2365/10.7YXLSB.L1-7 - Tribunal da Relação de Lisboa

I- Não pode, de modo algum, considerar-se que grandes manchas de sujidade, e, em algumas partes, buracos no reboco, deixadas no arrendado ; vãos das portas interiores do locado partidos, com riscos, manchas de gordura entranhada ; falta de puxadores e fechaduras ; estores das duas janelas – uma no quarto e uma na sala - partidos e as suas fitas de enrolar/desenrolar cheias de gordura, sem funcionamento ; azulejos da casa de banho e cozinha partidos; mosaicos do chão da casa de banho, na área junto à sanita, queimados pela urina ; loiças da casa de banho partidas e fendilhadas e as suas torneiras sem funcionar; móveis da cozinha rachados, fendilhados, com a sua pintura riscada, em muito mau estado de conservação ; pavimento do locado, que é em parquet, cheio de grandes manchas, essencialmente de gordura que se entranhou na madeira, com zonas descoloridas, correspondam a uma utilização prudente e zelosa do locado pelo inquilino ou que se tivessem ficado a dever à mera deterioração do espaço em função da respectiva antiguidade/utilização ( trinta anos ).

Pelo contrário,

II- Este tipo de maus tratos infligidos ao imóvel afasta, por si só, a pretensão obrigação por parte do senhorio de realizar as obras de conservação previstas no artigo 1074º do Código Civil – com as quais nada têm a ver.

(Sumário do Relator)

Acordam os Juízes do Tribunal da Relação de Lisboa ( 7ª Secção ).

I- RELATÓRIO.

Intentaram S. e F. a presente acção declarativa, sob a forma de processo sumário, contra V.

Alegaram essencialmente que :

Celebraram com o Réu um contrato de arrendamento de determinada fracção para habitação, o qual foi denunciado pelo Réu, encontrando-se vencidas e não pagas várias rendas, que especificam, assim como uma factura de electricidade, e verificando-se, aquando da entrega do locado, vários danos decorrentes de uma utilização negligente e descuidada do mesmo, que obrigaram os Autores a efectuar reparações, que quantificam.

Concluem pedindo a condenação do Réu no pagamento da quantia de € 9.035,51, acrescida dos juros de mora, desde a data de vencimento de cada uma das rendas vencidas e não pagas.

Citado para contestar, o Réu fê-lo, pugnando pela improcedência da acção.

Procedeu-se ao saneamento dos autos conforme fls. 96.

Realizou-se audiência de julgamento.

Foi proferida decisão de facto conforme fls. 126 a 130.

Foi proferida sentença que julgou a presente acção procedente, com a condenação do Réu a pagar aos Autores a quantia de € 9.035,51, acrescida dos juros de mora vencidos e vincendos, devidos sobre o valor das rendas vencidas e não pagas, desde a data do respectivo vencimento até integral pagamento ( cfr. fls. 131 a 137 ).

Apresentou o R. recurso desta decisão, o qual foi admitido como de apelação ( cfr. fls. 176 ).

Juntas as competentes alegações, a fls. 144 a 154, formulou o R. apelante, as seguintes conclusões :

1ª No dia 1 de Junho de 1984, os recorridos/AA. arrendaram ao recorrente/R, a fracção correspondente ao 5º esquerdo do prédio sito…, de que são legítimos proprietários para que nela habitasse.

2ª À data da celebração do referido contrato, o prédio era antigo e já revelava significativa degradação, não se tendo realizado qualquer vistoria ao imóvel para consolidar o estado dos materiais existentes.

3ª O contrato vigorou vinte e seis anos, tendo cessado a Junho de 2010.

4ª Ao longo do período de vigência do contrato, os recorridos/AA. nunca procederam a qualquer tipo de obras ou intervenções junto da fracção, ainda que o recorrente/R. o tivesse solicitado por diversas vezes.

5ª O Réu não podia proceder à realização das obras por sua iniciativa, nos termos do artigo 1074º, nº 2 do Código Civil, já que os AA. nunca o autorizaram por escrito, nem isso se encontrava previsto no contrato de arrendamento.

6ª Cessado o contrato e tendo o Réu desocupado a fracção, os AA. efectuaram obras junto da mesma, cujo montante ascende a 7.210,12 ( sete mil, duzentos e dez euros e doze cêntimos ).

7ª As obras efectuadas junto do imóvel são obras de conservação, pelo que são da responsabilidade dos AA., nos termos do artigo 1074º, nº 1 do Código Civil.

8ª Aquelas que porventura não são consideradas como tal, terão tido como objectivo reparar danos ocorridos no imóvel, decorrentes de quase trinta anos de omissão por parte dos AA. que sempre se recusaram a intervir junto deste.

9ª Também não é o R. responsável pelos montantes despendidos com elas, já que decorreram de uma omissão que não é a sua e que não lhe cabia a si colmatar.

10ª A necessidade da realização das obras deveu-se ao facto de se tratar dum prédio antigo, com quase trinta anos de existência, no qual nunca se realizaram obras até então, e nada teve a ver com a actuação do R. junto da fracção, tratando-se de deteriorações habituais, inerentes à passagem do tempo.

11ª Deteriorações estas que acontecem mesmo quando a utilização do imóvel é prudente e zelosa.

12ª O que foi o caso.

13ª Ao R. não podem ser imputadas quaisquer despesas com as obras que os AA. efectuaram já que é destes a responsabilidade por elas.

14ª No período em que vigorou o contrato, tornou-se um uso que o pagamento das rendas fosse feito pelo recorrente/R. nos locais e no tempo devido, ao contrário do que afirma o juiz a quo.

15ª Facto este que ficou provado com o testemunho de J... a quem o R. confidenciava a forma como pagava.

16ª O R. não pode provar o pagamento por via da prova documental já que os AA. nunca passaram recibos pelo pagamento das rendas.

17ª Devendo ser bastante, para efeitos de prova, o depoimento da testemunha supra referida, já que, mais uma vez, não pode o R. ser prejudicado pelo incumprimento por parte dos AA. da obrigação de passar recibos.

18ª Pelo que não pode igualmente o R. ser condenado ao pagamento da quantia de € 1.800,00 ( mil e oitocentos euros ) referentes aos meses que os AA. dizem estar em atraso, uma vez que ele já procedeu ao pagamento dessas rendas nos locais e tempo próprios.

Contra-alegaram os recorridos, pugnando pela improcedência do recurso e a manutenção da decisão recorrida.

II- FACTOS PROVADOS.

Foi dado como provado em 1ª instância :

1. Os Autores adquiriram, por compra, o prédio sito na… da freguesia de

2. Por contrato celebrado em 1 de Junho de 1984, os ora Autores deram de arrendamento ao ora Réu a fracção autónoma designada pela letra “Q”, do referido prédio.

3. O arrendamento foi feito pelo prazo de 12 meses, renovável por iguais e sucessivos períodos.

4. O local arrendado destinava-se a habitação do Réu.

5. A renda mensal acordada foi de 12.000$00, paga no primeiro dia útil do mês anterior àquele a que dissesse respeito.

6. Mercê das actualizações anuais, a renda, no ano de 2009, fixou-se em € 150,00.

7. Em Junho de 2010, o contrato de arrendamento cessou, por iniciativa do Réu, o qual procedeu à entrega das chaves aos Autores, mediante o depósito destas na caixa do correio do 1º Autor.

8. Nessa data, encontravam-se por pagar as rendas vencidas desde o mês de Junho de 2009, inclusive.

9. O Réu não procedeu ao pagamento da factura de electricidade por si consumida até à cessação do contrato, no montante de € 25,39.

10. Nos termos da cláusula 6ª do contrato celebrado entre Autores e Réu, este último, obrigava-se a “conservar em bom estado como actualmente se encontram: as canalizações de água, luz, esgotos, despejos e seus pertences, pagando às suas custas as reparações necessárias, se elas se entupirem ou romperem por sua culpa; Manter em bom estado os soalhos, vidros e pinturas obrigando-se a reparar as deteriorações quando deixar o local.”

11. Após a cessação do contrato, os Autores constataram que as paredes apresentavam grandes manchas de sujidade, e, em algumas partes, buracos no reboco.

12. Os vãos das portas interiores do locado encontravam-se partidos, com riscos, manchas de gordura entranhada, e com falta de puxadores e fechaduras.

13. Os estores das duas janelas – uma no quarto e uma na sala - encontravam-se partidos e as suas fitas de enrolar/desenrolar cheias de gordura e não funcionavam.

14. Na casa de banho e cozinha parte dos azulejos estavam partidos.

15. Os mosaicos do chão da casa de banho, na área junto à sanita, encontravam-se queimados pela urina.

16. As loiças da casa de banho estavam partidas e fendilhadas e as suas torneiras não funcionavam.

17. Os móveis da cozinha apresentavam rachas, fendas e a sua pintura riscada, encontrando-se em muito mau estado de conservação.

18. O pavimento do locado, que é em parquet, apresentava grandes manchas, essencialmente de gordura que se entranhou na madeira, com zonas descoloridas.

19. Os Autores pagaram o valor global de € 7.210,12 pela lavagem de paredes, tectos e portas, incluindo pintura dos mesmos, reparação de portas, incluindo substituição de fechaduras e puxadores, substituição dos estores, reparação e pintura do mobiliário de cozinha, substituição de vários azulejos partidos na cozinha e casa de banho, substituição de loiças e torneiras, afagamento e envernizamento de pavimento em tacos.

III- QUESTÕES JURÍDICAS ESSENCIAIS.

São as seguintes as questões jurídicas que importa dilucidar :

1- Da impugnação da matéria de facto.

2- Enquadramento jurídico.

Passemos à sua análise :

1- Da impugnação da matéria de facto.

Impugnou o apelante a decisão de facto relativamente ao ponto H dos Factos Provados, ou seja, que

“Nessa data ( em Junho de 2010 ), encontravam-se por pagar as rendas vencidas desde o mês de Junho de 2009, inclusive. “,

Insurgindo-se, ainda, com a circunstância de não ter sido dado como provado que “ O Réu procedeu ao pagamento das rendas vencidas desde Junho de 2009 “.

Para o efeito, avocou o depoimento das testemunhas, por si arroladas, J. e S. .

Acontece que

O Tribunal ouviu com toda a atenção – como lhe competia – o registo do depoimento destas duas testemunhas ( bem como das restantes ).

Está, por conseguinte, em perfeitas condições para concluir que inexiste qualquer erro na valoração das provas produzidas em audiência.

Com efeito,

A testemunha S. esclareceu, desde logo e à partida, que “ não conhece particularidades do caso “, nunca tendo entrado na fracção em causa. Nada sabia quanto ao pagamento de rendas pelo inquilino, conforme expressamente reconheceu.

A testemunha J., conhecido do Réu, para o qual realizou, enquanto empreiteiro, obras num apartamento seu.

Limitou-se a referir, no que à matéria impugnada diz respeito, que “ Só foi ao arrendado há dez/onze anos quando emprestou um frigorífico ao inquilino ; este comentou que deixava as rendas na caixa do correio. “ Imediatamente, a testemunha, acrescentou espontaneamente o seguinte comentário : “ Não ligava ( a testemunha ) muito a isso ( isto é ao assunto referente ao pagamento das rendas ) “. Aludiu a que o arrendatário que lhe disse que “ não havia recibos do arrendamento “. Instado pela ilustre mandatário dos AA. sobre este ponto, respondeu que : “ Não sabia das rendas em atraso ; no seu entender o que o inquilino lhe contou foi que o senhorio não queria receber as rendas, pelo que as depositava na caixa do correio. “ Acrescentou que “ soube isto há mais de 10/11 anos “ e que “ nunca mais lá foi. “.

Perante estes dois testemunhos – que rigorosamente nada transmitiram, pessoal e concretamente, quanto ao que ora se discute ( o pagamento das rendas pelo inquilino ) - é absolutamente evidente e insofismável que não foi produzida prova pelo inquilino quanto ao pagamento das rendas devidas, o mesmo se passando relativamente à invocada não passagem de recibo pelo senhorio ( em relação a rendas que teriam sido pagas ).

Improcede, portanto, indubitavelmente, a impugnação da decisão de facto que, deste modo, se mantém incólume.

2- Enquadramento jurídico.

Face à não modificação da decisão de facto cumpre concluir pela adequação, por inteiramente correcto, do enquadramento jurídico a que procedeu o juiz a quo.

Existindo referência no contrato de arrendamento sub judice ao bom estado do locado, o nº 2 do artº 1043º do Código Civil presume que o locatário o recebeu nessas condições.

Em conformidade com o disposto no artº 1043º, nº 1 do Código Civil : “ Na falta de convenção, o locatário é obrigado a manter e restituir a coisa no estado em que a recebeu, ressalvadas as deteriorações inerentes a uma prudente utilização, em conformidade com os fins do contrato ( in casu, habitação ) “.

No mesmo sentido,

Impende sobre o inquilino o dever de não fazer da coisa locada utilização imprudente ( artº 1038º, alínea d) do Código Civil ).

Ora,

Encontra-se provado nos autos que :

Após a cessação do contrato, os Autores constataram que as paredes apresentavam grandes manchas de sujidade, e, em algumas partes, buracos no reboco.

Os vãos das portas interiores do locado encontravam-se partidos, com riscos, manchas de gordura entranhada, e com falta de puxadores e fechaduras.

Os estores das duas janelas – uma no quarto e uma na sala - encontravam-se partidos e as suas fitas de enrolar/desenrolar cheias de gordura e não funcionavam.

Na casa de banho e cozinha parte dos azulejos estavam partidos.

Os mosaicos do chão da casa de banho, na área junto à sanita, encontravam-se queimados pela urina.

As loiças da casa de banho estavam partidas e fendilhadas e as suas torneiras não funcionavam.

Os móveis da cozinha apresentavam rachas, fendas e a sua pintura riscada, encontrando-se em muito mau estado de conservação.

O pavimento do locado, que é em parquet, apresentava grandes manchas, essencialmente de gordura que se entranhou na madeira, com zonas descoloridas.

Os Autores pagaram o valor global de € 7.210,12 pela lavagem de paredes, tectos e portas, incluindo pintura dos mesmos, reparação de portas, incluindo substituição de fechaduras e puxadores, substituição dos estores, reparação e pintura do mobiliário de cozinha, substituição de vários azulejos partidos na cozinha e casa de banho, substituição de loiças e torneiras, afagamento e envernizamento de pavimento em tacos.

Perante estes factos – que o Réu não incluíu no âmbito da sua impugnação da decisão de facto, restrita à questão do pagamento das rendas -, é manifesta a responsabilidade do Réu pelo pagamento do custo das obras realizadas pelos senhorios no locado, que foram impostas pela utilização ostensivamente imprudente do mesmo pelo locatário.

Com efeito,

Não pode, de modo algum, considerar-se que grandes manchas de sujidade, e, em algumas partes, buracos no reboco, deixadas no arrendado ; vãos das portas interiores do locado partidos, com riscos, manchas de gordura entranhada ; falta de puxadores e fechaduras ; estores das duas janelas – uma no quarto e uma na sala - partidos e as suas fitas de enrolar/desenrolar cheias de gordura, sem funcionamento ; azulejos da casa de banho e cozinha partidos ; mosaicos do chão da casa de banho, na área junto à sanita, queimados pela urina ; loiças da casa de banho partidas e fendilhadas e as suas torneiras sem funcionar ; móveis da cozinha rachados, fendilhados, com a sua pintura riscada, em muito mau estado de conservação ; pavimento do locado, que é em parquet, cheio de grandes manchas, essencialmente de gordura que se entranhou na madeira, com zonas descoloridas, correspondam a uma utilização prudente e zelosa do locado pelo inquilino ou que se tivessem ficado a dever à mera deterioração do espaço em função da respectiva antiguidade/utilização ( trinta anos ).

Pelo contrário,

Este tipo de maus tratos infligidos ao imóvel afasta, por si só, a pretensão obrigação por parte do senhorio de realizar as obras de conservação previstas no artigo 1074º do Código Civil – com as quais nada têm a ver.

Ou seja,

Pura e simplesmente, o inquilino entregou ao senhorio o arrendado após o ter gravemente danificado. Terá, naturalmente, que pagar a factura correspondente à respectiva reparação – no montante dado como provado em juízo.

Por outro lado, competia ao inquilino a prova do pagamento das rendas devidas pela utilização do arrendado, o que não fez.

A apelação improcede, portanto, sem necessidade de outras considerações ou desenvolvimentos.

IV- DECISÃO :

Pelo exposto, acordam os Juízes desta Relação em julgar improcedente a apelação, confirmando-se a decisão recorrida.

Custas pela apelante.

Lisboa, 25 de Setembro de 2012.

Luís Espírito Santo

Gouveia Barros

Conceição Saavedra