2234/12.6TBLLE-A.E1 - Tribunal da Relação de Évora

No âmbito do contrato de locação financeira que tem por objecto fracção autónoma, em face do disposto no artº 10º nº 1 alínea b) e nº 2 alínea e) do DL 265/97 de 2/10, cabe ao locatário e não ao locador a obrigação de pagar as despesas necessárias à fruição das partes comuns do edifício e dos serviços de interesse comum.

Sumário da relatora

ACORDAM NO TRIBUNAL DA RELAÇÃO DE ÉVORA

Por apenso aos autos de execução comum para pagamento de quantia certa que CONDOMÍNIO… lhe move, veio o BANCO…, S.A., deduzir oposição à execução, alegando, em suma, que compete ao locatário financeiro o pagamento das despesas de condomínio peticionadas, pelo que é parte ilegítima.

Mais alega que não aceita o cálculo da cláusula penal efectuada, impugnando o valor peticionado a esse título, invocando ainda a prescrição das prestações de condomínio vencidas há mais de cinco anos.

O exequente contestou nos termos de fls. 33 e segs., defendendo a legitimidade da executada, indicando os montantes devidos a título de cláusula penal e aduzindo que não se encontram prescritos os valores peticionados a título de cláusula penal.

Entendendo que as questões suscitadas eram meramente de direito, a Exmª Juíza conheceu de mérito em sede de saneador, conforme fls. 49 e segs., e decidiu:

Julgar parcialmente procedente por provada a oposição à execução deduzida por Banco…, SA, na execução que lhe move Condomínio… e, em consequência:

- Improcedente a invocada excepção peremptória de prescrição do capital e cláusula penal;

- Improcedente a invocada excepção peremptória de prescrição de juros de mora referente ao período entre Agosto de 2007 até Agosto de 2012;

- Improcedente a invocada excepção peremptória de falta de título;

- Julgar extinta a execução quanto aos juros de mora peticionados desde 01 de Julho de 2002 até Agosto de 2007.

Inconformado, apelou o executado oponente, alegando e formulando as seguintes conclusões:

1- Por força do disposto no artº 10º nº 1 al. b) do DL nº 149/95 de 24/06 a responsabilidade pelo pagamento das despesas de condomínio de fracção autónoma em regime de propriedade horizontal de imóvel locado, compete ao locatário financeiro.

2- A fracção a que respeita a presente acção esteve locada a C…, durante o período a que respeitam as despesas peticionadas, pelo que a execução devia ter sido intentada contra o locatário e não contra o locador, o qual é parte ilegítima na execução.

3- A douta sentença que julgou o ora recorrente parte legítima e o veio a condenar no pagamento destas despesas, interpretou e aplicou erradamente a “ratio legis” do preceito especial constante do artº 10º nº 1 al. b) do DL 149/95 de 24/06, preceito especial que visou expressamente derrogar o regime geral do artº 1424º do C.C

4- Os valores peticionados na execução que reportam aos períodos anteriores a 2007, já se encontram prescritos como alegado pelo oponente na execução.

Discordando da sentença que julgou os valores peticionados como prestações renováveis, entende o ora recorrente que as quantias peticionadas na execução, integram despesas condominiais, que cabem na previsão da al. g) do artº 310º do CC, estando, pois, sujeitas ao prazo de prescrição de 5 anos.

Não foram apresentadas contra-alegações.

Delimitando-se o âmbito do recurso pelas conclusões da alegação do recorrente abrangendo apenas as questões aí contidas (artºs 684º nº 3 e 685-A nº 1 do CPC), verifica-se que são as seguintes as questões a decidir:

- A questão de se saber a quem compete o pagamento das despesas comuns de fracção predial no contexto de contrato de locação financeira.

- A questão da prescrição dos valores peticionados na execução que reportam aos períodos anteriores a 2007.

Não consta da decisão recorrida a factualidade tida por provada para o conhecimento do mérito da acção.

Todavia, resulta dos autos e importa considerar para efeitos do conhecimento do recurso a seguinte factualidade:

- A dívida exequenda é constituída por contribuições devidas ao Condomínio exequente pela fracção autónoma designada pela letra “AX”, bloco B, correspondente à Loja nº 7 no rés-do-chão destinado a comércio.

- M… SA, incorporada, por fusão no oponente Banco…, SA, proprietário do imóvel, celebrou em 13/12/1999 com C…, um contrato de locação financeira, pelo prazo de 144 meses.

A primeira questão que se coloca é a de se saber a quem compete o pagamento das despesas comuns de fracção predial no contexto de contrato de locação financeira.

Não sendo uniforme a jurisprudência sobre tal matéria, entendeu a decisão recorrida que a obrigação de pagamento das quotas de condomínio recai exclusivamente sobre a proprietária da fracção e não sobre a respectiva locatária financeira, como defende a ora recorrente.

Com efeito, debatem-se nesse âmbito duas orientações: uma, no sentido de que a responsabilidade pelas despesas do condomínio cabe ao locador financeiro, dada a natureza meramente obrigacional que recai sobre a vinculação do locatário financeiro, como se decidiu no Ac. do STJ de 19/03/2002 (proc. 01A3861 in www.dgsi.pt); outra, no sentido de que tal responsabilidade é atribuída ao locatário financeiro, por efeito das regras especiais previstas no artº 10º nº 1 al. b) e nº 2 al. e) do DL 149/95 de 24/06, na redacção do DL nº 265/97 de 2/10, regras que não têm mera eficácia obrigacional, como se decidiu, designadamente, no Ac. do STJ de 06/11/2008 (proc. 08B2623, in www.dgsi.pt).

Todavia, não obstante a referida divergência, a jurisprudência vem-se firmando, maioritariamente, no sentido, que também propugnamos, de que a responsabilidade pelo pagamento das contribuições em causa cabe ao locatário, como nos dão conta os acórdãos que vêm sendo publicados ultimamente, como é o caso do recentíssimo Ac. da R.L de 27/02/2014, (proc. 4347/11.2TBSXL-A.LI-6 in www.dgsi.pt).

O contrato de locação financeira encontra-se regulado no DL nº 149/95 de 24/06, com as alterações introduzidas pelo DL nº 265/97 de 2/10, DL nº 285/2001 de 3/11 e DL nº 30/2008, cujo artº 1º define a locação financeira como “o contrato pelo qual uma das partes se obriga, mediante retribuição, a ceder à outra o gozo temporário de uma coisa, móvel ou imóvel, adquirida ou construída por indicação desta, e que o locatário poderá comprar, decorrido o período acordado, por um preço nele determinado ou determinável mediante simples aplicação dos critérios nele fixados”.

No que respeita às obrigações do locatário, prevê a al. b) do nº 1 artº 10º do mesmo diploma que são obrigações do locatário “pagar, em caso de locação autónoma, as despesas correntes necessárias à fruição das partes comuns do edifício e aos serviços de interesse comum”, recaindo, também, sobre ele a obrigação de efectuar o seguro do bem locado, contra riscos de perda ou deterioração, e dos danos por ela provocados (al. j) do mesmo nº 1) sendo que, salvo estipulação em contrário, tais riscos correm por conta do locatário, artº 15º, não respondendo o locador pelos vícios do bem locado, ou pela sua inadequação aos fins do contrato, sem prejuízo do disposto no artº 1034º do CC, nos termos do artº 12º, ambos do DL 149/95.

Por outro lado, na al. e) do nº 2 do mesmo normativo atribui-se ao locatário o direito de “exercer, na locação de fracção autónoma, os direitos próprios do locador com excepção dos que pela sua natureza, somente por aqueles possam ser exercidos”.

Estas disposições foram introduzidas pelo DL nº 265/97 de 2/10, que teve por fim estabelecer um regime uniforme para o contrato de locação financeira, independentemente do respectivo objecto, revogando-se o DL 10/91 de 09/01, que estabelecera o regime do contrato de locação financeira de imóveis para habitação.

Com efeito, previa-se no artº 9º deste último diploma, sob a epígrafe “propriedade horizontal” que “Nas situações de propriedade horizontal, o locatário assume, em nome próprio, todos os direitos e obrigações do locador relativos às partes comuns do edifício, suportando as despesas de administração, participando e votando nas assembleias de condóminos e podendo nelas, ser eleito para os diversos cargos” (nº 1) sendo que “Exceptua-se do disposto no número anterior tudo aquilo que implique disposição de partes comuns ou a alteração do título constitutivo” (nº 2)”

Como se refere no Ac. da R.L de 03/11/2011 “Esta regulação específica sobre a propriedade horizontal foi o precedente normativo imediato da actual previsão legal, sendo certo que nesta, conforme consta do preâmbulo do DL nº 265/97, também se pretendeu prever “situações de propriedade horizontal”. Tanto pela epígrafe como, principalmente, pelo conteúdo do artº 9º do DL 10/91, foi propósito do legislador estabelecer uma regulamentação normativa específica em matéria de propriedade horizontal, não contemplada no Código Civil. Tratava-se, por isso, da fixação de um regime especial, que tinha como efeito derrogar o regime geral, nos termos do qual cabia aos condóminos, considerados como tal os titulares do direito de propriedade sobre fracções autónomas do edifício em regime de propriedade horizontal, suportar as despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns do edifício e aos serviços de interesse comum. Para a especificidade da situação decorrente da locação financeira tendo por objecto um bem imóvel, previa-se assim um regime especial. O sentido da mesma lei, porém, manteve-se nas já referidas normas constantes do artº 10º nº 1 al. b) e nº 2 al. e) do DL 149/95, não obstante a alteração formal a que se procedeu.”

Na verdade, a regra geral quanto aos encargos com a conservação e fruição das partes comuns do edifício constituído em propriedade horizontal encontra-se prevista no artº 1424º nº 1 do C. Civil sob a epígrafe “Encargos de conservação e fruição” nos termos do qual “Salvo disposição em contrário, as despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns do edifício e ao pagamento de serviços de interesse comum são pagas pelos condóminos em proporção do valor das suas fracções”.

Assim, quanto à responsabilidade dos condóminos, a mesma abrange o pagamento de serviços de interesse comum, no atendimento do considerado conveniente no concernente ao bem estar e agradabilidade do gozo por parte da generalidade dos condóminos (caso das relativas a segurança, conservação de jardins, serviços de portaria, etç.), mas também as reportadas às despesas de conservação e fruição das partes comuns, como as necessárias para que as mesmas mantenham a respectiva funcionalidade, permitindo a sua normal utilização no âmbito das potencialidades próprias, cujo montante, previsivelmente variável, dependerá do desgaste efectuado ou danos ocorridos (caso típico as decorrentes de elevadores e da sua respectiva reparação e manutenção).

No que concerne à satisfação de tais pagamentos, consigna-se dispositivamente no artº 1424º nº 1 do CC que poderá resultar da estipulação das partes, sendo que se nada for acordado, vigorará, como regra supletiva, o critério da proporcionalidade, com base no valor das fracções, supletividade também salientada agora no nº 2, no que respeita às despesas relativas ao ressarcimento de serviços de interesse comum, conforme disposição de regulamento do condomínio, especificados e justificados os critérios da imputação realizada.

Como se pondera no Ac. da R.L de 27/02/2014 acima referido “Mas a verdade é que o regime especial da locação financeira prevalece sobre o regime geral previsto no artº 1424º do C. Civil, e tem eficácia erga omnes, impondo-se a terceiros, nomeadamente ao condomínio – neste sentido Ac. do T.R.L citado de 06/11/2012 proc. 20697/11.5T2SNT.L1-7; e os Acs. do STJ de 10/07/2008, proc. 08A1057; de 06/11/2008 proc. 08B2623 e de 02/03/2010, proc. 5662/07.5YYPRT-A.S1, todos disponíveis em www.dgsi.pt)

Como se escreveu neste último aresto do STJ, “sendo traço comum da locação financeira, mobiliária e imobiliária, a fruição onerosa e temporária de um bem, o legislador quis colocar a cargo do locatário de fracção autónoma, o pagamento das despesas comuns do edifício e os serviços de interesse comum, certamente em homenagem à vocação do tipo contratual que visa o funcionamento do locatário”.

Aliás, tendo o contrato de locação financeira alguma afinidade com o contrato de arrendamento, veja-se que também nesta espécie contratual o arrendatário pode, por acordo das partes, assumir a obrigação de pagamento dessas despesas, face ao que dispõe o artº 1078º/1 e 3 do C. Civil.

Acresce que o próprio artº 1024º nº1 salvaguarda a existência de legislação especial que determine que a obrigação de pagamento dessas despesas não fique a cargo do proprietário da fracção predial, ao prescrever “salvo disposição em contrário”.

Como lapidarmente se escreveu no citado Ac. do STJ de 2/03/2010, que acompanhamos “Sendo traço comum da locação financeira, mobiliária e imobiliária, a fruição onerosa e temporária de um bem, o legislador quis colocar a cargo do locatário de fracção autónoma o pagamento das despesas comuns do edifício e os serviços de interesse comum, certamente em homenagem à vocação do tipo contratual, que visa o financiamento do locatário. Daí que o regime das obrigações propter rem deva ter aqui em atenção a especificidade do contrato e o fim económico que o tipo contratual visa.

Compete ao locatário financeiro imobiliário o pagamento dos encargos relativos ao condomínio, em caso de locação financeira imobiliária do prédio constituído em regime de propriedade horizontal”

De facto, o contrato de locação financeira tem uma forte vertente financeira, destinado a facilitar, com a intervenção do financiador e a amplitude temporal do pagamento das rendas, a aquisição do bem pelo locatário, a qual, por regra, se segue ao termo do contrato, e durante o qual pôde já usar o bem. O direito de propriedade que subsiste na titularidade do locador serve, assim, apenas para garantir o seu direito de crédito, estando as restantes utilidades do bem ao serviço do locatário.

Nestas condições, o locatário encontra-se, pois, numa posição muito idêntica à de qualquer condómino.

Assim sendo, a obrigação do pagamento das despesas necessárias à fruição das partes comuns do edifício e dos serviços de interesse comum, no caso de locação financeira de fracção autónoma, cabe ao locatário, (cit. Ac. da RL de 03/11/2011)

Em face de todo o exposto, e no seguimento da orientação jurisprudencial que se acompanha, não cabe ao oponente, locador da fracção autónoma a que respeitam as contribuições em dívida ao Condomínio exequente, a responsabilidade do seu pagamento, não podendo manter-se a decisão recorrida que tal determinou.

Merece, pois, provimento o recurso do executado/oponente, impondo-se a revogação da decisão recorrida e a extinção da execução relativamente a ele.

DECISÃO

Nesta conformidade, acordam os Juízes desta Relação em julgar procedente a apelação e, consequentemente, revogando a decisão recorrida, decidem julgar extinta a execução relativamente ao executado Banco… SA.

Custas pelo exequente/recorrido.

Évora, 10.04.2014

Maria Alexandra A. Moura Santos

Eduardo José Caetano Tenazinha

António Manuel Ribeiro Cardoso