941/17.6T8AGD-D.P1 - Tribunal da Relação do Porto

I- Estando em causa uma venda por negociação particular em que a proposta apresentada não merece a concordância de exequente e executado, impõe-se uma decisão judicial.

II- Autorizar a venda por um valor manifestamente inferior àquele que tinha sido anunciado aquando da venda por proposta em carta fechada, impõe uma análise do contexto concreto daquela venda - o valor de mercado do bem, o processo de venda que ocorreu até à data em que o tribunal é chamado a decidir, as propostas apresentadas, a procura de bens do mesmo género, concatenando as leis da oferta e da procura….

Processo: 941/17.6T8AGD-D.P1

Tribunal Judicial da Comarca de Aveiro

Águeda - Juízo Execução

Processo: 941/17.6T8AGD

ACÓRDÃO

I. RELATÓRIO

Os presentes autos tiveram origem com o requerimento executivo instaurado em 2017 pela exequente, Banco 1..., S.A. contra o executado AA, tendo por base um contrato de mútuo celebrado entre ambos e que não foi cumprido.

O executado, entretanto, faleceu, tendo sido habilitados os herdeiros BB, CC, DD, EE, FF, GG, HH, II, JJ, KK e LL.

Foi nomeado à penhora o imóvel - Prédio urbano sito no “...”, dito freguesia ..., composto por casa de rés do chão para habitação e pátio, a confrontar a norte com com servidão, do sul e poente com MM, do nascente com estrada, inscrito na matriz predial urbana sob o artigo ..., descrito na Conservatória do Registo Predial de Oliveira do Bairro sob o n.º 3379/19990716 da freguesia

NN, alegando ter vivido em união de facto com o primitivo executado e informando os autos que intentou acção comum com vista a ser-lhe reconhecida metade da propriedade do imóvel, veio requerer a suspensão da instância em virtude da existência de causa prejudicial, tendo tal pedido sido indeferido pela 1ª instância e confirmado pelo Tribunal da Relação.

Os autos prosseguiram e no dia 30.01.2024 foi efectuado leilão electrónico, tendo sido aceite a proposta mais alta, a apresentada por OO no valor de 101.000,00 €.

Posteriormente OO apresentou uma comunicação ao AE a informar da sua desistência na aquisição do imóvel penhorado e em venda no presente processo.

Após notificação da exequente, que nada disse no prazo de 10 dias, foi aceite o pedido de desistência.

A. .. S.A., actual exequente em virtude da cessão de créditos ocorrida, veio requerer a notificação do proponente que apresentou a proposta de valor imediatamente inferior e, caso este ainda esteja interessado que se avançasse com as competentes diligências de venda, cumprindo a al. a), n.º 1 do artigo 825º do Código de Processo Civil; No caso de o segundo melhor proponente não estar interessado, atento o hiato de tempo decorrido, solicitou se desse cumprimento nos termos da al. b) do nº 1 do artigo 825º CPC.

O AE prosseguiu com a venda por negociação particular.

A 28.02.2025 veio o AE pedir autorização para a venda do imóvel penhorado nos presentes autos, através de negociação particular, pelo valor de 57.001,01 € (Cinquenta e Sete Mil e Um Euros e Um Cêntimo).

Mais informou que a proposta é inferior aos 85% do valor base (que se fixa em 79.234,01 €) mas que foi a proposta máxima que o encarregado da venda conseguiu obter e que a mesma foi aceite pela exequente, recusada pela interveniente acidental NN e pelo herdeiro DD, notificados os restantes executados, estes nada disseram no prazo concedido para o efeito.

O Sr. Juiz proferiu despacho autorizando a venda pelo valor de €57.001,01.

Não se conformando com o teor desta decisão veio NN interpor recurso.

Após as alegações, termina com as seguintes CONCLUSÕES:

1. O presente recurso de apelação vem interposto do despacho proferido em 18 de Março de 2025 que considerou autorizou que a agente de execução proceda à venda do imóvel penhorado nos autos pelo valor de 57.001,00€, atendendo à demora que o exequente tem suportado para ver ressarcido o seu crédito.

2. Ora, o Tribunal A QUO cometeu um erro quanto à matéria de direito aplicável aos autos, nomeadamente quanto às regras da venda por negociação particular no âmbito do processo executivo.

3. Porquanto, considerou o Tribunal ad quo que a venda por negociação particular não se encontra sujeita a nenhum valor mínimo, nem se encontra dependente da aceitação do executado, sendo passível de ser realizada um valor inferior ao valor base do imóvel fixado no anúncio de venda face à demora na recuperação do crédito exequendo.

4. É unanime na doutrina e na jurisprudência que a venda por negociação particular não

exige a fixação de preço mínimo.

5. Não obstante, a mesma terá de ser feita de acordo com as regras que regem a venda particular, devendo-se, sempre, ajustar o valor do bem à condição do mercado por forma a potenciar a maior receita possível.

6. Pois, “a venda de um bem, na modalidade de negociação particular, pode ser autorizada por valor inferior ao indicado no artigo 816.º, n.º 2, do NCPC, desde que garantidos os interesses das pessoas/entidades indicadas no artigo 821.º, n.º 3 (…) a defesa dos interesses de todos os intervenientes e interessados acima referidos, mormente dos executados e demais credores, ao autorizar a venda por um preço inferior ao anunciado para a venda, terá de resultar, casuisticamente, da ponderação de diversos factores “tendo conta, designadamente, o período de tempo já decorrido com a realização da venda” (vide Acórdão desta Relação de Coimbra, de 16.12.2015).

7. Admitir o contrário ocorreria a violação dos princípios que norteiam o instituto do

enriquecimento sem causa, previsto no art. 473º e seguintes do Código Civil.

8. Nos presentes autos, já foi apresentada uma proposta para aquisição do imóvel pela quantia de 101.000,00€, tendo o proponente desistido da mesma.

9. A proposta agora apresentada pelo valor de 57.0001,01€ é manifestamente aquém do valor do mercado do imóvel considerado as suas características, a sua localização e a procura do mercado imobiliário que se faz sentir presentemente.

10. A aquisição por menos do que o seu valor real irá criar nos executados um empobrecimento, com o concomitante enriquecimento sem causa do proponente.

11. Facilmente se verificará que a autorização da venda pelo valor apresentado viola o princípio da proporcionalidade, constitucionalmente consagrado no artigo 18º, nº 2 da CRP, na medida em que os executados ficam totalmente desprotegidos perante uma aquisição do seu património por terceiros e por valores consideravelmente inferiores ao seu valor real e que certamente não será suficiente para proceder ao ressarcimento do crédito exequendo e demais custas associadas aos presentes autos (no requerimento executivo foi indicada a quantia exequenda de 41.065,83€).

12. O bem penhorado no âmbito dos presentes autos encontra-se numa zona com procura de habitação, o mercado imobiliário encontra-se novamente numa fase de expansão e o tempo decorrido entre a apresentação da primeira proposta (31.01.2024) e a prolação do despacho recorrido (18.03.2025) não é excessivo, justificando-se assim que o Sr. Agente de Execução proceda às diligencias necessárias para, tendo em atenção o valor de mercado do imóvel, tentar encontrar melhor oferta para a sua venda.

13. Pois, a não exigência de um valor base na venda por negociação particular não permite a conclusão de que o bem pode ser vendido por qualquer preço (nomeadamente irrisório).

14. Ademais o período decorrido entre a apresentação da primeira proposta de aquisição do imóvel a segunda proposta é manifestamente curto, devendo ser efectuadas outras diligências pelo Ex.mo Senhor Agente de Execução para garantir que sejam apresentadas propostas o mais aproximado do valor real do imóvel.

15. Assim se justificando que o Tribunal ad quo não tivesse autorizado a venda do imóvel penhorado pelo valor de 57.001,01€.

16. Pelo que deve o despacho ora recorrido ser anulado, bem como os termos processuais subsequentes a essa decisão viciada, devendo os autos prosseguir os seus termos optando-se pela venda do imóvel através de outra modalidade.

NESTES TERMOS, E NOS DEMAIS DE DIREITO, REQUER A V. EXAS. JULGUEM O PRESENTE RECURSO PROCEDENTE, REVOGANDO O DESPACHO RECORRIDO COM FUNDAMENTO EM ERROS DE INTERPRETAÇÃO DO REGIME APLICÁVEL E SUBSTITUINDO-A POR OUTRO QUE NÃO AUTORIZE A VENDA DO IMÓVEL PELA QUANTIA DE 57.001,01€.

ASSIM SE FAZENDO A COSTUMADA JUSTIÇA!

O executado DD veio aderir ao recurso.

Não houve contra-alegações.

Colhidos os vistos, cumpre decidir.

II. A DELIMITAÇÃO DO OBJECTO DO RECURSO

O objecto do recurso é delimitado pelas conclusões da alegação do recorrente, não podendo este Tribunal conhecer de matérias nelas não incluídas, a não ser que as mesmas sejam de conhecimento oficioso – artigos 635.º, n.º 4 e 639.º, n.ºs 1 e 3 do Código de Processo Civil.

Nos presentes autos está em causa sindicar a bondade do despacho que autorizou a venda do imóvel penhorado pelo valor de €57.001,01.

III. FUNDAMENTAÇÃO

A. OS FACTOS

Os constantes do relatório supra.

B. O DIREITO

Como referido supra, nos autos está em causa a apreciação do despacho do Sr. Juiz do Tribunal “a quo” que autorizou a venda do imóvel pelo valor de €51.000,00.

No despacho em crise escreveu-se: Estabelece o artigo 832 alínea d) do Código de Processo Civil que "A venda é feita por negociação particular quando se frustre a venda por propostas em carta fechada, por falta de proponentes, não aceitação das propostas ou a falta de depósito do preço pelo proponente aceite."

Da análise deste dispositivo legal e bem assim do artigo 833 do Código de Processo Civil nada é referido quanto ao valor mínimo da venda, ou seja, nada dispõe a lei quanto à fixação do respetivo preço.”

No Acórdão da relação de Évora de 08.02.2024, tirado no processo 681/20.9T8STR-B.E1 pode ler-se que:

“A venda por negociação particular está prevista nos artigos 832.º e 833.º, ambos do CPC, designadamente para as situações em que se frustrou a venda em leilão eletrónico por falta de proponentes (alínea f) do artigo 832.º).De acordo com o disposto no artigo 812.º, n.ºs 2 e 3, do CPC – norma legal que se aplica a todas as modalidades venda (e que se mostram previstas no artigo 811.º) – na decisão de venda deve ser indicado o valor base dos bens a vender, o qual, tratando-se de bem imóvel, será o maior dos seguintes: a) o valor patrimonial tributário, nos termos de avaliação efetuada há menos de seis anos ou b) o valor de mercado (artigo 812.º, n.º 3). Do artigo 812.º do CPC não resulta que, no caso de venda por negociação particular, tenha de haver um valor mínimo de venda. O que aquele preceito dispõe é que na decisão de venda – em qualquer das suas modalidades e, portanto, também na venda por negociação particular – deve ser fixado o valor base de venda do imóvel, que, no caso dos bens imóveis, deve corresponder ao maior dos indicados no n.º 3 do artigo 812.º. O artigo 816.º/2, do CPC – inserido na Divisão II – Venda mediante propostas em carta fechada – preceitua que o valor de venda a anunciar é igual a 85% do valor base dos bens. Norma que tem de ser conjugada com o disposto no artigo 821.º/3, segundo a qual não são aceites as propostas de valor inferior ao previsto no n.º 2 do artigo 816.º, salvo se o exequente, o executado e todos os credores com garantia real sobre os bens a vender acordarem na sua aceitação. De tal conjugação (artigos 816.º/2 e 821.º/3, do CPC) resulta que na venda mediante propostas em carta fechada há efetivamente um valor mínimo de venda. Há, porém, que ter em conta que: (i) aquelas normas legais estão expressamente previstas para a venda mediante propostas em carta fechada; (ii) é o artigo 811.º/2, do CPC que dispõe quais as normas visando a venda mediante propostas em carta fechada que são aplicáveis às demais modalidades de venda; e que (iii) entre as normas ali previstas não se encontra quer a do artigo 816.º/2, quer a do artigo 821.º/3, do CPC. Donde concluímos que se o legislador tivesse querido estender à venda por negociação particular as exigências previstas naqueles dois normativos para a venda mediante propostas em carta fechada tê-lo-ia dito, como o fez no artigo 811.º/2, quanto às normas ali expressamente referidas e cuja aplicação estendeu a outras modalidades de venda[1]. Não o tendo feito, impõe-se que o bem possa ser vendido mediante negociação particular por valor inferior ao valor base anunciado e ainda que não haja acordo nesse sentido por parte de todos os interessados. Neste caso, porém, só mediante autorização judicial se poderá concretizar tal venda. Em sentido idêntico veja-se o Ac. RP de 24-12-2015[2] onde se escreveu: «(…) numa primeira apreciação da letra da lei, somos tentados a crer que na venda por negociação particular (e bem assim na venda efetuada segundo as outras modalidades) os bens penhorados só poderão ser vendidos por preço igual ou superior ao valor base fixado na decisão sobre a venda. Não vemos, porém, que a lei impeça o juiz de, frustrada a venda por propostas em carta fechada, fixar um valor mínimo da venda a levar a efeito por negociação particular abaixo daquele valor base do bem que a lei estipula para a venda por propostas em carta fechada. Dizemos mais: tal venda por valor inferior àquele, para se poder concretizar, deve ter o “aval” ou autorização do juiz. Ou seja, não só não vemos obstáculo a que se fixe esse valor inferior, como cremos que a venda não pode ter lugar por valor inferior aos 85% a que se refere o artigo 816.º/2, CPC sem que o juiz dê expressa autorização para tal. É que só desta forma se logrará garantir a defesa dos interesses de todos os interessados, designadamente dos executados e demais credores»; e o Ac. RC de 26-10-2021[3] no qual se escreveu que «as regras relativas à negociação particular não exigem a fixação de preço mínimo, deve esta ser feita de acordo com as regras que regem a venda particular, devendo-se sempre ajustar o valor do bem à condição do mercado por forma a potenciar a maior receita possível. Por isso, a existir acordo de todos os interessados é possível realizar a venda por preço inferior ao valor base sem intervenção do juiz. Mas, se esse acordo não for obtido, então a venda por negociação particular só pode ser concretizada mediante autorização judicial». Aqui chegados, diremos que a decisão judicial de autorização de venda por valor inferior àquele que foi fixado como valor base de harmonia com o disposto no artigo 812.º do CPC deve ser norteada pelo intuito de satisfação do interesse do todos os interessados. O que implica ter em conta, designadamente, o período de tempo já decorrido com a realização da venda, a forma como a conjuntura económica evolui, as qualidades do bem e as potencialidades da sua venda, o interesse manifestado pelo mercado, a eventual desvalorização sofrida, valores de mercado na zona, e quaisquer outros elementos que devam ser levados em conta – vd. supra citado Ac. RP de 24-12-2015.” – nb bold da nossa autoria.

No Acórdão da Relação de Coimbra de 08.03.2016 tirado no processo 1037/10.7TJCBR-B.C1 diz-se: “ Até à revisão introduzida pelo DL 329-A/95, de 12 de dezembro, o artigo 887º do CPC, dispunha que, no despacho que a ordenasse, poderia fixar-se logo o preço mínimo da venda e se não tivesse sido fixado um preço mínimo, a respetiva venda não poderia ser realizada por valor inferior àquele pelo qual os bens teriam de ser postos em praça e mais um quarto, salva autorização especial do juiz, ouvidas as pessoas que houverem requerido a venda. Com o Dec. Lei nº 38/2003, de 8 de março, a matéria respeitante ao valor da venda passou a ser tratada de um modo geral (independentemente da modalidade da venda) pelo artigo 864º A (atual artigo 812º): quando a lei não disponha diversamente, a decisão sobre a venda cabe ao agente de execução, ouvidos o exequente, o executado e os credores com garantia sobre os bens a vender, decisão que tem por objeto, nomeadamente o valor base dos bens a vender. Assim, segundo Lebre de Freitas e Armindo Ribeiro Mendes[1], exceto no caso de acordo unânime do artigo 904º, als. a) e b), a venda por negociação particular há de ser, tal como a efetuada segundo outra modalidade, feita por preço igual ou superior ao valor-base fixado na decisão sobre a venda (só reduzido, nos termos do artigo 892º, nº2, quando a venda se faz por propostas em carta fechada). Se o valor base não for atingido, só por acordo de todos os interessados ou autorização judicial será possível a venda por preço inferior. Embora a lei nada diga, releva do poder jurisdicional a decisão de dispor do bem penhorado, pertença do executado e garantia dos credores, mediante a obtenção de um preço inferior àquele que, de acordo com o resultado das diligências efetuadas pelo agente de execução (artigo 886º-A-3), corresponde ao valor de mercado do bem; nem faria sentido que, quando o agente de execução é encarregado da venda ou escolha a pessoa que a fará, lhe coubesse baixar o valor base dos bens com fundamento na dificuldade em o atingir. O juiz conserva o poder que já tinha de autorizar a venda por valor inferior ao valor-base. E se, nada temos a opor a tal entendimento no caso de a venda por negociação particular ter lugar originariamente, já teremos de discordar quando a ela se procede subsidiariamente – depois da tentativa frustrada da utilização de outra modalidade de venda. Com efeito, sobretudo quando se tenha frustrado a venda por propostas em carta fechada (por falta de proponente, não aceitação das propostas ou falta de depósito aceite) ou no caso de venda em regime de leilão, não faz grande sentido que o encarregado da venda tenha como limite mínimo o valor base do bem a vender, quando o bem já foi à venda por valor inferior (70% do valor base – nº2 do artigo 889º, do anterior CPC igualmente aplicável à venda em leilão, por força do nº 2 do artigo 43º da Portaria 331-B/2008, de 30 de março, e 85% do valor base, face ao nº2 do artigo 816º do NCPC, e artigo 34º da Portaria 282/2013, de 29 de agosto) e se frustrou por falta de interessados para tal valor.”

Como podemos retirar destes Acórdãos, a jurisprudência não é unânime relativamente ao valor a ter em conta nas vendas por negociação particular.

Essa questão parece-nos inócua, dado que jurisprudência e doutrina estão de acordo que a aceitação de uma proposta em carta fechada inferior ao valor base ou mínimo (conforme os entendimentos) apenas poderá ocorrer com o acordo de exequente e executados (acordo esse inexistente nos autos) ou com decisão judicial nesse sentido.

O que deverá ter em conta o tribunal?

O valor de mercado do bem - se se afigurar complexo pode haver uma avaliação- o processo de venda que ocorreu até à data em que é chamado a decidir, as propostas apresentadas, a procura de bens do mesmo género, concatenando as leis da oferta e da procura….

No despacho recorrido escreveu o Sr. Juiz que “Volvendo ao caso dos autos, há que considerar que a presente execução deu entrada em juízo em 08.04.2017. A oposição da interveniente acidental à proposta obtida é processualmente irrelevante, uma vez que a mesma não é parte no processo. No que toca ao herdeiro do executado falecido, recusando o mesmo a proposta obtida sem diligenciar pela obtenção de proposta de maior valor, que seja do seu interesse, não é de atender tal oposição.”

Como bem diz o Sr. Juiz, esta execução com nomeação do imóvel à penhora ocorreu em 2017.

Pese embora as diligências para venda terem sido mais recentes – 2024 – há que ter em conta o tempo que já decorreu e durante o qual o exequente aguarda o pagamento da dívida.

Houve, de facto, uma proposta apresentada de um valor muito superior ao que está ora em causa, mas seguido de desistência, sem que exequente ou executados tivessem dito o que quer que seja relativamente a esta.

Não concordar com a proposta apresentada – e única – mas não requerendo ou fazendo mais diligências com vista a encontrar outro comprador disposto a dar um valor superior, parece-nos ser, apenas, protelar a decisão.

O exequente que tem todo o interesse em conseguir que o imóvel tenha um valor que seja suficiente, pelo menos, para o pagamento da quantia exequenda, concorda com o valor da proposta apresentada.

Trata-se de um imóvel de 1999, como se pode ver pela data da inscrição na matriz e que “arrasta” consigo a questão colocada pela interveniente (corre acção declarativa com vista a declarar NN proprietária de metade que, a ser procedente, terá consequências na venda que constituiria, assim, uma venda de coisa parcialmente alheia - artigo 839,º, n.º 1, d), do C. P. C. ).

Da inconstitucionalidade:

A recorrente vem alegar que “Facilmente se verificará que a autorização da venda pelo valor apresentado viola o princípio da proporcionalidade, constitucionalmente consagrado no artigo 18º, nº 2 da CRP, na medida em que os executados ficam totalmente desprotegidos perante uma aquisição do seu património por terceiros e por valores consideravelmente inferiores ao seu valor real e que certamente não será suficiente para proceder ao ressarcimento do crédito exequendo e demais custas associadas aos presentes autos (no requerimento executivo foi indicada a quantia exequenda de 41.065,83€).”- cfr. conclusão 11 supra.

Apreciando.

Segundo a Recorrente está em causa a violação do princípio da proporcionalidade, consagrado no artigo 18.º, n.º 2 da Constituição da República Portuguesa.

Preceitua tal normativo que: “ “A lei só pode restringir os direitos, liberdades e garantias nos casos expressamente previstos na Constituição, devendo as restrições limitar-se ao necessário, proporcionalmente ao fim constitucionalmente legítimo que se visam atingir.”

Este preceito consagra o princípio da proporcionalidade em três vertentes:

● Adequação (a medida tem de ser idónea para alcançar o fim);

● Necessidade (não deve haver outra medida menos lesiva com igual eficácia);

● Proporcionalidade em sentido estrito (o benefício da medida deve justificar o sacrifício imposto aos direitos).

No caso, a recorrente entende que a venda do bem pelo valor referido supra é desproporcionada, viola o direito de propriedade dos executados – artigo 62º da CRP – e não garante o ressarcimento total do credor.

A violação do princípio da proporcionalidade traz ínsita a ideia de que a medida ou decisão tomada não é necessária e é excessiva. No caso, pese embora a recorrente não o ter dito expressamente, tal podia significar que a medida podia ser evitada com nova tentativa de venda, com uma reavaliação. Além disso, o sacrífico dos executados é demasiado em comparação com o benefício.

Ora, contrapondo, podemos dizer que o processo executivo visa satisfazer o direito do credor a ser pago, direito esse que também é constitucionalmente protegido.

A falta de propostas e o tempo entretanto decorrido, justificaram a venda por valor inferior. A execução não pode eternizar-se à espera de melhores ofertas.

Embora o princípio da proporcionalidade seja relevante e funcione como limite à actuação dos tribunais na restrição dos direitos dos executados, como todos os princípios, não é absoluto, podendo ceder desde que tenham sido seguidas as regras processuais adequadas, como aconteceu no caso em concreto.

Concluindo, consideramos não haver a alegada inconstitucionalidade.

Tudo ponderado e considerando muito improvável que a breve prazo surja uma outra proposta de valor superior, entendemos ser de manter a decisão do tribunal “a quo”.

IV. DECISÃO

Pelo exposto, acordam os juízes desta Secção Cível do Tribunal da Relação do Porto em negar provimento ao recurso, mantendo a decisão recorrida

Custas pelo recorrente.

DN

Porto, 14 de Outubro de 2025

(Elaborado e revisto pela relatora, revisto pelos signatários e com assinatura digital de todos)

Por expressa opção da relatora, não se segue o Acordo Ortográfico de 1990.

Raquel Correia de Lima

Maria da Luz Seabra

João Proença