184/19.4T8BRG.G1 - Tribunal da Relação de Guimarães

I- O direito da mediadora à retribuição acordada no âmbito de um contrato de mediação imobiliária pressupõe, por regra e sem prejuízo das exceções previstas na lei, que a mediadora tenha desenvolvido uma concreta atividade no sentido de angariar um interessado para a celebração do negócio, que o negócio visado pelo contrato de mediação tenha sido concretizado e que este negócio tenha sido celebrado com um terceiro angariado pela mediadora, de tal modo que se possa afirmar que a conclusão do contrato foi o resultado da atividade desenvolvida pela mediadora em virtude de esta se integrar na cadeia de factos que deram lugar ao negócio pretendido, ainda que não tenha sido a única causa;

II- O mediador só tem direito à remuneração quando haja desenvolvido uma atividade que haja influído na conclusão do negócio visado, sendo a sua atividade causal dessa efetivação;

III- Existe abuso de direito quando, admitido um certo direito como válido, isto é, não só legal, mas também legítimo e razoável, em tese geral, aparece, todavia, no caso concreto, exercitado em termos clamorosamente ofensivos da justiça, ainda que ajustados ao conteúdo formal do direito;

IV- Os atos praticados pelos gerentes, em nome da sociedade e dentro dos poderes que a lei lhes confere, vinculam-na para com terceiros, não obstante as limitações constantes do contrato social ou resultantes de deliberações dos sócios, desde que os atos sejam praticados em seu nome e com observância dos poderes que a lei confere aos gerentes.

Acordam no Tribunal da Relação de Guimarães

I. RELATÓRIO

A) X – Mediação Imobiliária Unipessoal, Lda. veio intentar ação declarativa, com processo comum, contra Y – Cooperativa Agrícola, CRL, onde conclui entendendo que:

1. Deve a ação ser julgada procedente, por provada e, consequentemente, a demandada ser condenada a pagar à demandante a quantia global de €59.037,78 (cinquenta e nove mil, trinta e sete euros e setenta e oito cêntimos), sendo €46.500,00 (quarenta e seis mil e quinhentos) correspondente à remuneração devida pela atividade de mediação exercida, €10.695,00, correspondente ao IVA e €1.842,78 (mil, oitocentos e quarenta e dois euros e setenta oito cêntimos), aos juros de mora vencidos até à presente data, e juros vincendos até integral e efetivo pagamento.

Subsidiariamente entende que:

2. Deve a presente ação ser julgada procedente, por provada, e mesmo que seja alegada a nulidade sempre será devida a compensação ao mediador, a qual deverá corresponder ao valor da remuneração convencionada, devendo, consequentemente, a demandada ser condenada a pagar à demandante a quantia global de €59.037,78 (cinquenta e nove mil, trinta e sete euros e setenta e oito cêntimos), sendo €46.500,00 (quarenta e seis mil e quinhentos) correspondente à remuneração devida pela atividade de mediação exercida, €10.695,00, correspondente ao IVA, acrescida de juros de mora calculados desde a data em que incorreu em mora, ou caso se não entenda, desde a citação, até efetivo pagamento, à taxa legal supletiva.

3. Deve a presente ação ser julgada procedente, por provada e, consequentemente, a ser declarada a nulidade do contrato e a não ser atendida a pretensão deduzida no número anterior, seja a demandada condenada a pagar à demandante o valor de €59.037,78 (cinquenta e nove mil, trinta e sete euros e setenta e oito cêntimos), sendo €46.500,00 (quarenta e seis mil e quinhentos) correspondente à remuneração devida pela atividade de mediação exercida, €10.695,00, correspondente ao IVA, acrescida de juros de mora calculados desde a data em que incorreu em mora, ou caso se não entenda, desde a citação, até efetivo pagamento, à taxa legal supletiva, por ter sido nesse valor que enriqueceu o seu património à custa da atividade da demandante, que viu o seu património empobrecido, na mesma medida.

Para tanto alega, em síntese, que ficou acordado entre o sócio gerente da autora e o Presidente da Direção da demandada que a autora desenvolveria, em regime de exclusividade, todos os esforços para angariar comprador para o prédio rústico descrito na petição, pertença da ré, pelo preço base de €1.900.000,00, mediante o pagamento de uma comissão de 3% sobre o valor da venda, acrescido de IVA, à taxa legal, a liquidar no dia da celebração da escritura, tendo a autora solicitado à ré que o contrato de mediação imobiliária fosse celebrado por escrito, o que esta não fez.

A autora diligenciou pela venda do imóvel e conseguiu um comprador, Sr. A. S., que propôs como preço de aquisição €1.550.000,00, que a ré aceitou, sendo que aquele impôs como condição que figurasse no contrato-promessa como compradora a sociedade A. S. Imobiliária, SA, da qual aquele é administrador, tendo um colaborador da autora estado presente na assinatura do contrato-promessa e tendo sido celebrado o contrato definitivo por aquele valor.

A ré Y – Cooperativa Agrícola, CRL, apresentou contestação onde conclui entendendo dever a ação ser julgada totalmente improcedente, por não provada, absolvendo-se a ré dos pedidos formulados pela autora, quer a título principal, quer a título subsidiário

Para tanto impugna a factualidade alegada na petição inicial, alegando, que não encomendou qualquer serviço de mediação ao Sr. M. M., não incumbiu o sócio-gerente da autora de encontrar comprador para o terreno, em regime de exclusividade, sendo certo que em todo o processo negocial não existiu qualquer intervenção da autora, com exceção da sua presença numa ou noutra reunião, na sede da ré, mas não tiveram qualquer intervenção nas negociações.

B) Foi dispensada a audiência prévia, foi identificado o objeto do litígio e enunciados os temas de prova, realizou-se julgamento e foi proferida sentença onde foi decidido julgar a ação parcialmente procedente e, em consequência, condenada a ré a pagar à autora a quantia global de €57.195,00 (cinquenta e sete mil cento e noventa e cinco euros), correspondendo €46.500,00 à remuneração acordada, e €10.695,00, ao IVA devido, tudo acrescido de juros de mora, à taxa de 4%, contados desde 27.08.2018, até efetivo e integral pagamento.

C) Inconformada, a ré Y - Cooperativa Agrícola CRL, veio interpor recurso, que foi admitido como sendo de apelação, a subir imediatamente, nos próprios autos, com efeito devolutivo (fls. 156).

Nas alegações de recurso da ré Y - Cooperativa Agrícola CRL, são formuladas as seguintes conclusões:

1ª Entende a recorrente que a douta sentença do Tribunal “a quo” contém erros na apreciação da matéria de facto bem como erros de Direito uma vez que, de toda a prova produzida em audiência, quer documental quer testemunhal, não poderia ter resultado a sua condenação.

2ª Deste modo entende a recorrente que:

a) Foi incorretamente julgada a matéria de facto vertida nos pontos nº 9, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 21, 22, 29, 31 e 44 dos factos provados e nº 12, 13, 16, e 17 dos factos não provados, abaixo impugnados, pelo que, em face de uma correta apreciação dessa matéria, deveria ter sido outra a solução jurídica dada ao caso constante dos presentes autos.

b) Do mesmo modo considera a recorrente que se julgou incorretamente em termos de Direito, ao concluir pela existência de uma declaração negocial da recorrente, sem que se encontre provada a existência de uma manifestação inequívoca de vontade por parte da mesma.

A) DO ERRO NA APRECIAÇÃO DA MATÉRIA DE FACTO

3ª Nos termos da alínea a) do nº 1 do artº 640 do CPC, os concretos pontos de facto que se consideram incorretamente julgados são os seguintes: 9, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 21, 22, 29, 31 e 44 dos factos provados e 12, 13, 16, e 17 dos factos não provados.

Assim sendo a recorrente impugna os referidos pontos da matéria de facto.

4ª Nos termos da alínea b) da referida norma legal, a recorrente passa a indicar os concretos meios probatórios, constantes do processo ou da gravação nele realizada, que impunham decisão, sobre os pontos da matéria de facto impugnados, diversa da recorrida.

a) Depoimento de parte do legal representante da recorrente, M. V., gravado em suporte digital através da aplicação informática existente no Tribunal, com início às 14:26:00 horas e termo às 14:59:00 horas. (Ficheiro áudio 20190611142624_5650650_2870509)

b) Depoimento da testemunha arrolada pela recorrida, M. M., gravado na referida aplicação, com início às 15:00:00 horas e termo às 15:43:00 horas. (Ficheiro áudio 20190611150042_5650650_2870509)

c) Depoimento da testemunha arrolada pela recorrida, A. S., gravado na referida aplicação com início às 15.44:00 horas e termo às 16:11:00 horas. (Ficheiro áudio 20190611154428_5650650_2870509)

d) Depoimento da testemunha arrolada pela recorrente, A. J., gravado na referida aplicação, com início às 16:23:00 horas e termo às 16:53:00 horas (Ficheiro áudio 20190611162346_5650650_2870509)

e) Depoimento da testemunha arrolada pela recorrente, C. M., gravado na referida aplicação com início às 16:54:00 horas e termo às 17:00:00 horas. (Ficheiro áudio 20190611165456_5650650_2870509)

Tudo conforme ata da audiência final.

f) Documentos nº 6, 8, 9 e 12 juntos à petição inicial.

g) Documentos nº 1 a 14 juntos à contestação.

Nota: Relativamente às gravações, a recorrente indicará abaixo, por cada ponto impugnado da matéria de facto dada como provada ou como não provada, quais as passagens concretas da gravação referentes a esse ponto.

5ª Ora, salvaguardado sempre o devido respeito, e não desconhecendo a recorrente as restrições impostas ao recurso sobre a matéria de facto, sobretudo atento o princípio da livre apreciação da prova, consagrado no art. 607º nº 5 do CPC, e ainda os princípios da imediação e da oralidade, característicos do julgamento em 1ª instância, e sendo certo que, no modesto entendimento da recorrente, o princípio da livre apreciação da prova não pode ultrapassar os limites do razoável, entende a recorrente que os concretos pontos da matéria de facto acima impugnados deveriam ter tido uma resposta diferente.

6ª De uma maneira geral, a Meritíssima Juíza fundamentou a sua convicção para dar os factos como provados ou como não provados, entre outras provas, valorando (negativamente) o depoimento de parte do legal representante da recorrente, Sr. M. V

7ª Veja-se, a esse respeito, o que se encontra escrito na página 16 da douta sentença: “O Tribunal fundamentou a sua convicção com base na análise crítica da prova produzida na audiência de julgamento, designadamente valorando as declarações de parte do legal representante da ré e os depoimentos colhidos, no confronto com a prova documental junta ao processo, tudo analisado de acordo com as regras da experiência comum e da normalidade do suceder.” (sublinhado nosso)

8ª Antes de mais, como se pode analisar pela leitura da ata da audiência final, o legal representante da recorrente não prestou declarações de parte (que foram prescindidas pelo mandatário da recorrente) mas sim depoimento de parte, que são coisas completamente diferentes, uma vez que o depoimento de parte é uma prova por confissão (Artº 452º e seguintes do CPC). E sendo uma prova por confissão o Tribunal apenas pode valorar aquilo que prejudique o depoente.

9ª Ora, analisando todo o depoimento de parte do legal representante da recorrente, gravado em suporte digital com início às 14:26:00 horas e termo às 14:59:00 horas, (Ficheiro áudio 20190611142624_5650650_2870509) em momento algum se pode extrair que o depoente tenha confessado algum facto que lhe fosse desfavorável.

10ª Aliás, nem consta na ata da audiência final quais os factos que o depoente tenha, eventualmente, confessado, como impõe o nº 1 do Artº 463º do CPC, nem tais factos lhe foram lidos no final do seu depoimento, como resulta do nº 3 do referido artigo. Deste modo, como o referido depoimento não foi reduzido a escrito, entende a recorrente que não existiu qualquer confissão. (Artº 463º nº 1 do CPC a contrário)

11ª Vejamos, então, caso a caso, os pontos da matéria de facto impugnados pela recorrente, pontos esses que, na sua quase totalidade, foram considerados provados (ou não provados) apenas com o depoimento do vendedor da sociedade recorrida, M. M., pessoa especialmente interessada no desfecho favorável da presente ação, tendo em vista o facto de participar na comissão da venda do terreno em questão.

12ª Ponto nº 9 dos factos provados “Com efeito, além de vizinhos de freguesia, entre eles existe uma relação de consideração e amizade, que se concretiza em encontros, colaboração nos trabalhos agrícolas e no empréstimo de alfaias agrícolas à família de M. M.”

13ª Este ponto foi considerado provado com as declarações da testemunha arrolada pela recorrida, M. M., que, no seu depoimento gravado com início às 15:00:00 horas e termo às 15:43:00 horas, (Ficheiro áudio 20190611150042_5650650_2870509), passagem de minutos 01.24 a minutos 02.25, disse que conhecia o Sr. M. V. porque o irmão lhe pedia para ir a casa dele pedir máquinas agrícolas emprestadas e que apenas passou a lá ir com frequência por causa do negócio em causa nos presentes autos.

14ª Como se pode verificar pela audição desta pequena passagem, que contraria o depoimento de parte do presidente da direção da recorrente, cuja gravação teve início às 14:26:00 horas e termo às 14:59:00 horas. (Ficheiro áudio 20190611142624_5650650_2870509), passagem de minutos 03.30 a minutos 04.07, não se pode extrair que existia “uma relação de consideração e amizade, que se concretiza em encontros, colaboração nos trabalhos agrícolas…”

15ª Uma coisa é serem conhecidos como, de resto, ficou provado no ponto nº 8 dos factos provados. Coisa distinta é existir, entre ambos, uma relação de amizade. Acresce que, analisando a totalidade da gravação do depoimento do M. M., com início às 15:00:00 horas e termo às 15:43:00 horas, verifica-se que o mesmo sempre tratou o presidente da direção da recorrente por “Sr. M. V.”.

16ª Pelo que, no entendimento da recorrente, o ponto nº 9 dos factos provados deveria ter sido considerado como não provado na parte em que refere que “… entre eles existe uma relação de consideração e amizade, que se concretiza em encontros, colaboração nos trabalhos agrícolas…”.

17ª Ponto nº 11 dos factos provados “Desse modo e nesse contexto, ficou a saber do interesse da ré em vender o prédio rústico denominado “Quinta ...”, composto por terreno de cultivo, sito no lugar de ..., da freguesia de ..., concelho de Braga, descrito na conservatória do registo predial ... sob o nº … e inscrito na matriz sob o art. ….”

18ª Este ponto, apesar de ter sido dado como provado, não corresponde minimamente à verdade, pois, como se pode constatar pelo depoimento da testemunha arrolada pela recorrida, M. M., que, de minutos 06,40 a minutos 07,17, afirmou que contactou o Sr. M. V. à procura de um terreno para um seu cliente, com uma área entre 8.000 e 10.000 m2, e não à procura de terrenos para vender.

19ª E o terreno em causa nos presentes autos não estava à venda, estando a ser cultivado pelo presidente da cooperativa Recorrente, como se pode constatar pelo depoimento gravado do representante legal da recorrente, com início às 14:26:00 horas e termo às 14:59:00 horas. (Passagem de minutos 13,34 a minutos 13,55)

20ª Aliás, tal terreno não estava publicitado para venda, nem tinha qualquer placa com essa indicação, como resulta dos pontos nº 46 e 49 dos factos provados. Acresce ainda que este ponto nº 11 está em contradição com o ponto nº 45 dos factos provados, sendo ambos os pontos decididos na sequência do ponto nº 10. Efetivamente o ponto nº 11 refere que, “Desse modo e nesse contexto, ficou a saber do interesse da ré em vender o prédio rústico denominado “Quinta ...”. No entanto, o ponto nº 45 termina com a expressão “ … tendo a conversa ficado por aí”

21ª Ora, se a conversa ficou por aí, o colaborador da recorrida não poderia ter ficado a saber de um hipotético interesse da recorrente em vender um prédio que não estava à venda.

22ª Em resumo, não podia ser dado como provado que existia um interesse, por parte da recorrente, em vender o terreno, uma vez que nada existe nos autos que demonstre a existência desse interesse. Pelo que, em definitivo, o ponto nº 11 dos factos provados deveria ter sido considerado como não provado.

23ª Pontos nº 12, 13, 14 e 15 dos factos provados “12. Por isso, questionou o Presidente da Direção da ré, M. V., no sentido de ser a autora a promotora dessa venda, ao que este acedeu.

13. Nessa sequência, ainda no mês de fevereiro de 2018, entre o colaborador da autora e o Presidente da Direção da ré foram realizadas várias reuniões, na casa deste e nas instalações da ré, tendo ficado acordado que a primeira desenvolveria, em regime de exclusividade, todos os esforços para angariar comprador para o imóvel.

14. Assim, o Presidente da Direção da ré, incumbiu a autora de promover a aludida venda, pelo preço base de €1.900.000,00 (um milhão e novecentos mil euros),

15. mediante o pagamento, à autora, de uma comissão de 3% sobre o preço de venda, acrescida de IVA à taxa legal, a liquidar no dia da celebração da escritura.”

24ª Desde logo, analisando a totalidade do depoimento de parte do presidente da cooperativa recorrente, gravado em suporte digital através da aplicação informática existente no Tribunal, com início às 14:26:00 horas e termo às 14:59:00 horas, em parte alguma se verifica que o depoente tenha feito qualquer confissão de modo a que tais pontos fossem considerados como provados, nomeadamente:

a) Que tenha acedido que a recorrida fosse incumbida de vender um terreno, que nem sequer estava à venda. (Ponto 12 dos factos provados)

b) Que tenha ficado acordado que a recorrida iria fazer esforços para angariar comprador para o terreno em regime de exclusividade (Ponto 13 dos factos provados)

c) Que o presidente da cooperativa recorrente tenha incumbido a recorrida de promover a venda pela quantia de €1.900.000,00 (Ponto 14 dos factos provados)

d) Que a recorrente pagaria à recorrida uma comissão de 3% após a realização da escritura (Ponto 15 dos factos provados)

25ª Acresce que, não se pode provar a existência de uma convenção contratual (ainda que tácita) apenas com base na declaração de uma das partes. E no caso concreto, de uma parte altamente interessada, que durante todo o depoimento aparentou mais ser o dono da própria empresa recorrida do que funcionário da mesma, depoimento esse demasiado palavroso, sem isenção e contraditório (com contradições no próprio depoimento e também com o depoimento da testemunha A. S.) como se tratará de escalpelizar mais adiante.

26ª Acresce ainda que, como já se aflorou supra, mas melhor se alegará infra, não se pode concluir pela existência de uma declaração negocial por parte da recorrente sem que se encontre provada a existência de uma manifestação inequívoca de vontade por parte da mesma.

27ª E, ainda mais grave, o Tribunal deu como assente que a percentagem acordada foi de 3% (Ponto nº 15), sem qualquer outro suporte a não ser a declaração do vendedor. Deste modo, é convicção da recorrente que, se o vendedor, no seu depoimento, tivesse declarado que, em vez de 3%, tinham combinado uma percentagem muito superior, teria sido essa a percentagem que a recorrente seria obrigada a pagar, tendo em conta a credibilidade que o Tribunal deu àquele depoimento.

28ª Acresce ainda que, atento o disposto no artº 217º nº 2 do Código Civil, os pontos nº 14 e 15 nunca poderiam ter sido dados como provados apenas com o depoimento do colaborador da recorrida, sem qualquer documento escrito de suporte.

29ª Assim sendo, entende a recorrente que, uma vez que nenhuma outra prova confirma as declarações do vendedor/colaborador da recorrida, os pontos nºs 12, 13, 14 e 15 da matéria de facto deveriam ter sido considerados integralmente como não provados.

30ª Pontos nº 16 e 17 dos factos provados “16. No dia 27.02.2018, a autora, através do referido colaborador, solicitou à ré que o contrato de mediação imobiliária fosse celebrado por escrito, tendo-lhe entregue, para assinatura, um modelo, com as cláusulas preenchidas conforme haviam acordado.”

“17. Apesar de diversas insistências para a assinatura, M. V., Presidente da Direção da ré, respondeu sempre que face à relação de amizade e confiança, existente, tal não era necessário, bastando o acordo verbal e o “aperto de mão” dado para formalizar o acordo.” (sublinhado nosso)

31ª Nos artº 22º e 23º da sua contestação, a ora recorrente alegou que tinha a convicção que o “contrato de mediação imobiliária” em causa, (Doc. nº 6 junto à PI) fora elaborado com o único objetivo de instruir a petição inicial. Todavia, após a produção da prova testemunhal, essa convicção transformou-se numa certeza. Ou seja, tal documento não existia na data que nele consta e nunca foi apresentado ao presidente da cooperativa recorrente.

32ª A este propósito, atente-se no depoimento da testemunha, arrolada pela recorrida, M. A., gravado com início às 15:00:00 horas e termo às 15:43:00 horas, em especial nas seguintes passagens:

a) Passagem de minutos 09,12 a minutos 10,09 onde a testemunha afirma que pediu os elementos/documentos do terreno ao presidente da cooperativa recorrente, em casa deste, documentos que a recorrente nunca lhe enviou.

b) Passagem de minutos 12.20 a minutos 12.40 onde a testemunha afirma que apresentou o contrato ao presidente da cooperativa recorrente, em casa deste, mas que o mesmo recusou assiná-lo por entender que era desnecessário.

c) Passagem de minutos 13,43 a minutos 14.22 em que a testemunha, durante a inquirição, confrontada com o documento nº 6 junto aos autos, confirmou que era esse o contrato que pediu ao presidente da cooperativa recorrente para assinar.

d) Passagem de minutos 21,12 a minutos 21,56 onde a testemunhal afirma que apenas na assinatura do contrato-promessa de compra e venda (29 de junho) é que teve conhecimento que o terreno em causa não pertencia à recorrente.

33ª Isto posto, verifica-se que o vendedor da recorrida, bem como a própria recorrida, apenas tiveram conhecimento que o terreno em causa não pertencia à recorrente, no dia da assinatura do contrato-promessa, ou seja, em 29 de junho. Até essa data não tinham conhecimento de quem era esse terreno porque nunca tiveram acesso às respetivas certidões. Até porque, os únicos documentos que foram enviados pela recorrente à recorrida eram apenas fotos extraídas do “Google maps”, conforme documento nº 8 junto à petição inicial, fotos essas que não têm quaisquer referências matriciais e/ou registais.

34ª No entanto, analisando o documento, denominado “contrato de mediação imobiliária”, que a testemunha declarou que pretendia que o presidente da cooperativa recorrente assinasse (Documento nº 6 junto à PI), verifica-se que o mesmo está datado de 27 de fevereiro, sendo que nesse documento já constam a descrição da Conservatória do Registo Predial e o artigo da Matriz Predial. !!!

35ª Ora, sendo certo que a testemunha apenas teve conhecimento no dia 29 de junho, que o terreno que deu origem à comissão reclamada nos presentes autos não pertencia à recorrente, pois até essa data nunca lhe tinham enviado qualquer documento que lhe permitisse verificar essa situação, tal “contrato” foi, sem margem para dúvidas, fabricado para instruir a petição inicial, pelo que o mesmo não podia ter sido apresentado ao presidente da cooperativa ora recorrente, no dia 27 de fevereiro, nem em qualquer outra data, facto este que o Tribunal “a quo” não se apercebeu, tendo em conta o que ficou assente como provado.

36ª E como tal documento nunca existiu, não podia o Tribunal concluir, como fez no ponto nº 17 dos factos provados, que o vendedor da recorrida insistiu com o presidente da cooperativa recorrente para assinar um documento … inexistente. Assim como não podia o Tribunal ter concluído, apenas com base no depoimento do vendedor da recorrida, que o referido presidente da cooperativa lhe tivesse dito que era suficiente um “aperto de mão”.

37ª E tudo isto, pese embora a conclusão extraída pela M. Juíza aquando do depoimento de parte do presidente da cooperativa Recorrente, quando afirma (passagem de minutos 21,10 a minutos 21,15): “Isto é como antigamente. Primeiro as coisas são feitas à palavra. E depois as coisas são reduzidas a escrito”

38ª Acontece que, na cooperativa recorrente as coisas não são feitas “como antigamente”, mas sim dentro da mais estrita legalidade. E nem de outra maneira podia ser uma vez que a cooperativa recorrente não é uma entidade propriedade dos seus diretores, mas sim da universalidade dos seus associados, a quem a direção tem de prestar contas.

39ª Esse modo de atuar da recorrente foi devidamente explicado, quer pela testemunha A. J., através do seu depoimento gravado com início às 16:23:00 horas e termo às 16:53:00 horas (Ficheiro áudio 20190611162346_5650650_2870509) (passagem de minutos 16.09 a minutos 17.07), bem como pela testemunha C. M. através do seu depoimento gravado com início às 16:54:00 horas e termo às 17:00:00 horas. (Ficheiro áudio 20190611165456_5650650_2870509) (passagem de minutos 03.34 a minutos 04.27)

40ª Assim sendo, os pontos nº 16 e 17 dos factos provados deveriam ter sido considerados como não provados.

41ª Ponto nº 18 dos factos provados “Numa reunião realizada a 27.03.2018, nas instalações da ré, o Presidente da Direção da ré, apresentou o Sr. Eng. A. J. e informou o M. M., que, doravante, todos os assuntos relacionados com a venda do imóvel deveriam ser tratados com aquele Sr. Engenheiro”.

42ª Desde logo o engenheiro A. J. é um funcionário da cooperativa Recorrente pelo que nunca poderia, nessa condição, tratar de “todos os assuntos” relacionados com a venda. Quando muito, e de acordo com o depoimento do presidente da cooperativa recorrente, supra transcrito, (Gravado em suporte digital através da aplicação informática existente no Tribunal, com início às 14:26:00 horas e termo às 14:59:00 horas, passagens de minutos 08.48 a minutos 09.12 e de minutos 17.04 a minutos 17.26), o engenheiro A. J. apenas fazia a gestão dos terrenos sabendo as respetivas áreas e localizações.

Mas nunca poderia tratar da venda dos mesmos.

43ª Acresce que, o depoimento da testemunha M. M. é contrariado pelo depoimento do próprio Engº A. J., cuja gravação teve início às 16:23:00 horas e termo às 16:53:00 horas (Ficheiro áudio 20190611162346_5650650_2870509) através das passagens supra transcritas, de minutos 03.52 a minutos 03.57, de minutos 04.03 a minutos 07.36 e de minutos 08.00 a minutos 08,30

44ª Em face do supra alegado, o ponto nº 18 dos factos provados deveria ter sido considerado como não provado na parte em que refere que o presidente da cooperativa recorrente “informou o M. M., que, doravante, todos os assuntos relacionados com a venda do imóvel deveriam ser tratados com aquele Sr. Engenheiro”.

45ª Pontos nº 21 e 22 dos factos provados “21. Durante os meses de março e abril de 2018, o referido M. M. enveredou esforços para conseguir a venda do prédio.” “22. Com esse propósito, efetuou várias diligências, designadamente contactos pessoais e deslocações ao prédio, com potenciais clientes.”

46ª Tal como já foi alegado supra, a recorrente nunca incumbiu o vendedor da recorrida, nem a própria recorrida, de encontrar clientes para a Quinta de …, a qual, como também se alegou supra, não se encontrava à venda, pelo que o vendedor da recorrida não envidou esforços para encontrar clientes para a dita Quinta. O vendedor da recorrida, M. M., andava a procurar terrenos para os seus clientes no âmbito da atividade prevista no artº 2º nº 2 alínea a) da Lei nº 15/2013 de 8/2, tal como declarou no seu depoimento. (Passagens de minutos 04,39 a minutos 05,24 e de minutos 05,38 a minutos 06.00) e como resultou provado no ponto nº 10 dos factos provados.

47ª Veja-se, a este propósito, parte do depoimento da testemunha M. M., passagem de minutos 17,44 a minutos 17,52 quando afirma: ... eu andei a insistir, porque o Sr. A. S. queria comprar um terreno no Porto, e pedi ao senhor A. S. para não comprar o terreno, para aguardar, porque eles iam-nos dar uma resposta

48ª Acresce que a testemunha A. S., no seu depoimento gravado no sistema informático do Tribunal com início às 15.44:00 horas e termo às 16:11:00 horas. (Ficheiro áudio 20190611154428_5650650_2870509), (passagem de minutos 03.03 a minutos 03.13), afirmou que o M. M., com quem trabalhava há mais de vinte anos, lhe arranjava negócios, e que de vez em quanto o gratificava.

49ª Finalmente, na página 23 da douta sentença consta o seguinte: “J. L., empresário de construção civil, …. referiu que o M. M. é seu mediador imobiliário, há mais de vinte anos ….”

50ª Tudo o que acaba de se alegar demonstra à exaustão que a função do M. M. era a de encontrar terrenos para os seus clientes, que o mandatavam para o efeito.

51ª Assim sendo, entende a recorrente que os pontos nº 21 e 22 da matéria provada deveriam ter sido considerados como não provados

52ª Ponto nº 29 dos factos provados “O colaborador da autora também deu conhecimento pessoal da contraproposta deste potencial comprador ao Presidente da Direção da ré”.

53ª Este ponto foi provado apenas com o depoimento do vendedor funcionário da recorrida, M. M., que, no seu depoimento, passagem de minutos 15,00 a minutos 15,57 afirmou que foi entregar uma proposta em mão ao presidente da cooperativa recorrente porquanto o potencial comprador do terreno (A. S.) lhe disse o seguinte: “M. pegas na proposta, vais buscar a proposta, porque por mail não é assim que se trabalha, faz as coisas como sempre são feitas, a tua função como imobiliária é pegar nas coisas e discutir .... a situação com as pessoas”, (Passagem de minutos 15,00 a minutos 15,57 do seu depoimento), quando os emails juntos à contestação (Doc. 1 a 14) provam precisamente o contrário.

54ª Tendo afirmado ainda, a referida testemunha, (Passagem de minutos 16,34 a minutos 17,45 do seu depoimento), que foi o presidente da cooperativa recorrente quem sugeriu que o pagamento fosse feito uma parte em dinheiro e outra parte com a dação em pagamento de um armazém, quando o documento nº 1 junto à contestação prova que, quem propôs essa modalidade de pagamento foi o potencial comprador.

55ª Aliás, no seguimento dessa declaração, a testemunha afirmou também que, posteriormente, a Recorrente lhe transmitiu que não podia aceitar um armazém como meio de pagamento (Passagem de minutos 17,57 a minutos 18.27 do seu depoimento). Ou seja, de acordo com a afirmação da testemunha M. M., a recorrente não aceitou uma proposta feita por ela própria!!!

56ª Desde logo, não existiu qualquer proposta entregue em mão, pelo dito colaborador, ao presidente da cooperativa recorrente, nem essa proposta existe nos autos, apesar de a testemunha, durante a sua inquirição, ter feito referência à “proposta que está aí”, apontando para o processo (Passagem de minutos 16,34 a minutos 17,51)

57ª As únicas propostas escritas que existem nos autos são dois emails (Doc. 1 e 2 juntos à contestação) enviados diretamente do escritório do potencial comprador do terreno para a cooperativa recorrente, tendo o primeiro desses emails sido reencaminhado para a recorrida, pelo proponente, quatro dias depois de ter sido enviado à recorrente. (Doc. 9 junto à PI)

58ª Confrontado com esse facto, a dita testemunha declarou, no meio de algumas evasivas, o seguinte: “É porque ele (A. S.) se lembrou que nós também tínhamos de ter essa proposta, no nosso mail, registada, por alguma coisa, não me pergunte isso ..... que eu não sei (Passagem de minutos 28,29 a minutos 32,46 m do depoimento do A. J.) (Entrelinhado e sublinhado nossos)

59ª Acresce ainda que a testemunha A. S., comprador do terreno, confirmou no seu depoimento, com início às 15.44:00 horas e termo às 16:11:00 horas (Passagens de minutos 08.14 a minutos 08.46 e de minutos 08.56 a minutos 09.24) que a proposta foi enviada diretamente do seu escritório para a cooperativa recorrente.

60ª Em face dos depoimentos supra referidos, e dos documentos nº 1 a 14 juntos à contestação, não resultam dúvidas que a proposta de compra foi feita por email e enviada pelo potencial comprador diretamente à recorrente, sendo igualmente certo que não existe, nem nunca existiu, qualquer proposta sem “timbre de mail”, como referiu a testemunha M. M. no seu depoimento (Passagem de minutos 28,29 a minutos 32,46)

61ª Assim sendo o ponto nº 29 dos factos provados deveria ter sido considerado como não provado.

62ª Ponto nº 31 dos factos provados: “Porém, após algumas negociações, entre o colaborador da autora e o potencial comprador, o Sr. A. S., chegou-se a acordo quanto ao preço do imóvel, tendo ficado definido que seria de €1.550.000,00 (um milhão e quinhentos e cinquenta mil euros).”

63ª Este ponto dos factos provados contraria tudo quando consta nos emails trocados entre o então interessado na aquisição do terreno e a cooperativa recorrente.

Veja-se, desde logo, a sequência desses emails:

a) Documento nº 1 junto à contestação: Proposta enviada em 13 de abril de 2018 diretamente do escritório do potencial comprador para o engenheiro A. J., funcionário da recorrente

Nota: Este email apenas foi reencaminhado pelo proponente para a recorrida quatro dias depois (Doc. nº 9 junto à petição inicial) pelo que não entende a recorrente como poderia ter sido dado provado que as negociações decorreram “entre o colaborador da autora e o potencial comprador”

b) Documento nº 2 junto à contestação: Email enviado do escritório do potencial comprador para a cooperativa recorrente, em 8 de junho de 2018, confirmando o conteúdo da reunião realizada naquela data, entre o potencial comprador e a recorrente, nas instalações desta, onde foi apresentada uma nova proposta de aquisição

c) Documento nº 3 junto à contestação: Resposta da recorrente, enviada diretamente ao potencial comprador, a aceitar a segunda proposta.

d) Documento nº 4 junto à contestação: Novo mail do potencial comprador dirigido à recorrente com o seguinte conteúdo:

Fico contente, pessoalmente, por conseguirmos ter realizado este negócio!”

Como se pode verificar este email foi enviado pelo filho do comprador, com conhecimento ao seu pai (A. S.) e ainda a “A. S. Escritório D. …/D. …”. E nem sequer foi dado conhecimento à recorrida ou ao seu colaborador, o que é sintomático da forma como as negociações estavam a ser feitas.

e) Documento nº 5 junto à contestação: Email enviado do escritório do potencial comprador para a recorrente a sugerir alterações ao contrato-promessa.

f) Documento nº 6 junto à contestação: Email enviado do escritório do potencial comprador acerca da hora da assinatura do contrato-promessa.

g) Documento nº 7 junto à contestação: Email da recorrente dirigido ao escritório do potencial comprador a enviar a minuta do contrato-promessa corrigida.

h) Documento nº 8 junto à contestação: Email da recorrente a enviar ao potencial comprador o código da certidão permanente do registo predial referente ao terreno em causa.

Este email corrobora o supra alegado, relativamente à impugnação dos pontos nº 16 e 17 da matéria de facto, no sentido de que só a partir de 29 de junho é que a recorrida e o potencial comprador tiveram conhecimento do número do registo na Conservatória, o que confirma a falsidade do documento denominado “contrato de mediação imobiliária” datado de 27 de fevereiro, o qual já continha esse número de registo.

i) Documento nº 9 junto à contestação: Email enviado pela recorrente ao potencial comprador a indicar a data da escritura.

j) Documento nº 10 junto à contestação: Email enviado pela Recorrente ao potencial comprador a confirmar a data da escritura.

k) Documento nº 11 junto à contestação: Email enviado do escritório do potencial comprador, à Recorrente, a aceitar a data da realização da escritura

l) Documento nº 12 junto à contestação: Email enviado pela proprietária do terreno (W) à cooperativa Recorrente, a propósito da escritura e da cessão de posição contratual pedida pelo Sr. A. S

m) Documento nº 13 junto à contestação: Email enviado pela Recorrente ao escritório do potencial comprador a aceitar a cessão de posição contratual.

n) Documento nº 14 junto à contestação: Resposta do escritório do potencial comprador a agradecer a colaboração da recorrente.

64ª Ora, lendo atentamente todos os emails trocados entre a recorrente, o escritório do potencial comprador e o próprio comprador, em lado algum se consegue vislumbrar qualquer referência à recorrida ou ao seu colaborador M. M

65ª Esta questão foi devidamente confirmada pelo depoimento da testemunha A. S., comprador do terreno, no seu depoimento gravado com início às 15.44:00 horas e termo às 16:11:00 horas (Passagem de minutos 18,38 a minutos 19.20).

66ª Isto posto, não consegue a recorrente entender a razão de o Tribunal “a quo” ter considerado como assente que as negociações foram feitas entre o colaborador da autora (aqui recorrida) e o potencial comprador.

67ª Deste modo, ao dar prevalência ao depoimento da testemunha M. M., em contraponto com os emails tocados entre a recorrente e o potencial comprador do terreno (Doc. 1 a 14 juntos à contestação), não impugnados pela recorrida, o Tribunal “a quo” incumpriu o preceituado nos artigos 374º nº 1, 376º nº 1 e 394º nº 1 do Código Civil no que se refere ao valor probatório dos documentos.

68ª Pelo que o ponto nº 31 dos factos provados deveria ser dado como não provado na parte em que refere que as negociações foram feitas entre o colaborador da autora e o potencial comprador do terreno

69ª Ponto nº 44 dos factos provados “A autora, em 26.07.2018, enviou um email à ré, a pedir o pagamento da comissão acordada, e a alertar relativamente à exigência legal da menção, na escritura, da intervenção de mediador imobiliário”

70ª Em primeiro lugar, o email referido no ponto supra (Doc. 12 junto à PI) não foi enviado “à ré”, mas sim a um funcionário da mesma, Engº A. J., sem quaisquer poderes para efetuar pagamentos.

71ª Em segundo lugar, até à data do referido email nunca a recorrida tinha interpelado a Recorrente para pagar qualquer quantia, como foi confirmado pela testemunha C. M., responsável pelos pagamentos na cooperativa recorrente, através do seu depoimento gravado com início às 16:54:00 horas e termo às 17:00:00 horas (Passagem de minutos 02.06 a minutos 02,40).

72ª Em terceiro lugar o conteúdo de tal email não faz qualquer sentido uma vez que é contraditório com o que foi alegado pela recorrida na petição inicial onde consta, no art.º 16º, que a suposta comissão deveria ser paga “no dia da celebração da escritura”, sendo certo que na data do envio do referido email a escritura ainda não tinha sido feita.

73ª É claro que, confrontado com esta questão, pelo mandatário da recorrente, a testemunha M. M. tentou tornear a questão, como, de resto, fez na quase totalidade do seu depoimento (Passagem de minutos 36,06 a minutos 38,50) alegando que tinha combinado com o presidente da cooperativa recorrente que a comissão seria paga 50% antes da escritura e 50% depois, o que não tinha sido alegado na P.I.

74ª Em quarto e último lugar nunca a recorrida enviou qualquer fatura à recorrente dos alegados serviços prestados. (Artº 55 dos factos provados). É claro que, mais uma vez confrontado com esta situação, a testemunha M. M. alegou no seu depoimento (Passagem de minutos 40,25 a minutos 40,47) que a fatura não foi emitida porque, caso contrário, teriam de pagar o IVA, apesar de isso ser um assunto que apenas dizia respeito ao dono da empresa recorrida e não ao seu funcionário.

75ª Assim, em face do supra alegado, entende a recorrente que o ponto nº 44 dos factos provados deveria ter sido considerado como não provado na parte em que refere que o email foi enviado “à ré, a pedir o pagamento da comissão acordada…”

76ª Ponto nº 12 dos factos não provados: “O Sr. A. J. foi contratado por eventuais clientes para fazer prospeção de terrenos, com vista à sua aquisição, sendo esses eventuais clientes responsáveis pelos seus honorários;”

77ª Como já foi alegado supra, o primeiro contacto do vendedor M. M. com o presidente da cooperativa recorrente deveu-se ao facto de o referido vendedor andar à procura de um terreno para um cliente seu. (VD depoimento do dito vendedor, passagens de minutos 04.39 a minutos 05.24 e de minutos 05.38 a minutos 06.00, supra transcritas)

78ª Além disso, como também já se alegou supra, a testemunha A. S. afirmou que conhecia o M. M. há mais de vinte anos, o qual lhe arranjava negócios (leia-se: descobria terrenos) e que de vez em quando o gratificava (VD depoimento de A. S., supra transcrito, passagens de minutos 03.04 a minutos 03.13 e de minutos 20.22 a minutos 20.56)

79ª Finalmente, como também já se alegou supra, consta na página 23 da douta sentença o seguinte: “J. L., empresário de construção civil, ….. referiu que o M. M. é seu mediador imobiliário, há mais de vinte anos ….”

80ª Em face do supra alegado é fácil de concluir que a principal função do referido vendedor era encontrar terrenos para os seus clientes, atividade essa que se encontra prevista na lei (artº 2º nº 2 alínea a) da Lei nº 15/2013 de 8/2.). E se eram esses clientes que o incumbiam de tratar desse assunto, é mais que natural que seriam eles a pagar os respetivos serviços como, de resto, a testemunha A. S., acabou por confessar embora utilizando o termo “gratificação” em vez de “comissão”, para não se comprometer muito.

81ª Isto posto, o ponto nº 12 dos factos não provados deveria ter sido considerado como “provado”

82ª Ponto nº 13 dos factos não provados “O Presidente da Direção da ré não conhece a empresa autora;”

83ª Como foi alegado supra, analisando o depoimento de parte do Presidente da Direção da recorrente supra transcrito (e não “declarações de parte” como erradamente consta na douta sentença) não se encontra ali qualquer afirmação do depoente que demonstre a confissão de que conhecia a sociedade recorrida.

84ª Antes pelo contrário. Como se constata do dito depoimento, em resposta a uma pergunta da M. Juíza (Passagem de minutos 19.27 a minutos 20.02) o depoente disse que só teve conhecimento da existência da recorrida na primeira reunião realizada nas instalações da recorrente, quando o vendedor M. M., na sequência do pedido efetuado pelo potencial comprador do terreno no sentido de lhe serem enviadas plantas, também pediu para as mandar para a X,

85ª Sendo que o presidente da cooperativa recorrente pensou que a X era uma empresa do Sr. A. S., atento a fonética dos nomes, questão que foi confirmada pelo depoimento da testemunha A. J. (Passagem de minutos 06.48 a minutos 07.09)

86ª Em face do alegado supra é mais que evidente que o presidente da cooperativa recorrente não conhecia a sociedade autora, aqui recorrida, pelo que o ponto nº 13 dos factos não provados deveria ter sido considerado como provado

87ª Ponto nº 16 dos factos não provados “As condições do negócio foram sempre discutidas entre a ré e o Sr. A. S. e/ou o filho deste;”

88ª Para que este ponto fosse dado como provado bastaria ler com atenção os documentos nº 1 a 14 juntos com a contestação (não impugnados pela recorrida) e já devidamente escalpelizados supra. Com efeito, em nenhum desses documentos existe a intervenção da recorrida, nem sequer qualquer referência à mesma.

89ª Aliás, esta questão foi devidamente explicitada aquando da impugnação do ponto nº 31 dos factos provados. Pelo que, mais uma vez, a Recorrente não consegue entender como é que a douta sentença dá como assente que as negociações não foram feitas diretamente entre a ré e o potencial comprador e/ou o filho deste.

90ª Deste modo, e pelos motivos explanados na impugnação do ponto nº 31 dos factos provados, entende a recorrente que o ponto nº 16 dos factos não provados deveria ter sido considerado como provado

91ª Ponto nº 17 dos factos não provados “O colaborador da autora esteve presente na assinatura do contrato-promessa a convite do Sr. A. S..”

92ª Antes de mais sempre a recorrente dirá o seguinte: Aquando da inquirição à testemunha A. S., a M. Juíza, a propósito de saber com quem o vendedor da recorrida se tinha deslocado para o local onde teve lugar a assinatura do contrato promessa, fez o seguinte comentário, referindo-se ao M. M.: (VD depoimento da testemunha A. S. supra transcrito, passagem de minutos 25.00 a minutos 25.13)

MJ: Pronto ele (O M. M.) já foi ouvido, senhor A. S., ele até disse aqui que ele nem sequer foi com o senhor de Braga, embora isso seja um pormenor, tem a ver com a credibilidade dos testemunhos, não é? O que ele disse foi que até se encontrou com o senhor, já não me lembro agora onde. (entrelinhado e sublinhado nossos)

93ª Com o devido respeito, entende a recorrente que a questão de saber com quem o vendedor da recorrida foi à assinatura do contrato-promessa, ou quem o convidou para o efeito, não é uma questão de pormenor, mas sim um indício seguro de quem o tinha contratado.

94ª Com efeito, o vendedor da recorrida, M. M., no seu depoimento, (Passagem de minutos 32.46 a minutos 33.16) afirmou que recebeu um telefonema do Engº A. J., a comunicar-lhe a data da assinatura do contrato-promessa, mas … a dizer-lhe que não valia a pena aparecer (!!!)

95ª Esta versão é completamente contraditória. Em primeiro lugar porque ninguém telefona a alguém a avisá-lo de uma data de qualquer evento e, em simultâneo, dizendo-lhe para não aparecer. Em segundo lugar se este telefonema tivesse existido, facto desmentido pelo Engº A. J., não teria sido a recorrente a convidar o vendedor a comparecer na assinatura do contrato-promessa uma vez que, alegadamente, o Engº Martins disse-lhe para não aparecer.

96ª Declarou ainda o dito vendedor M. M., no mesmo depoimento (Passagem de minutos 39,25 a minutos 40,03) que se deslocou a Vila do Conde, sozinho, no seu carro. Esta versão foi totalmente contrariada pela testemunha A. S. que, no seu depoimento, em resposta ao mandatário da Recorrida (Passagem de minutos 10.33 a minutos 10.55) afirmou mais que uma vez, com toda a certeza, que foi ele quem transportou o M. M. de Braga até Vila do Conde. Facto que foi confirmado no depoimento da testemunha A. J. (Passagem de minutos 13,40 a minutos 13.51) o qual afirmou que os viu chegar juntos.

97ª Acontece que, apesar da testemunha A. S., por mais que uma vez, ter declarado que tinha a certeza que transportou o colaborador da autora para Vila do Conde, a M. Juíza decidiu avivar a memória (expressão utilizada pela M. Juíza) da referida testemunha, até ela declarar que não tinha a certeza! (VD depoimento da testemunha A. S., passagem de minutos 25.00 a minutos 25.41)

98ª Entende a recorrente que a memória só necessita de ser avivada quando alguém não se lembra de alguma coisa, o que não foi seguramente o caso uma vez que a testemunha A. S., em resposta ao mandatário da recorrida, afirmou, mais que uma vez, que tinha a certeza!!!

99ª Por tudo o que se alegou supra, existe a certeza absoluta que a presença do colaborador da recorrida, na assinatura do contrato-promessa, não teve lugar a convite da recorrente, tanto mais que o dito colaborador alegou que recebeu um telefonema de um funcionário da recorrente dizendo-lhe que não precisava de ir.

100ª Ora, se não foi a recorrente quem o convidou, teria forçosamente de ser o potencial comprador, ou o seu filho, sendo certo que o referido comprador afirmou mais que uma vez, com toda a certeza, que transportou o funcionário da recorrida, apesar de ter perdido momentaneamente a memória aquando da inquirição que lhe foi feita pela M. Juíza.

101ª Pelo que o ponto nº 17 dos factos não provados deveria ter sido considerado como provado. Isto posto:

102ª Tal como se alegou supra, as respostas à matéria de facto tiveram como suporte, quase exclusivo, o depoimento da testemunha M. M. e ainda o depoimento da testemunha A. S., ambas arroladas pela recorrida, depoimentos esses que foram valorizados sem quaisquer restrições pelo Tribunal “a quo”

103ª Já quanto ao presidente da cooperativa recorrente o seu depoimento foi valorado negativamente. Vejamos a esse respeito o que a M. Juíza escreveu a página 26 da douta sentença: “Não obstante a negação daquele (M. V.) na existência de qualquer acordo, no confronto das declarações dele com o depoimento do M. M., em face da postura linguagem e atitude da sala de audiências, entendeu o Tribunal valorar o depoimento deste em detrimento das declarações de parte daquele …” (Sublinhado nosso)

104ª Por um lado, como foi supra alegado, o presidente da cooperativa recorrente não prestou declarações de parte, mas sim depoimento de parte, que são coisas bem diferentes. E, como também já foi alegado, sendo o depoimento de parte uma prova por confissão, o Tribunal apenas deveria ter em atenção os factos que eventualmente tivessem sido confessados e que fossem desfavoráveis ao depoente.

105ª Ainda na página 18 da douta sentença, a propósito do depoimento de parte de legal representante da Recorrida, a M. Juíza escreveu o seguinte: “Parecem-nos as declarações colhidas parciais e feitas à medida da conveniência da posição articulada pela é, por forma a evitar a sua condenação no pagamento reclamado, não nos convencendo este declarante da genuinidade das suas palavras, o que no fez afastar a sua credibilidade”

106ª Acontece que, nos termos do nº 1 do artº 454º do CPC, o depoimento só pode ter por objeto factos pessoais ou de que o depoente deva ter conhecimento. Assim sendo, não será de estranhar que o seu depoimento tenha versado sobre factos articulados na contestação que são aqueles que o depoente tinha obrigação de ter conhecimento.

107ª Ora, quer analisando o depoimento de parte supra transcrito, quer analisando a ata da audiência final, nenhuma confissão foi feita pelo depoente que o pudesse ter prejudicado, pelo que, a ser valorado negativamente tal depoimento, essa valoração foi feita indevidamente.

108ª Por outro lado, tal como consta no início do seu depoimento (De minutos 00,31 a minutos 00,55) o presidente da cooperativa recorrente declarou que era agricultor e motorista de transportes públicos. Acontece que, no modesto entendimento da recorrente, não é exigível que a postura e a atitude de um agricultor e motorista de transportes públicos, no caso concreto uma pessoa simples e pouco habituada às lides judiciais, que ainda faz o favor de, graciosamente, ser presidente de uma cooperativa sem fins lucrativos, possam ser iguais ou parecidas com a postura e a atitude do vendedor M. M., com mais de vinte anos de experiência profissional, com grande poder de argumentação e naturalmente habituado a dar a volta às situações, tal como é bem patente ao analisarmos a totalidade do seu depoimento, o qual se encontra recheado de contradições, em especial com o depoimento da testemunha A. S

109ª Como prova do supra alegado, atente-se, entre outras, nas contradições existentes no depoimento da testemunha M. M. gravado no sistema informático do Tribunal com início às 15:00:00 horas e termo às 15:43:00 horas. (Ficheiro áudio 20190611150042_5650650_2870509)

a) Afirmou que foi levantar uma proposta ao escritório do Sr. A. S. e que a entregou em mão ao presidente da cooperativa recorrente (Passagem de minutos 15.00 a minutos 15,57 do depoimento do M. M.) quando a testemunha A. S. declarou que a proposta foi enviada por email diretamente do seu escritório para a cooperativa recorrente (Passagens de minutos 08.14 a minutos 08.46 e de minutos 14,28 a minutos 17,49 do depoimento de A. S.)

b) Afirmou que a cópia da proposta que entregou ao Sr. M. V., se encontrava junto aos autos, -- tendo afirmado “a proposta que está aí”, apontando para o processo – (Passagem de minutos 16,34 a minutos 17,51) quando não existe qualquer proposta no processo para além dos emails enviados pelo potencial comprador à cooperativa recorrente

c) Afirmou que o Sr. A. S. lhe disse que “as coisas não devem ser feitas por mail” (Passagem de minutos 28.29 a minutos 34.22) quando os documentos nº 1 a 14 juntos com a contestação, não impugnados, provam precisamente o contrário…

d) Em resposta ao Mandatário da recorrida disse que foi o Sr. M. V. quem sugeriu que o pagamento fosse feito parte em dinheiro e parte pela entrega de um armazém (Passagem de minutos 16.34 a minutos 17.51) e logo de seguida disse que a recorrente lhe transmitiu que não podia aceitar um armazém como meio de pagamento (Passagem de minutos 17,57 a minutos 18.27). Ou seja, de acordo com a afirmação da testemunha A. J., a recorrente não aceitou um proposta feita por ela própria!!!

e) Afirmou que foi o engenheiro A. J. quem lhe telefonou a avisá-lo da data da assinatura do contrato-promessa, mas que também lhe disse para não aparecer, o que não faz qualquer sentido. (Passagem de minutos 19.45 a minutos 20.14)

f) Disse que foi sozinho no seu carro a Vila do Conde assistir à assinatura do contrato-promessa (Passagem de minutos 39,25 a minutos 40,03) quando a testemunha A. S., comprador do terreno, afirmou várias vezes, com toda a certeza, que foram juntos no seu carro, (Passagem de minutos 10.33 a minutos 10.55 do depoimento da testemunha A. S.) e só após alguma insistência da M. Juíza é que a memória desta testemunha lhe falhou e acabou por dizer que não tinha a certeza. (Passagem de minutos a 24.40 a minutos 25.41 depoimento de A. S.)

g) Disse que não compareceu na escritura porque ninguém o avisou (Passagem de minutos 23.49 a minutos 24.29). Confrontado com o email que a recorrida enviou à recorrente no dia anterior à escritura (Doc. 12 junto à PI) disse que tal email foi enviado porque estava farto de pedir para lhe pagarem a comissão e que nunca o faziam, quando, segundo o alegado na petição inicial, a comissão apenas deveria ser paga no ato da escritura. (Passagem de minutos 35.20 a minutos 38.48)

h) Confrontado com o facto de, a existir direito a alguma comissão, a mesma deveria ser paga no ato da escritura, afirmou que tinha combinado verbalmente com o presidente da cooperativa recorrente receber 50% antes da escritura, o que nem sequer foi alegado na petição inicial. (Passagem de minutos 36,06 a minutos 38,48)

i) Afirmou que, no mês de fevereiro, apresentou um contrato de mediação imobiliária para o presidente da cooperativa recorrente assinar, (Passagem de minutos 12,20 a minutos 12,40) contrato esse que já tinha os números de registo da Conservatória e o artigo da matriz, quando apenas lhe foi possível ter conhecimento dessas referências no dia 29 de junho, data da assinatura do contrato-promessa, altura em que, segundo afirmou, é que soube que o terreno era propriedade da W Imobiliária. (Passagem de minutos 21.12 a minutos 21,54)

110ª Acresce que, tal como ficou provado no ponto nº 43 da matéria de facto, os intervenientes da escritura notarial de compra e venda, declararam que no negócio em causa não existiu a intervenção de mediador imobiliário, sendo um desses declarantes o Sr. A. S. pessoa que, na opinião da M. Juíza é um “empresário com larga experiência na atividade de construção e imobiliária”, e “…um homem experiente até no negócio” e “…uma pessoa que tem empresas, é conhecido em Braga” e que “… também tem empresas de promoção imobiliária”, (Depoimento de parte de M.M.V. passagem de minutos 21,15 a minutos 21.57)

111ª Ora, um empresário com tal experiência, já fez seguramente dezenas ou centenas de escrituras, como confirmou no seu depoimento supra transcrito (Passagem de minutos 14,28 a minutos 17,49). Portanto se o Sr. A. S. fez tal declaração, é porque não houve, de facto, lugar a intervenção de mediador.

112ª É claro que, confrontado com tal questão, a testemunha A. S. tentou dar a volta ao assunto dizendo, em resumo, o seguinte (Passagens de minutos 03.33 a minutos 03.38, de minutos 14,28 a minutos 17,49, de minutos 20.22 a minutos 20.56 e de minutos 21,22 a minutos 22.55)

a) Que não sabia que o M. M. era mediador;

b) Que não sabia (bem como o seu filho) que o M. M. trabalhava para uma imobiliária;

c) Que só teve conhecimento da ligação do M. M. à recorrida já no ano de 2019.

113ª Vejamos: No dia 17 de abril de 2018 do escritório do Sr. A. S. foi enviado um email à recorrida a dar nota da proposta que foi feita à cooperativa recorrente (Doc. 9 junto à PI)

114ª Declarou a testemunha A. S. que sabia que o M. M. vendia umas coisas, que fez inclusivamente negócios com ele, e às vezes gratificava-o. E que muitas vezes entregava-lhe imóveis para vender. Se isto não é mediação, a recorrente não sabe o que é verdadeiramente essa atividade.

115ª Para contrariar tudo o que afirmou esta testemunha, atente-se em parte do depoimento da testemunha M. M., supra transcrito… (Passagem de minutos 13.43 a minutos 14.22) quando a testemunha afirma que o Sr. A. S. lhe disse: “M. pegas na proposta, vais buscar a proposta, porque por mail não é assim que se trabalha, faz as coisas como sempre são feitas, a tua função como imobiliária é pegar nas coisas e discutir .... a situação com as pessoas.”

116ª Atente-se, finalmente, nesta parte do depoimento da testemunha M. M. em respostas dadas ao mandatário da recorrente (Passagem de minutos 31.55 a minutos 32.16) para prova de que a testemunha A. S. sabia que a testemunha M. M. trabalhava para a recorrida:

Adv. Ré: Porque é que lhe comunica com mail a si, quatro dias depois, se já tinha entregue em mão? Porquê?

Test: Eu entreguei..... a proposta, eu fui buscar a proposta, vou voltar a dizer. Eu não tenho outra maneira de lhe responder, senhor doutor. É porque ele se lembrou que nós também tínhamos de ter essa proposta, no nosso mail, registada, por alguma coisa, não me pergunte isso ..... que eu não sei. (Sublinhado nosso)

117ª Portanto, alguém não falou verdade. E não foi seguramente o presidente da cooperativa recorrente. E, como já foi alegado supra, o princípio da livre apreciação da prova não pode ultrapassar os limites do razoável

118ª Em face de tudo quanto se alegou, conclui a recorrente que existiu um erro crasso na apreciação da matéria de facto que se torna necessário corrigir.

119ª Assim sendo, tendo em conta a alteração que se impõe da matéria de facto, será de concluir pela inexistência de celebração de um contrato de mediação entre a recorrente e a recorrida, devendo ser alterada a decisão proferida nos presentes autos, concluindo-se pela improcedência da ação.

B) DO ERRO NA APLICAÇÃO DO DIREITO

120ª Sem prescindir do alegado supra quanto à impugnação da matéria de facto, entende a recorrente que houve erro na aplicação do direito. Vejamos:

121ª Nas páginas 29 e 30 da douta sentença, a M. Juíza escreveu o seguinte: “Da factualidade alegada e provada decorre, sem dúvida, que estamos ante um contrato de mediação imobiliária …..” E ainda: “Assim, para que exista essa mediação, tem o mediador que ter recebido uma incumbência, expressa ou tácita, para certo negócio.

Ou seja, tem que haver um acordo entre mediador e solicitante no sentido do primeiro servir de intermediário num ou mais contratos a celebrar pelo último com terceiros, preparando e aproximando as respetivas partes, devendo a conclusão do negócio entre o comitente e o terceiro ser consequência da atividade do mediador/intermediário. “

122ª Desde logo, para que exista qualquer acordo tornam-se necessárias declarações de vontade de todos os intervenientes. No caso concreto, contrariamente à opinião da M. Juíza, e com todo o respeito, a recorrente entende que não estamos na presença de um contrato de mediação imobiliária uma vez que a recorrida não recebeu qualquer incumbência expressa ou tácita, por parte da recorrente, para mediar o negócio em causa nos presentes autos.

123ª Quanto a uma eventual incumbência expressa é mais que certo que nada existe nesse sentido, apesar dos esforços levados a cabo pela recorrida ao juntar aos autos um documento denominado “contrato de mediação imobiliária”, comprovadamente fabricado para instruir a petição inicial, como foi devidamente explicado supra.

124ª Assim sendo, estando o contrato de mediação imobiliária sujeito à forma escrita, a declaração negocial expressa teria necessariamente de obedecer a essa forma. (Artº 220º do Código Civil)

125ª Para além de que, os factos provados que poderiam eventualmente apontar nesse sentido, todos eles impugnados e contrariados pela recorrente, foram dados como provados apenas e só com base no depoimento da testemunha M. A., vendedor da recorrida e pessoa altamente interessada no desfecho favorável da presente ação, por motivos mais que óbvios.

126ª Quanto a uma eventual incumbência tácita entende a recorrente que a mesma também nunca existiu. Desde logo porque não se verificou, nem se provou, nenhuma manifestação inequívoca de vontade por parte da recorrente que levasse a concluir que existiu uma declaração negocial, sendo igualmente certo que não existiram comportamentos por parte da recorrente que pudessem levar a essa conclusão.

127ª Acresce ainda que, para existir uma declaração tácita teriam sempre de ser reduzidos a escrito os factos “de que a declaração se deduz” (Artº 217º nº 2 do Código Civil))

128ª Assim, na eventualidade remota de terem existido alguns comportamentos por parte da recorrente que levassem a concluir pela existência de uma declaração tácita, o que a recorrente não concede, apenas concebendo tal hipótese por mero raciocínio, tais comportamentos, por si só, não constituiriam uma declaração negocial.

129ª Veja-se, a este propósito, o que reza o acórdão do STJ de 07-05-2014, Processo nº 7185/09.9TBCSC.L1.S1, relator Dr. Lopes do Rego, disponível na internet no site www.dgsi.pt

1.

2. Assentando a pretensão do autor na celebração – embora com desrespeito da forma legalmente imposta (que considera imputável ao outro contraente) - de um contrato de mediação imobiliária e uma vez que tal contrato se mostra legalmente sujeito a forma escrita, a admissibilidade de declaração tácita por parte de algum dos contraentes depende, não apenas da concludência dos comportamentos ou condutas materiais, mas também da circunstância de os factos em que se corporizam tais comportamentos terem algum suporte em documento escrito. (sublinhado nosso)

3.

130ª Ora, percorrendo todo o processo não se encontra nada escrito, por parte da recorrente, que leve a extrair a conclusão que existiu uma declaração negocial. Acresce ainda que:

131ª Na sua contestação, a aqui recorrente sempre pugnou pela inexistência do contrato, apenas tendo invocado, a título subsidiário, a nulidade do mesmo por vício de forma. (Artº 108º da contestação). Todavia, e apesar disso, entendeu o Tribunal “a quo”, citando alguma jurisprudência, o seguinte: (Página 35 da douta sentença)

“Tendo assim a autora, sociedade mediadora, prestado toda a atividade a que se obrigou ante a ré, através da atividade do seu funcionário, M. M., tem a mesma direito à remuneração acordada.”

132ª Acontece que, como se alegou supra, a recorrente não incumbiu a sociedade recorrida de prestar qualquer serviço. A ter existido algum acordo o mesmo foi celebrado entre o comprador do terreno e o colaborador da recorrida, e se, de facto, algum serviço foi prestado, não foi por incumbência da recorrente, mas sim do potencial comprador do terreno com quem o vendedor da recorrida fazia negócios há mais de vinte anos.

133ª Pelo que, não tendo sido celebrado, expressa ou tacitamente, um “contrato de mediação imobiliária”, entre recorrente e recorrida, nunca a recorrente poderia ter sido condenada a pagar qualquer comissão à recorrida.

134ª Foram deste modo violados os artº 452º, 454º nº 1, 463º nº1 e 3 e 607º nº 5 do CPC, 217º, 220º, 374º nº 1, 376º nº 1 e 394º nº 1 do CC, 2º nº 1 e nº 2 a), 16º nº 1, e 40º nº 1 da Lei 15/2013 de 8/2

Termina entendendo que, após reapreciação da prova gravada e documental, deve a douta decisão recorrida ser revogada, proferindo-se um acórdão no qual se absolva a recorrente dos pedidos formulados pela recorrida.

Pela apelada X - Mediação Imobiliária Unipessoal, Lda. foi apresentada resposta onde conclui entendendo dever o presente recurso ser julgado improcedente, mantendo-se, na íntegra a sentença em crise.

D) Foram colhidos os vistos legais.

E) As questões a decidir na apelação são as de saber:

1) Se deverá ser alterada a decisão quanto à matéria de facto;

2) Se deverá ser alterada a decisão propriamente jurídica da causa.

II. FUNDAMENTAÇÃO

A) Na 1ª instância resultou apurada a seguinte matéria de facto:

I. FACTOS PROVADOS

Da petição:

1. A autora é uma sociedade comercial por quotas, que se dedica ao exercício da atividade de mediação imobiliária e reparação de edifícios.

2. Encontrando-se licenciada pelo IMPIC, para o exercício da atividade de mediação imobiliária, pela licença n.º ... – AMI, emitida em 03.12.2015.

3. É sócio e gerente da autora A. F

4. A ré é uma cooperativa, com constituição anterior a 2006, que se dedica, entre outras atividades, ao comércio por grosso de leite, seus derivados e ovos, de produtos químicos, cereais, sementes, leguminosas, oleaginosas e outras matérias primas agrícolas.

5. A ré obriga-se pela assinatura conjunta de dois membros da direção.

6. A atividade de mediação imobiliária da autora é desenvolvida através da ação do seu sócio e de colaboradores, os chamados técnicos de mediação imobiliária.

7. Um dos técnicos que colabora com a autora, há vários anos, é M. M

8. Este colaborador da autora conhece o Presidente da Direção da ré, M. V., há vários anos.

9. Com efeito, além de vizinhos de freguesia, entre eles existe uma relação de consideração e amizade, que se concretiza em encontros, colaboração nos trabalhos agrícolas e no empréstimo de alfaias agrícolas à família de M. M

10. No início do mês de fevereiro de 2018, M. M., que andava à procura de um imóvel para aquisição para um cliente da autora, uma empresa de transformação de carnes, abordou M. V. no sentido de saber se possuía um terreno com as características desejadas pelo tal cliente.

11. Desse modo e nesse contexto, ficou a saber do interesse da ré em vender o prédio rústico denominado “Quinta ...”, composto por terreno de cultivo, sito no lugar de ..., da freguesia de ..., concelho de Braga, descrito na conservatória do registo predial ... sob o nº ... e inscrito na matriz sob o art.

12. Por isso, questionou o Presidente da Direção da ré, M. V., no sentido de ser a autora a promotora dessa venda, ao que este acedeu.

13. Nessa sequência, ainda no mês de fevereiro de 2018, entre o colaborador da autora e o Presidente da Direção da ré foram realizadas várias reuniões, na casa deste e nas instalações da ré, tendo ficado acordado que a primeira desenvolveria, em regime de exclusividade, todos os esforços para angariar comprador para o imóvel.

14. Assim, o Presidente da Direção da ré, incumbiu a autora de promover a aludida venda, pelo preço base de €1.900.000,00 (um milhão e novecentos mil euros),

15. mediante o pagamento, à autora, de uma comissão de 3% sobre o preço de venda, acrescida de IVA à taxa legal, a liquidar no dia da celebração da escritura.

16. No dia 27.02.2018, a autora, através do referido colaborador, solicitou à ré que o contrato de mediação imobiliária fosse celebrado por escrito, tendo-lhe entregue, para assinatura, um modelo, com as cláusulas preenchidas conforme haviam acordado.

17. Apesar de diversas insistências para a assinatura, M. V., Presidente da Direção da ré, respondeu sempre que face à relação de amizade e confiança, existente, tal não era necessário, bastando o acordo verbal e o “aperto de mão” dado para formalizar o acordo.

18. Numa reunião realizada a 27.03.2018, nas instalações da ré, o Presidente da Direção da ré, apresentou o Sr. Eng. A. J. e informou o M. M., que, doravante, todos os assuntos relacionados com a venda do imóvel deveriam ser tratados com aquele Sr. Engenheiro.

19. Na mesma altura, o referido Sr. Eng. entregou um cartão de visita ao colaborador da autora, com o seu contacto e e-mail.

20. Nesse mesmo dia 27.03.2018, o Sr. Eng. A. J. enviou à autora e ao A. S. as plantas do imóvel por email.

21. Durante os meses de março e abril de 2018, o referido M. M. enveredou esforços para conseguir a venda do prédio.

22. Com esse propósito, efetuou várias diligências, designadamente contactos pessoais e deslocações ao prédio, com potenciais clientes.

23. Um dos interessados, depois de ter efetuado uma visita ao imóvel, acabou por informar que considerava o preço elevado, manifestando o seu desinteresse na aquisição.

24. O outro, o Sr. A. S., nos referidos meses de março e abril, agendou uma visita ao imóvel.

25. Depois da visita ao prédio, o Sr. A. S. manifestou interesse na sua aquisição.

26. Porém, fez uma contraproposta ao preço indicado, no sentido de pagar a quantia de €1.250.000,00, e proceder ainda à entrega de um armazém, licenciado, com a área de 1.000 m2, no prazo de um ano, após a escritura de compra e venda.

27. Sendo que os €1.250.000,00 seriam pagos da seguinte forma:

I) €300,00, a título de sinal, na data da assinatura do contrato-promessa de compra e venda;

II) €300,00, a título de reforço de sinal, seis meses após a assinatura do contrato promessa de compra e venda;

III) e o restante valor, de €650.000,00, na outorga da escritura da compra e venda.

28. A. S. deu conhecimento desta proposta à ré, por email enviado a 13.04.2018.

29. O colaborador da autora também deu conhecimento pessoal da contraproposta deste potencial comprador ao Presidente da Direção da ré.

30. A ré não aceitou aquela contraproposta.

31. Porém, após algumas negociações, entre o colaborador da autora e o potencial comprador, o Sr. A. S., chegou-se a acordo quanto ao preço do imóvel, tendo ficado definido que seria de €1.550.000,00 (um milhão e quinhentos e cinquenta mil euros).

32. O Sr. A. S. informou ainda que no contrato-promessa de compra e venda deveria figurar como compradora a sociedade “A. S. Imobiliária, S.A.”, da qual aquele é administrador.

33. Nessa sequência, em 29 de junho de 2018 foi assinado o contrato-promessa de compra e venda do imóvel.

34. A assinatura do contrato ocorreu nas instalações da “W Imobiliária, Lda.” sitas no Lugar de ..., freguesia de ..., concelho de Póvoa de Varzim.

35. Na assinatura desse contrato estiveram presentes M. M., colaborador da autora, A. S., na qualidade de legal representante da sociedade compradora e que ali figura como terceira outorgante, os legais representantes da ré, que ali figura como segunda outorgante, M. V. e J. L., Presidente e Vice-Presidente, respetivamente, bem como os legais representantes da “W Imobiliária, Lda.”, que ali figura como primeira outorgante.

36. No ato de assinatura do contrato-promessa, a “A. S. Imobiliária, S.A.” pagou à ré, ali segunda outorgante, a título de sinal e princípio de pagamento, €100.000,00 (cem mil euros), e à “W Imobiliária, Lda.”, ali primeira contraente, €200.000,00 (duzentos mil euros).

37. O preço restante, ou seja, os €1.250.000,00 (um milhão e duzentos e cinquenta mil euros), seria pago na data da celebração da escritura de compra e venda,

38. que deveria ser celebrada até 30 de agosto de 2018.

39. A escritura de compra e venda do imóvel foi celebrada, no dia 27 de julho de 2018, perante a Notária M. P., no respetivo Cartório, sito na Avenida ..., na cidade de …,

40. pelo preço de €1.550.000,00 (um milhão e quinhentos e cinquenta mil euros).

41. Na escritura de compra e venda figuram como primeiros outorgantes, M. V. e J. L., nas qualidades de Presidente e de Vice-Presidente da Direção e em representação da ré, e como segundo outorgante, A. S., este como gerente e em representação da sociedade compradora, a “A. S. Construção Civil, Lda.”.

42. A pedido do Sr. A. S., na escritura de compra e venda, a aquisição do imóvel foi efetuada em nome de outra sociedade, da qual aquele também é sócio, a “A. S. Construção Civil, Lda.”.

43. Na escritura de compra e venda referida em 39, os outorgantes declararam que no negócio titulado não houve qualquer intervenção de mediador imobiliário.

44. A autora, em 26.07.2018, enviou um email à ré, a pedir o pagamento da comissão acordada, e a alertar relativamente à exigência legal da menção, na escritura, da intervenção de mediador imobiliário.

Da contestação:

45. Na sequência do referido em 10, M. V. informou que todos os terrenos da Cooperativa tinham áreas superiores, tendo a conversa ficado por aí.

46. A ré não publicitou para venda o terreno referido em 11., o qual era propriedade da sociedade “W Imobiliária, Lda.”.

47. O qual pertenceu, em tempos, à ré, mas foi entregue por esta à sociedade “W Imobiliária, Lda.” por dação em pagamento de uma dívida existente para com a empresa-mãe do grupo ao qual pertence aquela.

48. Ficando, todavia, a ré com a posse do mesmo e com a promessa por parte da W de reverter o negócio caso quisesse, no futuro, voltar a adquirir o mesmo terreno.

49. Não foi colocado no local uma placa com a indicação de “vende-se”, nem foi pedida qualquer autorização para o efeito.

50. O email referido em 28. foi reenviado à autora pelo filho de A. S., por email de 17.04.2018.

51. Em face do referido em 30, o Sr. A. S. fez nova proposta de aquisição do prédio, que o seu filho enviou ao Sr. Eng. A. J. por email a 8.06.2018, que a ré aceitou, no dia 18.06.2018;

52. Foi acordado entre a ré e a W que a existir algum ganho na posterior venda desse terreno por parte da ré, esse ganho seria da ré;

53. O que obrigou à realização de duas escrituras públicas em simultâneo, uma primeira em que a “W Imobiliária, Lda.” vende o terreno à ré pelo preço de €1.080.405,00 e a segunda, já referida em 39. e 40., em que a ré vende o mesmo terreno à “A. S. – Construção Civil, Lda.” pelo preço de €1.550.000.00;

54. E obrigou ainda a que o pagamento dos preços finais referidos fossem feitos através de três cheques, um no valor de €369.595,00 para a ré, e dois cheques no valor de €440.202,50 cada para a “W Imobiliária, Lda.”, que a sociedade “A. S. - Construção Civil, Lda.” entregou na data da outorga das escrituras;

55. A autora não enviou à ré qualquer fatura ou nota de débito referente ao serviço de mediação prestado.

II. FACTOS NÃO PROVADOS

1. O Presidente da Direção da ré e A. J. conhecem-se há mais de 20 anos;

2. A comissão ficou, atentas as relações pessoais, abaixo da praticada no mercado;

3. Nas reuniões referidas entre M. M. e o Presidente da Direção da ré, esteve sempre presente o Sr. Engenheiro A. J., trabalhador daquela;

4. O envio dos elementos referidos em 20, foi feito a pedido do A. J.;

5. O colaborador da autora realizou, pelo menos, cinco deslocações ao prédio da ré;

6. O interessado referido em 23. fez duas deslocações ao prédio;

7. A. S. agendou três deslocações ao prédio;

8. Foi explicado ao colaborador da autora, que a intervenção da “W Imobiliária, Lda.” na assinatura do contrato promessa de compra e venda, deveu-se ao facto de a ré ser devedora daquela.

9. O email referido em 44., foi enviado à ré a pedido do Sr. Eng. A. J.;

10. A reunião de 27 de março de 2018, realizou-se a pedido de A. S.;

11. As que se seguiram foram realizadas nas instalações da ré, sempre no gabinete do Eng. A. J., e só na de 27.03.2018 esteve presente o A. J., funcionário da autora;

12. O Sr. A. J. foi contratado por eventuais clientes para fazer prospeção de terrenos, com vista à sua aquisição, sendo esses eventuais clientes responsáveis pelos seus honorários;

13. O Presidente da Direção da ré não conhece a empresa autora;

14. Nas reuniões realizadas só estiveram presentes o Sr. A. S., o seu filho, o Arquiteto António, os Srs. M. V. e J. L., diretores da Cooperativa ré, e o Eng. A. J., funcionário da ré;

15. A iniciativa de todas as reuniões/encontros partiu sempre do Sr. A. S. e/ou do seu filho Arquiteto António;

16. As condições do negócio foram sempre discutidas entre a ré e o Sr. A. S. e/ou o filho deste;

17. O colaborador da autora esteve presente na assinatura do contrato-promessa a convite do Sr. A. S

B) O objeto do recurso é delimitado pelas conclusões das alegações da recorrente, não podendo o tribunal conhecer de outras questões, que não tenham sido suscitadas pelas partes, salvo se a lei lhe permitir ou impuser o conhecimento oficioso de outras.

C) O recurso visa reapreciar a decisão da matéria de facto e de direito.

Quanto à primeira, entende a apelante que foi incorretamente julgada a matéria de facto dos pontos 9, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 21, 22, 29, 31 e 44 dos factos provados e 12, 13, 16 e 17 dos factos não provados.

No que se refere ao ponto 9, refere a apelante que o tribunal considerou como provado este ponto apenas com as declarações da testemunha arrolada M. M., entende a apelante que se deverá considerar como não provado na parte em que refere que “… entre eles existe uma relação de consideração e amizade, que se concretiza em encontros, colaboração nos trabalhos agrícolas…”, donde decorre que deveria remanescer como provado que “com efeito, além de vizinhos de freguesia, existe entre eles uma relação que se concretiza no empréstimo de alfaias agrícolas à família de M. M.”.

A apelante refere ainda, a propósito do depoimento do legal representante da recorrente, M. V., que o mesmo não prestou declarações de parte (que foram prescindidas pelo seu mandatário), sendo que esta é uma prova por confissão, mas sim depoimento de parte, pelo que o tribunal apenas pode valorar aquilo que prejudique o depoente.

Mas não é assim.

Com efeito, apesar de apenas ter sido requerido o depoimento de parte, não está o tribunal impedido de tomar declarações à parte na audiência, uma vez que ambas as partes se encontravam presentes, mostrando-se, assim, observado o princípio do contraditório, conforme decorre do disposto nos artigos 7º nº 2 e 452º nº 1 NCPC, motivo pelo qual não estava o tribunal a quo impedido de valorar o depoimento do legal representante, como declarações de parte.

Assim sendo não pode deixar de se concordar com a apreciação do depoimento/declarações de M. V., presidente da direção da ré Y, pelo tribunal a quo que se mostrou, esquivo, ambíguo, contraditório e, como tal, inverosímil.

Com efeito, mal se compreende que tenha afirmado que não se recorda de ter falado antes com a testemunha M. M., quando é certo que este se deslocava a casa daquele M. V. para buscar e levar máquinas agrícolas, a pedido do seu irmão e do seu pai, da mesma forma que não é verosímil que não conhecesse a testemunha, ou que fosse normal que este se dirigisse a casa daquele, uma vez que não é usual que uma pessoa se dirija a casa de outras pessoas, que não se conhecem.

Por outro lado, não deixa de ser inverosímil que não estando a quinta publicitada, não tivesse o declarante justificado as razões pelas quais se estabeleceram negociações com a empresa pertencente à testemunha A. S., que viria a comprar o prédio, sendo certo que o imóvel pertencia não à ré, mas à empresa W Imobiliária, Lda. o que tudo abala a credibilidade das declarações do presidente da direção da ré Y.

Da reapreciação de toda a prova resulta que o ponto 9 dos factos provados terá de ser alterado, considerando-se como provado apenas que “9. Com efeito, além de vizinhos de freguesia, entre eles existe uma relação que se concretiza em colaboração nos trabalhos agrícolas e no empréstimo de alfaias agrícolas à família de M. M.”, uma vez que, nomeadamente dos depoimentos prestados em audiência, nenhuma das testemunhas fez qualquer referência a que existisse a referida relação de consideração e amizade, que se concretizasse em encontros.

Quanto ao ponto 11, refere a apelante que este ponto está em contradição com o ponto 45, referindo que “o ponto nº 11 refere que, “Desse modo e nesse contexto, ficou a saber do interesse da ré em vender o prédio rústico denominado “Quinta ...”,

No entanto o ponto nº 45 termina com a expressão “ … tendo a conversa ficado por aí”

Ora, se a conversa ficou por aí, o colaborador da recorrida não poderia ter ficado a saber de um hipotético interesse da recorrente em vender um prédio que não estava à venda.

Em resumo, não podia ser dado como provado que existia um interesse, por parte da recorrente, em vender o terreno, uma vez que nada existe nos autos que demonstre a existência desse interesse.”

O que se refere, nos pontos em questão, é o seguinte:

11. Desse modo e nesse contexto, ficou a saber do interesse da ré em vender o prédio rústico denominado “Quinta ...”, composto por terreno de cultivo, sito no lugar de ..., da freguesia de ..., concelho de Braga, descrito na conservatória do registo predial ... sob o nº ... e inscrito na matriz sob o art.

45. Na sequência do referido em 10, M. V. informou que todos os terrenos da Cooperativa tinham áreas superiores, tendo a conversa ficado por aí.

E para melhor referência, importa transcrever o que consta do ponto 10 dos factos provados, onde se refere que “No início do mês de fevereiro de 2018, M. M., que andava à procura de um imóvel para aquisição para um cliente da autora, uma empresa de transformação de carnes, abordou M. V. no sentido de saber se possuía um terreno com as características desejadas pelo tal cliente.

Como se vê não existe qualquer contradição, e tanto existia o interesse na venda que a mesma acabou por acontecer, com a intervenção do referido M. M., sendo certo que no primeiro contacto que teve com o presidente da direção da ré, em casa deste, o mesmo lhe disse que não ia ser fácil arranjar o terreno que a testemunha A. J. procurava para um seu cliente e só 2/3 dias depois é que o depoente M. V. sugeriu que a testemunha M. M. vendesse o terreno em frente ao ….

Pelo exposto, manter-se-á a formulação dos pontos em questão.

Quanto aos pontos 12, 13, 14 e 15 a apelante refere os mesmos foram todos dados como provados, única e exclusivamente, com as declarações proferidas pelo vendedor da sociedade recorrida, M. A., não existindo qualquer outro meio de prova (testemunhal ou documental) que confirme o seu depoimento.

Importa esclarecer, quanto à apreciação da prova, como se refere no Acórdão da Relação de Coimbra de 10/12/2010, disponível na base de Dados do Ministério da Justiça, no endereço www.dgsi.pt, “analisadas as provas à luz das regras de experiência e da lógica, gerou-se no juiz o convencimento - fundado, não arbitrário - sobre a probabilidade séria da conformação dos factos a uma determinada realidade.

A prova idónea a alcançar um tal resultado, é a prova suficiente, que é aquela que conduz a um juízo de certeza.

A apreciação das provas resolve-se, assim, em formação de juízos, em elaboração de raciocínios, juízos e raciocínios estes que surgem no espírito do julgador, como diz o Prof. Alberto dos Reis, “...segundo as aquisições que a experiência tenha acumulado na mentalidade do juiz segundo os processos psicológicos que presidem ao exercício da atividade intelectual e, portanto, segundo as máximas de experiência e as regras da lógica...”

A prova não visa, adverte o Prof. Antunes Varela, “...a certeza absoluta, (a irrefragável exclusão da possibilidade de o facto não ter ocorrido ou ter ocorrido de modo diferente) ...”, mas tão só, “...de acordo com os critérios de razoabilidade essenciais à prática do Direito, criar no espírito do julgador um estado de convicção, assente na certeza relativa do facto.”

A certeza a que conduz a prova suficiente é, assim, uma certeza jurídica e não uma certeza material, absoluta.

Conforme se escreveu no Acórdão do STJ de 07/06/2005, relativamente à apreciação da prova, “quer seja na 1ª instância, quer seja na Relação, a questão é sempre de valoração das provas produzidas em audiência ou em documentos de livre apreciação.

Vigoram, em ambos os casos, para os julgadores desses tribunais, as mesmas regras e os mesmos princípios, dos quais avulta o da livre apreciação da prova ou sistema da prova livre (...) consagrado no artigo 655º nº 1 do Código de Processo Civil (atual 607º nº 5 NCPC).

Significa isto que a prova há de ser sempre apreciada segundo critérios de valoração racional e lógica do julgador, pressupondo o recurso a conhecimentos de ordem geral das pessoas normalmente inseridas na sociedade do seu tempo, a observância das regras da experiência e dos critérios da lógica, tudo se resolvendo, afinal, na formulação de juízos e raciocínios que, tendo subjacentes as ditas regras, conduzem a determinadas convicções refletidas na decisão dos pontos de facto sob avaliação.”

Na apreciação da prova, o tribunal está sujeito a determinadas regras, sendo-lhe imposto que declare quais os factos que considera provados e os que entende não se terem provado, analisando criticamente as provas e especificando os fundamentos que foram decisivos para a convicção do julgador (artigo 653º nº 2 do Código de Processo Civil, atual artigo 607º nº 4 NCPC).

Um dos princípios que devem presidir ao julgamento é o da livre apreciação da prova, impondo-se ao juiz que decida de acordo com a sua prudente convicção acerca de cada facto, mas, quando a lei imponha para a existência ou prova do facto jurídico qualquer formalidade especial, não pode esta ser dispensada (artigo 655º do Código de Processo Civil – artigo 607º nº 5 NCPC).

Segundo este princípio, o que torna provado um facto é a íntima convicção do juiz, gerada em face do material probatório trazido ao processo (bem como da conduta processual das partes) e de acordo com a sua experiência de vida e conhecimento dos homens; não a pura e simples observância de certas formas legalmente prescritas (Professor Manuel de Andrade, Noções Elementares de Processo Civil, 1979, página 384).

Importa ter em conta que a apreciação da prova não pode ser parcial ou truncada, antes tem de ser global e realizar-se através de uma análise crítica da totalidade da prova produzida e não apenas de alguns dos elementos de prova e, no que se refere concretamente aos depoimentos testemunhais, em excertos dos depoimentos de determinadas testemunhas, não se podendo tomar a parte pelo todo.

Nada na lei impede que o depoimento de uma só testemunha possa fundamentar a prova (ou não prova) de factos, tudo depende da observâncias dos princípios expostos e da formação da convicção do tribunal, da mesma forma que, face às razões apontadas se desconsiderou o depoimento/declarações do presidente da direção da ré, se entendeu, fundadamente, considerar o depoimento da testemunha M. M

Pelo exposto terá de se manter a formulação dos pontos em questão.

Quanto aos pontos 16 e 17, tendo em conta o depoimento da testemunha M. M., bem como o documento de fls. 20 e vº, como, de resto, resulta dos excertos que a apelante transcreve, são de molde a corroborar o acerto da decisão do tribunal a quo, motivo pelo qual os mesmos se manterão.

No que se refere ao ponto 18, a respetiva factualidade resulta do depoimento da testemunha M. M. e nada adianta citar o depoimento da testemunha engenheiro A. J., que é diretor-geral adjunto da ré Y, uma vez que o mesmo não assistiu à troca de impressões entre as testemunhas M. V. e M. M., particularmente em casa do presidente da direção, conforme a testemunha A. J. reconheceu, pelo que se manterá a respetiva formulação.

No que concerne aos pontos 21 e 22, o mesmo resulta do depoimento da testemunha M. M., bem como da testemunha J. L., que é empresário da construção civil e a quem a testemunha M. M. apresentou o negócio referenciado nos autos e que a testemunha não pode aceitar devido ao preço pedido que era de €1.900.000,00, muito elevado para si, pelo que se manterá a formulação dos pontos em questão.

Quanto ao ponto 29, também resultou provado por força do depoimento da referida testemunha M. M., importando esclarecer que a testemunha A. S. que viria a adquirir o prédio, reconheceu que foi a testemunha M. M. que lhe apresentou o negócio, referindo ainda que era ele quem marcava as reuniões e não manifestou certeza se foi o seu filho que enviou a proposta diretamente à ré, tendo afirmado que não teve conhecimento do envio do mail para a ré, o que, de qualquer forma, não seria impeditivo que, como sucedeu, a testemunha referida tenha dado conhecimento pessoal da proposta ao presidente da direção da ré, pelo que se manterá a formulação do ponto em questão.

Quanto ao ponto 31, resulta demonstrado que o colaborador da autora teve algumas negociações com o Sr. A. S., esteve presente em reuniões havidas entre as partes, como resulta do depoimento da testemunha M. M. e ainda do depoimento da referida testemunha A. S., motivo pelo qual se manterá a formulação do referido ponto.

No que se refere ao ponto 44, tendo em conta o teor do mail que consta a fls. 34, o mesmo terá de se manter, atenta a materialidade dada como provada no ponto 18.

Respeitante ao ponto 12 dos factos não provados, importa notar que se trata de matéria excessivamente vasta e que, a ser provada, poderia permitir considerar que a aquisição do prédio em referência, tinha sido encomendada por clientes seus, responsáveis pelos honorários da referida testemunha M. M., quando é certo que, no caso que nos ocupa, ninguém pagou nada a este e, conforme refere a testemunha A. S., já fez vários negócios com a testemunha M. M., por vezes gratificava-o mas, neste caso, tal não sucedeu, motivo pelo qual se manterá a formulação do ponto em questão.

No que se refere ao ponto 13 dos factos não provados, como resulta da transcrição das declarações do presidente da direção da ré, o mesmo refere que só teve conhecimento da existência da recorrida na primeira reunião realizada nas instalações da recorrente, pelo que tanto basta para se manter a formulação do facto em apreço.

Quanto ao ponto 16 dos factos não provados, tendo em conta que, conforme se referiu, o colaborador da autora, M. M., apresentou o negócio e teve algumas negociações com o Sr. A. S., tendo estado presente em reuniões havidas entre as partes, daí resulta que a factualidade referida se terá de manter.

Por último, no que se refere ao ponto 17, não foi feita qualquer prova de que o colaborador da autora tenha estado presente na assinatura do contrato-promessa a convite do Sr. A. S., esta testemunha não o referiu, motivo pelo qual a formulação do ponto em questão se manterá.

Assim sendo, é a seguinte a formulação da matéria de facto provada e não provada:

I. FACTOS PROVADOS

Da petição:

1. A autora é uma sociedade comercial por quotas, que se dedica ao exercício da atividade de mediação imobiliária e reparação de edifícios.

2. Encontrando-se licenciada pelo IMPIC, para o exercício da atividade de mediação imobiliária, pela licença n.º ... – AMI, emitida em 03.12.2015.

3. É sócio e gerente da autora A. F

4. A ré é uma cooperativa, com constituição anterior a 2006, que se dedica, entre outras atividades, ao comércio por grosso de leite, seus derivados e ovos, de produtos químicos, cereais, sementes, leguminosas, oleaginosas e outras matérias primas agrícolas.

5. A ré obriga-se pela assinatura conjunta de dois membros da direção.

6. A atividade de mediação imobiliária da autora é desenvolvida através da ação do seu sócio e de colaboradores, os chamados técnicos de mediação imobiliária.

7. Um dos técnicos que colabora com a autora, há vários anos, é M. M

8. Este colaborador da autora conhece o Presidente da Direção da ré, M. V., há vários anos.

9. Com efeito, além de vizinhos de freguesia, entre eles existe uma relação que se concretiza em colaboração nos trabalhos agrícolas e no empréstimo de alfaias agrícolas à família de M. M

10. No início do mês de fevereiro de 2018, M. M., que andava à procura de um imóvel para aquisição para um cliente da autora, uma empresa de transformação de carnes, abordou M. V. no sentido de saber se possuía um terreno com as características desejadas pelo tal cliente.

11. Desse modo e nesse contexto, ficou a saber do interesse da ré em vender o prédio rústico denominado “Quinta ...”, composto por terreno de cultivo, sito no lugar de ..., da freguesia de ..., concelho de Braga, descrito na conservatória do registo predial ... sob o nº ... e inscrito na matriz sob o art.

12. Por isso, questionou o Presidente da Direção da ré, M. V., no sentido de ser a autora a promotora dessa venda, ao que este acedeu.

13. Nessa sequência, ainda no mês de fevereiro de 2018, entre o colaborador da autora e o Presidente da Direção da ré foram realizadas várias reuniões, na casa deste e nas instalações da ré, tendo ficado acordado que a primeira desenvolveria, em regime de exclusividade, todos os esforços para angariar comprador para o imóvel.

14. Assim, o Presidente da Direção da ré, incumbiu a autora de promover a aludida venda, pelo preço base de €1.900.000,00 (um milhão e novecentos mil euros),

15. mediante o pagamento, à autora, de uma comissão de 3% sobre o preço de venda, acrescida de IVA à taxa legal, a liquidar no dia da celebração da escritura.

16. No dia 27.02.2018, a autora, através do referido colaborador, solicitou à ré que o contrato de mediação imobiliária fosse celebrado por escrito, tendo-lhe entregue, para assinatura, um modelo, com as cláusulas preenchidas conforme haviam acordado.

17. Apesar de diversas insistências para a assinatura, M. V., Presidente da Direção da ré, respondeu sempre que face à relação de amizade e confiança, existente, tal não era necessário, bastando o acordo verbal e o “aperto de mão” dado para formalizar o acordo.

18. Numa reunião realizada a 27.03.2018, nas instalações da ré, o Presidente da Direção da ré, apresentou o Sr. Eng. A. J. e informou o M. M., que, doravante, todos os assuntos relacionados com a venda do imóvel deveriam ser tratados com aquele Sr. Engenheiro.

19. Na mesma altura, o referido Sr. Eng. entregou um cartão de visita ao colaborador da autora, com o seu contacto e e-mail.

20. Nesse mesmo dia 27.03.2018, o Sr. Eng. A. J. enviou à autora e ao A. S. as plantas do imóvel por email.

21. Durante os meses de março e abril de 2018, o referido M. M. enveredou esforços para conseguir a venda do prédio.

22. Com esse propósito, efetuou várias diligências, designadamente contactos pessoais e deslocações ao prédio, com potenciais clientes.

23. Um dos interessados, depois de ter efetuado uma visita ao imóvel, acabou por informar que considerava o preço elevado, manifestando o seu desinteresse na aquisição.

24. O outro, o Sr. A. S., nos referidos meses de março e abril, agendou uma visita ao imóvel.

25. Depois da visita ao prédio, o Sr. A. S. manifestou interesse na sua aquisição.

26. Porém, fez uma contraproposta ao preço indicado, no sentido de pagar a quantia de €1.250.000,00, e proceder ainda à entrega de um armazém, licenciado, com a área de 1.000 m2, no prazo de um ano, após a escritura de compra e venda.

27. Sendo que os €1.250.000,00 seriam pagos da seguinte forma:

I) €300,00, a título de sinal, na data da assinatura do contrato-promessa de compra e venda;

II) €300,00, a título de reforço de sinal, seis meses após a assinatura do contrato promessa de compra e venda;

III) e o restante valor, de €650.000,00, na outorga da escritura da compra e venda.

28. A. S. deu conhecimento desta proposta à ré, por email enviado a 13.04.2018.

29. O colaborador da autora também deu conhecimento pessoal da contraproposta deste potencial comprador ao Presidente da Direção da ré.

30. A ré não aceitou aquela contraproposta.

31. Porém, após algumas negociações, entre o colaborador da autora e o potencial comprador, o Sr. A. S., chegou-se a acordo quanto ao preço do imóvel, tendo ficado definido que seria de €1.550.000,00 (um milhão e quinhentos e cinquenta mil euros).

32. O Sr. A. S. informou ainda que no contrato-promessa de compra e venda deveria figurar como compradora a sociedade “A. S. Imobiliária, S.A.”, da qual aquele é administrador.

33. Nessa sequência, em 29 de junho de 2018 foi assinado o contrato-promessa de compra e venda do imóvel.

34. A assinatura do contrato ocorreu nas instalações da “W Imobiliária, Lda.” sitas no Lugar de ..., freguesia de ..., concelho de Póvoa de Varzim.

35. Na assinatura desse contrato estiveram presentes M. M., colaborador da autora, A. S., na qualidade de legal representante da sociedade compradora e que ali figura como terceira outorgante, os legais representantes da ré, que ali figura como segunda outorgante, M. V. e J. L., Presidente e Vice-Presidente, respetivamente, bem como os legais representantes da “W Imobiliária, Lda.”, que ali figura como primeira outorgante.

36. No ato de assinatura do contrato-promessa, a “A. S. Imobiliária, S.A.” pagou à ré, ali segunda outorgante, a título de sinal e princípio de pagamento, €100.000,00 (cem mil euros), e à “W Imobiliária, Lda.”, ali primeira contraente, €200.000,00 (duzentos mil euros).

37. O preço restante, ou seja, os €1.250.000,00 (um milhão e duzentos e cinquenta mil euros), seria pago na data da celebração da escritura de compra e venda,

38. que deveria ser celebrada até 30 de agosto de 2018.

39. A escritura de compra e venda do imóvel foi celebrada, no dia 27 de julho de 2018, perante a Notária M. P., no respetivo Cartório, sito na Avenida ..., na cidade de …,

40. pelo preço de €1.550.000,00 (um milhão e quinhentos e cinquenta mil euros).

41. Na escritura de compra e venda figuram como primeiros outorgantes, M. V. e J. L., nas qualidades de Presidente e de Vice-Presidente da Direção e em representação da ré, e como segundo outorgante, A. S., este como gerente e em representação da sociedade compradora, a “A. S. Construção Civil, Lda.”.

42. A pedido do Sr. A. S., na escritura de compra e venda, a aquisição do imóvel foi efetuada em nome de outra sociedade, da qual aquele também é sócio, a “A. S. Construção Civil, Lda.”.

43. Na escritura de compra e venda referida em 39, os outorgantes declararam que no negócio titulado não houve qualquer intervenção de mediador imobiliário.

44. A autora, em 26.07.2018, enviou um email à ré, a pedir o pagamento da comissão acordada, e a alertar relativamente à exigência legal da menção, na escritura, da intervenção de mediador imobiliário.

Da contestação:

45. Na sequência do referido em 10, M. V. informou que todos os terrenos da Cooperativa tinham áreas superiores, tendo a conversa ficado por aí.

46. A ré não publicitou para venda o terreno referido em 11., o qual era propriedade da sociedade “W Imobiliária, Lda.”.

47. O qual pertenceu, em tempos, à ré, mas foi entregue por esta à sociedade “W Imobiliária, Lda.” por dação em pagamento de uma dívida existente para com a empresa-mãe do grupo ao qual pertence aquela.

48. Ficando, todavia, a ré com a posse do mesmo e com a promessa por parte da W de reverter o negócio caso quisesse, no futuro, voltar a adquirir o mesmo terreno.

49. Não foi colocado no local uma placa com a indicação de “vende-se”, nem foi pedida qualquer autorização para o efeito.

50. O email referido em 28. foi reenviado à autora pelo filho de A. S., por email de 17.04.2018.

51. Em face do referido em 30, o Sr. A. S. fez nova proposta de aquisição do prédio, que o seu filho enviou ao Sr. Eng. A. J. por email a 8.06.2018, que a ré aceitou, no dia 18.06.2018;

52. Foi acordado entre a ré e a W que a existir algum ganho na posterior venda desse terreno por parte da ré, esse ganho seria da ré;

53. O que obrigou à realização de duas escrituras públicas em simultâneo, uma primeira em que a “W Imobiliária, Lda.” vende o terreno à ré pelo preço de €1.080.405,00 e a segunda, já referida em 39. e 40., em que a ré vende o mesmo terreno à “A. S. – Construção Civil, Lda.” pelo preço de €1.550.000.00;

54. E obrigou ainda a que o pagamento dos preços finais referidos fossem feitos através de três cheques, um no valor de €369.595,00 para a ré, e dois cheques no valor de €440.202,50 cada para a “W Imobiliária, Lda.”, que a sociedade “A. S. - Construção Civil, Lda.” entregou na data da outorga das escrituras;

55. A autora não enviou à ré qualquer fatura ou nota de débito referente ao serviço de mediação prestado.

II. FACTOS NÃO PROVADOS

1. O Presidente da Direção da ré e A. J. conhecem-se há mais de 20 anos;

2. A comissão ficou, atentas as relações pessoais, abaixo da praticada no mercado;

3. Nas reuniões referidas entre M. M. e o Presidente da Direção da ré, esteve sempre presente o Sr. Engenheiro A. J., trabalhador daquela;

4. O envio dos elementos referidos em 20, foi feito a pedido do A. J.;

5. O colaborador da autora realizou, pelo menos, cinco deslocações ao prédio da ré;

6. O interessado referido em 23. fez duas deslocações ao prédio;

7. A. S. agendou três deslocações ao prédio;

8. Foi explicado ao colaborador da autora, que a intervenção da “W Imobiliária, Lda.” na assinatura do contrato promessa de compra e venda, deveu-se ao facto de a ré ser devedora daquela.

9. O email referido em 44., foi enviado à ré a pedido do Sr. Eng. A. J.;

10. A reunião de 27 de março de 2018, realizou-se a pedido de A. S.;

11. As que se seguiram foram realizadas nas instalações da ré, sempre no gabinete do Eng. A. J., e só na de 27.03.2018 esteve presente o A. J., funcionário da autora;

12. O Sr. A. J. foi contratado por eventuais clientes para fazer prospeção de terrenos, com vista à sua aquisição, sendo esses eventuais clientes responsáveis pelos seus honorários;

13. O Presidente da Direção da ré não conhece a empresa autora;

14. Nas reuniões realizadas só estiveram presentes o Sr. A. S., o seu filho, o Arquiteto António, os Srs. M. V. e J. L., diretores da Cooperativa ré, e o Eng. A. J., funcionário da ré;

15. A iniciativa de todas as reuniões/encontros partiu sempre do Sr. A. S. e/ou do seu filho Arquiteto António;

16. As condições do negócio foram sempre discutidas entre a ré e o Sr. A. S. e/ou o filho deste;

17. O colaborador da autora esteve presente na assinatura do contrato-promessa a convite do Sr. A. S

No que se refere à questão de direito, a apelante, baseando-se na pretendida alteração da matéria de facto, que não ocorreu, uma vez que ressalvada a alteração ao ponto 9 dos factos provados, sem qualquer relevância na decisão da causa, se manteve a demais matéria de facto, tal como decidida no tribunal a quo, pelo que igualmente se terá de manter a decisão propriamente jurídica da causa.

O contrato de mediação imobiliária acha-se atualmente regulado pela Lei nº 15/2013, de 08/02 (a que nos referiremos na falta de indicação de origem diversa), o qual entrou em vigor em 01/03/2013 (artigo 45º nº 1) e revogou o Decreto-Lei nº 211/2004, de 20/08, teve em vista a conformação com a disciplina constante do Decreto-Lei nº 92/2010, de 26/07, que transpôs para a ordem jurídica interna a Diretiva nº 2006/123/CE, do Parlamento Europeu e do Conselho, de 12 de dezembro de 2006, relativa aos serviços no mercado interno (artigo 1º nº 1).

Sobre o que seja mediação imobiliária diz-se no artigo 2º nº 1 que consiste na procura, por parte das empresas, em nome dos seus clientes, de destinatários para a realização de negócios que visem a constituição ou aquisição de direitos reais sobre bens imóveis, bem como a permuta, o trespasse ou o arrendamento dos mesmos ou a cessão de posições em contratos que tenham por objeto bens imóveis.

Conforme se refere no Acórdão da Relação de Guimarães de 12/06/2014, no processo nº 1218/10.3TBBCL.G1, relatado pelo Desembargador Filipe Caroço e subscrito pelo ora relator, “tem-se entendido que a remuneração é devida mesmo que a ação do mediador não constitua a única causa da conclusão e perfeição do negócio visado [Acórdão da Relação do Porto de 20.9.2001, proc. nº 0131169, in www.dgsi.pt], mas uma sua causa adequada.

Como se refere naquele aresto, “nos contratos de mediação, o direito à remuneração nasce da conclusão dos negócios objeto da mediação, mas a conclusão, para o mediador – isto resulta da essência do contrato – surge quando tais negócios se consideram aproximados entre o comitente e terceiros e consegue a adesão destes, haja ou não execução posterior.

Deve, porém, haver um nexo de causalidade entre a atividade do mediador e a conclusão do negócio.”

Também o Dr. Fernando Baptista de Oliveira, O Contrato de Mediação Imobiliária na Prática Judicial, CEJ, 2016, páginas 14 e segs, refere que “agora (diferentemente, portanto, do anterior DL 211/2004) a atividade do mediador já não é definida por uma obrigação de diligenciar, mas, sim, de procurar (... destinatários para a realização de negócios). O que é bem diferente da obrigação de... concretização do negócio visado, (obrigação) esta que inexiste, pois isso não depende da vontade do mediador, mas do seu cliente e do interessado encontrado. O termo destinatários parece algo impreciso, pois destinatário é aquele que já celebrou o negócio visado, ou que seguramente o celebrará. E não é isso que se visa com aquela palavra destinatários, antes o que se pretende ali falar é de meros interessados no negócio visado, que podem celebrá-lo, ou não!

Mas sendo a obrigação essencial que impende sobre a mediadora a de angariar interessado para o negócio, praticar atos isolados, tal significa que não basta que a mediadora faça diligências no sentido de aproximar os interessados na realização do negócio. Se assim fosse bastar-lhe-ia simular um comprador que se mostrasse interessado e depois desistisse do negócio, mesmo que sem qualquer fundamento sério. Portanto, em princípio parece que se torna necessário que o contrato previsto seja levado a bom termo. Claro que o contrato visado pode não ser integralmente cumprido. Mas aí já não será a mediadora responsável por tal incumprimento, tendo direito a receber a comissão acordada. De qualquer forma, em princípio, o pagamento da comissão encontra-se ligado à conclusão do negócio pretendido, no caso, a projetada venda.

E citando alguma jurisprudência, menciona aquele autor alguns arestos:

«São pressupostos do contrato de mediação: a) Um acordo de vontades pelo qual uma pessoa – o mediador – se encarrega, perante outra – o comitente – de encontrar uma terceira pessoa – interessado - com vista à conclusão, entre ambas, de um negócio pretendido pela segunda; b) Conclusão efetiva do negócio entre o comitente e o terceiro, como consequência adequada da atividade do mediador.» - Ac. RL de 14.04.2011, proc. 761/07.6TCFUN.L1-2, Olinda Carmo Alves.

«O mediador obriga-se a uma atividade, que não a um resultado, embora seja em função da realização do negócio que ele desenvolve toda a sua atividade, sendo a sua remuneração, em princípio, apenas devida se o negócio se efetivar.» - Ac. STJ de 29-03-2011, Revista n.º 2439/07.1TBPTM.E1.S1 - 1ª Secção, Paulo Sá.

«O comitente só fica constituído na obrigação de remunerar o mediador se o negócio tido em vista pelo incumbente for concretizado em virtude da atividade do mediador, ou seja, a obrigação de meios que lhe incumbe há-de desembocar no resultado pretendido...» - Ac. STJ de 28.04.2009, Proc. 29/09.3YFLSB – Fonseca Ramos.

Acórdão do TRL de 14/04/2011, proc. 5500/05.3TJLSB.L1-6 – «No dizer do acórdão do STJ de 28.04.2009, cuja doutrina se acompanha, “O comitente só fica constituído na obrigação de remunerar o mediador se o negócio tido em vista pelo incumbente for concretizado em virtude da atividade do mediador, ou seja, a obrigação de meios que lhe incumbe há de desembocar no resultado pretendido – a celebração do negócio para que foi mandatado o mediador (…)”».

«I- O mediador, que exerce uma atividade essencialmente de carácter material e em nome próprio, obriga-se perante o comitente apenas a diligenciar por conseguir interessado em certo negócio e a aproximá-lo daquele (facilitando a conclusão do negócio).» - Ac. TRP de 19.02.2009, José Ferraz.

Entende ainda o Dr. Fernando Baptista de Oliveira, ibidem, páginas 57 e segs que “tem sido entendimento generalizado na jurisprudência que o mediador, no contrato de mediação imobiliária, só tem direito à remuneração convencionada com o comitente/cliente se o negócio visado (constituindo objeto legal da sua atividade de mediação) vier a ser concluído/concretizado e desde que a celebração deste tenha sido o corolário ou a consequência da sua atividade – exigindo-se um nexo causal entre a sua atuação (no âmbito da mediação) e a outorga do contrato visado (competindo ao mediador a alegação e prova dos pressupostos do seu direito, particularmente da verificação desse mesmo nexo causal).

Isto é, o direito à remuneração implica a execução da prestação contratual a que o mediador se obrigou, nomeadamente a prática dos atos adequados a conseguir que seja atingido o objetivo do contrato – a concretização e perfeição do negócio visado com a mediação.

Dito de outra forma: o mediador adquire o direito a receber a remuneração/comissão quando o seu trabalho influi sobre a conclusão do negócio – ou seja, o mediador tem direito à comissão quando, embora a sua atividade não seja a única causa determinante da cadeia dos factos que deram lugar ao negócio pretendido pelo comitente, contribuiu/influiu (decisivamente) para ela, (Cfr., v.g.: «O direito da mediadora à retribuição acordada no âmbito de um contrato de mediação imobiliária pressupõe, por regra e sem prejuízo das exceções previstas na lei, que a mediadora tenha desenvolvido uma concreta atividade no sentido de angariar um interessado para a celebração do negócio, que o negócio visado pelo contrato de mediação tenha sido concretizado e que este negócio tenha sido celebrado com um terceiro angariado pela mediadora, de tal modo que se possa afirmar que a conclusão do contrato foi o resultado da atividade desenvolvida pela mediadora em virtude de esta se integrar na cadeia de factos que deram lugar ao negócio pretendido, ainda que não tenha sido a única causa.» Ac. TRC de 17.12.2014, proc. 242/11.3TBNZR.C1, Catarina Gonçalves.

«… o mediador só tem direito à remuneração quando haja desenvolvido uma atividade que haja influído na conclusão do negócio visado, sendo a sua atividade causal dessa efetivação.» - Ac. STJ de 19-05-2009, Revista n.º 5339/06.9TVLSB - 6.ª Secção, Silva Salazar.

Sendo, aliás, que, de forma mais abrangente, MANUEL SALVADOR até admite (como orientação que melhor acode aos interesses em causa) que o mediador adquire o direito à remuneração quando influir no resultado final, mas sem que seja necessário para isso “que tenha cooperado no desenvolvimento das negociações, pelo que basta ter-se limitado a dar o nome de uma pessoa disposta a pagar determinado negócio” (situação que também consubstancia a aludida influência (decisiva) para a celebração do negócio) – acrescentando nós, que também bastará ter-se o mediador limitado a pôr em contacto as partes interessadas no negócio (obviamente, é claro, desde que tal atividade da mediadora tenha influído de algum modo no negócio) (Assim também, v.g.: «No contrato de mediação imobiliária, o mediador tem direito à comissão quando, embora não sendo a sua atividade a única causa determinante da realização do negócio pretendido pelo comitente, ela contribuiu para a sua realização, bastando que se tenha limitado a dar a conhecer o nome de uma pessoa disposta a fazer determinado negócio» - Ac. RL de 07.04.2003, Roque Nogueira.

Ac. TRC de 03.02.2015, proc. 1399/11.9TBCLD.C1 (Carvalho Martins): «(...) O mediador só adquire o direito à remuneração, quando influir no resultado final, mas sem que seja necessário para isso, que tenha cooperado no desenvolvimento das negociações, pelo que basta ter-se limitado a dar o nome de uma pessoa disposta a pagar determinado negócio. Não é necessária a continuidade do nexo causal, sendo suficiente que o mediador tenha posto em contacto as partes e que isso tenha influído na conclusão do negócio.».

Escreveu-se, pertinentemente, no Acórdão do STJ, de 28-04-2009: «O comitente só fica constituído na obrigação de remunerar o mediador se o negócio tido em vista pelo incumbente for concretizado em virtude da atividade do mediador, ou seja, a obrigação de meios que lhe incumbe há-de desembocar no resultado pretendido – a celebração do negócio para que foi mandatado o mediador – sob pena de se considerar que o contrato não almejou a perfeição e, não surtindo efeito útil a atividade do mediador – o risco, a álea negocial –, não há lugar à remuneração (comissão), nem ao pagamento de despesas se o contrato for celebrado pelo incumbente com terceiro, que não se interessou pelo negócio por causa da atuação do mediador.»65. Neste aresto, citando-se CARLOS LACERDA BARATA, acrescentou-se: «O direito à retribuição depende da celebração do contrato prometido embora seja independente do cumprimento do mesmo. Só com a verificação de um “resultado útil” – a realização do negócio – da atuação do mediador, este ganha o direito à retribuição. Está em causa mais do que a mera exigibilidade; é da própria constituição do direito que se trata. Pode-se, assim, afirmar que o direito à retribuição está sujeito a condição suspensiva: a celebração do negócio. Naturalmente, que só o negócio cuja celebração advenha (exclusivamente ou não) da atuação do mediador relevará, para este efeito. A prestação do mediador terá de ser causal, em relação ao negócio celebrado entre o comitente e o terceiro... Em matéria de direito à retribuição, o momento relevante é o da constituição do contrato promovido, pelo que as ocorrências supervenientes que incidam sobre a execução ou o conteúdo do contrato serão, em regra, indiferentes” – como abaixo melhor se explicitará.”

No caso dos autos, tendo em conta a matéria de facto dada como provada, não se levanta qualquer dúvida quanto ao facto de autora e ré terem celebrado um contrato verbal de mediação imobiliária, porquanto o Presidente da Direção da ré, M. V. acedeu a que a autora fosse a promotora dessa venda, tendo aquele efetuado várias diligências, designadamente contactos pessoais e deslocações ao prédio, com potenciais clientes, um dos quais viria a adquirir o prédio.

Sucede, porém, que por força do disposto no artigo 16º nº 1 o contrato de mediação imobiliária é obrigatoriamente reduzido a escrito, pelo que tal omissão gera a nulidade do contrato, que a apelante/ré veio invocar na contestação.

A sentença recorrida entendeu que mesmo que se considerasse o contrato nulo, a sua invocação traduziria um abuso de direito, pelo que é devido o pagamento da remuneração acordada por parte da ré e apelante, à autora.

Com efeito, conforme escrevemos no Acórdão desta Relação de Guimarães de 12/07/2010, na Apelação 8331/07.2TBBRG-A.G1, “a este propósito importa ter em conta o disposto no artigo 334º do Código Civil, onde se estabelece que ”é ilegítimo o exercício de um direito, quando o titular exceda manifestamente os limites impostos pela boa-fé, pelos bons costumes ou pelo fim social ou económico desse direito.”

Conforme se pode ler no Acórdão do STJ de 02/07/96, no site da DGSI, no endereço www.dgsi.pt, “segundo o artigo 334º do Código Civil, é ilegítimo o exercício de um direito, quando o titular exceda manifestamente os limites impostos pela boa-fé, pelos bons costumes ou pelo fim social ou económico dum direito.

Esta complexa figura do abuso de direito é uma válvula de segurança, uma das cláusulas gerais, de janelas por onde podem circular lufadas de ar fresco, com que o julgador pode obtemperar à injustiça gravemente chocante e reprovável para o sentimento jurídico prevalente na comunidade social, à injustiça de proporções intoleráveis para o sentimento jurídico imperante, em que, por particularidades ou circunstâncias especiais do caso concreto, redundaria o exercício de um direito por lei conferido (Manuel Andrade, Teoria Geral das Obrigações, 1958, 63 e seguintes; Almeida Costa Direito das Obrigações, 3ª edição, 60 e seguintes; Pires de Lima e Antunes Varela, Código Civil Anotado, volume I, 4.ª edição, 299; Antunes Varela, Comunicação à Assembleia Nacional em 26 de novembro de 1966).

Manuel de Andrade acrescentou ainda “grosso modo” existirá tal abuso quando, admitido um certo direito como válido, isto é, não só legal, mas também legítimo e razoável, em tese geral, aparece, todavia, no caso concreto, exercitado em termos clamorosamente ofensivos da justiça, ainda que ajustados ao conteúdo formal do direito (loc. cit.).

Por sua vez, Antunes Varela esclareceu que o abuso de direito pressupõe a existência e a titularidade do poder formal que constitui a verdadeira substância do direito subjetivo e que se designa por abuso de direito o exercício de um poder formal realmente conferido pela ordem jurídica a certa pessoa, mas em absoluta contradição seja com o fim (económico ou social) a que esse poder se encontra adstrito, seja com o condicionalismo ético-jurídico (boa fé e bons costumes) que, em cada época histórica, envolve o seu conhecimento (R.L.J. 114, página 75) e, por outro lado, não se esqueceu de salientar que a condenação do abuso de direito, a ajuizar pelos termos do dito artigo 334º, “aponta de modo inequívoco para as situações concretas em que é clamorosa, sensível, evidente a divergência entre o resultado da aplicação do direito subjetivo, de carga essencialmente formal, e alguns dos valores impostos pela ordem jurídica para a generalidade dos direitos ou, pelo menos, dos direitos de certo tipo” (R.L.J. 128, página 241).

E há que ter presente que o atual Código Civil consagrou a conceção objetivista do abuso de direito e por isso não é necessário a consciência malévola, a consciência de se excederem, com o abuso de direito, os limites impostos pela boa-fé, pelos bons costumes ou pelo fim social ou económico do direito, bastando que sejam excedidos esses limites, muito embora a intenção com que o titular do direito tenha agido não deixa de contribuir para a questão de saber se há ou não abuso de direito (Almeida Costa, loc. cit., Pires de Lima e Antunes Varela, loc. cit.).”

Se atentarmos na matéria de facto - cfr. pontos 11, 12, 13, 14, 15, 16, 1721, 22, 24, 25, 31, 39, 40 e 44, verificamos que a desconsideração da validade do contrato verbal e a consequente nulidade invocada pela ré e apelante constituiria uma injustiça gravemente chocante e reprovável para o sentimento jurídico prevalente na comunidade social, à injustiça de proporções intoleráveis para o sentimento jurídico imperante, uma situação em que é clamorosa, sensível, evidente a divergência entre o resultado da aplicação do direito subjetivo, de carga essencialmente formal, e os valores impostos pela ordem jurídica para a generalidade dos direitos, pelo que não pode deixar de se considerar.

Aliás, conforme muito bem se refere no acórdão da Relação de Lisboa de 22/05/2012 no processo 118406/10.9YIPRT.L1-1, in www.dgsi.pt, “A invocação pelos réus da nulidade do contrato de mediação, já após a conclusão do negócio visado pelo exercício da mediação, numa altura em que já se tinham aproveitado das vantagens do trabalho desenvolvido pela mediadora, para não terem que pagar a remuneração contratualmente estabelecida, em contraste com a sua anterior atitude - ao beneficiarem dos serviços prestados pela autora em execução daquele contrato e ao aceitarem realizar a venda aos compradores angariados pela mediadora, pelo preço oferecido por estes – traduz, objetivamente, um comportamento abusivo, na modalidade de venire contra factum proprium.”

Pelo exposto, não pode deixar de se considerar verificado o abuso de direito e, como tal, a ré e apelante terá de ser condenada no pagamento das quantias fixadas na sentença, isto é, no pagamento à autora da quantia global de €57.195,00, correspondendo €46.500,00 à remuneração acordada, e €10.695,00, ao IVA devido, tudo acrescido de juros de mora, à taxa de 4%, contados desde 27/08/2018, até efetivo e integral pagamento.

E poder-se-á questionar o facto de a ré ser uma cooperativa e se obrigar pela assinatura conjunta de dois membros da direção.

E- há que dizê-lo – também aqui se concorda com o decidido na sentença recorrida.

Com efeito, como se refere no Acórdão do STJ de 23 de setembro de 2008, no processo 08A2239, disponível em www.dgsi.pt, “quanto aos atos de representação vigora o princípio da ilimitação de poderes representativos dos gerentes, perante o qual são irrelevantes as limitações constantes do contrato social ou resultantes de deliberações dos sócios. Verifica-se uma forte corrente doutrinal e jurisprudencial no sentido de atribuir primazia aos interesses de terceiros de boa-fé, relegando-se para as relações internas as consequências inerentes ao eventual desrespeito das regras de representatividade constantes do pacto social. Aos interesses da sociedade ou dos titulares do respetivo capital social sobrepõem-se os de terceiros que com a sociedade se relacionam, mantendo-se a validade dos efeitos jurídicos dos atos outorgados em nome da sociedade apenas por um dos gerentes, ainda que sem a intervenção conjunta dos demais.”

Sobre a vinculação da sociedade comercial, diz o nº 1 do artigo 260º do CSC aplicável às cooperativas por força do artigo 9º do Código Cooperativo (Lei nº 119/2015, de 31 de agosto): “Os atos praticados pelos gerentes, em nome da sociedade e dentro dos poderes que a lei lhes confere, vinculam-na para com terceiros, não obstante as limitações constantes do contrato social ou resultantes de deliberações dos sócios”.

Isto é, de acordo com esta norma, a sociedade fica vinculada perante terceiros, mediante a atuação dos gerentes, se os atos forem praticados em seu nome (da sociedade) e com observância dos poderes que a lei confere aos gerentes.

Como se refere no Acórdão do STJ acima referido, “O art. 260º nº2, veio consagrar a prevalência dos interesses da sociedade em relação a terceiros, quanto a atos praticados pelos gerentes fora dos limites impostos pelo objeto social.

Mas semelhante cautela não foi expressa quanto ao funcionamento da gerência plural, resultando do art. 260º nº 1, a vinculação da sociedade e dentro dos limites que a lei lhes confere, não obstante as limitações constantes do pacto social que não se reportem ao objeto social.

Ora, verifica-se uma forte corrente doutrinal e jurisprudencial no sentido de atribuir primazia aos interesses de terceiros, relegando-se para as relações internas as consequências inerentes ao eventual desrespeito das regras da representatividade constantes do pacto social, assim se acolhendo o propósito do legislador expresso no parágrafo 23º do preâmbulo do dec-lei nº 262/86, que aprovou o Código das Sociedades Comerciais (Ilídio Rodrigues, A Administração das Sociedades por Quotas e Anónimas, 1990, pág. 69, nota 95 ; Ricardo Candeias, Os Gerentes e os Actos de Mero Expediente, ROA, Ano 60-280; Pedro Albuquerque, Vinculação das Sociedades Comerciais por Garantias de Dívidas a Terceiros, ROA, Ano 55-702 ; Luís Serpa de Oliveira, ROA, Ano 59-389; Ac. S.T.J. de 3-5-95, Bol. 447-520 ; Ac. S.T.J. de 8-6-99, Bol. 488-371; Ac. S.T.J. de 17-2-00, Bol. 494-367; Ac. S.T.J. de 23-11-00, proferido na revista nº 2493/00, da 7ª secção ; Ac. S.T.J. de 13-5-04, proferido na revista nº 1289/04,da 6ª secção, já atrás citado).

A previsão da intervenção conjunta de uma pluralidade de gerentes assegura melhor os interesses da sociedade e dos sócios.

Na composição abstrata dos conflitos de interesses que podem derivar do exercício ilegítimo de funções de representação, em caso de gerência plural, o legislador inclinou-se para a proteção de terceiros, por serem eles que se defrontam com maiores dificuldades no conhecimento concreto das regras de representatividade da sociedade.

Aos interesses da sociedade ou dos titulares do respetivo capital sobrepõem-se os de terceiros que com a sociedade se relacionam, mantendo-se a validade dos efeitos jurídicos dos atos outorgados em nome da sociedade, apenas por um dos gerentes, ainda que sem a intervenção conjunta dos demais.”

Assim sendo, o facto de a ré se obrigar pela assinatura conjunta de dois membros da direção, não é impeditivo da vinculação da sociedade, face à prevalência do interesse de terceiros, perante os interesses da sociedade.

Do exposto resulta, conforme se referiu, que a apelação terá de improceder e, em consequência, confirmar-se a douta sentença recorrida.

Face ao total decaimento da pretensão da apelante, sobre a mesma recai a obrigação de suportar as custas (artigo 527º nº 1 e 2 NCPC).

D) Em conclusão e sumariando:

1) O direito da mediadora à retribuição acordada no âmbito de um contrato de mediação imobiliária pressupõe, por regra e sem prejuízo das exceções previstas na lei, que a mediadora tenha desenvolvido uma concreta atividade no sentido de angariar um interessado para a celebração do negócio, que o negócio visado pelo contrato de mediação tenha sido concretizado e que este negócio tenha sido celebrado com um terceiro angariado pela mediadora, de tal modo que se possa afirmar que a conclusão do contrato foi o resultado da atividade desenvolvida pela mediadora em virtude de esta se integrar na cadeia de factos que deram lugar ao negócio pretendido, ainda que não tenha sido a única causa;

2) O mediador só tem direito à remuneração quando haja desenvolvido uma atividade que haja influído na conclusão do negócio visado, sendo a sua atividade causal dessa efetivação;

3) Existe abuso de direito quando, admitido um certo direito como válido, isto é, não só legal, mas também legítimo e razoável, em tese geral, aparece, todavia, no caso concreto, exercitado em termos clamorosamente ofensivos da justiça, ainda que ajustados ao conteúdo formal do direito;

4) Os atos praticados pelos gerentes, em nome da sociedade e dentro dos poderes que a lei lhes confere, vinculam-na para com terceiros, não obstante as limitações constantes do contrato social ou resultantes de deliberações dos sócios, desde que os atos sejam praticados em seu nome e com observância dos poderes que a lei confere aos gerentes.

III. DECISÃO

Pelo exposto, tendo em conta o que antecede, acorda-se em julgar a apelação improcedente, confirmando-se a douta sentença recorrida.

Custas pela apelante.

Notifique.

Guimarães, 25/06/2020

Relator: António Figueiredo de Almeida

1ª Adjunta: Desembargadora Maria Cristina Cerdeira

2ª Adjunta: Desembargadora Raquel Baptista Tavares