741/25.0T8LMG.C1 - Tribunal da Relação de Coimbra

I- A opção do Administrador de Insolvência pelo cumprimento de um contrato de permuta de bens futuros, nos termos do art. 102.º do CIRE, implica a sucessão da massa insolvente na posição contratual do devedor, recebendo o contrato e o bem no estado jurídico (ónus e vicissitudes) em que se encontram no momento da determinação da coisa (art. 408.º, n.º 2 do CC).

II- O efeito expurgatório de ónus e a caducidade de garantias reais previsto no art. 824.º, n.º 2 do Código Civil é exclusivo da venda executiva/judicial, assentando na sub-rogação real, que pressupõe a existência de um preço pecuniário sobre o qual os credores graduados exercem o seu direito de preferência.

III- Inexistindo preço, a aplicação analógica do regime de caducidade de hipotecas ao cumprimento de uma permuta configuraria um confisco ilegal do direito de garantia de terceiros credores, violando o art. 62.º da Constituição da República Portuguesa.

IV- O Administrador de Insolvência não detém poderes para, através de um ato unilateral de gestão contratual, extinguir direitos reais de garantia validamente registados com prioridade sobre a consolidação da propriedade do adquirente.

(Sumário elaborado pela Relatora)

Relator: Maria Fernanda Almeida

Adjuntos: José Avelino Gonçalves

Paulo Correia

Acórdão os juízes abaixo-assinados da 1.ª secção, cível, do Tribunal da Relação de Coimbra:

RELATÓRIO

AA, Notário do Cartório Notarial ..., sito na Rua ..., concelho ..., veio impugnar judicialmente a decisão proferida em 20 de maio de 2025, pela Conservatória do Registo Predial ..., de recusa dos pedidos de cancelamento requeridos pelas Ap. ...72, ...73, ...74 e ...75 de 14.04.2025, relativamente ao prédio urbano descrito na ficha ...40, da freguesia ... (...), aí inscrito sob a titularidade de A..., Ld.ª.

O impugnante alega ter sido autor da escritura de 10.2.2025, por via da qual a massa insolvente da empresa inscrita como proprietária do imóvel, procedeu à concretização e determinação da prestação de obrigação futura que ficara consignada em contrato de permuta de 2009, celebrado com BB, em conformidade com acordo complementar, celebrado em 2016, pelo qual as partes acordaram em trocar os apartamentos futuros, objeto do negócio de 2009, pelo prédio urbano a que corresponde a matriz ...76 e com a descrição predial acima mencionada.

Em 2025, todavia, este prédio estava onerado com duas hipotecas, uma penhora e a declaração de insolvência da sociedade em causa. Tendo sido pedida à Conservatória competente a inscrição da aquisição a favor daquela BB e o cancelamento das garantias que oneravam o prédio, apenas o primeiro pedido foi deferido, sendo o segundo inferido por os cancelamentos se não acharem titulados, não cabendo o ato de 2025, realizado pelo administrador da insolvência, no regime das vendas executivas, a que se refere o art. 824.º/2 CC.

Todavia, o negócio foi realizado no âmbito da insolvência, como forma de dar cumprimento ao crédito da permutante, ali reconhecido, sendo que, tendo esta, inicialmente entregue 1/3 de um bem desonerado, não pode receber, em concretização da permuta de bem futuro, em insolvência, um bem desonerado.

A Conservatória manteve a decisão impugnada, baseando-se na não aplicação ao caso do disposto no art. 824.º/2 do CC.

Tendo a impugnação dado entrada em juízo, foram os autos com vista ao MP que emitiu Parecer no sentido da sua improcedência.

Veio a ser proferida a sentença datada de 19.9.2025, a qual manteve o despacho impugnado.

Dessa sentença recorre o impugnante, visando a sua revogação, com base nos fundamentos que assim deixou expostos em conclusões:

1. º

A sentença recorrida enferma de erro na qualificação jurídica da escritura pública outorgada em 10 de fevereiro de 2025, ao considerá-la mera concretização de permuta, quando, na verdade, se trata de um ato de cumprimento de contrato pendente em processo de insolvência, nos termos do artigo 102.º do CIRE.

2. º

A entrega do imóvel pela massa insolvente à permutante constitui ato de liquidação, efetuado pelo administrador da insolvência, com a consequente extinção de um crédito sobre a massa, pelo que o ato integra-se no regime das transmissões forçadas para efeitos do artigo 824.º, n.º 2 do Código Civil.

3. º

Erra a sentença ao afastar a aplicação do artigo 824.º, n.º 2 do Código Civil, o qual impõe a caducidade automática dos ónus e encargos reais que incidam sobre o bem transmitido, desde que posteriores ao direito da contraparte, como é o caso.

4. º

A sentença violou o disposto no artigo 824.º, n.º 2 do Código Civil, ao não reconhecer a caducidade legal dos ónus posteriores à constituição do direito da permutante, nos artigos 102.º, n.ºs 1 e 4, e 51.º, n.º 1, alínea f), do CIRE, ao desconsiderar que se tratava de cumprimento de contrato em curso, com crédito sobre a massa, no artigo 101.º, n.º 5 do Código do Registo Predial, ao não determinar o cancelamento oficioso dos registos caducos, e no artigo 939.º do Código Civil, aplicável subsidiariamente à permuta, enquanto contrato oneroso.

5. º

O entendimento da Senhora Conservadora, confirmado pela sentença, ao exigir a instrução do pedido com consentimentos de credores hipotecários ou prova da baixa da penhora, aplica indevidamente os artigos 56.º e 58.º do Código do Registo Predial, que não têm aplicação nas situações de caducidade legal.

6. º

A sentença incorre em erro ao afirmar que o ato de entrega do imóvel pela massa não beneficia a mesma, quando na realidade houve extinção de uma obrigação da massa, com consequente reforço do princípio da par conditio creditorum, conforme jurisprudência firmada no Acórdão do STJ de 25-06-2024 (Revista n.º 3197/21.2T8STS).

7. º

A jurisprudência invocada pela sentença (nomeadamente da Relação de Coimbra e do STJ de 2022) refere-se a situações de cumprimento de contratos-promessa e não é aplicável ao caso sub judice, que versa sobre liquidação de bem apreendido no âmbito de um contrato pendente em processo de insolvência.

8. º

A manutenção dos registos de hipoteca, penhora e declaração de insolvência viola a coerência do sistema jurídico-registral, porquanto os mesmos caducaram por efeito da transmissão forçada e devem ser cancelados oficiosamente, como resulta da letra e espírito do artigo 824.º, n.º 2 do Código Civil.

9. º

Isto porque a sentença recorrida errou ao qualificar a escritura de 10.02.2025 como mera permuta civil, quando se trata de ato de cumprimento de contrato pendente em processo de insolvência, nos termos do art. 102.º CIRE.

10. º

O ato de entrega do imóvel pela massa insolvente à permutante constitui ato de liquidação, com extinção de crédito sobre a massa, integrando o regime das transmissões forçadas para efeitos do art. 824.º, n.º 2, CC.

11. º

O art. 165.º CIRE manda aplicar, aos bens com direitos reais de terceiros, o regime da venda executiva, pelo que a entrega do bem à permutante opera a caducidade automática dos ónus posteriores.

12. º

A sentença violou o art. 824.º, n.º 2, CC, ao não reconhecer a caducidade legal dos ónus posteriores à constituição do direito da permutante, bem como os artigos 102.º, n.ºs 1 e 4, e 51.º, n.º 1, al. f), do CIRE, o art. 101.º, n.º 5, CRP, e o art. 939.º CC.

13. º

Foi indevidamente aplicado o regime dos artigos 56.º e 58.º CRP, pois o cancelamento em causa não é voluntário, mas decorre ope legis da caducidade dos direitos reais de garantia.

14. º

O cumprimento do contrato pela massa insolvente reforçou a par conditio creditorum, extinguindo uma obrigação da massa e beneficiando todos os credores.

15. º

O Regulamento (UE) 2015/848 e o Acórdão do STJ de 22.02.2017 (Proc. 3336/15.2T8MTS.P1.S1) corroboram a aplicação do regime de caducidade oficiosa dos ónus nas transmissões derivadas da liquidação concursal.

16. º

A jurisprudência invocada pela sentença (Ac. RC 28.06.2022 e Ac. STJ 08.02.2022) não é aplicável, pois trata de contratos-promessa, sem eficácia real e fora do âmbito do cumprimento concursal.

17. º

A manutenção dos registos de hipoteca, penhora e insolvência viola a coerência do sistema registral e a veracidade formal do registo, impondo-se o seu cancelamento oficioso.

18. º

Em consequência, deve ser revogada a sentença recorrida e proferida nova decisão que determine o cancelamento das apresentações n.ºs 2949, 2860, 4054 e 1425 da descrição predial n.º ...40, nos termos legais e jurisprudenciais referidos.

19. º

Foi violado na sentença recorrida o artigo 824.º, n.º 2 do Código Civil, ao não se reconhecer a caducidade legal dos direitos reais de garantia e dos ónus registados sobre o imóvel transmitido no âmbito da insolvência, apesar de estes serem posteriores ao direito da contraparte; o artigo 102.º, n.ºs 1 e 4 do Código da Insolvência e da Recuperação de Empresas (CIRE), que regula o cumprimento de contratos pendentes e a sua execução pela massa insolvente; o artigo 51.º, n.º 1, alínea f), do mesmo diploma, que qualifica como crédito sobre a massa aquele que resulta do cumprimento de negócio em curso; o artigo 101.º, n.º 5 do Código do Registo Predial, que impõe o cancelamento oficioso de registos de ónus ou encargos que tenham caducado; bem como o artigo 939.º do Código Civil, ao não aplicar ao contrato de permuta as disposições sobre a compra e venda, por se tratar igualmente de contrato oneroso, e ainda foram indevidamente invocados os artigos 56.º e 58.º do Código do Registo Predial, inaplicáveis à situação sub judice por se destinarem a cancelamentos voluntários e não a cancelamentos fundados em caducidade legal.

Não foram apresentadas contra-alegações.

Objeto do recurso: da aplicabilidade do disposto no art. 824.º/2 CC aos atos praticados ao abrigo do disposto no art. 102.º CIRE.

FUNDAMENTAÇÃO

Fundamentos de facto

Na sentença recorrida foram dados como provados os factos seguintes:

1- Por escritura de permuta lavrada em 19 de maio de 2009, exarada fls. 35 a 39, do livro ...06-A, a interveniente BB permutou com a sociedade "A..., Lda.", o direito correspondente a um terço, de que era titular, do prédio, identificado como terreno para construção, descrito, ainda como prédio rústico, na Conservatória do Registo Predial ... (...) sob o nº ...37 da freguesia ... (...), concelho ..., no valor atribuído de trezentos e noventa e três mil euros, por uma fração autónoma de um prédio urbano (bem presente), no valor atribuído de setenta e cinco mil euros, a quantia em dinheiro de cem mil euros e duas frações autónomas (BENS FUTUROS), a serem construídas pela dita sociedade "A..., Lda.", no futuro lote de terreno, com valor global atribuído de duzentos e dezoito mil euros.

2- AA, na qualidade de Notário do Cartório Notarial ..., lavrou, no dia 10 de Fevereiro de 2025, a escritura pública de concretização e determinação de prestação, exarada a fls. 99 a 101vs, do livro de notas para escritura n.º ...35... desse Cartório.

3- Consta da dita escritura que CC intervém na qualidade de administrador de insolvência no processo n.º 277/20...., no qual foi declarada insolvente a sociedade comercial por quotas “A..., Lda.”, e DD na qualidade de procurador de BB.

4- A escritura indicada em 3), estabelece que os intervenientes acordaram na sobredita escritura, nas qualidades em que intervieram, substituir as duas frações autónomas (bens futuros), cedidas pela sociedade insolvente a BB, na escritura de permuta a que nos referimos no ponto 1., pelo prédio urbano composto por terreno para construção, denominado lote 3, sito na Rua ..., inscrito na matriz da freguesia ..., (...), sob o nº ...76 e descrito na Conservatória do Registo Predial ... (...) sob o n.º ...40 da freguesia ... (...).

5- Sobre o prédio referido em 4) constam as seguintes apresentações:

- Aps. ...47 de 2009/05/12 e ...88 de 2015/07/10: Aquisição a favor de "A..., Lda.";

- Ap. ...49 de 2014/12/17: Hipoteca a favor do Banco 1..., S.A.;

- Ap. ...60 de 2015/11/17: Hipoteca a favor do Banco 1..., S.A.;

- Ap. ...54 de 2019/04/17: Penhora sendo exequente o "Condomínio do Prédio sito na Rua ..., ...";

- Ap. ...25 de 2021/02/19: Declaração de Insolvência;

- ap. ...89 de 2025/02/10: Aquisição a favor de BB.

6- Em 14 de abril de 2025, o impugnante solicitou o cancelamento das apresentações ...49, ...60, ...54 e ...25, o que gerou as apresentações ...72, ...73, ...74 e ...75.

7- Relativamente às apresentações n.º ...72, ...73, ...74 e ...75, a Conservadora do Registo Predial ... proferiu, em 20 de maio de 2025, o seguinte despacho de qualificação:

“Recusados os pedidos de cancelamento com as apresentações ...72, ...73, ...74 e ...75, todos de 14/04/2025, respeitantes, respetivamente, ap. cancelamento das hipotecas voluntárias com a ap. ...49/20141217 e com a ap. ...60/20151117; da penhora com a ap....54/20190417 e da declaração de insolvência com ap. ...25/20210219, por não se encontrarem titulados.

Os registos de cancelamento foram requeridos nos termos do artigo 824/2 do Código Civil.

A certidão da escritura, junta ao pedido de registo, respeita ao contrato de concretização e determinação de prestação, que serviu de título ao registo de aquisição com a ap. ...89 de 2025/02/10, não tendo já ai sido efetuados oficiosamente os cancelamentos dos ónus e encargos nos termos do referido artigo, por a intervenção do administrador de insolvência naquele ato, não cair no âmbito do regime geral das vendas executivas e das realizadas em insolvência para liquidação do património, pelo que, não tem aplicação o disposto no n. 2 do artigo 824 do Código Civil, não se extinguindo os ónus e encargos que recaem sobre o imóvel.

Fundamentação legal: alínea b) do n.º 1 do artigo 69.º do Código do Registo Predial, em conjugação com o disposto nos artigos 43.º n.º 1, 56.º, 58.º e 68.º do mesmo código.»

Fundamentos de direito

O recurso interposto pelo notário AA visa a decisão da Conservatória do Registo Predial ..., confirmada pela Sentença do Juízo Local Cível de Lamego, que recusou o cancelamento de hipotecas, penhora e declaração de insolvência sobre um prédio urbano em

O cerne do presente recurso reside em determinar a natureza jurídica e os efeitos registrais da escritura de “concretização e determinação de prestação” outorgada pelo Administrador de Insolvência (AI). Em termos concretos, cabe decidir se este ato - praticado ao abrigo do exercício do direito de opção pelo cumprimento de negócio em curso - é passível de ser equiparado a uma “venda executiva” ou “venda judicial” para efeitos de aplicação do regime de expurgação de ónus e caducidade de garantias previsto no artigo 824.º, n.º 2, do Código Civil (CC).

A factualidade assente demonstra um hiato temporal relevante entre a celebração de um contrato de permuta de bens presentes por bens futuros (2009) e a efetiva determinação e entrega do imóvel (2025). Nesse intervalo, a esfera jurídica da insolvente foi onerada com hipotecas e penhoras, suscitando-se agora o conflito entre o direito de crédito da permutante e os direitos reais de garantia de terceiros credores.

Quando declarada a insolvência, os contratos bilaterais ainda não integralmente cumpridos entram num estado de suspensão, cabendo ao Administrador de Insolvência o direito potestativo de optar pelo seu cumprimento ou pela sua recusa, conforme o interesse da massa (artigo 102.º, n.º 1, do CIRE).

Conforme ensinam Luís Carvalho Fernandes e João Labareda (Código da Insolvência e da Recuperação de Empresas Anotado, Quid Juris), em anotação a este normativo, a opção pelo cumprimento opera uma substituição subjetiva. A massa insolvente sucede na posição contratual do devedor insolvente, assumindo o negócio jurídico “tal como ele se encontra”.

Diferentemente da venda para liquidação, onde o AI atua para alienar ativos a terceiros estranhos à relação inicial, no cumprimento de contrato pendente o AI limita-se a honrar uma obrigação pré-existente. Esta distinção é fundamental: ao cumprir, a massa está vinculada às vicissitudes que o contrato sofreu e, crucialmente, ao estado do bem no momento da sua entrega. Se o bem foi onerado com direitos reais de garantia antes da transferência da propriedade, a massa não dispõe de poderes para, por ato unilateral de gestão, apagar direitos de terceiros que não são parte na relação contratual de permuta.

O caso decidindo origina-se num contrato de permuta de bens presentes por bens futuros celebrado em 2009.

Segundo J. A. Mouteira Guerreiro em O Contrato de Permuta - Sua Formalização e Registo, p. 115, a permuta consubstancia-se em duas compras e vendas recíprocas onde a contraprestação é o bem alienado pela contraparte. Por força do artigo 939.º do CC, aplicam-se as normas da compra e venda. Todavia, no caso sub judice, estamos perante uma permuta de bens presentes por bens futuros.

A regra geral da eficácia real imediata do contrato de compra e venda sofre uma exceção absoluta quando o objeto é uma coisa futura ou indeterminada. Nos termos do artigo 408.º, n.º 2, do CC, a transferência do direito real apenas ocorre quando a coisa for determinada com conhecimento das partes.

Como explica L. Miguel Pestana de Vasconcelos no seu estudo O Novo Regime Insolvencial da Compra e Venda, 2020, p. 226, até à determinação da coisa (que só ocorreu em 2025), o adquirente possui apenas um direito de crédito e não um direito real.

Este entendimento é corroborado pelo Acórdão da Relação do Porto de 07/09/2009 (proc. 2813/08.6TBPRD-A.P1), que esclarece que na permuta de bens presentes por futuros, os efeitos ocorrem em momentos distintos: os bens presentes transmitem-se com o contrato, mas os futuros apenas quando se tornam presentes/determinados.

Este diferimento permitiu que, entre 2014 e 2021, fossem registadas hipotecas e penhoras, pois o imóvel ainda pertencia legalmente à insolvente.

Até ao momento da determinação (ocorrida apenas em 2025), a permutante gozava apenas de um direito de crédito à prestação. Durante o período de pendência da coisa futura (entre 2009 e 2025), o imóvel permaneceu, para todos os efeitos legais e registrais, na esfera de propriedade plena da insolvente. Por conseguinte, as hipotecas e penhoras registadas nesse hiato são válidas e eficazes, tendo sido constituídas sobre um bem que ainda pertencia ao devedor.

Como esclarece o citado Acórdão da Relação do Porto de 07/09/2009, na permuta de bem presente por futuro, os efeitos reais são cindidos no tempo, o que sujeita o adquirente do bem futuro ao risco de oneração do património da contraparte até à consolidação do direito.

O notário recorrente sustenta que a entrega do imóvel pelo AI constitui um ato de liquidação.

Todavia, a Sentença do Tribunal de Lamego e o Despacho de Sustentação da Conservadora esclarecem que o AI, ao optar pela execução de um contrato pendente nos termos do artigo 102.º do CIRE, age em substituição subjetiva da insolvente. Conforme a doutrina de Luís Carvalho Fernandes e João Labareda, a massa insolvente sucede na posição contratual do insolvente “tal como ela se encontra”.

O Recorrente estriba a sua tese na aplicação analógica do efeito expurgatório da venda executiva, mas essa pretensão falece.

Vejamos.

O artigo 824.º, n.º 2, do CC, estabelece que os bens vendidos em sede executiva são transmitidos livres dos direitos reais de garantia que os oneram. Esta norma é de natureza excecional, uma vez que permite a extinção de direitos reais de garantia sem o consentimento do respetivo titular. Por força do artigo 11.º do CC, as normas excecionais não admitem aplicação analógica.

Ora, o ato de “concretização de prestação” não é uma venda.

Na venda executiva, o Estado (ou o AI em sua substituição) aliena o bem para transformar o seu valor em liquidez.

No cumprimento de uma permuta, o AI está a entregar o ativo para extinguir um passivo de entrega de coisa.

A falta de identidade de razão impede o recurso à analogia.

Conforme a lição de Pestana de Vasconcelos (Direito Comercial - Da Insolvência, Almedina), a caducidade das garantias na venda judicial justifica-se pelo fenómeno da sub-rogação real: o direito do credor hipotecário desloca-se do imóvel para o produto da venda (o preço pecuniário). O credor não perde o seu direito de preferência; este passa apenas a incidir sobre o montante depositado.

O conceito de sub-rogação real na venda executiva é o fenómeno jurídico através do qual o direito de um credor (especialmente titulares de garantias reais, como hipotecas) se desloca do imóvel para o produto da venda (o preço depositado).

Os principais aspetos deste conceito são:

- Mecanismo de transferência: a sub-rogação real implica que o direito do credor hipotecário deixe de onerar o bem físico para passar a onerar o montante pecuniário obtido com a sua alienação. Este mecanismo justifica a caducidade das garantias prevista no artigo 824.º, n.º 2 do Código Civil.

- Finalidade de proteção do credor: a sub-rogação real garante que a extinção da garantia no imóvel não seja um perdão de dívida ou uma extinção arbitrária. O credor perde a garantia sobre o bem, mas ganha o direito a ser pago com prioridade pelo dinheiro depositado à ordem do tribunal ou da massa insolvente.

- O preço como pressuposto essencial: para que ocorra a sub-rogação real, é indispensável a existência de um preço (dinheiro). Sem a entrada de capital ou um “objeto substituto”, o direito do credor ficaria vazio, o que configuraria um confisco ou expropriação ilegal e inconstitucional, violando o direito de propriedade.

- Aplicação na insolvência: quando o Administrador de Insolvência vende um bem no âmbito da liquidação, opera-se a sub-rogação real - os bens são transmitidos livres de ónus, e as garantias transferem-se para o dinheiro recebido.

Este conceito é fundamental para distinguir a venda executiva de outros atos, como a concretização de permutas. Na permuta, onde não há depósito de preço mas sim uma entrega de ativo para extinguir uma dívida antiga, não existe sub-rogação real. Nestes casos, falta um preço pecuniário que garanta a satisfação dos credores graduados e, por isso, as hipotecas não caducam e acompanham o bem na transmissão.

Na permuta em apreço, inexistiu qualquer entrada de capital na massa insolvente, pelo que inexistindo um preço depositado, não há objeto substituto sobre o qual o direito do credor graduado possa recair.

Permitir o cancelamento das hipotecas nestas circunstâncias equivaleria a um confisco expropriatário do direito do credor, privado da sua garantia sem qualquer contrapartida, o que configuraria uma violação direta do direito de propriedade privada e da segurança jurídica, consagrados no artigo 62.º da Constituição da República Portuguesa (CRP).

A jurisprudência dos Tribunais Superiores tem-se consolidado no sentido de proteger a integridade das garantias reais face a atos de gestão que não garantam o concurso de credores.

Já o acórdão do STJ de 25.06.2024, invocado pelo recorrente para alegar que a permuta é um “ato de liquidação”, não e aplicável à situação porque da análise do mesmo resulta que este se focou na ineficácia da resolução unilateral do contrato pela contraparte, não conferindo poderes ao AI para extinguir garantias de terceiros sem pagamento.

De igual modo o acórdão do STJ de 22.02.2017 (Proc. 3336/15.2T8MTS), ao contrário do alegado pelo Recorrente, confirma que a caducidade dos ónus depende da existência de uma venda que gere um produto líquido para satisfação dos credores graduados. No cumprimento de uma permuta, onde não há entrada de capital, este acórdão é inaplicável por ausência de identidade de razão.

O invocado art. 10.º do Regulamento (UE) 2015/848, de 20.5.2015, apenas reitera a aplicação da lex rei sitae (lei portuguesa). Ora, a lei portuguesa não prevê o cancelamento oficioso de hipotecas em escrituras de cumprimento de obrigações de prestação de coisa, mas apenas em vendas judiciais com preço depositado.

Aliás, se consideramos aquele Regulamento, verificamos que o art. 8.º trata especificamente dos direitos de terceiros e dos direitos de garantia. Este artigo é uma das exceções mais importantes à regra geral da lex fori concursus (a lei do Estado onde o processo foi aberto). Enquanto a regra geral diz que a lei do processo de insolvência rege todos os seus efeitos, o artigo 8.º estabelece uma proteção especial para garantir a segurança jurídica de credores que tenham garantias reais sobre bens situados noutro Estado-Membro e, por via disso, a abertura de um processo de insolvência não afeta os direitos reais de credores ou de terceiros sobre bens (corpóreos ou incorpóreos, móveis ou imóveis) que pertençam ao devedor e que, no momento da abertura do processo, se encontrem no território de outro Estado-Membro, protegendo exatamente o direito de vender o bem ou de o fazer vender e de ser pago pelo produto da venda (ex: hipotecas e penhoras).

Ora o sistema de registo predial português rege-se pelos princípios da legalidade e da prioridade (artigo 6.º do CRP).

As hipotecas em apreço nesta autos foram registadas em 2014 e 2015. A aquisição da permutante, embora o título inicial date de 2009, só se tornou registralmente consolidável em 2025. Pela hierarquia do registo, o direito do credor hipotecário prevalece sobre o adquirente posterior.

O cancelamento oficioso exigiria, nos termos dos artigos 56.º e 58.º do CRP, o distrate ou o consentimento dos beneficiários, títulos que o recorrente não apresentou.

A Sentença recorrida nota ainda que o pedido de cancelamento carece de título bastante (arts. 56.º e 58.º do CRP), pois não foi apresentado o distrate nem o consentimento dos credores hipotecários. A omissão de notificação aos credores (nomeadamente Banco 1...) para o ato de concretização configura ainda uma violação do princípio do contraditório, impedindo a equiparação do ato a uma venda judicial.

O recurso deve, assim, improceder, mantendo-se a decisão da Conservatória e a Sentença recorrida. O ato praticado consistiu no cumprimento de obrigação (art. 102.º CIRE) e não numa venda executiva para liquidação. Inexistindo a entrada de um preço pecuniário que garanta a sub-rogação real, a transmissão da propriedade de coisa futura consolidada em 2025 não opera a caducidade dos ónus registados anteriormente. Admitir o contrário constituiria, como refere a jurisprudência e o Ofício da Conservatória, um confisco ilegal do direito de garantia dos credores prioritários.

Em suma, o Administrador de Insolvência, ao optar pelo cumprimento do contrato de permuta, não realizou uma liquidação forçada do ativo para pagamento ao universo de credores, mas sim uma prestação em espécie que beneficiou exclusivamente um credor (a permutante).

À luz do Direito das Obrigações, a permutante recebe o bem no estado jurídico em que este se encontra no momento da determinação. À luz do Direito Registral, prevalecem as garantias inscritas anteriormente à consolidação do direito de propriedade. E à luz do Direito da Insolvência, inexistindo sub-rogação real (preço), não há base legal para a aplicação do efeito expurgatório do Artigo 824.º, n.º 2 do CC.

Qualquer interpretação em sentido contrário desequilibraria o sistema de garantias reais, gerando insegurança no crédito bancário e permitindo a transmissão de bens limpos de ónus sem que o valor desses ónus entrasse na massa para satisfação dos respetivos titulares.

Dispositivo

Pelo exposto, e em conformidade com as normas legais e princípios jurídicos acima enunciados, os juízes desta secção cível decidem:

1. Julgar totalmente improcedente o recurso interposto e confirmar integralmente a sentença recorrida do Juízo Local Cível de Lamego, mantendo a decisão de recusa de cancelamento de hipotecas, penhoras e declaração de insolvência proferida pela Conservatória do Registo Predial

2. Determinar a manutenção dos ónus e encargos registados sobre o prédio urbano em causa.

3. As custas do presente recurso ficam a cargo do recorrente.

10.3. 2026