Quem foi o relator do acórdão 2654/12.6TBABF.E1?

O relator foi Isabel Maria Socorro de Matos Peixoto Imaginário, no Tribunal da Relação de Évora.

Quando foi proferido o acórdão 2654/12.6TBABF.E1?

O acórdão foi proferido em 03 de novembro de 2016.

2654/12.6TBABF.E1

Sumário

I – A ação declarativa que tem em vista a resolução de contrato-promessa (em que teve lugar a traditio) e, bem assim, a ação de impugnação pauliana não constituem causas prejudiciais (com efeitos suspensivos) em face de ação de reivindicação movida por sujeito que, não sendo parte no contrato-promessa, adquiriu o direito de propriedade daquele que figura como promitente-vendedor. II – O arresto que incide sobre a fração autónoma reivindicada, garantindo a satisfação do crédito respetivo, não constitui, por si só, fundamento para que o arrestante ocupante não seja condenado na entrega da coisa reivindicada. III - O contrato-promessa, por si só, não é suscetível de transmitir para o promitente-comprador a posse, já que em regra apenas transmite o elemento material (corpus), mas não o elemento psicológico (animus) da posse; ainda que as partes estipulem a entrega da coisa, o promitente-comprador torna-se mero detentor e não possuidor.

Texto

ACORDAM OS JUÍZES NO TRIBUNAL DA RELAÇÃO DE ÉVORA I – As Partes e o Litígio Recorrentes / Réus: AA BB Recorrida / Autora: CC – Compra e Venda de Imóveis, SA Trata-se de uma ação declarativa de condenação por via da qual a A peticiona o reconhecimento do seu direito de propriedade sobre o imóvel devidamente identificado nos autos bem como a condenação dos RR a restituírem o mesmo livre de pessoas e a pagarem, a título de indemnização por danos patrimoniais, a quantia mensal de €980 até efetiva entrega, encontrando-se vencida a quantia de €3.920, a que acrescem juros de mora contados desde a citação até integral pagamento. II – O Objeto do Recurso Decorridos os trâmites processuais legalmente previstos, foi proferido sentença que apresenta o seguinte segmento decisório: “(i) Reconhece-se o direito de propriedade da autora sobre a fração autónoma designada pela letra “A”, correspondente ao apartamento número um, destinado a habitação, situado no rés-do-chão, lado esquerdo, com logradouro, do prédio urbano constituído em regime de propriedade horizontal, descrito na Conservatória do Registo Predial sob o n.º 2381 e inscrita na matriz predial urbana no artigo 8362 –A; (ii) Condenam-se os réus a procederem à entrega da referida fração ao autor, livre de pessoas e bens, abstendo-se da prática de quaisquer atos perturbadores do exercício daquele direito de propriedade; (iii) Condena-se o réu AA a pagar à autora, pela privação do uso da fração até à data da instauração da ação [30-11-2012], a quantia de €1600 (mil e seiscentos euros), acrescida de juros de mora, à taxa legal de 4%, contados desde 18-12-2012 e até integral e efetivo pagamento; (iv) Condena-se o réu AA a pagar à autora, desde 01-12-2012 e até que se efetive a restituição do imóvel, por via da ocupação ilícita de tal bem, a quantia mensal de €400 (quatrocentos euros); (v) Improcede o demais peticionado, absolvendo os réus do pedido formulado nessa parte; (vi) Condenam-se a autora e os réus no pagamento das custas da presente ação, na proporção do respetivo vencimento (artigo 527.º, n.ºs 1 e 2, do Código de Processo Civil), sem prejuízo do benefício de apoio judiciário concedido.” Inconformados, os RR AA e BB interpuseram recurso da decisão com vista à revogação da sentença recorrida. O R AA pugna pela sua absolvição de todos os pedidos formulados. Concluiu a sua alegação de recurso nos seguintes termos: “1-Considerou-se provado o contrato de compra e venda, mútuo com hipoteca, cujos intervenientes foram os aqui réus Recorrente e DD que venderam a EE e seu marido, a fracção autónoma em causa nos autos; 2-Considerou-se provado que apesar da aquisição atrás referida, o Réu Recorrente continuou a utilizar a fracção, ocupando-a inicialmente em períodos de férias, fins-de-semana e por razões profissionais sempre que se deslocava ao Algarve como vendedor de produtos têxteis e tendo fixado aí a sua residência permanente, o que sucede até à presente data, 3-É o R. Recorrente que gere e assegura a manutenção, limpeza e pagamento dos encargos domésticos relacionados com a aludida fracção autónoma; 4-Em 11.11.2003, EE e seu marido prometeram vender a BB, também aqui R. a referida fracção, o que fizeram através de contrato promessa; 5-Em 31 de Julho de 2012 a dita EE e marido venderam a fracção à A., sendo que nessa data e sob a referida fração incidiam dois arrestos registados pelas inscrições AP 38 de 08.09.11 e 779 de 20.06.12, tendo o notário advertido nesse instrumento notarial que o ato da venda é inoponível em relação aos referidos arrestos; 6-O arresto e o contrato-promessa entre o R. BB e EE são, pois, prévios à escritura de compra e venda da A.; 7-Encontra-se pendente no Tribunal ação judicial instaurada em 10.09.2012 pelo R. BB contra EE onde é pedido que se julgue definitivamente não cumprido o contrato-promessa de compra e venda entre estes outorgado e a condenação da aludida EE em €90.000,00 que correspondem ao dobro do sinal e respectivos reforços prestados; 8-O prédio tem actualmente em vigor no registo predial, uma ação interposta pelo R. BB contra EE e seu ex-marido, pedindo a declaração de nulidade da escritura outorgada sob a fracção autónoma com a A. e cancelamento do seu registo; 9-Os depoimentos de BB e EE e os depoimentos das testemunhas FF, GG e HH, amigos do Réu AA, fizeram crer ao tribunal que era nesta fração que o mesmo mantinha a sua residência permanente e assegurava a manutenção, a limpeza e os demais encargos domésticos. 10-Apesar da transmissão para a titularidade de EE, o réu Recorrente continuou a utilizar a fração, ocupando-a inicialmente em períodos de férias, fins-de-semana e por razões profissionais sempre que se deslocava ao Algarve e, mais recentemente, aí fixando a sua residência permanente, possuindo por isso as chaves, situação que ainda se mantém presentemente. 11- A própria EE, em depoimento que prestou, afirmou que há mais de vinte anos não entrava na habitação, não a utilizando sequer como residência de férias; 12-É o Réu que desde essa transmissão referida em 10 das conclusões, quem tem tido o uso e gozo da fração, com o consentimento do promitente adquirente e diga-se mesmo da promitente vendedora que, pelo menos, até ao ano de 2012 nunca deduziu oposição a esse uso e fruição 13-É o Recorrente quem reside permanentemente na fracção, logo é quem tem as chaves. 14-É, pois, o R. quem detinha e detém, juntamente com o co-réu BB, a posse da fracção; 15-Sendo que o R. BB possui contrato-promessa sobre a aludida fracção, tendo arrestado a mesma para garantia do seu crédito e promovido, recentemente, ação de nulidade da escritura outorgada entre a A. e EE. 16-Foi por via de todos estes instrumentos que o R. BB anuiu a que o progenitor aí residisse, 17-Os factos públicos de uso, fruição, manutenção, limpeza e pagamentos domésticos da fração, que ocorrem por anuência do R. BB, traduzem-se, salvo o respeito por opinião contrária, na tradição da coisa. 18-O R., na verdade, nunca deixou de ter o uso e gozo da fração. 19-O que se consubstancia numa verdadeira posse que é direta, sendo este quem exerce o contacto físico e imediato com a coisa, pública, pois as testemunhas foram claras em dizer que era naquela fração que o R. mantinha a sua residência permanente e assegurava a manutenção, a limpeza e os demais encargos domésticos. 20- O contrato promessa outorgado entre o R. BB e EE, ainda não foi resolvido, mantendo os seus efeitos e, como tal, permanece em vigor. 21-O imóvel sempre foi possuído pelo R. e seu filho, também R., ao abrigo da relação contratual estabelecida entre este último e EE. 22-Refere o Acórdão do STJ de 12.03.2015, Proc.3566/06.8TBVFX.L1.S2 aquela relação contratual onera a plena e efetiva disponibilidade e fruição do imóvel por parte do proprietário. 23-Acrescenta o Ac. de 27.05.04 proferido pelo STJ no Proc. 04B1445 «ao beneficiário da traditio assiste o direito de conservar a detenção da fração enquanto não dor indemnizado pelo incumprimento da promessa de venda ou não for convencido que o promitente vendedor não foi culpado do incumprimento.» 24-Embora não tenha participado na celebração do contrato-promessa, o R. participou no acordo de tradição da coisa (que a jurisprudência considera com um contrato atípico ou inominado, diferenciado do contrato-promessa, constitutivo de um direito pessoal de gozo, traduzido na antecipação de um dos efeitos do contrato definitivo, no pressuposto da realização desse contrato que o acompanhou e que é dependência daquele, pelo que, pelo menos enquanto aquela relação contratual subsistir, o R., na nossa modesta opinião, tem legitimidade para opor-se à entrega do imóvel, proveniente da anuência do promitente adquirente, seu filho e R.. 25-Conferindo-lhe ainda uma posse legítima, tudo derivado do consentimento do promitente adquirente, seu filho, interveniente, pois, na aludida relação contratual. 26-A conduta do promitente adquirente, em agir contra o promitente vendedor, no âmbito do contrato promessa referido nos autos e constante na matéria dos factos provados, nomeadamente resultante da posse da mesma, e com as demonstradas ações judiciais sobre o aludido imóvel, denotam uma defesa de um direito que decorre expressamente da lei – o direito de retenção. 27-Esse direito concede ao R. BB o poder de recusar a entrega do objecto prometido até que seja satisfeito o seu crédito, tratando-se de uma posse legítima, o que legitima também a posição do ora Recorrente. 28- Dita o AC. STJ de 25.02.86 (BMJ 354, 549), no contrato promessa a «tradição da coisa» confere ao promitente-comprador o direito de retenção sobre ela pelo crédito que este, eventualmente, possa vir a ter contra o promitente-vendedor, em caso de incumprimento deste. In casu, o direito de retenção constitui o promitente comprador na posse legítima da coisa transmitida, pelo menos enquanto não for pago o credito resultante do incumprimento do contrato-promessa, funcionando como uma espécie de penhora legal. Como garantia real, não está sujeito a registo e vale «erga omnes», garantindo ao credor o direito de sequela sobre o objecto; e, como verdadeiro direito absoluto, onera a coisa qualquer que seja o seu proprietário. 29-Deverá ainda o R. Recorrente ser absolvido do pagamento de quaisquer quantias e demais pedidos em relação à A., pela legitimidade da posse ora alegada. 30-No modesta opinião do Recorrente, violaram-se as normas constantes nos artigos 1251º, 1259º, 1260º, 1262º, 1263º b), 754º, 755º n 1 f), 1311 nº 2, 2ª parte todos do Código Civil.” O R BB pugna pela revogação a sentença proferida que condena ao reconhecimento de propriedade da apelante e, em substituição, se reconheça a tradição do imóvel com o contrato promessa outorgado entre apelante e os promitentes vendedores, justificando-se, destarte, a legítima posse do imóvel e a sua recusa de entrega pelo instituto do direito de retenção. Concluiu a sua alegação de recurso nos seguintes termos: “1. Sobre o imóvel em discussão nos autos e melhor identificado no ponto 1 dos factos provados na douta sentença proferida, foi celebrado entre o apelante e os outorgantes EE e II, um contrato promessa de compra e venda datado do 11.11.2003, conforme constante do ponto 5 dos factos provados. 2. Posteriormente, foi instaurada providência cautelar, tendo sido decretado arresto sobre o referido imóvel a favor do apelante, o qual foi registado em AP.779 de 2012/06/20, ou seja, antes da aquisição da autora, ora apelada, registada a seu favor pela AP 2682 de 2012/08/06 na certidão de registo predial. 3. A acrescer ao arresto decretado a favor do apelante, encontram-se pendentes duas ações judiciais, que no nosso entendimento, influem diretamente para a decisão da causa, numa relação de causa prejudicial entre ambas, o que implicava, necessariamente, a suspensão da presente instância até decisão das ações mencionadas infra. 4. De facto, para além de se encontrar pendente a ação judicial nº257/12.4TCGMR, a correr termos no Tribunal Judicial da Comarca, instaurada por BB contra EE, onde é pedido que se julgue definitivamente não cumprido o contrato promessa celebrado entre ambos em 11 de Novembro de 2003, condenando-a a pagar o dobro do sinal e respetivos reforços prestados (cfr. facto provado nº14), 5. Encontra-se ainda pendente, a ação de impugnação pauliana nº 726/15.4T8PTM, que corre termos no Tribunal da Comarca em que é ali autor o ora apelante, contra a ali terceira ré, ora apelada, CC – Compra e Venda de Imóveis S.A., o ali segundo réu II e, ainda contra a ali primeira ré EE, tendo como pedidos a declaração de nulidade de escritura de compra e venda outorgada entre a apelada e os réus II e EE, e que serviu de base à inscrição de aquisição da AP. 2682 de 2012/08/06, com consequente cancelamento do registo, e, ainda, ser determinado que o imóvel reverta para o património destes dois últimos (v. ponto 15 dos factos provados). 6. Ora, colocando-se a hipótese de a ação ordinária nº 257/12.4TCGMR, que carece ainda de decisão judicial, considerar procedente a pretensão do apelante, de que forma ou através de que bens obterá este a satisfação do seu crédito se, o imóvel arrestado que existia na esfera jurídica do promitentes-vendedores foi transferido para o património da apelada? 7. Na hipótese formulada, o arresto decretado à ordem daquele processo carecerá de efeitos práticos, pois a delapidação ou dissipação do património já se consumou e, não obstante o apelante ter socorrido às vias existentes para o evitar, não logrará obter a satisfação do eventual crédito. 8. Por outro lado, a questão da causa prejudicial ganha outros contornos quando nos debruçamos sobre a pendência da ação de nulidade da escritura outorgada entre a apelada e os outorgantes EE e II, sob o nº726/15.4T8PTM. 9. De facto, através daquela contenda, o apelante pretende obter a declaração de nulidade do negócio de compra e venda do imóvel referido com a consequente reversão para o património de EE e II. 10. Conjeturando a hipótese de ação de nulidade ser julgada procedente e ser então declarado nulo o negocio realizado entre a apelada e os aludidos outorgantes, deixará de existir titulo válido de aquisição da propriedade a favor da apelada. 11. Assim, não poderá o apelante aceitar o reconhecimento da propriedade da apelada e consequente entrega do imóvel se a validade do negócio que titula esse direito se encontra a ser discutida. 12. Salvo melhor entendimento, cremos que a presente instância deveria aguardar a decisão da ação de nulidade da escritura outorgada, posto que, é latente a causa prejudicial existente entre ambas. 13. Em face, do exposto, deverá a presente sentença proferida ser revogada e, face à argumentação supra exposta, substituir-se por outra que julgue verificada a causa prejudicial entre ações, determinando assim a suspensão dos presentes autos até decisão da ação de nulidade da escritura outorgada a favor da apelante. 14. Consequentemente, não tem o apelante que reconhecer um negócio jurídico que não lhe era oponível à data dos factos, pelo que, conforme demonstrado nos autos, através dos depoimentos prestados tanto pelas partes como pelas testemunhas inquiridas, o apelante manteve-se na posse do referido imóvel e, a par do co-réu AA, suportava todos os gastos adstritos à habitação. 15. Aliás, no caso do apelante, até as próprias prestações ao banco pagava, no estrito cumprimento do convencionado no contrato promessa de compra e venda celebrado com EE e II a 11 de Novembro de 2003, como ficou doutamente provado em 5º e 6º da sentença proferida. 16. Assim, a ocupação e posse do imóvel operava em virtude de anterior contrato promessa outorgado entre o apelante e os referidos promitentes-vendedores, a qual era por estes admitida, pelo menos até à data da venda do imóvel a favor da apelada. 17. Posto isto, consideramos que, ao contrário do propugnado na douta sentença, o arresto decretado sobre o imóvel e a favor do apelante, era válido e possuía prioridade registo pelo que, a aquisição superveniente através da compra e venda de 31 de Julho de 2012, não lhe era oponível. 18. Pelo que, com devido respeito, que é muito, consideramos, face à argumentação supra exposta, que existiu uma errónea aplicação do direito ao caso concreto. 19 apelante revela ainda algum inconformismo relativamente a concretos pontos de facto a que Tribunal a quo é omisso ou então considera matéria conclusiva ou irrelevante para a decisão a proferir. 20. Designadamente, deveria constar como facto provado que subjacente ao negócio de compra e venda realizado entre os co-réus BB, DD (cfr. ponto 1 dos factos provados) e EE e II, esteve presente a intenção de realização de capital para combater algumas dificuldades económicas que sugiram na fábrica que os primeiros contraentes detinham, tendo os segundos contraentes adquirido apenas a pedido dos primeiros, não tendo qualquer interesse material na sua aquisição, tanto assim é, que nunca demonstraram intenção de usufruir o imóvel. 21. A este respeito, é importante, ver o depoimento da co-ré DD, constante da gravação da audiência de julgamento realizada em 18.09.2015, com inicio a 11:13:10 – 11:33:54, e com a seguinte duração 00:00:00 – 00:20:43; 22. Relevante neste ponto, é também o depoimento da testemunha II, constante da gravação da audiência de julgamento de 18.09.2015, constante da gravação com início a 12:25:00 –12:49:42, e com a seguinte duração 00:00:00 – 00:24:42; 23. Também o apelante BB, que explicitou o desiderato que presidiu à compra e venda do imóvel por parte de EE e II aos anteriores proprietários em direito, através de declarações de parte prestadas em audiência de julgamento de dia 18.09.2015, com início às 14:26:17 – 14:41:11, com a duração de 00:00:00 –00:14:53. 24. Através das referências às passagens da gravação, melhor descriminadas supra, dando conta da finalidade ou desiderato subjacente à compra e venda do imóvel, em que foram outorgantes vendedores BB e DD e outorgantes compradores EE e II, é notório que nunca os outorgantes compradores tencionaram adquirir o imóvel com vista ao seu efetivo uso e fruição e, por isso mesmo, é que a utilização da fração por parte do apelante e co-réu AA, manteve-se inalterável mesmo com aquela aquisição. 25. Aliás, das próprias declarações de EE, referindo que há mais de 20 anos que não entrava na habitação, como do teor das declarações de II que narrou que não conhece sequer o imóvel em questão, se depreende que nunca utilizaram o imóvel nem sequer demonstraram interesse em fazê-lo. 26. De facto, é o apelante e, mais significativamente o co-réu AA que, desde sempre, detêm o uso e gozo da fração, residindo este agora permanentemente na habitação, limpando, cuidando e suportando todos os gastos inerentes à sua manutenção (v. ponto 3 e 4 dos factos provados). 27. Por outro lado e contrariamente à matéria constante do ponto 8 dos factos provados, aquela ocupação foi pacificamente aceite, inclusivamente pelos proprietários em direito, pelo menos até 2012, aquando a compra e venda pela apelada CC – Compra e Venda de Imóveis, S.A. 28. É assim pacífico referir que tanto o apelante como o co-réu AA detém tradição da coisa, tanto em virtude da promessa de compra e venda que nunca se chegou a concretizar por facto imputável à promitente vendedora EE e, com base na expetativa de venda e de aquisição da propriedade, foi o apelante pagando as prestações do empréstimo ao banco e gerindo todo o curso doméstico da habitação. 29. Por conseguinte, conforme referido supra, a ação de resolução do contrato promessa de compra e venda que corre termos ainda não se encontra decida, ou seja, o contrato permanece plenamente em vigor. 30. Existindo contrato promessa de compra e venda com tradição da coisa, tem o apelante o direito de conservar a detenção da fração enquanto não for indemnizado da promessa de venda ou ser declarado que o incumprimento do contrato não se deveu a incumprimento por parte do promitente vendedor. 31. Em relação ao ónus imposto pelo artigo 640º do CPC, deixa-se, assim, consignando o seguinte: b) os concretos meios probatórios constantes do processo ou do registo da gravação nele realizado, que impunham decisão diversa da recorrida sobre esses pontos na matéria de facto são os seguintes: - Excertos constantes das gravações melhor descritas supras, da co-ré DD, da testemunha II e JJ, e ainda as declarações do apelante BB. 32. As quais, descortinando e esclarecendo o intuito que presidiu à primeira aquisição do imóvel por parte de EE e II, isto é, realizar capital para liquidar certas dividas, demonstram que nunca existiu intenção por parte dos aquirentes em usar e fruir efetivamente do imóvel, sendo que, quem se manteve a posse do mesmo foi o apelante e o co-réu AA, como já acontecia há vários anos, pelo menos há cerca de trinta anos, conforme se extrai do teor dos depoimentos prestados por ambos. 33. Em face do exposto, a douta decisão deveria ter considerado como provado que, face a intenção do negócio e a posse comprovada por parte do apelante e co-réu AA, existe tradição da coisa prometida, motivo pelo que, tem o apelante o direito a conservar a manutenção da fração enquanto não for resolvido o contrato promessa celebrado com os promitentes vendedores, EE e II. 34. Em conclusão, consideramos que decorre da prova produzida nos presentes Autos e, a par da fundamentação da douta sentença proferida, a existência de tradição do imóvel com o contrato promessa outorgado pelo apelante e os promitentes vendedores EE e II, o que legitima a sua legitima posse e recusa na entrega através do instituto do direito que retenção de advém da alegada traditio. 35. Assim, e terminando, a sentença proferida violou as normas constantes artigos 1251º, 1259º, 1260º 1263º, b), 754º, 755º,f ) 1311, nº2, todos do Código Civil, pelo que deverá ser revogada.” Foram apresentadas contra-alegações, sustentando que deverão improceder todas as conclusões apresentadas pelos Recorrentes. Assim, são as seguintes as questões a decidir: - da suspensão da instância por pendência de causa prejudicial; - da relevância do arresto e do contrato-promessa, com traditio, em face do direito aqui exercitado pela A; - da relevância dos atos que o Recorrente AA vem praticando sobre a fração em face do direito aqui exercitado pela A; - da reapreciação da decisão relativa à matéria de facto; - do direito de retenção. III – Fundamentos A – Os factos provados em 1.ª instância 1. Através de escrito realizado no dia 14 de Agosto de 2002, no Cartório Notarial, intitulado «compra e venda, mútuo com hipoteca», DD e AA declararam que, pelo preço de € 86 000 (oitenta e seis mil euros), que já receberam, vendiam a EE e marido II, que declararam comprar-lhes para a sua habitação própria secundária, a fração autónoma designada pela letra “A”, destinada exclusivamente a habitação, rés-do-chão do lado esquerdo, apartamento n.º 1, com logradouro, do prédio urbano descrito na Conservatória do Registo Predial sob o n.º 2381 e inscrito na matriz respectiva no artigo 8362.º. Nesse escrito, BB declarou, como único e restante filho dos vendedores, que prestava o necessário consentimento à venda efetuada. 2. No mencionado escrito, EE e marido II também declaram que se confessavam solidariamente devedores ao “Banco LL, S.A.” da importância de € 86 000 (oitenta e seis mil euros), que do mesmo Banco receberam a título de empréstimo para a aludida aquisição, e que constituíam a favor deste hipoteca sobre a fração autónoma identificada e ora adquirida, para garantia do pagamento e liquidação da quantia mutuada e demais encargos contratuais. 3. Apesar da aquisição mencionada em 1.º, o réu AA continuou a utilizar a fração, ocupando-a inicialmente em períodos de férias, fins-de-semana e por razões profissionais sempre que se deslocava ao Algarve como vendedor de produtos têxteis e, mais recentemente, aí fixando a sua residência permanente, situação que ainda se mantêm presentemente. 4. O réu AA é que vem gerindo e assegurando a manutenção, a limpeza e o pagamento dos encargos domésticos relacionados com o imóvel. 5. Com data de 11 de Novembro de 2003, EE e II, na qualidade de primeiros outorgantes e promitente-vendedores, e BB, na qualidade de segundo outorgante e promitente-comprador, num escrito que denominaram «Contrato-promessa de compra e venda», ajustaram as seguintes condições: «(…) – Pelos PRIMEIROS foi dito que, no estado de casados um com o outro, no regime de comunhão de adquiridos, adquiriram a fracção autónoma designada pela letra “A”, destinada exclusivamente a habitação, rés-do-chão, lado esquerdo, apartamento n.º 1, com logradouro do prédio descrito na Conservatória do Registo Predial sob o n.º 2381, afecto ao regime da propriedade horizontal pela inscrição F-1, e inscrito na matriz respectiva sob o artigo 8362. – Pelos PRIMEIROS outorgantes foi ainda dito que não fizeram a partilha desse prédio, pelo que ele integra o património comum de ambos, e que sobre ele impende uma hipoteca, em favor do Banco LL, como garantia do pagamento da dívida garantida por essa hipoteca, que os PRIMEIROS se obrigaram a pagar, nos termos descritos na escritura em que essa hipoteca foi outorgada. – Pelos PRIMEIROS outorgantes foi também dito que prometem vender aquela fracção urbana ao SEGUNDO outorgante, declarando este que a promete comprar, nas condições constantes das cláusulas seguintes: 1.ª O preço a pagar pelo SEGUNDO outorgante pela aquisição da identificada fracção é aquele que corresponde ao valor das prestações devidas pelos PRIMEIROS, para cumprimento da dívida garantida pela referida hipoteca, de que o Banco LL é o respectivo credor. 2.ª O SEGUNDO obriga-se a pagar pontualmente aquelas prestações ao referido credor. 3.ª O pagamento dessas prestações terá a natureza de sinal ou de reforço de sinal. 4.ª A falta de pagamento pontual daquelas prestações constitui os PRIMEIROS no direito de resolver este contrato-promessa e fazerem suas as prestações até aí pagas pelo segundo. 5.ª Os PRIMEIROS obrigam-se a outorgar escritura de compra e venda, em favor do SEGUNDO ou de quem ele indicar, logo que aquelas prestações sejam pagas, no termo do vencimento de todas ou por antecipação. O presente contrato fica submetido ao regime da execução específica consagrado no artigo 830.º do Código Civil. Feito em triplicado. Areias, 11 de Novembro de 2003 Os PRIMEIROS O SEGUNDO (assinaturas) (assinatura)». 6. Na sequência do acordo descrito em 5.º, o réu BB efetuou o pagamento de algumas prestações bancárias do empréstimo de que EE e II eram devedores junto do “Banco LL, S.A.”. 7. Com data de 24 de Janeiro de 2012, EE, II e MM subscrevem um escrito, cuja cópia se acha a fls. 65-69, com o seguinte teor: «CONTRATO-PROMESSA DE COMPRA E VENDA Primeira Contraente: EE. Segundo Contraente: II, , casado, no regime da separação de bens com NN. Terceira Contraente: “CC – Compra e Venda de Bens Imóveis, S.A representada neste acto pelo único administrador MM, , divorciado, residente na mesma rua. Entre os contraentes acima indicados é estipulado um contrato-promessa de compra e venda, que se regerá pelas cláusulas seguintes: Primeira: A primeira e o segundo contraentes são os únicos donos e legitimas possuidores, em comum e sem determinação de parte, da fracção autónoma, pela letra “A”, destinada exclusivamente a habitação, sita no rés-do-chão esquerdo, apartamento 1, com logradouro, descrita na Conservatória do Registo Predial sob o n.º 2381, inscrito na matriz sob o artigo 8362.º “A”. Segunda: Pelo presente contrato, a primeira e o segundo contraentes prometem vender à terceira contraente e esta, por sua vez, promete comprar à primeira e ao segundo o bem imóvel supra descrito na cláusula anterior, pelo preço global de 75.000,00 (setenta e cinco mil euros). Parágrafo primeiro – A título de sinal e princípio de pagamento a terceira contraente entrega nesta data à primeira a quantia de 5.000,00 euros e a restante parte do preço será no acto da prometida escritura. Terceira: A prometida escritura de compra e venda será realizada até ao dia 30/09/2012, a marcar pela primeira contraente em Cartório Notarial, e a avisar o segundo e terceira por carta, a enviar para o domicílio indicado, com antecedência mínima de quinze dias, da hora onde a mesma se realizará. Quarta: A venda do referido bem imóvel é livre de quaisquer encargos, ónus ou hipotecas. Quinta: Este contrato-promessa fica sujeito ao regime de execução específica previsto no artigo 830.º do Código Civil, que dispõe que se alguma das partes se recusar a cumprir este contrato poderá a outra parte obter sentença que produza os efeitos da declaração negocial do faltoso. Sexta: As despesas com a escritura serão suportadas pela terceira contraente, bem como o custo do registo de aquisição e impostos devidos pela transmissão, designadamente IMI e IS. Sétima: Na hipótese de este contrato não ser cumprido, ou não poder cumprido a terceira outorgante desde já declara que não exigirá nenhuma indemnização ou pedido de restituição de qualquer valor ao segundo contraente. Oitava: Nesta data, a primeira e o segundo contraentes entregam a posse da referida fracção à terceira contraente. Nona: Qualquer alteração ao clausulado do presente contrato-promessa deve constar de documento escrito, igualmente assinado por todos os contraentes, no qual conste expressa referência às condições alteradas ou revogadas. Décima: Para todos os efeitos deste contrato serão considerados os domicílios dos contraentes que dele constam, salvo se for comunicado, por escrito qualquer alteração. Décima primeira: Por mútuo acordo e interesse recíproco as partes prescindem da exibição da licença de utilização e do reconhecimento de assinaturas. Décima segunda: Por mútuo acordo e interesse reciproco dos contraentes, os mesmos atribuem de forma exclusiva, competência específica para a resolução de qualquer litígio, questão ou qualquer disputa que emirja deste contrato ou relacionada directa ou indirectamente com o mesmo, ao Tribunal Judicial da Comarca, em Portugal, aderindo os contraentes de forma expressa a este pacto pela aposição da sua assinatura neste contrato. O presente contrato foi redigido em triplicado, ficando um na posse de cada contraente e depois de lido por todos os contraentes, e por estarem de acordo com todas as suas cláusulas vai por eles ser assinado. Junta-se em anexo a este contrato uma planta, uma cópia de despacho camarário e uma procuração que dele fazem parte integrante. 24 de Janeiro de 2012. Primeiro Contraente: (assinatura) Segundo Contraente: (assinatura) Terceira Contraente: (assinatura)». 8. Pelo menos desde 7 de Abril de 2012, que EE que vinha manifestando a sua oposição à permanência do réu AA (e restantes membros da família e amigos que esporadicamente a utilizavam) na fracção identificada em 1.º 9. Em escrito datado de 31 de Julho de 2012, realizado no Cartório Notarial e intitulado «Compra e venda», consta o seguinte: «(…) compareceram: PRIMEIRO: OO, casado, que outorga nesta escritura, como procurador, em representação de II, casado no regime da separação de bens com NN, conforme procuração que arquivo e da qual consta o consentimento da mulher do seu representado para a outorga deste acto. SEGUNDO: EE,. TERCEIRO: MM, , que outorga nesta escritura, como administrador único, em representação da sociedade comercial anónima com a firma “CC – COMPRA E VENDA DE BENS IMÓVEIS, S.A.”,. Verifiquei a identidade dos outorgantes por exibição dos seus referidos documentos de identificação e a referida qualidade em que outorga o terceiro outorgante, bem como a suficiência dos seus poderes para este acto, pela certidão permanente da matrícula e inscrições em vigor da referida sociedade (…). DISSERAM OS PRIMEIRO E SEGUNDA OUTORGANTES, SENDO O PRIMEIRO NA INDICADA QUALIDADE EM QUE OUTORGA: – Que, pela presente escritura, o representado do primeiro outorgante, II, e a segunda outorgante, EE, vendem à indicada sociedade com a firma “CC – COMPRA E VENDA DE BENS IMÓVEIS, S.A.”, representada do terceiro outorgante, pelo preço de SETENTA E CINCO MIL EUROS, a fracção autónoma designada pela letra “A”, correspondente ao apartamento número um, destinada a habitação, situada no rés-do-chão, lado esquerdo, com logradouro, que faz parte do prédio urbano, em regime de propriedade horizontal, descrito na Conservatória do Registo Predial sob o número dois mil trezentos e oitenta e um, estando registada a aquisição da dita fracção autónoma a favor do dissolvido casal dos ora vendedores pela inscrição correspondente à apresentação cinquenta e quatro de vinte de Fevereiro de dois mil e três e a constituição da propriedade horizontal registada pela inscrição correspondente à apresentação onze de vinte e três de Fevereiro de mil, novecentos e oitenta e sete, e inscrito na matriz predial urbana sob o artigo 8362.º, com o valor patrimonial tributário, correspondente à fracção, de 60.680,22 €. – Que sobre a fracção autónoma acima identificada incide uma hipoteca a favor do “Banco LL, S.A.”, registada pela inscrição correspondente à apresentação número cinquenta e cinco, de vinte de Fevereiro de dois mil e três, constituída em garantia de empréstimo concedido pelo referido Banco e do qual o representado do primeiro outorgante e a segunda outorgantes são devedores, encontrando-se actualmente em dívida do crédito garantido por essa hipoteca o valor de sessenta e nove mil duzentos e sessenta e sete euros e quarenta e cinco cêntimos. – Que sobre a referida fracção autónoma incidem ainda dois arrestos, registados provisoriamente por natureza, pelas inscrições correspondentes às apresentações números trinta e oito, de oito de Setembro de dois mil e onze, e setecentos e setenta e nove, de vinte de Junho de dois mil e doze. – Que do preço do presente contrato de compra e venda, no referido valor de setenta e cinco mil euros, a quantia de cinco mil setecentos e trinta e dois euros e cinquenta e cinco cêntimos, que os vendedores já receberam, foi paga em dinheiro e a restante parte desse preço, no montante de sessenta e nove mil duzentos e sessenta e sete euros e quarenta e cinco cêntimos é paga através da assunção pela representada do terceiro outorgante do encargo pelo pagamento e liquidação ao referido Banco credor da quantia actualmente em dívida do crédito garantido pela referida hipoteca, no citado montante igualmente de sessenta e nove mil duzentos e sessenta e sete euros e quarenta e cinco cêntimos, transmitindo-se assim à sociedade compradora, por este contrato, a referida dívida de que o representado do primeiro outorgante e a segunda outorgante são devedores, mas apenas e só no seu referido exacto montante. DISSE O TERCEIRO OUTORGANTE NA INDICADA QUALIDADE EM QUE OUTORGA: – Que em nome da sociedade sua representada, “CC – COMPRA E VENDA OE BENS IMÓVEIS, S.A.”, aceita este contrato de compra e venda nos termos exarados e que a sociedade compradora vai destinar a fracção autónoma ora adquirida a revenda. – Que a referida sociedade sua representada assume assim, em virtude deste contrato e como forma de pagamento de parte do respectivo preço, a responsabilidade pela liquidação do referido valor em dívida de sessenta e nove mil, duzentos e sessenta e sete euros e quarenta e cinco cêntimos do citado crédito hipotecário. DISSERAM FINALMENTE OS OUTORGANTES, após terem sido advertidos de que incorreriam na pena prevista para o crime de falsidade de depoimento ou declaração se se recusassem a prestar, omitissem ou falseassem as informações previstas no número um do artigo quinquagésimo do Decreto-Lei n.º 211/2004, de 20 de Agosto: Que o negócio jurídico de compra e venda titulado pela presente escritura não foi objecto de intervenção de mediador imobiliário. ASSIM O OUTORGARAM (…)». 10. Acha-se junto aos autos a fls. 234-236 um escrito designado por «Contrato de Compra e Venda», datado de 31 de Julho de 2012, em que figuram como primeira outorgante EE e como segundo outorgante MM, este último em representação da sociedade “CC – Compra e Venda de Bens Imóveis, S.A.”, com o seguinte texto: «Pelo presente contrato a Primeira Outorgante vende à Segunda Outorgante os bens a seguir indicados, que são propriedade da Primeira Outorgante e constituem o recheio do imóvel inscrito na matriz predial urbana no artigo 8362 “A” e descrito na Conservatória do Registo Predial sob o n.º 2381, pelo preço global de € 7500 (sete mil e quinhentos euros), valor que recebe na assinatura deste contrato. - SALA E COZINHA: Bar de canto com portas em vidro e balcão com portas de abrir em regoado, mesa rectangular pequena, sofá-cama, mesa de cozinha com pedra mármore, dois bancos de bar reguláveis redondos três pés, três cadeiras, vitrina, móvel inferior de cozinha com banca inox com misturadora e portas em regoado, todas em madeira de pinho, placa e forno, máquina de lavar louça, móvel de cozinha superior com extractor de fumos, portas em regoado, frigorífico branco de uma porta, mesa quadrada branca com pernas em tubos vermelhas, duas cadeiras vermelhas, televisão cinza, varias louças (pratos, chávenas, copos, talheres, panela, tachos, toalhas de mesa), candeeiro de tecto rosa e diversos enfeites. QUARTO CASAL: Uma cama, duas mesas-de-cabeceira com três gavetas, uma cómoda com três gavetas, uma cadeira, mesa redonda, espelho da comoda, todas em madeira de cor clara de tipo faia/pinho, com centros em verguinha cor bege, colchão, roupas de cama (lençóis, fronhas, almofadas), televisão cinzenta, dois candeeiros de mesa-de-cabeceira cor rosa, dois quadros de parede, cortinado e calha, duas carpetes de chão cor-de-rosa e outras floridas, candeeiro de tecto amarelo. QUARTO UM: Cama de solteiro e mesa-de-cabeceira em madeira branca e interiores em azul, colchão, candeeiro de mesa cabeceira azul, dois quadros de parede, roupas de cama, (édredon, lençóis, fronhas, almofadas) dois tapetes. QUARTO DOIS: Cama em ferro e mesa-de-cabeceira de duas gavetas, cor branca, uma cadeira vermelha, candeeiro de mesa-de-cabeceira cor-de-rosa, colchão, roupas de cama e travesseiros e fronhas. HALL UM: Oito cadeiras plásticas vermelhas, uma mesa quadrada pés redondos brancos, três caixas com diversos artigos, um colchão de praia florido azul e outras, dois guardas sois de praia (um amarelo outro azul e branco). HALL DOIS: Um móvel roupeiro branco duas portas, um aplique com diversas roupas. QUINTAL: Uma Churrasqueira, três mesas de madeira, três bancos de madeira, duas cadeiras vermelhas plásticas, uma mangueira de rega com 25ml, uma escada alumínio de sete degraus, quatro candeeiros de parede. Este contrato é feito em duplicado, ficando cada um exemplar na posse de cada um dos outorgantes. 31 de Julho de 2012. A PRIMEIRA OUTORGANTE: (assinatura) A SEGUNDA OUTORGANTE: (assinatura)». 11. Apesar do teor das declarações constantes do escrito referido em 10.º, todos os bens que integravam o recheio da habitação pertenciam aos réus AA e DD, tendo sido por estes adquiridos. 12. Consta dos autos a fls. 81-83, um escrito, com data de 20 de Agosto de 2012, intitulado «Contrato de Arrendamento», com o seguinte conteúdo: «Entre: Primeiro Outorgante: CC – Compra e Venda de Bens Imóveis, S.A., representada pelo Administrador Único, MM, divorciada, na qualidade de senhorio; Segundo Outorgante: PP, na qualidade de inquilino 1.º O primeiro Outorgante, é dono e legítimo possuidor da fracção autónoma designada pela letra “A”, correspondente ao apartamento número um, destinado a habitação, situado no rés-do-chão, lado esquerdo, com logradouro, em regime de propriedade horizontal, descrito na Conservatória do Registo Predial sob o número dois mil trezentos e oitenta e um, inscrito na matriz predial urbana sob o artigo 8362. 2.º Pelo presente, o primeiro outorgante dá de arrendamento ao segundo outorgante, que por sua vez, toma de arrendamento, a fracção atrás identificada, nos termos das cláusulas seguintes: 3.º O prazo de arrendamento é de três meses e tem o seu início em 27 de Agosto de 2012 e termo em 26 de Novembro de 2012. 4.º A renda mensal é de € 980,00 (novecentos e oitenta euros), que deverá ser paga, até ao primeiro dia útil do mês anterior àquele a que disser respeito, por depósito ou transferência para a conta NIB: 0099 7, ou outra forma que este venha a fornecer. a)-No acto da assinatura deste contracto serão entregues 1960,00€ (mil novecentos e sessenta euros), referente a um mês de renda e um mês de caução. 5.º A fracção arrendada é para utilização exclusiva do arrendatário, que reconhece que a mesma realiza cabalmente o fim a que é destinada, não podendo ele dar-lhe outro uso, nem sublocá-lo, no todo ou em parte, sob pena de resolução contratual. 6.º O arrendatário fica obrigado a manter o local arrendado em boa conservação e limpeza, fazendo à sua custa as obras de reparação e limpeza que para o efeito se tornem necessários. 7.º O arrendatário obriga-se ao pagamento da água, gás, electricidade que consumir, bem como os valores relativos ao condomínio. 8.º Quaisquer outras obras ou benfeitorias não poderão ser realizadas pelo inquilino sem prévio consentimento, por escrito, do senhorio, e as que vierem a ser efectuadas, com autorização, ficam a pertencer ao arrendado, sem direito a indemnização e sem que o inquilino possa alegar direito de retenção. 9.º Findo o arrendamento, o local arrendado será entregue em bom estado de conservação e limpeza, com todos os pertences. 10.º O arrendatário assume a obrigação de suportar todas as despesas judiciais ou extrajudiciais, incluindo honorários de advogado, que os senhorios possam ter por motivo de despejo litigioso. 11.º Em todo o que o presente contracto for omisso, regerá a legislação aplicável. Feito em três vias, ficando um exemplar na posse de cada contraente. Depois de lido e rectificado, e por corresponder à real expressão das suas vontades, o assinam. Guimarães, 20 de Agosto de 2012 O primeiro outorgante (assinatura) O segundo outorgante (assinatura)». 13. Encontra-se atualmente pendente no Tribunal Judicial da Comarca a Ação Ordinária n.º 257/12.4TCGMR, instaurada em 10-09-2012, por B contra EE, onde é pedido que se julgue definitivamente não cumprido o contrato-promessa de compra e venda celebrado entre ambos em 11 de Novembro de 2003, tendo por objeto mediato a fração autónoma identificada no facto provado n.º 1, considerando-se a ré como única e exclusiva culpada de tal incumprimento, e condenando-a mesma a pagar ao autor a quantia e € 90 000 (noventa mil euros), correspondente ao dobro do valor do sinal e respetivos reforços prestados, acrescida de outras despesas a apurar em execução de Sentença. 14. Relativamente ao prédio descrito na Conservatória do Registo Predial sob o n.º 2381/19870223-A composto por rés-do-chão, lado esquerdo, habitação, apartamento n.º 1, tipo T1, logradouro com 85 m2, encontram-se em vigor os seguintes factos registrais: i. Através da AP 55 de 2003/02/20 a hipoteca voluntária constituída a favor do “Banco LL, S.A.”, para garantia de empréstimo, nos seguintes termos: Capital assegurado: € 86 000; Montante máximo assegurado: € 113 072,80; Juro anual: 5,16%; Cláusula penal: 4%; Despesas € 3440; ii. Através da AP 2682 de 2012/08/06 a aquisição a favor de “CC – Compra e Venda de Bens Imóveis, S.A.” por compra a II e a EE; iii. Através da AP 2837 de 2015/03/19, provisório por natureza (artigo 92.º, n.º 1, alínea a), do Código do Registo Predial), a ação proposta por BB contra II, EE e “CC – Compra e Venda de Bens Imóveis, S.A.”, com os seguintes pedidos: − Declaração de nulidade da escritura de compra e venda que serviu de base à inscrição de aquisição AP 2682 de 2012/08/06, e consequente cancelamento do registo; − Determinar que o imóvel reverte para o património dos sujeitos activos – II e EE. B – O Direito Da suspensão da instância por pendência de causa prejudicial O Recorrente BB sustenta que a presente instância deverá ser suspensa até que esteja julgada a impugnação pauliana que corre termos no Tribunal da Comarca, bem como a ação que tem em vista a resolução do contrato-promessa celebrado entre si e EE, de quem a aqui A adquiriu a fração, que corre termos no Tribunal da Comarca. Nos termos do disposto no art.º 272.º do CPC, o tribunal pode ordenar a suspensão quando a decisão da causa estiver dependente do julgamento de outra já proposta ou quando ocorrer outro motivo justificado. Não obstante a pendência de causa prejudicial, não deve ser ordenada a suspensão se houver fundadas razões para crer que aquela foi intentada unicamente para se obter a suspensão ou se a causa dependente estiver tão adiantada que os prejuízos da suspensão superem as vantagens. Vem sendo entendido que, com este regime pretende obviar-se a que determinada questão seja objeto de decisões desencontradas ou incoerentes. Uma causa é prejudicial em relação a outra quando a decisão daquela pode prejudicar a decisão desta, isto é, quando a procedência da primeira tira razão de ser à existência da segunda; sempre que numa ação se ataca um ato ou facto jurídico que é pressuposto necessário de outra ação, aquela é prejudicial em relação a esta[1]. Ora vejamos. O objeto da presente ação contende com o reconhecimento do direito de propriedade da A sobre a fração autónoma devidamente identificada nos autos bem com a pretensão de os RR serem condenados a restituir a mesma fração à A, indemnizando-a pela ocupação indevida que dela vêm fazendo. O direito de propriedade da A, conforme bem analisado na sentença recorrida, alicerça-se no contrato de compra e venda que a A celebrou mediante a outorga de escritura pública, consubstanciando a aquisição derivada translativa. O que, tendo ido levado a registo, goza da presunção estabelecida no art.º 7.º do Código do Registo Predial. Ao proprietário é legalmente conferido o poder de gozo de modo pleno e exclusivo dos direitos de uso, fruição e disposição das coisas que lhe pertencem (art.º 1305.º do CC), o que implica que a ninguém seja permitido, sem mais, exercer qualquer desses poderes sobre coisa que não lhe pertença. Nesta senda, o titular do direito de propriedade tem ao seu dispor a ação de reivindicação (art.º 1311.º do CC) que, além do reconhecimento desse direito e da consequente restituição do que lhe pertence, permite a cumulação com o pedido de indemnização pela violação do dever de respeitar a propriedade alheia (art.º 1305.º e 1284.º do CC). A pendência de ação judicial que tem por objeto a resolução de contrato-promessa em que figuram como promitentes vendedores os alienantes, com o pedido de restituição do sinal em dobro, ainda que tenha havido entrega da coisa ao promitente-comprador, não tem a virtualidade de contender com a presente ação; a eventual procedência daquela ação de resolução do contrato-promessa não tira razão de ser à presente ação de reivindicação. Também neste ponto, bem andou a decisão recorrida, ao definir o contrato-promessa e ao apontar a sua natureza meramente obrigacional, caso ao contrato-promessa as partes não tenham atribuído eficácia real nos termos previstos no art.º 413.º do CC, como não atribuíram no presente caso. Por conseguinte, ainda que proceda aquela ação, mesmo tendo havido traditio aquando da celebração do contrato-promessa, o direito dela decorrente tem cariz meramente obrigacional, concede ao ali A direito de crédito contra os ali RR, não colocando em causa, porém, o direito de propriedade aqui reconhecido à A. A satisfação de eventual direito de crédito que lhe seja reconhecido ao ali A, bem como a garantia de satisfação dele a coberto de arresto, e ainda o exercício do direito de retenção[2], são questões a tratar em sede própria, em sede de processo executivo, dispensando-nos de aqui tratar tais questões, dado o acerto da decisão recorrida também nesta matéria.[3] Insistindo tando os Recorrentes na traditio verificada no âmbito do contrato-promessa, cabe precisar que, iniciando-se a posse a partir da tradição material operada na sequência de um contrato-promessa, de um modo geral o promitente-comprador deve ser havido como um mero detentor ou possuidor precário, nos termos do art.º 1253.º al. c) do CC, uma vez que possui em nome do promitente-vendedor até à realização do contrato definitivo. Por si só, o contrato-promessa não é suscetível de transmitir para o promitente-comprador a posse, já que o que normalmente sucede é contrato-promessa transmitir apenas o elemento material (corpus), mas não o elemento psicológico (animus) da posse verdadeira e própria.[4] As partes podem estipular a traditio do imóvel, mas esta situação apenas conduz à figura jurídica da detenção, e não já à posse.[5] De igual modo, também a ação de impugnação pauliana, ainda que venha a proceder, não contende com o direito de propriedade da A, sem mais, pois tal ação não tem em vista, como sustenta o Recorrente BB, a declaração de nulidade de ato transmissivo de propriedade. A impugnação pauliana insere-se no conjunto de meios colocados à disposição dos credores para evitarem a frustração da posição de segurança que constitui a garantia patrimonial, enquanto expectativa jurídica do direito de executar o património do devedor para satisfação dos seus créditos. Este direito está associado ao princípio enunciado no art.º 601.º do CC, de que pelo cumprimento da obrigação respondem todos os bens penhoráveis do devedor, sendo este princípio que traduzem as noções de responsabilidade patrimonial e de garantia geral, comum, ou patrimonial dos credores[6]. Os atos que envolvam a diminuição da garantia patrimonial do crédito e não sejam de natureza pessoal podem ser impugnados pelo credor, se concorrerem as circunstâncias elencadas no art.º 610.º do CC, tendo em vista manter o património-garante ao alcance do credor nos limites que assegurem a satisfação dos seus interesses. E, como se sabe, “Tendo o autor, em ação de impugnação pauliana, pedido a declaração de nulidade ou a anulação do ato jurídico impugnado, tratando-se de erro na qualificação jurídica do efeito pretendido, que é a ineficácia do ato em relação ao autor (n.º 1 do artigo 616.º do Código Civil), o juiz deve corrigir oficiosamente tal erro e declarar tal ineficácia, como permitido pelo artigo 664.º do Código de Processo Civil” – Ac. do STJ Uniformizador de Jurisprudência n.º 3/2001. Por conseguinte, a procedência dela não acarreta a nulidade da aquisição do direito de propriedade pela aqui A. Inexistem, pois, fundamentos para suspensão da presente instância por causa prejudicial. Da relevância do arresto e do contrato-promessa, com traditio, em face do direito aqui exercitado pela A. Decorre do que supra se deixou exposto que se acompanham as considerações lavradas na sentença recorrida, que nos dispensamos de reproduzir. Nem o arresto, enquanto providência cautelar destinada a garantir a satisfação do direito de crédito, nem o contrato-promessa acompanhado da entrega da coisa[7] têm a virtualidade de obstar ao reconhecimento do direito de propriedade da aqui A bem como do seu direito a obter a restituição da fração que lhe pertence – sem embargo de, em sede própria e por via da conversão do arresto em penhora, poder tal fração estar ao serviço da satisfação do crédito garantido. Termos em que, neste âmbito, improcedem as conclusões dos recursos. Da relevância dos atos que o Recorrente AA vem praticando sobre a fração em face do direito aqui exercitado pela A. O Recorrente AA sustenta que detém a posse legitimamente sobre a fração, que nunca deixou de ter mesmo quando declarou vender a fração á sua filha, que declarou vendê-la á aqui A, e que tal posse lhe é facultada pelo R BB, promitente-comprador da fração, que obteve, por essa via a entrega da fração. É certo que resultou provado que o R AA ocupa a fração, tem vindo a suportar despesas com a mesma fração. Porém, na senda do que se deixou exposto, é manifesto que não é possuidor, antes mero detentor; se o promitente-comprador, ainda que tenha obtido a entrega da coisa, não é possuidor por lhe faltar o elemento psicológico (o animus), também o R AA, atuando ao abrigo da tolerância ou da concordância daquele, não poderia apresentar-se como possuidor, antes mero detentor. Certo é que, como bem é apontado na sentença recorrida, os Recorridos não invocam direito ou título que justifique a respetiva qualidade de possuidores, oponível ao direito de propriedade da A. Donde, improcedem, neste âmbito, as conclusões dos recursos. Da reapreciação da decisão relativa à matéria de facto. O Recorrente BB “revela algum inconformismo relativamente a concretos pontos de facto a que Tribunal a quo é omisso ou então considera matéria conclusiva ou irrelevante para a decisão a proferir. 20. Designadamente, deveria constar como facto provado que subjacente ao negócio de compra e venda realizado entre os co-réus BB, DD (cfr. ponto 1 dos factos provados) e EE e II, esteve presente a intenção de realização de capital para combater algumas dificuldades económicas que sugiram na fábrica que os primeiros contraentes detinham, tendo os segundos contraentes adquirido apenas a pedido dos primeiros, não tendo qualquer interesse material na sua aquisição, tanto assim é, que nunca demonstraram intenção de usufruir o imóvel. (…) a douta decisão deveria ter considerado como provado que, face a intenção do negócio e a posse comprovada por parte do apelante e co-réu AA, existe tradição da coisa prometida, motivo pelo que, tem o apelante o direito a conservar a manutenção da fração enquanto não for resolvido o contrato promessa celebrado com os promitentes vendedores, EE e II.”[8] Para tanto, o Recorrente alude a depoimentos prestados em sede de audiência final, cujo teor transcreve, considerando cumprido o ónus decorrente do art.º 640.º al. b) do CPC. Ora vejamos. Nos termos do n.º 1 do art.º 640.º do CPC, “quando seja impugnada a decisão sobre a matéria de facto, deve o recorrente obrigatoriamente especificar, sob pena de rejeição: a) Os concretos pontos de facto que considera incorretamente julgados; b) Os concretos meios probatórios, constantes do processo ou de registo ou gravação nele realizada, que impunham decisão sobre os pontos da matéria de facto impugnados diversa da recorrida; c) A decisão que, no seu entender, deve ser proferida sobre as questões de facto impugnadas.” Trata-se de um regime espartano, que estabelece quais são os requisitos formais das alegações de recurso em que seja colocada em crise a decisão sobre a matéria de facto. Tem em vista definir concretamente o que está sujeito a instância recursional e aquilo que resulta cristalizado e imutável, transitado em julgado. Dele decorre que a matéria de facto provada apenas há de ser colocada em causa na medida em que assim seja expressamente indicado pelo recorrente, não bastando mera alusão encapotada; só assim, aliás, se possibilitada o exercício do contraditório de modo pleno e eficaz. A não verificação de tais requisitos implica na rejeição do recurso da decisão da matéria de facto, não havendo lugar, sequer, à prolação de despacho com vista ao aperfeiçoamento[9]. No caso em apreço, o Recorrente não indica factos concretos e precisos que, tendo sido alegados[10], deviam ter sido dados como provados; antes avança considerações e apreciações jurídicas, em jeito de conclusão. Donde, não se mostram cumpridas as formalidades previstas nas als. a) e c) do n.º 1 do art.º 640.º do CPC (ainda que assim não fosse, certo é que não constam, dos articulados apresentados, factos concretos relevantes para o litígio que não tenham sido devidamente considerados em 1.ª instância). Do direito de retenção Ambos os Recorrentes aludem, na instância recursional, ao direito de retenção. Direito que não esgrimiram na 1.ª instância. Por conseguinte, tal direito substantivo, consagrado nos art.ºs 754.º e ss do CC que, não pode ser atendido na instância recursional – apresenta-se nesta como uma questão nova, não podendo, assim, ser objeto de reapreciação nesta instância.[11] De todo o modo, também nesta sede os Recorrentes não alcançariam o almejado efeito de obstar a entrega da fração à A. O direito de retenção é uma garantia real que se destina a garantir um direito daquele que, estando adstrito à entrega da coisa retida, sendo devedor, é simultaneamente credor daquele a quem deve a restituição, ou seja, consiste na faculdade que tem o detentor de uma coisa de a não entregar a quem a pode exigir enquanto esta não cumprir uma obrigação a que está adstrita para com aquela. Está, pois, afirmada a relatividade do direito de crédito que o direito de retenção se destina a garantir – dirige-se apenas e só contra o promitente-vendedor faltoso; donde, o direito de retenção só a este é oponível, apenas pode ser invocado contra o promitente-vendedor se e enquanto este se recusar a cumprir as obrigações decorrentes do seu incumprimento do contrato-promessa para com o promitente-comprador. Por conseguinte, não se apresentado os Recorrentes como titulares de qualquer crédito contra a A, não são titulares de direito de retenção em face dela. O que se deixa consignado (ainda que, como se referiu, esta não seja uma questão a apreciar neste recurso por se tratar de uma questão nova), atento o inconformismo que revelam os Recorrentes por verem ser retirado à família um bem que consideravam deles. Porém, certo é que a fração não lhes pertencia; os seus legítimos proprietários declararam aliená-la e declararam ter recebido o preço correspetivo, desencadeando a transmissão do direito de propriedade sobre a fração para o adquirente, a aqui A[12]. Decorre de tudo o exposto que as conclusões das alegações dos recursos não alcançam provimento. A sentença recorrida fez uma correta apreciação do litígio, analisou devida e criteriosamente as questões suscitadas, pelo que importa concluir pela confirmação da mesma sentença. IV – DECISÃO Nestes termos, decide-se pela improcedência dos recursos, confirmando-se a sentença recorrida. Custas pelos recorrentes. Registe e notifique. Évora, 3 de novembro de 2016 Isabel de Matos Peixoto Imaginário Maria da Conceição Ferreira Mário António Mendes Serrano __________________________________________________ [1] Alberto dos Reis, Comentário ao CPC, vol. 3.º, p. 206. [2] Direito a esgrimir (e a ser apreciado) contra os RR naquela ação, e não já contra terceiros. [3] V. fls. 45 e 46 da sentença recorrida. [4] Ac. STJ de 11/09/2012, Nuno Cameira, dgsi.pt. [5] Ac. STJ de 13/09/2012, Ana Paula Boularot, dgsi.pt. [6] Cura Mariano, A Impugnação Pauliana, p. 82 e 84. [7] O promitente-comprador é mero detentor em nome do promitente-vendedor e não já possuidor, conforme jurisprudência já citada. [8] Conclusões 19, 20 e 33 da alegação de Recurso de BB. [9] V. Abrantes Geraldes, Recursos no Novo Código de Processo Civil, 3.ª edição, p. 141 e 142. [10] Na verdade, não se alcançam nos articulados apresentados as considerações agora avançadas, designadamente da necessidade de realizar capital para fazer face a encargos da fábrica… [11] V. Abrantes Geraldes, Recursos no Novo Código de Processo Civil, 2016, 3.ª edição, p. 97. [12] Art.º 408.º do CC.

Sumário

I- A ação declarativa que tem em vista a resolução de contrato-promessa (em que teve lugar a traditio) e, bem assim, a ação de impugnação pauliana não constituem causas prejudiciais (com efeitos suspensivos) em face de ação de reivindicação movida por sujeito que, não sendo parte no contrato-promessa, adquiriu o direito de propriedade daquele que figura como promitente-vendedor.

II- O arresto que incide sobre a fração autónoma reivindicada, garantindo a satisfação do crédito respetivo, não constitui, por si só, fundamento para que o arrestante ocupante não seja condenado na entrega da coisa reivindicada.

III- O contrato-promessa, por si só, não é suscetível de transmitir para o promitente-comprador a posse, já que em regra apenas transmite o elemento material (corpus), mas não o elemento psicológico (animus) da posse; ainda que as partes estipulem a entrega da coisa, o promitente-comprador torna-se mero detentor e não possuidor.

Texto Integral

ACORDAM OS JUÍZES NO TRIBUNAL DA RELAÇÃO DE ÉVORA

I- As Partes e o Litígio

Recorrentes / Réus: AA

Recorrida / Autora: CC – Compra e Venda de Imóveis, SA

Trata-se de uma ação declarativa de condenação por via da qual a A peticiona o reconhecimento do seu direito de propriedade sobre o imóvel devidamente identificado nos autos bem como a condenação dos RR a restituírem o mesmo livre de pessoas e a pagarem, a título de indemnização por danos patrimoniais, a quantia mensal de €980 até efetiva entrega, encontrando-se vencida a quantia de €3.920, a que acrescem juros de mora contados desde a citação até integral pagamento.

II- O Objeto do Recurso

Decorridos os trâmites processuais legalmente previstos, foi proferido sentença que apresenta o seguinte segmento decisório:

“(i) Reconhece-se o direito de propriedade da autora sobre a fração autónoma designada pela letra “A”, correspondente ao apartamento número um, destinado a habitação, situado no rés-do-chão, lado esquerdo, com logradouro, do prédio urbano constituído em regime de propriedade horizontal, descrito na Conservatória do Registo Predial sob o n.º 2381 e inscrita na matriz predial urbana no artigo 8362 –A;

(ii) Condenam-se os réus a procederem à entrega da referida fração ao autor, livre de pessoas e bens, abstendo-se da prática de quaisquer atos perturbadores do exercício daquele direito de propriedade;

(iii) Condena-se o réu AA a pagar à autora, pela privação do uso da fração até à data da instauração da ação [30-11-2012], a quantia de €1600 (mil e seiscentos euros), acrescida de juros de mora, à taxa legal de 4%, contados desde 18-12-2012 e até integral e efetivo pagamento;

(iv) Condena-se o réu AA a pagar à autora, desde 01-12-2012 e até que se efetive a restituição do imóvel, por via da ocupação ilícita de tal bem, a quantia mensal de €400 (quatrocentos euros);

(v) Improcede o demais peticionado, absolvendo os réus do pedido formulado nessa parte;

(vi) Condenam-se a autora e os réus no pagamento das custas da presente ação, na proporção do respetivo vencimento (artigo 527.º, n.ºs 1 e 2, do Código de Processo Civil), sem prejuízo do benefício de apoio judiciário concedido.”

Inconformados, os RR AA e BB interpuseram recurso da decisão com vista à revogação da sentença recorrida.

O R AA pugna pela sua absolvição de todos os pedidos formulados. Concluiu a sua alegação de recurso nos seguintes termos:

“1- Considerou-se provado o contrato de compra e venda, mútuo com hipoteca, cujos intervenientes foram os aqui réus Recorrente e DD que venderam a EE e seu marido, a fracção autónoma em causa nos autos;

2- Considerou-se provado que apesar da aquisição atrás referida, o Réu Recorrente continuou a utilizar a fracção, ocupando-a inicialmente em períodos de férias, fins-de-semana e por razões profissionais sempre que se deslocava ao Algarve como vendedor de produtos têxteis e tendo fixado aí a sua residência permanente, o que sucede até à presente data,

3- É o R. Recorrente que gere e assegura a manutenção, limpeza e pagamento dos encargos domésticos relacionados com a aludida fracção autónoma;

4- Em 11.11.2003, EE e seu marido prometeram vender a BB, também aqui R. a referida fracção, o que fizeram através de contrato promessa;

5- Em 31 de Julho de 2012 a dita EE e marido venderam a fracção à A., sendo que nessa data e sob a referida fração incidiam dois arrestos registados pelas inscrições AP 38 de 08.09.11 e 779 de 20.06.12, tendo o notário advertido nesse instrumento notarial que o ato da venda é inoponível em relação aos referidos arrestos;

6- O arresto e o contrato-promessa entre o R. BB e EE são, pois, prévios à escritura de compra e venda da A.;

7- Encontra-se pendente no Tribunal ação judicial instaurada em 10.09.2012 pelo R. BB contra EE onde é pedido que se julgue definitivamente não cumprido o contrato-promessa de compra e venda entre estes outorgado e a condenação da aludida EE em €90.000,00 que correspondem ao dobro do sinal e respectivos reforços prestados;

8- O prédio tem actualmente em vigor no registo predial, uma ação interposta pelo R. BB contra EE e seu ex-marido, pedindo a declaração de nulidade da escritura outorgada sob a fracção autónoma com a A. e cancelamento do seu registo;

9- Os depoimentos de BB e EE e os depoimentos das testemunhas FF, GG e HH, amigos do Réu AA, fizeram crer ao tribunal que era nesta fração que o mesmo mantinha a sua residência permanente e assegurava a manutenção, a limpeza e os demais encargos domésticos.

10- Apesar da transmissão para a titularidade de EE, o réu Recorrente continuou a utilizar a fração, ocupando-a inicialmente em períodos de férias, fins-de-semana e por razões profissionais sempre que se deslocava ao Algarve e, mais recentemente, aí fixando a sua residência permanente, possuindo por isso as chaves, situação que ainda se mantém presentemente.

11- A própria EE, em depoimento que prestou, afirmou que há mais de vinte anos não entrava na habitação, não a utilizando sequer como residência de férias;

12- É o Réu que desde essa transmissão referida em 10 das conclusões, quem tem tido o uso e gozo da fração, com o consentimento do promitente adquirente e diga-se mesmo da promitente vendedora que, pelo menos, até ao ano de 2012 nunca deduziu oposição a esse uso e fruição

13- É o Recorrente quem reside permanentemente na fracção, logo é quem tem as chaves.

14- É, pois, o R. quem detinha e detém, juntamente com o co-réu BB, a posse da fracção;

15- Sendo que o R. BB possui contrato-promessa sobre a aludida fracção, tendo arrestado a mesma para garantia do seu crédito e promovido, recentemente, ação de nulidade da escritura outorgada entre a A. e EE.

16- Foi por via de todos estes instrumentos que o R. BB anuiu a que o progenitor aí residisse,

17- Os factos públicos de uso, fruição, manutenção, limpeza e pagamentos domésticos da fração, que ocorrem por anuência do R. BB, traduzem-se, salvo o respeito por opinião contrária, na tradição da coisa.

18- O R., na verdade, nunca deixou de ter o uso e gozo da fração.

19- O que se consubstancia numa verdadeira posse que é direta, sendo este quem exerce o contacto físico e imediato com a coisa, pública, pois as testemunhas foram claras em dizer que era naquela fração que o R. mantinha a sua residência permanente e assegurava a manutenção, a limpeza e os demais encargos domésticos.

20- O contrato promessa outorgado entre o R. BB e EE, ainda não foi resolvido, mantendo os seus efeitos e, como tal, permanece em vigor.

21- O imóvel sempre foi possuído pelo R. e seu filho, também R., ao abrigo da relação contratual estabelecida entre este último e EE.

22- Refere o Acórdão do STJ de 12.03.2015, Proc.3566/06.8TBVFX.L1.S2 aquela relação contratual onera a plena e efetiva disponibilidade e fruição do imóvel por parte do proprietário.

23- Acrescenta o Ac. de 27.05.04 proferido pelo STJ no Proc. 04B1445 «ao beneficiário da traditio assiste o direito de conservar a detenção da fração enquanto não dor indemnizado pelo incumprimento da promessa de venda ou não for convencido que o promitente vendedor não foi culpado do incumprimento.»

24- Embora não tenha participado na celebração do contrato-promessa, o R. participou no acordo de tradição da coisa (que a jurisprudência considera com um contrato atípico ou inominado, diferenciado do contrato-promessa, constitutivo de um direito pessoal de gozo, traduzido na antecipação de um dos efeitos do contrato definitivo, no pressuposto da realização desse contrato que o acompanhou e que é dependência daquele, pelo que, pelo menos enquanto aquela relação contratual subsistir, o R., na nossa modesta opinião, tem legitimidade para opor-se à entrega do imóvel, proveniente da anuência do promitente adquirente, seu filho e R

25- Conferindo-lhe ainda uma posse legítima, tudo derivado do consentimento do promitente adquirente, seu filho, interveniente, pois, na aludida relação contratual.

26- A conduta do promitente adquirente, em agir contra o promitente vendedor, no âmbito do contrato promessa referido nos autos e constante na matéria dos factos provados, nomeadamente resultante da posse da mesma, e com as demonstradas ações judiciais sobre o aludido imóvel, denotam uma defesa de um direito que decorre expressamente da lei – o direito de retenção.

27- Esse direito concede ao R. BB o poder de recusar a entrega do objecto prometido até que seja satisfeito o seu crédito, tratando-se de uma posse legítima, o que legitima também a posição do ora Recorrente.

28- Dita o AC. STJ de 25.02.86 (BMJ 354, 549), no contrato promessa a «tradição da coisa» confere ao promitente-comprador o direito de retenção sobre ela pelo crédito que este, eventualmente, possa vir a ter contra o promitente-vendedor, em caso de incumprimento deste. In casu, o direito de retenção constitui o promitente comprador na posse legítima da coisa transmitida, pelo menos enquanto não for pago o credito resultante do incumprimento do contrato-promessa, funcionando como uma espécie de penhora legal.

Como garantia real, não está sujeito a registo e vale «erga omnes», garantindo ao credor o direito de sequela sobre o objecto; e, como verdadeiro direito absoluto, onera a coisa qualquer que seja o seu proprietário.

29- Deverá ainda o R. Recorrente ser absolvido do pagamento de quaisquer quantias e demais pedidos em relação à A., pela legitimidade da posse ora alegada.

30- No modesta opinião do Recorrente, violaram-se as normas constantes nos artigos 1251º, 1259º, 1260º, 1262º, 1263º b), 754º, 755º n 1 f), 1311 nº 2, 2ª parte todos do Código Civil.”

O R BB pugna pela revogação a sentença proferida que condena ao reconhecimento de propriedade da apelante e, em substituição, se reconheça a tradição do imóvel com o contrato promessa outorgado entre apelante e os promitentes vendedores, justificando-se, destarte, a legítima posse do imóvel e a sua recusa de entrega pelo instituto do direito de retenção. Concluiu a sua alegação de recurso nos seguintes termos:

“1. Sobre o imóvel em discussão nos autos e melhor identificado no ponto 1 dos factos provados na douta sentença proferida, foi celebrado entre o apelante e os outorgantes EE e II, um contrato promessa de compra e venda datado do 11.11.2003, conforme constante do ponto 5 dos factos provados.

2. Posteriormente, foi instaurada providência cautelar, tendo sido decretado arresto sobre o referido imóvel a favor do apelante, o qual foi registado em AP.779 de 2012/06/20, ou seja, antes da aquisição da autora, ora apelada, registada a seu favor pela AP 2682 de 2012/08/06 na certidão de registo predial.

3. A acrescer ao arresto decretado a favor do apelante, encontram-se pendentes duas ações judiciais, que no nosso entendimento, influem diretamente para a decisão da causa, numa relação de causa prejudicial entre ambas, o que implicava, necessariamente, a suspensão da presente instância até decisão das ações mencionadas infra.

4. De facto, para além de se encontrar pendente a ação judicial nº257/12.4TCGMR, a correr termos no Tribunal Judicial da Comarca, instaurada por BB contra EE, onde é pedido que se julgue definitivamente não cumprido o contrato promessa celebrado entre ambos em 11 de Novembro de 2003, condenando-a a pagar o dobro do sinal e respetivos reforços prestados (cfr. facto provado nº14),

5. Encontra-se ainda pendente, a ação de impugnação pauliana nº 726/15.4T8PTM, que corre termos no Tribunal da Comarca em que é ali autor o ora apelante, contra a ali terceira ré, ora apelada, CC – Compra e Venda de Imóveis S.A., o ali segundo réu II e, ainda contra a ali primeira ré EE, tendo como pedidos a declaração de nulidade de escritura de compra e venda outorgada entre a apelada e os réus II e EE, e que serviu de base à inscrição de aquisição da AP. 2682 de 2012/08/06, com consequente cancelamento do registo, e, ainda, ser determinado que o imóvel reverta para o património destes dois últimos (v. ponto 15 dos factos provados).

6. Ora, colocando-se a hipótese de a ação ordinária nº 257/12.4TCGMR, que carece ainda de decisão judicial, considerar procedente a pretensão do apelante, de que forma ou através de que bens obterá este a satisfação do seu crédito se, o imóvel arrestado que existia na esfera jurídica do promitentes-vendedores foi transferido para o património da apelada?

7. Na hipótese formulada, o arresto decretado à ordem daquele processo carecerá de efeitos práticos, pois a delapidação ou dissipação do património já se consumou e, não obstante o apelante ter socorrido às vias existentes para o evitar, não logrará obter a satisfação do eventual crédito.

8. Por outro lado, a questão da causa prejudicial ganha outros contornos quando nos debruçamos sobre a pendência da ação de nulidade da escritura outorgada entre a apelada e os outorgantes EE e II, sob o nº726/15.4T8PTM.

9. De facto, através daquela contenda, o apelante pretende obter a declaração de nulidade do negócio de compra e venda do imóvel referido com a consequente reversão para o património de EE e II.

10. Conjeturando a hipótese de ação de nulidade ser julgada procedente e ser então declarado nulo o negocio realizado entre a apelada e os aludidos outorgantes, deixará de existir titulo válido de aquisição da propriedade a favor da apelada.

11. Assim, não poderá o apelante aceitar o reconhecimento da propriedade da apelada e consequente entrega do imóvel se a validade do negócio que titula esse direito se encontra a ser discutida.

12. Salvo melhor entendimento, cremos que a presente instância deveria aguardar a decisão da ação de nulidade da escritura outorgada, posto que, é latente a causa prejudicial existente entre ambas.

13. Em face, do exposto, deverá a presente sentença proferida ser revogada e, face à argumentação supra exposta, substituir-se por outra que julgue verificada a causa prejudicial entre ações, determinando assim a suspensão dos presentes autos até decisão da ação de nulidade da escritura outorgada a favor da apelante.

14. Consequentemente, não tem o apelante que reconhecer um negócio jurídico que não lhe era oponível à data dos factos, pelo que, conforme demonstrado nos autos, através dos depoimentos prestados tanto pelas partes como pelas testemunhas inquiridas, o apelante manteve-se na posse do referido imóvel e, a par do co-réu AA, suportava todos os gastos adstritos à habitação.

15. Aliás, no caso do apelante, até as próprias prestações ao banco pagava, no estrito cumprimento do convencionado no contrato promessa de compra e venda celebrado com EE e II a 11 de Novembro de 2003, como ficou doutamente provado em 5º e 6º da sentença proferida.

16. Assim, a ocupação e posse do imóvel operava em virtude de anterior contrato promessa outorgado entre o apelante e os referidos promitentes-vendedores, a qual era por estes admitida, pelo menos até à data da venda do imóvel a favor da apelada.

17. Posto isto, consideramos que, ao contrário do propugnado na douta sentença, o arresto decretado sobre o imóvel e a favor do apelante, era válido e possuía prioridade registo pelo que, a aquisição superveniente através da compra e venda de 31 de Julho de 2012, não lhe era oponível.

18. Pelo que, com devido respeito, que é muito, consideramos, face à argumentação supra exposta, que existiu uma errónea aplicação do direito ao caso concreto.

19 apelante revela ainda algum inconformismo relativamente a concretos pontos de facto a que Tribunal a quo é omisso ou então considera matéria conclusiva ou irrelevante para a decisão a proferir.

20. Designadamente, deveria constar como facto provado que subjacente ao negócio de compra e venda realizado entre os co-réus BB, DD (cfr. ponto 1 dos factos provados) e EE e II, esteve presente a intenção de realização de capital para combater algumas dificuldades económicas que sugiram na fábrica que os primeiros contraentes detinham, tendo os segundos contraentes adquirido apenas a pedido dos primeiros, não tendo qualquer interesse material na sua aquisição, tanto assim é, que nunca demonstraram intenção de usufruir o imóvel.

21. A este respeito, é importante, ver o depoimento da co-ré DD, constante da gravação da audiência de julgamento realizada em 18.09.2015, com inicio a 11:13:10 – 11:33:54, e com a seguinte duração 00:00:00 – 00:20:43;

22. Relevante neste ponto, é também o depoimento da testemunha II, constante da gravação da audiência de julgamento de 18.09.2015, constante da gravação com início a 12:25:00 –12:49:42, e com a seguinte duração 00:00:00 – 00:24:42;

23. Também o apelante BB, que explicitou o desiderato que presidiu à compra e venda do imóvel por parte de EE e II aos anteriores proprietários em direito, através de declarações de parte prestadas em audiência de julgamento de dia 18.09.2015, com início às 14:26:17 – 14:41:11, com a duração de 00:00:00 –00:14:53.

24. Através das referências às passagens da gravação, melhor descriminadas supra, dando conta da finalidade ou desiderato subjacente à compra e venda do imóvel, em que foram outorgantes vendedores BB e DD e outorgantes compradores EE e II, é notório que nunca os outorgantes compradores tencionaram adquirir o imóvel com vista ao seu efetivo uso e fruição e, por isso mesmo, é que a utilização da fração por parte do apelante e co-réu AA, manteve-se inalterável mesmo com aquela aquisição.

25. Aliás, das próprias declarações de EE, referindo que há mais de 20 anos que não entrava na habitação, como do teor das declarações de II que narrou que não conhece sequer o imóvel em questão, se depreende que nunca utilizaram o imóvel nem sequer demonstraram interesse em fazê-lo.

26. De facto, é o apelante e, mais significativamente o co-réu AA que, desde sempre, detêm o uso e gozo da fração, residindo este agora permanentemente na habitação, limpando, cuidando e suportando todos os gastos inerentes à sua manutenção (v. ponto 3 e 4 dos factos provados).

27. Por outro lado e contrariamente à matéria constante do ponto 8 dos factos provados, aquela ocupação foi pacificamente aceite, inclusivamente pelos proprietários em direito, pelo menos até 2012, aquando a compra e venda pela apelada CC – Compra e Venda de Imóveis, S.A.

28. É assim pacífico referir que tanto o apelante como o co-réu AA detém tradição da coisa, tanto em virtude da promessa de compra e venda que nunca se chegou a concretizar por facto imputável à promitente vendedora EE e, com base na expetativa de venda e de aquisição da propriedade, foi o apelante pagando as prestações do empréstimo ao banco e gerindo todo o curso doméstico da habitação.

29. Por conseguinte, conforme referido supra, a ação de resolução do contrato promessa de compra e venda que corre termos ainda não se encontra decida, ou seja, o contrato permanece plenamente em vigor.

30. Existindo contrato promessa de compra e venda com tradição da coisa, tem o apelante o direito de conservar a detenção da fração enquanto não for indemnizado da promessa de venda ou ser declarado que o incumprimento do contrato não se deveu a incumprimento por parte do promitente vendedor.

31. Em relação ao ónus imposto pelo artigo 640º do CPC, deixa-se, assim, consignando o seguinte: b) os concretos meios probatórios constantes do processo ou do registo da gravação nele realizado, que impunham decisão diversa da recorrida sobre esses pontos na matéria de facto são os seguintes:

- Excertos constantes das gravações melhor descritas supras, da co-ré DD, da testemunha II e JJ, e ainda as declarações do apelante BB.

32. As quais, descortinando e esclarecendo o intuito que presidiu à primeira aquisição do imóvel por parte de EE e II, isto é, realizar capital para liquidar certas dividas, demonstram que nunca existiu intenção por parte dos aquirentes em usar e fruir efetivamente do imóvel, sendo que, quem se manteve a posse do mesmo foi o apelante e o co-réu AA, como já acontecia há vários anos, pelo menos há cerca de trinta anos, conforme se extrai do teor dos depoimentos prestados por ambos.

33. Em face do exposto, a douta decisão deveria ter considerado como provado que, face a intenção do negócio e a posse comprovada por parte do apelante e co-réu AA, existe tradição da coisa prometida, motivo pelo que, tem o apelante o direito a conservar a manutenção da fração enquanto não for resolvido o contrato promessa celebrado com os promitentes vendedores, EE e II.

34. Em conclusão, consideramos que decorre da prova produzida nos presentes Autos e, a par da fundamentação da douta sentença proferida, a existência de tradição do imóvel com o contrato promessa outorgado pelo apelante e os promitentes vendedores EE e II, o que legitima a sua legitima posse e recusa na entrega através do instituto do direito que retenção de advém da alegada traditio.

35. Assim, e terminando, a sentença proferida violou as normas constantes artigos 1251º, 1259º, 1260º 1263º, b), 754º, 755º,f ) 1311, nº2, todos do Código Civil, pelo que deverá ser revogada.”

Foram apresentadas contra-alegações, sustentando que deverão improceder todas as conclusões apresentadas pelos Recorrentes.

Assim, são as seguintes as questões a decidir:

- da suspensão da instância por pendência de causa prejudicial;

- da relevância do arresto e do contrato-promessa, com traditio, em face do direito aqui exercitado pela A;

- da relevância dos atos que o Recorrente AA vem praticando sobre a fração em face do direito aqui exercitado pela A;

- da reapreciação da decisão relativa à matéria de facto;

- do direito de retenção.

III- Fundamentos

A- Os factos provados em 1.ª instância

1. Através de escrito realizado no dia 14 de Agosto de 2002, no Cartório Notarial, intitulado «compra e venda, mútuo com hipoteca», DD e AA declararam que, pelo preço de € 86 000 (oitenta e seis mil euros), que já receberam, vendiam a EE e marido II, que declararam comprar-lhes para a sua habitação própria secundária, a fração autónoma designada pela letra “A”, destinada exclusivamente a habitação, rés-do-chão do lado esquerdo, apartamento n.º 1, com logradouro, do prédio urbano descrito na Conservatória do Registo Predial sob o n.º 2381 e inscrito na matriz respectiva no artigo 8362.º.

Nesse escrito, BB declarou, como único e restante filho dos vendedores, que prestava o necessário consentimento à venda efetuada.

2. No mencionado escrito, EE e marido II também declaram que se confessavam solidariamente devedores ao “Banco LL, S.A.” da importância de € 86 000 (oitenta e seis mil euros), que do mesmo Banco receberam a título de empréstimo para a aludida aquisição, e que constituíam a favor deste hipoteca sobre a fração autónoma identificada e ora adquirida, para garantia do pagamento e liquidação da quantia mutuada e demais encargos contratuais.

3. Apesar da aquisição mencionada em 1.º, o réu AA continuou a utilizar a fração, ocupando-a inicialmente em períodos de férias, fins-de-semana e por razões profissionais sempre que se deslocava ao Algarve como vendedor de produtos têxteis e, mais recentemente, aí fixando a sua residência permanente, situação que ainda se mantêm presentemente.

4. O réu AA é que vem gerindo e assegurando a manutenção, a limpeza e o pagamento dos encargos domésticos relacionados com o imóvel.

5. Com data de 11 de Novembro de 2003, EE e II, na qualidade de primeiros outorgantes e promitente-vendedores, e BB, na qualidade de segundo outorgante e promitente-comprador, num escrito que denominaram «Contrato-promessa de compra e venda», ajustaram as seguintes condições:

«(…)

- Pelos PRIMEIROS foi dito que, no estado de casados um com o outro, no regime de comunhão de adquiridos, adquiriram a fracção autónoma designada pela letra “A”, destinada exclusivamente a habitação, rés-do-chão, lado esquerdo, apartamento n.º 1, com logradouro do prédio descrito na Conservatória do Registo Predial sob o n.º 2381, afecto ao regime da propriedade horizontal pela inscrição F-1, e inscrito na matriz respectiva sob o artigo 8362.

- Pelos PRIMEIROS outorgantes foi ainda dito que não fizeram a partilha desse prédio, pelo que ele integra o património comum de ambos, e que sobre ele impende uma hipoteca, em favor do Banco LL, como garantia do pagamento da dívida garantida por essa hipoteca, que os PRIMEIROS se obrigaram a pagar, nos termos descritos na escritura em que essa hipoteca foi outorgada.

- Pelos PRIMEIROS outorgantes foi também dito que prometem vender aquela fracção urbana ao SEGUNDO outorgante, declarando este que a promete comprar, nas condições constantes das cláusulas seguintes:

1. ª

O preço a pagar pelo SEGUNDO outorgante pela aquisição da identificada fracção é aquele que corresponde ao valor das prestações devidas pelos PRIMEIROS, para cumprimento da dívida garantida pela referida hipoteca, de que o Banco LL é o respectivo credor.

2. ª

O SEGUNDO obriga-se a pagar pontualmente aquelas prestações ao referido credor.

3. ª

O pagamento dessas prestações terá a natureza de sinal ou de reforço de sinal.

4. ª

A falta de pagamento pontual daquelas prestações constitui os PRIMEIROS no direito de resolver este contrato-promessa e fazerem suas as prestações até aí pagas pelo segundo.

5. ª

Os PRIMEIROS obrigam-se a outorgar escritura de compra e venda, em favor do SEGUNDO ou de quem ele indicar, logo que aquelas prestações sejam pagas, no termo do vencimento de todas ou por antecipação.

O presente contrato fica submetido ao regime da execução específica consagrado no artigo 830.º do Código Civil.

Feito em triplicado.

Areias, 11 de Novembro de 2003

Os PRIMEIROS O SEGUNDO

(assinaturas) (assinatura)».

6. Na sequência do acordo descrito em 5.º, o réu BB efetuou o pagamento de algumas prestações bancárias do empréstimo de que EE e II eram devedores junto do “Banco LL, S.A.”.

7. Com data de 24 de Janeiro de 2012, EE, II e MM subscrevem um escrito, cuja cópia se acha a fls. 65-69, com o seguinte teor:

«CONTRATO-PROMESSA DE COMPRA E VENDA

Primeira Contraente: EE.

Segundo Contraente: II, , casado, no regime da separação de bens com NN.

Terceira Contraente: “CC – Compra e Venda de Bens Imóveis, S.A representada neste acto pelo único administrador MM, , divorciado, residente na mesma rua.

Entre os contraentes acima indicados é estipulado um contrato-promessa de compra e venda, que se regerá pelas cláusulas seguintes:

Primeira: A primeira e o segundo contraentes são os únicos donos e legitimas possuidores, em comum e sem determinação de parte, da fracção autónoma, pela letra “A”, destinada exclusivamente a habitação, sita no rés-do-chão esquerdo, apartamento 1, com logradouro, descrita na Conservatória do Registo Predial sob o n.º 2381, inscrito na matriz sob o artigo 8362.º “A”.

Segunda: Pelo presente contrato, a primeira e o segundo contraentes prometem vender à terceira contraente e esta, por sua vez, promete comprar à primeira e ao segundo o bem imóvel supra descrito na cláusula anterior, pelo preço global de 75.000,00 (setenta e cinco mil euros).

Parágrafo primeiro – A título de sinal e princípio de pagamento a terceira contraente entrega nesta data à primeira a quantia de 5.000,00 euros e a restante parte do preço será no acto da prometida escritura.

Terceira: A prometida escritura de compra e venda será realizada até ao dia 30/09/2012, a marcar pela primeira contraente em Cartório Notarial, e a avisar o segundo e terceira por carta, a enviar para o domicílio indicado, com antecedência mínima de quinze dias, da hora onde a mesma se realizará.

Quarta: A venda do referido bem imóvel é livre de quaisquer encargos, ónus ou hipotecas.

Quinta: Este contrato-promessa fica sujeito ao regime de execução específica previsto no artigo 830.º do Código Civil, que dispõe que se alguma das partes se recusar a cumprir este contrato poderá a outra parte obter sentença que produza os efeitos da declaração negocial do faltoso.

Sexta: As despesas com a escritura serão suportadas pela terceira contraente, bem como o custo do registo de aquisição e impostos devidos pela transmissão, designadamente IMI e IS.

Sétima: Na hipótese de este contrato não ser cumprido, ou não poder cumprido a terceira outorgante desde já declara que não exigirá nenhuma indemnização ou pedido de restituição de qualquer valor ao segundo contraente.

Oitava: Nesta data, a primeira e o segundo contraentes entregam a posse da referida fracção à terceira contraente.

Nona: Qualquer alteração ao clausulado do presente contrato-promessa deve constar de documento escrito, igualmente assinado por todos os contraentes, no qual conste expressa referência às condições alteradas ou revogadas.

Décima: Para todos os efeitos deste contrato serão considerados os domicílios dos contraentes que dele constam, salvo se for comunicado, por escrito qualquer alteração.

Décima primeira: Por mútuo acordo e interesse recíproco as partes prescindem da exibição da licença de utilização e do reconhecimento de assinaturas.

Décima segunda: Por mútuo acordo e interesse reciproco dos contraentes, os mesmos atribuem de forma exclusiva, competência específica para a resolução de qualquer litígio, questão ou qualquer disputa que emirja deste contrato ou relacionada directa ou indirectamente com o mesmo, ao Tribunal Judicial da Comarca, em Portugal, aderindo os contraentes de forma expressa a este pacto pela aposição da sua assinatura neste contrato.

O presente contrato foi redigido em triplicado, ficando um na posse de cada contraente e depois de lido por todos os contraentes, e por estarem de acordo com todas as suas cláusulas vai por eles ser assinado.

Junta-se em anexo a este contrato uma planta, uma cópia de despacho camarário e uma procuração que dele fazem parte integrante.

24 de Janeiro de 2012.

Primeiro Contraente: (assinatura)

Segundo Contraente: (assinatura)

Terceira Contraente: (assinatura)».

8. Pelo menos desde 7 de Abril de 2012, que EE que vinha manifestando a sua oposição à permanência do réu AA (e restantes membros da família e amigos que esporadicamente a utilizavam) na fracção identificada em 1.º

9. Em escrito datado de 31 de Julho de 2012, realizado no Cartório Notarial e intitulado «Compra e venda», consta o seguinte:

«(…) compareceram:

PRIMEIRO: OO, casado, que outorga nesta escritura, como procurador, em representação de II, casado no regime da separação de bens com NN, conforme procuração que arquivo e da qual consta o consentimento da mulher do seu representado para a outorga deste acto.

SEGUNDO: EE,. TERCEIRO: MM, , que outorga nesta escritura, como administrador único, em representação da sociedade comercial anónima com a firma “CC – COMPRA E VENDA DE BENS IMÓVEIS, S.A.”,.

Verifiquei a identidade dos outorgantes por exibição dos seus referidos documentos de identificação e a referida qualidade em que outorga o terceiro outorgante, bem como a suficiência dos seus poderes para este acto, pela certidão permanente da matrícula e inscrições em vigor da referida sociedade (…).

DISSERAM OS PRIMEIRO E SEGUNDA OUTORGANTES, SENDO O PRIMEIRO NA INDICADA QUALIDADE EM QUE OUTORGA:

- Que, pela presente escritura, o representado do primeiro outorgante, II, e a segunda outorgante, EE, vendem à indicada sociedade com a firma “CC – COMPRA E VENDA DE BENS IMÓVEIS, S.A.”, representada do terceiro outorgante, pelo preço de SETENTA E CINCO MIL EUROS, a fracção autónoma designada pela letra “A”, correspondente ao apartamento número um, destinada a habitação, situada no rés-do-chão, lado esquerdo, com logradouro, que faz parte do prédio urbano, em regime de propriedade horizontal, descrito na Conservatória do Registo Predial sob o número dois mil trezentos e oitenta e um, estando registada a aquisição da dita fracção autónoma a favor do dissolvido casal dos ora vendedores pela inscrição correspondente à apresentação cinquenta e quatro de vinte de Fevereiro de dois mil e três e a constituição da propriedade horizontal registada pela inscrição correspondente à apresentação onze de vinte e três de Fevereiro de mil, novecentos e oitenta e sete, e inscrito na matriz predial urbana sob o artigo 8362.º, com o valor patrimonial tributário, correspondente à fracção, de 60.680,22 €.

- Que sobre a fracção autónoma acima identificada incide uma hipoteca a favor do “Banco LL, S.A.”, registada pela inscrição correspondente à apresentação número cinquenta e cinco, de vinte de Fevereiro de dois mil e três, constituída em garantia de empréstimo concedido pelo referido Banco e do qual o representado do primeiro outorgante e a segunda outorgantes são devedores, encontrando-se actualmente em dívida do crédito garantido por essa hipoteca o valor de sessenta e nove mil duzentos e sessenta e sete euros e quarenta e cinco cêntimos.

- Que sobre a referida fracção autónoma incidem ainda dois arrestos, registados provisoriamente por natureza, pelas inscrições correspondentes às apresentações números trinta e oito, de oito de Setembro de dois mil e onze, e setecentos e setenta e nove, de vinte de Junho de dois mil e doze.

- Que do preço do presente contrato de compra e venda, no referido valor de setenta e cinco mil euros, a quantia de cinco mil setecentos e trinta e dois euros e cinquenta e cinco cêntimos, que os vendedores já receberam, foi paga em dinheiro e a restante parte desse preço, no montante de sessenta e nove mil duzentos e sessenta e sete euros e quarenta e cinco cêntimos é paga através da assunção pela representada do terceiro outorgante do encargo pelo pagamento e liquidação ao referido Banco credor da quantia actualmente em dívida do crédito garantido pela referida hipoteca, no citado montante igualmente de sessenta e nove mil duzentos e sessenta e sete euros e quarenta e cinco cêntimos, transmitindo-se assim à sociedade compradora, por este contrato, a referida dívida de que o representado do primeiro outorgante e a segunda outorgante são devedores, mas apenas e só no seu referido exacto montante.

DISSE O TERCEIRO OUTORGANTE NA INDICADA QUALIDADE EM QUE OUTORGA:

- Que em nome da sociedade sua representada, “CC – COMPRA E VENDA OE BENS IMÓVEIS, S.A.”, aceita este contrato de compra e venda nos termos exarados e que a sociedade compradora vai destinar a fracção autónoma ora adquirida a revenda.

- Que a referida sociedade sua representada assume assim, em virtude deste contrato e como forma de pagamento de parte do respectivo preço, a responsabilidade pela liquidação do referido valor em dívida de sessenta e nove mil, duzentos e sessenta e sete euros e quarenta e cinco cêntimos do citado crédito hipotecário.

DISSERAM FINALMENTE OS OUTORGANTES, após terem sido advertidos de que incorreriam na pena prevista para o crime de falsidade de depoimento ou declaração se se recusassem a prestar, omitissem ou falseassem as informações previstas no número um do artigo quinquagésimo do Decreto-Lei n.º 211/2004, de 20 de Agosto:

Que o negócio jurídico de compra e venda titulado pela presente escritura não foi objecto de intervenção de mediador imobiliário.

ASSIM O OUTORGARAM

(…)».

10. Acha-se junto aos autos a fls. 234-236 um escrito designado por «Contrato de Compra e Venda», datado de 31 de Julho de 2012, em que figuram como primeira outorgante EE e como segundo outorgante MM, este último em representação da sociedade “CC – Compra e Venda de Bens Imóveis, S.A.”, com o seguinte texto:

«Pelo presente contrato a Primeira Outorgante vende à Segunda Outorgante os bens a seguir indicados, que são propriedade da Primeira Outorgante e constituem o recheio do imóvel inscrito na matriz predial urbana no artigo 8362 “A” e descrito na Conservatória do Registo Predial sob o n.º 2381, pelo preço global de € 7500 (sete mil e quinhentos euros), valor que recebe na assinatura deste contrato.

- SALA E COZINHA:

Bar de canto com portas em vidro e balcão com portas de abrir em regoado, mesa rectangular pequena, sofá-cama, mesa de cozinha com pedra mármore, dois bancos de bar reguláveis redondos três pés, três cadeiras, vitrina, móvel inferior de cozinha com banca inox com misturadora e portas em regoado, todas em madeira de pinho, placa e forno, máquina de lavar louça, móvel de cozinha superior com extractor de fumos, portas em regoado, frigorífico branco de uma porta, mesa quadrada branca com pernas em tubos vermelhas, duas cadeiras vermelhas, televisão cinza, varias louças (pratos, chávenas, copos, talheres, panela, tachos, toalhas de mesa), candeeiro de tecto rosa e diversos enfeites.

QUARTO CASAL:

Uma cama, duas mesas-de-cabeceira com três gavetas, uma cómoda com três gavetas, uma cadeira, mesa redonda, espelho da comoda, todas em madeira de cor clara de tipo faia/pinho, com centros em verguinha cor bege, colchão, roupas de cama (lençóis, fronhas, almofadas), televisão cinzenta, dois candeeiros de mesa-de-cabeceira cor rosa, dois quadros de parede, cortinado e calha, duas carpetes de chão cor-de-rosa e outras floridas, candeeiro de tecto amarelo.

QUARTO UM:

Cama de solteiro e mesa-de-cabeceira em madeira branca e interiores em azul, colchão, candeeiro de mesa cabeceira azul, dois quadros de parede, roupas de cama, (édredon, lençóis, fronhas, almofadas) dois tapetes.

QUARTO DOIS:

Cama em ferro e mesa-de-cabeceira de duas gavetas, cor branca, uma cadeira vermelha, candeeiro de mesa-de-cabeceira cor-de-rosa, colchão, roupas de cama e travesseiros e fronhas.

HALL UM:

Oito cadeiras plásticas vermelhas, uma mesa quadrada pés redondos brancos, três caixas com diversos artigos, um colchão de praia florido azul e outras, dois guardas sois de praia (um amarelo outro azul e branco).

HALL DOIS:

Um móvel roupeiro branco duas portas, um aplique com diversas roupas.

QUINTAL:

Uma Churrasqueira, três mesas de madeira, três bancos de madeira, duas cadeiras vermelhas plásticas, uma mangueira de rega com 25ml, uma escada alumínio de sete degraus, quatro candeeiros de parede.

Este contrato é feito em duplicado, ficando cada um exemplar na posse de cada um dos outorgantes.

31 de Julho de 2012.

A PRIMEIRA OUTORGANTE:

(assinatura)

A SEGUNDA OUTORGANTE: (assinatura)».

11. Apesar do teor das declarações constantes do escrito referido em 10.º, todos os bens que integravam o recheio da habitação pertenciam aos réus AA e DD, tendo sido por estes adquiridos.

12. Consta dos autos a fls. 81-83, um escrito, com data de 20 de Agosto de 2012, intitulado «Contrato de Arrendamento», com o seguinte conteúdo:

«Entre:

Primeiro Outorgante: CC – Compra e Venda de Bens Imóveis, S.A., representada pelo Administrador Único, MM, divorciada, na qualidade de senhorio;

Segundo Outorgante: PP, na qualidade de inquilino

1.º O primeiro Outorgante, é dono e legítimo possuidor da fracção autónoma designada pela letra “A”, correspondente ao apartamento número um, destinado a habitação, situado no rés-do-chão, lado esquerdo, com logradouro, em regime de propriedade horizontal, descrito na Conservatória do Registo Predial sob o número dois mil trezentos e oitenta e um, inscrito na matriz predial urbana sob o artigo 8362.

2.º Pelo presente, o primeiro outorgante dá de arrendamento ao segundo outorgante, que por sua vez, toma de arrendamento, a fracção atrás identificada, nos termos das cláusulas seguintes:

3.º O prazo de arrendamento é de três meses e tem o seu início em 27 de Agosto de 2012 e termo em 26 de Novembro de 2012.

4.º A renda mensal é de € 980,00 (novecentos e oitenta euros), que deverá ser paga, até ao primeiro dia útil do mês anterior àquele a que disser respeito, por depósito ou transferência para a conta NIB: 0099 7, ou outra forma que este venha a fornecer.

a) -No acto da assinatura deste contracto serão entregues 1960,00€ (mil novecentos e sessenta euros), referente a um mês de renda e um mês de caução.

5.º A fracção arrendada é para utilização exclusiva do arrendatário, que reconhece que a mesma realiza cabalmente o fim a que é destinada, não podendo ele dar-lhe outro uso, nem sublocá-lo, no todo ou em parte, sob pena de resolução contratual.

6.º O arrendatário fica obrigado a manter o local arrendado em boa conservação e limpeza, fazendo à sua custa as obras de reparação e limpeza que para o efeito se tornem necessários.

7.º O arrendatário obriga-se ao pagamento da água, gás, electricidade que consumir, bem como os valores relativos ao condomínio.

8.º Quaisquer outras obras ou benfeitorias não poderão ser realizadas pelo inquilino sem prévio consentimento, por escrito, do senhorio, e as que vierem a ser efectuadas, com autorização, ficam a pertencer ao arrendado, sem direito a indemnização e sem que o inquilino possa alegar direito de retenção.

9.º Findo o arrendamento, o local arrendado será entregue em bom estado de conservação e limpeza, com todos os pertences.

10.º O arrendatário assume a obrigação de suportar todas as despesas judiciais ou extrajudiciais, incluindo honorários de advogado, que os senhorios possam ter por motivo de despejo litigioso.

11.º Em todo o que o presente contracto for omisso, regerá a legislação aplicável. Feito em três vias, ficando um exemplar na posse de cada contraente.

Depois de lido e rectificado, e por corresponder à real expressão das suas vontades, o assinam.

Guimarães, 20 de Agosto de 2012

O primeiro outorgante

(assinatura)

O segundo outorgante

(assinatura)».

13. Encontra-se atualmente pendente no Tribunal Judicial da Comarca a Ação Ordinária n.º 257/12.4TCGMR, instaurada em 10-09-2012, por B contra EE, onde é pedido que se julgue definitivamente não cumprido o contrato-promessa de compra e venda celebrado entre ambos em 11 de Novembro de 2003, tendo por objeto mediato a fração autónoma identificada no facto provado n.º 1, considerando-se a ré como única e exclusiva culpada de tal incumprimento, e condenando-a mesma a pagar ao autor a quantia e € 90 000 (noventa mil euros), correspondente ao dobro do valor do sinal e respetivos reforços prestados, acrescida de outras despesas a apurar em execução de Sentença.

14. Relativamente ao prédio descrito na Conservatória do Registo Predial sob o n.º 2381/19870223-A composto por rés-do-chão, lado esquerdo, habitação, apartamento n.º 1, tipo T1, logradouro com 85 m2, encontram-se em vigor os seguintes factos registrais:

i. Através da AP 55 de 2003/02/20 a hipoteca voluntária constituída a favor do “Banco LL, S.A.”, para garantia de empréstimo, nos seguintes termos:

Capital assegurado: € 86 000;

Montante máximo assegurado: € 113 072,80;

Juro anual: 5,16%;

Cláusula penal: 4%;

Despesas € 3440;

ii. Através da AP 2682 de 2012/08/06 a aquisição a favor de “CC – Compra e Venda de Bens Imóveis, S.A.” por compra a II e a EE;

iii. Através da AP 2837 de 2015/03/19, provisório por natureza (artigo 92.º, n.º 1, alínea a), do Código do Registo Predial), a ação proposta por BB contra II, EE e “CC – Compra e Venda de Bens Imóveis, S.A.”, com os seguintes pedidos:

- Declaração de nulidade da escritura de compra e venda que serviu de base à inscrição de aquisição AP 2682 de 2012/08/06, e consequente cancelamento do registo;

- Determinar que o imóvel reverte para o património dos sujeitos activos – II e EE.

B- O Direito

Da suspensão da instância por pendência de causa prejudicial

O Recorrente BB sustenta que a presente instância deverá ser suspensa até que esteja julgada a impugnação pauliana que corre termos no Tribunal da Comarca, bem como a ação que tem em vista a resolução do contrato-promessa celebrado entre si e EE, de quem a aqui A adquiriu a fração, que corre termos no Tribunal da Comarca.

Nos termos do disposto no art.º 272.º do CPC, o tribunal pode ordenar a suspensão quando a decisão da causa estiver dependente do julgamento de outra já proposta ou quando ocorrer outro motivo justificado. Não obstante a pendência de causa prejudicial, não deve ser ordenada a suspensão se houver fundadas razões para crer que aquela foi intentada unicamente para se obter a suspensão ou se a causa dependente estiver tão adiantada que os prejuízos da suspensão superem as vantagens. Vem sendo entendido que, com este regime pretende obviar-se a que determinada questão seja objeto de decisões desencontradas ou incoerentes. Uma causa é prejudicial em relação a outra quando a decisão daquela pode prejudicar a decisão desta, isto é, quando a procedência da primeira tira razão de ser à existência da segunda; sempre que numa ação se ataca um ato ou facto jurídico que é pressuposto necessário de outra ação, aquela é prejudicial em relação a esta[1].

Ora vejamos.

O objeto da presente ação contende com o reconhecimento do direito de propriedade da A sobre a fração autónoma devidamente identificada nos autos bem com a pretensão de os RR serem condenados a restituir a mesma fração à A, indemnizando-a pela ocupação indevida que dela vêm fazendo.

O direito de propriedade da A, conforme bem analisado na sentença recorrida, alicerça-se no contrato de compra e venda que a A celebrou mediante a outorga de escritura pública, consubstanciando a aquisição derivada translativa. O que, tendo ido levado a registo, goza da presunção estabelecida no art.º 7.º do Código do Registo Predial. Ao proprietário é legalmente conferido o poder de gozo de modo pleno e exclusivo dos direitos de uso, fruição e disposição das coisas que lhe pertencem (art.º 1305.º do CC), o que implica que a ninguém seja permitido, sem mais, exercer qualquer desses poderes sobre coisa que não lhe pertença. Nesta senda, o titular do direito de propriedade tem ao seu dispor a ação de reivindicação (art.º 1311.º do CC) que, além do reconhecimento desse direito e da consequente restituição do que lhe pertence, permite a cumulação com o pedido de indemnização pela violação do dever de respeitar a propriedade alheia (art.º 1305.º e 1284.º do CC).

A pendência de ação judicial que tem por objeto a resolução de contrato-promessa em que figuram como promitentes vendedores os alienantes, com o pedido de restituição do sinal em dobro, ainda que tenha havido entrega da coisa ao promitente-comprador, não tem a virtualidade de contender com a presente ação; a eventual procedência daquela ação de resolução do contrato-promessa não tira razão de ser à presente ação de reivindicação. Também neste ponto, bem andou a decisão recorrida, ao definir o contrato-promessa e ao apontar a sua natureza meramente obrigacional, caso ao contrato-promessa as partes não tenham atribuído eficácia real nos termos previstos no art.º 413.º do CC, como não atribuíram no presente caso. Por conseguinte, ainda que proceda aquela ação, mesmo tendo havido traditio aquando da celebração do contrato-promessa, o direito dela decorrente tem cariz meramente obrigacional, concede ao ali A direito de crédito contra os ali RR, não colocando em causa, porém, o direito de propriedade aqui reconhecido à A. A satisfação de eventual direito de crédito que lhe seja reconhecido ao ali A, bem como a garantia de satisfação dele a coberto de arresto, e ainda o exercício do direito de retenção[2], são questões a tratar em sede própria, em sede de processo executivo, dispensando-nos de aqui tratar tais questões, dado o acerto da decisão recorrida também nesta matéria.[3]

Insistindo tando os Recorrentes na traditio verificada no âmbito do contrato-promessa, cabe precisar que, iniciando-se a posse a partir da tradição material operada na sequência de um contrato-promessa, de um modo geral o promitente-comprador deve ser havido como um mero detentor ou possuidor precário, nos termos do art.º 1253.º al. c) do CC, uma vez que possui em nome do promitente-vendedor até à realização do contrato definitivo. Por si só, o contrato-promessa não é suscetível de transmitir para o promitente-comprador a posse, já que o que normalmente sucede é contrato-promessa transmitir apenas o elemento material (corpus), mas não o elemento psicológico (animus) da posse verdadeira e própria.[4] As partes podem estipular a traditio do imóvel, mas esta situação apenas conduz à figura jurídica da detenção, e não já à posse.[5]

De igual modo, também a ação de impugnação pauliana, ainda que venha a proceder, não contende com o direito de propriedade da A, sem mais, pois tal ação não tem em vista, como sustenta o Recorrente BB, a declaração de nulidade de ato transmissivo de propriedade.

A impugnação pauliana insere-se no conjunto de meios colocados à disposição dos credores para evitarem a frustração da posição de segurança que constitui a garantia patrimonial, enquanto expectativa jurídica do direito de executar o património do devedor para satisfação dos seus créditos. Este direito está associado ao princípio enunciado no art.º 601.º do CC, de que pelo cumprimento da obrigação respondem todos os bens penhoráveis do devedor, sendo este princípio que traduzem as noções de responsabilidade patrimonial e de garantia geral, comum, ou patrimonial dos credores[6]. Os atos que envolvam a diminuição da garantia patrimonial do crédito e não sejam de natureza pessoal podem ser impugnados pelo credor, se concorrerem as circunstâncias elencadas no art.º 610.º do CC, tendo em vista manter o património-garante ao alcance do credor nos limites que assegurem a satisfação dos seus interesses.

E, como se sabe, “Tendo o autor, em ação de impugnação pauliana, pedido a declaração de nulidade ou a anulação do ato jurídico impugnado, tratando-se de erro na qualificação jurídica do efeito pretendido, que é a ineficácia do ato em relação ao autor (n.º 1 do artigo 616.º do Código Civil), o juiz deve corrigir oficiosamente tal erro e declarar tal ineficácia, como permitido pelo artigo 664.º do Código de Processo Civil” – Ac. do STJ Uniformizador de Jurisprudência n.º 3/2001. Por conseguinte, a procedência dela não acarreta a nulidade da aquisição do direito de propriedade pela aqui A.

Inexistem, pois, fundamentos para suspensão da presente instância por causa prejudicial.

Da relevância do arresto e do contrato-promessa, com traditio, em face do direito aqui exercitado pela A.

Decorre do que supra se deixou exposto que se acompanham as considerações lavradas na sentença recorrida, que nos dispensamos de reproduzir. Nem o arresto, enquanto providência cautelar destinada a garantir a satisfação do direito de crédito, nem o contrato-promessa acompanhado da entrega da coisa[7] têm a virtualidade de obstar ao reconhecimento do direito de propriedade da aqui A bem como do seu direito a obter a restituição da fração que lhe pertence – sem embargo de, em sede própria e por via da conversão do arresto em penhora, poder tal fração estar ao serviço da satisfação do crédito garantido.

Termos em que, neste âmbito, improcedem as conclusões dos recursos.

Da relevância dos atos que o Recorrente AA vem praticando sobre a fração em face do direito aqui exercitado pela A.

O Recorrente AA sustenta que detém a posse legitimamente sobre a fração, que nunca deixou de ter mesmo quando declarou vender a fração á sua filha, que declarou vendê-la á aqui A, e que tal posse lhe é facultada pelo R BB, promitente-comprador da fração, que obteve, por essa via a entrega da fração.

É certo que resultou provado que o R AA ocupa a fração, tem vindo a suportar despesas com a mesma fração. Porém, na senda do que se deixou exposto, é manifesto que não é possuidor, antes mero detentor; se o promitente-comprador, ainda que tenha obtido a entrega da coisa, não é possuidor por lhe faltar o elemento psicológico (o animus), também o R AA, atuando ao abrigo da tolerância ou da concordância daquele, não poderia apresentar-se como possuidor, antes mero detentor.

Certo é que, como bem é apontado na sentença recorrida, os Recorridos não invocam direito ou título que justifique a respetiva qualidade de possuidores, oponível ao direito de propriedade da A.

Donde, improcedem, neste âmbito, as conclusões dos recursos.

Da reapreciação da decisão relativa à matéria de facto.

O Recorrente BB “revela algum inconformismo relativamente a concretos pontos de facto a que Tribunal a quo é omisso ou então considera matéria conclusiva ou irrelevante para a decisão a proferir.

(…)

a douta decisão deveria ter considerado como provado que, face a intenção do negócio e a posse comprovada por parte do apelante e co-réu AA, existe tradição da coisa prometida, motivo pelo que, tem o apelante o direito a conservar a manutenção da fração enquanto não for resolvido o contrato promessa celebrado com os promitentes vendedores, EE e II.”[8]

Para tanto, o Recorrente alude a depoimentos prestados em sede de audiência final, cujo teor transcreve, considerando cumprido o ónus decorrente do art.º 640.º al. b) do CPC.

Ora vejamos.

Nos termos do n.º 1 do art.º 640.º do CPC, “quando seja impugnada a decisão sobre a matéria de facto, deve o recorrente obrigatoriamente especificar, sob pena de rejeição:

a) Os concretos pontos de facto que considera incorretamente julgados;

b) Os concretos meios probatórios, constantes do processo ou de registo ou gravação nele realizada, que impunham decisão sobre os pontos da matéria de facto impugnados diversa da recorrida;

c) A decisão que, no seu entender, deve ser proferida sobre as questões de facto impugnadas.”

Trata-se de um regime espartano, que estabelece quais são os requisitos formais das alegações de recurso em que seja colocada em crise a decisão sobre a matéria de facto. Tem em vista definir concretamente o que está sujeito a instância recursional e aquilo que resulta cristalizado e imutável, transitado em julgado. Dele decorre que a matéria de facto provada apenas há de ser colocada em causa na medida em que assim seja expressamente indicado pelo recorrente, não bastando mera alusão encapotada; só assim, aliás, se possibilitada o exercício do contraditório de modo pleno e eficaz.

A não verificação de tais requisitos implica na rejeição do recurso da decisão da matéria de facto, não havendo lugar, sequer, à prolação de despacho com vista ao aperfeiçoamento[9].

No caso em apreço, o Recorrente não indica factos concretos e precisos que, tendo sido alegados[10], deviam ter sido dados como provados; antes avança considerações e apreciações jurídicas, em jeito de conclusão.

Donde, não se mostram cumpridas as formalidades previstas nas als. a) e c) do n.º 1 do art.º 640.º do CPC (ainda que assim não fosse, certo é que não constam, dos articulados apresentados, factos concretos relevantes para o litígio que não tenham sido devidamente considerados em 1.ª instância).

Do direito de retenção

Ambos os Recorrentes aludem, na instância recursional, ao direito de retenção.

Direito que não esgrimiram na 1.ª instância.

Por conseguinte, tal direito substantivo, consagrado nos art.ºs 754.º e ss do CC que, não pode ser atendido na instância recursional – apresenta-se nesta como uma questão nova, não podendo, assim, ser objeto de reapreciação nesta instância.[11]

De todo o modo, também nesta sede os Recorrentes não alcançariam o almejado efeito de obstar a entrega da fração à A.

O direito de retenção é uma garantia real que se destina a garantir um direito daquele que, estando adstrito à entrega da coisa retida, sendo devedor, é simultaneamente credor daquele a quem deve a restituição, ou seja, consiste na faculdade que tem o detentor de uma coisa de a não entregar a quem a pode exigir enquanto esta não cumprir uma obrigação a que está adstrita para com aquela. Está, pois, afirmada a relatividade do direito de crédito que o direito de retenção se destina a garantir – dirige-se apenas e só contra o promitente-vendedor faltoso; donde, o direito de retenção só a este é oponível, apenas pode ser invocado contra o promitente-vendedor se e enquanto este se recusar a cumprir as obrigações decorrentes do seu incumprimento do contrato-promessa para com o promitente-comprador. Por conseguinte, não se apresentado os Recorrentes como titulares de qualquer crédito contra a A, não são titulares de direito de retenção em face dela.

O que se deixa consignado (ainda que, como se referiu, esta não seja uma questão a apreciar neste recurso por se tratar de uma questão nova), atento o inconformismo que revelam os Recorrentes por verem ser retirado à família um bem que consideravam deles. Porém, certo é que a fração não lhes pertencia; os seus legítimos proprietários declararam aliená-la e declararam ter recebido o preço correspetivo, desencadeando a transmissão do direito de propriedade sobre a fração para o adquirente, a aqui A[12].

Decorre de tudo o exposto que as conclusões das alegações dos recursos não alcançam provimento. A sentença recorrida fez uma correta apreciação do litígio, analisou devida e criteriosamente as questões suscitadas, pelo que importa concluir pela confirmação da mesma sentença.

IV- DECISÃO

Nestes termos, decide-se pela improcedência dos recursos, confirmando-se a sentença recorrida.

Custas pelos recorrentes.

Registe e notifique.

Évora, 3 de novembro de 2016

Isabel de Matos Peixoto Imaginário

Maria da Conceição Ferreira

Mário António Mendes Serrano

[1] Alberto dos Reis, Comentário ao CPC, vol. 3.º, p. 206.

[2] Direito a esgrimir (e a ser apreciado) contra os RR naquela ação, e não já contra terceiros.

[3] V. fls. 45 e 46 da sentença recorrida.

[4] Ac. STJ de 11/09/2012, Nuno Cameira, dgsi.pt.

[5] Ac. STJ de 13/09/2012, Ana Paula Boularot, dgsi.pt.

[6] Cura Mariano, A Impugnação Pauliana, p. 82 e 84.

[7] O promitente-comprador é mero detentor em nome do promitente-vendedor e não já possuidor, conforme jurisprudência já citada.

[8] Conclusões 19, 20 e 33 da alegação de Recurso de BB.

[9] V. Abrantes Geraldes, Recursos no Novo Código de Processo Civil, 3.ª edição, p. 141 e 142.

[10] Na verdade, não se alcançam nos articulados apresentados as considerações agora avançadas, designadamente da necessidade de realizar capital para fazer face a encargos da fábrica…

[11] V. Abrantes Geraldes, Recursos no Novo Código de Processo Civil, 2016, 3.ª edição, p. 97.

[12] Art.º 408.º do CC.

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