1851/07-2 - Tribunal da Relação de Évora

I- Se até ao fim do prazo para apresentar a contestação, o inquilino efectua dois depósitos, cuja soma perfaz o montante das rendas em atraso e da indemnização de 50%, faz caducar o direito à denúncia do contrato, por falta de pagamento das rendas.

II- Embora no contrato de arrendamento tenha sido autorizada a sublocação, tal não dispensa que o inquilino proceda à comunicação da sua concretização: a autorização não significa o conhecimento da sua realização.

PROCESSO Nº 1851/07 – 2

ACORDAM NO TRIBUNAL DA RELAÇÃO DE ÉVORA

“A”, intentou contra “B” e “C”, as presentes acções de despejo, sob a forma ordinária, pedindo se decrete a resolução do contrato de arrendamento do prédio urbano identificado nos autos e a condenação do 1º R. no despejo imediato do locado e ambos os RR. no pagamento das rendas em dívida.

Alega, para tanto e em resumo, que é senhoria do prédio urbano em apreço do qual é inquilino o 1º R., que deixou por pagar duas rendas (Dezembro de 2004 e Janeiro de 2005), para além de que, sem lhe dar conhecimento, permitiu a exploração de parte do arrendado pela sociedade “D”, que ali comercializa embarcações de recreio, respectivos equipamentos bem como de desportos náuticos.

Os RR. contestaram excepcionando a caducidade da acção por terem sido ultrapassados os prazos legais, quer relativamente à falta de pagamento das rendas, quer quanto à exploração por outra entidade.

Impugnando, dizem ter pago as rendas (para além, do prazo por não terem sido recebidas pela A.), ao que acrescentam o depósito das mesmas acrescidas do 50% do seu valor à ordem do tribunal.

Mais alegam que é a sociedade “E” quem comercializa os barcos no arrendado, ao abrigo do contrato de sublocação celebrado com o R., do que este procurou dar conhecimento à A. por carta que lhe endereçou para a sua morada, mas que a A. não reclamou.

Houve réplica.

Foi realizada a audiência preliminar e proferido o despacho saneador, no qual se relegou para final o conhecimento das excepções de caducidade invocadas e foram seleccionados os factos assentes e controvertidos com a organização da base instrutória, sem reclamação.

Realizada a audiência de julgamento, o tribunal respondeu à matéria de facto pela forma constante de fls. 242, que também não foi objecto de reclamação. Foi, por fim, proferida a sentença de fls. 246 e segs. que julgando a acção improcedente absolveu os RR. do pedido e autorizou a A. a levantar as quantias depositadas.

Inconformada, apelou a A. alegando e formulando as seguintes conclusões:

1- A comunicação feita pela A. aos RR. na carta de fls. 64 deve ser interpretada nos termos do art° 236° n° 1 do C.C., como significando a alteração do local de pagamento da renda.

2- Tendo tal comunicação provocado o efeito previsto no art° 3° do contrato de arrendamento, o oferecimento da prestação na residência da senhoria não desencadeia a obrigação desta de aí a receber.

3- Ainda que assim não fosse, haveria que provar que a renda fora recebida nessa morada, ou que só não o fora por culpa da senhoria, conforme dispõe o art° 224° nº 2 do CC, o que não se verificou.

4- Não ocorreu, por conseguinte, mora da senhoria, pelo que os depósitos feitos pelo inquilino não são liberatórios, nos termos do art° 841 ° do C.C.

5- Não se provou que os RR. tivessem procedido ao pagamento ou depósito das rendas de Dezembro de 2004 e de Janeiro de 2005, bem como da indemnização pela mora no seu pagamento.

6- O art° 1038° g) do C.C. não permite a interpretação segundo a qual, quando a sublocação seja autorizada pelo senhorio logo no contrato de arrendamento não impende sobre o inquilino o dever de a comunicar, quando ocorra.

7- Essa comunicação é uma declaração receptícia, pelo que incumbe ao inquilino fazer prova, que nos autos não se fez, da sua recepção pelo senhorio, ou de que a mesma não se verificou por culpa exclusiva deste, conforme dispõe o art° 224° nº 2 do C.C.

8- Ainda que assim não se entendesse, a comunicação enviada dizia respeito à sublocação pela sociedade “E”, e não à utilização do prédio por “D”, pelo que, pelo menos quanto a esta utilização, nunca teria sido dado cumprimento ao art° 1038° al, g) do C.C

9- A procedência das conclusões anteriores determina a procedência da acção, pelo que a douta sentença recorrida, ao julgar a acção improcedente, violou as disposições legais citadas nas mesmas conclusões.

10- Deve, por conseguinte, ser concedido provimento ao recurso e revogada a douta sentença recorrida, com a consequente condenação dos RR. no pedido.

Os RR. contra-alegaram nos termos de fls. 280 e segs. concluindo pela improcedência do recurso.

Colhidos os vistos legais, cumpre decidir.

Delimitando-se o âmbito do recurso pelas conclusões da alegação do recorrente, abrangendo apenas as questões aí contidas (art°s 684° nº 3 e 690° nº 1 do CPC), constata-se que constitui questão a decidir, saber se se verifica fundamento de despejo por falta de pagamento de rendas e de sublocação não comunicada à senhoria.

São os seguintes os factos tidos por provados na 1ª instância:

1- A A. é senhoria e o 1° R. inquilino do prédio urbano sito em …, denominado …, inscrito na matriz sob o artigo 995 e descrito na C.R.P. de … sob o nº 00582/190488, da freguesia de …, sendo a renda mensal no valor de € 1.117,84 ( alíneas A) a D) da especificação)

2- A A. remeteu ao 1° R., datada de 14/07/2004, uma carta (recebida pelos RR) onde escreveu que "nos termos do artº 3º do Contrato de Arrendamento relativo à …, venho indicar a VExa a conta bancária adiante identificada para o efeito de nela passar a depositar o valor das rendas mensais relativas ao dito contrato" (resp. ao quesito 13°)

3- Em 8/11/2004 o R. endereçou à A. uma carta registada com A/R na qual enviava o cheque nº … para pagamento da renda de Dezembro que se vencia em 8/11/2004 (resp. ao quesito 2° - tida por não escrita a parte final "que se vencia em 8/11/2004").

4- A carta foi endereçada para a morada da A., para a qual os RR. sempre endereçaram toda a correspondência (resp. ao quesito 3°)

5- A A. não reclamou essa carta, não tendo procedido ao seu levantamento, tendo a mesma sido devolvida em 23/11/2004 (resp. ao quesito 4°)

6- Em 6/12/2004 o R. endereçou nova carta com A/R para a morada da A., em que enviava o cheque nº … no valor de € 1.117,84 para pagamento da renda de Janeiro de 2005 e enviava juntamente o cheque que viera devolvido na anterior carta (resp. ao quesito 5°)

7- Os RR. procederam em 29/12/2004, ao depósito na C.G.D. no valor de € 2.235,68, a título de pagamento das rendas de Dezembro de 2004 e Janeiro de 2005 (al, E) da especificação)

8- A A. recebeu o cheque n° … no valor de € 1.117,84, em 12/01/2005 (al. F) da especificação)

9- Os RR. depositaram à ordem do Tribunal o valor de € 1.117,84 em 23/03/2005.

10- Em 1/09/2003 o R. e a sociedade “E” celebraram um contrato de sublocação comercial de duração limitada (resp. ao quesito 16°)

11- Que desde essa altura comercializa no arrendado, com pessoal próprio, embarcações de recreio de grandes dimensões e equipamentos para essas embarcações e para desportos náuticos (resp. aos quesitos 15° e 18°)

12- O R. endereçou uma carta à A. em 8/09/2003 na qual informava que tinha procedido à sublocação parcial nos termos do art° 4° do contrato de arrendamento (resp. ao quesito 20°)

13- Tal carta não foi reclamada nem levantada pela A. (resp. ao quesito 21°)

14- O R. é sócio da sociedade “E” (resp. ao quesito 17º).

Foram ainda provados os factos que se seguem, considerados na sentença recorrida "Sem qualquer interesse para a decisão":

15- Em 12/01/2005 os RR. transferiram para a conta bancária da A. o montante de € 1.117,84 (al. G) da especificação)

16- Em 7/02/2005 os RR. fizeram nova transferência para a conta da A., no valor de € 1.117,84 (al. H) da especificação)

17- Já na pendência desta acção, os RR. procederam ao pagamento da renda de Abril, que se venceu em Março (al. I) da especificação)

18- No dia 17/05/2004 a A. enviou uma carta ao R., que a recebeu, pedindo-lhe informações sobre o uso de uma parte da propriedade e do respectivo logradouro pela “D” (al. L) da especificação).

19- A morada da A. é na Rua …, nº, …3° Dtº, em … (al. M) da especificação)

20- Em 10/05/2004 uma parte do edifício da estalagem e do respectivo logradouro encontrava-se afecto à exploração de uma loja denominada “D”, o que a A. viu (resp. ao quesito 14°).

Estes os factos que por não terem sido impugnados se têm por definitivamente assentes.

Conforme decorre das conclusões da sua alegação a A. vem suscitar no seu recurso a questão da inexistência de mora da sua parte e antes a verificação da mora por parte dos RR. e, consequentemente, a existência de fundamento de despejo por falta de pagamento de rendas e, ainda a existência de fundamento de despejo por sublocação do arrendado não comunicada.

Quanto à falta de pagamento de rendas:

Como se sabe, sendo obrigação do locatário efectuar o pagamento da renda no tempo e lugar próprio, a violação dessa obrigação constitui fundamento de resolução do contrato de arrendamento (artºs 1038° al. a) do CC e 64° n° 1 do RAU)

Para paralisar tal direito de resolução, pela via da caducidade, pode o locatário, até à contestação da acção de despejo, pagar ou depositar "as somas devidas e a indemnização referida no artº 1041º" - art° 1048° do C.C. e 22° do RAU.

Mostra-se assente que o montante da renda em causa é no valor de € 1.117,84 mensais.

A questão que se coloca, desde logo, é a de se saber se, in casu, o R. incorreu em mora e, em caso afirmativo saber se fez caducar o direito da A. à resolução do contrato de arrendamento entre ambos celebrado.

Na sua alegação suscita a apelante a questão da inexistência de mora da sua parte pondo em causa o meio utilizado pelo R. para o pagamento da renda, através de cheque enviado para a sua residência por carta registada, quando é certo que o deveria efectuar, face à comunicação que lhe fez, através de depósito bancário.

Tal questão teria a sua importância para se definir se houve mora por parte do R. ou se por parte da senhoria.

Sucede, porém, que na sentença recorrida o Exmº Juiz decidiu já que a mora ocorreu por parte do R. por oferecimento do pagamento das rendas em causa nos autos - Dezembro de 2004 e Janeiro de 2005 - fora do prazo, sendo que, por isso concluiu que "A ser assim, como é, o inquilino em mora, apenas poderia obstar ao despejo (que é afinal o que vem a ser pretendido pela senhoria) pagando as rendas devidas acrescidas de 50%, como resulta do disposto no artº 10480 do Código Civil, tendo como prazo final para o fazer o da contestação". Assim sendo, definida já a questão da mora, favorável à A., não há que discutir agora em sede de recurso, os fundamentos que levaram o Exmª Juiz a assim decidir.

É que, na verdade, é esta a pretensão da A. - que o R. seja considerado em mora por falta de pagamento das rendas, mora conducente à resolução do contrato de arrendamento por falta pagamento ou depósito das somas devidas e a indemnização referida no art° 1041º.

Ora, a pretendida mora dos RR, pelos fundamentos constantes da sentença recorrida foi já decidida.

Questão diferente é a de se saber se os depósitos efectuados obstam ou não ao despejo, isto é, se se operou ou não a caducidade do direito da A. à resolução do contrato por falta de pagamento das rendas em causa - Dezembro de 2004 e Janeiro de 2005.

Pretende a A. apelante que "não se provou que os RR. tivessem procedido ao pagamento ou depósito das rendas de Dezembro de 2004 e de Janeiro de 2005, bem como da indemnização da mora no seu pagamento".

Não tem, porém, razão a apelante.

Com efeito, como supra se referiu, os RR para obstarem ao despejo teriam que proceder ao pagamento das rendas devidas acrescidas de 50%, até ao termo do prazo da contestação como resulta do disposto no art° 1048° do Código Civil. Ora, conforme resulta da matéria de facto provada verifica-se que em 29/12/2004 os RR. depositaram na CGD, a título de pagamento das rendas de Dezembro de 2004 e de Janeiro de 2005 a quantia de € 2.235,68 (al. E) da especificação) e em 23/03/2005 (dia anterior à apresentação da contestação) o valor de € 1.117,84 correspondente "à indemnização relativa à mora das rendas de Dezembro de 2004 e Janeiro de 2005" (al, J) da especificação e doc. de fls, 55).

Para além destes depósitos, efectuaram ainda os RR. em 12/1/2005 uma transferência para a conta bancária da A. do montante de € 1.117,84 (al. G) da esp.) e o pagamento por cheque da mesma quantia que a A. recebeu (al. F) da esp.).

Refere a A. na sua alegação que estes pagamentos referidos em último lugar não constituem pagamento da indemnização por mora, mas o certo é que também tal não foi considerado na sentença recorrida. Como supra se referiu, a indemnização pela mora foi depositada no dia anterior à apresentação da contestação, sendo que o pagamento das rendas em dívida foi efectuado pelo depósito em singelo dos seus valores, efectuado em 29/12/2004, depósito de que a apelante teve conhecimento, senão antes, pelo menos com a contestação. Assim sendo, face aos referidos depósitos das rendas em singelo e da correspondente indemnização, até à contestação fizeram os RR. caducar o direito da A. à resolução do contrato de arrendamento, como bem decidiu o Exmº Juiz.

Improcedem, pois, as conclusões da alegação da apelante no que a esta questão se refere.

Quanto à questão da sublocação parcial do arrendado.

Peticionou ainda a A. apelante a resolução do contrato de arrendamento em causa com fundamento na al. f) do art° 64° do RAU porquanto o R. não lhe comunicou o contrato de sublocação que efectuou de parte do prédio como lhe impunha o art° 1038° al, g) do CC.

Entendeu a sentença recorrida que não procede tal fundamento porquanto a obrigação de comunicar só existiria se a sublocação fosse permitida por via legal, ou tivesse sido autorizada pela senhoria (als. f) e g) do art° 1038° do CC) ou seja, se aquela surgisse durante a execução do contrato como uma contingência legal ou por meio de concessão de uma das partes à outra, pois são essas as circunstâncias de facto que aquela norma legal tem em vista.

Uma vez que no caso a sublocação fora acordada contratualmente e desde o início, aquela obrigação não impende sobre o inquilino já que corresponde ao programa contratual originariamente ajustado.

Mas, mesmo que assim não fosse, sempre o inquilino, volvida uma semana, fez o que nas circunstâncias apontadas lhe era viável - comunicar por carta que endereçou à senhoria a referida sublocação, carta que esta não reclamou nem levantou.

Discorda a A. do assim decidido alegando que a norma do art° 1038° al. g) do CC não permite aquela interpretação sendo ainda que sempre incumbia ao R. fazer prova da recepção da carta pelo senhorio ou que a mesma não se verificou por culpa exclusiva deste, nos termos do art° 224° nº 2 do CC, além de que a comunicação dizia respeito à sublocação pela sociedade “E” e não à utilização do prédio pela “D”.

Vejamos.

Com efeito, constitui obrigação do locatário, nos termos do art° 1038 al. g) do CC "comunicar ao locador, dentro de 15 dias, a cedência do gozo da coisa por algum dos referidos títulos, quando permitida ou autorizada".

A violação desta obrigação confere ao senhorio o direito à resolução do contrato de arrendamento - art° 64° nº 1 al. f) do RAU.

Todavia, assim não sucederá se o locador tiver reconhecido o beneficiário da cedência como tal ou ainda, no caso daquela alínea g) se a comunicação lhe tiver sido feita - art° 1049° do CC

E dispõe por sua vez, o art° 1061 ° do CC que a sublocação só produz efeitos em relação ao locador ou a terceiros a partir do seu reconhecimento pelo locador ou da comunicação a que se refere a al- g) do art° 1038°,

Bem se entende o sentido da necessidade da comunicação que é exigida pelo interesse do senhorio em saber quem e em que termos se encontra no gozo total ou parcial do prédio, desde logo, para se apurar se houve uma válida cedência do gozo do arrendado.

Afigura-se-nos, assim, que não colhe a interpretação feita pelo Exmº Juiz recorrido dos preceitos em apreço, entendendo-se que, efectivamente, a lei não dispensa a referida comunicação, mesmo nos casos em que ela tenha sido autorizada no contrato.

É que o facto de se ter autorizado certo contrato, não significa o conhecimento de que ele efectivamente se realizou.

Aliás, in casu, essa necessidade parece decorrer do próprio contrato pois, conforme resulta da sua cláusula 4a, ficou estabelecido que "O segundo outorgante ficará com a faculdade de sublocar no todo ou em parte o referido prédio, a sociedade ou sociedades que ele vier a indicar e de que o mesmo venha a ser sócio, podendo ser com uma ou com várias e celebrados um ou vários contratos".

Esta "indicação" não tem outro sentido senão o da comunicação à senhoria da sociedade ou sociedades a quem cedeu o gozo total ou parcial do arrendado, única forma de ela controlar a validade da cedência face aos termos da cláusula.

Essa comunicação, pode ser efectuada por qualquer meio, até verbalmente, no prazo de 15 dias, não importando que chegue ao senhorio para além desse prazo (Cfr. Aragão Seia, "Arrendamento Urbano", 7ª ed., ps. 141/142 e 292)

E cabe, naturalmente, ao locatário o ónus da prova da comunicação.

ln casu, está provado que em 1/09/2003 o R. e a sociedade “E” celebraram um contrato de sublocação comercial de duração limitada, sociedade da qual o R. é sócio.

Mais se provou que em 8/09/2003 o R. endereçou uma carta registada com A/R à A., para a sua morada, na qual informava que tinha procedido à sublocação parcial nos termos do art° 4° do contrato de arrendamento.

Tal carta não foi levantada nem reclamada pela A

Perante tal factualidade verifica-se que o R. cumpriu a obrigação consignada no art° 1038° al. g) do C.C., pois colocou ao alcance da A., no prazo de 15 dias, a dita comunicação.

Se a A. não levantou nem reclamou a carta (como muitas outras), sibi imputet. O R. é que ficou desonerado daquela obrigação.

É o que resulta do nº 2 do art° 224° do CC que dispõe que é considerada eficaz a declaração que só por culpa do destinatário não foi por ele recebida.

Trata-se de tutelar, em razão da boa fé, a posição do declarante que razoavelmente conta com a eficácia da sua declaração.

Se a referida carta não foi levantada nem reclamada por acto voluntário da A., que assim não tomou conhecimento da declaração que continha, apenas se deve a culpa sua.

Improcede assim, também, o constante da conclusão 7ª da alegação da apelante.

Por fim, alega ainda a apelante que a comunicação enviada dizia respeito à sublocação pela sociedade “E” e não à utilização do prédio por “D”, pelo que, pelo menos quanto a esta utilização, nunca teria sido dado cumprimento ao art° 1038° al. g) do CC.

Sucede, porém, conforme resulta da matéria de facto provada, que “D” é a denominação da loja que se encontra instalada em parte do edifício e logradouro, onde a sociedade “E” comercializa embarcações de recreio de grandes dimensões e equipamentos para essas embarcações e para desportos náuticos (cfr. respostas aos quesitos 14°, 15° e 18°).

Não tem assim qualquer fundamento o constante da conclusão 8ª da alegação da apelante.

Por todo o exposto, improcedem, in totum, as conclusões da alegação da apelante, impondo-se a confirmação da sentença recorrida.

DECISÃO

Nesta conformidade, acordam os Juízes desta Relação em julgar improcedente a apelação e, em consequência, confirmar a sentença recorrida.

Custas pela apelante.

Évora, 2008.03.13