2840/14.4TBSTB.E1 - Tribunal da Relação de Évora

I- O direito de retenção contemplado no artigo 755º, n.º 1, alínea f) do Cód. Civil do “beneficiário da promessa de transmissão ou constituição de direito real que obteve a tradição da coisa a que se refere o contrato prometido, sobre essa coisa, pelo crédito resultante do não cumprimento imputável à outra parte, nos termos do artigo 442º” é um direito real de garantia de natureza legal que carece de ser judicialmente reconhecido, que carece de ser judicialmente declarado;

II- Por conseguinte, só com o trânsito em julgado da sentença que reconheça o incumprimento definitivo do promitente vendedor, a existência do crédito ao sinal em dobro por parte do promitente comprador e por consequência o seu direito de retenção sobre a coisa prometida vender até à satisfação daquele é que se pode dizer que o bem se encontra “ onerado” nos termos e para os efeitos do disposto no artº 905º do Cód.Civil.

III- Nesta conformidade, só a partir desse momento é que tal direito de retenção que foi reconhecido se torna eficaz perante o comprador, no caso perante os apelados, e também só a partir de então é que pode fazer responder o vendedor pela não conformidade jurídica do bem, por ele desconhecida na formação e conclusão da venda, designadamente obtendo a anulação do contrato (verificados os respectivos requisitos de relevância do erro sobre o objecto do negócio).

Sumário da relatora

ACORDAM NO TRIBUNAL DA RELAÇÃO DE ÉVORA

I- RELATÓRIO

MP e AP intentaram contra Fundo ..., representado em juízo por F..., S.A., acção declarativa constitutiva e de condenação, pedindo que seja anulada a compra da fracção autónoma que identificam e o réu condenado a restituir aos autores a quantia de € 18.500,00 correspondente ao valor da compra, acrescido do valor de € 1.618,50 correspondente aos prejuízos sofridos.

Para tanto alegaram que sobre a fracção à data da compra impendia um direito de retenção de um terceiro, o qual o réu omitiu, tendo declarado na escritura de venda que a mesma era feita sem quaisquer encargos.

Mais referiram que apenas pretenderam adquirir a fracção livre de ónus e encargos e que caso soubessem que sobre a mesma impendia um direito de retenção por parte de terceiro nunca teriam querido adquiri-la, circunstância que era do conhecimento do réu.

Aduziram terem tido despesas com a aquisição, designadamente com o pagamento dos impostos e registos e bem ainda com o IMI e com o condomínio.

Regularmente citado, o réu veio contestar a ação, invocando a excepção de caducidade do direito de acção dos autores. No mais, impugnou a matéria alegada na petição.

Em sede de resposta à excepção os autores alegaram que a fracção não lhes foi entregue e, por conseguinte, não tendo o contrato sido cumprido, não se extinguiu o direito invocado.

Por requerimento de 04.12.2014, os autores vieram ampliar o pedido, peticionando a condenação do réu no pagamento da quantia de € 1.315,39, correspondente a despesas suportadas com a fracção, pedido que foi admitido por despacho proferido em 21.01.2016.

Realizada audiência final foi, subsequentemente, proferida sentença que julgou procedente, por provada, a acção e, consequentemente, decidiu declarar anulado o contrato de compra e venda referente à fracção autónoma subjudice, condenar o réu a restituir aos autores a quantia de € 18.500,00, correspondente ao preço pago, assim como o condenar a indemnizar os autores no montante de € 2.933,89.

2. Inconformado com tal decisão, dela recorreu o Réu formulando as seguintes conclusões:

A. Por sentença datada de 13.05.2016 condenou o Meritíssimo Juiz “a quo” o Réu no pedido, porquanto, entendeu ser procedente a anulação invocada pelos Autores.

B. Decorre dos factos provados na douta sentença que: “3. No âmbito do processo judicial n.º 4242/08.2TBSTB, que correu os seus termos na Vara de Competência Mista, do Tribunal Judicial de Setúbal, com sentença já transitada em julgado, foi deduzido um pedido, pelo ali autor, JA contra a T… – Sociedade de Construções, Lda. e contra os aqui autores, alegando que sobre a citada fracção autónoma supra identificada, havia sido celebrado um contrato – promessa de compra e venda com a proprietária da mesma, à data de 14/03/2001, T... – Sociedade de Construções Lda.”.

C. No âmbito da supra mencionada acção foram os Recorridos citados, tendo contestado a acção reivindicando o seu direito, conforme decorre do ponto 6) dos factos provados, não colhendo a argumentação expressa na douta sentença de que apenas com o trânsito em julgado da sentença é que os ora Recorridos “ficaram convencidos que ao terceiro em causa assistia o direito de retenção por aquele invocado”.

D. Mais, conforme decorre da douta sentença, “é verdade que desde esse momento que os autores têm conhecimento que um terceiro se arroga titular de um direito de retenção sobre a fracção por si adquirida”, pelo que surge incompreensível a posição assumida na douta sentença. De facto, o vício alegado há muito que cessou.

E. Na verdade, só após quase seis anos do conhecimento do facto em que se alicerça a causa de pedir dos presentes autos é que os ora Recorridos dão entrada da presente acção.

F. Encontrando-se, assim, caduco o prazo de um ano para a propositura da presente acção.

G. Pelo que, deve a presente sentença ser revogada, por ser considerada procedente a caducidade invocada.

H. Nos termos do n.º 1 do artigo 287º do Código Civil “só têm legitimidade para arguir a anulabilidade as pessoas cujo interesse a lei a estabelece, e só dentro do ano subsequente à cessação do vício que lhe serve de fundamento “

I. O Recorrente na respectiva Contestação invocou a caducidade do direito de acção e a posse e o consequente direito de retenção, que não carece de ser reconhecido judicialmente para produzir os seus efeitos, já era do conhecimento dos Recorridos, razão pela qual, o direito de acção encontra-se, inequivocamente, caduco.

J. Ademais, a sentença proferida no âmbito do processo 4242/08.2TBSTB, foi junta aos autos pelos próprios Recorridos, consubstanciando tal facto num indício de prova que não podia deixar de ser valorado pelo douto tribunal a quo, que transitou em julgado, sem que os Recorridos tenham invocado a dedução de qualquer recurso à mesma, o que sempre lhes competiria fazer.

K. Ainda que assim não se entenda nos termos do n.º 1 do artigo 333.º do Código a caducidade é apreciada oficiosamente pelo tribunal pelo que, considerando as diferentes datas do conhecimento do vício que legitima a anulabilidade do negócio jurídico subjudice, dúvidas não restam que o douto tribunal a quo decidiu sem que para tal tivesse ponderado todos os elementos juntos aos autos e que claramente comprovam a caducidade do direito de acção, cumprindo assim com os princípios da legalidade e oficiosidade que devem presidir ao apuramento da verdade e justa composição do litigio.

L. Mesmo que assim não se entenda, a fracção “F” foi entregue ao Recorrente, livre de pessoas e bens, tendo, sido vendida, na data de 22 de Março de 2007, aos Recorridos, igualmente livre e devoluta de pessoas e bens e sem ónus e encargos.

M. Ou seja, a fracção “F” enquanto esteve na posse, quer do então Banco …, S.A., quer do R. Fundo, jamais esteve ocupada por qualquer um dos intervenientes no contrato-promessa aludido.

N. Pelo que, à data da escritura pública de compra e venda, o Recorrente detinha a fracção subjudice, inexistindo qualquer posse de terceiro, que, a ter ocorrido, terá sido em momento posterior à compra e venda.

O. Tendo, nesses termos, a transmissão da fracção subjudice sido realizada livre de ónus e encargos, conforme decorre da prova documental junta aos presentes autos, sendo manifestamente incongruente o expresso na douta sentença de que a fracção nunca foi entregue aos autores, e bem assim, de que impendia sobre a mesma um ónus do qual o Recorrente tivesse conhecimento.

P. Assim, é improcedente o erro sobre o qual se fundamenta a presente acção, em virtude de o Recorrente desconhecer que sobre a fracção impendia um direito de retenção.

Q. Pelo que deve a douta sentença recorrida ser revogada, devendo o Recorrente ser absolvido dos pedidos formulados.

Nestes termos e nos demais de Direito, com o douto suprimento de V. Exas., deve ser dado provimento ao presente recurso e, consequentemente, revogada a douta sentença, para todos os efeitos legais como é de Direito e Justiça!

3. Não houve contra-alegações.

4. Dispensaram-se os vistos.

5. OBJECTO DO RECURSO

Como se viu, no caso, apela-se da sentença que conheceu do mérito da acção, circunscrevendo-se o objecto do recurso, delimitado pelas enunciadas conclusões (cfr. artºs 608º/2, 609º, 635º/4, 639º e 663º/2, todos do CPC) à questão de saber se o direito dos autores à anulação do contrato de compra e venda caducou, como defende a apelante, ou se não caducou, como se entendeu na sentença recorrida.

II- FUNDAMENTAÇÃO

1. É a seguinte a factualidade provada, consignada pela 1ª instância, e que não foi posta em crise pela apelante:

1) No dia 22 de março de 2007, no Cartório Notarial da Dra. Teresa Lopes Moreira, foi outorgada escritura de compra e venda, entre autores e ré, relativa à fração autónoma, designada pela letra “F”, correspondente à garagem número seis, na cave, destinada a estacionamento, a qual faz parte do prédio urbano em regime de propriedade horizontal, sito na …, freguesia de Setúbal – S. Julião, concelho de Setúbal, descrita na 1.ª Conservatória do Registo Predial de Setúbal sob o n.º … e inscrita na matriz sob o artigo … .

2) O réu procedeu à sua venda aos autores pelo preço de € 18.500,00, que declarou na citada escritura já ter recebido, livre de ónus ou encargos.

3) No âmbito do processo judicial n.º 4242/08.2TBSTB, que correu os seus termos na Vara de Competência Mista, do Tribunal Judicial de Setúbal, com sentença já transitada em julgado, foi deduzido um pedido, pelo ali autor, JA contra a T... – Sociedade de Construções, Lda. e contra os aqui autores, alegando que sobre a citada fracção autónoma supra identificada, havia sido celebrado um contrato – promessa de compra e venda com a proprietária da mesma, à data de 14/03/2001, T... – Sociedade de Construções, Lda

4) Requereu, na referida acção judicial, que o Tribunal declarasse resolvido o contrato – promessa celebrado entre o ali autor e a 1.ª ré, T..., por incumprimento definitivo desta e em consequência que fosse condenada a 1.ª ré, a pagar ao autor, a quantia de € 49.879,79, correspondente ao dobro do sinal prestado, acrescida de juros legais a contar da data da citação e fosse reconhecido o direito de retenção do autor sobre a referida fracção, do prédio em causa, bem como o direito de executar a mesma e ser pago com o produto da venda com preferência dos demais credores, condenando-se todos os réus a reconhecerem esse direito.

5) À data em que a acção foi intentada, os autores já haviam celebrado a escritura de compra e venda com a aqui ré Fundo sobre a mesma fração e a mesma já se encontrava registada aseu favor.

6) Os aqui autores e ali 2º. réus, contestaram a acção reivindicando o seu direito.

7) Foi proferida sentença, em 18/05/2012, pelo Tribunal no seguinte sentido:

a) Declarar procedente a ação e em consequência resolver o contrato – promessa celebrado entre o autor e a 1.ª ré - T... e condenada a mesma a proceder ao pagamento da quantia de € 49.879,79, acrescida dos respetivos juros legais até ao integral pagamento pela 1.ª ré.

b) Condenar ainda a 1.ª ré e os 2.º réus (aqui autores) a reconhecerem o direito de retenção do autor sobre a fração autónoma designada pela letra “F” – garagem, podendo o autor executar a referida fracção e ser pago pelo produto da sua venda com preferência sobre os demais credores.

c) Declarar procedente a reconvenção deduzida pelos 2.º réus e em consequência condenar o autor, a reconhecer os 2.º réus como legítimos proprietários da fração e a proceder à sua entrega aos mesmos, ficando esta entrega condicionada, ao pagamento ao autor do valor indemnizatório de € 49.879,79.

8) A referida T... não procedeu ao pagamento da quantia em que foi condenada.

9) Os autores desconheciam a existência do dito contrato promessa de compra e venda com tradição, sendo se tal circunstância se fosse do conhecimento, estes nunca teriam celebrado a escritura de compra e venda com o réu.

10) O réu tinha conhecimento que os autores desejavam comprar a referida fracção, livre de ónus ou encargos, facto essencial para a concretização do negócio.

11) Os autores despenderam com a celebração da própria escritura o valor pago de IMT às Finanças, € 1.202,50€, os emolumentos com os registos de aquisição, na Conservatória do Registo Predial de Setúbal, no valor de € 159,73.

12) Os autores despenderam com o IMI pago desde 2008 até 2013, no valor total de € 256,27.

13) A fracção F nunca foi entregue aos autores.

14) A administração do condomínio do prédio referido em 1) intentou ação no Julgado de Paz de Setúbal contra os aqui autores, exigindo o pagamento das quotas de condomínio, no valor de €1.315,39.

15) Os autores celebraram um acordo homologado por sentença, comprometendo-se a pagar a dívida em 11 prestações mensais e sucessivas, no valor de € 110,00 e uma décima segunda no valor de 105,39€, até ao dia 8 de cada mês, iniciando-se o pagamento no mês de novembro de 2014.

2. Do mérito do recurso

No presente recurso apenas se cuidará, como se viu, em apreciar se o direito à anulação do contrato de compra e venda celebrado entre a apelante e os apelados caducou, como aquela vem insistentemente argumentando, por no seu entender, os apelados terem sido citados para a acção em que era peticionado o reconhecimento do direito de retenção e logo aí terem tomado conhecimento dos factos susceptíveis de determinar a anulabilidade.

Para defenderem o seu entendimento referem que o direito de retenção não carece de ser judicialmente reconhecido para produzir os seus efeitos.

Salvo o devido respeito, não será assim.

Convém recapitular o sucedido.

Os autores compraram à Ré e esta vendeu-lhes uma fracção autónoma.

Já após essa aquisição, os autores foram confrontados com a propositura de uma acção por parte de um terceiro, promitente-comprador dessa mesma fracção, na qual peticionava o reconhecimento do direito de retenção sobre a mesma até que lhe fosse pago pela promitente vendedora o valor do sinal em dobro.

Tal pretensão alicerçava-se no disposto no artigo 755º, n.º 1, alínea f) do Cód. Civil que prevê gozar, também, do direito de retenção “o beneficiário da promessa de transmissão ou constituição de direito real que obteve a tradição da coisa a que se refere o contrato prometido, sobre essa coisa, pelo crédito resultante do não cumprimento imputável à outra parte, nos termos do artigo 442º”.

Por seu turno, do citado artigo 442º resulta que o crédito a que se refere a alínea f) do n.º 1 do artigo 755º, do Código Civil, e que justifica o direito de retenção sobre a coisa entregue pela traditio, é o crédito resultante de ter sido entregue um sinal.

Por conseguinte, ocorrendo incumprimento da pessoa que facultou a entrega da coisa e que recebeu o sinal da pessoa a quem a mesma foi facultada, esta passa a gozar do direito de retenção sobre aquela coisa até que lhe seja restituído o sinal em dobro.

Mas tal direito de retenção que é um direito real de garantia de natureza legal, carece de ser judicialmente reconhecido, carece de ser judicialmente declarado.[1]

Por conseguinte, só com o trânsito em julgado da sentença que reconheça o incumprimento definitivo do promitente-vendedor, a existência do crédito ao sinal em dobro por parte do promitente-comprador e, por consequência, o seu direito de retenção sobre a coisa prometida vender até à satisfação daquele é que se pode dizer que o bem se encontra “ onerado” nos termos e para os efeitos do disposto no artº 905º do Cód.Civil.

Nesta conformidade, só a partir desse momento[2] é que tal direito de retenção que foi reconhecido se torna eficaz perante o comprador, no caso perante os apelados, e também só a partir de então é que pode fazer responder o vendedor pela não conformidade jurídica do bem, por ele desconhecida na formação e conclusão da venda, designadamente obtendo a anulação do contrato (verificados os respectivos requisitos de relevância do erro sobre o objecto do negócio).

O exercício do direito de anulação do contrato está sujeito ao prazo geral estabelecido no art.º 287º nº1 do Cód. Civil, i.e. “ dentro do ano subsequente à cessação do vício “, o que vale por dizer que a acção deverá ser intentada no prazo de um ano a contar do conhecimento do vício que serve de fundamento à anulação.

Porém do nº2 do mesmo artº 287º resulta que tal prazo só vale para o caso de o negócio estar já cumprido.

Caso tal não suceda, poderá requerer-se a anulação a todo o tempo, quer por via de acção, quer por via de excepção.

Como bem se assinalou na sentença recorrida, na medida em que a compra e venda tem como efeitos essenciais a obrigação de entrega da coisa – cf. 879.º, al. b), e a fracção não foi entregue aos autores não se pode considerar a prestação cumprida.

Efectivamente, sendo a compra e venda um contrato pelo qual se transmite um direito ou uma coisa contra o recebimento de uma quantia em dinheiro (preço) dele emergem dois efeitos obrigacionais que se reconduzem à obrigação de entregar a coisa e de pagar o preço.

A compra e venda só se deverá considerar definitivamente executada quando estas obrigações se mostrem cumpridas.

No caso em apreço e porque não ocorreu a entrega da coisa aos compradores, não se mostra o negócio integralmente cumprido e por consequência, não se pode falar sequer em caducidade do direito de anulação do contrato que pressupõe a existência de um prazo para o seu exercício.

III- DECISÃO

Por todo o exposto, julga-se a apelação improcedente, mantendo-se a decisão recorrida.

Custas pela apelante.

Évora, 12/01/2017

Maria João Sousa e Faro (relatora)

Florbela Moreira Lança

Bernardo Domingos

[1] Estando vedada a sua constituição por negócio jurídico.

[2] No douto Acórdão do STJ de 10.2.2004, citado insistentemente pela apelante, o vício invocado pelos autores como fundamento de anulação do contrato nada tinha a ver com um direito de retenção sobre o bem transmitido mas sim com a existência de uma confissão de dívida da sociedade cujas quotas lhe haviam sido transmitidas