontece no exercício do direito de preferência, devem as partes proceder com boa fé, considerando-se boa fé o agir-se com diligência, zelo e lealdade correspondentes aos legítimos interesses da contra-parte.

AY- Para o exercício do direito de preferência, cabia ao recorrido dirigir-se à Conservatória do Registo Predial da Vidigueira, onde desde a data da compra e venda, a mesma esteve inscrita, para exercer o seu direito em prazo razoável aos legítimos interesses de ambas as partes, pelo que, não o tendo feito, terá caducado, se o direito de preferência existisse, o seu exercício, porquanto tomou conhecimento da venda em Fevereiro de 2012 como se encontra provado e não a 11.12.2012 como posteriormente a sentença o diz.

AZ- Havendo caducidade quanto ao prazo, também há necessariamente quanto ao depósito do preço e da aquisição parcial, porquanto o conceito de negócio unitário tem como base o facto de os componentes do negócio não serem separáveis sem prejuízo apreciável.

BA- Nesta acção, a existência de prejuízo apreciável e até a falta de beneficio correspondente do recorrido, foram claramente provados em juízo e constam da sentença em vários pontos, sendo mais importante o facto de, do título de compra e venda na Casa Pronta, resultar claramente que só a identificação dos prédios é separada, e quando em tal documento se chega à parte do acordo de vontades de compra e venda, nele se pode ler que os primeiros (os vendedores e aqui recorrentes) vendem ao segundo (aqui também recorrente) os imóveis supra identificados pelo preço global de €30.000,00, em que o preço unitário é uma mera atribuição e não uma autonomização de venda, até porque a liquidação do IMT e do imposto de selo foi feito para os 3 prédios como liquidação unitária e num só documento.

BB- As declarações de vontade consubstanciadas no titulo de transmissão da Casa Pronta correspondem a uma compra e venda global e unitária, relativamente a uma vinha igualmente única e unitária que integra 3 matrizes às quais só foram atribuídos valores meramente formais, pelo que, provado na acção o carácter único e unitário da vinha, a preferência não consiste só na passagem de uma quota alienada para o preferente, mas sim na transmissão para o preferente da declaração de vontade do comprador, pelo que a preferência deveria ter sido exercida sobre a totalidade do negócio.

BC- Quanto ao conceito do preço a ser depositado nesta acção, o critério legal sobre a previsão do art. 1410º do CC, que diz que o autor da preferência tem que depositar o preço devido nos 15 dias seguintes à propositura da acção, tem que ser visto segundo o critério doutrinal e jurisprudencial do conceito de preço, tal como é definido na doutrina e na jurisprudência e que corresponde a todo o sacrifício patrimonial que o adquirente suportou como consequência necessária e que aproveita ao preferente, como para além do próprio preço preço stricto sensu, o IMT, as despesas de escritura e de registo, sendo tanto assim quanto o art. 1410º do CC fala em preferência na venda e na dação em pagamento e na dação em pagamento nem há pagamento de preço, o que significa que não fossem pagas todas as despesas o preferente ficava com o prédio sem despesas e o débito do alienante permanecia, o que justifica o sentido de preço englobante da jurisprudência.

BD- Ao determinar a improcedência da excepção de caducidade do direito de exercício da acção e de caducidade do direito por falta de pagamento do preço efectivo como todos os dispêndios realizados pelo adquirente com a aquisição, violou a sentença recorrida os arts. 236º, 417º, 762º nº 2 e 1410º, todos do CC, bem como o artigo 334º do mesmo Código, uma vez que o abuso de direito resulta de ter sido exercido o direito de acção com essa falta de diligência na obtenção do conhecimento dos elementos públicos essenciais da compra e venda, bem como na violação em beneficio próprio da vontade das partes alienante e adquirente no negócio e não compensação dos respectivos prejuízos advenientes.

BE- Sobre a reconvenção e contrariamente ao que a sentença recorrida, diz o conceito global de preço que integra todo o sacrifício patrimonial que o adquirente teve com a aquisição, constituindo para o preferente, não uma responsabilidade civil extra-contratual conforme a sentença refere, mas antes a compensação ao comprador pelo preferente dos sacrifícios patrimoniais daquele pelo exercício do direito lícito de preferente, sendo a indemnização compensatória isto mesmo: tornar indemne o lesado numa situação em que é o vendedor que tem que dar a preferência e não o comprador que, como terceiro de boa fé, não pode ficar prejudicado no seu prejuízo patrimonial.

BF- Esse prejuízo patrimonial corresponde, em função da vontade das partes comprovada em relação ao negócio e dos encargos fiscais, de escritura e de registo, ao montante de €13.995,72 para os imóveis sobrantes e sem viabilidade económica e a €2.115, 00 para as despesas de registo, num total de €16.110,72, para além do preço em singelo já depositado, de onde resulta que, tendo a acção sido julgada procedente pela primeira instância ser o pedido reconvencional julgado procedente sob pena de violação do conceito de preço do art. 1410º do CC.

BG- Verifica-se, assim, que a sentença recorrida:

a) Ao não admitir e não valorizar os depoimentos de prova gravada que conduziriam a outra resposta à matéria de facto, tal como consta da impugnação aqui deduzida, caiu em erro de julgamento que permite a modificabilidade da decisão sobre a matéria de facto em causa nos termos do art. 662º nº 1 e nº 2 a) do CPC;

b) Ao estabelecer efectivos erros materiais, quanto aos factos provados e não provados, e nítida contradição e sobreposição entre os factos provados e não provados, ficou a sentença ferida de nulidade nos termos do art. 615º nº 1 c) do CPC, decisão essa a ser reformada pelo venerando Tribunal da Relação de Évora.

c) Ao verificar a falta de registo da acção, obrigatória nos termos do artigo 3º, número 1, alíneas a) e b), do CRP, deveria a acção ter sido suspensa, o que, a não ter acontecido, deverá ser suspensa por esse Tribunal da Relação de Évora;

d) Ao dar como improcedente a excepção da inexistência do direito de preferência, face à unidade de cultura e ao prejuízo causado pelo preferente ao adquirente, violou a sentença recorrida o artigo 1380º do CC, artigo 18º do Decreto-Lei 384/88 e o artigo 12º do Decreto-Lei 196/89;

e) Ao dar como improcedente a excepção da natureza do prédio não agrícola confinante, propriedade do recorrido, e a exploração agrícola familiar realizada nos três prédios adquiridos pelo recorrente comprador, violou a sentença recorrida o artigo 1381º, alínea a) e b), do Código Civil;

f) Ao dar como improcedente a excepção da caducidade do exercício de preferência, em função do decurso do prazo para a propositura da acção, da falta do depósito integral do preço e do consequente abuso de direito, violou a sentença recorrida os artigos 236º, 334º, 417º, 762, número 2, e 1410º, todos do Código Civil;

g) Ao julgar improcedente o pedido subsidiário reconvencional, preterindo o conceito amplo de pagamento do preço, violou também aqui a sentença recorrida o artigo 1410º do CC.

Nestes termos e nos mais de direito, deve o presente recurso ser considerado procedente e provado e, por via dele:

a) Ser julgado o erro de julgamento da sentença de primeira instância, quer pela correcção dos erros materiais e das contradições de fundo entre os factos provados e não provados, quer através da reapreciação da prova gravada, com a correspondente decisão sobre a matéria de facto e designadamente dos ponto discriminados nas alegações;

b) Ser julgada procedente a nulidade da sentença recorrida em função da contradição e sobreposição dos factos provados e não provados, o que determina uma divergência entre a fundamentação e a decisão;

c) Ser a presente suspensa por falta do correspondente registo obrigatório;

d) Ser, em qualquer caso, revogada a sentença recorrida e substituída por outra que julgue procedentes as excepções deduzidas pelos Réus de inexistência de direito de preferência, da natureza do prédio confinante não agrícola propriedade do recorrido e por procedência do conceito de exploração familiar nos três prédios adquiridos pelo recorrente comprador e a caducidade do exercício do direito de preferência em função do decurso do prazo para a propositura da acção, da falta de depósito integral do preço e do consequente abuso de direito;

e) Julgar procedente o pedido reconvencional subsidiário».

Contra-alegou o A., pedindo a improcedência da apelação.

Na perspectiva da delimitação pelo recorrente[2], os recursos têm como âmbito as questões suscitadas pelos recorrentes nas conclusões das alegações (art.ºs 635º nº 4 e 639º do novo Cód. Proc. Civil)[3], salvo as questões de conhecimento oficioso (n.º 2 in fine do art.º 608º do novo Cód. Proc. Civil ).

Das conclusões acabadas de transcrever, decorre que as questões suscitadas no recurso da oponente são:

Saber se ocorre nulidade da sentença por alegada contradição entre a fundamentação e a decisão.

Saber se há erro no julgamento das questões de facto;

Saber se o prédio do A. não é destinado a fins agrícolas e consequentemente inexiste o direito de preferir.

Saber se os prédios adquiridos constituem uma unidade agrícola de tipo familiar.

Saber se ocorre caducidade do direito de preferência.

Saber se ocorre abuso de direito por parte do A.

Dos factos

Na primeira instância, foi proferida a seguinte decisão em matéria de facto:

Factos provados:

1. O Autor encontra-se registado como proprietário do prédio rústico denominado "P…", com a área de 0,8120 hect., composto por cultura arvense e oliveiras, sito na freguesia de Vila de Frades, concelho de Vidigueira, inscrito na respectiva matriz predial sob o art. … da secção D, descrito na Conservatória do Registo Predial de Vidigueira sob o n° …/19980701, com inscrição a seu favor, pela Ap. 9, de 2005/05/18.

2. Os réus BB e CC eram proprietários do prédio rústico denominado "P…", com a área de 0,9000 hect., composto por cultura arvense e oliveiras, sito na freguesia de Vila de Frades, concelho de Vidigueira, inscrito na respectiva matriz predial sob o art. … da secção D, descrito na Conservatória do Registo predial de Vidigueira sob o n° …, com inscrição a favor daqueles réus, pela Ap. 3 de 1994/11/03.

3. Os réus BB e CC eram proprietários do prédio rústico denominado "P…", com a área de 0,2870 hect., composto por cultura arvense e oliveiras, sito na freguesia de Vila de Frades, concelho de Vidigueira, inscrito na respectiva matriz predial sob o art. … da secção D, descrito na Conservatória do Registo predial de Vidigueira sob o n° …, com inscrição a favor daqueles RR, pela Ap. 3 de 1994/11/03.

4. Os réus BB e CC eram proprietários do prédio rústico denominado "P…", com a área de 1,9300 hect., composto por cultura arvense e oliveiras, sito na freguesia de Vila de Frades, concelho de Vidigueira, inscrito na respectiva matriz predial sob o art. … da secção D, sob o n° …, com inscrição a favor daqueles RR, pela Ap. 5 de 1991/05/08.

5. O prédio inscrito na respectiva matriz predial sob o art. … da secção D. confronta, com o prédio inscrito na respectiva matriz predial sob o art. … da secção D, sob o n° ….

6. Em 16/11/2011, os réus BB e CC efectuaram a venda daqueles identificados prédios aos segundos RR, na Conservatória do Registo Predial da Vidigueira, através do procedimento simplificado "Casa Pronta".

7. Na escritura de compra e venda indicada em 6, o prédio identificado id. no facto provado n.º 4 foi vendido pelo preço de €16.004,27 (dezasseis mil e quatro euros e vinte e sete cêntimos), integralmente pagos no acto da respectiva escritura e encontra-se registado a favor dos réus DD e EE.

8. O réu BB e CC não deram ao Autor, conhecimento da venda em 6 supra e dos respectivos termos.

9. Em 11/12/2012 e 13/12/2012, o Autor confirmou respectivamente a transmissão dos prédios bem como as condições da compra e venda através do seu mandatário junto da Conservatória do Registo Predial de Beja.

10. Os três prédios rústicos referidos em 2, 3 e 4 com a área de 31 170 m2, foram, comprados por um preço total de € 30 000,00, despendendo com a aquisição das propriedades referidas em 2 e 3) o valor de € 13 995,72.

11. Os três prédios destinam-se a uma exploração agrícola de vinha com rega com o esclarecimento de que os prédios são separados pela estrada municipal.

12. O terreno do Autor é constituído por culturas arvenses e vedado por um muro e com dois portões de entrada nas suas extremidades.

13. O Autor contactou o Réu DD, para aquisição do seu e único terreno de que é proprietário no valor de €100.000, em Fevereiro de 2012.

14. O Autor fez o depósito do preço relativamente a um dos prédios parcelares, no valor de €16.004,27 (dezasseis mil e quatro euros e vinte e sete cêntimos)

15. Para a execução da escritura de compra e venda através do procedimento Casa Pronta, foram liquidados o Imposto municipal sobre transmissões onerosas de imoveis e o imposto de selo, feitas em 14/11/2011, bem as despesas da escritura e de registo, no valor de € 2.115,00.

16. Após a celebração da escritura de compra e venda, o Réu DD passou a deslocar-se frequentemente ao local dos prédios rústicos para prover à preparação da cultura da vinha.

17. O réu DD encontrou-se com o Autor, em que falaram da compra efectuada, o que ocorreu pelo menos desde Fevereiro de 2012.

18. A presente acção foi intentada em 21/02/2013.

19. As propriedades referidas em 2 e 3) ficam com uma área total de 11 870 m2.

20. O réu DD teve as despesas inerentes à compra no valor de €16.110,72, correspondendo ao valor dos prédios referidos em 2 e 3) dos factos e às despesas referidas em 15 dos factos provados.

Factos não provados:

a) Só em meados de Setembro de 2012, entre o dia 13 e 14 desse mês, é que o A. ouviu comentar que aqueles prédios tinham sido vendidos.

b) Para a exploração dos três prédios rústicos, a energia eléctrica pública e água, advêm do prédio descrito na matriz predial sob o artigo … secção D.

c) O autor pretende passar o terreno sito no prédio descrito na matriz predial sob o artigo … secção D de terreno rústico a terreno urbano para construção.

d) O Autor contactou o Réu DD e EE e terceiras pessoas, para aquisição do seu e único terreno de que é proprietário pelo preço de prédio urbano.

e) Está em curso o pedido de licença de urbanização e de construção prédio descrito na matriz predial sob o artigo … secção D.

f) Na comunicação entre o réu BB e o autor foi transmitido que a venda era constituída pelas três matrizes vendidas, antes de Novembro de 2011.

g) Após a celebração da escritura de compra e venda, o Réu DD passou a deslocar-se frequentemente ao local dos prédios rústicos para prover os fornecimentos de água de rega e de electricidade às três propriedades.

h) O Réu DD e o autor falaram e encontraram nas próprias propriedade em Vila de Frades, em que o Réu DD falou da sua compra.

i) O Autor pretender dar um uso urbano ao terreno que é titular.

j) Esta acção pretende conseguir do adquirente réu uma proposta de compra para o terreno do Autor a preços de propriedade urbana, tendo a presente acção ter intuitos intimidatórios.

k) Antes de Novembro de 2011, o Réu BB, em conversa com o Autor deu-lhe conhecimento da venda que iria efectuar em relação à sua propriedade e que era constituída pelas três matrizes que se venderam.

l) O terreno do autor não tem oliveiras e está delimitado por um muro de tijolos amarelo e tem caminhos internos feitos.

m) A separação do prédio descrito na matriz predial sob o artigo … secção D inviabiliza a cultura nas três propriedades adquiridas pelos Réus com o recondicionamento da vinha.

n) As duas propriedades referidas em 2 e 3) ficam sem qualquer viabilidade económica e cultural.

Da nulidade da sentença

Nos termos do art.º 615º, n.º 1 al. c) do actual CPC - que corresponde integralmente à al. c) do nº 1 do art.º 668º do anterior CPC- a sentença é nula quando os fundamentos estejam em oposição com a decisão. Trata-se de um vício lógico. Entre os fundamentos e a decisão não pode haver contradição lógica. No processo lógico, as premissas de direito e de facto apuradas pelo julgador conduziriam logicamente, não ao resultado expresso na decisão, mas ao oposto. Uma coisa é o erro na subsunção dos factos à norma jurídica, o erro na interpretação da norma jurídica ou até mesmo a contradição que possa existir entre os factos que a sentença dá como provados e outros já apurados no processo, designadamente por já haverem sido incluídos nos factos assentes, e outra, muito diferente, é a oposição referida na al. c) do n.º 1 do art.º 615º geradora de nulidade[4]. Das alegações e das conclusões a única referência que se encontra relativamente à existência duma hipotética oposição ou contradição, respeita não ao processo lógico/dedutivo da decisão jurídica mas sim à eventual contradição entre factos provados e não provados ou entre estes e os meios de prova. Ora esta oposição ou contradição, a existir, pode ser causa de um erro de julgamento de facto e motivo de impugnação da decisão de facto, nos termos do disposto no 640º do CPC, ou causa de nulidade da decisão de facto, nos termos do disposto no n.º 2 al. c) do art.º 662º do CPC, mas nunca será causa de nulidade da sentença!

É entendimento uniforme da jurisprudência que a nulidade da sentença prevista na alínea c) do art.º 615º do CPC só se verificará quando exista vício intrínseco no processo lógico de decisão (Rodrigues Bastos, "Notas ao CPC", vol. III, p. 246). Ou seja, pressupõe um erro lógico na ponta final da argumentação jurídica - os fundamentos invocados apontam num sentido e, inesperadamente, contra a conclusão decisória que dos mesmos, e dentro da linha de raciocínio adoptada, se esperava, veio a optar-se pela solução adversa (acórdãos do STJ de 26.04.95 Publicado na CJSTJ, ano III, 1995, vol. II, p. 57., 30.10.96, Proc. nº 366/96, 14.5.98, Proc. nº 297/97 e de 23.11.2000, Proc. nº 3080/00). É indispensável, portanto, que os fundamentos invocados pelo juiz devessem logicamente conduzir a resultado oposto ao que vier expresso na sentença. Se a decisão está certa, ou não, é questão de mérito, e não de nulidade da mesma.

Ora no caso dos autos, não é apontado pelo recorrente, não existe e nem se vislumbra qualquer erro no processo lógico que conduziu à decisão jurídica constante da sentença. Ao invés a decisão jurídica é o corolário lógico dos argumentos de facto e de direito que a sustentam e consequentemente não enferma daquela nulidade.

Da impugnação da decisão de facto

Sustentam os recorrentes que há erros materiais na decisão de facto e bem assim contradições entre os factos provados e os não provados, para além de errada valoração dos depoimentos prestados em audiência e que no entender do recorrente, se bem valorados, conduziriam às alterações por si pretendidas.

As alterações pretendidas reportam-se às al. b, d, f, j, k, dos factos não provados e que, no entender dos apelantes deveriam ser considerados provados, com a seguinte redacção:

b) Para a exploração dos três prédios rústicos, a energia eléctrica pública e água, advêm do prédio descrito na matriz predial sob o artigo … secção D, onde se encontra um poste eléctrico.

d) O Autor contactou o Réu DD e EE, para aquisição do seu e único terreno de que é proprietário pelo preço de prédio urbano.

f) Na comunicação entre o réu José BB e o autor foi transmitido que a venda era constituída pelas três matrizes vendidas, antes de Novembro de 2011, constituída por uma única vinha.

j) Esta acção pretende conseguir do adquirente réu uma proposta de compra para o terreno do Autor a preços de propriedade urbana, tendo a presente acção ter intuitos intimidatórios.

k) Antes de Novembro de 2011, o Réu BB, em conversa com o Autor deu-lhe conhecimento da venda que iria efectuar em relação à sua propriedade e que era constituída pelas três matrizes que se venderam, constituída por uma única vinha

e os factos constantes dos pontos 8, 11 e 12 que os apelantes entendem dever ter a seguinte redacção, por tal corresponder ao que resulta da prova produzida:

8. O réu BB e CC não deram ao autor Autor conhecimento dos respectivos termos.

11. Os três prédios destinam-se a uma única exploração agrícola de vinha com rega com o esclarecimento de que o prédio objecto da preferência é separado pela Estrada Municipal.

12. O terreno do autor é constituído na matriz por culturas arvenses e vedado por um muro com dois portões de entrada nas suas extremidades.”

Vistos os autos e ouvidos os depoimentos de parte dos RR. DD e BB e bem assim o depoimento de parte do A. AA e das demais testemunhas, em particular o Sr. José … e Aires …, não podemos de deixar de reconhecer alguma razão aos apelantes quanto a certos pontos da decisão de facto, que nos parecem não reflectir da melhor forma, uma correcta valoração da prova produzida em harmonia com as regras da experiência comum.

Vejamos cada um dos pontos impugnados pelos apelantes.

Quanto à al. b) do factos não provados não há motivos que justifiquem qualquer alteração, porquanto, embora o R. DD tenha referido que a água destinada à rega da vinha só pode vir do prédio objecto da presente acção, por ser nele que está implantado um poste de energia, isso não permite concluir que não possam ter outra origem designadamente nos outros dois prédios. Pode ser mais oneroso mas nada permite concluir que só possam advir do prédio 118.

Quanto à al. d), a sua formulação é manifestamente conclusiva e por isso não deve constar do elenco dos factos essenciais para a decisão da causa. Aquela conclusão deve ser extraída de outra factualidade, designadamente do confronto do valor pedido pelo A., por aquela parcela e do valor médio de áreas idênticas naquele local e esses elementos constam dos autos (basta verificar a área do prédio do A., com a área dos prédios adquiridos pelo R. e respectivos valores, para se ter uma ideia se o valor pedido pelo A. respeita ao mercado rústico ou ao urbano).

No tocante à al. f) e K, resulta do depoimento do Sr. BB que quando falou com o Sr. Lampreia a dar-lhe conta da intenção de vender lhe disse que «ia vender a propriedade». Disse ainda que teve durante seis ou sete messes uma placa a anunciar a venda. Essa placa, no dizer da testemunha José … (também proprietário confinante com a vinha dos RR. e a quem o Sr. BB também perguntou se estaria interessado na compra da vinha, tendo dito «vende-a que eu não estou interessado») encontrava-se junto ao portão sul de acesso à propriedade do Sr. Lampreia, pelo que não podia deixar de ser vista por este. A vinha desenvolve-se nos três prédios que vieram a ser vendidos ao R. DD, coisa que o Sr. Lampreia não desconhecia ou não podia ignorar, até porque na zona vigora o registo obrigatório e cadastro geométrico. Assim e por estas razões deve dar-se como provado que:

O réu BB, antes de Novembro de 2011, contactou o A. a anunciar-lhe que ia vender a vinha e perguntou-lhe se estava interessado na compra, tendo o A. respondido que não estava interessado. A vinha está implantada sobre os três artigos matriciais – 118, 124 e 125.

Quanto à al. j), para além de constituir conclusão a extrair de outros factos, a verdade é que não foi feita qualquer prova de que a presente acção tenha tais intuitos. Consequentemente não se altera a decisão nesta parte.

Quanto à alteração dos factos constantes dos pontos 8, 11 e 12, no sentido propugnado pelos apelantes, diremos que não lhes assiste qualquer razão no tocante ao facto descrito sob o nº 8. Na verdade corresponde fielmente ao que resulta do depoimento do Sr. BB e nessa medida é um facto confessado, porquanto desfavorável ao interesse da parte que o admite.

Quanto ao facto descritos sob o nº 11, assiste inteira razão aos apelantes. Com efeito resulta dos depoimentos de todas as pessoas ouvidas que “Vinha” está implantada nos três prédios e a exploração agrícola consiste no cultivo da vinha e no aproveitamento dos seus frutos, ou seja na viticultura. Por outro lado Está documentalmente provado que dos três prédios onde está implantada a vinha, só o que é objecto da presente acção - o inscrito na matriz sob o art. 118 - é atravessado pela estrada municipal (cf. Doc de fls. 93 e 94).

Assim o ponto 11 dos factos provados passará a ter s seguinte redacção:

11. Os três prédios destinam-se a uma única exploração agrícola de vinha com rega com o esclarecimento de que o prédio objecto da preferência é atravessado pela Estrada Municipal.

Quanto ao facto descrito sob o nº 12, a redacção proposta pelos apelantes é mais fiel á prova produzida do que a que consta da sentença. Na verdade o que resulta dos depoimentos prestados e em particular do depoimento do Sr. José …, que é quem usa o prédio do A. para apascentar ovelhas e por isso conhece bem a realidade que descreveu, é que actualmente e há vários anos a esta parte, naquele prédio não se pratica nenhuma cultura, nada se semeia e nada se cultiva, apenas a erva que a natureza dá…

Assim é mais correcta a afirmação de que «O terreno do autor é vedado por um muro com dois portões de entrada nas suas extremidades e na matriz, consta como destinado a culturas arvenses». Será pois esta a redacção a dar ao ponto 12 dos factos provados.

Da ineptidão da petição inicial

A presente acção é intentada, para fazer valer o direito legal de preferência decorrente duma situação de confinância de terrenos agrícolas

Estabelece o artº 1380º, nº 1, do Código Civil:

“Os proprietários de terrenos confinantes, de área inferior à unidade de cultura, gozam reciprocamente do direito de preferência nos casos de venda, dação em cumprimento ou aforamento de qualquer dos prédios a quem não seja proprietário confinante. “.

Acrescentam os nºs 2, 3 e 4, do mesmo preceito:

“Sendo vários os proprietários com direito de preferência, cabe este direito:

a) No caso de alienação de prédio encravado, ao proprietário que estiver onerado com a servidão de passagem;

b) Nos outros casos, ao proprietário que, pela preferência, obtenha a área que mais de aproxime da unidade de cultura fixada para a respectiva zona.

“Estando os preferentes em igualdade de circunstâncias, abrir-se-á licitação entre eles, revertendo o excesso para o alienante.”.

“É aplicável ao direito de preferência conferido neste artigo o disposto nos artsº 416º a 418º e 1410º, com as necessárias adaptações.”

A questão jurídica fundamental que se discute, por força do decidido no despacho recorrido é, por um lado saber quais os pressupostos de facto, do direito de preferência consignado no art.º 1380º n.º 1 do CC e consequentemente em que consiste a causa de pedir de tal acção e por outro saber se a venda dum imóvel, realizada a adquirente proprietário de prédio confinante, afasta, desde logo, a possibilidade legal do exercício do direito de preferência na aquisição, por outro proprietário de terreno igualmente confinante.

Trata-se, no fundo, da relevância do segmento da norma onde se refere: “…gozam reciprocamente do direito de preferência nos casos de venda, … a quem não seja proprietário confinante.”.

Está hoje pacificamente consagrado na jurisprudência dos Tribunais superiores e em particular na do STJ[5], que são pressupostos de facto e como tal integrantes da causa de pedir do direito de preferência previsto no art.º 1380º do CC e 18º do DL n.º 384/88 os seguintes[6]:

a) que tenha sido vendido ou dado em cumprimento um prédio com área inferior à unidade de cultura;

b) que o preferente seja dono do prédio confinante com o prédio alienado;

c) que o prédio do proprietário que se apresenta a preferir tenha área inferior à unidade de cultura;

d) que o adquirente do prédio não seja proprietário confinante".

O que está em causa neste autos, por força da delimitação do objecto do recurso decorrente da decisão recorrida, é saber se existe insuficiência de causa de pedir e como tal ineptidão da petição pelo facto de o A. não ter alegado que o adquirente do prédio cuja preferência reclama, não é proprietário confinante.

Tal como se encontra estruturado o regime do exercício do direito de preferência assente no emparcelamento (art. 1380.º e 1381.º do CC) arrumando-se os elementos a que fica subordinado o funcionamento da preferência no primeiro destes preceitos e colocando-se no segundo os factos que obstam ao funcionamento de tal preferência, não há quaisquer dúvidas de que se o legislador de 1966, pretendesse configurar, como um facto impeditivo de preferência, a circunstância de o comprador ser proprietário confinante, bastar-lhe-ia acrescentar uma terceira alínea ao art. 1381.º dizendo isso mesmo (isto é, dizendo: “quando o comprador seja proprietário confinante”).

Ora, o legislador não só não fez isto como, inclusivamente, no preceito em que organizou os pressupostos de tal direito de preferência, estabeleceu que os proprietários de terrenos confinantes gozam do direito de preferência em relação “a quem não seja proprietário confinante”.

Daí que não possa deixar de considerar-se ser tal facto, assim formulado na negativa,[7] um dos pressupostos – um dos elementos constitutivos – cuja alegação e prova o candidato à preferência deve satisfazer, de acordo e nos termos do art. 342.º, n.º 1, do CC, tendo em vista o funcionamento do invocado direito de preferência[8] (Neste sentido, v. g., Ac. RC de 17-02-1978, in CJ, 1978, Tomo III, pág. 687; e Ac STJ de 26-04-1978, in BMJ, pág. 272.).

Os AA., nem sequer alegaram tal facto e portanto nunca o poderiam provar, porquanto, in casu não é admissível a prolacção de despacho de aperfeiçoamento, com vista a corrigir tal vício, já que este se destina apenas permitir às partes suprir irregularidades (nº 3 do art.º 590 do CPC), «deficiências ou imprecisões na exposição ou concretização da matéria de facto alegada» (nº 4) ou o esclarecimento, aditamento ou correcção dessa matéria (n.º 5), mas já não tem aplicação nas situações mais graves, como é o caso dos autos, em que o vício da petição inicial corresponde a uma situação de ineptidão[9] prevista no art.º 186º nº 2 do CPC e que conduz necessariamente à nulidade de todo o processo e à absolvição do R. da instância.

Acontece que apesar da ineptidão da petição inicial, já não é possível conhecer de tal vício (art.º 196º e 200º nº 2 do CPC).

Da inexistência do direito de preferência

Dizem os apelantes que o tribunal errou ao julgar improcedente a excepção peremptória, de inexistência do direito de preferência, porquanto o terreno do A. não é destinado à actividade agrícola.

Segundo o nº 1 do artigo 1380º:

«Os proprietários de terrenos confinantes, de área inferior à unidade de cultura, gozam reciprocamente do direito de preferência nos casos de venda, dação em cumprimento ou aforamento de qualquer dos prédios a quem não seja proprietário confinante".

Por seu turno, prescreve o artigo 1376º:

«Os terrenos aptos para cultura não podem fraccionar-se em parcelas de área inferior a determinada superfície mínima, correspondente à unidade de cultura fixada para cada zona do País».

Não foi por acaso que transcrevemos estas duas normas.

Ao invés, fizemo-lo intencionalmente, tendo em conta a unidade do sistema jurídico - como o exige o artigo 9º do CC -, uma vez que ambas traduzem a mesma intenção legislativa de evitar e combater, por razões de ordem económica, a pulverização da propriedade rústica.

Assim, enquanto o direito de preferência consignado naquele artigo 1380º do CC arranca da constatação de que a exploração agrícola encontra o seu nível satisfatório de rentabilidade a partir de uma determinada área mínima, variável em função das características dos solos e do tipo de culturas que se praticam, o artigo 1376º, ao proibir a divisão dos terrenos em parcelas de área inferior a essa área mínima, traduz essa mesma preocupação - ambas as normas têm, pois, a finalidade de garantir a melhor rentabilidade da propriedade rústica (cfr. acórdão do Supremo de 26.11.96, Proc. nº 293/96, 1ª Secção, e Henriques Mesquita, parecer de Janeiro de 1990, in CJ, ano XVI, tomo II, 1991, pp. 36-39).

Não se questiona que, no caso dos autos, o terreno do A. é confinante com o inscrito na matriz sob o art.º 118 e que é objecto da preferência. Importa saber se se verifica a excepção peremptória invocada pelos RR., prevista no artigo 1381º, onde se estabelece que «Não gozam do direito de preferência os proprietários de terrenos confinantes:

a) Quando algum dos terrenos ...se destine a algum fim que não seja a cultura".

Tal como em relação aos artigos 1380º e 1376º, também aqui se justifica fazer apelo, por razões de unidade sistemática, à alínea a) do artigo 1377º do mesmo Código, que se harmoniza logicamente, com a transcrita alínea a) do artigo 1381º (Pires de Lima e Antunes Varela, "Código Civil Anotado", vol. III, 1972, p. 249).

Compreende-se, com efeito, que não haja lugar à preferência quando algum dos terrenos se não destine a cultura, pois aí cessa a apontada ratio legis - o direito de preferência previsto na norma antecedente visa, como se disse, obviar aos inconvenientes derivados da exploração agrícola em áreas fragmentadas com superfícies inferiores à unidade de cultura fixada para a respectiva zona, favorecendo a recomposição das áreas mínimas para esse efeito (sumário do acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 11.7.91, no BMJ, nº 409-803).

Pois Conforme se salienta, a este propósito, no acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 28 de Fevereiro de 2008, publicado in Colectânea de Jurisprudência/STJ, Ano XVI, tomo I, pags. 129 a 133 (relator Fonseca Ramos): “A razão de ser do regime legal consagrado no artº 1380º, nº 1, do Cod. Civil, ancora num propósito propiciador do emparcelamento de terrenos com área inferior à unidade de cultura, visando uma exploração agrícola tecnicamente rentável, evitando-se, assim, a proliferação do minifúndio, considerado incompatível com um aproveitamento fundiário eficiente.” Tais finalidades são efectivamente alcançadas com a venda realizada com um dos proprietários confinantes, propiciando a junção das parcelas e salvaguardando a rentabilidade da respectiva exploração agrícola.

No caso dos autos os RR. alegaram que o A. pretende adquirir o prédio inscrito na matriz sob o art.º …, não para uso agrícola, mas para construção urbana. Acontece que não conseguiram provar tal intuito, sendo certo que o ónus da prova era seu. É verdade que há alguns indícios de que o A. não pretende o prédio para nele desenvolver culturas agrícolas. Com efeito no terreno que já é seu e que determina a preferência, o autor não desenvolve há vários anos qualquer actividade de cultivo ou de sementeira e pela proposta que fez ao R. DD e a conversa que com ele manteve e pela forma como vedou a propriedade, é legítimo pensar que não pretende dar a tal prédio uso agrícola. Mas estes indícios são insuficientes para se concluir que o intuito do A. é destiná-lo à construção de edificações urbanas! Seria um “salto no escuro”…!

Se ao menos houvesse um projecto aprovado ou em vias de aprovação, já era possível e com segurança afirmar tal facto. Porém essa prova não foi feita e consequentemente improcede a apelação nesta parte.

Defendem os apelantes que o A. não tem direito de preferência porquanto se verifica a situação prevista na al. b) do art.º 1381º do CC e que exclui a preferência quando «A alienação abranja um conjunto de prédios que, embora dispersos, formem uma exploração agrícola de tipo familiar».

Importa pois verificar da existência ou não de uma exploração agrícola de tipo familiar no prédio objecto da presente acção, à data do contrato de compra e venda celebrado entre os RR, a qual a verificar-se seria, nos termos do disposto na alínea b) do artigo 1381º, circunstancia impeditiva da preferência que o A. pretende exercer[10] .

Vem sendo entendimento uniforme do Supremo Tribunal Justiça - vide neste sentido os acórdãos de 26/11/81 (Conselheiro Pedro Cluny – RLJ, Ano 117, nº 3724), 30 de Junho de 1998 (Conselheiro Garcia Marques, BMJ nº 478), de 10/12/85 (acórdão 073020), de 11/3/97 (acórdão 96A642) e de 22/1/97 (acórdão 96A603) Este últimos disponíveis in www.dgsi.pt... – o conceito de “exploração agrícola de tipo familiar" é um conceito de direito cujo preenchimento há-de resultar da conjugação dos vários elementos factuais a que a lei faz referencia, consistindo o mais importante na efectiva afectação do prédio, ou conjunto de prédios, a exploração agrícola através do trabalho próprio do cultivador ou de pessoas do seu agregado familiar - saliente-se que o artigo 21º nº 1 alínea a) da Lei de bases do desenvolvimento agrário (Lei nº 86/95, de 1 de Setembro) – na qual se visa a observância do interesse nacional no desenvolvimento das actividades nela previstas – refere uma definição de exploração agrícola familiar na qual se acompanha a caracterização conceptual que vem sendo acolhida na jurisprudência.

Da factualidade provada decorre que, à data da respectiva alienação, os três prédios rústicos que dela foram objecto, constituíam uma exploração agrícola, consistente numa vinha implantada sobre os três artigos matriciais – …, … e …. Sendo que os RR. adquirentes dos referidos prédios, pretendem manter tal exploração, uma vez que os (três prédios) destinam a uma única exploração agrícola de vinha com rega (Ponto 11 dos factos provados – alterado neste Acórdão). Por outro lado resulta dos autos que a exploração da vinha era feita directamente pelos vendedores (Cfr. Depoimento de parte do R. BB e da testemunha Alexandre … e até o próprio A. o reconhece no seu depoimento de parte, sendo neste particular uma declaração confessória, porque contrária aos seus interesses) e continua a sê-lo pelos compradores (depoimento de parte do R. DD e testemunha José …).

Estes elementos factuais são bastantes para se dever concluir pela verificação de uma situação integrante do conceito de “unidade agrícola do tipo familiar” no prédio objecto da preferência, sendo certo que no caso os prédios que integram a VINHA, nem sequer estão dispersos, ao invés confinam entre si constituindo uma única unidade produtiva.

Deste modo haveremos de concluir estar verificada a situação prevista na al. b) do art.º 1381 do CC e consequentemente não assistir ao A., qualquer direito de preferência sobre o prédio inscrito na matriz predial rústica da Vidigueira sob o art.º …, devendo por isso improceder a acção.

Da caducidade do direito à preferência

Por força do disposto no artigo 416º do Código Civil, dispositivo que é aplicável quer às vinculações de preferência negociais, quer a casos de obrigações legais de preferência, a comunicação para o exercício da preferência pode ser efectuada por via judicial ou por meio extrajudicial.

Sempre que se trate de preferência legal, a obrigação de notificar o projecto de alienação ao preferente reveste a natureza de uma obrigação propter rem, pois tem a sua fonte ou matriz no estatuto de um direito real. O aviso para preferir deve conter todos os elementos que, face ao interesse objectivo e subjectivo do titular do direito de preferência, sejam necessários para uma correcta formação da vontade de exercer ou não a opção de preferência.

Está assente que o alienante, o R. BB, não fez qualquer comunicação escrita ao A. para este exercer a preferência, mas também está assente que antes de vender ao R. DD, anunciou a venda ao A. e perguntou-lhe se estava interessado em comprar, ao que este respondeu negativamente, pelo que ante o desinteresse do A., nem sequer falaram em preços.

Está também provado que o R. «o réu DD encontrou-se com o Autor, em que falaram da compra efectuada, o que ocorreu pelo menos desde Fevereiro de 2012».

Conforme dispõe o art. 1410º do CC, o preferente a quem não se dê conhecimento da venda, tem direito a haver para si a coisa alienada, contando que o requeira dentro do prazo de 6 meses a contar da data do conhecimento dos elementos essenciais da alienação.

Como é sabido, esta matéria era regulada no código de Seabra no qual não se falava de elementos essenciais da venda mas sim do conhecimento da venda. Mas agora a lei impõe como necessário o conhecimento dos elementos essenciais do negócio

Nos termos do artigo 1410º do Código Civil (na redacção introduzida pelo DL nº 68/96, de 31/05), em caso de venda de terreno onerado com uma servidão ou de terreno confinante, o interessado legal a quem se não dê conhecimento da venda tem direito de haver para si o prédio alienado, contanto que o requeira dentro do prazo de seis meses, a contar da data em que teve conhecimento dos elementos essenciais da alienação.

Na acção de preferência, prevista no artigo 1410º do CC, são dois os ónus que recaem sobre o preferente:

-interpor a acção no prazo de seis meses a contar da data em que teve conhecimento dos elementos essenciais da alienação;

- depositar o preço devido nos 15 dias seguintes à propositura da acção.

O prazo previsto nesta norma é um prazo de caducidade. É o que decorre do artigo 298º, nº2, do Código Civil e é essa a opinião expressa de doutrina autorizada. E a caducidade é impedida pela prática do acto a que a lei atribua efeito impeditivo (artigo 331º, nº1, do Código Civil), acto que, no caso vertente, não é outro senão a propositura da acção de preferência.

Relativamente ao depósito do preço, existe um entendimento generalizado que este abrange não só o montante da contraprestação paga ao alienante mas também as quantias despendidas com as despesas inerentes à aquisição, onde se destacam, pela sua habitualidade, o pagamento do Imposto Municipal sobre Imóveis, da escritura pública e as despesas de registo e os encargos instrumentais a estes actos.

A caducidade constituiu excepção peremptória e determina a absolvição do R.. do pedido.

A prova dos factos determinantes da caducidade do direito, designadamente o conhecimento por parte do preferente dos elementos essenciais da venda há mais de seis meses, enquanto matéria de excepção, incumbe aos RR (art.º 342º nº 2 do CC).

O A. alegou que só teve conhecimento dos termos do negócio em que «em 11/12/2012 e 13/12/2012, o Autor confirmou respectivamente a transmissão dos prédios bem como as condições da compra e venda através do seu mandatário junto da Conservatória do Registo Predial de Beja».

Da materialidade acima descrita consta que o A. pelo menos desde Fevereiro de 2012, teve conhecimento por parte do R. DD que este havia adquirido os prédios, sendo que o A. até lhe propôs a venda do seu prédio (confinante com o alienado).

Não se fez qualquer prova de que o A. tenha tido conhecimento antes da data por ele referida, dos termos exactos do negócio. Mas será que é legítimo considerar que só nessa data se inicia o prazo de caducidade para a propositura da acção?

Cremos que não.

No caso estamos perante o exercício de um direito legal de preferência sobre a venda de bens imóveis, em zona onde vigora o cadastro geométrico e o registo predial obrigatório, pelo que é fácil a qualquer cidadão, após ter conhecimento da venda de um prédio, obter os termos exacto do negócio junto da Conservatória do registo predial respectivo, a alienação de imóveis só é válida se for celebrada por escritura pública ou documento equivalente, sendo um acto obrigatoriamente sujeito a registo, nos termos do art. 2º do CRP.

Dispõe o nº 2 do art. 762º do CC que, no cumprimento da obrigação assim como no exercício do direito, devem as partes proceder com boa fé, considerando-se boa fé o agir-se com diligência, zelo e lealdade correspondentes aos legítimos interesses da contra-parte – vide Prof. Antunes Varela, CJ 1986, 3º - 13 e Ac. Do STJ de 21.09.1993.

Daqui resulta que, para o exercício do direito de preferência, cabia ao recorrido, logo que teve conhecimento da venda por parte do adquirente, dirigir-se à Conservatória do Registo Predial da Vidigueira, onde, desde a compra e venda, a mesma esteve inscrita, para conhecer os termos da mesma e exercer o seu direito em prazo razoável.

Encontrando-se provado na sentença que, pelo menos desde Fevereiro de 2012, o recorrido teve conhecimento da compra efectuada e encontrando-se tal compra, porque realizada no sistema Casa Pronta, registada na Conservatória do Registo Predial da Vidigueira desde o dia da escritura a 16.11.2011, o prazo de 6 meses para o exercício de direito de acção pelo preferente não pode deixar de se contar desde o inicio de Março de 2012 – dilação perfeitamente razoável para obter o conhecimento dos termos do negócio. Assim o A. ao intentar a acção apenas em 21/2/2013 (um ano após o conhecimento da venda) não pode deixar de se considerar que nessa data há muito caducara o seu direito. Na verdade não é aceitável que se admita tamanha dilação para o exercício do direito, quando o conhecimento dos termos do negócio está à distância de um “clique” num computador ou de um telefonema. Como refere Agostinho Cardoso Guedes «ao contar o prazo de caducidade a partir do momento em que o preferente toma conhecimento dos elementos essenciais da alienação, …, a lei impõe ao preferente um dever de diligência para se informar das demais condições convencionadas no contrato se ele entender que tal é importante para a sua decisão». O princípio da boa-fé no exercício do direito impõe idêntico dever ou seja que o seu titular actue com a diligência de um bónus pater família. No caso parece-nos razoável para obtenção junto da conservatória do registo predial da informação sobre o conteúdo do negócio, um prazo de oito dias. Ora o A. demorou mais de oito meses para obter tais elementos ou seja mais tempo do que aquele que a lei estipula para exercer o direito (seis meses). Convenhamos que é demasiado e que tal conduta não corresponde ao exercício do direito de harmonia com os limites impostos pela boa-fé e pelos bons costumes …. (art.º 334º do CC). A não se entender assim, ou seja, que o direito já caducara na data da propositura da acção, terá de considerar-se que nas circunstâncias do caso, o A. abusou do direito e consequentemente o seu exercício é ilegítimo.

Da renúncia à preferência

Dispõe o artº 416º nºs 1 e 2 C. Civ., que, querendo vender a coisa, o obrigado à preferência deve comunicar ao titular do direito de preferência o projecto de venda e as cláusulas do respectivo contrato, devendo o titular, recebida a comunicação, exercer o seu direito dentro do prazo de oito dias, sob pena de caducidade, salvo se estiver vinculado a prazo mais curto ou o obrigado lhe assinar prazo mais longo.

Dispõe o artigo 1380º, do Código Civil que:

1- Os proprietários de terrenos confinantes, de área inferior à unidade de cultura, gozam reciprocamente do direito de preferência nos casos de venda...de qualquer dos prédios a quem não seja proprietário confinante.

4- É aplicável ao direito de preferência conferido neste artigo o disposto nos artigos 416º a 418º e 1410º, com as necessárias adaptações”.

Por sua vez o Artigo 1410º n.º 1 – estatui que «o comproprietário a quem se não dê conhecimento da venda... tem o direito de haver para si a quota alienada, contanto que o requeira dentro do prazo de seis meses, a contar da data em que teve conhecimento dos elementos essenciais da alienação, e deposite o preço devido nos quinze dias seguintes à propositura da acção”.

Com esta disciplina e como já referimos supra, vem-se entendendo que o obrigado à preferência deve comunicar ao titular do direito não uma mera intenção de vender, mas a existência de um ajuste feito com terceiro, devendo constar dessa comunicação, sem ambiguidades ou lacunas, todos os elementos essenciais do negócio. Com efeito, uma proposta de venda difere (e possui um âmbito mais lato ou vago) de uma comunicação de um projecto de venda (Antunes Varela, Revista Decana, 121º/358ss.) – o que o citado artº 416º nº1 C.Civ. exige é que o obrigado à preferência comunique que já vendeu (mas antes de consumada a venda) ou prometeu vender e que, por sua vez, constem da comunicação todas as cláusulas do contrato projectado.

Assim, a “comunicação para preferir” é mais específica que a “proposta para contratar” – exige que as condições pretendidas pelo dono tenham já encontrado candidato disposto a cobri-las. Como esclareceu Antunes Varela (Revista Decana, 122º/305) – “o preferente pode não aceitar a proposta para contratar (por não possuir na altura os meios necessários para a aquisição, por considerar o preço elevado e supor que ninguém esteja disposto a cobri-lo ou por qualquer outra razão) e querer, todavia, preferir na venda mais tarde, quando ajustada pelo obrigado à preferência (por já ter nessa altura os recursos necessários, por então se persuadir de haver alguém disposto a dar pela coisa o preço pedido pelo alienante ou por algum outro motivo)”. Por sua vez, deve entender-se que são essenciais todos os elementos ou factores do negócio susceptíveis de influenciar decisivamente a formação da vontade do titular da preferência, permitindo-lhe a ponderação consciente entre preferir ou abdicar de um direito de opção que lhe assiste (na definição, por todos, do Ac.S.T.J. 19/11/02 Col.III/133). Entre estes elementos, entende-se que, para além do preço e forma de pagamento, o candidato à compra do prédio deve ser mencionado e identificado na notificação para preferência (neste sentido, P. de Lima e A. Varela, Anotado, III-2ªed.-pg.373 e M. H. Mesquita, Revista Decana, 126º/61).

Da factualidade acima descrita resulta claro que não houve da parte dos RR., obrigados à preferência o cumprimento do disposto no art.º 416º n.º 1 do CC ou seja não existiu propriamente uma notificação para a preferência mas apenas a transmissão da intenção de vender ou de contratar em primeiro lugar, com os beneficiários do direito de preferência. Tem-se entendido que nestas circunstâncias a recusa em contratar não configura uma renúncia à preferência em sentido próprio[11] (pois esta será sempre concreta – reportada a uma concreta notificação - e nunca abstracta e genérica) mas sim uma renúncia antecipada ao exercício do direito de preferência por parte do seu titular.

Assim será na generalidade das situações.

Porém pode suceder que a vontade manifestada de não contratar seja tão vincada e determinada que possa qualificar-se não como uma renúncia à preferência (que como se disse é sempre concreta e referida a uma determinada notificação de preferência) mas sim como uma manifestação de vontade de não exercício do direito de preferir, mesmo antes do “dies a quo” fixado para o seu exercício[12].

Analisados os factos dados como assentes e bem a assim o que resulta da respectiva fundamentação, tudo aponta no sentido de ter havido da parte dos AA., uma declaração e atitude de absoluto desinteresse na aquisição dos prédios que os RR. DD e EE se propunham vender e que publicamente anunciavam (com placas no local). Com efeito o A., desinteressou-se sequer de saber do preço pretendido pelos RR, pelo que, não pode deixar de ser entendida como uma declaração de desinteresse em qualquer compra desses terrenos. Tal expressão e atitude, interpretada por um destinatário normal ( art.º 236º n.º 1 do CC) configura uma declaração de vontade abdicativa do exercício do direito de preferir na compra dos ditos prédios e consequentemente (até porque não foi posta em causa por qualquer outra atitude ou declaração do seu autor) é geradora na contra-parte, da convicção fundada de que assim sucederia. Neste caso não seria exigível aos, até então, obrigados à preferência que procedessem à notificação dos AA., para exercerem um direito que, convicta e deliberadamente declararam não querer exercer[13], até porque, como afirmou o R. BB no seu depoimento confiou na PALAVRA do A. e portanto não valia a pena estar a mandar-lhe carta quando ele próprio tinha dito que não estava interessado na compra.

Com efeito está assente que o «A. disse ao R. BB que não estava interessado na compra dos prédios». Esta declaração negocial abdicativa, não está sujeita a forma legal [14] e torna-se perfeita e eficaz, porque receptícia, logo que chega ao conhecimento do destinatário, neste caso o “obrigado” à preferência (art.º. 217º n.º 1, 219º e 224º n.º 1, todos do CC).

A renúncia é uma forma de extinção do direito e embora, em regra, não seja admitida, no domínio das obrigações, como forma de extinção dos créditos, mas antes como forma de extinção das garantias reais – art.º s 664º, 677 º e 730º al. d), 752º e 761º todos do CC- é perfeitamente legal no tocante ao direito de preferência já que por um lado se trata de um direito potestativo e por outro de um direito real de aquisição[15].

Pelo exposto entendemos que tal declaração do A. configura uma renúncia ao direito.

A não se entender assim a acção configura um abuso do direito de preferência.

Do Abuso de Direito

Citando o Acórdão do Tribunal da Relação de Guimarães proferido no processo n.º 1385/02 (Relator Des. Arnaldo Silva), que subscrevemos juntamento com o aqui 1º adjunto, diremos o seguinte:

«Nos termos do art.º 334º do Cód. Civil há abuso de direito quando o titular do direito exceda, manifestamente, os limites impostos pela boa fé, pelos bons costumes ou pelo fim social ou económico desse direito.

A boa-fé a que se refere o art.º 334º do Cód. Civil é a boa-fé objectiva[16], ou seja o princípio pelo qual o sujeito deve actuar como pessoa de bem, honestamente, com lealdade. Neste sentido a boa fé não versa sobre factores atinentes, directamente, ao sujeito, mas diz respeito a elementos que, enquadrando directamente o seu comportamento, se lhe contrapõem, vale não como um estado de espírito subjectivo mas como um princípio normativo, pelo qual todos devem actuar como pessoas de bem, num quadro de honestidade, correcção, probidade e lealdade de forma a não defraudar as legítimas expectativas e a confiança gerada nos outros e ainda na proibição de « venire contra factum proprium », ou aquilo a que os alemães chamam « Verwirkung[17] » com que se veta o exercício de um direito ou de uma pretensão, por o titular não os ter exercido durante muito tempo e, por isso, ter criado na contraparte uma fundada expectativa de que tais direitos já não seriam exercidos, revelando-se posteriormente, um posterior exercício manifestamente desleal e intolerável. É isto que acontece nos vários tipos de « facta propria », v.g. o abuso da nulidade por vícios formais de alguém que, apesar disso o cumpre ou aceita o cumprimento realizado pela outra parte; a proibição de o credor recusar a prestação apta a satisfazer o seu interesse apesar de não estar inteiramente de acordo com as estipulações contratuais (v.g., ligeira ou insignificante ultrapassagem do prazo ou a falta de entrega de uma diminuta importância em dinheiro numa vultuosa obrigação pecuniária __ cf. art.º 802º, n.º 2 do Cód. Civil); a proibição de se invocar a « excepção do não cumprimento do contrato » (art.º 428º do Cód. Civil) quando a falta do inadimplente não seja de tal modo grave que justifique a recusa de cumprir da outra parte[18].

O « venire contra factum proprium » postula dois comportamentos da mesma pessoa, lícitos e diferidos no tempo. O primeiro __ o « factum proprium » __ contraria o segundo. Só se considera como « venire contra factum proprium » a contradição directa entre a situação jurídica originada pelo « factum proprium » e o segundo comportamento do autor __ exclui-se, pois, no fundamental a « supressio », a actuação por conta própria, a situação dita « tu quoque » e a do chamado dolo inicial __, o « factum proprium » não surge à partida como um acto jurídico que vincule o autor em termos de o segundo comportamento representar a violação desse dever específico, porque isso seria o accionamento dos pressupostos da responsabilidade obrigacional e não o exercício inadmissível de posições jurídicas. Há « venire contra factum proprium » quando uma pessoa, em termos que, especificamente, a não vinculem, manifeste a intenção de não ir praticar determinado acto e depois o pratique, ou quando uma pessoa, de modo a não ficar especificamente adstrita, declare avançar com certa actuação e depois se negue. O « venire contra factum proprium » é o assumir de comportamentos contraditórios que violam a regra da boa fé e é dotado de carga ética, psicológica e sociológica negativa[19].

Por bons costumes entende-se aqui[20], numa concepção de base sociológica, os usos ou costumes (mores) que são valorados como bons (boni) pelo conjunto das regras morais aceites pela consciência social, identificáveis através da moral pública, externa ou social. Nesta medida são factos sociais variáveis no espaço e no tempo e valorados pelo sentido ético imperante na sociedade. Factos sociais que exprimem a moral social vigente no espaço e no tempo, compreendendo regras impeditivas de comportamentos que, embora não tendo consagração expressa, quer por tradição quer por insipiência, são consideradas em vigor. Está-se pois perante uma moral objectiva - não a subjectiva ou pessoal do juiz. Desta forma estão aqui afastada uma concepção idealista dos bons costumes, de cariz filosófico ou religioso, orientada por um ideal divino ou humano, oposta à mera aceitação de práticas usuais, antes visando reagir sobre elas com vista a alcançar esse mesmo ideal -, uma moral pública, a moral que deve ser observada (« bonus mores »), o « conjunto das regras morais aceites pela consciência social dominante », o que é algo fluído. Esta moral social, engloba naturalmente, no caso de Portugal, áreas da moral católica, bem como das morais pró­prias de outras religiões, com predominância da primeira, visto ser a religião largamente maioritária na sociedade por­tuguesa. É um princípio jurídico que compreende regras que, não estando explicitadas em normas, são no entanto observadas. Encontram-se abrangidas por estas regras da mora social comportamentos nos domínios da actuação sexual e familiar e da deontologia profissional, proibindo-se actos que as contrariem. Os bons costumes referidos no art.º 334º do Cód. Civil são, pois, uma cláusula geral que preserva a sensibilidade jurídica em áreas onde falhem outros princípios, mas cuja regulamenta­ção a sociedade exige. A razão da exigência destes bons costu­mes é a mesma que é exigida para a boa-fé[21].

O fim social ou económico do direito são os juízos de valor positivamente consagrados na lei. Cada direito tem uma função instrumental própria que justifica a sua atribuição ao titular e define o seu exercício. O titular do direito deve exercê-lo nos limites do seu fim social e económico. Ultrapas­sadas essas fronteiras, o exercício será abusivo. No que toca a estes juízos consagrados na lei, uns são acentuadamente consagrados a um fim (v.g. o poder paternal, o poder tutelar, etc.) e outros dão maior liberdade de actuação ao seu titular (v.g. direitos potestativos, o direito de propriedade dentro de certos limites)[22]».

Feito o enquadramento jurídico da questão, apreciemos a situação em concreto.

Decorre dos autos que o R. BB, para além de ter anunciado a venda das propriedades com uma placa colocada junto à entrada da propriedade do A. , dirigiu-se a este a informá-lo de que ia vender a propriedade e perguntou-lhe se estava interessado na compra, tendo o A. respondido que não estava interessado. Em face desta resposta o R. entendeu que o desinteresse era absoluto e consequentemente quando apareceu comprador já nem se preocupou em dar conhecimento ao A. das condições em que ia efectuar o negócio. Está ainda demonstrado que o R. DD, em Fevereiro de 2012, cerca de três meses depois do negócio, encontrou o A. e deu-lhe conhecimento de que tinha adquirido os prédios e que agora eram vizinhos, sendo que o A. até lhe propôs vender o seu prédio. Um ano depois desta conversa o A., intenta a presente acção.

Qualquer declaratário normal, posto na posição dos RR. não deixaria de entender as declarações do A. como estando desinteressado de adquirir o prédio confinante e consequentemente de exercer qualquer direito de preferência que eventualmente tivesse. Por outro lado todo o comportamento do A. e o facto de após o conhecimento de quem era o adquirente dos prédios e da realização do negócio, ter decorrido o prazo normal de seis meses, previsto na lei para o exercício da preferência, sem que tivesse entrado em juízo qualquer acção – a presente acção entrou cerca de um ano depois - também inculca a ideia de não se pretender exercer a preferência. A presente acção constitui assim, inequivocamente um venire contra factum proprium e consequentemente um abuso de direito. Na verdade e como se referiu supra, há « venire contra factum proprium » quando uma pessoa, em termos que, especificamente, a não vinculem, manifeste a intenção de não ir praticar determinado acto e depois o pratique. Foi o que sucedeu com o A. ao declarar que não estava interessado na compra, quando lhe foi oferecida e depois, sem que nada o fizesse esperar, vir a exercer o direito de preferência. O mesmo sucede quando após conhecer a realização da venda e o comprador, deixa passar mais do que o prazo legal para o exercício da preferência sem sequer tentar saber os termos concretos do negócio, sendo certo que eram de fácil obtenção – bastava ir à Conservatória do registo predial e consultar os documentos ou obter uma certidão da escritura – e só passado um ano sobre tal conhecimento decide intentar a acção.

Mas o abuso não se queda por aqui, vai mais longe! Também no tocante ao fim social ou económico do direito, se revela manifestamente excessivo o exercício da preferência por parte do A.. Quanto a esta variante do abuso do direito, importa salientar o que, no entender do STJ, são os seus fundamentos e limites. No acórdão proferido no processo nº 283/2002.P2.S1 de 24-02-2015, relatado pelo Sr. Cons. MÁRIO MENDES, considerou-se que o excesso a que se reporta o art.º 334º do CC, «pode ser consequente a uma manifesta desproporcionalidade entre a vantagem auferida pelo titular e o sacrifício imposto pelo exercício a outrem; na sua variante de exercício em desequilíbrio - desproporção grave entre o exercício do titular exercente e o sacrifício por ele imposto a outrem. (cf. ROA, 65.º, Setembro 2005, 361, Prof. Menezes Cordeiro e Acórdãos do Supremo Tribunal de Justiça de 4 de Março de 1997, CJ/ S.T.J – 1997, 1, 121) e de 28/10/2008[23] e 11.1.2011 – relator Conselheiro Sebastião Póvoas) - o abuso de direito resultará da prática de uma acção que pelas circunstâncias que as rodeia ultrapasse os limites razoáveis do exercício de uma direito, provocando danos a um terceiro - apresenta-se, desta forma, como um resultado do princípio da proporcionalidade co-natural à própria ideia de justiça, intuída como proporção ou justa medida.

O abuso de direito encontra fundamento no princípio da proporcionalidade (ou da proibição do excesso).

Enquanto instrumento mediador de ponderação e mediação a proibição de excesso (ou principio da proporcionalidade) cumpre uma função especifica na operação de optimização das possibilidades jurídicas e fácticas, devendo merecer observância nas decisões judiciais pautadas por uma aplicação da lei que pondere elementos como os relativos à necessidade e à adequação, subjacentes ou inerentes à própria proporcionalidade – v. Vitalino Canas – “A proibição do excesso como instrumento mediador de ponderação e optimização”, Estudos de Homenagem ao Prof. Doutor Jorge Miranda, 2012, Volume III.

A hipótese de desproporção de exercício que aqui se coloca reveste a forma de desequilíbrio grave entre o beneficio que da procedência da acção poderá advir para o titular exercente e o correspondente sacrifício que é imposto a outrem pelo exercício de tal direito, surgindo assim como possibilidade legalmente prevista de correcção de soluções que, ainda que legalmente suportadas, se apresentariam em concreto contrárias ao normal sentimento de justiça. Através ou por recurso ao principio da proporcionalidade o juiz verificará se a aplicação dos instrumentos legais ao caso concreto se detém dentro limites necessários e adequados de actuação – através da proporcionalidade verifica se os meios são necessários, adequados e proporcionais aos fins já escolhidos Como se refere no acórdão deste STJ, de 26/10/99 (Conselheiro Pinto Monteiro) mecanismo de abuso de direito não contém uma limitação do acesso ao direito, antes procura dar ao juiz um instrumento que, ao serviço da justiça do caso concreto, procure evitar a desigualdade de tratamento que os conceitos indeterminados adoptados pela nossa lei civil tantas vezes permitem.

Porque assim é, deve o julgador, mesmo a título oficioso, conhecer de um eventual abuso de direito consequente a um exercício em desequilíbrio de forma a salvaguardar o elemento de jus-eticidade[24] que deve estar sempre subjacente ao correcto exercício de um direito subjectivo (no caso o direito de preferência).

No caso dos autos e no que respeita ao fim social e económico do direito, diremos que o direito de preferência conferido ao proprietário de terreno confinante assenta na constatação de que a exploração agrícola encontra o seu nível satisfatório de rentabilidade a partir de uma determinada área mínima, variável em função das características dos solos e do tipo de culturas que se praticam. Por outro lado o artigo 1376º, ao proibir a divisão dos terrenos em parcelas de área inferior a essa área mínima, traduz essa mesma preocupação - ambas as normas têm, pois, a finalidade de garantir a melhor rentabilidade da propriedade rústica (cfr. acórdão do Supremo de 26.11.96, Proc. nº 293/96, 1ª Secção, e Henriques Mesquita, parecer de Janeiro de 1990, in CJ, ano XVI, tomo II, 1991, pp. 36-39). A ratio legis do direito de preferência consagrado no nº 1 do art.º 1380º do CC, visa assim obviar aos inconvenientes derivados da exploração agrícola em áreas fragmentadas com superfícies inferiores à unidade de cultura fixada para a respectiva zona, favorecendo a recomposição das áreas mínimas para esse efeito (sumário do acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 11.7.91, no BMJ, nº 409-803). A este propósito, no acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 28 de Fevereiro de 2008, publicado in Colectânea de Jurisprudência/STJ, Ano XVI, tomo I, pags. 129 a 133 (relator Fonseca Ramos), salienta-se que: “A razão de ser do regime legal consagrado no artº 1380º, nº 1, do Cod. Civil, ancora num propósito propiciador do emparcelamento de terrenos com área inferior à unidade de cultura, visando uma exploração agrícola tecnicamente rentável, evitando-se, assim, a proliferação do minifúndio, considerado incompatível com um aproveitamento fundiário eficiente.” Tais finalidades são efectivamente alcançadas com a venda realizada com um dos proprietários confinantes, propiciando a junção das parcelas e salvaguardando a rentabilidade da respectiva exploração agrícola».

No caso dos autos vem provado que no prédio do A. nada é cultivado ou plantado, apenas se usa para pasto a erva que a natureza produz. Está também assente que o A. apenas quer preferir sobre o prédio que confina com o seu, sendo certo que tal prédio foi vendido juntamente com mais dois e os três constituem uma única exploração de vinha, exploração essa que vinha sendo executada pelo R. BB, pelo que se trata de uma unidade de exploração familiar. A separação do prédio “reclamado” pelo A., se não inviabiliza a exploração daquela unidade, pelo menos afectará a rentabilidade da exploração. Ora o A. nada explora na terá que já tem e ao exercer a preferência pode por em causa uma unidade agrícola viável, sem qualquer garantia de que pretende continuar a dar um uso agrícola à propriedade (ao invés há nos autos alguns indícios do contrário…). Assim o exercício da preferência nestas circunstâncias, mostra-se contrário não só ao fim social, como ao económico, do direito de preferência conferido pelo nº 1 do art.º 1380º do CC e como tal não pode deixar de se considerar abusivo.

Como diz Planiol[25] o direito cessa onde começa o abuso. Menezes Cordeiro salienta que «o acto abusivo só formalmente pode parecer como praticado no âmbito do direito: uma vez que extravasa o sentido axiologicamente fixado para o direito em causa, é um acto “extradireito”, logo ilegítimo»[26].

Pelo exposto entendemos que o A. abusou do direito de preferência que a lei lhe conferiu e consequentemente tal exercício, através da presente acção é ilegítimo, impondo-se decretar a sua improcedência.

Em síntese:

I- Tendo um proprietário rural oferecido a venda da sua propriedade ao vizinho, proprietário de terreno consigo confinante, com direito de preferência na aquisição e tendo este respondido que não estava interessado na compra, não querendo sequer saber o preço da projectada venda, tem de entender-se que tal declaração configura uma renúncia ao direito de preferência.

II- Se apesar disso o “renunciante” intentar a acção de preferência, tem de considerar-se que o faz em abuso de direito na modalidade do venire contra factum proprium.

III- Se além daquele facto, se provar que o A. com o exercício da preferência não visa a continuação da exploração agrícola da terra e além disso a separação do prédio pode inviabilizar ou dificultar a rentabilidade da unidade de exploração em que está integrado, verifica-se também um uso abusivo do direito porque contrário ao fim social e económico para que foi criado.

Concluindo

Por todas as razões acima expendidas e na procedência parcial da apelação, acorda-se em revogar a sentença e, julgando improcedente a acção, absolvem-se os RR. dos pedidos.

Custas a cargo do A. tanto nesta como na primeira instância.

Notifique.

Évora, em 15 de Dezembro de 2016.

(Bernardo Domingos – Relator)

(Silva Rato – 1º Adjunto)

(Mata Ribeiro – 2º Adjunto)

[1] Transcrito da sentença.

[2] O âmbito do recurso é triplamente delimitado. Primeiro é delimitado pelo objecto da acção e pelos eventuais casos julgados formados na 1.ª instância recorrida. Segundo é delimitado objectivamente pela parte dispositiva da sentença que for desfavorável ao recorrente (art.º 684º, n.º 2 2ª parte do Cód. Proc. Civil) ou pelo fundamento ou facto em que a parte vencedora decaiu (art.º 684º-A, n.ºs 1 e 2 do Cód. Proc. Civil). Terceiro o âmbito do recurso pode ser limitado pelo recorrente. Vd. Sobre esta matéria Miguel Teixeira de Sousa, Estudos Sobre o Novo Processo Civil, Lex, Lisboa –1997, págs. 460-461. Sobre isto, cfr. ainda, v. g., Fernando Amâncio Ferreira, Manual dos Recursos, Liv. Almedina, Coimbra – 2000, págs. 103 e segs.

[3] Vd. J. A. Reis, Cód. Proc. Civil Anot., Vol. V, pág. 56.

[4] Vd. J. A. Reis, Cód. Proc. Civil Anot., Vol. V (reimpressão) – 1981, págs. 131 e 141 a 142; J. Rodrigues Bastos, Notas ao Cód. Proc. Civil, Vol. III, pág. 246 nota 4; J. Lebre de Freitas e outros Lebre de Freitas e outros, Cód. Proc. Civil Anotado, Vol. 2.º, Coimbra Editora, Ld.ª (2001), pág. 670 nota 3.

[5] Cfr. entre outros, Ac. do STJ de 28 de Fevereiro de 2008, publicado in Colectânea de Jurisprudência/STJ, Ano XVI, tomo I, pags. 129 a 133 (relator Fonseca Ramos); de 9/11/99, proc. n.º 99A731, in www.dgsi.pt..; Ac STJ de 26-04-1978, in BMJ, pág. 272.

[6] Cfr. Professores Pires de Lima e Antunes Varela, Anotado III, 2. edição, páginas 270 e seguintes.

[7] A circunstância de ser um facto negativo não o converte em “excepção”, cuja alegação e prova incumbiria aos RR. Com efeito se a dificuldade de prova de um facto negativo não configura argumento válido para o transformar, de facto constitutivo do direito, em facto constitutivo da excepção, sucede que no caso sub-judice, este facto negativo é de prova extremamente acessível.

Efectivamente, estamos perante um facto cuja verificação, ou não, se traduz numa ilação, elementar, a extrair das meras confrontações do prédio alienado.

[8] A prova do correspondente facto positivo feita pelo R. adquirente, constituiu excepção peremptória impeditiva do exercício do direito do A.

[9] Neste sentido cfr. A. Abrantes Geraldes, in Temas da Reforma do Processo Civil, II vol. pag. 81

[10] A atribuição do direito de preferência enquanto limitação ao exercício do direito de propriedade só pode valer nos termos e limites legalmente previstos.

[11] Sem que haja notificação para preferência (rectius notificação válida ou eficaz), não pode dizer-se que possa existir uma renúncia ao direito ou a caducidade do mesmo, mantendo o preferente, à data da celebração do negócio de compra e venda, os mesmos direitos que lhe assistiriam se nenhuma notificação lhe houvesse sido feita (M. H. Mesquita, Revista Decana 126º- pg.61).

[12] É o que a doutrina e jurisprudência chamam de renúncia antecipada do direito potestativo de preferir. Neste Sentido veja-se Ac. do STJ de 22/4/97 in BMJ, 466, pag. 491 e Ac. do STJ de 30/9/99, in http://www.dgsi.pt , proc. n.º 99B637.

[13] Cfr. Passagem do Ac. do STJ de 13/2/96, in BMJ, 454, pág 711 e 712.

[14] Cfr. Ac. do STJ de 30/9/99, in http://www.dgsi.pt...n.º convencional JSTJ00039034.

[15] Cfr. Ac. do STJ de 9/10/97, in CJ do STJ tomo III, pag. 55.

[16] Num sentido subjectivo boa fé é essencialmente um estado ou situação de espírito de que se retiram consequências favoráveis. É o estado ou situação de espírito que se traduz no convencimento da licitude de certo comportamento ou na igno­rância da sua ilicitude. O que se visa aqui é uma actuação em boa fé. Num sentido objectivo visa-se um actuação segundo a boa fé. Vd. Cunha de Sá, Abuso de Direito, Liv. Almedina, Coimbra - 1997, pág. 165 e 171; Rabindranath Capelo de Sousa, O Direito Geral de Personalidade, Coimbra Editora - 1995, pág. 530; António Menezes Cordeiro, Da Boa Fé no Direito Civil, Vol. II, Colecção Teses, Liv. Almedina - Coimbra 1984, pág. 662.

[17] De « verwiken », v.t., incorrer em, perder. Verwirkung, « perda prescrição, caducidade, perempção, vencimento ». A tradução mais expressiva e apropriada é aqui é « exercício inadmissível do direito ». Ligado ao § 242 do B.G.B. __ [Leistung nach Treu und Glauben] « O devedor está obrigado a efectuar a prestação como exigem a fidelidade e a boa fé em atenção aos usos do tráfico ». __ o instituto da « Verwikung » proibe, no âmbito de uma relação pré-existente, que o titular de um direito o venha fazer valer em contradição com a conduta anterior, porque tal se afigura inadmissível perante os deveres de correcção e de boa fé vigentes na relação que seriam violados por tal exercício. Vd. Cunha de Sá, Abuso de Direito, Liv. Almedina, Coimbra - 1997, pág. 95.

[18] Vd. Jorge M. Coutinho de Abreu, in « Do Abuso de Direito », Liv. Almedina, Coimbra-1983, págs. 55 a 60.

[19] Vd. Menezes Cordeiro, Da Boa Fé no Direito Civil, II Vol., Colecção Teses, Liv. Almedina, Coimbra 1984, págs. 745 e segs.

[20] Os antecedentes históricos dos bons costumes encontram-se nos « boni mores » romanos cujo controlo, confiado ao censor, marcava bem a separação cuidada existente entre as normas morais que os integravam e as normas jurídicas, estas entregues ao pretor. Os romanos não definiam a imoralidade, apenas se encontram, espalhadas pelos Digesta várias ocorrências típicas tidas por contra os bonos mores. Embora os antecedentes dos bons costumes se reportem historicamente aos « boni mores » romanos, e com uma origem bem diferenciada da boa fé, todavia não foi a partir dos « boni mores » romanos que fizeram a sua aparição no Código Civil de 1966 mas sim a partir da Ciência Jurídica da segunda codificação. Sobre isto Vd. António Menezes Cordeiro, Da Boa Fé no Direito Civil, Vol. II, Colecção Teses, Liv. Almedina - Coimbra 1984, págs. 1210 e segs. e pág. 210 nota 33.

[21] Vd. Jorge M. Coutinho de Abreu, opus cit., págs. 63 a 66; M. Almeida Costa, in « Dir. Obrigações », 4ª Ed., págs. 56-57; A. Menezes Cordeiro, in Dir. Obrigações, I Vol., págs. 368 nota 99 e 369; Da Boa Fé no Direito Civil, Vol. II, Colecção Teses, Liv. Almedina - Coimbra 1984, págs. 1222 e segs.; Rabindranath Capelo de Sousa, O Direito Geral de Personalidade, Coimbra Editora - 1995, pág. 531 e 531 nota 46; Cunha de Sá, Abuso de Direito, Liv. Almedina, Coimbra - 1997, págs. 188 e segs.

[22] Vd. P Lima e A. Varela, in « Cód. Civil Anot. », I Vol. 4ª Ed., pág. 299; Almeida Costa, opus cit., págs. 57.

[23] O exercício em desequilíbrio traduz uma desproporção grave entre o exercício do titular exercente e o sacrifício por ele imposto a outrem. (cf. ROA, 65.º,Setembro 2005, 361, Prof. Menezes Cordeiro e Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 4 de Março de 1997, CJ/ S.T.J – 1997, 1, 121). Esta modalidade (“desproporção grave”) pode caracterizar-se por um manifesto excesso no exercício do direito de propriedade, por exercido à custa do direito de outro, com evidente e injustificado prejuízo deste, em muito se aproxima da figura de colisão de direitos – artigo 335.º do Código Civil.

[24] Como refere o Prof. Pedro Pais de Vasconcelos – Teoria Geral do Direito Civil, 7ª edição, pagina 228 – a jus-eticidade exige um juízo de mérito de conformidade com as coordenadas axiológicas, ético-jurídicas, do Direito.

[25] Traité Élémentaire de Droit Civil, 3ª Ed.:, 1903, pág. 284.

[26] Direitos Reais, Reprint, Lex Edições Jurídicas, Lisboa 1993, pág.