1320/23.1T8PVZ-A.P1 - Tribunal da Relação do Porto

I- O contrato através do qual uma entidade bancária dá em locação um imóvel, mediante um valor a pagar pelo locatário, não perde a qualidade de contrato de locação financeira por a locadora já ser antecipadamente proprietária do bem.

II- Conhecendo a locatária, na altura da celebração do contrato de compra e venda opcional celebrado no fim de contrato de locação financeira, que o imóvel não tinha a área mencionada pela vendedora, não pode obter a redução do preço.

III- Não fornecendo os autos matéria factual suficiente para que se avalie se a locatária pode obter a redução do preço da renda da locação em virtude da diferença de área, os autos devem prosseguir para julgamento.

(Da responsabilidade do Relator)

Processo n.º 1320/23.1T8PVZ-A.P1.

João Venade.

Carlos Cunha Carvalho.

Paulo Duarte Teixeira.

1) . Relatório.

A. .., Lda., com sede na Rua ..., ..., propôs contra

B. .., S. A., com sede na Avenida ... ... Lisboa

Ação declarativa de condenação, sob a forma de processo comum, pedindo que seja condenada a pagar-lhe:

. a) 257 278 EUR a título indemnização pelo prejuízo correspondente à redução de área de 799m2, inferior à contratada, no contrato de locação imobiliária n.º...74 celebrado com a R. no que diz respeito às áreas, uso e afetação do prédio urbano situado na Rua ..., freguesia ..., Concelho ..., descrito na C. R. P. de Valongo sob a ficha n.º ...83 da freguesia ..., inscrito na matriz predial sob o artigo, descrito na alínea na alínea A) da cláusula 1.ª das condições particulares de doc. 4;

b) . 23 977,22 EUR correspondentes aos montantes por si pagos Autora com a regularização das áreas, alteração do alvará de loteamento, alteração do uso e correção de áreas e do licenciamento industrial, cujo pagamento competiria à Ré em virtude do incumprimento do contrato de locação imobiliária n.º ...74 celebrado com a R. no que diz respeito às áreas, uso e afetação do prédio urbano acima referido;

c) . 22 587,50 EUR a título do dano emergente decorrente do pagamento da cláusula penal pela Autora ao promitente comprador AA por incumprimento contratual parcial da Autora para com este promitente comprador a título de mora (incumprimento do prazo contratualmente previsto), incumprimento que foi consequência do incumprimento contratual da Ré para com a Autora decorrente da Ré não ter procedido à regularização da situação registral, camarária e de licenciamento do imóvel descrito nos Pedidos a) e b) supra, e ter sido a Autora a ter que cumprir tais obrigações da Ré, com o atraso inerente;

d) . 29 450,23 EUR a título de dano sofrido pela Autora com a mudança de instalações para efeitos de exercício da sua atividade industrial decorrente da impossibilidade de exercício da mesma no referido imóvel face à ausência de licenciamento/afetação a indústria bem como por as áreas reais divergirem das contratualizadas com a Ré, o que não permitiu a indústria da Autora laborar;

e) . juros de mora à taxa comercial, vencidos e vincendos até efetivo e integral pagamento de todas quantias acima.

Alega, em síntese, que:

. tem por objeto comercial o fabrico e venda de produtos marfinites;

. em 11/09/2014, outorgou com a Ré um contrato de Locação Financeira nº ...84 celebrado com vista à aquisição pela Autora de dois imóveis:

. um prédio urbano situado na Rua ..., ..., ..., descrito na C. R. P. de Valongo sob o n.º ...83, ..., inscrito na matriz predial sob o artigo ...40;

. um prédio urbano composto de lote de terreno para construção com a área de 1.305 m2 situado em ..., Lote ..., ..., ..., descrito na C. R. P. de Valongo sob o n.º ...18, ..., inscrito na matriz predial sob o artigo ...88;

. os dois imóveis eram contíguos entre si mas com naturezas distintas: o primeiro é atinente a um armazém e o outro respeitava a um prédio rústico, sendo objeto da ação o armazém;

. tal imóvel encontra-se presentemente registado a favor BB;

. tal imóvel integrava o acervo patrimonial da Ré desde 12/03/2007;

. foi condição sine qua non de celebração do contrato de locação a existência da área total de 1900m2 e a sua afetação/licenciamento para atividade industrial;

. verificou depois que o imóvel não possuía as dimensões em causa como também, não possuía afetação/licenciamento industrial, ao contrário do que foi contratado e assegurado pela Ré;

. tinha apenas 1.101 m2;

. a Ré foi interpelada para proceder à correção das áreas e para agir junto dos organismos competentes e para a ressarcir dos prejuízos decorrentes desta irregularidade contratual;

. a Ré, assumindo a existência de divergências quanto à área do imóvel locado procedeu, por sua iniciativa, em 09/03/2017, junto do registo predial à correção das áreas do imóvel;

. sempre pagou o valor das rendas contratualizadas correspondentes à utilização de imóvel embora este com características distintas das que lhe haviam sido garantidas pela Ré;

. a Ré nada fez para repor a desconformidade da impossibilidade de uso do imóvel para atividade industria;

. a Autora, face à inércia da Ré, suportou os custos inerentes aos serviços e taxas de pedido e alteração de uso para que o locado pudesse ser utilizado para os fins a que se destinava;

. em 28/11/2018, a Autora celebrou com AA um contrato promessa de compra e venda de bem futuro relativo ao imóvel, através do qual se comprometeu a vendê-lo por 355 000 EUR;

. o contrato seria efetivado quando a Autora obtivesse a licença de utilização destinada à indústria, o que deveria acontecer até 28/02/2019;

. na cláusula 5.ª dessa promessa acordou-se que por cada dia que ultrapassasse aquele o vencer-se-ia uma cláusula penal no valor diário de 65 EUR;

. a Autora só conseguiu o licenciamento em 02/02/2021;

. a prometida venda realizou-se em 25/02/2021, tendo tido de reduzir o preço para 332 412,50 por força daquela cláusula penal e inferior ao que obteria se o imóvel tivesse a área originariamente declarada;

. a Ré não reduziu o preço da venda do imóvel à Autora no mesmo dia pelo que o adquiriu pelo valor de 167 048,71 EUR;

. o valor/m2 de mercado do imóvel é de 322 EUR/m2 pelo que se impõe uma redução do preço do contrato no valor de 257 278 EUR;

. suportou 23 977,22 EUR de despesas com a regularização do imóvel;

. suportou 22 587,50 EUR de prejuízo no cumprimento do contrato promessa;

. viu-se forçada à mudança de instalações em julho e agosto de 2018 face à situação criada pela Ré, o que gerou um prejuízo no valor pelo menos correspondente um mês de salários dos seus trabalhadores, a que corresponde a quantia de 29 450,23 EUR.

Citada, contestou a Ré, alegando, em resumo, que:

. os direitos da Autora caducaram ou um ano após a venda do imóvel realizada pela mesma Autora (fevereiro de 2022) ou seis meses após essa venda (fevereiro de 2021);

. a Ré desconhecia que a área do imóvel que constava do registo predial e da matriz fosse superior à real;

. a Autora não aceitou o preço em função da área do imóvel nem fez ver à Ré que só o adquiria por estar convencida que media 1900 m2, por tal ser essencial para a sua atividade;

. a área coberta onde a Autora exercia a sua atividade não sofreu qualquer alteração;

. a Autora, ao longo dos anos em que durou o contrato de locação até novembro de 2019 e depois, aquando da venda, criou na Ré a convicção de que jamais iria pedir qualquer redução do preço ou sequer se queixou que essa diferença prejudicava exercício da sua atividade;

. quando a Ré adquiriu por compra, pelo preço correspondente ao valor em falta do contrato de leasing (160 598,68 EUR) cujo valor total correspondia ao preço global por que aceitara adquirir esse imóvel, estava ciente da área real do imóvel e que a mesma era inferior à área que constava do registo predial e da matriz, antes de ter sido corrigida; ou seja que a área real era de 1.101 m2 e que no registo predial e na matriz aquando da outorga do contrato de locação financeira em Setembro de 2014 constava a área de 1900 m2;

. no que concerne à redução do preço, a ocorrer, deve-se ter em conta o preço contratual, ou seja, o preço por que a Autora vendeu o imóvel à Ré e nunca um qualquer valor atual de mercado;

. a Ré desconhecia a falta a indicada licença para atividade industrial;

. nos termos da cláusula 5 n.º 7, das Condições Gerais do Contrato “O locatário deverá obter… todas as licenças e autorizações necessárias à utilização do imóvel … ou ao exercício da atividade a desenvolver no mesmo”;

. a Autora aceitou levar a cabo essa alteração de licença.

Pede assim a improcedência da ação.

A Autora pronunciou-se sobre as exceções, negando a sua procedência por não ser aplicável o regime do contrato de compra e venda mas o de locação ou, a não ser assim o de empreitada.

De qualquer modo, a Ré reconheceu as vicissitudes pelo que, ao abrigo do disposto no artigo 331.º, n.º 2, do C. C., não pode ser julgada procedente tal exceção de caducidade.

Realizou-se audiência prévia, colocando-se a possibilidade de a ação ser julgada de mérito, tendo as partes pronunciado-se sobre essa eventualidade.

Em 16/09/2024 é proferido despacho saneador onde se decide:

. A) Julgar a presente parcialmente improcedente e, em consequência, absolver a ré do pedido de condenação no pagamento de trezentos e três mil oitocentos e quarenta e dois euros e setenta e dois cêntimos (€303.842,72), a que se reportam as alíneas a), b), e c) do petitório;

B) Julgar improcedente a excepção perentória de caducidade invocada pela ré a respeito da pretensão formulada na alínea d) do petitório, para apreciação da qual os presentes autos prosseguem.

Determinou-se o prosseguimento dos autos para apreciação do pedido de condenação da Ré no pagamento de 29 450,23EUr, formulando-se os seguintes temas de prova:

«1) Conhecimento pela ré dos defeitos invocados e sua essencialidade para autora, e garantia à ré da sua inexistência, nos termos alegados nos artes. 15.º, 19.º, 20.º, 36.º da petição inicial, ónus da prova da autora;

2) Privação do gozo do prédio pela autora consequente a tais defeitos e despesas que suportou em consequência, nos termos alegados no art. 89.º da petição inicial, ónus da prova da autora;

3) Desconhecimento pela ré dos defeitos invocados.».

Inconformada com a decisão de mérito, a Autora recorre, formulando as seguintes CONCLUSÕES:

«I. A decisão recorrida decidiu contra o Direito no seguinte segmento decisório: “a obrigação de vender o bem ao locatário foi cumprida pela ré antecipadamente em 25 de Fevereiro de 2021, embora o documento n.º 41 junto com a petição inicial não comprove integralmente esta alegação, por lhe faltar uma página” uma vez que não é verdade que o documento n.º 41, a que corresponde uma certidão de uma Escritura de compra e venda, não estivesse junto aos autos na totalidade.

II. Porventura terá sucedido uma falha na impressão da Secretaria relativamente a este documento, o que não é imputável à Autora, porquanto é importante frisar que a folha 1 do Documento n.º 41 refere a existência das folhas “61 a folhas 61 verso”, o que existe nos autos, sendo certo, que independentemente disso, a decisão proferida viola o princípio do contraditório consignado no art. 3.º n.´3 do Cód. de Processo Civil que determina que o Juiz não pode decidir com base em factos que não tenham sido previamente objeto de discussão pelas partes, exceto quando o Tribunal está a decidir sobre questões de conhecimento oficioso.

III. No caso em questão, o Tribunal recorrido fundamenta no Despacho Saneador que o documento se encontra incompleto, sem que esta questão tivesse sido suscitada durante o processo ou sem que a Recorrente tivesse sido previamente notificada para se pronunciar sobre a suposta incompletude do documento, o que torna a decisão uma “decisão surpresa”, contrária ao princípio do contraditório, o que constitui uma nulidade processual que expressamente se argui para os devidos e legais (cf. Entre outros, Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 17 de novembro de 2016 (Proc. n.º 292/09.8TBSCD.L1.S1 e Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa de 14 de maio de 2020 (Proc. n.º 514/17.6T8ALM.L1-7, ambos em www.dgsi.pt).

IV. A violação do princípio do contraditório – consagrado de forma ampla no Art. 3.º n.º 3 do C.P.C. –, por omissão do ato processual que permitiria à parte pronunciar-se sobre a questão a decidir antes da tomada de decisão judicial final, corresponde a uma nulidade que vem estabelecida no Art. 195.º n.º 1 do C.P.C. (cfr. LEBRE DE FREITAS in “Código de Processo Civil Anotado”, 3.ª Ed., pág. 382), que se argui e que deverá determinar a nulidade dos atos processuais subsequentes ao Despacho saneador-sentença, o que expressamente se argui para os devidos e legais efeitos –cfr. entre outros, Ac. do STJ de 05 de Maio de 2011, processo n.º 484/08.7TBAGD.S1 em www.dgsi.pt.

V. Acresce que, se o Tribunal recorrido considerava – o que não se aceita e apenas se conjetura por mero dever de patrocínio – que a totalidade do documento n.º 41 não se encontrava junto aos autos, então teria que notificar a Recorrente para proceder à junção do mesmo à luz do poder- dever vinculado que constitui o convite ao aperfeiçoamento no art. 590.º, n.º 2, al. b) e c) do CPC, que determina que o Juiz deve convidar as partes a aperfeiçoar as suas peças processuais, corrigindo insuficiências ou clarificando os seus elementos, antes de proferir uma decisão que possa prejudicá-las.

VI. O que não foi feito, pelo que ao não fazê-lo a decisão recorrida encontra- se enfermada de nulidade, que se argui, por violação do artigo 590.º, n.ºs 2, al. b), e 4, do Código de Processo Civil, e que deverá determinar a nulidade dos atos processuais subsequentes ao Despacho saneador- sentença, o que expressamente se argui para os devidos e legais efeitos – cfr. entre outros, Ac. do STJ de 05 de Maio de 2011, processo n.º 484/08.7TBAGD.S1 em www.dgsi.pt.

VII. Acresce que, para além de manifestamente injusta, e com o devido respeito, a Decisão proferida é errada e foi julgada ao arrepio da lei e dos princípios jurídicos porquanto considerou o Tribunal recorrido que a decisão de improcedência dos pedidos a), b) e c) da P.I. se impunha com fundamento no disposto nos arts. 12.º e 13.º do DL n.º 149/95, de 24 de Junho (Regime Jurídico da Locação Financeira)1.

VIII. E considerou, também, que a Autora se conformou com os vícios que padecia o imóvel dado em locação (cfr. factos provados c) a e)) porque veio a celebrar a escritura de compra e venda referida nos factos provados f) do Despacho Saneador, isto é, que, por ter feito uma compra antecipada de um imóvel que padecia de vícios, estava a aceitar que dos mesmos não poderia reclamar ou exercer os seus direitos, o que, com todo o respeito, não tem qualquer cabimento.

IX. Como referiu a Recorrente na P.I., na Resposta e nos Requerimentos de 08.01.2024 e 01.02.2024, que aqui se consideram integralmente reproduzidos para os devidos e legais efeitos, os autos sub judice não consubstanciam um típico caso de contrato de locação financeira imobiliária em que a instituição bancária surge como mero financiador do bem e, por isso, não é possível trazer-se à discussão, de forma restrita e sem a ponderação das demais normas do sistema jurídica, o disposto nos arts. 12.º e 13.º do DL 149/95 de 24 de Junho.

X. A locação financeira vem definida no art. 1.º do DL n.º 149/95, de 24 de junho, esclarecendo que se trata do contrato pelo qual uma das partes se obriga, mediante retribuição, a ceder à outra o gozo temporário de uma coisa, móvel ou imóvel, adquirida ou construída por indicação desta, e que o locatário poderá comprar, decorrido o período acordado, por um preço nele determinado ou determinável mediante simples aplicação dos critérios nele fixados.

XI. De facto os arts. 12.º e 13.º do DL 149/95 de 24 de Junho postulam um tipo de “irresponsabilidade do locador” pelos vícios do bem locado e, outrossim, a possibilidade do locatário exercer contra o vendedor (que não a instituição financeira) os direitos relativos ao bem locado, como se proprietário fosse, sendo que, naturalmente, tais normativos existem e têm fundamento porque o locador é, em regra no contrato de locação financeira, uma entidade distinta do vendedor, isto é, um terceiro à relação do contrato de compra e venda.

XII. LEITE DE CAMPOS entende que na maioria dos ordenamentos jurídicos, “exime- se, em princípio, o locador de qualquer responsabilidade”, já que foi o locatário que escolheu o bem, sendo o papel do locador meramente financeiro” – cfr. Diogo Leite de Campos – A locação financeira – Lisboa, AAFDL, 2012, pp. 97-98. Em idêntico sentido encontramos FERNANDO GRAVATO MORAIS que explica que o locador financeiro é um mero financiador, visto que financia o gozo da coisa que é dada ao locatário e entrega o “montante mutuado” ao vendedor – cfr. FERNANDO DE GRAVATO MORAIS, Manual da locação financeira, 2ªedição. Coimbra, Almedina, 2011, pp. 186-187.2 XIII. No entanto, os autos sub judice não consubstanciam um tradicional caso de contrato de locação financeira imobiliária em que a instituição bancária surge como mero financiador do bem, como, aliás, contraditoriamente o próprio Saneador Sentença dá como provado no facto c)!

XIV. O Tribunal a quo considera que a Recorrente não poderia exercer os direitos contra a Ré locadora porquanto esta é irresponsável pelos vícios do bem locado. Não! A Recorrida, instituição bancária e sociedade financeira não adquiriu o imóvel sub judice a pedido da Recorrente, nem indicou qualquer vendedor e/ou fornecedor. O imóvel sub judice integrava o portfolio/acervo patrimonial da Ré já desde 12/03/2007, conforme Ap. ...0 de 2007/03/12, o que se alegou no art. 14.º da P.I., resulta do Doc. n.º 7 junto com a P.I e inclusivamente foi julgado como provado no facto provado c)!

XV. Note-se que a data da celebração o contrato de locação financeira imobiliária é de 11 de Setembro de 2014 (cfr. Doc. n.º 3 junto com a P.I.), ou seja, a Recorrida foi proprietária do imóvel durante sete anos antes de o entregar à Recorrente no contrato que foi configurado como “locação financeira” mas em que a instituição Recorrida figurava simultaneamente como vendedora e financiadora e não apenas nas vestes de financiadora.

XVI. A Ré apresentou-se como promotora e vendedora do imóvel e, por conseguinte, não é possível qualificarmos de forma cega a relação tripartida típica do contrato de locação financeira a que alude o DL 149/95 de 24 de Junho, o que a Ré, alias, assume no art. 12.º da Contestação quando cuida de referenciar o seguinte: “Embora o imóvel em causa pertencesse à CLF, desde alguns anos antes da outorga do contrato de locação financeira com a Autora (…)” (cfr. Contestação).

XVII. Voltando ao facto provado c) do Despacho Saneador-Sentença: “À data do descrito em a) a ré era já titular da inscrição de aquisição na Conservatória do Registo Predial, por compra, do prédio referido em a) e b), desde 12/03/2007, compra essa que não foi realizada por indicação da autora; (art. 14.º da petição inicial, art. 12.º da contestação, e documento n.º 7 junto com a petição inicial)”

XVIII. Ou seja, o imóvel em causa chegou à posse da Recorrente em 11 de Setembro de 2014 por via do contrato de locação financeira porque foi a forma que a Recorrida pretendeu financiar e configurar o negócio de transmissão da posse e fruição do bem mas também da sua propriedade, porquanto é inegável que, com a celebração de uma locação financeira, as partes contratantes criam a expetativa jurídica de respetivamente vender e comprar o bem objeto do contrato, ie, não se trata de uma mera locação geradora de uma posse precária!

XIX. O imóvel encontrava-se à venda pela Recorrida através de Mediação Imobiliária, concretamente através da empresa “C... LDA” (NIPC ...95) e foi através desta empresa que a Autora/Recorrente tomou conhecimento da existência do mesmo, realizando, ulteriormente, à Ré uma proposta para a aquisição – cfr. Docs. 1 e 2 juntos com o requerimento de 08.01.2024.

XX. Poderá verificar-se que em 14.01.2014 se falou em “condições de venda” e em 27.01.2014 a Recorrente contactou a Recorrida no sentido de realizar uma “compra” do imóvel (cfr. Doc. 2 do requerimento de 08.01.2024), tendo, ulteriormente, as partes configurado o negócio de transmissão da posse e financiamento através de uma locação financeira imobiliária pelo que não tem sentido a decisão proferida pelo Tribunal recorrido socorrendo-se do disposto no 13.º do DL 149/95 de 24 de Junho, relativo às relações entre locatário e o vendedor ou empreiteiro na medida em essas relações são as relações entre locatário e financeira/financiador.

XXI. Isto porque a Recorrida é simultaneamente locadora e financiadora mas também a proprietária que, com o cumprimento da locação financeira, expectavelmente venderia o imóvel à locatária, que o compraria.

XXII. E, assim, não tem sentido considerar-se ser a Ré uma mera financiadora e por isso declarar-se a irresponsabilidade do locador pelos vícios da coisa locada porque, tal como se afirmou na P.I. (art. 99.º da P.I.), a própria Ré/Recorrida é a proprietária vendedora do bem e, por força do 12.º do DL 149/95 e da remissão ínsita nesta norma para o art. 1034.º do Cód. Civil, quanto aos vícios do bem locado, o locador incorre em responsabilidade contratual quando a coisa apresentar vício que não lhe permita realizar cabalmente o fim a que é destina ou carecer de qualidades necessárias a esse fim ou asseguradas pelo locador, caso em que se considera o contrato não cumprido se o defeito, datar, pelo menos, da entrega e o locador não provar que o desconhecia sem culpa (cfr. art. 1032.º ).

XXIII. Sendo que há responsabilidade do locador porque conhecia e por sua vez o locatário não conhecia o defeito quando celebrou o contrato ou recebeu a coisa; porque o defeito não era facilmente reconhecível e porque o locador assegurou a sua inexistência e usou de dolo para o ocultar, bem como não avisou do defeito o locador, como lhe cumpria.

XXIV. E, conforme se explicou na P.I., a Recorrida era conhecedora dos vícios que enfermavam o bem locado à data da celebração do contrato de locação financeira, até porque era a proprietária do imóvel há sete anos!

XXV. O negócio celebrado entre Recorrente e Recorrida, embora se subsuma no seu nomen e em alguns efeitos a um contrato de locação financeira, deve ser tratado como um negócio misto face aos elementos que o caracterizam e que foram devidamente alegados nos articulados da Recorrente. – cfr. entendimento pugnado por DIOGO LEITE CAMPOS, PEDRO ROMANO MARTINEZ E FUZETA DA PONTE - cfr. MARIA DA CONCEIÇÃO SOARES FATELA, A locação Financeira Imobiliária e os Direitos Reais, Almedina, Marco de 2020.

XXVI. Os direitos exercidos pela Recorrente contra a Recorrida foram exercidos dentro do quadro legal que é o da responsabilidade contratual, sendo que, como também, se explicou na Resposta apresentada em 26.10.2024 – que aqui se considera integralmente reproduzida -, o regime da compra e venda também não é de aplicação tout court ao caso sub judice porque, evidentemente, o vendedor da coisa aquando da celebração da Escritura que se juntou como Doc. 39 da P.I., era a Recorrida que, não só assumia a qualidade de vendedora como, também, de locadora.

XXVII. Com todo o respeito pelo Tribunal Recorrido, não se pode aceitar o vertido no Saneador-Sentença quando cita (descontextualizadamente, s.m.o.) o Professor GRAVATO MORAIS relativamente à circunstância do bem dado em locação poder advir do próprio locador e que isso não bule ou altera o regime jurídico da irresponsabilidade do locador.

XXVIII. Sucede, porém, que na obra citada (Manual da Locação Financeira, pp. 41 e 42) o Professor GRAVATO MORAIS acrescentou ao segmento transcrito que a irresponsabilidade advinha porque: “a isenção do locador de “quaisquer responsabilidade”, atento o facto de ter sido o “locatário a escolher o bem, tendo o locador um papel meramente financeiro”, o que evidentemente não é o nosso caso.

XXIX. Mas a mesma obra refere-nos a posição do Professor DIOGO LEITE CAMPOS, que o Professor GRAVATO MORAIS não coloca em causa – op. cit., Pg. 125 – e que descreve que o locador responde perante o locatário porque o bem não foi adquirido a um terceiro a pedido da Recorrente - cfr. DIOGO LEITE CAMPOS, Estudo Preparatório de uma Reforma Legislativa, Lisboa, 1994, p. 148.

XXX. “Tudo dependerá das circunstâncias” refere o Professor LEITE CAMPOS, ou seja, necessário se reporta que o Tribunal sopese todos os elementos existentes nos autos e não decida, como decidiu na Sentença recorrida, de forma precipitada e redutora.

XXXI. Acresce que a citação feita pelo Tribunal recorrido ao disposto no art. 7.º do RJCLF, que prevê a possibilidade de um locador financeiro, depois de obter a restituição do bem locado por incumprimento contratual, voltar a dá-lo em locação financeira a terceiro, deveria ter sido, no mínimo, conjugada com as demais normas que regem esta matéria. Por ex., “recuperada a coisa locada, o locador executa uma série de procedimentos, entre os quais, proceda à sua avaliação e ao seu registo contabilístico. Este registo deve ser feito numa rúbrica contabilística especial e somente pelo prazo máximo de 2 anos, tendo locador, teoricamente, este mesmo prazo par proceder à sua venda, à sua recolocação financeira ou locação” – cfr. MARIA DA CONCEIÇÃO SOARES FATELA, A locação Financeira Imobiliária e os Direitos Reais, Almedina, Marco de 2020, p. 159.

XXXII. É o que resulta do art. 114.º do RGICS e Avisos do Banco de Portugal n.º 1/2016 e na instrução n.º 4/2016, que a Recorrida não cumpriu porque o imóvel em causa se encontrou no seu acervo patrimonial durante sete anos, ou seja, a Ré, comportou-se sempre como um proprietário/vendedor e não como um locador ao abrigo das normas acima citadas.

XXXIII. Acresce que, com todo o respeito, não se compreendem as razões de Direito positivo para que o Tribunal recorrido convoque o regime do contrato promessa “unilateral de venda”, que decorre do contrato de locação financeira, desde logo, porque não existe qualquer “promessa unilateral de venda” relativamente à venda do imóvel dado em locação: o que existe é uma expectativa de aquisição que a doutrina qualifica como um direito de crédito, “que se traduz no poder jurídico de exigir do locador a conclusão do contrato de compra e venda, nos termos espeficicamente acordados” – op. cit. Professor GRAVATO MORAIS, p. 304.

XXXIV. As partes celebraram um contrato que denominaram de locação financeira porque era essa a forma de concretizar e financiar o negócio de compra e venda do imóvel descrito nos autos cuja venda era realizada pela Recorrida e que a Recorrente adquiriu; poderia ter sido a venda com crédito hipotecário ou com reserva de propriedade, por exemplo, mas a Ré assim o quis que fosse e a Autora aceitou.

XXXV. O certo é que, independentemente do regime que se possa aplicar, dúvidas não existem que a Recorrente reclamou/denunciou e agiu contra os defeitos que enfermavam e diminuíam o valor do bem locado e impediam o seu fim, e, evidentemente, a Recorrente reclamou dos defeitos por várias vezes, a última delas na interpelação que foi apresentada pelo seu Mandatário em 11 de Novembro de 2019 – cfr. Doc. 42 junto com a P.I. .

XXXVI. Nessa interpelação a Recorrente alega e peticiona os prejuízos sofridos com a redução de áreas e, também, devido à falta de licenciamento, ou seja, o pedido formulado nos autos sub judice, explicando que que foi realizada a opção de compra do imóvel, em Fevereiro de 2021, como a única forma de cumprir o contrato promessa de compra e venda celebrado com AA (cfr. Doc. 38). Ou seja, não tem qualquer cabimento a alegação do Tribunal recorrido que “(...) à data da celebração do contrato de compra e venda, a autora tinha já conhecimento dos defeitos que invoca e, ainda assim, celebrou o contrato, como resulta das alíneas d) e) dos factos assentes”. Ou seja, como se de uma compra e venda tout court se tratasse!

XXXVII. A Recorrente conhecimento dos vícios, mas apenas celebrou o contrato de compra e venda com a Recorrida de forma a poder celebrar o contrato a que se havia obrigado perante AA (cfr. Doc. 38), perguntando-se, então, que outra forma tinha a Recorrente de atuar? Que se mantivesse em incumprimento perante o promitente comprador AA, aguardando-se pela propositura de uma ação judicial até que a mesma transitasse em julgado? O que iria aumentar a sua situação de incumprimento, o avolumar da cláusula penal e, bem assim, os custos para todas as partes?

XXXVIII. A Recorrente não renunciou aos seus direitos: nem de forma expressa, nem de forma tácita. A aceitação pode ser expressa ou tácita ou presumida por lei. É expressa se manifestada em documento subscrito pelas partes, que não foi. É tácita se resulta de actos que a revelam (art. 217.º do Cód. Civil), que, também, não foi.

XXXIX. Não foi aceite pela Recorrente que a Recorrida seria desresponsabilizada da sua obrigação, conforme atestam os documentos juntos aos autos (cfr. Documentos n.ºs 9 a 31 da P.I.), a interpelação realizada (cfr. Doc. 42.º junto com a P.I.) e, bem assim, as duas Escrituras que a Recorrente realizou no mesmo dia 25.02.2021: (cfr. Doc. 39 junto com a P.I.)

XL. Ou seja, a Recorrente não renunciou a qualquer direito nem se conformou com os defeitos do imóvel que havia reclamado e isso é inequívoco, não resultando de nenhum elemento junto aos autos a existência de qualquer renúncia que, já que tácita não é, fosse expressa, pelo que mal andou a Decisão recorrida ao decidir nos termos em que decidiu.

XLI. Acresce que, a alegação dos vícios e defeitos foi feito dentro do quadro legal e dos prazos fixados, não se negligenciando que a assunção de responsabilidade expressa e tácita da Recorrida, que existiu, impede o decurso de qualquer prazo de caducidade. Como escrevem PIRES DE LIMA e A. VARELA, em anotação ao artigo 331.º, no seu Código Civil Anotado, Volume I, 2.ª edição revista e atualizada, Coimbra Editora, páginas 274 e 275, citando VAZ SERRA, (1) “o reconhecimento impeditivo da caducidade (…) não tem como efeito abrir-se um novo prazo de caducidade: reconhecido o direito, a caducidade fica definitivamente impedida”.

XLII. A Recorrida reconheceu que o imóvel não possuía as características que assegurou à Recorrente quando confrontada que o bem objeto de locação financeira celebrado entre as partes em 11 de Setembro de 2014 (cfr. Doc. 3 da P.I.) não possuía licença/afetação a indústria e ainda que a área do imóvel correspondia a apenas 1.101,00 m2, ao invés dos 1900m2 contratados - cfr. Documentos n.ºs 11 e ss da P.I

XLIII. O que corresponde a uma diferença de 799 m2 face ao contratado, sendo que tal foi transmitido à Recorrida por várias vezes, desde logo em Junho e Outubro de 2015, conforme se alcança da documentação respeitante à troca de correspondência realizada entre Recorrente e a Recorrida (cfr. Documentos n.ºs 12 e ss. da P.I.), sendo que, também, da mesma documentação resulta que foi, também, a Recorrida interpelada para ressarcir os prejuízos decorrentes desta irregularidade contratual uma vez que deveria haver lugar à redução do preço ou ao ressarcimento dos prejuízos decorrentes de uma menor área do imóvel locado – cfr. Documentos n.ºs 9 a 31 e Documento n.º 47 da P.I

XLIV. A Recorrida assumiu isso pessoalmente através dos seus trabalhadores nas reuniões tidas com a Autora em Junho de 2015 e nos meses seguintes, reunindo por diversas vezes, postura que sempre assumiu até 2021, desde logo, nas reuniões tidas com CC, DD e EE, trabalhadores e responsáveis da Recorrida que asseguraram à Autora que, efetivamente, face ao levantamento topográfico existente requerido pela Autora, as áreas do imóvel eram inferiores àquelas que haviam assegurado e, outrossim, que o uso/afetação do mesmo não se destinava à indústria ao contrário do que havia sido assegurado pela Ré.

XLV. À Recorrente foi sendo transmitido que deveria aguardar pelas démarches que a Recorrida iria desenvolver no sentido de perceber o que havia falhado porquanto havia falhado quando garantiu a afetação/uso do imóvel e as áreas do mesmo. Entre 2015 e 2020 Recorrente e a Recorrida foram tendo reuniões regulares com técnicos, com peritos da engenharia e da arquitetura no sentido de avaliarem o procedimento a adotar e à forma como a Recorrente deveria ser compensada.

XLVI. Até que a Recorrida assumiu a existência de divergências quanto à área do imóvel locado e procedeu, por sua iniciativa, em 09 de Março de 2017, junto do registo predial, à correção das áreas do imóvel locado à Autora (Cfr. Documento n.º 35 da P.I), juntando, aliás, nessa Apresentação que fez ao registo predial, o levantamento topográfico elaborado a expensas da Recorrente junto como Doc. 6 e que lhe havia sido por esta remetido – cfr. Documento n.º 26 da P.I

XLVII. Correção de áreas que foi feita a pedido da Recorrida sem que a Recorrente tivesse sido ressarcida ou indemnizada pelo facto do contrato de locação financeira celebrado estar em incumprimento por ter sido dado em locação um imóvel que a Recorrente pretendia gozar, usufruir, dispor e adquirir com uma área menor à contratualizada.

XLVIII. Não obstante as várias reuniões tidas entre 2015 e 2020 entre os representantes da Recorrente e Recorrida, em que os responsáveis da Recorrente assumiram, efetivamente, que o imóvel não tinha licença/afetação a indústria ao contrário do assegurado e existirem divergências gritantes das áreas do imóvel descrito na alínea a) do contrato de locação, a Recorrida apenas corrigiu a questão das áreas, o que, se dúvidas houvesse, traduz o reconhecimento que o bem objeto de locação imobiliária não possuía as características que a Recorrida se comprometeu a assegurar.

XLIX. Por conseguinte, a Recorrida reconheceu que o bem objeto de locação imobiliária não corresponde ao contratualizado, o que traduz, inequivocamente, um incumprimento contratual que, segundo a lei, importa a sua responsabilidade perante a Autora nos termos dos arts. 798.º e ss do Cód. Civil, sendo que não é possível negligenciar que a Recorrida solicitou, inclusivamente, à Recorrente que fosse esta a diligenciar pela retificação de áreas e alteração de uso do imóvel, dando-lhe poderes para atuar em representação da Ré junto da Câmara Municipal ..., conforme Doc. 1 junto com a Contestação.

L. O que a Recorrida já havia dito perante a Recorrente por várias vezes entre 2015 e 2020, conforme, aliás, atesta o e-mail remetido por FF em 03.11.2016 junto como Doc. 28 da P.I., não se negligencie, outrossim, que já em 15.02.2017 a Recorrida afirmou que “já está a viabilizar o processo de correção das áreas junto das Finanças” (cfr. Doc. 28 da P.I.) e que em 03.03.2017 havia mandatado o Sr. Eng. GG a diligenciar “junto da Câmara Municipal ... (…) com vista à alteração de afetação e legalização do prédio inscrito na matriz predial da freguesia ... sob o art. ...40 (…)” (cfr. Doc. 2 junto com a Contestação).

LI. O que a Recorrida fez face às insistências constantes da Recorrente para a resolução do problema e, também, depois de constatar que a Recorrente tinha razão e que esta poderia, mais rapidamente, agilizar no sentido de estancar os efeitos do problema existente, pelo que resolvidas as questões que advinham dos defeitos/vícios do bem locado que se prendiam com problemas administrativos, registais e camarários, ficou por reparar à Recorrente o prejuízo decorrente da diminuição de áreas, e, igualmente, os danos emergentes pela Autora com o sucedido.

LII. Assim sendo, a Recorrida reconheceu, de forma objetiva, clara e peremptória que o imóvel não tinha as áreas que garantiu ter e, por isso, por sua iniciativa procedeu à sua correção registral e, outrossim, sabia que o imóvel não estava apto para a utilização industrial e, por sua iniciativa, reconheceu-o e deu poderes à Recorrente para agilizar junto dos organismos competentes no sentido de concluir o procedimento de correção/retificação dos defeitos e diferença de áreas existentes.

LIII. Sendo que a Recorrente sempre transmitiu – e a documentação junta aos autos assim o demonstra – que teria que ser compensada pelos prejuízos decorrentes do incumprimento contratual da Ré, prejuízos que a Recorrida reconhece e que são impeditivos de qualquer caducidade nos termos do art. 331.º n.º 2º CC.

LIV. Mas se a caducidade, como bem decidiu o Tribunal recorrido, não é de declarar ou conhecer, o que subjaz a alegação que a Recorrente fez na sua resposta e articulados posteriores (de 08.01.2024 e de 01.02.2024) terá que ser considerado relativamente ao abuso de direito, como, aliás, foi alegado nos mesmos articulados.

LV. Isto porque entre 2015 e 2020 Recorrente e Recorrida falaram regularmente e, reciprocamente, agiram no sentido de se proceder à correção das áreas, o que foi feito junto os organismos registrais, Finanças e camarários.

LVI. O que foi feito em estreita colaboração entre Recorrente e Recorrida, conforme atesta o grande acervo documental junto aos autos. De igual modo, a Recorrida autorizou a que a Recorrente procedesse, por sua iniciativa e face à inércia da Recorrida, à retificação e correção do alvará de loteamento para efeitos de alteração do uso e afetação do imóvel para a atividade industrial (cfr. Doc. 1 junto com a Contestação), sendo que já o havia feito em 2017 através de Eng. Civil da sua confiança – cfr. Doc. 2 junto com a Contestação.

LVII. A Recorrida corrigiu, por sua iniciativa e com os documentos obtidos pela Recorrente, as áreas junto da Conservatória do Registo Predial (cfr. Doc. 35), ou seja, a Recorrida reconhece que o imóvel em concreto que à Recorrente foi transmitido por força do contrato de locação financeira imobiliária não tinha as características que garantiu possuir e que tomou conhecimento desse facto pela Autora (art. 20.º da Contestação).

LVIII. Portanto, dúvidas não existem que a Recorrida incumpriu o contrato perante a Recorrente ao ter locado um imóvel cujas características não eram aquelas que havia garantido, o que reconheceu perante a Autora entre 2015 e 2020 nas sucessivas reuniões e contactos estabelecidos inter partes.E se, tal reconhecimento, valerá em sede de caducidade – que, como se disse, não está em causa -, conforme palavras do Supremo Tribunal de Justiça: “(…) - Seria manifestamente abusivo o comportamento de quem criasse num comprador de uma obra com defeitos a expectativa de que eles iriam ser reparados, promovendo diligências nesse sentido, e depois viesse invocar o decurso do tempo como base da caducidade do direito de pedir a reparação (…)” (cfr. Ac. do STJ de 19.01.2012, processo n.º 1754/06.6TBCBR.C1.S1 em www.dgsi.pt), também em sede de abuso de direito valerá.

LIX. Isto é, a Recorrida, instituição bancária que é conhecedora das regras legais, ao contrário da Recorrente, configurou o contrato celebrado como sendo um contrato de locação financeira quando, na verdade, o negócio real nada mais foi que um contrato de compra e venda com garantia real a favor da instituição bancária que financiou a sua aquisição.

LX. E, por conseguinte, não pode a instituição bancária e o Tribunal recorrido decidir nos termos em que decidiram que, ao caso concreto, não se aplicam as regras da compra e venda, do erro e dos defeitos que desvalorizem a coisa. Porque, ao fazê-lo, será premiada a violação gritante da lei e, se mais não fosse, do princípio da boa-fé e manifesto abuso de direito na modalidade venire contra factum proprium.

LXI. Tal ocorreu porque a Recorrida adotou um comportamento inicial, neste caso, apresentando-se como vendedora e financiadora de um bem, sabendo que tal factualidade não caberia no regime do contrato de locação financeira imobiliária.

LXII. Apesar disso, sabendo-o, configurou e sugeriu à Recorrente celebrar um contrato de locação financeira imobiliária, que pelas partes foi cumprido nos termos em que negociaram de uma compra e venda e através do qual a Recorrente, quando confrontada com os defeitos e vícios do bem, sobre o vendedor, a Recorrida, agiu e diligenciou para a sua sanação e pedido de compensação dos prejuízos.

LXIII. No entanto, mais tarde, a parte contradiz essa posição ao invocar o título formal da locação financeira para se desresponsabilizar do que foi, na prática, o verdadeiro conteúdo ou objetivo do contrato e, mais grave, o Tribunal recorrido deu respaldo a tal circunstancialismo. Esse comportamento é contrário à boa-fé, uma vez que se criam falsas expectativas sobre a natureza do contrato e o seu verdadeiro objetivo, causando prejuízo à contraparte que confiou no entendimento inicial.

LXIV. O direito português considera essa conduta abusiva e reprime-a através do instituto do abuso de direito, previsto no art. 344.º do Cód. Civil, que a Recorrente alegou e que, novamente, alega, na modalidade do venire contra factum proprium pois a verdade, no entanto, é uma: a apreciação e a prolação de decisão de mérito no Saneador-Sentença reporta-se totalmente prematura e contrária à boa aplicação do Direito porquanto os autos não possuíam todos os elementos de facto passíveis de alicerçar e fundamentar uma decisão de procedência ou improcedência da pretensão da Recorrente.

LXV. Não se negligenciando que bastaria, apenas e se mais não fosse, a alegação do abuso de direito – que a Recorrente alegou na Resposta - para se obstar a qualquer decisão de mérito nesta fase processual, o que, indevidamente, o Tribunal recorrido não considerou, violando o art. 5.º do CPC.

LXVI. Pelo exposto, deverá este Colendo Tribunal receber o presente recurso, julgando o mesmo procedente e, por via disso, deverá ser revogado o Despacho Saneador-Sentença que julgou parcialmente improcedentes as alíneas a), b), c) da P.I. da Autora. E, em conformidade, deverá determinar este Tribunal ad quem que a Instância a quo prossiga os seus normais e ulteriores termos para a realização de audiência de discussão e julgamento após proferido novo Despacho saneador que fixe os temas da prova e o objeto do litígio de acordo com a totalidade dos pedidos formulados na P.I. .

LXVII. Isto porque ao julgar como julgou o Tribunal recorrido violou, entre outras, as normas dos arts. 3.º, 5.º, 130.º, 590.º, n.º 2, alíneas b) e c) do CPC, arts. 12.º e 13.º do DL n.º 149/95, de 24 de Junho e arts. 1034., 798.º e seguintes, 762.º, n.º 2, 570.º, 913.º, 905.º, 331.º, n.º 2 e 344.º, todos do Código Civil.».

Termina pedindo a revogação do despacho saneador que julgou improcedentes as alíneas a), b), c) da P.I. determinando-se o prosseguimento dos autos com vista ao julgamento da totalidade dos factos alegados na P.I. e respetivo petitório.

A Ré contra-alegou, pugnando pela manutenção do decidido.

As questões a decidir são:

. consequência de documento junto aos autos não estar completo;

. classificação de contrato de locação como de locação financeira quando a entidade bancária já é dona do bem;

. direito a reduzir o preço do contrato de compra e venda celebrado no final do contrato de locação por erro da área do bem;

. redução do preço da renda do contrato de locação;

. prosseguimento dos autos para julgamento.

2) . Fundamentação.

2.1) . De facto.

Foram considerados assentes os seguintes factos:

«a) Representantes da autora e ré apuseram as suas assinaturas no escrito junto com a petição inicial como documento n.º 3, datado de 11/04/2014, que aqui se dá por integralmente reproduzido, no qual declararam nomeadamente celebrar um contrato locação financeira tendo por objecto um prédio urbano situado em Rua ..., freguesia ..., Concelho ..., descrito na Conservatória do Registo Predial sob o n.º ...83, e inscrito na matriz sob o artigo ...40.º, e um prédio urbano composto de lote de terreno para construção com a área de 1305 m2, situado na freguesia ..., Concelho ..., descrito na Conservatória do Registo Predial sob o n.º ...18, e inscrito na matriz sob o artigo ...88.º, destinados a armazém e indústria mediante o pagamento pela autora de 240 rendas, em montantes aí fixados, vencendo-se a primeira em 11/09/2014, podendo a autora optar pela compra dos prédios no termo do prazo do contrato, mediante o pagamento de €12.000,00; (art. 3.º da petição inicial e documento n.º 3 junto com a petição inicial).

b) À data do descrito em a) a descrição n.º ...83 da Conservatória do Registo Predial aí referida apontava uma área coberta do prédio de 750 m2 e uma área descoberta de 1150 m2, correspondendo a uma área total de 1900 m2; (art. 12.º da petição inicial e documento n.º 7 junto com a petição inicial)

c) À data do descrito em a) a ré era já titular da inscrição de aquisição na Conservatória do Registo Predial, por compra, do prédio referido em a) e b), desde 12/03/2007, compra essa que não foi realizada por indicação da autora; (art. 14.º da petição inicial, art. 12.º da contestação, e documento n.º 7 junto com a petição inicial)

d) Em Junho de 2015 os representantes da autora tomaram conhecimento que a área real do prédio referido em a) e b) era de 1101 m2; (arts. 19.º e 22.º da petição inicial)

e) Antes de Novembro de 2016 representantes da autora tomaram conhecimento que inexistia qualquer licenciamento para actividade industrial respeitante ao prédio referido em a) e b); (arts. 32.º e 40.º da petição inicial)

f) No ano de 2015, a autora pagou €246,00 pela realização de um levantamento topográfico em vista à regularização da descrição da área do prédio referido em a) e b); (arts. 76.º e 77.º da petição inicial)

g) Nos anos de 2020 e 2021 a autora pagou €22.140,00 pela realização de projectos de alteração de loteamento e alteração ao uso e correcção de áreas do prédio referido em a) e b); (arts. 76.º e 78.º da petição inicial)

h) No ano de 2019 a autora pagou €1.325,94 pela prestação de serviços de arquitectura para alteração do uso do prédio referido em a) e b); (arts. 76.º e 79.º da petição inicial)

i) A autora pagou €195,28 de taxas camarárias para regularização administrativa das áreas e licenciamento industrial do prédio referido em a) e b); (arts. 76.º e 80.º da petição inicial)

j) Representantes da autora e AA apuseram as suas assinaturas o escrito particular junto como documento n.º 38 com a petição inicial (fls. 92, verso), cujo teor aqui se dá por integralmente reproduzido, datado de 28 de Novembro de 2018, no qual consta nomeadamente que a autora promete vender ao referido AA e esta promete comprar o prédio urbano referido em a) e b), pelo preço de €355.000,00, sendo a escritura de compra e venda a realizar em 28 de Fevereiro de 2019; (art. 82.º da petição inicial e documento n.º 38 junto com a petição inicial)

k) Em consequência dos atrasos na regularização registral e de licenciamento do prédio a autora pagou ao referido AA €22.587,50 a título de indemnização pela mora na celebração do contrato prevista em j). (arts. 83.º e 84.º da petição inicial)».

2.2) . Do mérito do recurso.

A) . Falta de página de documento n.º 41.

O tribunal recorrido entendeu que faltava uma página a tal documento e a recorrente pretende a nulidade da decisão recorrida (saneador-sentença que decidiu parcialmente do mérito da ação) por não a ter convidado a suprir essa eventual falta que entende poder ter advindo da falta de impressão pelo tribunal do documento.

Vejamos.

Não estará em falta apenas uma página de tal documento já que:

. menciona-se na capa do documento – escritura notarial de compra e venda – que o mesmo é composto por três folhas, escritas na frente e verso (ambas as faces), sendo assim exarada a escritura de fls. 61 a 63 verso; deste modo, teriam de constar seis folhas do documento;

. nos autos constam quatro folhas, quando, já mencionamos, deveriam constar seis.

Aliás, pela leitura do documento verifica-se que faltam as fls. 61 verso e 62 verso.

E, se o tribunal tivesse entendido que o que resultava desse documento era uma matéria essencial, que não podia ser dada como provada por falta de páginas, naturalmente que poderia ter existido a omissão da prática de um ato – convite a juntar o documento na totalidade – que poderia inquinar essa decisão.

E é certo que o tribunal não deu, na decisão recorrida, como assente que foi efetuado o ato de transmissão a que se reporta esse documento – fim de contrato de locação financeira e compra do imóvel objeto do mesmo pela aqui Autora-recorrente/locatária.

Note-se que, apesar de não se dar como assente tal factualidade, o tribunal menciona que:

. a redução do preço só seria concebível como efeito do contrato de compra e venda celebrado entre as partes em 25 de fevereiro de 2021, nos termos alegados no art. 60.º da petição inicial, a que se reporta o documento n.º 41 junto com a petição inicial, a partir da data constante da respetiva alegação;

. em relação ao segundo pedido, os danos que sustentam estes pedidos são danos circa rem consequentes aos defeitos invocados pela autora, que apresentam nexo de causalidade com ilícito contratual emergente do contrato de compra e venda celebrado entre as partes em 25 de Fevereiro de 2021;

. está no entanto assente que, à data da celebração do contrato de compra e venda, a autora tinha já conhecimento dos defeitos que invoca e, ainda assim, celebrou o contrato, como resulta das alíneas d) e) dos factos assentes.

Ou seja, não se considerou assente a celebração do contrato de compra e venda mas deu-se como certa a sua celebração para se analisarem os pedidos formulados pela Autora.

E, na verdade, as partes não questionam a celebração do contrato, nos exatos termos que foram alegados, pelo que a falta de páginas do mesmo não inquina o processo pois a factualidade está demonstrada por acordo, estando comprovada documentalmente, ainda que de modo imperfeito.

Se houvesse dúvidas sobre se a alegação estaria correta, poderia ser necessário que se completasse o documento mas não existindo, não se entende ser necessário tal ato nem o prévio convite pelo tribunal.

Aliás, em rigor, como afirmamos, o tribunal recorrido também considerou assente a realização da compra e venda (por isso o ponderou) ainda que não o tenha expresso no elenco de factos.

Assim, não se vislumbra motivo para que se invalide a decisão por eventual prolação de decisão surpresa, levando à nulidade da sentença – artigo 615.º, n.º 1, d), parte final, do C. P. C. -, sem prejuízo de, se eventualmente se decidir que os autos devem prosseguir, se possa ordenar que se junte o documento ou se averigue se ocorreu falha na sua impressão.

B) . Da improcedência do pedido em a).

Da compra e venda após fim de contrato de locação.

Como está corretamente delineado nos autos, pelas partes e tribunal, Autora e Ré celebraram ente si, em 11/04/2014, um contrato de locação financeira, sendo a Autora a locatária e a Ré a locadora, tendo por base dois prédios, um deles descrito com o n.º ...83 na Conservatória do Registo Predial, o qual é objeto da ação.

A diferença que existe na situação dos presentes autos e a da situação mais comum neste tipo de contratos de locação financeira é que a locadora/Ré já era proprietária daquele (e do outro) imóvel quando celebrou o contrato, não tendo assim ido adquirir um bem por indicação do locatária a fim de, posteriormente, celebrar o contrato de locação financeira em relação ao mesmo.

Para nós (e para o tribunal recorrido), essa situação não retira tal qualificação jurídica a esse contrato até porque, no respetivo regime, está prevista a possibilidade de o locador dar em locação um bem que já lhe pertence (artigo 7.º, do Decreto-Lei n.º 149/95, de 24/06 - R. J. C. L. F): findo o contrato por qualquer motivo e não exercendo o locatário a faculdade de compra, o locador pode dispor do bem, nomeadamente vendendo-o ou dando-o em locação ou locação financeira ao anterior locatário ou a terceiro.

Se o pode dar, de novo, em locação depois de cessar o anterior contrato de locação financeira, é porque essa situação foi entendida como não sendo apta a qualificar juridicamente o contrato de outro modo.

Prosseguindo.

Nos artigos 68.º e 69.º, da petição inicial, a Autora menciona que, não tendo o imóvel a área que se declarou possuir e não tendo licença para o exercício da atividade industrial:

…«tal incumprimento da responsabilidade da Ré não foi refletido na redução do preço das rendas nem no preço da compra antecipada pela Autora à Ré por esta não o ter aceite voluntariamente. Este incumprimento contratual consubstanciou prejuízos para a Autora que pela presente ação se peticionam e que seguidamente se explicam.

E formula, na alínea a), o pedido de a Ré ser condenada a pagar-lhe:

. 257 278 EUR a título de indemnização pelo prejuízo correspondente à redução de área de 799m2, inferior à contratada, no contrato de locação em questão.

Temos assim que o pedido que se agora analisa se centra unicamente na diferença de área do imóvel.

Apesar de não se poder considerar notoriamente expressiva a pretensão da Autora neste ponto, pensamos (tal como o tribunal recorrido menciona) que se procura obter o pagamento de um valor pela Ré por esta ter locado, e depois vendido, um imóvel com uma área que afinal não tinha (daí que o pedido tem um valor superior ao preço pago na compra e venda final).

Iniciaremos a análise pelo contrato final, ou seja, pela aquisição do imóvel.

A Autora pretende, neste pedido, não uma indemnização por danos sofridos por ter adquirido um imóvel com uma área inferior à que resultaria do contrato mas antes uma redução do preço que pagou em virtude de ter comprado um bem com uma área inferior à que se declarou vender (como parece resultar do teor dos artigos 72.º e 73.º, da petição inicial[1]).

A Autora visa assim a redução do preço que pagou pela aquisição do imóvel pois o mesmo foi adquirido como tendo 1 900 m2 quando afinal terá 1 101 m2.

Está assim em causa um pedido que se sustenta num alegado vício do contrato de aquisição/compra do imóvel pela Autora à Ré, celebrado em 25/02/2021 – adquiriu-se um imóvel por um valor sustentado numa área superior àquela que o imóvel efetivamente detinha -.

Não está em causa (nesta perspetiva) aferir se o locador responde por defeitos do imóvel nem a análise do disposto no artigo 12.º, do R. J. C. L. F. (o locador não responde pelos vícios do bem locado ou pela sua inadequação face aos fins do contrato, salvo o disposto no artigo 1034.º do Código Civil) pois o contrato que alegadamente estará inquinado de um vício será o de compra e venda, na parte respeitante ao valor do preço pago por um bem desconforme com o que se propôs vender.

O que está em causa é aferir se a compradora/Autora pode invocar, com sucesso, a compra do imóvel com defeito por ter área inferior ao que se declarou vender.

Na nossa visão, quando está em causa a divergência de área de um imóvel adquirido, não se pode concluir que, sem mais, se está perante um defeito do mesmo. Na verdade, a área não consubstancia uma vicissitude do bem que se possa considerar uma falta de qualidade intrínseca que permite classificar o bem como defeituoso (Ac. do S. T. J. de 16/09/200, processo n.º 2265/2008, citado no Ac. do mesmo Tribunal Superior de 07/04/2011, processo n.º 453/07.6TBAMR.G1.S1, com citação de doutrina, ambos em www.dgsi.pt:, sumariando-se neste último que II - Está em causa uma divergência de ordem quantitativa e não qualitativa).

Mas pode suceder que, aquele bem, por ter uma área inferior à pretendida, se torna inadequado para satisfazer as pretensões do adquirente, tornando-se assim um bem que impede a realização do fim a que se destinava – assim se defendo no Ac. do S. T. J. de 14/07/2016, processo n.º 1047/12.0TVPRT.P1.S1, no mesmo sítio, onde se sumaria: IV - Situações há na venda ad corpus em que a divergência de quantidade pode consubstanciar falta de qualidade funcional da coisa vendida e subsumir-se à previsão do art. 913.º do CC. Tal acontece, designadamente, quando a divergência de quantidade impede a cabal realização do fim a que o bem vendido se destina, o que o desvaloriza, não se limitando à mera desproporção ou desconformidade entre a quantidade real e o preço contratado.

Assim, é possível entender que, apesar de não ser pela circunstância de o bem em causa ter área inferior àquela que foi referida pelo vendedor que se pode concluir que se está perante a compre e venda de um bem com defeito, essa diferença pode tornar o bem inadequado para a finalidade que o adquirente lhe pretendia dar, assim revestindo a classificação de um bem com defeito, conforme artigo 913.º, n.º 1, do C. C.[2].

Vejamos.

A Autora alega que:

. foi condição sine qua non de celebração do contrato de locação imobiliária do citado imóvel pela Autora com a Ré, a existência da área total de 1900m2 e a sua afetação/licenciamento para atividade industrial… - artigo 15.º, da petição inicial -;

. face à ausência de licenciamento/afetação a indústria bem como as áreas reais divergirem das contratualizadas com a Ré, não pôde a indústria da Autora laborar adequadamente porquanto viu-se forçada à mudança de instalações em julho e agosto de 2018 face à situação criada pela Ré – artigo 89.º, da petição inicial -;

Temos assim que a Autora/recorrente alega que era essencial para si que a locação tivesse por base um imóvel com 1 900m2 bem como que estivesse devidamente licenciado e ainda que, também por causa da área real divergir da contratualizada, não pôde laborar. Alega assim que o bem, também face às suas características físicas, não permitia o exercício da atividade que lhe destinava.

Tal factualidade (impugnada pela Ré) pode dar origem a concluir-se que o bem vendido, afinal, estava efetivamente dotado de um vício que impedia a realização do fim a que era destinado, com eventual aplicação do regime de compra e venda de coisas defeituosa conforme citado artigo 913.º e seguintes do C. C

Esta matéria foi impugnada pela Ré (artigos 106.º e 107.º, da contestação), pelo que não ainda não seria possível decidir, antes da produção de prova, se a Autora tinha ou não direito a ver reduzido o preço do imóvel que adquiriu.

No entanto, a Autora admite que, quando comprou o imóvel, já sabia dessa divergência de área, pelo que:

. não se pode aplicar o regime previsto no artigo 888.º, do C. C. já que sendo consensual que, a Autora, quando adquiriu o imóvel, sabia que existia aquela divergência de área, afasta o erro sobre tal situação, erro que é pressuposto da aplicação deste artigo[3] (além de não constar da escritura pública qual a área do imóvel, não tendo assim havido a declaração de uma quantidade diferente da efetiva[4]);

. o regime do erro também não pode ser aplicável pois, assumidamente, a Autora sabia que o imóvel não tinha a área que resultava dos documentos quando o adquiriu.

Por isso, a Autora não tem direito a ver reduzido o preço da aquisição que efetuou à Ré.

A alegada motivação económica para ter celebrado o contrato (evitar sofrer prejuízo pois tinha de vender o imóvel a um terceiro que o tinha prometido comprar) não tem força jurídica suficiente para poder alicerçar aquele pedido, sendo unicamente uma ponderação da Autora dos seus interesse económicos.

Não houve, nem expressa nem implicitamente, a celebração do contrato de compra e venda sob condição no sentido de que o contrato se alteraria parcialmente se se demonstrasse a razão da Autora/compradora nem esta celebrou o contrato devido à vendedora ter aceite que iria reduzir o preço do contrato (artigo 270.º, n.º 1, do C. C.). A compradora, sabendo da divergência de área e que a vendedora aceitou essa diferença mas não aceitou reduzir o preço, assumiu celebrar o contrato de compra e venda, tendo assim de aceitar as consequências jurídicas de tal ato.

Deste modo, o pedido em a) deve improceder na parte em que se pede a redução do preço pago pela aquisição do imóvel, a título de opção de compra no final do contrato de locação.

Mas o que se pode ainda julgar, na nossa perspetiva, é se o preço do imóvel locado deveria ser um outro menor, assim se reduzindo, para aferir que o valor anterior da renda tinha uma parte paga em excesso (excesso que, no que julgamos entender, constitui uma das parcelas do pedido em análise).

Na verdade, se quando o locador não é o dono do bem, o locatário pode reagir contra o vendedor/terceiro e, se obtiver a redução do preço, deve ocorrer um reflexo no contrato de locação que lhe está intimamente ligado[5], então quando é o próprio locador a dar em locação um bem que já lhe pertencia, bem esse com um valor desajustado, tal reflexo também deve ocorrer. E tal sucederá ao nível da renda a pagar pelo locatário (e depois certamente poderá ter influência no valor da aquisição final do bem mas, no caso concreto, pelos motivos já referidos, essa consequência não pode ser alcançada pela Autora).

Era assim que se previa no artigo 5.º, do mencionado Decreto-Lei n.º 149/95:

Redução das rendas.

Se, por força de incumprimento de prazos ou de quaisquer outras cláusulas contratuais por parte do fornecedor dos bens ou do empreiteiro ou ainda de funcionamento defeituoso ou de rendimento inferior ao previsto dos equipamentos locados, se verificar, nos termos da lei civil, uma redução do preço das coisas fornecidas ou construídas, deve a renda a pagar pelo locatário ser proporcionalmente reduzida.

Este artigo foi entretanto revogado pelo Decreto-Lei n.º 285/2001, de 03/11 mas tal não significa que não deva ocorrer a redução do valor da renda e, naturalmente, do valor residual; o que sucedeu foi que o legislador entendeu que a renda seria fixada de acordo com a disponibilidade das partes, deixando para as regras gerais de direito a sua eventual alteração conforme antes se estabelecia no citado artigo 5.º.[6]

No contrato em causa não está prevista a possibilidade de alteração do valor da renda por defeito do bem, prevendo-se unicamente que se o montante do financiamento se reduzir, também a renda se reduz (condição geral 2.ª, n.º 2, conforme contrato constante a fls. 8 do documento outro junto com a petição inicial), o que também traduz a ideia de que, havendo alteração no preço a pagar/financiado, deve a redução operar na renda.

A Autora, repete-se, também visa que se altere o valor da renda que pagou, ou seja, pretende que a questão da área seja atendida em termos de ocorrer uma alteração do preço/renda paga por si enquanto locatária de um imóvel que, em vez de possuir 1 900 m2 de área, tinha menos 799 m2.

Se é certo que no âmbito do contrato de locação a obrigação da locadora é proporcionar o gozo do imóvel dado em locação (artigo 1.º do citado Decreto-Lei n.º 149/95, de 24/06), também é correto entender que, sendo a questão da divergência de área suscitada em relação ao contrato de locação, uma vez que o locador já era dono do imóvel quando celebrou o contrato, é contra o mesmo locador que o locatário pode exercer o seu direito de reivindicar a redução de preço.

A irresponsabilidade do locador só existe se não era ele o dono do imóvel quando o locatário o escolheu; sendo previamente o dono, a estranheza do locador perante as qualidades do imóvel desaparece e terá de ser ele a responder por vícios que o bem possua – neste sentido, Diogo Leite de Campos - Locação Financeira (Leasing) e Locação, R. O. A., 2002, III, acessível em https://portal.oa.pt/publicacoes/revista-da-ordem-dos-advogados/ano-2002/ano-62-vol-iii-dez-2002/artigos-doutrinais/diogo-leite-de-campos-locacao-financeira-leasing-e-locacao/.[7]

E assim sendo, não há óbice a que se analise a aplicação do disposto nos artigos 1032.º e 1034.º, do C. C. para aferir se alguma falta de qualidade do bem pode repercutir-se no valor da renda.

O primeiro daqueles artigos dispõe que:

Vício da coisa locada.

Quando a coisa locada apresentar vício que lhe não permita realizar cabalmente o fim a que é destinada, ou carecer de qualidades necessárias a esse fim ou asseguradas pelo locador, considera-se o contrato não cumprido:

a) Se o defeito datar, pelo menos, do momento da entrega e o locador não provar que o desconhecia sem culpa;

b) Se o defeito surgir posteriormente à entrega, por culpa do locador.».

Sendo o locador o proprietário do imóvel ab initio, sem ter sido o locatário a escolhê-lo previamente, está-se perante uma situação idêntica à de um locatário que recebe em locação um bem e vem a constatar que tem um vício como o acima referido. Assim, na nossa perspetiva, não há impedimento em que se analise se a divergência de área do imóvel impedia a realização cabal do fim a que se destinava, havendo assim um incumprimento do contrato de locação.

E o artigo 1034.º, do C. C. dispõe que:

1. São aplicáveis as disposições dos dois artigos anteriores:

a) Se o locador não tiver a faculdade de proporcionar a outrem o gozo da coisa locada;

b) Se o seu direito não for de propriedade ou estiver sujeito a algum ónus ou limitação que exceda os limites normais inerentes a este direito;

c) Se o direito do locador não possuir os atributos que ele assegurou ou estes atributos cessarem posteriormente por culpa dele.

2. As circunstâncias descritas no número antecedente só importam a falta de cumprimento do contrato quando determinarem a privação, definitiva ou temporária, do gozo da coisa ou a diminuição dele por parte do locatário.».

No caso, pode equacionar-se a situação de que o direito de gozo que a locadora/Ré fez proporcionar à locatária não tinha os atributos que assegurou (a área de 1 900 m2 acima referida) e que, por isso, houve privação do gozo do imóvel, como alega a locatária (e até formula pedido por essa circunstância, pedido em relação ao qual foi decidido que seria apreciado após julgamento – alínea d) -).[8]

Podendo estar em causa a aplicação destes dois citados artigos 1032.º e 1034.º, do C. C., então nada obsta a que se aprecie tal pedido já que o próprio regime da locação financeira permite que o locador responda por vícios da coisa locada se se estiver perante casos de aplicação do disposto no mesmo artigo 1034.º - artigo 12.º, do R. J. C. L. F.: O locador não responde pelos vícios do bem locado ou pela sua inadequação face aos fins do contrato, salvo o disposto no artigo 1034.º do Código Civil.

Mesmo já tendo findado tal contrato de locação, não vislumbramos óbice a que a Autora peça que seja ressarcida pelo incumprimento do contrato no valor respeitante à diferença de área do imóvel; outra questão é aferir se, conforme é alegado pela Ré, não pode a Autora obter essa redução por incorrer em abuso de direito, nos termos do artigo 334.º, do C. C. (por ter atuado de modo a fazer crer à locadora/Ré que não iria pedir qualquer redução de valor da renda – artigo 58.º, da contestação -).

Tal matéria, como já referimos, está controvertida, pelo que devem os autos prosseguir para a sua apreciação.

B) . Da improcedência do pedido em b).

Nesta alínea, a Autora pede que a Ré seja condenada a pagar-lhe 23 977,22 EUR correspondentes aos montantes por si pagos com a regularização das áreas, alteração do alvará de loteamento, alteração do uso e correção de áreas e do licenciamento industrial.

O tribunal recorrido improcedeu este pedido mencionando que:

«Cumpre questionar se existe nexo de causalidade entre os danos subjacentes a estes pedidos, descritos nas alíneas f) a k) dos factos provados apresentam nexo de causalidade com a violação de obrigações contratuais emergentes do contrato de locação financeira, a saber, a obrigação de proporcionar o gozo da coisa e a obrigação inerente à promessa unilateral de venda do bem no termo do contrato.

Os danos que sustentam estes pedidos são danos circa rem consequentes aos defeitos invocados pela autora, que apresentam nexo de causalidade com ilícito contratual emergente do contrato de compra e venda celebrado entre as partes em 25 de Fevereiro de 2021, mas não com a violação de obrigações contratuais com fonte no contrato de locação financeira.».

Como já referimos, a conclusão da eventual redução do preço acordado na locação do imóvel pode ter efeitos na redução do valor das rendas pagas pela locatária/Autora; ora se existiu a necessidade de regularização da área e do licenciamento por o imóvel não ter a área acordada e o imóvel não estar dotado do (assim entendido pela Autora) necessário licenciamento para a locatária poder exercer a sua atividade, não encontramos impedimento em que os alegados danos que advenham desse incumprimento contratual possam ser peticionados pela locatária.

São danos que poderão emergir do incumprimento da locadora – deu em locação imóvel que não continha as características por si propaladas -, e que assim podem sustentar um pedido de indemnização daquelas despesas que não são ressarcidas pela redução do preço.

E aqui se incluem as despesas tidas pela locatária com a regularização dos elementos concretos do imóvel, com o seu licenciamento e até

C) . Pagamento de indemnização a terceiro pelo atraso na celebração de contrato de compra e venda com terceiro (pedido efetuado em c)[9].

Se se concluir que a Ré deveria ter procedido à regularização em causa e que, por o não ter feito, implicou que a Autora sofresse um dano por atuação culposa da mesma Ré, pode estar em causa a apreciação de uma indemnização que visa ressarcir danos que também não são reparados pela redução de preço.

Por isso, também não encontramos impedimento em que a ação prossiga para apreciação deste pedido, sabendo-se que a matéria em causa está impugnada[10] (pagamento de tais valores a HH, o promitente comprador do imóvel e não a AA, mero representante do mesmo no contrato promessa e que não intervém na compra e venda[11]).

O recurso não tem outro objeto pelo que, em conclusão, determina-se que:

. os autos prossigam também para apreciação dos restantes pedidos formulados pela Autora, com exceção do referente ao pedido de redução de preço da aquisição celebrada em 25/02/2021 – artigo 662.º, n.º 2, c), do C. P. C. -.

. se elabore o competente despacho saneador e se efetue a indicação de objeto litígio e temas de prova, nos termos que o tribunal recorrido doutamente entender, de modo a abranger aqueles pedidos, assim se revogando parcialmente o despacho saneador sentença no que respeita à improcedência dos pedidos formulados em a) – com a abrangência já referida -, b) e c), pela Autora.

Mantém-se a remessa para julgamento do pedido formulado em d) e a improcedência da exceção de caducidade em relação a esse pedido, matéria que não foi objeto de recurso.

3) . Decisão.

Pelo exposto, julga-se parcialmente o presente recurso e, em consequência, decide-se:

1) . Anular a decisão recorrida na parte em que julgou improcedentes os pedidos formulados em b) e c), do petitório, determinando-se que a matéria relativamente aos mesmos seja apreciada após julgamento;

2) . Anular a decisão recorrida em relação ao pedido formulado em a), do petitório, no que respeita à atribuição à Autora de um valor pela alteração da renda resultante da redução do valor do imóvel dado em locação, descrito na C. R. P. de Valongo sob o n.º ...83, ..., inscrito na matriz predial sob o artigo ...40, determinando-se que a matéria relativamente aos mesmos seja apreciada após julgamento.

3) . Manter a decisão no que se refere à improcedência do pedido de redução do valor do preço do contrato de compra e venda celebrado em 25/02/2021.

Custas do recurso a cargo de recorrente e recorrida, na proporção de 2/3 e 1/3, respetivamente.

Registe e notifique.

Porto, 2025/01/23.

João Venade.

Carlos Cunha Carvalho.

Paulo Duarte Teixeira.

[1] 72.O primeiro prejuízo que deverá ser indemnizado é aquele que corresponde à redução da área.

73. Com efeito, não tendo aquele imóvel objeto do contrato a área contratada de 1900m2, impõe-se uma redução do preço do contrato celebrado com a Ré, tendo por referência o valor/m2 pelo qual prometeram vender o imóvel (322€/m2), que corresponde ao valor de mercado.

[2] 1. Se a coisa vendida sofrer de vício que a desvalorize ou impeça a realização do fim a que é destinada, ou não tiver as qualidades asseguradas pelo vendedor ou necessárias para a realização daquele fim, observar-se-á, com as devidas adaptações, o prescrito na secção precedente, em tudo quanto não seja modificado pelas disposições dos artigos seguintes.

[3] I - A aplicação do regime do n.º 2 do artigo 888.º do Código Civil pressupõe que, só depois da celebração da venda, as partes ou a que pretende prevalecer-se de tal regime, tenham conhecimento da divergência entre a quantidade efetiva e a declarada – Ac. S. T. J. de 29/02/2024, processo n.º 595/22.8T8VFR.P1.S1, www.dgsi.pt -.

[4] IV – O funcionamento do mecanismo de ajustamento por redução do preço consignado no nº 2 do artigo 888º do Código Civil pressupõe, como condito sine qua non, que no contrato de compra e venda se faça menção, clara e expressa, à medida (área) do prédio rústico a vender, o que não se satisfaz com a simples referência à sua inscrição na matriz… - Ac. S. T. J. de 01/01/2024, processo n.º 427/21.4T8TVR.E1.S1, no mesmo sítio -.

[5] Pelo menos, este reflexo é uma situação defensável, por exemplo, por Fernando Gravato Morais, Manual de Locação Financeira, 2.ª, páginas 214 a 217.

[6] Conforme preâmbulo: «a experiência colhida da aplicação do regime jurídico do contrato de locação financeira (…) tem vindo a demonstrar que a disciplina de certos aspetos desse contrato, hoje regulado por normas imperativas, deve ser regulado pelas regras gerais de direito, quando as partes, no exercício da sua liberdade de conformação do conteúdo negocial, não estabeleçam as cláusulas contratuais que melhor se acomodem aos objetivos que visam prosseguir. Considera-se, pois, que a transparência das condições contratuais e a livre concorrência consubstanciam formas adequadas de acautelar a proteção dos consumidores dos serviços prestados pelas instituições habilitadas à realização de atividades de locação financeira.».

[7] A escolha do bem pertence naturalmente ao locatário, em função das suas necessidades (artigo 1.°). É ele que determina o bem que lhe interessa e é ele que sofre o risco económico da sua utilização com o risco também de não ser adequado às finalidades para o que pretende ou ter vícios. No caso de o bem ser fornecido pelo locador, então neste caso o locador responderá perante o locatário pelo próprio bem.

[8] Veja-se Ac. S. T. J. de 13/10/2011, processo n.º 851/09.0TJLSB.L1.S1, no mesmo sítio: 1- O locador financeiro garante a exata correspondência entre o específico bem indicado pelo locatário e o bem adquirido ou construído, pelo que em sede de vícios materiais, o locador permanece responsável perante o locatário.

2- Preenchidos os requisitos de aplicabilidade da norma contida no artigo 1.034º do Código Civil, o locador é responsável perante o locatário pelo vício jurídico da coisa, podendo invocar junto dele os respetivos meios de defesa.

Ou ainda do mesmo Tribunal, de 22/10/2015, processo n.º 3886/07.4TVLSB.L2.S1: 2). Como regra geral no âmbito da locação financeira surge a exoneração do locador da responsabilidade pelos riscos provenientes de vícios ou deficiências técnicas da coisa fornecida que inviabilizem a utilização que o locatário lhe pretendia dar, salvo se for imputável ao locador a desconformidade entre o objeto adquirido e o acordado no âmbito do contrato de locação financeira, sustentando essa imputabilidade em que, para se verificar alguma situação especial de responsabilização do locador financeiro por vícios da coisa locada, seria necessário que se mostrasse preenchida alguma das situações tipificadas no art. 1034º do CC.

[9] Pagamento pela Ré de 22 587,50 EUR a título do dano emergente decorrente do pagamento da cláusula penal pela Autora ao promitente comprador por incumprimento contratual parcial da Autora, incumprimento que foi consequência do incumprimento contratual da Ré para com a Autora decorrente da Ré não ter procedido à regularização da situação registral, camarária e de licenciamento do imóvel.

[10] Artigo 103.º, da contestação, como aliás é referido nas contra-alegações da recorrida.

[11] Documentos nºs. 38 e 39 em «outros», juntos com a petição inicial, fls. 159 a 166.