963/08-2 - Tribunal da Relação de Évora

Não pode ser considerado como arrendamento de espaço não habitável, se o contrato tem por objecto uma casa térrea, que embora o inquilino destina a arrecadação, o senhorio procede à actualização anual de renda.

PROCESSO Nº 963/08 - 2

ACORDAM NO TRIBUNAL DA RELAÇÃO DE ÉVORA

I- RELATÓRIO

“A” e “B” intentaram no Tribunal Judicial da comarca de … acção com processo sumário contra, “C” e marido “D”, pedindo que seja declarada a caducidade do contrato de arrendamento em causa nos autos e que os RR sejam condenados a restituir aos AA a casa térrea dada de arrendamento. livre de pessoas e bens.

Os AA fundamentam o seu pedido no facto de serem donos do prédio urbano situado na Rua …, composto de casa térrea, inscrito na matriz predial sob o art. 1836 da freguesia de … e que, em 1970 , “E”, respectivamente sogro e avô dos ora AA, deu de arrendamento verbal à R, a identificada casa térrea , que esta destinou a arrecadação, mediante o pagamento da renda mensal de 160$00, actualmente de € 3,47, não tendo sido fixado prazo para duração do contrato, tendo os AA denunciado o contrato por comunicação efectuada por notificação judicial avulsa, que operou em 4 de Setembro de 2005, tendo o contrato caducado nos termos do art. 1051 e 1053 do CC.

Os RR contestaram começando por invocar a inconstitucionalidade orgânica e formal do art. 5 n° 2 al. e) do RAU, na medida em que a autorização legislativa n° 42/90, de 10/8, não credenciava o Governo para legislar no sentido da al. e) do nº 2 do art. 5° do RAU, alegando também que o arrendamento foi celebrado pelo “E” antes de Novembro de 1966 ( e não em 1970) e que foram sendo aplicados os coeficientes da correcção extraordinária de rendas para habitação e que o prazo é de 6 meses nos termos do art. 1087 do CC e que os AA não alegaram que a finalidade do contrato foi acordada, pelo que não se pode considerar que o arrendado foi destinado aos fins limitados previstos na alínea e) do nº 2 do art. 5° do RAU.

Os RR terminam o seu articulado pedindo que se declare a inconstitucionalidade invocada, absolvendo os RR do pedido ou, se assim não se entender se considere improcedente a acção.

Os AA responderam, alegando que a questão da inconstitucionalidade está

solucionada pela jurisprudência e que o locado foi destinado a arrecadação e concluíram como na petição inicial.

Foi dispensada a realização da audiência preliminar e proferido despacho saneador tabelar, no qual se relegou para final a apreciação da inconstitucionalidade suscitada.

Dada a simplicidade da matéria de facto controvertida, o tribunal absteve-se de proceder à selecção da matéria de facto e fixação da base instrutória da causa.

Realizou-se a audiência de discussão e julgamento e após a decisão sobre a matéria de facto, foi proferida sentença, que julgou a acção improcedente, por não provada e, absolveu os RR do pedido.

Os AA não se conformaram com esta decisão e apelaram para este Tribunal.

Nas suas alegações os AA formulam as seguintes conclusões:

1- O local arrendado foi efectivamente destinado a arrecadação desde o início do contrato de arrendamento, este celebrado em momento anterior a 1966.

2- As partes acordaram nessa finalidade específica do arrendamento, a de arrecadação.

3- A R nem sequer contestou que a finalidade do arrendamento e o destino do locado sempre foi a sua utilização como arrecadação.

4- Ao contrário da tese que foi acolhida na douta sentença recorrida, a leitura do disposto na alínea e) do nº 2 do art. 5° do extinto RAU, deve acolher o entendimento que espaço não habitável é também aquele que não é tratado pelas partes contratantes como habitação, como foi o caso em apreço nos presentes autos.

5- Foi, pois, violada a supra indicada norma do extinto RAU.

Os RR apresentaram contra-alegações, pugnando pela manutenção da sentença recorrida.

Colhidos os vistos, cumpre apreciar e decidir.

II- Fundamentação:

Na 1ª instância foram considerados provados os seguintes factos:

1- Por acordo verbal, em data não concretamente apurada, mas anterior a Novembro de 1966, “E” deu de "arrendamento" à R a casa térrea que compõe o prédio urbano situado na Rua …, inscrito na respectiva matriz predial sob o artigo 1836 da freguesia de …, o qual provém do anterior artigo 2400, mediante a contrapartida do pagamento mensal da quantia de 60$00, actualmente de € 3,98.

2- A casa térrea identificada em 1 foi destinada pela R a arrecadação

3- Aquando do acordo referido em 1 não foi estipulado o prazo para duração do mesmo.

4- Os AA sucederam na posição de “E” no acordo referido em 1.

5- Em 27.06.05 deu entrada no Tribunal Judicial de …requerimento apresentado pelos AA, onde estes vieram requerer a notificação judicial avulsa de “C” e “D”, para denúncia do " contrato de arrendamento" a que se alude em 1.

6- A notificação referida em 5 foi efectuada em 26.07.05 - documentos de fls. 12 e 12A

7- A A enviou aos RR , sob registo postal, a carta datada de 6/09105 de fls. 13 , com o seguinte teor: "(…) tendo por objecto a denúncia do arrendamento da casa térrea situada … destinada a arrecadação, foram VExas notificados no dia 04 de Agosto findo através de notificação judicial avulsa. Parar os devidos efeitos solicito a entrega da chave da arrecadação até ao final do corrente mês de Setembro, sob pena de ser forçada a recorrer aos meios judiciais(...)”.

8- Os RR , até à presente data, mantêm a ocupação da casa térrea supra referida.

9- Por carta datada de 13 de Dezembro de 2004 o A enviou à R , e esta recebeu, a carta de fls. 37 com o seguinte teor: "(…) Serve a presente para comunicar a V Exª que, nos termos e conforme Portaria nº 1402/2004 de 13 de Novembro a renda mensal do prédio junto aos … por detrás do … é actualizada de e 3,84 para e 3,98 a partir da que se vencer no dia 1 de Janeiro de 2005(..) ".

10- Os RR foram notificados pessoalmente, no âmbito da notificação judicial avulsa referida em 5. respectivamente, nos dias 26/07/2005 e 04/08/2005, tendo a R recusado assinar apesar de ter recebido e aceite a notificação.

Apreciando:

Conforme decorre das precedentes conclusões o objecto do presente recurso, consiste fundamentalmente em saber se, tendo sido dado de arrendamento uma casa térrea à R sem ter sido estipulado um prazo para a duração do mesmo e que esta destinou a arrecadação, se aplica ou não o regime da liberdade de denúncia do senhorio, findo o prazo ou da respectiva renovação, tudo em conformidade com o art. 5 nº 2 al. e) do RAU e com o art. 1055 do CC.

A sentença considerando que não se fez prova de que o caso subjudice seja um dos arrendamentos previstos na alínea e) do nº 2 do art. 5° RAU , ou seja, não se provou que o prédio dos autos seja um espaço não habitável e afastou do contrato em apreço a aplicação do regime da liberdade da de denúncia.

Vejamos então:

O artigo 5° do RAU prescreve o seguinte, na parte, que, aqui, interessa:

1- O arrendamento urbano rege-se pelo disposto no presente diploma e, no que não esteja em oposição com este, pelo regime geral da locação civil.

2- Exceptuam-se:

( ... )

e) Os arrendamentos de espaços não habitáveis, para afixação de publicidade, armazenagem, parqueamento de viaturas ou outros fins limitados, especificados no contrato, salvo quando realizados em conjunto com arrendamentos de locais aptos para habitação ou para o exercício do comércio.

Anotando o referido artigo, escreve Aragão Seia in " Arrendamento Urbano" 5a ed. Almedina, 2000, pags. 153 e segs,:

"Espaços não habitáveis são aqueles em que não é possível estabelecer habitação: uma parede, um telhado, um terraço, uma varanda, um armazém, uma garagem, um lugar para estacionamento de carro etc." ( cfr. também Ac Rel. Porto de 19/02/2002 in CJ 2002 1- 210).

Menezes Cordeiro in ROA, 54, pag. 848, em anotação ao Ac. Rel. Lisboa de

31/5/83 BMJ 335, 329" o espaço não habitável é, antes de mais, aquele que não é tratado pelas partes em termos de habitação ( ... ). A lei vigente permite, pois, às partes, através da estipulação de " fins limitados" para o arrendamento, regressar ao esquema puro da locação, como hipótese, designadamente, de livre denúncia pelo senhorio. Os " fins limitados" são todos aqueles que não possam reconduzir-se aos fins habitacionais ou comerciais que informam o arrendamento comum( ). Tal será, segundo Menezes Cordeiro, o caso dum arrendamento feito a um partido político, para o exercício da sua actividade. O senhorio de um partido político pode, assim, denunciar o arrendamento nos termos gerais do artigo 1055 do CC.

A respeito da ressalva final constante da referida alínea e) do n° 2 do art. 5° (salvo quando realizados em conjunto com arrendamentos de locais aptos para habitação ou para exercício do comércio), Pereira Coelho in Breves Notas ao «Regime do Arrendamento Urbano» na RLJ , Ano 125, pag. 263 refere que a exigência de que o arrendamento de espaço não habitável se destine a fins limitados significa que ele terá de convencionar-se « para os fins que possam ser prosseguidos nesse espaço».« Não pode ser para habitação, comércio ou indústria, exercício de profissão liberal, para instalação de uma repartição de finanças ou de uma conservatória de registo predial, para sede de um partido político, de um sindicato, de uma associação cultural ou recreativa ».

Não há-de tratar-se, pois, de arrendamento que tenha por objecto o prédio na sua função normal. ( cfr. neste sentido Ac. STJ de 5/2/2004 in www.dgsi.pt.).

Segundo Pereira Coelho, estudo citado, pag. 216 « a ideia de que se deverá partir é a de que o legislador terá pretendido excluir da disciplina do arrendamento - ou com mais precisão, das disposições do RAU não mencionadas no n01 do art. 6° e em particular, do princípio da renovação obrigatória do contrato ( art. 68° n° 2 ) determinados arrendamentos em que não se justificam tão grandes entorses à liberdade contratual como os que algumas disposições consagram.

O interesse do arrendatário na estabilidade da relação locativa, ou seja, em termos práticos, na estabilidade da habitação, do estabelecimento comercial ou industrial, do escritório, do serviço ou da organização que têm sede no local arrendado, interesse que justifica na generalidade dos contratos de arrendamento o sacrifício do interesse do senhorio, não terá peso suficiente, na ideia lei, para impor esse sacrifício nos arrendamentos de « espaços não habitáveis» em que serão consideravelmente menores os prejuízos causados ao arrendatário pela eventual denúncia do contrato»

Ainda a este respeito a doutrina tem entendido que, apesar de tal ressalva abranger apenas, literalmente, os arrendamentos de espaços não habitáveis realizados em conjunto com arrendamentos de locais aptos para habitação ou para o exercício do comércio, a mesma solução valerá quando o arrendamento daqueles espaços seja realizado em conjunto com o de locais aptos para o exercício de indústria ou profissão liberal.

Este é também o entendimento de Pereira Coelho, uma vez que o regime do

arrendamento" para comércio ou indústria" é um só, sem que a lei atribua relevância ao facto de a actividade do arrendatário ser comercial ou industrial . Por outro lado, as normas sobre arrendamento para comércio ou indústria são aplicáveis ao arrendamento para exercício de profissão liberal - cfr. art. 121 ° do RAU . Vai mesmo mais longe e entende que o regime geral do RAU também deve valer para os arrendamentos de espaços não habitáveis realizados em conjunto com arrendamentos de locais aptos para outros fins. Assim, se o princípio da renovação obrigatória - para nos cingirmos ao aspecto fundamental da questão vale para estes arrendamentos, também deve valer para os arrendamentos de espaços não habitáveis realizados em conjunto com eles" ( Cfr. RLJ Ano 125 pags. 261 e 263).

Postas estas considerações importa, agora, confrontá-las com o arrendamento em apreço:

Estamos perante um contrato de arrendamento anterior a Novembro de 1966, de uma casa térrea que compõe o identificado prédio urbano e que a R destinou a arrecadação.

Efectivamente, conforme bem refere a sentença recorrida não está provado que estejamos perante um espaço não habitável, enquadrável na excepção da alínea e) do nº 2 do citado art. 5° do RAU.

No caso em apreço, o espaço em causa é constituída por uma casa térrea, que a R destinou a arrecadação, circunstância esta que não faz com que o arrendamento fique sujeito ao regime da livre denúncia, que os AA preconizam e, isto porque como bem nota a sentença recorrida "não se provou, nem sequer se alegou que o fim para que o prédio foi utilizado tenha sido individualizado ou concretizado no contrato".

Aliás, ainda que nos cingisse ao domínio da vontade das partes ( na tese de Menezes Cordeiro in ROA , Ano 54, pag. 848 em Anotação ao Ac Rel. Lisboa , 31.05.83 in BMJ 335, pago 329 que aí refere "o espaço não habitável é, antes de mais, aquele que não é tratado pelas partes em termos e habitação ") temos o facto de os AA em termos de rendas utilizarem os factores de actualização para habitação, o que para efeitos de aferirmos a vontade das partes neste contrato, pode constituir um forte indício de que as partes reconhecem o contrato de arrendamento como sujeito ao regime da renovação obrigatória ( cfr. art. 68 nº 2 do RAU).

O certo é que tratando-se de um arrendamento de que tem por objecto uma casa térrea, que tem ou pode ter como função normal a habitação, não podemos considerar à luz da citada alínea ) do nº 2 do art. 5° do RAU um arrendamento de espaço não habitável, ainda que a R tenha destinado esse espaço a arrecadação.

Improcedem, deste modo, as conclusões do recorrente

III- Decisão:

Nestes termos e considerando o exposto, acordam os Juízes desta Relação em julgar improcedente a apelação interposta, confirmado a sentença recorrida.

Custas pelos apelantes

Évora, 18.09.08