5872/15.1T8VNG.P1 - Tribunal da Relação do Porto

I- A Lei n.º 31/2012 introduziu profundas alterações em matéria de correcção extraordinária das rendas nos contratos celebrados antes da vigência do RAU, por iniciativa do senhorio, regulando esta matéria, quanto aos arrendamentos para habitação, nos art.ºs 30.º a 37.º da Lei n.º 6/2006, que aprovou o NRAU.

II- Este regime transitório pode ser afastado pelas partes, quanto à actualização da renda, no âmbito da sua liberdade contratual, nos termos dos art.ºs 405.º, n.º 1, e 1077.º, n.º 1, ambos do Código Civil.

III- A actualização convencional substitui a actualização legal e a referência a esta num acordo é mera redundância.

Do Tribunal Judicial da Comarca do Porto - Juízo Local Cível – Juiz 1.

Processo n.º 5872/15.1T8VNG.P1

Relator: Fernando Samões

1.º Adjunto: Dr. Vieira e Cunha

2.º Adjunto: Dr.ª Maria Eiró

Acordam no Tribunal da Relação do Porto – 2.ª Secção:

I. Relatório

B…, viúvo, residente na Rua … n.º …, …, …, instaurou contra C… e D…, ambos residentes na Rua … n.º …, …, …., a presente acção declarativa com processo comum pedindo que:

“i) Sejam os réus condenados a entregar, imediatamente, a habitação correspondente ao locado, em condições de habitabilidade livres de pessoas e bens;

ii) Sejam os requeridos condenados a proporcionar ao requerente as condições de habitabilidade necessárias à ocupação da habitação referida em i) pelo período de tempo que a ocupação (provisória) durar, bem como deverão absterem-se de praticar quaisquer atos que perturbem ou limitem a atual fruição/ocupação.

iii) Sejam os RR. condenados no pagamento de uma sanção pecuniária compulsória por cada dia de atraso na entrega das chaves da habitação referida em i) à razão de €20,00 (vinte euros) até à data da efetiva entrega;

iv) Sejam os RR. condenados nas custas processuais onde se incluem as despesas com o patrocínio judiciário do autor.”

Para tanto, alegou, em resumo, o seguinte:

Em 1/2/1975, tomou de arrendamento, para sua habitação, o 1.º andar frente do prédio sito na Rua … n.º …, …, …, pela renda mensal de 600$00, que hoje é de 26,00€, que sempre pagou.

Tendo os réus adquirido tal prédio, foi-lhe comunicada a intenção de procederem a obras, pelo que celebraram, em 16/6/2011, um acordo, mediante o qual suspenderam, durante o período da sua execução, que fixaram em 18 meses, o contrato de arrendamento, alterando, provisoriamente, o local arrendado para uma casa vizinha, mediante o pagamento da mesma renda, obrigando-se o réu a, findas as obras, no prazo de 20 dias, entregar a habitação arrendada em condições semelhantes às anteriormente existentes, no que toca ao número de divisões e área útil.

As obras já terminaram, mas o réu recusa-se a entregar as chaves da habitação arrendada e a disponibilizar-lhe o correspondente espaço.

Os réus contestaram, por excepção e impugnação, e deduziram reconvenção.

Alegaram, em síntese, que:

Por força das várias queixas apresentadas pelo autor junto da Câmara Municipal E…, foram notificados para procederem a avultadas obras no prédio em causa, tendo optado, atenta a vetustez do mesmo e as condições de financiamento de que necessitavam, pela sua demolição para, no mesmo local, construírem um prédio novo, pelo que deixou de existir o antigo locado, sendo construída, no seu lugar, uma nova fracção autónoma.

Acordaram em suspender o contrato de arrendamento durante a realização das obras, após o que seria actualizada a renda nos termos legais.

Foi proposto ao autor um contrato de arrendamento relativo a tal fracção, que ele não aceitou por não concordar com a renda de 150,00€ aí estipulada, o que, no seu entender, configura declaração de resolução do acordo firmado entre ambos.

E recusa-se a pagar a renda de 189,39€, não obstante haverem acordado, aquando da suspensão do contrato, que ela seria actualizada nos termos legais, continuando a pagar a quantia de 26,00€, a título de renda mensal, apesar de lhe terem feito entrega da nova fracção em 1/6/2015.

Concluíram pela improcedência da acção e pedindo, em reconvenção, que:

i. Seja declarada a resolução do acordo celebrado entre as partes, com a consequente condenação do autor na entrega da fracção que, por via do decidido em sede cautelar, actualmente ocupa no prédio novo;

ii. Seja o autor condenado a pagar aos réus a quantia de 139,39€, enquanto não a entregar, desde 1/6/2015, acrescida de uma indemnização de 50% em caso de mora, que à data da contestação liquidaram em 1.135,94€, a título de ocupação indevida da aludida fracção.

iii. Subsidiariamente, pediram que:

a) Seja o autor condenado nos mesmos termos referidos em i;

b) Seja o autor condenado a pagar a quantia de 169,14€ relativa aos consumos da água e luz da sua responsabilidade suportados pelos réus.

O autor replicou, sustentando a inadmissibilidade da reconvenção, defendendo-se, ainda, por impugnação e invocando factos e argumentos que, no seu entender, permitem concluir não ascender a renda devida ao valor indicado pelos réus/reconvintes, concluindo pela litigância de má fé.

Teve lugar a audiência prévia, onde foi declarada extinta a instância, por impossibilidade originária e superveniente da lide, quanto aos pedidos formulados em ii) e iii) da petição inicial; foi admitida a reconvenção quanto aos pedidos reconvencionais deduzidos a título principal e ao formulado sob a alínea a) a título subsidiário, não se admitindo relativamente ao pedido subsidiário da alínea b); foi proferido despacho saneador, seguido de despacho a identificar o objecto do litígio e a enunciar os temas da prova, sem reclamações.

Procedeu-se à audiência de discussão e julgamento, após o que, em 7/3/2017, foi exarada douta sentença que concluiu pelo seguinte dispositivo:

“1) Condenam-se os réus a entregarem ao autor a habitação correspondente ao locado, em condições de habitabilidade e livre de pessoas e bens.

2) Absolve-se o autor dos pedidos reconvencionais formulados.

3) Absolvem-se os réus do pedido de condenação como litigantes de má fé”.

Inconformados com o assim decidido, os réus interpuseram recurso para este Tribunal e apresentaram as suas alegações que culminaram nas seguintes conclusões:

“1) O Recorrido celebrou, por escrito, a 1 de Fevereiro de 1975, um contrato de arrendamento cujo objecto era uma habitação no 1º andar, frente, inserida no prédio urbano sito na Rua …, n.º …, na Freguesia da …, Concelho de …, com os respectivos proprietários ao momento da celebração do contrato mencionado.

2) Os Recorrentes adquiriram o Prédio no ano de 1981, momento em que assumiram a qualidade de senhorios do Recorrido.

3) O Recorrido e os Recorrentes celebraram um acordo para a suspensão do contrato de arrendamento a 16 de Junho de 2011, no qual acordaram que no final da execução das obras sobre o locado, este seria restituído ao Recorrido mas com a necessária actualização do valor da renda a pagar.

4) O direito do senhorio em exigir uma renda actualizada acima do valor actualmente pago pelo Recorrido resulta do exercício da liberdade contratual das partes, expresso no aludido acordo.

5) Estabelece o artigo 31.º da Lei n.º 6/2006 que “a renda actualizada nos termos da presente secção tem como limite máximo o valor anual correspondente a 4% do valor do locado.”.

6) O direito decorrente da actualização da renda funda-se no acordo celebrado entre as partes e não de um dispositivo previsto na lei.

7) As partes decidiram que a actualização da renda deveria ser efectuada nos termos legais.

8) Aplicando as respectivas normas legais, o valor anual de renda correspondente a 4% do valor patrimonial do imóvel (CIMI), correspondendo a um total de 113,63€ mensais, tal como consta na redacção do artigo 31.º da Lei n.º 6/2006 à data da celebração do acordo.

Nestes termos e nos melhores de Direito, que V. Exas. não deixarão de doutamente suprir, deverá ser concedido provimento ao presente recurso e, consequentemente, anulada parcialmente a decisão de 1ª instância, substituindo-a por outra que condene o Recorrido a pagar um valor de renda mensal actualizado nos termos constantes no sobredito Acordo celebrado entre as partes, no montante mensal de 113,63€, a partir de 01/06/2015, data em que foi entregue a nova habitação, com o que farão JUSTIÇA.”

Não foram apresentadas, em tempo, contra-alegações.

Tudo visto, cumpre apreciar e decidir o mérito do presente recurso.

Sabido que o seu objecto e âmbito estão delimitados pelas conclusões dos recorrentes (cfr. art.ºs 635.º, n.º 4 e 639.º, n.ºs 1 e 2, ambos do actual CPC), não podendo este Tribunal de 2.ª instância conhecer de matérias nelas não incluídas, a não ser que sejam de conhecimento oficioso, e tendo presente que se apreciam questões e não razões, a única questão que importa dirimir consiste em saber se há lugar à actualização da renda.

II. Fundamentação

1. De facto

Na sentença recorrida foram dados como provados os seguintes factos:

1. Por contrato escrito, celebrado a 1 de Fevereiro de 1975, o autor tomou de arrendamento para sua habitação, uma casa, correspondente ao 1.º andar frente do prédio sito na Rua … n.º …, na Freguesia de …, Concelho de …, conforme documento de fls. 10 v.º e 11, que aqui se dá por integralmente reproduzido.

2. A habitação tinha uma área útil de cerca de 22m2 e era composta por cozinha, quarto interior, sala e uma cabine sanitária no exterior.

3. O contrato de arrendamento foi celebrado pelo período de 1 ano, prorrogável, tendo o seu início a 1 de Fevereiro de 1975.

4. A renda inicial acordada foi no valor mensal de 600$00 (seiscentos escudos).

5. Por efeito das sucessivas actualizações anuais a renda mensal cifrava-se à data da celebração do acordo referido no valor de €26,00 (vinte e seis euros).

6. Por efeito da aquisição do aludido imóvel pelos réus, estes são os atuais senhorios do local arrendado.

7. O réu marido comunicou ao autor a sua intenção de fazer obras no prédio em causa e solicitou a colaboração do autor para disponibilizar temporariamente o espaço.

8. O autor aceitou em alterar o local arrendado durante o período de execução das ditas obras.

9. A 16 de Junho de 2011, o autor e réu acordaram, por escrito, suspender o aludido contrato de arrendamento (melhor identificado em 1) durante a execução das obras no prédio, conforme documento de fls. 13, que aqui se dá por reproduzido.

10. No mesmo acordaram em alterar, provisoriamente, o local arrendado da ocupação do arrendatário para o 1.º traseiras do n.º … da Rua … em ….

11. Ficou acordado que o arrendatário, durante o período da execução das obras pela ocupação da habitação provisória, sita na Rua … n.º … - … em …, pagaria a renda de €25,00.

12. O autor e o réu acordaram que as alterações das condições de ocupação seriam provisórias.

13. As partes no referido acordo escrito, assinado em 16 de Junho de 2011, estipularam que a duração das obras a realizar no espaço arrendado seria de 18 (dezoito) meses.

14. O documento escrito foi assinado por ambos, e ficou acordado que era intenção do arrendatário retomar a ocupação do prédio arrendado.

15. Do mesmo documento consta que o senhorio, “findas as obras de reabilitação aprovadas no referido processo e no prazo de 20 dias, compromete-se a entregar as chaves do prédio arrendado identificado em (1), assim como tomar todas as diligências com vista a permitir a reocupação do espaço arrendado em condições de habitabilidade”, devendo comunicar ao arrendatário a data de reocupação com carta registada com aviso de recepção.

16. Por outro lado, o arrendatário obrigou-se a efectuar em 15 dias a desocupação do prédio sito na Rua … n.º … - 1.º andar traseiras e a reocupar a habitação arrendada após a realização das obras.

17. Nos termos da cláusula 2.ª, alínea b) “o arrendatário pretende retomar o prédio arrendado e identificado em 1 após a conclusão das obras mediante a actualização da renda dos termos da lei”.

18. As obras no prédio arrendado encontram-se já concluídas sendo que 1.º andar do prédio encontra-se em condições de ser ocupado.

19. Desde 1994, que o autor apresenta queixas junto da Câmara Municipal E…, quanto ao estado do prédio.

20. Os réus foram notificados pela Câmara Municipal E…, em 16/02/1994, no sentido de proceder à reparação do telhado e colocar caleiras e condutores novos.

21. O autor apresentou nova queixa em 1997, na Câmara Municipal E…, tendo os réus sido notificados para proceder à total substituição do telhado.

22. O autor apresentou nova queixa junto da Câmara Municipal E…, sendo os Réus notificados para realizar as obras, em 02/10/2000.

23. Os réus decidiram proceder à demolição do prédio no qual se integrava a habitação do autor para no mesmo local construir um prédio novo.

24. O prédio novo construído no mesmo local do prédio demolido, foi submetido ao regime de propriedade horizontal, situa-se na Rua … n.º … (entrada comum), …, … e … (entrada de estabelecimentos comerciais) e na Rua … n.º …, freguesia de …, concelho de …, descrito na Conservatória do Registo Predial sob o número quatrocentos e dezassete, e na matriz predial urbana sob o n.º 42 da freguesia União de freguesias de … e …), composto por três estabelecimentos comercias no rés-do-chão, três fracção tipologia T1 e duas fracções tipologia T2, sendo que o prédio construído é composto por um maior número de fogos do que o anterior.

25. Em 7 de Maio de 2013, o réu enviou ao autor uma carta com o seguinte teor “Venho por esta via remeter a V. Exa o contrato de arrendamento relativo à fracção autónoma designada pela letra “E”, no piso 1, destinada à habitação, do prédio urbano de construção nova em regime de propriedade horizontal, sito na Rua …, com entrada pelo n.º …, freguesia de …, …. - …, concelho de …. Nesta conformidade, solicito que proceda à entrega do contrato de arrendamento que consta em anexo devidamente assinado no prazo de dez dias a contar da recepção da presente missiva, como vista à identificação do imóvel supra identificado”, conforme documento de fls. 47 e ss que aqui se dá por reproduzido.

26. Nesse contrato de arrendamento estipulava-se a renda mensal de 150,00€ (cento e cinquenta euros).

27. O valor patrimonial tributário da fracção é de €34.090,00.

28. O autor entrega somente aos réus a quantia mensal de 26,00€ a título de renda.

29. Face ao decidido na providência cautelar apensa, os réus, em 1/06/2015, entregaram ao autor a fracção autónoma designada pela letra “E”, no piso 1, destinada à habitação, do prédio urbano de construção nova em regime de propriedade horizontal, sito na Rua …, com entrada pelo n.º …, freguesia de …, …. - …, concelho de ….

30. O réu invocou e provou que o seu RABC era de 2.083,63€.

2. De direito

É pacífico que estamos perante um contrato de arrendamento destinado a habitação, celebrado em 1/2/1975, entre o autor e a antecessora dos réus, F…, respectivamente na qualidade de locatário (inquilino ou arrendatário) e de locadora (senhoria), o qual teve por objecto o 1.º andar frente do prédio sito na Rua … n.º …, na Freguesia de …, Concelho de ….

Porque tal contrato se foi renovando e dado que foram invocados factos ocorridos na vigência do Novo Regime do Arrendamento Urbano (NRAU)[1], aprovado pela Lei n.º 6/2006, de 27/2, são-lhe aplicáveis as normas deste Regime, com as subsequentes alterações[2] (cfr. art.ºs 27.º, 59.º, n.º 1 e 65.º da citada Lei e art.º 12.º do Código Civil).

O NRAU prevê um regime transitório de actualização de rendas dos contratos habitacionais celebrados antes da vigência do RAU nos art.ºs 30.º a 37.º.

Como o próprio legislador de 2006 reconheceu, “a nova Lei, em relação ao regime transitório, ataca a renda, não o contrato”. Fê-lo por considerar as rendas baixas dos contratos anteriores ao RAU a causa principal da degradação dos imóveis nos centros urbanos, justificando assim aquela actualização: “o valor das rendas é muito baixo, o que leva os senhorios a desinteressarem-se da manutenção dos prédios ou, mesmo quando nela interessados, a não ter meios para a realizar. As nefastas consequências deste sistema são bem conhecidas: a nível privado, proliferação de situações de flagrante injustiça, em que alguns inquilinos beneficiam de rendas sem qualquer correspondência com o valor de mercado, e muitos residem em locais sem as mínimas condições de habitabilidade; a nível público, acentuada degradação do património edificado, com custos para quem nele habita sem condições de segurança e salubridade, e custos para a sociedade em geral, ao depreciar a imagem dos centros urbanos, com reflexos no ambiente e, indirectamente, no turismo”[3].

Com as alterações introduzidas pela Lei n.º 31/2012, o legislador já pretendeu, relativamente a tais contratos, reforçar a negociação entre as partes e facilitar a transição dos referidos contratos para o novo regime “num curto espaço de tempo” [art.º 1.º, al. b), da mesma Lei].

A Lei n.º 31/2012 veio introduzir profundas alterações em matéria de correcção extraordinária das rendas nos contratos mais antigos, celebrados antes da vigência do RAU, por iniciativa do senhorio, mostrando-se esta matéria regulada, como se disse, quanto aos arrendamentos para habitação nos art.ºs 30.º a 37.º da Lei n.º 6/2006, que aprovou o NRAU.

De acordo com o art.º 30.º[4], a transição para o NRAU e a actualização da renda dependem da iniciativa do senhorio, que deve comunicar a sua intenção ao arrendatário, mediante escrito assinado por si e com aviso de recepção (art.º 9.º), indicando sob pena de ineficácia:

“a) O valor da renda, o tipo e a duração do contrato propostos;

b) O valor do locado, avaliado nos termos dos artigos 38.º e seguintes do Código do Imposto Municipal sobre Imóveis (CIMI), constante da caderneta predial urbana;

c) Cópia da caderneta predial urbana;

d) Que o prazo de resposta é de 30 dias;

e) O conteúdo que pode apresentar a resposta, nos termos do n.º 3 do artigo seguinte;

f) As circunstâncias que o arrendatário pode invocar, isolada ou conjuntamente com a resposta prevista na alínea anterior, e no mesmo prazo, conforme previsto no n.º 4 do artigo seguinte, e a necessidade de serem apresentados os respetivos documentos comprovativos, nos termos do disposto no artigo 32.º;

g) As consequências da falta de resposta, bem como da não invocação de qualquer das circunstâncias previstas no n.º 4 do artigo seguinte”.

Feita a comunicação ao arrendatário, nos termos referidos, este tem trinta dias para responder.

Poderá, então, tomar uma das seguintes atitudes:

- nada dizer, o que equivale à aceitação da renda proposta;

- aceitar o valor da renda proposto pelo senhorio;

- opor-se ao valor da renda proposto pelo senhorio, propondo um novo valor, nos termos e para os efeitos previstos no artigo 33.º;

- denunciar o contrato de arrendamento, nos termos e para os efeitos previstos no artigo 34.º;

- invocar, isolada ou cumulativamente, as seguintes circunstâncias:

a) Rendimento anual bruto corrigido (RABC[5]) do seu agregado familiar inferior a cinco retribuições mínimas nacionais anuais (RMNA), nos termos e para os efeitos previstos nos artigos 35.º e 36.º;

b) Idade igual ou superior a 65 anos ou deficiência com grau comprovado de incapacidade igual ou superior a 60 %, nos termos e para os efeitos previstos no artigo 36.º;

- reclamar de qualquer incorrecção na inscrição matricial do locado, nos termos do disposto no artigo 130.º do CIMI, junto do serviço de finanças competente (art.º 31.º, n.ºs 1, 3, 4, 6 e 9[6]).

As aludidas circunstâncias devem ser comprovadas nos termos do art.º 32.º.

No caso de serem invocadas pelo arrendatário, estão sujeitas aos termos e limites de actualização previstos nos art.ºs 35.º e 36.º[7].

Para além da actualização de rendas nos termos previstos nos art.ºs 30.º a 37.º da Lei n.º 6/2006, que aprovou o NRAU, a que nos vimos referindo, o legislador consagrou ainda um regime especial transitório de actualização da renda nos casos de realização de obras pelo senhorio, aplicável aos contratos habitacionais celebrados antes da entrada em vigor do RAU, vigente à data dos factos (cfr. art.ºs 23.º e 27.º do DL n.º 157/2006, de 8/8).

Com a entrada em vigor da Lei n.º 30/2012, que revogou o citado art.º 27.º, deixou de estar prevista tal actualização, passando a prever, no art.º 25.º[8] daquele diploma, um regime específico de denúncia do contrato com arrendatário com idade igual ou superior a 65 anos ou com deficiência com grau de incapacidade igual ou superior a 60 %, e, no artigo seguinte, um regime de suspensão do contrato para remodelação ou restauro.

Afigura-se-nos que estes regimes transitórios, estabelecidos por lei, no que respeita à actualização da renda, poderão ser afastados pelas partes, no âmbito da sua liberdade contratual, nos termos do art.º 405.º, n.º 1, do Código Civil, o que tem cobertura legal, face ao disposto no art.º 1077.º, n.º 1, do mesmo Código, onde se prevê que “As partes estipulam, por escrito, a possibilidade de actualização da renda e o respectivo regime”.

Consequentemente, um acordo, celebrado nesses termos, porque resultante da vontade das partes – senhorio e inquilino -, substitui ou faz “precludir” a actualização legal.

No presente caso, os recorrentes estribam a sua pretensão de actualização convencional da renda no acordo que celebraram (ou melhor que celebrou o senhorio) com o autor/arrendatário, em 16 de Junho de 2011, aquando da suspensão do contrato de arrendamento, para realização de obras no locado, mais precisamente na expressão, constante do n.º 2, al. b), “mediante a actualização da renda nos termos legais” (cfr. n.º 17 dos factos provados).

Ora, tal pretensão é um paradoxo, pois, como se disse, o acordo substitui a actualização legal. Havendo acordo sobre a actualização da renda, não pode haver actualização legal, pois aquela faz precludir esta. E a mera referência a “actualização da renda nos termos legais” não pode significar senão a actualização feita nos termos da lei.

Esta actualização, como se disse, está sempre dependente da vontade do senhorio, que a devia ter manifestado nos termos acima referidos.

Não o tendo feito no tempo e pela forma adequada, é manifesto que a sua pretensão de actualização da renda, única questionada no recurso, não pode proceder.

Improcede, por conseguinte, a apelação.

Sumariando:

III. Decisão

Por tudo o exposto, julga-se a apelação improcedente e confirma-se a sentença recorrida

Custas pelos apelantes.

Porto, 24 de Janeiro de 2018

Fernando Samões

Vieira e Cunha

Maria Eiró

[1] Ao qual nos referiremos sempre que não seja indicada outra origem.

[2] Dadas pelos seguintes diplomas:

- Lei n.º 31/2012, de 14 de Agosto – com início de vigência a 12 de Novembro de 2012;

- Declaração de Rectificação n.º 59-A/2012, de 12 de Outubro;

- Lei n.º 79/2014, de 19 de Dezembro – com início de vigência a 18 de Janeiro de 2015;

- Lei n.º 42/2017, de 14 de Junho - com início de vigência a 24 de Junho de 2017;

- Lei n.º 43/2017, de 14 de Junho - com início de vigência a 15 de Junho de 2017.

[3] In “Explicação sobre a Reforma do Arrendamento Urbano”, citado por Laurinda Gemas, Albertina Pedroso e João Caldeira Jorge, em Arrendamento Urbano, 3.ª edição, Quid Juris, 2009, pág. 98.

[4] Na redacção dada pela Lei n.º 79/2014, de 19 de Dezembro.

[5] Rendimento anual bruto corrigido.

[6] Redacção da Lei n.º 79/2014, de 19 de Dezembro.

[7] Na redacção da Lei n.º 79/2014, de 19 de Dezembro, vigente à data dos factos, sendo agora a dada pela Lei n.º 43/2017, de 14 de Junho, com início de vigência a 15 de Junho de 2017.

[8] Posteriormente alterado pelas Leis n.ºs nº 79/2014, de 19 de Dezembro, e 43/2017, de 14 de Junho.