216/14.2T8OLH-AX.E1 - Tribunal da Relação de Évora

O interessado adquiriu, por acordo, uma posição de privilégio que consiste, meramente, na possibilidade de comprar a fracção, sem estar sujeito a licitação com outros eventuais interessados, pelo seu valor de mercado no momento mais próximo possível da data da celebração do contrato de compra e venda, determinado através de avaliação.

Processo n.º 216/14.2T8OLH-AX.E1

No processo de liquidação do activo que corre por apenso à falência de (…), Lda., vem (…) recorrer do despacho que:

- Julgou improcedente a arguição da nulidade da notificação do recorrente para, no prazo de 15 dias, declarar se está interessado na aquisição da fracção autónoma AD, por si ocupada, pelo preço indicado no relatório de avaliação de 16.09.2024;

- Concedeu novo prazo de 15 dias para o recorrente emitir tal declaração;

- Fixou um prazo de 45 dias, contados da notificação do despacho, para a celebração do contrato de compra e venda da fracção, na hipótese de o recorrente, dentro do supra referido prazo de 15 dias, declarar estar interessado em fazê-lo;

- Fixou um prazo de 75 dias para o recorrente desocupar a fracção, na hipótese de ele não estar interessado em comprá-la;

- Autorizou o liquidatário judicial a, nesta última hipótese, socorrer-se da força pública, nos termos estritamente necessários, para tomar posse da fracção.

As conclusões do recurso são as seguintes:

1- No despacho de 29.06.2021, foi ordenada a avaliação da fracção e determinada a notificação ao recorrente nos seguintes termos: “Tendo o ocupante declarado estar interessado na aquisição da fração, uma vez recebida a avaliação deverá ser notificado na pessoa do seu Ilustre Mandatário para o e-mail do mesmo (…).

2- No prazo de 15 dias, após a notificação da avaliação, deverá o sr. (…) declarar se está interessado na aquisição da fracção, e estando, a escritura deverá ser celebrada nos 45 dias após a notificação da avaliação.

3- Decisão judicial, de acordo com a qual, o prazo de 15 dias para o recorrente declarar interesse na aquisição da fracção tinha o seu início com a notificação da avaliação.

4- O recorrente foi notificado pelo administrador judicial do resultado da avaliação e não da avaliação propriamente dita, conforme havia sido ordenado, ou seja, o evento a partir do qual se deve contar o prazo de 15 dias para o recorrente se pronunciar sobre o seu interesse na aquisição da fracção ainda não se verificou.

5- Impõe-se, pois, a notificação ao recorrente do teor da avaliação da fracção, contando-se a partir dela o prazo de 15 dias para que este declare se está interessado na sua aquisição.

6- O recorrente considera que o tribunal recorrido violou na interpretação e aplicação o teor do acórdão da relação – deveria ter entendido.

7- De acordo com a interpretação do acórdão proferido no apenso AW, «O Tribunal da Relação de Évora decidiu, determinar a notificação de (…), ocupante da fracção autónoma AD, do teor da avaliação da fracção, mas em referência ao que sustentou o valor atribuído à fracção AD, € 207.200,00 (duzentos e sete mil e duzentos euros), de 15.02.2022 – e não a uma nova avaliação, nomeadamente esta de Setembro de 2024.

8- A notificação de (…), ocupante da fracção autónoma AD, do teor da avaliação da fracção – se está interessado na aquisição da fracção autónoma “AD” do Relatório que sustentou o valor atribuído à fracção AD, € 207,200,00 (duzentos e sete mil e duzentos euros), que resultou de avaliação efetuada pelo respectivo credor designado com base nas fotos recolhidas local, caderneta predial e certidão de registo predial.

9- Assim o requerimento do sr. (…), administrador judicial nomeado no processo à margem referenciado, tendo sido notificado do despacho supra identificado, vem, mui respeitosamente requerer a junção aos autos de uma nova avaliação para a fração “AD” sita na Praia da (…). O valor médio encontrado para aquela zona variará entre € 250.000,00 e € 270.000,00, viola com todo o respeito e salvo erro de entendimento, o determinado pelo acórdão da Relação de Évora.

10- Deve ser apresentado o relatório de avaliação reportado a 15.02.2022 – e não se trata de fazer uma nova avaliação com data de Setembro de 2024, nomeadamente reportando a evolução dos preços de mercado.

11- Mas apresentar um relatório de avaliação que sustentasse os critérios para o montante apresentado no valor atribuído à fração AD, € 207.200,00 (duzentos e sete mil e duzentos euros), o referido resultou de avaliação efectuada pelo respectivo credor designado com base nas fotos recolhidas local, cadeneta predial e certidão de registo predial.

12- Quanto à presente notificação «Assim sendo, notifique-a a (…) para que, no prazo de 15 dias declare se está interessado na aquisição da fracção autónoma “AD”»; notificação pessoal (Ref.ª 134655025), vem se pronunciar; considerando-a nula e sem efeitos jurídicos por não respeitar o teor do decidido pelo acórdão da Relação de Évora.

13- A decisão recorrida refere que «De acordo com a avaliação imobiliária datada de 15.02.2022, a fracção autónoma em causa teria um valor de mercado de € 207.200,00, ao passo que a avaliação imobiliária de 16.09.2024 fixa o valor de mercado do mesmo imóvel em € 272.131,00.» – Lapso evidente da douta decisão recorrida – não existe nenhuma avaliação imobiliária de 15.02.2022 – apenas um resultado de uma hipotética avaliação-até hoje está no «segredo dos deuses», apenas o recorrente foi informado de um resultado da avaliação nada mais: e ainda se pode perguntar com se chegou a este valor.

14- A notificação de (…) só veio a ocorrer a 12.12.2024 que a avaliação imobiliária foi realizada 16.09.2024 fixa o valor de mercado do mesmo imóvel em € 272.131,00, nesta data apenas, mas não pode ser imputada ao recorrente, mas imputada a quem apresenta uma mera indicação de valor em 15.02.2022 e não a avaliação imobiliária que a terá sustentado ou deveria ter sustentado.

15- Como todo o respeito o tribunal recorrido violou, nomeadamente o artigo 152.º, n.º 1, do CPC, salvo erro de entendimento, o acesso ao direito e tutela jurisdicional efectiva, o direito à decisão, direito a que corresponde o dever de administração da justiça atribuído aos tribunais e segundo o qual os juízes têm o dever de administrar a justiça, proferindo despacho ou sentença sobre as matérias pendentes.

16- Deverá ser revogada a decisão recorrida de 20.02.2025, Not despacho anexo - Comarca de Faro - Olhão - Juízo de Comércio - Juiz 1-216/14.2T8OLH-D Liquidação de Activo 135439112 -: a) indeferir a pretensão de (…) vertida no seu requerimento de 10.01.2025 (Ref.ª Citius 13251415) por absoluta falta de fundamento legal; Considerando quanto à presente notificação «Assim sendo, notifique-a a (…) para que, no prazo de 15 dias declare se está interessado na aquisição da fracção autónoma “AD”»; notificação pessoal (Ref.ª 134655025), vem se pronunciar; considerando-a nula e sem efeitos jurídicos por não respeitar o teor do decidido pelo douto Acórdão da Relação de Évora».

17- Por consequência reconhecer a nulidade e sem efeitos jurídicos quanto à notificação «Assim sendo, notifique-a a (…) para que, no prazo de 15 dias declare se está interessado na aquisição da fracção autónoma “AD”»; notificação pessoal (Ref.ª 134655025), por não respeitar o teor do decidido pelo douto Acórdão da Relação de Évora.

18- Revogar ainda a notificação do douto despacho recorrido de - b) conceder a (…) o prazo de 15 dias, contados da notificação do presente despacho, para que declare se está interessado na aquisição da fracção autónoma “AD”, em face do relatório de avaliação de 16.09.2024 que lhe foi notificado a 13.12.2024, e, estando, deverá a escritura de transmissão da fracção autónoma ser celebrada no prazo de 45 dias contados da notificação do presente despacho; e c) caso (…) declare não estar interessado na aquisição da fracção autónoma, ou caso nada diga no decurso do prazo de 15 dias contado da notificação do presente despacho, fixa-se o prazo de 75 dias para (…) desocupar a referida fracção autónoma e, caso não o faça no prazo estabelecido, desde já se autoriza o sr. Liquidatário a socorrer se da força pública, nos termos estritamente necessários, para tomar posse da referida fração autónoma “AD”. Notifique».

19- E determinar a notificação ao recorrente do teor da avaliação imobiliária datada de 15.02.2022, a fracção autónoma em causa teria um valor de mercado de € 207.200,00 contando a partir dela o prazo de 15 dias para que este declare se está interessado na sua aquisição.

Os factos relevantes para a decisão do recurso são os seguintes:

1- O recorrente ocupa a fracção AD do prédio urbano designado por «Edifício (…)», sito na Av. (…), Praia da (…).

2- A fracção referida em 1 integra a massa falida.

3- Em 29.06.2021, realizou-se uma audiência de partes, com a presença, além do mais, do recorrente e do seu advogado.

4- Nessa audiência de partes, o recorrente manifestou a intenção de adquirir a fracção AD.

5- Na mesma audiência de partes, após o que é referido em 4, foi proferido o seguinte despacho:

«Face ao consenso das partes determino que o ocupante da fração, disponibilize a fração no próximo dia 6 de Julho de 2021, pelas 15 horas, a fim de ser visitada pelo sr. Liquidatário, para efeitos de avaliação.

Após deverá o sr. Liquidatário, até ao dia 9 de Julho de 2021, fazer chegar à credora (…) através do e-mail da sua Mandataria, fotografias da fração, certidão da conservatória do registo predial e matriz, para que a mesma, no prazo de 20 dias, proceda à avaliação da fração. (…)

Tendo o ocupante declarado estar interessado na aquisição da fração, uma vez recebida a avaliação deverá ser notificado na pessoa do seu Ilustre Mandatário para o e-mail do mesmo. (…)

No prazo de 15 dias, após a notificação da avaliação deverá o sr. (…) declarar se está interessado na aquisição da fração, e estando, a escritura deverá ser celebrada nos 45 dias após a notificação da avaliação.

Caso o sr. (…) não esteja interessado na aquisição da fração, após a notificação do relatório da avaliação tem o prazo de 75 dias para desocupar a mesma, findo o qual poderá o senhor liquidatário socorrer-se da força publica, se necessário, para tomar posse da mesma.

Tendo de se colocar a fração à venda dever-se-á recorrer à modalidade de venda por leilão eletrónico.

Notifique e publicite.»

6- No decurso do prazo de 15 dias que lhe foi fixado através do despacho transcrito em 5, o recorrente apresentou o seguinte requerimento:

«(…) vem informar V. Ex.ª que o prazo de 15 dias para se pronunciar sobre se está interessado na aquisição da fração termina no dia 11 de Março de 2022.

Porém vem requerer, previamente, a suspensão desse prazo e que lhe seja apresentado/facultado o relatório de avaliação do imóvel com os parâmetros, critérios adjacentes ao mesmo para poder aquilatar da sua justeza.»

7- Em 11.08.2022, foi proferido o seguinte despacho:

«(…) o pretendido pelo Requerente impunha o seu reconhecimento como credor da insolvência estatuto que, como decorre nos autos, não lhe foi reconhecido – não reclamou créditos e, além disso, no apenso AR não lhe foi reconhecido, entre o mais, o direito de retenção invocado.

Assim indefere-se o requerido, devendo o Requerente proceder à entrega da fração (livre de bens) até 31 de agosto do corrente ano (inclusive), devendo, por forma a agilizar-se o procedimento sem danos materiais desnecessários, comunicar o dia e hora de entrega da chave ao sr. Administrador de insolvência (via e-mail), com conhecimento do Tribunal.

Caso até às 23h59m do dia 31 de agosto de 2022 o imóvel não seja entregue deverá o sr. AI disso informar o Tribunal para que sejam determinadas as diligências que se entenderem necessárias à concretização da mesma.»

8- O recorrente interpôs recurso do despacho transcrito em 7.

9- O recurso referido em 8 foi julgado parcialmente procedente, mediante acórdão proferido em 11.05.2023, cujo dispositivo é o seguinte:

«Delibera-se, pelo exposto, na procedência parcial do recurso, em:

a) Declarar nula a decisão recorrida na parte em que omitiu o conhecimento da questão da suspensão do prazo concedido ao Recorrente para se pronunciar sobre o seu interesse na aquisição da fração.

b) Determinar a notificação ao Recorrente do teor da avaliação da fração contando a partir dela o prazo de 15 dias para que este declare se está interessado na sua aquisição.

c) Revogar a decisão recorrida na parte em que ordena a entrega da fração antes da notificação e decurso do prazo antes referidos.

d) Manter, no mais, a decisão recorrida.

(…)»

10- Em 20.04.2024, foi proferido o seguinte despacho:

«(…)

Relativamente à fracção “AD”, e em face do acórdão do Tribunal da Relação de Évora proferido no apenso AW, o Tribunal determina que o sr. Liquidatário junte aos autos relatório de avaliação da fracção AD.

Posteriormente, deverá a Secretaria notificar (…) do teor de tal avaliação para que, no prazo de 15 dias, declare se está interessado na aquisição da fracção autónoma “AD”.

(…)»

11- Na sequência do despacho referido em 10, o administrador judicial juntou aos autos o relatório de uma avaliação actualizada da fracção AD, que estimou o valor de mercado desta em € 272.131,00.

12- O relatório referido em 11 encontra-se datado de Setembro de 2024.

13- Em Fevereiro de 2022, o valor de mercado da fracção AD fora estimado em € 207,200,00.

14- Em 12.12.2024, foi proferido despacho ordenando a notificação do recorrente para, no prazo de 15 dias, declarar se está interessado na aquisição da fracção AD.

15- Notificado nos termos ordenados em 14, o recorrente arguiu a nulidade dessa notificação, por considerar que, atento o decidido no acórdão referido em 9, devia ter sido notificado, não do relatório da avaliação de Setembro de 2024, mas sim do relatório da avaliação de Fevereiro de 2022.

16- Em 19.02.2025, foi proferido o despacho recorrido.

As conclusões do recurso centram-se na questão de saber qual dos relatórios de avaliação da fracção devia ter sido notificado ao recorrente: se o de Fevereiro de 2022, se o de Setembro de 2024. Invocando o teor do acórdão referido em 9, o recorrente conclui que devia ter sido notificado do primeiro.

Porém, a questão central é outra. Consiste ela em saber por que preço tem o recorrente direito a comprar a fracção nos termos do despacho proferido na audiência de partes realizada em 29.06.2021, transcrito em 5: pelo preço correspondente ao valor de mercado em Fevereiro de 2022, ou pelo preço correspondente ao valor de mercado no momento mais próximo possível da celebração do contrato de compra e venda? É a resposta que se dê a esta questão que determinará, por arrastamento, aquela que merece a questão suscitada pelo recorrente, pois o direito deste a ser notificado do relatório da avaliação da fracção tem natureza meramente instrumental do seu direito a comprar a fracção nos termos definidos naquele despacho. O recorrente tem direito a ser notificado do relatório da avaliação que for relevante para o exercício do seu direito a comprar a fracção.

Assim colocada a discussão no plano adequado, analisemos a questão de saber por que preço tem o recorrente direito a comprar a fracção.

O nosso ponto de partida tem de ser o despacho que, na sequência de um acordo dos interessados cujo conteúdo não consta da acta da audiência de partes, atribuiu, ao recorrente, o direito de compra da fracção numa posição privilegiada relativamente a outros possíveis interessados e definiu o conteúdo desse direito.

Recordemos a parte relevante desse despacho:

«Tendo o ocupante declarado estar interessado na aquisição da fração, uma vez recebida a avaliação deverá ser notificado na pessoa do seu Ilustre Mandatário (…)

No prazo de 15 dias, após a notificação da avaliação deverá o sr. (…) declarar se está interessado na aquisição da fração, e estando, a escritura deverá ser celebrada nos 45 dias após a notificação da avaliação.

Caso o sr. (…) não esteja interessado na aquisição da fração, após a notificação do relatório da avaliação tem o prazo de 75 dias para desocupar a mesma, findo o qual poderá o senhor liquidatário socorrer-se da força publica, se necessário, para tomar posse da mesma.

Tendo de se colocar a fração à venda dever-se-á recorrer à modalidade de venda por leilão eletrónico.»

Em face deste enunciado, parece-nos seguro o seguinte:

- O conteúdo do direito do recorrente consubstancia-se na atribuição, a este, de uma posição privilegiada, relativamente a outros possíveis interessados, na aquisição do direito de propriedade sobre a fracção;

- Essa posição de privilégio não constitui um direito de preferência, porquanto não se faz depender o início do prazo para o seu exercício da existência de um concreto projecto de venda da fracção a terceiro, cujo preço o recorrente tenha de igualar, nem da comunicação desse projecto de venda e das cláusulas do respectivo contrato ao recorrente nos termos do n.º 1 do artigo 416.º do CC;

- Essa posição de privilégio consiste, meramente, na possibilidade de o recorrente comprar a fracção, sem estar sujeito a licitação com outros eventuais interessados, pelo seu valor de mercado no momento mais próximo possível da data da celebração do contrato de compra e venda (atente-se na curteza do prazo estabelecido no despacho, quer para a emissão da declaração de interesse na compra, quer para a realização desta), determinado através de avaliação.

Sendo assim, é lícito concluir que o recorrente não adquiriu o direito de comprar a fracção pelo preço estimado através da avaliação realizada em Fevereiro de 2022. A afirmação da existência deste direito constitui pressuposto lógico da tese do recorrente segundo a qual era daquela avaliação que ele tinha de ser notificado e não da de Setembro de 2024, mas nem o despacho transcrito em 5, nem o acórdão referido em 9, fornecem, para tanto, a mínima sustentação.

A avaliação da fracção realizada em Fevereiro de 2022 era instrumental de uma venda que se realizasse dentro dos prazos estabelecidos no despacho transcrito em 5. Uma vez que estes prazos foram largamente ultrapassados sem a realização da venda, aquela avaliação tornou-se inútil, como é demonstrado por aquela que foi efectuada em Setembro de 2024, cujo resultado foi substancialmente diferente.

É esta última avaliação que deverá servir de ponto de referência para o recorrente exercer o seu direito de compra da fracção nos termos definidos no despacho transcrito em 5, sem prejuízo, naturalmente, caso o processo continue a arrastar-se como até aqui tem acontecido, de o tribunal a quo poder ordenar a realização de nova avaliação, sempre com o objectivo de fazer coincidir, em toda a medida do possível, o valor da venda da fracção com o valor de mercado desta, e de, por essa via, melhor se alcançar a finalidade do processo de falência, acerca da qual o despacho recorrido teceu acertadas considerações, para as quais remetemos.

Flui do exposto que o recorrente não tem razão. O tribunal a quo decidiu bem ao ordenar que lhe fosse notificado o relatório da avaliação de Setembro de 2024, pelo que o recorrente se encontra na posse de todos os elementos de que necessita para exercer o direito que lhe foi atribuído através do despacho transcrito em 5. Exercício esse que deverá ocorrer nos termos estabelecidos no despacho recorrido. Tudo sem prejuízo de o tribunal a quo, se assim o entender, ordenar a realização de nova avaliação da fracção caso o processo continue a arrastar-se como até aqui tem acontecido, tendo sempre em vista fazer coincidir, em toda a medida do possível, o valor da venda com o valor de mercado.

Dispositivo:

Delibera-se, pelo exposto, julgar o recurso improcedente, confirmando-se o despacho recorrido.

Custas a cargo do recorrente.

Notifique.

08.05. 2025

Vítor Sequinho dos Santos (relator)

Ana Margarida Leite (1.ª adjunta)

Mário Branco Coelho (2.º adjunto)