7549/23.5T8STB.E1 - Tribunal da Relação de Évora

I- Num contrato promessa cujo objeto é a venda de imóvel que ainda está por construir, sem prazo para a realização do contrato prometido, mas apenas com a estipulação de um prazo para a edificação, tal prazo não tem a virtualidade de ultrapassado, estabelecer o incumprimento definitivo.

II- A perda de interesse deve ser apreciada objectivamente, o que significa que, o valor da prestação deve ser aferido pelo Tribunal em função das utilidades que a prestação teria para o credor, tendo em conta, a justificá-lo, «um critério de razoabilidade própria do comum das pessoas» e a sua correspondência à «realidade das coisas», cabendo ao credor, não só invoque tal perda, como apresente circunstâncias factuais que o justifiquem em termos objectivos.

III- Não basta para tal a demora no cumprimento da obrigação ou a circunstância de ter visto frustrada a sua expectativa, se as partes fixaram a forma de a A. ser compensada pelos atrasos da construção, o que significa que não consideraram que, tal prazo jamais poderia ser excedido, o mesmo é dizer, admitiram como possível o atraso.

(Sumário elaborado pela relatora)

Acordam os juízes da secção cível do Tribunal da Relação de Évora:

1- Relatório

Frok - Gestão e Administração de Imóveis, S.A., sociedade comercial anónima, intentou a presente ação declarativa, de condenação, sob a forma de processo comum contra EMP01..., Ld.ª, sociedade comercial por quotas, pedindo que seja declarado definitivamente incumprido e resolvido o contrato promessa de compra e venda celebrado entre as partes e se condene a R. a pagar à A. o montante de € 260.000,00, acrescido dos juros de mora comerciais, desde a data da citação até integral e efetivo pagamento e custas de parte.

Alega para tal que, em 8 de janeiro de 2021, as partes outorgaram 2 contratos promessa de compra e venda de 2 moradias, a construir pela R. na parcela de terreno denominada Caminho 1 em Local 1, prédio descrito na Conservatória do Registo Predial, freguesia e concelho Local 1, sob o nº ...25 e descrito na matriz das mesmas freguesia e concelho sob o artigo ...11 da Secção H.

Cada uma das moradias teria a área de 188,00 m2, devendo a construção ficar concluída até 30 de setembro de 2022.

O preço de venda das moradias foi fixado em € 240.000,00, cada, tendo a A. pago imediatamente € 65.000,00 por cada uma (€ 130.000,00 no conjunto das duas).

Mais de um ano após a data em que as moradias deviam estar concluídas e entregues à A., o terreno encontra-se no estado em que se encontrava à data da assinatura dos contratos promessa, ou seja, a R. não executou as infraestruturas – arruamentos, redes de esgotos, de água, de abastecimento de energia e de comunicações – nem iniciou a construção de qualquer das moradias.

A R. também não presta informações sobre as previsões de início dos trabalhos, criando na A. a convicção de que não o irá fazer num prazo razoável, sendo que esta celebrou o contrato na convicção de que um possível atraso, seria de 6 meses ou, no limite, de um ano e foi nesse pressuposto que fixaram a cláusula penal, sem prejuízo, como expressamente previsto na cláusula 4ª dos contratos, do recurso à execução específica dos mesmos.

De igual modo, não pretenderam afastar a possibilidade de considerar os contratos definitivamente incumpridos, face ao atraso na construção, atraso que, atento o prazo previsto para a construção, acrescido do lapso de tempo já decorrido, já vai em mais de 3 anos.

Conclui a A. que pode considerar os contratos definitivamente incumpridos e, consequentemente, de receber em dobro a quantia paga a título de sinal.

A Ré citada não apresentou contestação.

Foram considerados confessados os factos articulados na p.i.

Foi proferida sentença, na qual foi julgada a acção improcedente por não provada e a R. absolvida do pedido.

Inconformados com a sentença, a A interpôs o presente recurso contra a mesma, formulando as seguintes conclusões:

«A) Ao fixarem a data em que as moradias deveriam ficar concluídas, as partes, ainda que de modo imperfeito, fixaram a data da realização da escritura, sendo dispensável interpelação admonitória para fixação da data ou prazo da mesma;

B) Aliás, como reconhece a douta sentença, a interpelação admonitória para a realização da escritura teria objecto «impossível» porquanto as moradias não estavam – e não estão – construídas, nem iniciada a construção e tão pouco iniciadas as obras de urbanização que devem preceder, pela natureza das coisas, a construção das moradias;

C) Ultrapassada data em que deveriam estar concluídas e realizada a escritura – a importância da data da conclusão apenas releva com marco para a realização das escrituras, como é da experiência comum – em mais de metade do prazo fixado para a construção, sem sinais de obra, é manifesto que a R. incumpriu definitivamente o contrato;

D) A simples mora é uma dilação, um atraso, compatível com a natureza das coisas – poderia ocorrer um atraso na execução das obras, um atraso na emissão de licenças ou autorizações municipais ou outro facto entendível no contexto de uma obra de construção civil – mas não se pode qualificar como simples mora o atraso no início do primeiro dos trabalhos, as obras de urbanização por um prazo que ultrapassa largamente o prazo total de construção previsto no contrato;

E) A perda do interesse na execução do contrato é, neste caso, objectiva: ninguém pode manter interesse na execução de um contrato em que a prestação essencial da outra parte não existe e não há sinais de que possa vir a existir;

F) Ainda que pudesse haver dúvidas – contrariando todos os dados da experiência comum, diga-se em abono da verdade – sobre a definitividade do incumprimento ou sobra a possibilidade de o contrato vir a ser «cumprido» numa qualquer década futura, mostra-se junta aos autos informação do registo predial de que consta a venda pela R. do T... onde deveriam ser construídas as moradias;

G) Não sendo a R. proprietária do terreno, mostra-se impossível o cumprimento do contrato, de modo objectivo e definitivo;

H) Termos em que deve a douta sentença recorrida ser revogada e lavrado Acórdão que, julgando verificado o incumprimento definitivo e a perda de interesse da A. – aliás, objectiva, por inexistência do objecto mediato do contrato – julgue a acção procedente e provada, condenando a R. no pedido, Assim se fazendo a costumada, Justiça!»

Colhidos os vistos legais e nada obstando ao conhecimento do objecto do recurso, cumpre apreciar e decidir.

São os seguintes os Factos dados como provados na 1.ª instância:

1. Em 08.01.2021 a R., na qualidade de 1ª outorgante e a A., na qualidade de 2ª outorgante, celebraram o acordo escrito intitulado de “CONTRATO PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL” junto a fls. 6 e vº, aqui dado por inteiramente reproduzido, do qual consta, além do mais:

PRIMEIRA

A primeira outorgante no exercício da sua atividade estatutária de indústria de construção civil, é proprietária da parcela de terreno denominada por caminho das Percebeiras \ Barradas, em Local 1, está descrito na conservatória do registo predial sob o nº ...25 e inscrito na matriz sob o artigo nº l11-H.

SEGUNDA

Pelo presente contrato de promessa, a primeira outorgante promete vender á segunda outorgante, que promete comprar, uma moradia modelo T3, no lote de terreno para construção urbana, denominados no Plano Pormenor Norte da cidade Local 1 Por Lote ...1.1\, com a área de 188,00 m2, a construção estará concluída até 30 de Setembro 2022, e como penalização, a primeira outorgante pagará á segunda em caso de atraso, 1% por mês, até á data de conclusão.

TERCEIRA

O preço da prometida compra e venda é de € 240.000,00 (Duzentos e Quarenta mil euros), a ser pago pela SEGUNDA CONTRATANTE A PRIMEIRA CONTRATANTE da seguinte forma:

a) A quantia de €: 65.000,00 (Sessenta e Cinco mil euros), a ser entregue pela SEGUNDA CONTRATANTE à PRIMEIRA CONTRATANTE na data da celebração do presente contrato, quantia da qual a PRIMEIRA CONTRATANTE dá desde já a respetiva e competente quitação.

b) A quantia de 15.000,00 €: (Quinze mil euros) a ser entregue após a conclusão da estrutura de betão da moradia.

c) A restante quantia no valor de 160.000,00E (Cento e Sessenta mil euros), no momento da escritura definitiva de compra e venda…”.

2. Em 08.01.2021 a R., na qualidade de 1ª outorgante e a A., na qualidade de 2ª outorgante, celebraram o acordo escrito intitulado de “CONTRATO PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL” junto a fls. 7 vº/8, aqui dado por inteiramente reproduzido, do qual consta, além do mais:

PRIMEIRA

A primeira outorgante no exercício da sua atividade estatutária de indústria de construção civil, é proprietária da parcela de terreno denominada por caminho das Percebeiras \ Barradas, em Local 1, está descrito na conservatória do registo predial sob o nº ...25 e inscrito na matriz sob o artigo nº ...11

SEGUNDA

Pelo presente contrato de promessa, a primeira outorgante promete vender á segunda outorgante, que promete comprar, uma moradia modelo T3, no lote de terreno para construção urbana, denominados no Plano Pormenor Norte da cidade Local 1 Por Lote ...2.1, com a área de 188,00 m2, a construção estará concluída até 30 de Setembro 2022, e como penalização, a primeira outorgante pagará á segunda em caso de atraso, 1% por mês, até á data de conclusão.

TERCEIRA

O preço da prometida compra e venda é de € 240.000,00 (Duzentos e Quarenta mil euros), a ser pago pela SEGUNDA CONTRATANTE A PRIMEIRA CONTRATANTE da seguinte forma:

a) A quantia de €: 65.000,00 (Sessenta e Cinco mil euros), a ser entregue pela SEGUNDA CONTRATANTE à PRIMEIRA CONTRATANTE na data da celebração do presente contrato, quantia da qual a PRIMEIRA CONTRATANTE dá desde já a respetiva e competente quitação.

b) A quantia de 15.000,00 €: (Quinze mil euros) a ser entregue após a conclusão da estrutura de betão da moradia.

c) A restante quantia no valor de 160.000,00 € (Cento e Sessenta mil euros), no momento da escritura definitiva de compra e venda…”.

3. O A. pagou imediatamente € 65.000,00 por cada uma (€ 130.000,00 no conjunto das duas)

4. Os aludidos contratos promessa têm, como anexo, a listagem dos equipamentos e padrão de qualidade, dos acabamentos das moradias.

5. Mais de um ano após a data em que as moradias deviam estar concluídas e entregues à A., o terreno encontra-se no estado em que se encontrava à data da assinatura dos contratos promessa.

6. A R. não executou as infraestruturas – arruamentos, redes de esgotos, de água, de abastecimento de energia e de comunicações – nem iniciou a construção de qualquer das moradias

7. A R. não presta informações sobre as previsões de início dos trabalhos.

8. As partes celebraram os contratos promessa de boa-fé, estando a A. na convicção de que um possível atraso, seria de 6 meses ou, no limite, um ano.

2- Objecto do recurso.

Questões a decidir tendo em conta o objecto do recurso delimitado pelos recorrentes nas conclusões das suas alegações, nos termos do artigo 684.º, n.º 3 do CPC:

Saber se se verifica o incumprimento do contrato-promessa por parte da R., fundamentador do direito à restituição, em dobro, do sinal prestado pela A.

3- Análise do recurso.

A sentença recorrida considerou não verificado o incumprimento definitivo necessário à resolução com restituição do sinal em dobro.

A recorrente discorda, entendendo que o incumprimento deve ser considerado definitivo, argumentando que, a interpelação admonitória para fixação da data ou prazo da escritura era dispensável, já que as partes fixaram a data em que as moradias deveriam ficar concluídas pelo que, de modo imperfeito, fixaram a data da realização da escritura e por outro lado, a interpelação admonitória para a realização da escritura teria objecto «impossível» porquanto as moradias não estavam – e não estão – construídas, nem iniciada a construção e tão pouco iniciadas as obras de urbanização que devem preceder, pela natureza das coisas, a construção das moradias.

Vejamos:

Estamos perante um contrato-promessa de compra e venda de um imóvel por construir em determinado prazo, o que não foi cumprido pela Ré.

As partes não convencionaram uma cláusula resolutiva expressa, pelo que, a resolução do contrato-promessa só poderá operar tendo como fonte a lei, sendo que decorre desta que a resolução pode ocorrer nos casos de impossibilidade definitiva da prestação, perda do interesse do credor, em consequência da mora, ou decurso de um termo fixado como essencial

De acordo com o artº. 432º, nº. 1 do Código Civil: « 1. É admitida a resolução do contrato fundada na lei ou em convenção.»

Nos termos do nº 2 do art. 442º do CC: «se quem constitui o sinal deixar de cumprir a obrigação por causa que lhe seja imputável, tem o outro contraente a faculdade de fazer sua a coisa entregue; se o não cumprimento do contrato for devido a este último, tem aquele a faculdade de exigir o dobro do que prestou (…) »

Por sua vez, o art. 808º do CC dispõe no seu nº 1 que «se o credor, em consequência da mora, perder o interesse que tinha na prestação, ou esta não for realizada dentro do prazo que razoavelmente for fixado pelo credor, considera-se para todos os efeitos não cumprida a obrigação.»

Constitui orientação dominante, quase uniforme, que só o incumprimento definitivo justifica a resolução do contrato-promessa com a exigência do sinal em dobro e a simples mora não pode ter tal consequência– neste sentido, na doutrina, por exemplo, A. Varela, “Sobre o Contrato-Promessa, 2ª ed. Coimbra, p. 150-153; Almeida e Costa «Contrato-Promessa uma síntese do Regime Vigente, 7º ed. Almedina 2001, p. 68; João Calvão da Silva, “Sinal e Contrato Promessa”, 1988, p. 87 e Cumprimento e Sanção Pecuniária Compulsória”, 4ª ed., pag. 299; Ana Prata, “O Contrato Promessa e o seu Regime Civil”, Almedina, pp. 780-781. Também na jurisprudência maioritária e vincada do STJ, a título meramente exemplificativo: Ac. de 06.10.2011, proc. 2434/08.3TBSTS.P1.S1, Relator: Lopes do Rego e mais recentemente, por exemplo, o Ac. de 19-09-2024, proc. 88885/22.0T8VCT.G1.S1, relator: Fátima Gomes, entre muitos outros.

A restituição do sinal em dobro ou a perda do sinal, consoante o contraente faltoso seja o promitente-vendedor ou o promitente-comprador, pressupõem uma situação de incumprimento definitivo, susceptível de conduzir à resolução do contrato-promessa.

A simples mora é um mero retardamento da prestação, traduzindo uma situação em que a prestação não é executada no momento próprio, mas ainda é possível, por não se ter verificado qualquer das hipóteses do não cumprimento definitivo.

E só estamos perante uma situação de incumprimento definitivo, quando a prestação, embora materialmente possível:

a) perdeu o interesse para o credor, perda essa necessariamente justificada, segundo um critério de razoabilidade, próprio do comum das pessoas (apreciação objectiva); ou

b) O credor estabelece um prazo –limite suplementar razoável para a prestação, sob a cominação de a prestação deixar de lhe interessar a partir de então; ou

c) Ou quando o devedor declara não querer cumprir;

Por outro lado, a impossibilidade de cumprimento implica uma prestação irrealizável, pela própria natureza das coisas.

Como se tem entendido na jurisprudência do STJ, para que se possa falar de uma interpelação admonitória que envolva a conversão da mora em incumprimento definitivo (art. 801º nº 1 do CC) impõe-se o preenchimento de três pressupostos:

- A existência de uma intimação para o cumprimento;

- A consagração de um prazo peremptório, suplementar (prazo novo), razoável e exacto para cumprir;

- A declaração (cominatória) de que findo o prazo fixado sem que ocorra a execução do contrato se considere este definitivamente incumprido.

Ou seja, neste último caso, só com uma intimação para o cumprimento, num prazo peremptório, suplementar (prazo novo), razoável e exacto para cumprir e com a declaração (cominatória) de que findo o prazo fixado sem que ocorra a execução do contrato se considere este definitivamente incumprido é que a A. poderia considerar a resolução – vide neste sentido por exemplo, Ac. do STJ de 10-12-2019 (proc. n.º 386/13.7T2AND.P2.S1).

In casu, como já referimos, a obrigação consiste numa promessa de venda: «promete vender …uma moradia …no lote de terreno para construção urbana, …a construção estará concluída até 30 de Setembro 2022…»

O objecto da promessa de compra e venda são dois imóveis que -ainda - iriam ser construídos pela promitente-vendedora.

Ou seja, o contrato-promessa, em causa nestes autos, tinha por objeto imóveis que ainda estavam por construir, daí que a obrigação da R., promitente- vendedora, não era imediatamente exigível, não sendo, pois, uma obrigação pura, nos termos do n.º 1 do art.º 777.º do Código Civil (em que não há prazo para cumprimento e se vence logo que haja interpelação – como nos diz Almeida Costa, Dir. das Obrigações 4ª ed p. 709).

As partes não estabeleceram qualquer prazo para a realização do contrato prometido, uma vez que, o prazo estabelecido só diz respeito à edificação e não tem a virtualidade de ultrapassado, estabelecer o incumprimento definitivo, pelo que é de afastar a conclusão do recorrente de que só por si o prazo referido no contrato, sendo ultrapassado, impõe o incumprimento definitivo.

Não tendo as partes clausulado um prazo para a celebração da escritura definitiva, nomeadamente após ter terminado a construção da habitação, para a resolução do contrato, sempre seria necessário transformar a mora em incumprimento definitivo para - vide neste sentido, Ac. STJ de 02/07/2024, Relator: Jorge Leal, numa situação com contornos semelhantes.

Já quanto ao argumento de “perda de interesse”, também invocada pelo recorrente impõe-se maior reflexão.

A perda de interesse deve ser apreciada objectivamente, o que significa que, o valor da prestação deve ser aferido pelo Tribunal em função das utilidades que a prestação teria para o credor, tendo em conta, a justificá-lo, «um critério de razoabilidade própria do comum das pessoas» e a sua correspondência à «realidade das coisas» - cfr. Pessoa Jorge, “Ensaio sobre os Pressupostos da Resp. Civil”, pp. 20, nota 3 e Galvão Telles, “Obrigações”, 4ª ed., 235.

Importa assim que, o credor, não só invoque tal perda, como apresente circunstâncias factuais que o justifiquem em termos objectivos.

Acontece porém que, no nosso caso, só em sede de alegações é que foi invocado expressamente a perda do interesse e mesmo analisando a PI não se encontram factos alegados que a possam sustentar: “… a R. não executou as infraestruturas – arruamentos, redes de esgotos, de água, de abastecimento de energia e de comunicações – nem iniciou a construção de qualquer das moradias. De igual modo, a R. não presta informações sobre as previsões de início dos trabalhos, criando na A. a convicção de que não o irá fazer num prazo razoável. As partes celebraram os contratos promessa de boa-fé, pelo menos a A., na convicção de que um possível atraso, normal nestes empreendimentos, seria proporcional ao prazo de construção, podendo demorar mais 6 meses ou, no limite, um ano. Foi nesse pressuposto que fixaram a cláusula penal, sem prejuízo, como expressamente previsto na cláusula 4ª dos contratos, do recurso à execução específica dos mesmos»

Esta alegação é insuficiente para tal desidrato (sendo que o conhecimento do Tribunal tem sempre o limite da realidade factual dos autos, ou seja, do objecto do processo, nos limites traçados pelos articulados).

Aliás, no contrato em causa as partes fixaram a forma de a A. ser compensada pelos atrasos da construção, o que significa que não consideraram que, tal prazo jamais poderia ser excedido, o mesmo é dizer, admitiram como possível o atraso, sendo por isso, o prazo estabelecido meramente relativo e o seu esgotamento, sem que tenha havido cumprimento não basta, para constituir a Ré numa situação de incumprimento definitivo, mas tão só de mora.

Não se trata de considerar que, as partes pretenderam afastar a possibilidade de considerar os contratos definitivamente incumpridos, face ao atraso na construção, como parece concluir a A., mas apenas considerar- o que é diferente -que, para que exista esse incumprimento definitivo, seria necessário mais, nomeadamente elementos factuais correspondente aos desaparecimento objectivo da necessidade que a prestação visava satisfazer.

Não foi alegado matéria relativa às condições ou expectativas concretas que estiveram na origem da celebração do negócio, ou posteriores que condicionem a sua execução, de forma a concluir pela perda de interesse, nomeadamente pela superveniente inutilidade da prestação ou pelo prejuízo que a sua prestação fora do tempo acarreta, com base numa razão objectivamente perceptível e compreensível para o cidadão comum.

Como já se referiu, a perda do interesse na prestação, a apreciar objectivamente segundo um juízo de razoabilidade e sensatez, não se basta com uma simples mudança de intenção do credor, mesmo que essa mutação derive da demora no cumprimento da obrigação, não bastando para este efeito a circunstância de ter visto frustrada a sua expectativa.

Era ao A. que cabia o ónus de alegação e prova de tal matéria de facto constitutiva do invocado direito à resolução do contrato, de acordo com o artigo 342º, nº 1 do CC.

Em suma:

A matéria de facto dada como provada não é de molde a concluir pelo incumprimento definitivo, mas tão só pela verificação de uma situação de mora por parte da Autora, que nunca foi transformada em incumprimento definitivo.

Não existindo perda de interesse no negócio, apreciada objectivamente, nem tendo havido interpelação admonitória, nem qualquer comportamento da Ré de onde se retire, expressa ou implicitamente, a decisão de não cumprir (o atraso não é de molde a só por si, em termos de razoabilidade, justificar essa ilacção) não pode considerar-se que a mora se tenha convertido em incumprimento definitivo e como tal que a A. possa resolver o contrato em causa.

E a conclusão de que não há incumprimento definitivo do contrato conduz à improcedência do pedido de restituição do sinal em dobro e à improcedência do recurso.

4- Decisão.

Pelo exposto acordam os juízes da secção cível deste Tribunal da Relação em julgar improcedente o recurso e manter a sentença recorrida.

Custas pela recorrente.

Évora, 21.11.24

Elisabete Valente

Maria Adelaide Domingos

Ana Pessoa