727/11.1TBBRG.G1 - Tribunal da Relação de Guimarães

I- É de duração ilimitada o contrato de arrendamento comercial em que as partes estabeleceram um prazo mais curto do que o previsto imperativamente para os contratos de duração limitada.

II- Actualmente, face ao regime estabelecido pela Lei 6/2006, que prevê como forma de cessação do contrato tanto a oposição à renovação como a denúncia, o termo denúncia tem o significado de revogação unilateral.

III- A mera circunstância da ré/locatária ter continuado a pagar a renda para além do prazo previsto para a duração do contrato, não constitui renovação deste, sendo sempre necessário o acordo da autora/locadora, o que não se verificou in casu, pois a autora só aceitava manter o contrato se a ré pagasse as rendas em falta à data da comunicação da revogação, acrescida de uma indemnização correspondente a 50% do valor das rendas em dívida, o que a ré não fez.

Acordam os juízes da 1ª secção do Tribunal da Relação de Guimarães:

I- Relatório

A… intentou a presente acção declarativa de condenação, sob a forma de processo sumário, contra B…, pedindo a condenação desta no pagamento da quantia de 21.607,90€, acrescida de juros moratórios, à taxa legal geral de 4%, vencidos desde a citação da ré até efectivo e integral pagamento.

Invoca, para tanto e em síntese, a existência de um contrato de arrendamento comercial estabelecido com a ré, relativo a um armazém sito na Praça do Comércio, em Braga, contra o pagamento de uma renda mensal de 2.160,79€, o qual foi denunciado pela segunda, com efeito imediatos, no dia 02 de Novembro de 2009. Porém a R. não respeitou o período de aviso prévio de 120 dias, pelo que lhe é devida a quantia de 8.643,16€ (4 meses x 2.160,79€).

Mais invoca que, não obstante a cessação do contrato, a ré permaneceu no locado até ao dia 01 de Setembro de 2010, altura em que o devolveu, pelo que lhe são devidas as rendas vencidas até esse momento, muito embora a tal montante haja que ser descontado o valor respeitante às rendas compreendidas entre os meses de Novembro de 2009 e Fevereiro de 2010, as quais foram efectivamente pagas, permanecendo em dívida a quantia de 12.964,74 (rendas de Março a Agosto de 2010 – 6 x 2.160,79€).

Citada, contestou a ré referindo, em síntese, que apesar de ter denunciado o contrato em Novembro de 2009, ficou acordado entre as partes que tal denúncia apenas produziria efeitos em Agosto de 2010 e ainda que entre a data da denúncia e a data da sua produção de efeitos (Novembro/2009 – Agosto/2010) nenhuma renda seria devida, por efeito de compensação entre elas e as benfeitorias que a ré deixaria no locado.

A A. respondeu, mantendo o alegado na petição inicial.

Foi realizada a audiência de discussão e julgamento, tendo a final sido proferida sentença que julgou a acção totalmente procedente por provada e, consequentemente, condenou a ré a pagar à autora a quantia de 21.607,90€ (vinte e um mil seiscentos e sete euros e noventa cêntimos), acrescida de juros moratórios à taxa de 4% contabilizados desde a citação até efectivo e integral pagamento.

A R. não se conformou e interpôs o presente recurso, onde formulou as seguintes

a) A recorrente foi condenada a pagar o montante equivalente ao valor das rendas pelo período de pré-aviso em falta, o que totaliza a importância de 8.643,16€ (2.160,79 x 4 meses), por ter atravessado uma declaração de denúncia destinada a produzir efeitos imediatos não observando um único dia de pré-aviso dos 120 dias que a lei lhe impõe;

b) Produzindo a denúncia os seus efeitos a 30 de Novembro de 2009, nesta data cessaria

o contrato de arrendamento que unia autora e ré (arts° 1079° e 1100°, n.° 1, do CC), razão pela qual se impunha a esta última a imediata desocupação e entrega do arrendando (arts° 1038°, al. i) e 1081°, n.° 1, do CC);

c) Não foi isto, no entanto, o que sucedeu, dado que a ré se manteve no prédio até 01 de

Setembro de 2010;

d) As partes decidiram não levar em linha de conta a referida denúncia;

e) A Autora sempre considerou a existência do contrato de arrendamento, sem qualquer

hiato, até ao dia 1 de Setembro de 2010, tendo para o efeito recebido as rendas até Fevereiro de 2013 (facto provado nº 10);

f) Mantendo-se o contrato de arrendamento em vigor, não há lugar ao pagamento da indemnização de qualquer período de aviso prévio em falta.

Foram violados os seguintes preceitos legais:

- Artigo 653º, nº 2 e 661º, nº 1, al. d), ambos do CPC e 1098º, nº 3 do CC;

Nestes termos, e nos mais de Direito que V. Ex.as doutamente suprirão, deverá ser dado provimento ao presente recurso, revogando-se a douta sentença recorrida e substituindo-a por decisão que decida em conformidade com as conclusões alinhadas e a fundamentação das mesmas contidas nestas alegações,

A A. contra-alegou, tendo apresentado as seguintes conclusões:

A. A douta sentença recorrida não padece de qualquer vício nem viola nenhuma disposição legal.

B. O julgamento da matéria de facto pelo Ilustre Julgador a quo foi absolutamente correcto e isento de qualquer falha ou incorrecção.

C. Sendo certo que as conclusões ou interpretações jurídicas que de tais factos fez o Ilustre Magistrado recorrido não merecem qualquer censura. De resto,

D. Mesmo que estivesse vinculado às alegações das partes no tocante à indagação, interpretação e aplicação das regras de direito – e já vimos que não está (Cf. art.º 664º do CPC) –, a verdade é que a leitura “jurídica” que dos factos fez a Apelada não permite as abusivas conclusões a que chegou a Apelante. Efectivamente,

E. A entender-se que a denúncia efectuada pela Ré não era válida e que, por isso, se mantinha o contrato de arrendamento dos autos, sempre teria ficado por demonstrar que as partes tivessem acordado que o mesmo se resolveria, pelo decurso do prazo, em 1 de Setembro de 2010, data de entrega do arrendado.

F. Assim sendo, como é, a Ré, em qualquer circunstância, teria resolvido o contrato, sem acordo da A. e sem o cumprimento do prazo de aviso prévio, razão pela qual teria que liquidar a indemnização em que veio a ser condenada. No mais,

G. A tese que agora vem defender é absolutamente nova e não encontra apoio em nenhum dos articulados juntos aos autos, motivo pelo qual não agora, nesta sede, ser acolhida.

Termos em que deve ser negado provimento ao presente recurso, mantendo-se a decisão recorrida.

Objecto do recurso

Considerando que:

. o objecto do recurso está delimitado pelas conclusões contidas nas alegações dos recorrentes, estando vedado a este Tribunal conhecer de matérias nelas não incluídas a não ser que as mesmas sejam de conhecimento oficioso; e,

. os recursos não visam criar decisões sobre matéria nova, sendo o seu acto, em princípio delimitado pelo conteúdo do acto recorrido, as questões a decidir são as seguintes

. se o contrato de arrendamento celebrado entre as partes, não obstante a denúncia por parte da R. efectuada em 2.11.2010, se renovou, dado que a R. se manteve a ocupar o imóvel até 01.09.2011 e, consequentemente, se não é devida indemnização por não ter sido respeitado o pré-aviso de 120 dias.

II- Fundamentação

Na 1ª instância foram considerados provados os seguintes factos:

1. Por acordo reduzido a escrito, designado por «contrato de arrendamento», outorgado no dia 25 de Março de 1994, C… e B…, a primeira na qualidade de senhoria e a segunda na qualidade de arrendatária, declararam, entre si que: “é celebrado o presente contrato de arrendamento de um armazém do rés-do-chão, com o n.º … de polícia, na Praça do Comercio, (…) Braga, que é parte componente do prédio urbano inscrito na matriz da freguesia de S. Vivente, concelho de Braga, sob o artº …, com as seguintes cláusulas: 1.º O prazo é de um ano, renovável por iguais períodos, nos termos da lei, e terá o seu início no dia 01 de Julho de 1994;

2.º A renda mensal estipulada é de 250.000$00 (duzentos e cinquenta mil escudos), no primeiro ano de vigência deste contrato e de 300.000$00 (trezentos mil escudos), no segundo ano; posteriormente será actualizada anualmente, nos termos da legislação em vigor;

3.º Tal renda será paga na residência da senhoria, no primeiro dia útil do mês anterior a que disser respeito;

4.º O local arrendando destina-se a comércio (…); 5.º O inquilino fica desde já autorizado a proceder às seguintes obras no arrendado: pavimentar o chão, revestir paredes, colocar tectos falsos, alterar as portas da fachada, fazer casas de banho e todas as obras específicas para o exercício da actividade –

§1º Quaisquer outras obras ou benfeitorias que alteram a estrutura do arrendado só poderão ser efectuadas pelo inquilino, com prévio conhecimento, por escrito, da senhoria – §2º Todas as obras que vierem a ser efectuadas no arrendado ficarão a pertencer ao prédio, sem que ao inquilino assista o direito a indemnização ou direito de retenção (…)”;

2. C… faleceu em Junho de 1998;

3. A autora A… é filha de C…;

4. Acha-se descrito na 2.ª Conservatória do Registo Predial de Braga, sob o n.º …/…… - São Vicente, um prédio urbano, sito na Praça do Comércio, Braga, nºs … a …, inscrito a favor da autora A…, através da apresentação n.º 18 de 04 de Fevereiro de 2001, na sequência de aquisição em partilha extrajudicial;

5. Acha-se inscrito na matriz predial urbana do Serviço de Finanças de Braga, sob o artigo … e com origem no anterior artigo …, um prédio sito na Praça do Comércio, nºs … a …, sito na freguesia de S. Vicente, dele figurando como titular inscrita a autora A…;

6. Após o descrito de 2) a 4), a autora passou a receber as contrapartidas mensais devidas pelo acordo referido em 1), emitindo a favor da ré os respectivos recibos, a suportar as contribuições devidas ao Fisco e a custear as despesas necessárias à reparação do prédio;

7. No dia 02 de Novembro de 2009, a ré declarou, por escrito, à autora o seguinte:

“Assunto: Denúncia do Contrato. (…) Na qualidade de arrendatário do armazém sito na Praça do Comércio, n.º de polícia …, freguesia de S. Vicente (…) e nos termos do art. 1100.º do CC, venho, pelo presente, comunicar a V.ª Ex.ª a cessação do contrato de arrendamento, a partir da presente data (…)”;

8. Na data referida em 7), a renda actual praticada era a de 2.160,79€;

9. Após a declaração referida em 7), a ré manteve-se no prédio até ao dia 01 de Setembro de 2010, dia em que procedeu à entrega da chave do mesmo, na presença dos advogados de ambas as partes;

10. A ré pagou à autora as rendas relativas aos meses de Novembro e Dezembro de 2009 e ainda os meses de Janeiro e Fevereiro de 2010;

11. No dia 29 de Julho de 2010, através de carta subscrita pelo seu mandatário, a autora declarou à ré o seguinte: «Fui contactado pela Exm.ª Sr.ª D.ª Isabel …, no sentido de interpor contra V.ª Ex.ª uma acção judicial destinada a declarar a resolução do contrato de arrendamento entre a minha constituinte e V. Ex.ª e a reclamar o pagamento das rendas em dívida. (…) Estão em falta as rendas de Março, Abril, Maio, Junho, Julho e Agosto do presente ano de 2010. Assim sendo, como é, venho convidá-la a liquidar os valores em débito até ao momento, no prazo máximo de oito dias, acrescido de uma indemnização correspondente a 50% do valor das rendas em dívida, caso seja sua intenção manter o contrato de arrendamento em causa”.

Do Direito

Não se discute que entre as partes foi celebrado um contrato de arrendamento comercial em 25.03.1994. Na data da sua celebração estava em vigor o Regime do Arrendamento Urbano (RAU), aprovado pelo DL 321-B/90, de 15 de Outubro.

As partes acordaram na cláusula 1ª do referido contrato que o mesmo foi celebrado pelo prazo de um ano renovável por iguais períodos, nos termos da lei, tendo o seu início em 1 de Julho de 1994.

O Novo Regime do Arrendamento Urbano (NRAU) aprovado pela Lei 6/2006, de 27.02 que entrou em vigor 120 dias após a data da sua publicação (artº 65/2 do NRAU) revogou o RAU, salvo nas matérias a que aludem os artigos 26º a 28º do NRAU (nº 1 do artº 60º do NRAU) e veio estabelecer que o novo regime se aplica às relações contratuais constituídas que subsistam à data, sem prejuízo do previsto nas normas transitórias.

Trata-se no caso de um contrato de duração limitada ou ilimitada?

O contrato prevê um prazo de um ano, renovável por iguais períodos. O prazo supletivo previsto no RAU era de seis meses (artº 10º).

No domínio da legislação anterior ao NRAU a lei previa dois casos de contratos com duração limitada: o regulado no artº 98º e seguintes do RAU, cujo prazo mínimo de duração era de cinco anos (nº 2 do artº 98º) e o previsto nos artºs 117º e 118º do RAU, na redacção introduzida pelo artº 1º do DL 257/95, de 30 de Setembro, aplicável apenas aos contratos de arrendamentos de prédios urbanos para comércio ou indústria, celebrados após a sua entrada em vigor, o que não é o caso do dos autos que foi celebrado em 1994, também com o prazo mínimo de 5 anos.

No caso dos autos as partes estabeleceram um prazo mais curto do que o previsto imperativamente para os contratos de duração limitada, pelo que o contrato tem que ser considerado como celebrado sem duração(1), ou na linguagem da anterior lei de duração indeterminada, ao qual se aplica o disposto no artº 26º do NRAU por força do artº 28º do mesmo diploma.

O contrato de arrendamento pode cessar por acordo das partes, resolução, caducidade, denúncia ou outras causas previstas na lei, nomeadamente a oposição à renovação (artº 1079º e 1098º do CC).

A denúncia é a declaração feita por um dos contraentes, em regra com certa antecedência, de que não quer a renovação ou a continuação do contrato renovável ou fixado por tempo indeterminado e é uma declaração receptícia que se torna eficaz quando chega ao poder do destinatário ou é dele conhecida (nº 1 do artº 224º do CC).

As partes não estabeleceram no contrato qualquer regime específico para a denúncia.

Até à Lei 6/2006 a oposição à renovação – instrumento de que dispõe qualquer das partes para pôr fim ao contrato, no termo da sua duração, impedindo que ele se renove - era designado por denúncia. Actualmente, face ao regime estabelecido pela Lei 6/2006 que prevê como forma de cessação do contrato tanto a oposição à renovação como a denúncia, o termo denúncia tem o significado de revogação unilateral(2).

A R. em 2 de Novembro de 2009, comunicou por escrito à A. “a cessação do contrato de arrendamento, a partir da presente data (…)”.

A R. pretendeu pôr fim ao contrato celebrado em 1994 por denúncia com efeitos imediatos.

A R. na contestação veio alegar que acordou desde logo com a A., por ocasião da comunicação, que a denúncia só produziria efeitos com a entrega do locado em Agosto de 2010, altura em que a R. teria prontas as instalações para onde iria deslocar o seu estabelecimento comercial e ainda que nenhuma renda seria devida até à entrega do estabelecimento, porque existiam no estabelecimento benfeitorias efectuadas por si e a seu cargo e que o não pagamento de qualquer contrapartida, destinava-se a compensar as benfeitorias efectuadas.

No entanto, estes factos alegados nos artigos 4º a 9º da contestação mereceram resposta “não provado”, sendo que a matéria de facto não foi posta em causa pela R.

Ora, não tendo a R. logrado provar estes factos, forçosa é a conclusão face ao texto da comunicação e para qualquer declaratário normal colocado no lugar do real declaratário (artº 236/1 do CC) que a R. pretendeu pôr fim ao contrato de arrendamento comercial com efeitos imediatos.

Aliás a R. na contestação nunca veio defender que o contrato se renovou, o que só veio defender em sede de recurso.

Ora, os recursos são meios de reapreciação de decisões e não se destinam ao conhecimento de novas questões que não foram oportunamente suscitadas, a não ser que sejam do conhecimento oficioso, o que não é o caso. Está pois este Tribunal impedido de se pronunciar.

Mas mesmo que assim não se entendesse, a factualidade apurada não permite concluir pela renovação do contrato até Setembro de 2010.

No caso citado pela recorrente apreciado pelo Tribunal da Relação do Porto(3), o qual não versa sobre um contrato de arrendamento, mas sim de cessão de exploração, sendo que os contratos são diferentes(4), podendo ser-lhe aplicável as regras do arrendamento se o contrato de cessão tiver sido celebrado no âmbito da Lei 6/2006 (artº 1109º e 1110º do CC e 26/4/c e 27º do NRAU) (5), a locadora que era a parte que tinha denunciado o contrato, comunicou à locatária o seu interesse na manutenção do contrato, para além da data da denúncia, por mais uns meses, ao que esta não se opôs. No caso em apreço, não foi alegado qualquer comunicação de vontade da denunciante nesse sentido. A entender-se que essa manifestação decorreria do facto da R. ter continuado a pagar a renda até Fevereiro de 2010, a renovação dependeria sempre de acordo da locadora, a qual apenas estava na disposição de manter o contrato de arrendamento em causa se a R. pagasse as rendas em falta à data da sua comunicação de 29 de Julho de 2010, acrescida de uma indemnização correspondente a 50% do valor das rendas em dívida, o que a R. não fez, pelo que não se pode extrair da carta de 29 de Julho que a A. deu o seu consentimento à renovação do contrato nos termos em que estava a ser cumprido pela R. até Setembro de 2010.

Sumário:

Tendo a questão da renovação do contrato sido colocada apenas na fase do recurso, não pode este Tribunal conhecê-la.

III- Decisão

Pelo exposto, acordam os juízes deste Tribunal em julgar improcedente a apelação, confirmando a decisão recorrida.

Custas pela apelante.

Registe e notifique.

Guimarães, 11 de Julho de 2013

Helena Gomes de Melo

Rita Romeira

Amílcar Andrade

(1) Cfr. se defende no Ac. do TRL de 03.03.2011, proferido no proc. 4498/06, acessível em www.dgsi.pt, sítio onde podem ser consultados todos os acórdão que venham a ser mencionados, sem indicação expressa da fonte.

(2) Cfr. se defende no Ac. do TRL de 27.01.2011, proferido no proc. 4498/06.

(3) Ac. de 25.03.2010, proferido no proc.4749/03

(4) O contrato de arrendamento consiste na cedência temporária do gozo de um imóvel mediante retribuição com o fim de no mesmo ser exercida uma qualquer actividade comercial ou industrial, enquanto o contrato de cessão de exploração consiste na cedência temporária, mediante retribuição, de unidade económica constituída por um determinado estabelecimento comercial, do qual faz parte a fruição do imóvel onde este está instalado.

(5) Cfr Ac. do TRL de 28.06.2012, proferido no proc. 1289/09 e Fernando de Gravato Morais, Novo Regime do Arrendamento Comercial, 2ª ed., Almedina, p. 52