Quem foi o relator do acórdão 1376/06.1TJLSB.L1-2?

O relator foi Maria Teresa Albuquerque, no Tribunal da Relação de Lisboa.

Quando foi proferido o acórdão 1376/06.1TJLSB.L1-2?

O acórdão foi proferido em 30 de junho de 2011.

1376/06.1TJLSB.L1-2

Sumário

I- A realização pelo senhorio de obras de conservação ordinária no locado sem que as mesmas tenham sido “aprovadas” ou “compelidas” pela Câmara Municipal de Lisboa, tendo tais obras sido iniciadas e concluídas em 2005, não dá direito a aumento de rendas nos termos do art 38º do RAU, tendo este a redacção que lhe foi conferida pelo DL 329-B/2000 de 22/12. 2- O legislador só terá admitido o aumento de rendas em função da realização de obras de conservação ordinária, em três situações: a primeira, decorrente, não do nº 1 do art 38º do RAU mas do seu nº 2, que resulta da circunstância do senhorio as realizar ao abrigo do “Recria”, sendo, então este organismo quem determina o referido aumento, no momento da aprovação da comparticipação; a segunda, que tem a ver com o senhorio relapso, pressupõe que o mesmo tenha sido compelido pela respectiva câmara municipal a fazê-las; e a terceira, que tem a ver com o senhorio cumpridor, que mesmo não carecendo do licenciamento da obra pela respectiva câmara, a sujeita previamente à respectiva aprovação. 3-É que o legislador, que pretendeu, tanto quanto possível, que senhorio e inquilino se entendessem relativamente aos aumentos de renda, não tendo um ou outro que recorrer a tribunal para apreciar essa matéria senão em derradeiro caso de desacordo, entendeu preservar esse objectivo obrigando a que todas as situações que quis potenciadores do aumento da renda ficassem previamente sujeitas à aprovação administrativa. 4- Na vigência da redacção inicial do art 38º (anterior à que lhe foi conferida pelo referido DL 329-B/2000) o senhorio apenas tinha direito ao aumento da renda quando realizasse obras de conservação extraordinária ou de beneficiação e tivesse sido compelido administrativamente para esse efeito, não tendo direito ao aumento de rendas quando realizasse esse tipo de obras por sua iniciativa, e menos ainda, quando realizasse obras de conservação ordinária. 5-Por isso, a circunstância do legislador do referido DL ter admitido ao senhorio de obras de conservação ordinária que pudesse em função das mesmas alcançar aumento de rendas – desde que as sujeitasse à aprovação administrativa – não pode deixar de se reflectir positivamente no pretendido revigoramento do mercado habitacional. (Sumário da Relatora)

Texto

Acordam na 2ª Secção Cível do Tribunal da Relação de Lisboa I - “A” intentou a presente acção de despejo, sob a forma de processo sumário, contra “B” e “C”, pedindo que seja decretada a resolução do contrato de arrendamento que identifica, e sejam os RR. condenados a despejar o locado, bem como no pagamento das rendas vencidas desde 01/09/2005, (Outubro de 2005) na quantia de € 101,26 por cada mês, à data da interposição da acção no valor global de € 708,82, e rendas vincendas até à entrega do andar à A., livre e devoluto. Invoca que o R. é arrendatário da fracção autónoma correspondente ao 3.º andar do prédio sito na Rua ... n.º 4, de que ela é proprietária, sendo a renda inicial de Esc. 1.400$00. Mais alega que em virtude de obras de conservação ordinária realizadas no prédio, a renda seria actualizada para € 101,26, mas os RR. rejeitaram tal valor e insistiram no pagamento da renda até aí vigente, no valor de € 64,37, pelo que não procederam ao pagamento da renda devida, devendo ser despejados. Os RR. contestaram, alegando, em síntese, que os cálculos efectuados pela A. para aumentar a renda estão errados. Proferido despacho saneador e seleccionada a matéria de facto, veio a ter lugar o julgamento, após o qual foi proferida sentença que julgou a acção improcedente, absolvendo os RR. do pedido. II – Do assim decidido apelou a A.A que concluiu as respectivas alegações nos seguintes termos: A) - As obras de conservação extraordinária e de beneficiação, revestindo a natureza de obras de recuperação, reconstrução ou inovação, estão sujeitas ao mesmo regime nos termos do artº 13º do RAU, dando lugar a actualização de rendas nos termos do artº 38º RAU, havendo imposição administrativa; B) - Apenas as obras que impliquem reconstrução ou inovação (conservação extraordinária e beneficiação) carecem de projecto de alterações e da sua aprovação prévia pela respectiva Câmara Municipal, como será o caso de obras necessárias a dotar os espaços arrendáveis com as condições adequadas ao fim a que se destinam [artº 2º, alínea e), artº 4º nºs 1 e 2 artº 74º do Dec-Lei nº 559/99, de 16/12 com a sua redacção actual), atenta a necessidade de emissão de licença de utilização; C) – O legislador, ao colocar, no artº 38º nº 1 do RAU, entre vírgulas a expressão “ou de beneficiação que se enquadrem na lei geral ou geral ou local necessárias para a concessão de licença de utilização e que sejam aprovadas ou compelidas pela respectiva câmara municipal”, introduziu uma ideia distinta, pretendendo submeter apenas as obras de beneficiação (e as extraordinárias por força do disposto no artº 13º nº 1 do RAU) à obrigatoriedade de aprovação ou intimação para a sua realização por parte da autarquia competente para que pudesse haver lugar à actualização de rendas, visto serem as únicas que carecem de apresentação de projecto de alterações e aprovação prévia, sem a qual não é emitida a respectiva licença; Com efeito, D) – A palavra “ou”, precedida de vírgula e imediatamente antes de “obras de beneficiação”, tem forçosamente que ser entendido no sentido de clara alternativa, servindo a vírgula anterior ao termo “ou” para reforçar a vontade do legislador de proceder à separação das ideias/situações, destinando-se a frase seguinte (que se enquadrem na lei geral ou local necessárias para a concessão de licença de utilização /e sejam aprovadas ou compelidas pela respectiva câmara municipal) a qualificar/condicionar a possibilidade de aumento de rendas no que se refere às obras de beneficiação (evitando assim excessos na sua aplicação); Assim, E) – O legislador pretendeu criar as condições necessárias para pôr termo à degradação do parque imobiliário afecto ao arrendamento, pelo que, a não ser que se pretenda que os senhorios continuem a deixar degradar os prédios arrendados dos quais recebem quantias bastante reduzidas a título de rendas, só esta interpretação da norma é possível: “Pode o senhorio exigir um aumento de renda apurado nos termos do Regime Especial de Comparticipação na Recuperação de Imóveis Arrendados - quando o senhorio realize no prédio obras de conservação ordinária ou extraordinária (esta nos termos do artº 13º do RAU), ou, - quando o senhorio efectue obras de beneficiação que se enquadrem na lei geral ou local necessárias para a concessão de licença de utilização e que sejam aprovadas ou compelidas pela respectiva câmara municipal.” F) – As obras de conservação ordinária estão sujeitas a regime próprio (artºs 12º, 14º e 15º do RAU), distinto das obras de conservação extraordinária e de beneficiação (artº 13º do RAU); G) –As obras de conservação ordinária (e extraordinária), visando exclusivamente manter na edificação as condições existentes à data da sua construção, reconstrução, ampliação ou alteração, designadamente as obras de restauro, reparação ou limpeza, não carecem de qualquer aprovação por parte da Câmara Municipal competente visto estarem tais trabalhos isentos de licença ou autorização (artºs 2º, alínea f) e 6º nº 1, alíneas a) e b) do Dec.-Lei nº 559/99, de 16/DEZ, com a sua redacção em vigor ao tempo); H) – A realização das obras (de conservação ordinária) dá lugar à actualização das rendas regulada nos artigos 38º e 39º do RAU (artº 12º nº 2 do RAU); Assim, I) – Não carecendo de aprovação por parte da câmara municipal (por desnecessidade de projecto de alterações), nem se impondo a sua realização apenas no caso de intimação para o efeito, quando se trate de obras de conservação ordinária ou extraordinária efectuadas voluntariamente pelo senhorio, apenas será aplicável à actualização de rendas a forma de cálculo (apuramento) prevista no artº 38º ou o acordada nos termos do artº 39º do RAU, por força do disposto no artº 12º nº 1 e 2 do RAU. J) – Violaria aliás o princípio da igualdade constitucionalmente consagrado (artº 13º da CRP) permitir-se que, quando obrigado pela câmara municipal, o senhorio tivesse direito a aumento de rendas e ser-lhe isso proibido quando as realizasse voluntariamente, constituindo um claro convite à degradação, ao desleixo e à inércia, quando é público e notório que a evolução das rendas de contratos antigos (congeladas largos anos) não acompanhou o aumento do custo de vida; L) – Ao decidir em contrário a douta sentença violou o disposto nos artºs 12º, 4º, 15º e 38º nº 1 do RAU, artº 2º, alínea e), artº 4º nºs 1 e 2 artº 74º do Dec-Lei nº 559/99, de 16/12, o artº 13º da Constituição da República Portuguesa, artº 668º nº 1 alínea b) do Cód. Proc. Civil. Os RR ofereceram contra-alegações nas quais concluíram nestes termos : 1- O artigo 38.º do R.A.U. é claro ao dispor que para haver direito do senhorio a aumentar a renda, caso realize obras de conservação ordinária, estas têm que ser aprovadas ou compelidas pela respectiva câmara municipal. Assim sendo, caso o senhorio decida fazer voluntariamente obras de conservação ordinária, para ter direito a aumentar o valor das rendas, terá que submeter a aprovação da câmara municipal a realização dessas obras e a aprovação tem que ser concedida. 2- A recorrente parece confundir duas situações distintas: uma coisa é ser legalmente exigível o licenciamento de uma obra para a sua realização, outra coisa é ser exigível a aprovação de uma obra para o senhorio ter direito a proceder ao aumento do valor das rendas. Ora, o legislador previu a necessidade de imposição ou de aprovação das obras pela respectiva câmara municipal para que haja algum controlo na realização das obras e no consequente aumento das rendas. 3- Aliás, o artigo 38.º do R.A.U., antes da entrada em vigor da redacção introduzida pelo Decreto-Lei n.º 329-B/2000, de 22/12 (aplicável ao presente caso), determinava que o senhorio apenas tinha direito ao aumento da renda quando realizasse obras de conservação extraordinária ou de beneficiação e fosse compelido administrativamente para tal. 4- A recorrente defende que, de acordo com o disposto no n.º 2 do artigo 12.º do R.A.U., a remissão para os artigos 38.º e 39.º do mesmo diploma legal apenas se refere à forma de apuramento do valor do aumento da renda, enquanto que o restante que consta dos artigos 38.º e 39.º apenas se aplicaria às obras de conservação extraordinária e de beneficiação. Todavia, tal argumento não é válido, pois a redacção do artigo 12.º, n.º 2 do R.A.U. é, exactamente, igual à do artigo 13.º, n.º 2 do R.A.U., aplicável às obras de conservação extraordinária e de beneficiação. Como tal, o disposto nos artigos 38.º e 39.º do R.A.U. aplica-se, nos mesmos moldes e com as devidas adaptações, ao aumento da renda em virtude da realização, quer das obras de conservação extraordinária e de beneficiação, quer das obras de conservação ordinária. 5- A expressão “e que sejam aprovadas pela respectiva câmara municipal” aplica-se a todo o segmento “obras de conservação ordinária ou extraordinária, ou obras de beneficiação que se enquadrem na lei geral oulocal necessárias para a concessão de licença de utilização” e, para tal, não é necessário apor qualquer vírgula antes da conjunção “e”. 6- Sendo certo que a recorrente não provou – nem, sequer alegou – que as obras por si realizadas foram impostas ou aprovadas pela câmara municipal. Motivo pelo qual jamais poderia ter ocorrido o aumento da renda em virtudedas obras por si realizadas. 7- Na sua petição inicial, a recorrente não alegou, concretamente, quais os montantes devidos pelos recorridos. Mais, da matéria de facto provada não consta – tendo em conta a prova produzida – qual o valor da renda (aumentada) devida pelos recorridos, quais os meses a que respeitam as rendas alegadamente em dívida, bem como qual o montante global em dívida. Todavia, em sede de recurso, a recorrente não requereu a alteração da matéria de facto, por forma a constar dos factos provados a matéria anteriormente referida. Como tal, salvo o devido respeito por melhor opinião, também por esse motivo, deverá ser negado provimento ao presente recurso. 8- Em todo o caso, mesmo que houvesse fundamento legal para o aumento da renda, em virtude da realização de obras pela recorrente – o que não se admite – ainda assim, jamais o valor da renda devida pelos recorridos seria o alegado pela recorrente na sua petição inicial, como os recorridos já tiveram oportunidade de expor em sede de contestação. 9- Conforme resulta da matéria de facto anteriormente referida, até ao dia 04.05.2006, os recorridos efectuaram o depósito liberatório das rendas peticionadas e, ainda, à cautela, da indemnização correspondente a 50% do valor dessas rendas. Os recorridos apresentaram a juízo a sua contestação no dia 09-05-2006, pelo que os referidos pagamentos foram realizados anteriormente. Assim sendo, no presente caso, sempre teria ocorrido a caducidade do direito da recorrente de resolver o contrato de arrendamento, nos termos do disposto no artigo 1048.º do Código Civil. Pelo que, também por esse motivo, jamais poderia ser declarado resolvido o contrato de arrendamento. III – Vieram provados da 1ª instância os seguintes factos: 1) Encontra-se inscrito a favor da A. o prédio urbano sito na Rua ... n.º 4, em Lisboa, descrito na 1.ª Conservatória do Registo Predial de Lisboa sob o n.º ... do Livro ..., da freguesia de ... e inscrito na matriz predial urbana pela mesma freguesia, sob o artigo 168 (anterior 477), deste concelho (cfr. fls. 14 a 24 dos autos). 2) Por acordo escrito celebrado em 21 de Agosto de 1964, o terceiro andar do prédio referido em A) foi, pelo anterior proprietário “D”, cedido ao R. (cfr. fls. 26/27). 3) Pelo prazo de seis meses, renováveis e com início em 01 de Setembro de 1964. (cfr. fls. 26/27). 4) Inicialmente, pela renda mensal de Esc. 1.400$00/€ 6,98, a pagar no domicílio do senhorio ou de quem ele indicar, no primeiro dia útil do mês anterior àquele a que respeitar. (cfr. fls. 26/27). 5) Consta da cláusula 5.ª do acordo que “a parte arrendada é destinada a habitação” do R. (cfr. fls. 26/27). 6) Com data de 05/03/2005, a A. remeteu aos RR. a carta junta a fls. 32 e da qual consta: “(…) Com os n/cumprimentos, e na qualidade de mandatários dos proprietários do imóvel de que é “E” (25-01-2011 15:20:05) Página 30 de 88 arrendatário, vimos pela presente informar V.Exa. que dado a deterioração do IMÓVEL, está o mesmo proceder á execução de obras com vista à recuperação do mesmo, de acordo com os orçamento que junto anexo, ascendendo as mesmas a 27.667,50 Euros, incluindo o IVA á taxa legal. Dado a faculdade que lhe é concedida, nos termos do Art°. 38°. do regime de arrendamento urbano, vimos pela presente exigir de V.Exa na qualidade de arrendatário, um aumento de renda (36,89 Euros), o qual será adicionado á renda do mês imediatamente á sua conclusão. Junto, envio a V.Exa, em anexo folha de calculo da nova renda de acordo com o Art°. 12°. Do Decreto-Lei n°. 329-C/2000 de 22 de Dezembro. nos termos do 2 do Art°. 6°. Do Decreto-lei n°. 329-A/2000, e no caso de não concordar com algum os elementos, que levaram ao seu cálculo, cabe-lhe recurso da mesma para uma comissão especial e desta para o Tribunal da Comarca ou directamente para este Tribunal, no prazo previsto no n°. 5 do mesmo Artigo. Estarão os mesmos disponíveis para efectuar qualquer obra que V.Exa entenda, no arrendado, que como é evidente dará lugar a novo cálculo de renda, que lhe comunicaremos, com base em orçamento a solicitar ao empreiteiro.( …).» 7) Com a referida carta foram remetidos os anexos constantes de fls. 33 e 34 dos autos e dos quais consta o seguinte: “ACTUALIZAÇÃO DE RENDA POR MOTIVO DE OBRAS NOS TERMOS DO ARTIGO 38°. N°. 1 DO RAU PRÉDIO: RUA ..., N°. 4 - 3° .• LISBOA CONSIDERANDO OBRAS DE CONSERVAÇÃO E REPARAÇÃO DO IMÓVEL DE CONFORMIDADE COM ORÇAMENTO QUE SE JUNTA: Voi - Valor das obras - 23.250,00 Euros + IVA = 27.667,50 Euros, nas partes comuns Voi - Valor das obras - Euros no seu arrendado Rf - renda mensal a pagar Ra - renda actual: 64,37 Euros Rcf - renda condicionada: 197,41 Euros Permilagem dos fogos: 200 Valor das obras imputáveis ao fogo: 5.533,50 € RENDA: Rf = Ra + Voi x 0,08 : 12 tendo como valor máximo Ra + Rc : 2 = 130,89 Euros Rf = 64,37 + 5.533,50 € x 0,08: 12 Rf = 101,26 € CALCULO DE RENDA CONDICIONADA LOCAL: ..., N°. 4 – LISBOA Freguesia de ... CONSIDERANDO: Área útil: 60,68 m2 Correcção da área útil (no. 6 do Artº. 1°.) = 0 Correcção (nº. 5 do Artº. 1°.) = 0 Preço de construção: 668,49 € Factor de conforto: 1 Factor do estado de conservação: 0,9 Coeficiente de vetustez: 0,70 (+ de 50 anos) VALOR ACTUALIZADO DO FOGO: v = Au x Pc x (0,85 x Cf x Cc x (1 - 0,35 x Vt) + 0,15) V = 60,68 m2 x 668,49 € x (0,85 x 1 x 0,9 x (1- 0,35 x 0,70) + 0,15) V = 60,68 m2 x 668,49 € x (0,85 x 1 x 0,9 x 0,75 + 0,15) V = 60,68 m2 x 668,49 € x 0,73 V = 29.611,70 € CALCULO DA RENDA: RENDA: 29.611,70 € X 8 : 1200 = 197,41 € OBSERVAÇÕES: (…).” 8) A carta foi recebida pelos RR. 9) Por carta datada de 15/03/2005, os RR. responderam nos termos constantes de fls. 36 que: «(…) as obras em curso (exteriores do prédio) são da inteira responsabilidade do Senhorio e portanto não poderá ser exigido qualquer aumento da renda. Também queremos lembrar que todas as obras que têm sido feitas nas nossas casas tem sido sempre pagas por nós. Apelando muitas vezes junto de vós, sem darem solução para problemas graves da vossa responsabilidade, tais como: tectos a paredes a cair devido a infiltrações das águas resultante do algeroz não funcionar e as águas se infiltrarem na caixa de electricidade que é um verdadeiro perigo. Tentamos varias vezes dar conhecimento à Senhora Senhoria por escrito, visto que vive me Espanha e à Senhora que a representa Senhora D. “F”, sem conseguirmos que os nossos pedidos fossem aceites e acabando por as casas cada vez ficarem mais deterioradas. Esta situação deu-se precisamente por não darem aceitação aos nossos pedidos porque se dessem solução na devida altura não se tinham agravado conforme aconteceu. Queremos chamar a atenção que devido às obras estarem paradas tem dado acesso a que coloquem lixos, objectos e até se utilizem como sanitários para as suas necessidades, causando problemas que afectam a saúde.(…).» 10) Por carta de 02 de Maio de 2005, o R. “B” informa a A. nos termos constantes de fls. 37: «(…) Na qualidade de arrendatário do imóvel supra referenciado, (…) venho comunicar que apresentei, em 14 de Abril de 2005, um recurso na Câmara Municipal de Lisboa, no sentido de ser fixada a respectiva renda pela Comissão Especial prevista na legislação correspondente. Assim, procedo este mês ao pagamento da renda que tenho vindo a efectuar, sem o acréscimo que me foi exigido por Vª Exª. (…).» 11) O R. manteve o pagamento da renda mensal até então vigente no valor de € 64,37. 12) A A, por carta de 19 de Julho de 2005. comunicou aos RR que: «(…) Estando finalmente terminadas as obras (1º. FASE) levadas a efeito no imóvel de que é (são) arrendatário (s), vimos pela presente nos termos do nº. 2 do Artº. 38 do RAU, informar V.Exa (s) que iremos adicionar á renda que se vence no próximo dia 1 de Setembro, referente a Outubro de 2005, o aumento calculado, e que lhe foi comunicado pela n/carta (s) datada (s) de 05/03/2005. Assim a renda a liquidar a partir da que se vencer no próximo dia 1/05/2005, será da quantia de 101,26 €, resultante da aplicação do (s) aumento (s) á renda que vinha pagando, conforme abaixo discriminado. Renda actual…………………………………… 64,37 € Aumento carta de 15/06/2004.... 36,89 € TOTAL……………………………………………. 101,26 € (…).». 13) Em 09 de Agosto de 2005, os RR. informaram a A. que “…enquanto as obras não estiverem feitas na totalidade e não parciais como fizeram, deixando o interior do prédio todo deteriorado, nós inquilinos não concordamos em pagar o aumento de 36,89 mensais que nos propuseram. Mais informamos que senão nos comunicarem até ao dia 1 de Setembro próximo, o acordo com aquilo que expomos, depositaremos as rendas na Caixa Geral de Depósitos, a renda que se vencer nesse mês e nos seguintes…”. 14) Em 10 de Outubro de 2005, a A. remeteu aos RR. a proposta de fls. 41/42 dos autos e da qual consta o seguinte: “(…) Está V. Exa a depositar na Caixa Geral de Depósitos a renda parcial, referente ao andar onde habita na Rua ..., nº. 4, em Lisboa, propriedade da n/cliente acima referenciada. Tal situação tem como fundamento da sua parte o facto de segundo afirma não terem sido realizadas a totalidade das obras de que o Imóvel carece. No sentido de ultrapassar esta situação pela via do diálogo, vimos esclarecer, que o aumento que foi calculado e vos foi comunicado pela n/ carta datada de 05/03/2005, o foi com base em 27.667,50 €, que é o resultado do Orçamento para o telhado - 14.500,00 €, e das parcelas relativas á fachada principal 6.500,00 € + 2.250,00 € ás quais foi adicionado o IVA à taxa legal. Como pode verificar as obras orçamentadas, na sua totalidade estavam orçamentadas 45.750,00 € mais IVA à taxa legal (na altura 19%) ascenderiam a 51.194,25 €, sendo o aumento calculado sobre este valor superior aquele que lhe é pedido. As restantes obras, estão programadas para serem realizadas no próximo verão, com o dinheiro entretanto recebido das rendas, e algum a receber pela n/cliente de outra proveniência. Face á v/atitude já não sabemos se será possível reunir a importância necessária. Estamos disponíveis para aceitar apenas a actualização de rendas no montante de 23,00 €, com base no primeiro orçamento (Substituição de telhado), no montante de 14.500,00 € + IVA á taxa de 19% = 17.255,00, ficando as restantes para a data da conclusão das demais obras. Se V.Exa nada disser de positivo, nos próximos 15 dias, entenderemos o silêncio, como rejeição desta proposta. Se assim for, resta-nos face á inexistência de diálogo, o recurso é via Judicial, que queríamos evitar sinceramente. (…) ACTUALIZAÇÃO DE RENDA POR MOTIVO DE OBRAS NOS TERMOS DO ARTIGO 38°. Nº. 1 DO RAU PRÉDIO: RUA ..., N°. 4 – 3º. - LISBOA CONSIDERANDO OBRAS DE CONSERVAÇÃO E REPARAÇÃO DO IMÓVEL DE CONFORMIDADE COM ORÇAMENTO: Voi - Valor das obras - 14.500,00 Euros + IVA = 17.255,00 Euros, nas partes comuns Voi - Valor das obras - Euros no seu arrendado Rf - renda mensal a pagar Ra - renda actual: 64,37 Euros Ref - renda condicionada: 197,41 Euros Permilagem dos fogos: 200 Valor das obras imputáveis ao fogo: 2.900,00 € + IVA = 3.451,00 € RENDA: Rf = Ra + Voi x 0,08 : 12 tendo como valor máximo Ra + Rc : 2 = 130,89 Euros Rf = 64,37 + 3.451,00 E x 0,08: 12 Rf = 87,37 € A renda seria assim de 87,37 Euros”. 15) Em 10.10.2005, a A. propôs aos RR. a actualização das rendas, aceitando apenas como base de cálculo parcial a reparação do telhado (14.500,00 € + IVA), o que daria 87,37 € e fazendo-se os restantes acertos quando as demais obras estivessem concluídas (cfr. fls. 41/42). 16) Em resposta, os RR. remeteram à A., em 21 de Outubro de 2005, a carta constante de fls. 44 e da qual consta: “(…) Acuso a recepção da vossa carta datada de 10 de Outubro de 2005, em que V. Exas. me propõem que a renda da casa seja fixada em 87,37 euros. Registo, com agrado, o reconhecimento por parte de V. Exas. de que as obras recentemente realizadas na limpeza da fachada e no telhado do prédio, não justificam o aumento de renda, de 36,89 Euros, exigido na vossa carta de 5 de Março de 2005, por as referidas obras não terem melhorado as condições de habitabilidade do prédio, a ponto de alterarem significativamente os valores dos coeficientes de conforto e conservação e, consequentemente, o valor do limite máximo da renda a pagar, nos termos do Artigo 12° do Decreto-Lei nº. 329-A/2000 de 22 de Dezembro. Efectivamente, com essas obras não foram afastados os riscos de derrocada, nem o perigo de novos desabamentos de tectos e paredes. Nem foram eliminados os buracos nos pavimentos. Não foram corrigidos defeitos das canalizações. Não foram reparados equipamentos de uso diário que, simplesmente, não funcionam. Enfim, persiste um notável estado de degradação do prédio que o mantém com valores de coeficientes de conservação e conforto muito baixos. Ainda assim, numa atitude que demonstra forte vontade de conciliação, procedi à revisão do cálculo de actualização da renda que apresentei no recurso entregue na Câmara Municipal de Lisboa, em 14 de Abril de 2005, aumentando agora, de forma reconhecidamente exagerada, os valores dos coeficientes de conservação e conforto. Como resultado desse cálculo, o limite máximo de renda, dado pela fórmula Rf= (Ra+Rcf)/2, deve ser fixado em 87,20 euros, valor esse que aceito para actualização da renda mensal da casa. Certamente, o teor desta carta será reconhecido por V. Exas. como um considerável esforço de sentido conciliador da minha parte. Espero que esse reconhecimento seja levado em conta para evitarmos mais estados de conflito. Os meus cumprimentos. PS - Para que todo este assunto seja tratado da forma mais transparente, informo que vou mandar anexar uma cópia desta carta, assim como da que V. Exas. me enviaram em 10/10/2005, ao recurso que apresentei na Câmara Municipal de Lisboa em 14/04/2005.”. 17) Em 25.10.2005, a A. remeteu aos RR. a carta de fls. 47 dos autos e da qual consta: «Acusamos recebida a sua carta datada de 21/10/2005, da qual tomamos a devida nota e que passamos a responder da forma seguinte: 1. - Existe algum erro de V.Exa na apreciação da carta que lhe enviamos em 10/10/2005, e somos levados a pensar que não percebeu o teor da mesma, porquanto não lhe propomos fixar a renda em 87,37 € e em parte alguma reconhecemos que as obras realizadas até agora, não justificavam o aumento que lhe foi comunicado pela n/carta datada de 05/03/2005.2. - O que foi proposto para ultrapassar o impasse criado por V.Exa, foi que nesta primeira fase, fosse cobrado apenas o aumento, referente ás obras do telhado, sendo que o restante aumento, seria adicionado ao que resultar das obras orçamentadas e ainda não efectuadas, logo que as mesmas fiquem prontas. 3 - Como é evidente procura a n/cliente restaurar o imóvel, fazendo as obras necessária á boa consolidação do mesmo, e na medida das suas possibilidades económicas, pois apesar do rotulo de senhoria, não é rica. 4. - Quanto à sua afirmação de que apresentou recurso na Câmara Municipal de Lisboa em 14 de Abril de 2005, nada sabemos, atento o facto de que a existir, não nos foi enviada qualquer cópia do recurso por V.Exa, nem até agora recebemos qualquer comunicação da Câmara. 5. - Face ao disposto no Art°. 8°. Do Decreto-lei nº. 329-A/2000 de 22 de Dezembro que é claro como a água e diz "na pendência da decisão pela comissão, aplicar-se-á a renda mais baixa oferecida pelas partes desde que superior á renda objecto do recurso, procedendo-se nos meses seguintes após a decisão, aos eventuais acertos relativos ás rendas vencidas, acrescidas de 1,5 % do valor global desses acertos por cada mês completo entretanto decorrido.", informamos V.Exa que não consideramos liberatórios os depósitos que tem vindo a efectuar. 6. - Por outro lado nunca nos recusamos a receber a renda nesses termos, pelo que no caso de até ao final do prazo estipulado legalmente para o pagamento da renda que se vencer no dia 2 do próximo mês de Novembro, relativa a Dezembro, não estiver regularizada a situação, bem contra a n/vontade ver-nos-emos forçados a mover a competente acção de despejo. (…).». 18) Em 10 de Novembro de 2005, a A. remeteu aos RR. a carta de fls. 48 pel qual lhes comunicou que “…a renda do andar de que é arrendatário(a), a satisfazer durante o ano de 2006, será de € 104,45, resultante da aplicação à renda que vem pagando de € 101,26 do coeficiente de 1.0315, estipulado na referida portaria. renda que se vence no primeiro dia útil do mês 9/2006, será já da referida importância…”. 19) Os RR. em 01.09.2005 passaram a depositar na Caixa Geral de Depósitos a quantia mensal de € 64,37. 20) Encontra-se a fls. 30/31 o denominado “orçamento de apreciação n.º 4/2004” o qual consta o seguinte: “(…) Descrição dos trabalhos a executar na morada acima indicada que serviram de base à elaboração da minha estimativa de orçamento. - Conforme abaixo descriminado - -TELHADO- -Montagem e desmontagem de torre de acesso ao telhado. - Arranque de todo o varedo que se encontre podre. E transporte para vazadouro. - Baldeação de telha para vazadouro. - Arranque de todas as caleiras em zinco. -Arranque de chapas de andar recuado. - Fornecimento e colocação de novo madeiramento que será em Pinho tratado com Cuprinol incluindo varedo madres e ripado. - Fornecimento e colocação de telha lusa em todo o telhado. Incluindo todos os arremates inerentes ao mesmo. - Fornecimento e montagem de todos os algerozes em zinco, incluindo caleiras (Frente, Rectaguarda e lateral) - Fornecimento e assentamento de novas chapas imitação da telha na frente no varandim recuado. - Pintura de guarda fogos, lateral com borracha liquida. - Tratamento de todos os gradeamentos de segurança no telhado (vulgo guarda-fogos) -CLARA- BOIA- - Tratamento de estrutura metálica de Clara-Bóia com anti-ferrugem e acabamento a esmalte. - Fornecimento e colocação de vidro martelado na Clara-Bóia. - Fornecimento e colocação de abas na mesma para protecção da chuva. Este orçamento será executado pela quantia de: 14.500.00 € + IVA (Quatorze mil e quinhentos euros) -CONDIÇÕES DE PAGAMENTO- 40%- Fase inicial 40%- A meio do mesmo 10%- Fase de acabamento 10%- Trabalho concluido Sem mais peço a digna apreciação: Lisboa, 25 de Fevereiro de 2004”. 21) Encontra-se a fls. 30/31 dos autos o denominado “ORÇAMENTO DE APRECIAÇÃO” e do qual consta o seguinte: “(…) Descrição dos trabalhos a executar na morada acima indicada que serviram que serviram de base à elaboração da minha estimativa de orçamento.Conforme abaixo descriminado- FACHADA PRINCIPAL Retirar janelas de madeira: Baldeação das mesmas para vazadouro. Fornecimento e assentamento de 15 vãos de janela de sacada e peito em alumínio e lacado a branco; Proceder aos seus arremates no azulejo; Lavagem da fachada em azulejo com máquina de pressão. e betumar azulejo em toda a fachada. Lavagem de pedras de sacadas com máquina de pressão bem como cantarias: Pintura com anti-ferrugem de gradeamento de sacadas para posterior acabamento a esmalte; Fornecimento e colocação de corrimão de madeira e posterior acabamento a esmalte; 650 0.00 € Fornecimento e colocação de estores térmicos em janelas de sacada e de peito: 225 0.00 € ESCADA PRINCIPAL Abertura de roços para água, gás e electricidade: Fornecimento e execução de coluna de água em tubo inox até à boca de incêndio conforme as normas: Fornecimento e execução de coluna de electricidade com automático de escada e intercomunicadores conforme normas da Certiel: Fornecimento de coluna de gás em cobre aprovado pela Lisboa-Gás com ramais até aos inquilinos: Tapamento de roços; Reparação de paredes e tectos em toda a extensão da escada; Posterior pintura a tinta plástica; Reparação de guarda-chapim e pintura de corrimão com acabamento a esmalte, bem como portas de patim; Reparação de degraus ou patins deteriorados; Afagamento e envernizamento da escada;1000 0 € RECTAGUARDA Montagem e desmontagem de andaimes; Picagem de reboco ode se encontre deteriorado; Baldeação de entulhos para vazadouro; Pintura com esfregaço de tinta de areia e acabamento a duas demãos de membrana; Raspagem de marquises de ferro; Aplicação de anti-ferrugern, posterior acabamento a esmalte; Reparação de elementos de escada em ferro; Aplicação de anti-ferrugem e posterior acabamento a esmalte: 600 0.00 € Arranque de marquises; Baldeamento de entulhos para vazadouro; Fornecimento e colocação de capeamento em pedra; Fornecimento e colocação de todas as marquises e janelas de casa de banho em alumínio lacado a branco referente às traseiras do prédio: 650 0.00 € AOS VALORES ACIMA MENCIONADOS ACRESCE IVA (19 % CONDIÇÕES DE PAGAMENTO 40% na fase inicial 40% a meio da obra 10% fase de acabamentos 10% trabalho concluído(…).” 22) No dia 04.05.2006, os RR. depositaram na C.G.D., à ordem deste processo, o valor de € 700,16. (cfr. fls. 74 dos autos). 23) Na guia de depósito os RR. indicaram que se trata do “Deposito da renda de 101,26 acrescida da taxa de 50% a título de indemnização referentes aos meses de Outubro a Dezembro de 2005 e Janeiro a Maio de 2006, deduzidas da importância de 64,37 € já (…) depositada na C.G.D. em cada um daqueles meses.”. (cfr. fls. 74 dos autos). 24) No dia 04.05.2006, os RR. depositaram na C.G.D., à ordem deste processo, a quantia de € 101,26, respeitante à renda de Junho de 2006, vencida a 01 de Maio de 2006 (cfr. fls. 75 dos autos). 25) Com data de 14 de Abril de 2005, o R. dirigiu ao Centro de Arbitragem Voluntária de Propriedade e Inquilinato o requerimento de fls. 63 a 65 no qual pede a fixação da renda nos termos do disposto no artigo 6.º, n.º 3 do Decreto-Lei n.º 329- A/2000, de 22.12. 26) Foram realizadas as obras previstas no orçamento n.º 4/2004, de 25 de Fevereiro de 2004, constante de fls. 28 e 29 dos autos, designadamente, a montagem e desmontagem de torre de acesso ao telhado. 27) E o arranque de todo o varedo que se encontrasse podre e seu transporte o vazadouro. 28) E a baldeação de telha para o vazadouro. 29) E o arranque de todas as caleiras de zinco. 30) E o arranque de chapas de andar recuado. 31) E o fornecimento e colocação de novo madeiramento de pinho tratado com cuprinol, incluindo varas, madres e ripado. 32) E o fornecimento e colocação de telha lusa em todo o telhado, incluindo todos os arremates inerentes ao mesmo. 33) E o fornecimento e montagem de todos os algerozes em zinco, incluindo caleiras (frente, retaguarda e lateral). 34) E o fornecimento e assentamento de novas chapas imitação de telha na frente no varandim recuado. 35) E a pintura de guarda-fogos, lateral com borracha líquida. 36) E o tratamento de todos os gradeamentos de segurança no telhado (vulgo guarda-fogos). 37) E na clarabóia foi feito o tratamento da estrutura metálica anti-ferrugem e acabamento a esmalte. 38) E o fornecimento e colocação de vidro martelado na clarabóia. 39) E o fornecimento e colocação de abas na mesma para protecção da chuva. 40) As obras acima indicadas correspondiam à 1.ª fase. 41) E cujo custo ascendeu a € 14.500,00, acrescido de IVA à taxa legal. 42) Na sequência do orçamento de 24 de Fevereiro de 2005 foram também retiradas janelas de madeira. 43) E a baldeação das mesmas para o vazadouro. 44) E feito o fornecimento e assentamento em pelo menos 14 vãos de janelas de sacada em alumínio lacado a branco. 45) E procedeu-se aos seus arremates no azulejo. 46) E procedeu-se à lavagem da fachada em azulejo com máquina de pressão e betumar azulejo em toda a fachada. 47) E lavagem de pedras de sacadas com máquina de pressão bem como cantarias. 48) E procedeu-se à pintura com anti-ferrugem de gradeamento de sacadas para posterior acabamento em esmalte. 49) E feito o fornecimento e colocação de corrimão de madeira e posterior acabamento a esmalte. 50) E feito o fornecimento e colocação de estores térmicos em janelas de sacada e de peito. 51) O custo das obras indicadas em 17 a 25 ascendeu a € 8.750,00, acrescido de IVA. 52) No interior do locado dos RR. Parte do forro dos tectos e parte das paredes de duas divisões caíram, os buracos foram tapados com platex e as demais divisões têm zonas nas paredes e tectos com fissuras e tintas a escamar. IV- A questão a apreciar no recurso é, em primeiro e condicionante lugar, a de saber se a realização pelo senhorio de obras de conservação ordinária no locado sem que as mesmas tenham sido “aprovadas” ou “compelidas” pela Câmara Municipal de Lisboa, tendo tais obras sido iniciadas e concluídas em 2005, dá ou não direito a aumento de rendas nos termos do art 38º do RAU, tendo este a redacção que lhe foi conferida pelo DL 329-B/2000 de 22/12. Sendo negativa a resposta a esta questão, nada mais haverá a apreciar, impondo-se a confirmação do decidido na 1ª instância. Sendo positiva, importará saber qual o valor da renda devida e se os RR. fizerem caducar o fundamento resolutivo em questão (falta de pagamento de rendas), em função dos depósitos cujos comprovativos juntaram aos autos. Como resulta do confronto das (transcritas) conclusões das alegações e contra-alegações, a questão acima referida reconduz-se, afinal, à interpretação do referido art 38º do RAU com a assinalada redacção do DL 329-B/2000 de 22/12. O que implicará, como sucede nas demais questões de interpretação, que se utilizem, em maior ou menor medida, os recursos interpretativos que resultam do art 9º do CC. Na decisão recorrida entendeu-se que as obras a que se refere o artigo 38º/1 do RAU – todas as nele referidas, e, consequentemente, também as de conservação ordinária - para possibilitarem a actualização de renda têm de ser “aprovadas” ou “compelidas” pela respectiva câmara municipal, pelo que o aumento de renda proposto pela A. não está abrangido por essa disposição legal, motivo por que não seria devido o aumento de renda que a mesma pretende fazer valer. Dispunha o art 31º/1 al b) do RAU na redacção do referido DL 329-B/2000 de 22/12 que a renda podia ser aumentada «em função de obras de conservação ou beneficiação, nos termos dos artigos 38º e ss» do mesmo diploma, estabelecendo-se, concretamente, nesse art 38º: «1-Quando o senhorio realize no prédio obras de conservação ordinária ou extraordinária, ou obras de beneficiação que se enquadrem na lei geral ou local necessárias para a concessão de licença de utilização e que sejam aprovadas ou compelidas pela respectiva câmara municipal, pode exigir do arrendatário um aumento de renda apurado nos termos do Regime Especial de Comparticipação na Recuperação de Imóveis Arrendados (RECRIA); 2- A renda actualizada nos termos do número anterior ou a que resulte de obras realizadas ao abrigo do RECRIA, é exigível no mês subsequente ao da conclusão das obras, sendo actualizável nos termos da alínea a) do n.º l do artigo 31º do R.A.U.; 3- O disposto neste preceito não prejudica a possibilidade de acordo referida no artigo seguinte; 4- A actualização por obras de conservação ordinária prevista no nº 1 só é aplicável aos arrendatários que se mantenham no local arrendado há oito anos ou mais nessa qualidade, considerando-se também para este efeito como tendo a qualidade de arrendatário a pessoa a quem tal posição se transfira por força dos arts 84º e 85º, contando-se o decurso do tempo de que o transmitente já beneficiasse». Não está em causa na acção a qualificação das obras efectuadas pela A. como de conservação ordinária, pois que nisso as partes estão de acordo. A definição destas obras resulta do art 11º al c) do RAU que as refere como sendo as de «a) reparação e limpeza geral do prédio e suas dependências; b) impostas pela Administração Pública, nos termos da lei geral ou local aplicável, e que visem conferir ao prédio as características apresentadas aquando da concessão da licença de utilização; c) em geral, as destinadas a manter o prédio nas condições requeridas pelo fim do contrato e existentes à data da celebração» [1] Para lá das obras de conservação ordinária, existem as de conservação extraordinária – definidas no nº 3 do referido art 11º do RAU como as «ocasionadas por defeito de construção do prédio ou por caso fortuito ou de força maior, e, em geral, as que não sendo imputadas a acções ou omissões ilícitas perpetradas pelo senhorio, ultrapassem, no ano em que se tornem necessárias, dois terços do rendimento liquido desse mesmo ano» - e as de beneficiação – que se definem por exclusão de partes, pois são, segundo o nº 4 desse art 11º, «as que não se possam incluir nos números anteriores» Dispõe o art 12º/1 que «as obras de conservação ordinária estão a cargo do senhorio, sem prejuízo do disposto no art 1043º CC e nos arts 4º e 120 º do RAU», referindo o nº 2 dessa disposição – acrescentado pelo DL 329-B/2000 de 22/12- que «a realização das obras referidas no número anterior dá lugar à actualização das rendas regulada nos arts 38º e 39º RAU». Por sua vez, dispõe o art 13º/1 do RAU – que manteve a redacção original - que «as obras de conservação extraordinária e de beneficiação ficam a cargo do senhorio quando nos termos das leis administrativas em vigor, a sua execução lhe seja ordenada pela câmara municipal competente ou quando haja acordo escrito das partes no sentido da sua realização com discriminação das obras a efectuar».Acrescenta o nº 2 dessa norma que «a realização das obras referidas no número anterior dá lugar à actualização das rendas regulada no art 38º e 39º». A apelante serve-se do argumento “a fortiori” para concluir no sentido de que a realização de obras de conservação ordinária da livre iniciativa do senhorio não poderá deixar de dar direito a aumento de rendas, referindo que se o mesmo tem tal direito quando (tenha de ser) intimado pela Câmara Municipal para as fazer, por maioria de razão, haverá de o ter, quando as faça sem a tal ser compelido, acrescentando que o entendimento oposto contrariaria o objectivo de evitar a degradação habitacional na medida em que desencentivaria a conservação atempada dos prédios [2]. E acrescenta que as obras em questão nos autos, não estando sequer previstas no art 4º do DL 559/99 de 16/12, não careciam de entrega e aprovação de projecto de alterações, além de que estão isentas de licença ou autorização administrativa nos termos do art 6º/1 a) e b) desse DL, pelo que, bastando obter as licenças necessárias à ocupação da via pública com andaimes e depósito de matéria e entulhos, não havia qualquer fundamento para as sujeitar à aprovação pela respectiva câmara municipal. Pelo que conclui no sentido de que, quando o nº 2 do art 12º do RAU remete para o seu art 38º, está apenas a remeter para a respectiva forma de cálculo - isto é, o modo de apuramento do montante do aumento das rendas – não pretendendo com essa remissão dizer em que condições é que tais obras de conservação ordinária dão lugar a aumento de rendas. Por outro lado, entende que a correcta interpretação deste art 38º, “maxime” em função da colocação nele da vírgula que surge depois da expressão «quando o senhorio realize no prédio obras de conservação ordinária ou extraordinária», e antes da expressão seguinte, «ou obras de beneficiação que se enquadrem na lei geral ou local necessárias para a concessão de licença de utilização e que sejam aprovadas ou compelidas pela respectiva câmara municipal», implicará que se separem duas situações, uma a referente às obras de conservação ordinária e extraordinária, e outra, referente às obras de beneficiação (que se enquadrem na lei geral ou local necessárias para a concessão de licença de utilização), só quanto a estas pretendendo o legislador que sejam «aprovadas ou compelidas pela respectiva câmara municipal». Interpretação esta que o apelante faz, sem prejuízo de vir a concluir, no que se refere às obras de conservação extraordinária, pela necessidade de as mesmas serem (também) «aprovadas ou compelidas pela respectiva câmara municipal», o que resultaria, no seu entendimento, não já propriamente da interpretação do referido art 38º, mas antes da equiparação das obras de conservação extraordinária às de beneficiação constante do art 13º do RAU atrás transcrito. È evidente, que é aqui que a interpretação defendida pela apelante resulta fragilizada, como disso dão conta os apelados quando referem – cfr conclusão 4ª - «a recorrente reconhece que também em relação às obras de conservação extraordinária se exige a imposição ou aprovação pela respectiva câmara municipal para que possa ocorrer o aumento das renda. Mas, pela análise gramatical que defendeu anteriormente, tal exigência não pode, consequentemente, decorrer do art 38º/1 do RAU, mas sim do art 13º do RAU por «serem tratadas à parte» das obras de beneficiação, «mas equiparadas a estas». Acrescentando pertinentemente os apelados, no corpo das alegações, a este propósito: «Mas, acaso estivesse correcto este raciocínio – o que não se admite – era caso para perguntar o seguinte: sendo igual o regime aplicável às obras de conservação extraordinária e às de beneficiação, previsto no art 13º/1 do RAU, porque motivo o legislador determinou no art 38º/1 do RAU, que apenas quanto às obras de beneficiação era necessária a imposição ou autorização da câmara municipal e não impôs tal exigência em relação às obras de conservação extraordinária, quando as refere expressamente?» Ora, não tendo uma «explicação lógica tal contradição, seria porque não foi esse o pensamento do legislador». E, de facto, crê-se que o não foi. Apesar da pesquisa que se fez, não se encontrou jurisprudência concreta a propósito da questão em causa nestes autos. Não se encontrou designadamente, o acórdão desta Relação a que apelante se refere [3], e que, pelo que dele transcreve, corresponderá à sua posição. Não obstante, quer crer-se que não assiste razão à apelante, pelas razões que se passam a expor. O legislador só terá admitido o aumento de rendas em função da realização de obras de conservação ordinária, em três situações: a primeira, decorrente, não do nº 1 do art 38º do RAU mas do seu nº 2, que resulta da circunstância do senhorio as realizar ao abrigo do “Recria”, sendo, então, este organismo quem determina o referido aumento, no momento da aprovação da comparticipação; a segunda, que tem a ver com o senhorio relapso, pressupõe que o mesmo tenha sido compelido pela respectiva câmara municipal a fazê-las; e a terceira, que tem a ver com o senhorio cumpridor, que mesmo não carecendo do licenciamento da obra pela respectiva câmara, a sujeita previamente à respectiva aprovação. As obras em causa nos autos estão nesta última situação. Cumpre, no entanto, compreender porque é que o legislador exige a aprovação administrativa das obras de conservação para que o senhorio possa vir a fazer reflectir o valor das mesmas no aumento das rendas. Ora, esta aprovação não se destinará a “burocratizar” ou a “complicar”, e, em última análise, a desencentivar o senhorio relativamente à realização das referidas obras, e tão pouco a coloca-lo, injustificadamente, no mesmo plano do senhorio relapso, caso em que se estaria, efectivamente, a ferir o princípio constitucional da igualdade constante do art 13º da CRP. Destina-se, como parece ser evidente, a controlar a realização das obras e o consequente aumento das rendas [4]. È que o legislador, que pretendeu, tanto quanto possível, que senhorio e inquilino se entendessem relativamente aos aumentos de renda, não tendo um ou outro que recorrer a tribunal para apreciar essa matéria senão em derradeiro caso de desacordo [5], entendeu preservar esse objectivo obrigando a que todas as situações que quis potenciadores do aumento da renda ficassem previamente sujeitas à aprovação administrativa. Não foi, assim, gratuitamente, que fez equivaler o senhorio relapso ao cumpridor. O que terá pretendido foi que qualquer senhorio que pretenda aumentar as rendas se veja sujeito ao controle administrativo para o fazer, com isso prosseguindo um objectivo que se considerou ser de maior valia e que foi o de evitar tanto quanto possível o (previsível) desentendimento do senhorio e inquilino a esse respeito. O que aqui se sustenta – que apenas obras de conservação previamente sujeitas à aprovação administrativa poderão dar lugar a aumento de rendas - não implica que o legislador do DL 329-B/ 2000 e do DL 329-C-2000, ambos de 22/12 [6], não tenham efectivamente querido revigorar o mercado habitacional e evitar a respectiva degradação, como disso dão noticia nos respectivos preâmbulos. É que na vigência da redacção inicial do art 38º (anterior à que lhe foi conferida pelo referido DL 329-B/2000) o senhorio apenas tinha direito ao aumento da renda quando realizasse obras de conservação extraordinária ou de beneficiação e tivesse sido compelido administrativamente para esse efeito, não tendo direito ao aumento de rendas quando realizasse esse tipo de obras por sua iniciativa [7], e menos ainda, quando realizasse obras de conservação ordinária [8]. Por isso, a circunstância do legislador do referido DL ter admitido ao senhorio de obras de conservação ordinária que pudesse em função das mesmas alcançar aumento de rendas – desde que as sujeitasse à aprovação administrativa – não pode deixar de se reflectir positivamente no pretendido revigoramento do mercado habitacional. Do que se veio de dizer – e visto que não há dúvida que as obras de conservação ordinária levadas a efeito pela apelante não o foram ao abrigo do “Recria”, tão pouco o foram por intimação administrativa, sendo também certo que a mesma não recorreu quanto a elas à prévia aprovação administrativa - resulta que há que confirmar a decisão recorrida, julgando-se improcedente a apelação. V- Pelo exposto, acorda este tribunal em julgar improcedente a apelação e confirmar a sentença recorrida. Custas pela apelante. Lisboa, 30 de Junho de 2011 Maria Teresa Albuquerque Isabel Canadas José Maria Sousa Pinto --------------------------------------------------------------------------------------- [1] - São também definidas no art 2º al f) do DL 559/99 de 16/12 como «obras destinadas a manter a edificação nas condições existentes à data da sua construção, reconstrução, ampliação ou alteração, designadamente as obras de restauro, reparação ou limpeza» [2] - Nos termos do art 89º/1 do DL 555/99 de 16/12 , as edificações devem ser objecto de obras de conservação, pelo menos de 8 em 8 anos. O nº 2 dessa norma refere que a Câmara Municipal pode, a todo o tempo, ou a requerimento de qualquer interessado, determinar a realização de obras de conservação necessárias à correcção das más condições de segurança ou salubridade, podendo os proprietários dos prédios em causa ficarem sujeitos à coersividade da sua execução, conforme o art 91º desse diploma legal [3]- Ac RL 15/12/2005 proferido no Proc nº 8156-05-8 [4] - A este propósito Ac RL (Salazar Casanova) onde se refere: «Não se vê que a lei atribua ao inquilino controlo sobre o momento da conclusão da obra e sobre o modo como foram executadas». [5] - Cfr Ac R P 17/4/2007 – citado nos autos – (Vieira e Cunha) em cujo sumário se refere entre o mais: « No regime do RAU, a renda fixada e exigida pelo senhorio, na sequência de obras de conservação ordinária ou extraordinária, pode ser discutida em qualquer acção judicial, promovida por qualquer das partes, a titulo principal, implícito ou incidental» [6]- Ambos publicados em Suplemento ao DR dessa data, mas apenas distribuído em 4/1/01, o que implica que tenham entrado em vigor no dia 4/2/01. [7] - Neste sentido, Ac R L 23/2/2010 (Roque Nogueira) em cujo sumário, entre o mais se diz:«Não tendo a autora, sequer, alegado que havia sido compelida administrativamente a realizar as obras, o regime vigente na data da aprovação da comparticipação pedida ao abrigo do RECRIA (17/1/01), não permitia que a autora pudesse exigir do arrendatário uma actualização da renda resultante das obras a realizar ao abrigo desse regime então em vigor, pelo que se está perante uma situação de obras de conservação extraordinária e de beneficiação realizadas voluntariamente por iniciativa da autora ( senhoria) que não lhe dão direito a qualquer aumento de renda». [8] Da conjugação do disposto nos arts 13º e 38º/1 da RAU, este ultimo na redacção anterior à que lhe foi dada pleo DL 329-B/2000, resulta que as obras de conservação extraordinária e de beneficiação ficam a cargo do senhorio se lhe forem impostas pela câmara municipal e as executar, podendo então actualizar a renda nos termos do art 79º/2 do RASU e da Portaria nº 1232/91. As obras de conservação extraordinária e de beneficiação realizadas voluntariamente pela iniciativa do senhorio não davam direito a aumento de renda – cfr Aragão Seia, “Arrendamento Urbano”, 7ª ed, 217.

Sumário

2- O legislador só terá admitido o aumento de rendas em função da realização de obras de conservação ordinária, em três situações: a primeira, decorrente, não do nº 1 do art 38º do RAU mas do seu nº 2, que resulta da circunstância do senhorio as realizar ao abrigo do “Recria”, sendo, então este organismo quem determina o referido aumento, no momento da aprovação da comparticipação; a segunda, que tem a ver com o senhorio relapso, pressupõe que o mesmo tenha sido compelido pela respectiva câmara municipal a fazê-las; e a terceira, que tem a ver com o senhorio cumpridor, que mesmo não carecendo do licenciamento da obra pela respectiva câmara, a sujeita previamente à respectiva aprovação.

3- É que o legislador, que pretendeu, tanto quanto possível, que senhorio e inquilino se entendessem relativamente aos aumentos de renda, não tendo um ou outro que recorrer a tribunal para apreciar essa matéria senão em derradeiro caso de desacordo, entendeu preservar esse objectivo obrigando a que todas as situações que quis potenciadores do aumento da renda ficassem previamente sujeitas à aprovação administrativa.

4- Na vigência da redacção inicial do art 38º (anterior à que lhe foi conferida pelo referido DL 329-B/2000) o senhorio apenas tinha direito ao aumento da renda quando realizasse obras de conservação extraordinária ou de beneficiação e tivesse sido compelido administrativamente para esse efeito, não tendo direito ao aumento de rendas quando realizasse esse tipo de obras por sua iniciativa, e menos ainda, quando realizasse obras de conservação ordinária.

5- Por isso, a circunstância do legislador do referido DL ter admitido ao senhorio de obras de conservação ordinária que pudesse em função das mesmas alcançar aumento de rendas – desde que as sujeitasse à aprovação administrativa – não pode deixar de se reflectir positivamente no pretendido revigoramento do mercado habitacional.

(Sumário da Relatora)

Texto Integral

Acordam na 2ª Secção Cível do Tribunal da Relação de Lisboa

I- “A” intentou a presente acção de despejo, sob a forma de processo sumário, contra “B” e “C”, pedindo que seja decretada a resolução do contrato de arrendamento que identifica, e sejam os RR. condenados a despejar o locado, bem como no pagamento das rendas vencidas desde 01/09/2005, (Outubro de 2005) na quantia de € 101,26 por cada mês, à data da interposição da acção no valor global de € 708,82, e rendas vincendas até à entrega do andar à A., livre e devoluto.

Invoca que o R. é arrendatário da fracção autónoma correspondente ao 3.º andar do prédio sito na Rua ... n.º 4, de que ela é proprietária, sendo a renda inicial de Esc. 1.400$00. Mais alega que em virtude de obras de conservação ordinária realizadas no prédio, a renda seria actualizada para € 101,26, mas os RR. rejeitaram tal valor e insistiram no pagamento da renda até aí vigente, no valor de € 64,37, pelo que não procederam ao pagamento da renda devida, devendo ser despejados.

Os RR. contestaram, alegando, em síntese, que os cálculos efectuados pela A. para aumentar a renda estão errados.

Proferido despacho saneador e seleccionada a matéria de facto, veio a ter lugar o julgamento, após o qual foi proferida sentença que julgou a acção improcedente, absolvendo os RR. do pedido.

II- Do assim decidido apelou a A.A que concluiu as respectivas alegações nos seguintes termos:

A) - As obras de conservação extraordinária e de beneficiação, revestindo a natureza de obras de recuperação, reconstrução ou inovação, estão sujeitas ao mesmo regime nos termos do artº 13º do RAU, dando lugar a actualização de rendas nos termos do artº 38º RAU, havendo imposição administrativa;

B) - Apenas as obras que impliquem reconstrução ou inovação (conservação extraordinária e beneficiação) carecem de projecto de alterações e da sua aprovação prévia pela respectiva Câmara Municipal, como será o caso de obras necessárias a dotar os espaços arrendáveis com as condições adequadas ao fim a que se destinam [artº 2º, alínea e), artº 4º nºs 1 e 2 artº 74º do Dec-Lei nº 559/99, de 16/12 com a sua redacção actual), atenta a necessidade de emissão de licença de utilização;

C) – O legislador, ao colocar, no artº 38º nº 1 do RAU, entre vírgulas a expressão “ou de beneficiação que se enquadrem na lei geral ou geral ou local necessárias para a concessão de licença de utilização e que sejam aprovadas ou compelidas pela respectiva câmara municipal”, introduziu uma ideia distinta, pretendendo submeter apenas as obras de beneficiação (e as extraordinárias por força do disposto no artº 13º nº 1 do RAU) à obrigatoriedade de aprovação ou intimação para a sua realização por parte da autarquia competente para que pudesse haver lugar à actualização de rendas, visto serem as únicas que carecem de apresentação de projecto de alterações e aprovação prévia, sem a qual não é emitida a respectiva licença; Com efeito,

D) – A palavra “ou”, precedida de vírgula e imediatamente antes de “obras de beneficiação”, tem forçosamente que ser entendido no sentido de clara alternativa, servindo a vírgula anterior ao termo “ou” para reforçar a vontade do legislador de proceder à separação das ideias/situações, destinando-se a frase seguinte (que se enquadrem na lei geral ou local necessárias para a concessão de licença de utilização

/e sejam aprovadas ou compelidas pela respectiva câmara municipal) a qualificar/condicionar a possibilidade de aumento de rendas no que se refere às obras de beneficiação (evitando assim excessos na sua aplicação); Assim,

E) – O legislador pretendeu criar as condições necessárias para pôr termo à degradação do parque imobiliário afecto ao arrendamento, pelo que, a não ser que se pretenda que os senhorios continuem a deixar degradar os prédios arrendados dos quais recebem quantias bastante reduzidas a título de rendas, só esta interpretação da norma é possível: “Pode o senhorio exigir um aumento de renda apurado nos termos do Regime Especial de Comparticipação na Recuperação de Imóveis Arrendados - quando o senhorio realize no prédio obras de conservação ordinária ou extraordinária (esta nos termos do artº 13º do RAU), ou, - quando o senhorio efectue obras de beneficiação que se enquadrem na lei geral ou local necessárias para a concessão de licença de utilização e que sejam aprovadas ou compelidas pela respectiva câmara municipal.”

F) – As obras de conservação ordinária estão sujeitas a regime próprio (artºs 12º, 14º e 15º do RAU), distinto das obras de conservação extraordinária e de beneficiação (artº 13º do RAU);

G) –As obras de conservação ordinária (e extraordinária), visando exclusivamente manter na edificação as condições existentes à data da sua construção, reconstrução, ampliação ou alteração, designadamente as obras de restauro, reparação ou limpeza, não carecem de qualquer aprovação por parte da Câmara Municipal competente visto estarem tais trabalhos isentos de licença ou autorização (artºs 2º, alínea f) e 6º nº 1, alíneas a) e b) do Dec.-Lei nº 559/99, de 16/DEZ, com a sua redacção em vigor ao tempo);

H) – A realização das obras (de conservação ordinária) dá lugar à actualização das rendas regulada nos artigos 38º e 39º do RAU (artº 12º nº 2 do RAU); Assim,

I) – Não carecendo de aprovação por parte da câmara municipal (por desnecessidade de projecto de alterações), nem se impondo a sua realização apenas no caso de intimação para o efeito, quando se trate de obras de conservação ordinária ou extraordinária efectuadas voluntariamente pelo senhorio, apenas será aplicável à actualização de rendas a forma de cálculo (apuramento) prevista no artº 38º ou o acordada nos termos do artº 39º do RAU, por força do disposto no artº 12º nº 1 e 2 do RAU.

J) – Violaria aliás o princípio da igualdade constitucionalmente consagrado (artº 13º da CRP) permitir-se que, quando obrigado pela câmara municipal, o senhorio tivesse direito a aumento de rendas e ser-lhe isso proibido quando as realizasse voluntariamente, constituindo um claro convite à degradação, ao desleixo e à inércia, quando é público e notório que a evolução das rendas de contratos antigos (congeladas largos anos) não acompanhou o aumento do custo de vida;

L) – Ao decidir em contrário a douta sentença violou o disposto nos artºs 12º, 4º, 15º e 38º nº 1 do RAU, artº 2º, alínea e), artº 4º nºs 1 e 2 artº 74º do Dec-Lei nº 559/99, de 16/12, o artº 13º da Constituição da República Portuguesa, artº 668º nº 1 alínea b) do Cód. Proc. Civil.

Os RR ofereceram contra-alegações nas quais concluíram nestes termos :

1- O artigo 38.º do R.A.U. é claro ao dispor que para haver direito do senhorio a aumentar a renda, caso realize obras de conservação ordinária, estas têm que ser aprovadas ou compelidas pela respectiva câmara municipal. Assim sendo, caso o senhorio decida fazer voluntariamente obras de conservação ordinária, para ter direito a aumentar o valor das rendas, terá que submeter a aprovação da câmara municipal a realização dessas obras e a aprovação tem que ser concedida.

2- A recorrente parece confundir duas situações distintas: uma coisa é ser legalmente exigível o licenciamento de uma obra para a sua realização, outra coisa é ser exigível a aprovação de uma obra para o senhorio ter direito a proceder ao aumento do valor das rendas. Ora, o legislador previu a necessidade de imposição ou de aprovação das obras pela respectiva câmara municipal para que haja algum controlo na realização das obras e no consequente aumento das rendas.

3- Aliás, o artigo 38.º do R.A.U., antes da entrada em vigor da redacção introduzida pelo Decreto-Lei n.º 329-B/2000, de 22/12 (aplicável ao presente caso), determinava que o senhorio apenas tinha direito ao aumento da renda quando realizasse obras de conservação extraordinária ou de beneficiação e fosse compelido administrativamente para tal.

4- A recorrente defende que, de acordo com o disposto no n.º 2 do artigo 12.º do R.A.U., a remissão para os artigos 38.º e 39.º do mesmo diploma legal apenas se refere à forma de apuramento do valor do aumento da renda, enquanto que o restante que consta dos artigos 38.º e 39.º apenas se aplicaria às obras de conservação extraordinária e de beneficiação. Todavia, tal argumento não é válido, pois a redacção do artigo 12.º, n.º 2 do R.A.U. é, exactamente, igual à do artigo 13.º, n.º 2 do R.A.U., aplicável às obras de conservação extraordinária e de beneficiação. Como tal, o disposto nos artigos 38.º e 39.º do R.A.U. aplica-se, nos mesmos moldes e com as devidas adaptações, ao aumento da renda em virtude da realização, quer das obras de conservação extraordinária e de beneficiação, quer das obras de conservação ordinária.

5- A expressão “e que sejam aprovadas pela respectiva câmara municipal” aplica-se a todo o segmento “obras de conservação ordinária ou extraordinária, ou obras de beneficiação que se enquadrem na lei geral oulocal necessárias para a concessão de licença de utilização” e, para tal, não é necessário apor qualquer vírgula antes da conjunção “e”.

6- Sendo certo que a recorrente não provou – nem, sequer alegou – que as obras

por si realizadas foram impostas ou aprovadas pela câmara municipal. Motivo pelo qual jamais poderia ter ocorrido o aumento da renda em virtudedas obras por si realizadas.

7- Na sua petição inicial, a recorrente não alegou, concretamente, quais os montantes devidos pelos recorridos. Mais, da matéria de facto provada não consta – tendo em conta a prova produzida – qual o valor da renda (aumentada) devida pelos recorridos, quais os meses a que respeitam as rendas alegadamente em dívida, bem como qual o montante global em dívida. Todavia, em sede de recurso, a recorrente não requereu a alteração da matéria de facto, por forma a constar dos factos provados a matéria anteriormente referida. Como tal, salvo o devido respeito por melhor opinião, também por esse motivo, deverá ser negado provimento ao presente recurso.

8- Em todo o caso, mesmo que houvesse fundamento legal para o aumento da renda, em virtude da realização de obras pela recorrente – o que não se admite – ainda assim, jamais o valor da renda devida pelos recorridos seria o alegado pela recorrente na sua petição inicial, como os recorridos já tiveram oportunidade de expor em sede de contestação.

9- Conforme resulta da matéria de facto anteriormente referida, até ao dia 04.05.2006, os recorridos efectuaram o depósito liberatório das rendas peticionadas e, ainda, à cautela, da indemnização correspondente a 50% do valor dessas rendas. Os recorridos apresentaram a juízo a sua contestação no dia 09-05-2006, pelo que os referidos pagamentos foram realizados anteriormente. Assim sendo, no presente caso, sempre teria ocorrido a caducidade do direito da recorrente de resolver o contrato de arrendamento, nos termos do disposto no artigo 1048.º do Código Civil. Pelo que, também por esse motivo, jamais poderia ser declarado resolvido o contrato de arrendamento.

III- Vieram provados da 1ª instância os seguintes factos:

1) Encontra-se inscrito a favor da A. o prédio urbano sito na Rua ... n.º 4, em Lisboa, descrito na 1.ª Conservatória do Registo Predial de Lisboa sob o n.º ... do Livro ..., da freguesia de ... e inscrito na matriz predial urbana pela mesma freguesia, sob o artigo 168 (anterior 477), deste concelho (cfr. fls. 14 a 24 dos autos).

2) Por acordo escrito celebrado em 21 de Agosto de 1964, o terceiro andar do prédio referido em A) foi, pelo anterior proprietário “D”, cedido ao R. (cfr. fls. 26/27).

3) Pelo prazo de seis meses, renováveis e com início em 01 de Setembro de 1964. (cfr. fls. 26/27).

4) Inicialmente, pela renda mensal de Esc. 1.400$00/€ 6,98, a pagar no domicílio do senhorio ou de quem ele indicar, no primeiro dia útil do mês anterior àquele a que respeitar. (cfr. fls. 26/27).

5) Consta da cláusula 5.ª do acordo que “a parte arrendada é destinada a habitação” do R. (cfr. fls. 26/27).

6) Com data de 05/03/2005, a A. remeteu aos RR. a carta junta a fls. 32 e da qual consta: “(…) Com os n/cumprimentos, e na qualidade de mandatários dos proprietários do imóvel de que é “E” (25-01-2011 15:20:05) Página 30 de 88 arrendatário, vimos pela presente informar V.Exa. que dado a deterioração do IMÓVEL, está o mesmo proceder á execução de obras com vista à recuperação do mesmo, de acordo com os orçamento que junto anexo, ascendendo as mesmas a 27.667,50 Euros, incluindo o IVA á taxa legal. Dado a faculdade que lhe é concedida, nos termos do Art°. 38°. do regime de arrendamento urbano, vimos pela presente exigir de V.Exa na qualidade de arrendatário, um aumento de renda (36,89 Euros), o qual será adicionado á renda do mês imediatamente á sua conclusão. Junto, envio a V.Exa, em anexo folha de calculo da nova renda de acordo com o Art°. 12°. Do Decreto-Lei n°. 329-C/2000 de 22 de Dezembro. nos termos do 2 do Art°. 6°. Do Decreto-lei n°. 329-A/2000, e no caso de não concordar com algum os elementos, que levaram ao seu cálculo, cabe-lhe recurso da mesma para uma comissão especial e desta para o Tribunal da Comarca ou directamente para este Tribunal, no prazo previsto no n°. 5 do mesmo Artigo. Estarão os mesmos disponíveis para efectuar qualquer obra que V.Exa entenda, no arrendado, que como é evidente dará lugar a novo cálculo de renda, que lhe comunicaremos, com base em orçamento a solicitar ao empreiteiro.( …).»

7) Com a referida carta foram remetidos os anexos constantes de fls. 33 e 34 dos autos e dos quais consta o seguinte: “ACTUALIZAÇÃO DE RENDA POR MOTIVO DE OBRAS NOS TERMOS DO ARTIGO 38°. N°. 1 DO RAU PRÉDIO: RUA ..., N°. 4 - 3° .• LISBOA CONSIDERANDO OBRAS DE CONSERVAÇÃO E REPARAÇÃO DO IMÓVEL DE CONFORMIDADE COM ORÇAMENTO QUE SE JUNTA: Voi - Valor das obras - 23.250,00 Euros + IVA = 27.667,50 Euros, nas partes comuns Voi - Valor das obras - Euros no seu arrendado Rf - renda mensal a pagar Ra - renda actual: 64,37 Euros Rcf - renda condicionada: 197,41 Euros Permilagem dos fogos: 200 Valor das obras imputáveis ao fogo: 5.533,50 € RENDA: Rf = Ra + Voi x 0,08 : 12 tendo como valor máximo Ra + Rc : 2 = 130,89 Euros Rf = 64,37 + 5.533,50 € x 0,08: 12 Rf = 101,26 €

CALCULO DE RENDA CONDICIONADA

LOCAL: ..., N°. 4 – LISBOA

Freguesia de

CONSIDERANDO:

Área útil: 60,68 m2

Correcção da área útil (no. 6 do Artº. 1°.) = 0

Correcção (nº. 5 do Artº. 1°.) = 0

Preço de construção: 668,49 €

Factor de conforto: 1

Factor do estado de conservação: 0,9

Coeficiente de vetustez: 0,70 (+ de 50 anos)

VALOR ACTUALIZADO DO FOGO:

v = Au x Pc x (0,85 x Cf x Cc x (1 - 0,35 x Vt) + 0,15)

V = 60,68 m2 x 668,49 € x (0,85 x 1 x 0,9 x (1- 0,35 x 0,70) + 0,15)

V = 60,68 m2 x 668,49 € x (0,85 x 1 x 0,9 x 0,75 + 0,15)

V = 60,68 m2 x 668,49 € x 0,73

V = 29.611,70 €

CALCULO DA RENDA:

RENDA: 29.611,70 € X 8 : 1200 = 197,41 €

OBSERVAÇÕES:

(…).”

8) A carta foi recebida pelos RR.

9) Por carta datada de 15/03/2005, os RR. responderam nos termos constantes de fls. 36 que: «(…) as obras em curso (exteriores do prédio) são da inteira responsabilidade do Senhorio e portanto não poderá ser exigido qualquer aumento da renda. Também queremos lembrar que todas as obras que têm sido feitas nas nossas casas tem sido sempre pagas por nós. Apelando muitas vezes junto de vós, sem darem solução para problemas graves da vossa responsabilidade, tais como: tectos a paredes a cair devido a infiltrações das águas resultante do algeroz não funcionar e as águas se infiltrarem na caixa de electricidade que é um verdadeiro perigo. Tentamos varias vezes dar conhecimento à Senhora Senhoria por escrito, visto que vive me Espanha e à Senhora que a representa Senhora D. “F”, sem conseguirmos que os nossos pedidos fossem aceites e acabando por as casas cada vez ficarem mais deterioradas. Esta situação deu-se precisamente por não darem aceitação aos nossos pedidos porque se dessem solução na devida altura não se tinham agravado conforme aconteceu. Queremos chamar a atenção que devido às obras estarem paradas tem dado acesso a que coloquem lixos, objectos e até se utilizem como sanitários para as suas necessidades, causando problemas que afectam a saúde.(…).»

10) Por carta de 02 de Maio de 2005, o R. “B” informa a A. nos termos constantes de fls. 37: «(…) Na qualidade de arrendatário do imóvel supra referenciado, (…) venho comunicar que apresentei, em 14 de Abril de 2005, um recurso na Câmara Municipal de Lisboa, no sentido de ser fixada a respectiva renda pela Comissão Especial prevista na legislação correspondente. Assim, procedo este mês ao pagamento da renda que tenho vindo a efectuar, sem o acréscimo que me foi exigido por Vª Exª. (…).»

11) O R. manteve o pagamento da renda mensal até então vigente no valor de €

64,37.

12) A A, por carta de 19 de Julho de 2005. comunicou aos RR que: «(…) Estando finalmente terminadas as obras (1º. FASE) levadas a efeito no imóvel de que é (são) arrendatário (s), vimos pela presente nos termos do nº. 2 do Artº. 38 do RAU, informar V.Exa (s) que iremos adicionar á renda que se vence no próximo dia 1 de Setembro, referente a Outubro de 2005, o aumento calculado, e que lhe foi comunicado pela n/carta (s) datada (s) de 05/03/2005. Assim a renda a liquidar a partir da que se vencer no próximo dia 1/05/2005, será da quantia de 101,26 €, resultante da aplicação do (s) aumento (s) á renda que vinha pagando, conforme abaixo discriminado.

Renda actual…………………………………… 64,37 €

Aumento carta de 15/06/2004.... 36,89 €

TOTAL……………………………………………. 101,26 €

(…).».

13) Em 09 de Agosto de 2005, os RR. informaram a A. que “…enquanto as obras não estiverem feitas na totalidade e não parciais como fizeram, deixando o interior do prédio todo deteriorado, nós inquilinos não concordamos em pagar o aumento de 36,89 mensais que nos propuseram. Mais informamos que senão nos comunicarem até ao dia 1 de Setembro próximo, o acordo com aquilo que expomos, depositaremos as rendas na Caixa Geral de Depósitos, a renda que se vencer nesse mês e nos seguintes…”.

14) Em 10 de Outubro de 2005, a A. remeteu aos RR. a proposta de fls. 41/42 dos autos e da qual consta o seguinte: “(…) Está V. Exa a depositar na Caixa Geral de Depósitos a renda parcial, referente ao andar onde habita na Rua ..., nº. 4, em Lisboa, propriedade da n/cliente acima referenciada. Tal situação tem como fundamento da sua parte o facto de segundo afirma não terem sido realizadas a totalidade das obras de que o Imóvel carece. No sentido de ultrapassar esta situação pela via do diálogo, vimos esclarecer, que o aumento que foi calculado e vos foi comunicado pela n/ carta datada de 05/03/2005, o foi com base em 27.667,50 €, que é o resultado do Orçamento para o telhado - 14.500,00 €, e das parcelas relativas á fachada principal 6.500,00 € + 2.250,00 € ás quais foi adicionado o IVA à taxa legal. Como pode verificar as obras orçamentadas, na sua totalidade estavam orçamentadas 45.750,00 € mais IVA à taxa legal (na altura 19%) ascenderiam a 51.194,25 €, sendo o aumento calculado sobre este valor superior aquele que lhe é pedido. As restantes obras, estão programadas para serem realizadas no próximo verão, com o dinheiro entretanto recebido das rendas, e algum a receber pela n/cliente de outra proveniência. Face á v/atitude já não sabemos se será possível reunir a importância necessária. Estamos disponíveis para aceitar apenas a actualização de rendas no montante de 23,00 €, com base no primeiro orçamento (Substituição de telhado), no montante de 14.500,00 € + IVA á taxa de 19% = 17.255,00, ficando as restantes para a data da conclusão das demais obras. Se V.Exa nada disser de positivo, nos próximos 15 dias, entenderemos o silêncio, como rejeição desta proposta. Se assim for, resta-nos face á inexistência de diálogo, o recurso é via Judicial, que queríamos evitar sinceramente. (…)

ACTUALIZAÇÃO DE RENDA POR MOTIVO DE OBRAS

NOS TERMOS DO ARTIGO 38°. Nº. 1 DO RAU

PRÉDIO:

RUA. .., N°. 4 – 3º. - LISBOA

CONSIDERANDO OBRAS DE CONSERVAÇÃO E REPARAÇÃO DO IMÓVEL DE CONFORMIDADE

COM ORÇAMENTO:

Voi - Valor das obras - 14.500,00 Euros + IVA = 17.255,00 Euros, nas partes comuns

Voi - Valor das obras - Euros no seu arrendado

Rf - renda mensal a pagar

Ra - renda actual: 64,37 Euros

Ref - renda condicionada: 197,41 Euros

Permilagem dos fogos: 200

Valor das obras imputáveis ao fogo: 2.900,00 € + IVA = 3.451,00 €

RENDA:

Rf = Ra + Voi x 0,08 : 12 tendo como valor máximo Ra + Rc : 2 = 130,89 Euros

Rf = 64,37 + 3.451,00 E x 0,08: 12

Rf = 87,37 €

A renda seria assim de 87,37 Euros”.

15) Em 10.10.2005, a A. propôs aos RR. a actualização das rendas, aceitando apenas como base de cálculo parcial a reparação do telhado (14.500,00 € + IVA), o que

daria 87,37 € e fazendo-se os restantes acertos quando as demais obras estivessem concluídas (cfr. fls. 41/42).

16) Em resposta, os RR. remeteram à A., em 21 de Outubro de 2005, a carta constante de fls. 44 e da qual consta: “(…) Acuso a recepção da vossa carta datada de 10 de Outubro de 2005, em que V. Exas. me propõem que a renda da casa seja fixada em 87,37 euros. Registo, com agrado, o reconhecimento por parte de V. Exas. de que as obras recentemente realizadas na limpeza da fachada e no telhado do prédio, não justificam o aumento de renda, de 36,89 Euros, exigido na vossa carta de 5 de Março de 2005, por as referidas obras não terem melhorado as condições de habitabilidade do prédio, a ponto de alterarem significativamente os valores dos coeficientes de conforto e conservação e, consequentemente, o valor do limite máximo da renda a pagar, nos termos do Artigo 12° do Decreto-Lei nº. 329-A/2000 de 22 de Dezembro. Efectivamente, com essas obras não foram afastados os riscos de derrocada, nem o perigo de novos desabamentos de tectos e paredes. Nem foram eliminados os buracos nos pavimentos. Não foram corrigidos defeitos das canalizações. Não foram reparados equipamentos de uso diário que, simplesmente, não funcionam. Enfim, persiste um notável estado de degradação do prédio que o mantém com valores de coeficientes de conservação e conforto muito baixos. Ainda assim, numa atitude que demonstra forte vontade de conciliação, procedi à revisão do cálculo de actualização da renda que apresentei no recurso entregue na Câmara Municipal de Lisboa, em 14 de Abril de 2005, aumentando agora, de forma reconhecidamente exagerada, os valores dos coeficientes de conservação e conforto. Como resultado desse cálculo, o limite máximo de renda, dado pela fórmula Rf= (Ra+Rcf)/2, deve ser fixado em 87,20 euros, valor esse que aceito para actualização da renda mensal da casa. Certamente, o teor desta carta será reconhecido por V. Exas. como um considerável esforço de sentido conciliador da minha parte. Espero que esse reconhecimento seja levado em conta para evitarmos mais estados de conflito. Os meus cumprimentos. PS - Para que todo este assunto seja tratado da forma mais transparente, informo que vou mandar anexar uma cópia desta carta, assim como da que V. Exas. me enviaram em 10/10/2005, ao recurso que apresentei na Câmara Municipal de Lisboa em 14/04/2005.”.

17) Em 25.10.2005, a A. remeteu aos RR. a carta de fls. 47 dos autos e da qual consta: «Acusamos recebida a sua carta datada de 21/10/2005, da qual tomamos a devida nota e que passamos a responder da forma seguinte: 1. - Existe algum erro de V.Exa na apreciação da carta que lhe enviamos em 10/10/2005, e somos levados a pensar que não percebeu o teor da mesma, porquanto não lhe propomos fixar a renda em 87,37 € e em parte alguma reconhecemos que as obras realizadas até agora, não justificavam o aumento que lhe foi comunicado pela n/carta datada de 05/03/2005.2. - O que foi proposto para ultrapassar o impasse criado por V.Exa, foi que nesta primeira fase, fosse cobrado apenas o aumento, referente ás obras do telhado, sendo que o restante aumento, seria adicionado ao que resultar das obras orçamentadas e ainda não efectuadas, logo que as mesmas fiquem prontas. 3 - Como é evidente procura a n/cliente restaurar o imóvel, fazendo as obras necessária á boa consolidação do mesmo, e na medida das suas possibilidades económicas, pois apesar do rotulo de senhoria, não é rica. 4. - Quanto à sua afirmação de que apresentou recurso na Câmara Municipal de Lisboa em 14 de Abril de 2005, nada sabemos, atento o facto de que a existir, não nos foi enviada qualquer cópia do recurso por V.Exa, nem até agora recebemos qualquer comunicação da Câmara. 5. - Face ao disposto no Art°. 8°. Do Decreto-lei nº. 329-A/2000 de 22 de Dezembro que é claro como a água e diz "na pendência da decisão pela comissão, aplicar-se-á a renda mais baixa oferecida pelas partes desde que superior á renda objecto do recurso, procedendo-se nos meses seguintes após a decisão, aos eventuais acertos relativos ás rendas vencidas, acrescidas de 1,5 % do valor global desses acertos por cada mês completo entretanto decorrido.", informamos V.Exa que não consideramos liberatórios os depósitos que tem vindo a efectuar. 6. - Por outro lado nunca nos recusamos a receber a renda nesses termos, pelo que no caso de até ao final do prazo estipulado legalmente para o pagamento da renda que se vencer no dia 2 do próximo mês de Novembro, relativa a Dezembro, não estiver regularizada a situação, bem contra a n/vontade ver-nos-emos forçados a mover a competente acção de despejo. (…).».

18) Em 10 de Novembro de 2005, a A. remeteu aos RR. a carta de fls. 48 pel qual lhes comunicou que “…a renda do andar de que é arrendatário(a), a satisfazer durante o ano de 2006, será de € 104,45, resultante da aplicação à renda que vem pagando de € 101,26 do coeficiente de 1.0315, estipulado na referida portaria. renda que se vence no primeiro dia útil do mês 9/2006, será já da referida importância…”.

19) Os RR. em 01.09.2005 passaram a depositar na Caixa Geral de Depósitos a quantia mensal de € 64,37.

20) Encontra-se a fls. 30/31 o denominado “orçamento de apreciação n.º 4/2004” o qual consta o seguinte: “(…) Descrição dos trabalhos a executar na morada acima indicada que serviram de base à elaboração da minha estimativa de orçamento. - Conforme abaixo descriminado -

-TELHADO-

-Montagem e desmontagem de torre de acesso ao telhado.

- Arranque de todo o varedo que se encontre podre. E transporte para vazadouro.

- Baldeação de telha para vazadouro.

- Arranque de todas as caleiras em zinco.

-Arranque de chapas de andar recuado.

- Fornecimento e colocação de novo madeiramento que será em Pinho tratado com Cuprinol incluindo

varedo madres e ripado.

- Fornecimento e colocação de telha lusa em todo o telhado. Incluindo todos os arremates inerentes

ao mesmo.

- Fornecimento e montagem de todos os algerozes em zinco, incluindo caleiras (Frente, Rectaguarda

e lateral)

- Fornecimento e assentamento de novas chapas imitação da telha na frente no varandim recuado.

- Pintura de guarda fogos, lateral com borracha liquida.

- Tratamento de todos os gradeamentos de segurança no telhado (vulgo guarda-fogos)

-CLARA- BOIA-

- Tratamento de estrutura metálica de Clara-Bóia com anti-ferrugem e acabamento a esmalte.

- Fornecimento e colocação de vidro martelado na Clara-Bóia.

- Fornecimento e colocação de abas na mesma para protecção da chuva.

Este orçamento será executado pela quantia de: 14.500.00 € + IVA (Quatorze mil e quinhentos euros)

-CONDIÇÕES DE PAGAMENTO-

40%- Fase inicial

40%- A meio do mesmo

10%- Fase de acabamento

10%- Trabalho concluido

Sem mais peço a digna apreciação:

Lisboa, 25 de Fevereiro de 2004”.

21) Encontra-se a fls. 30/31 dos autos o denominado “ORÇAMENTO DE APRECIAÇÃO” e do qual consta o seguinte: “(…) Descrição dos trabalhos a executar na morada acima indicada que serviram que serviram de base à elaboração da minha estimativa de orçamento.Conforme abaixo descriminado-

FACHADA PRINCIPAL

Retirar janelas de madeira:

Baldeação das mesmas para vazadouro.

Fornecimento e assentamento de 15 vãos de janela de sacada e peito em alumínio e lacado a branco;

Proceder aos seus arremates no azulejo;

Lavagem da fachada em azulejo com máquina de pressão. e betumar azulejo em toda a fachada.

Lavagem de pedras de sacadas com máquina de pressão bem como cantarias:

Pintura com anti-ferrugem de gradeamento de sacadas para posterior acabamento a esmalte;

Fornecimento e colocação de corrimão de madeira e posterior acabamento a esmalte;

650

0. 00 €

Fornecimento e colocação de estores térmicos em janelas de sacada e de peito:

225

0. 00 €

ESCADA PRINCIPAL

Abertura de roços para água, gás e electricidade:

Fornecimento e execução de coluna de água em tubo inox até à boca de incêndio conforme as normas:

Fornecimento e execução de coluna de electricidade com automático de escada e

intercomunicadores conforme normas da Certiel:

Fornecimento de coluna de gás em cobre aprovado pela Lisboa-Gás com ramais até aos inquilinos:

Tapamento de roços;

Reparação de paredes e tectos em toda a extensão da escada; Posterior pintura a tinta plástica;

Reparação de guarda-chapim e pintura de corrimão com acabamento a esmalte, bem como portas de patim;

Reparação de degraus ou patins deteriorados; Afagamento e envernizamento da escada;1000

0 €

RECTAGUARDA

Montagem e desmontagem de andaimes; Picagem de reboco ode se encontre deteriorado; Baldeação de entulhos para vazadouro;

Pintura com esfregaço de tinta de areia e acabamento a duas demãos de membrana;

Raspagem de marquises de ferro;

Aplicação de anti-ferrugern, posterior acabamento a esmalte; Reparação de elementos de escada em ferro;

Aplicação de anti-ferrugem e posterior acabamento a esmalte:

600

0. 00 €

Arranque de marquises;

Baldeamento de entulhos para vazadouro;

Fornecimento e colocação de capeamento em pedra;

Fornecimento e colocação de todas as marquises e janelas de casa de banho em alumínio lacado a branco referente às traseiras do prédio:

650

0. 00 €

AOS VALORES ACIMA MENCIONADOS ACRESCE IVA (19 %

CONDIÇÕES DE PAGAMENTO

40% na fase inicial

40% a meio da obra

10% fase de acabamentos

10% trabalho concluído(…).”

22) No dia 04.05.2006, os RR. depositaram na C.G.D., à ordem deste processo,

o valor de € 700,16. (cfr. fls. 74 dos autos).

23) Na guia de depósito os RR. indicaram que se trata do “Deposito da renda

de 101,26 acrescida da taxa de 50% a título de indemnização referentes aos meses de

Outubro a Dezembro de 2005 e Janeiro a Maio de 2006, deduzidas da importância de

64,37 € já (…) depositada na C.G.D. em cada um daqueles meses.”. (cfr. fls. 74 dos

autos).

24) No dia 04.05.2006, os RR. depositaram na C.G.D., à ordem deste processo, a quantia de € 101,26, respeitante à renda de Junho de 2006, vencida a 01 de Maio de 2006 (cfr. fls. 75 dos autos).

25) Com data de 14 de Abril de 2005, o R. dirigiu ao Centro de Arbitragem Voluntária de Propriedade e Inquilinato o requerimento de fls. 63 a 65 no qual pede a fixação da renda nos termos do disposto no artigo 6.º, n.º 3 do Decreto-Lei n.º 329- A/2000, de 22.12.

26) Foram realizadas as obras previstas no orçamento n.º 4/2004, de 25 de Fevereiro de 2004, constante de fls. 28 e 29 dos autos, designadamente, a montagem e

desmontagem de torre de acesso ao telhado.

27) E o arranque de todo o varedo que se encontrasse podre e seu transporte o vazadouro.

28) E a baldeação de telha para o vazadouro.

29) E o arranque de todas as caleiras de zinco.

30) E o arranque de chapas de andar recuado.

31) E o fornecimento e colocação de novo madeiramento de pinho tratado com cuprinol, incluindo varas, madres e ripado.

32) E o fornecimento e colocação de telha lusa em todo o telhado, incluindo todos os arremates inerentes ao mesmo.

33) E o fornecimento e montagem de todos os algerozes em zinco, incluindo caleiras (frente, retaguarda e lateral).

34) E o fornecimento e assentamento de novas chapas imitação de telha na frente no varandim recuado.

35) E a pintura de guarda-fogos, lateral com borracha líquida.

36) E o tratamento de todos os gradeamentos de segurança no telhado (vulgo guarda-fogos).

37) E na clarabóia foi feito o tratamento da estrutura metálica anti-ferrugem e acabamento a esmalte.

38) E o fornecimento e colocação de vidro martelado na clarabóia.

39) E o fornecimento e colocação de abas na mesma para protecção da chuva.

40) As obras acima indicadas correspondiam à 1.ª fase.

41) E cujo custo ascendeu a € 14.500,00, acrescido de IVA à taxa legal.

42) Na sequência do orçamento de 24 de Fevereiro de 2005 foram também retiradas janelas de madeira. 43) E a baldeação das mesmas para o vazadouro.

44) E feito o fornecimento e assentamento em pelo menos 14 vãos de janelas de sacada em alumínio lacado a branco.

45) E procedeu-se aos seus arremates no azulejo.

46) E procedeu-se à lavagem da fachada em azulejo com máquina de pressão e betumar azulejo em toda a fachada.

47) E lavagem de pedras de sacadas com máquina de pressão bem como cantarias.

48) E procedeu-se à pintura com anti-ferrugem de gradeamento de sacadas para posterior acabamento em esmalte.

49) E feito o fornecimento e colocação de corrimão de madeira e posterior acabamento a esmalte.

50) E feito o fornecimento e colocação de estores térmicos em janelas de sacada e de peito.

51) O custo das obras indicadas em 17 a 25 ascendeu a € 8.750,00, acrescido de IVA.

52) No interior do locado dos RR. Parte do forro dos tectos e parte das paredes de duas divisões caíram, os buracos foram tapados com platex e as demais divisões têm zonas nas paredes e tectos com fissuras e tintas a escamar.

IV- A questão a apreciar no recurso é, em primeiro e condicionante lugar, a de saber se a realização pelo senhorio de obras de conservação ordinária no locado sem que as mesmas tenham sido “aprovadas” ou “compelidas” pela Câmara Municipal de Lisboa, tendo tais obras sido iniciadas e concluídas em 2005, dá ou não direito a aumento de rendas nos termos do art 38º do RAU, tendo este a redacção que lhe foi conferida pelo DL 329-B/2000 de 22/12. Sendo negativa a resposta a esta questão, nada mais haverá a apreciar, impondo-se a confirmação do decidido na 1ª instância. Sendo positiva, importará saber qual o valor da renda devida e se os RR. fizerem caducar o fundamento resolutivo em questão (falta de pagamento de rendas), em função dos depósitos cujos comprovativos juntaram aos autos.

Como resulta do confronto das (transcritas) conclusões das alegações e contra-alegações, a questão acima referida reconduz-se, afinal, à interpretação do referido art 38º do RAU com a assinalada redacção do DL 329-B/2000 de 22/12.

O que implicará, como sucede nas demais questões de interpretação, que se utilizem, em maior ou menor medida, os recursos interpretativos que resultam do art 9º do CC.

Na decisão recorrida entendeu-se que as obras a que se refere o artigo 38º/1 do RAU – todas as nele referidas, e, consequentemente, também as de conservação ordinária - para possibilitarem a actualização de renda têm de ser “aprovadas” ou “compelidas” pela respectiva câmara municipal, pelo que o aumento de renda proposto pela A. não está abrangido por essa disposição legal, motivo por que não seria devido o aumento de renda que a mesma pretende fazer valer.

Dispunha o art 31º/1 al b) do RAU na redacção do referido DL 329-B/2000 de 22/12 que a renda podia ser aumentada «em função de obras de conservação ou beneficiação, nos termos dos artigos 38º e ss» do mesmo diploma, estabelecendo-se, concretamente, nesse art 38º: «1-Quando o senhorio realize no prédio obras de conservação ordinária ou extraordinária, ou obras de beneficiação que se enquadrem na lei geral ou local necessárias para a concessão de licença de utilização e que sejam aprovadas ou compelidas pela respectiva câmara municipal, pode exigir do arrendatário um aumento de renda apurado nos termos do Regime Especial de Comparticipação na Recuperação de Imóveis Arrendados (RECRIA); 2- A renda actualizada nos termos do número anterior ou a que resulte de obras realizadas ao abrigo do RECRIA, é exigível no mês subsequente ao da conclusão das obras, sendo actualizável nos termos da alínea a) do n.º l do artigo 31º do R.A.U.; 3- O disposto neste preceito não prejudica a possibilidade de acordo referida no artigo seguinte; 4- A actualização por obras de conservação ordinária prevista no nº 1 só é aplicável aos arrendatários que se mantenham no local arrendado há oito anos ou mais nessa qualidade, considerando-se também para este efeito como tendo a qualidade de arrendatário a pessoa a quem tal posição se transfira por força dos arts 84º e 85º, contando-se o decurso do tempo de que o transmitente já beneficiasse».

Não está em causa na acção a qualificação das obras efectuadas pela A. como de conservação ordinária, pois que nisso as partes estão de acordo.

A definição destas obras resulta do art 11º al c) do RAU que as refere como sendo as de «a) reparação e limpeza geral do prédio e suas dependências; b) impostas pela Administração Pública, nos termos da lei geral ou local aplicável, e que visem conferir ao prédio as características apresentadas aquando da concessão da licença de utilização; c) em geral, as destinadas a manter o prédio nas condições requeridas pelo fim do contrato e existentes à data da celebração» [1]

Para lá das obras de conservação ordinária, existem as de conservação extraordinária – definidas no nº 3 do referido art 11º do RAU como as «ocasionadas por defeito de construção do prédio ou por caso fortuito ou de força maior, e, em geral, as que não sendo imputadas a acções ou omissões ilícitas perpetradas pelo senhorio, ultrapassem, no ano em que se tornem necessárias, dois terços do rendimento liquido desse mesmo ano» - e as de beneficiação – que se definem por exclusão de partes, pois são, segundo o nº 4 desse art 11º, «as que não se possam incluir nos números anteriores»

Dispõe o art 12º/1 que «as obras de conservação ordinária estão a cargo do senhorio, sem prejuízo do disposto no art 1043º CC e nos arts 4º e 120 º do RAU», referindo o nº 2 dessa disposição – acrescentado pelo DL 329-B/2000 de 22/12- que «a realização das obras referidas no número anterior dá lugar à actualização das rendas regulada nos arts 38º e 39º RAU».

Por sua vez, dispõe o art 13º/1 do RAU – que manteve a redacção original - que «as obras de conservação extraordinária e de beneficiação ficam a cargo do senhorio quando nos termos das leis administrativas em vigor, a sua execução lhe seja ordenada pela câmara municipal competente ou quando haja acordo escrito das partes no sentido da sua realização com discriminação das obras a efectuar».Acrescenta o nº 2 dessa norma que «a realização das obras referidas no número anterior dá lugar à actualização das rendas regulada no art 38º e 39º».

A apelante serve-se do argumento “a fortiori” para concluir no sentido de que a realização de obras de conservação ordinária da livre iniciativa do senhorio não poderá deixar de dar direito a aumento de rendas, referindo que se o mesmo tem tal direito quando (tenha de ser) intimado pela Câmara Municipal para as fazer, por maioria de razão, haverá de o ter, quando as faça sem a tal ser compelido, acrescentando que o entendimento oposto contrariaria o objectivo de evitar a degradação habitacional na medida em que desencentivaria a conservação atempada dos prédios [2].

E acrescenta que as obras em questão nos autos, não estando sequer previstas no art 4º do DL 559/99 de 16/12, não careciam de entrega e aprovação de projecto de alterações, além de que estão isentas de licença ou autorização administrativa nos termos do art 6º/1 a) e b) desse DL, pelo que, bastando obter as licenças necessárias à ocupação da via pública com andaimes e depósito de matéria e entulhos, não havia qualquer fundamento para as sujeitar à aprovação pela respectiva câmara municipal.

Pelo que conclui no sentido de que, quando o nº 2 do art 12º do RAU remete para o seu art 38º, está apenas a remeter para a respectiva forma de cálculo - isto é, o modo de apuramento do montante do aumento das rendas – não pretendendo com essa remissão dizer em que condições é que tais obras de conservação ordinária dão lugar a aumento de rendas.

Por outro lado, entende que a correcta interpretação deste art 38º, “maxime” em função da colocação nele da vírgula que surge depois da expressão «quando o senhorio realize no prédio obras de conservação ordinária ou extraordinária», e antes da expressão seguinte, «ou obras de beneficiação que se enquadrem na lei geral ou local necessárias para a concessão de licença de utilização e que sejam aprovadas ou compelidas pela respectiva câmara municipal», implicará que se separem duas situações, uma a referente às obras de conservação ordinária e extraordinária, e outra, referente às obras de beneficiação (que se enquadrem na lei geral ou local necessárias para a concessão de licença de utilização), só quanto a estas pretendendo o legislador que sejam «aprovadas ou compelidas pela respectiva câmara municipal».

Interpretação esta que o apelante faz, sem prejuízo de vir a concluir, no que se refere às obras de conservação extraordinária, pela necessidade de as mesmas serem (também) «aprovadas ou compelidas pela respectiva câmara municipal», o que resultaria, no seu entendimento, não já propriamente da interpretação do referido art 38º, mas antes da equiparação das obras de conservação extraordinária às de beneficiação constante do art 13º do RAU atrás transcrito.

È evidente, que é aqui que a interpretação defendida pela apelante resulta fragilizada, como disso dão conta os apelados quando referem – cfr conclusão 4ª - «a recorrente reconhece que também em relação às obras de conservação extraordinária se exige a imposição ou aprovação pela respectiva câmara municipal para que possa ocorrer o aumento das renda. Mas, pela análise gramatical que defendeu anteriormente, tal exigência não pode, consequentemente, decorrer do art 38º/1 do RAU, mas sim do art 13º do RAU por «serem tratadas à parte» das obras de beneficiação, «mas equiparadas a estas». Acrescentando pertinentemente os apelados, no corpo das alegações, a este propósito: «Mas, acaso estivesse correcto este raciocínio – o que não se admite – era caso para perguntar o seguinte: sendo igual o regime aplicável às obras de conservação extraordinária e às de beneficiação, previsto no art 13º/1 do RAU, porque motivo o legislador determinou no art 38º/1 do RAU, que apenas quanto às obras de beneficiação era necessária a imposição ou autorização da câmara municipal e não impôs tal exigência em relação às obras de conservação extraordinária, quando as refere expressamente?» Ora, não tendo uma «explicação lógica tal contradição, seria porque não foi esse o pensamento do legislador».

E, de facto, crê-se que o não foi.

Apesar da pesquisa que se fez, não se encontrou jurisprudência concreta a propósito da questão em causa nestes autos. Não se encontrou designadamente, o acórdão desta Relação a que apelante se refere [3], e que, pelo que dele transcreve, corresponderá à sua posição.

Não obstante, quer crer-se que não assiste razão à apelante, pelas razões que se passam a expor.

O legislador só terá admitido o aumento de rendas em função da realização de obras de conservação ordinária, em três situações: a primeira, decorrente, não do nº 1 do art 38º do RAU mas do seu nº 2, que resulta da circunstância do senhorio as realizar ao abrigo do “Recria”, sendo, então, este organismo quem determina o referido aumento, no momento da aprovação da comparticipação; a segunda, que tem a ver com o senhorio relapso, pressupõe que o mesmo tenha sido compelido pela respectiva câmara municipal a fazê-las; e a terceira, que tem a ver com o senhorio cumpridor, que mesmo não carecendo do licenciamento da obra pela respectiva câmara, a sujeita previamente à respectiva aprovação.

As obras em causa nos autos estão nesta última situação.

Cumpre, no entanto, compreender porque é que o legislador exige a aprovação administrativa das obras de conservação para que o senhorio possa vir a fazer reflectir o valor das mesmas no aumento das rendas.

Ora, esta aprovação não se destinará a “burocratizar” ou a “complicar”, e, em última análise, a desencentivar o senhorio relativamente à realização das referidas obras, e tão pouco a coloca-lo, injustificadamente, no mesmo plano do senhorio relapso, caso em que se estaria, efectivamente, a ferir o princípio constitucional da igualdade constante do art 13º da CRP.

Destina-se, como parece ser evidente, a controlar a realização das obras e o consequente aumento das rendas [4].

È que o legislador, que pretendeu, tanto quanto possível, que senhorio e inquilino se entendessem relativamente aos aumentos de renda, não tendo um ou outro que recorrer a tribunal para apreciar essa matéria senão em derradeiro caso de desacordo [5], entendeu preservar esse objectivo obrigando a que todas as situações que quis potenciadores do aumento da renda ficassem previamente sujeitas à aprovação administrativa.

Não foi, assim, gratuitamente, que fez equivaler o senhorio relapso ao cumpridor.

O que terá pretendido foi que qualquer senhorio que pretenda aumentar as rendas se veja sujeito ao controle administrativo para o fazer, com isso prosseguindo um objectivo que se considerou ser de maior valia e que foi o de evitar tanto quanto possível o (previsível) desentendimento do senhorio e inquilino a esse respeito.

O que aqui se sustenta – que apenas obras de conservação previamente sujeitas à aprovação administrativa poderão dar lugar a aumento de rendas - não implica que o legislador do DL 329-B/ 2000 e do DL 329-C-2000, ambos de 22/12 [6], não tenham efectivamente querido revigorar o mercado habitacional e evitar a respectiva degradação, como disso dão noticia nos respectivos preâmbulos.

É que na vigência da redacção inicial do art 38º (anterior à que lhe foi conferida pelo referido DL 329-B/2000) o senhorio apenas tinha direito ao aumento da renda quando realizasse obras de conservação extraordinária ou de beneficiação e tivesse sido compelido administrativamente para esse efeito, não tendo direito ao aumento de rendas quando realizasse esse tipo de obras por sua iniciativa [7], e menos ainda, quando realizasse obras de conservação ordinária [8].

Por isso, a circunstância do legislador do referido DL ter admitido ao senhorio de obras de conservação ordinária que pudesse em função das mesmas alcançar aumento de rendas – desde que as sujeitasse à aprovação administrativa – não pode deixar de se reflectir positivamente no pretendido revigoramento do mercado habitacional.

Do que se veio de dizer – e visto que não há dúvida que as obras de conservação ordinária levadas a efeito pela apelante não o foram ao abrigo do “Recria”, tão pouco o foram por intimação administrativa, sendo também certo que a mesma não recorreu quanto a elas à prévia aprovação administrativa - resulta que há que confirmar a decisão recorrida, julgando-se improcedente a apelação.

V- Pelo exposto, acorda este tribunal em julgar improcedente a apelação e confirmar a sentença recorrida.

Custas pela apelante.

Lisboa, 30 de Junho de 2011

Maria Teresa Albuquerque

Isabel Canadas

José Maria Sousa Pinto

[1] - São também definidas no art 2º al f) do DL 559/99 de 16/12 como «obras destinadas a manter a edificação nas condições existentes à data da sua construção, reconstrução, ampliação ou alteração, designadamente as obras de restauro, reparação ou limpeza»

[2] - Nos termos do art 89º/1 do DL 555/99 de 16/12 , as edificações devem ser objecto de obras de conservação, pelo menos de 8 em 8 anos. O nº 2 dessa norma refere que a Câmara Municipal pode, a todo o tempo, ou a requerimento de qualquer interessado, determinar a realização de obras de conservação necessárias à correcção das más condições de segurança ou salubridade, podendo os proprietários dos prédios em causa ficarem sujeitos à coersividade da sua execução, conforme o art 91º desse diploma legal

[3] - Ac RL 15/12/2005 proferido no Proc nº 8156-05-8

[4] - A este propósito Ac RL (Salazar Casanova) onde se refere: «Não se vê que a lei atribua ao inquilino controlo sobre o momento da conclusão da obra e sobre o modo como foram executadas».

[5] - Cfr Ac R P 17/4/2007 – citado nos autos – (Vieira e Cunha) em cujo sumário se refere entre o mais: « No regime do RAU, a renda fixada e exigida pelo senhorio, na sequência de obras de conservação ordinária ou extraordinária, pode ser discutida em qualquer acção judicial, promovida por qualquer das partes, a titulo principal, implícito ou incidental»

[6] - Ambos publicados em Suplemento ao DR dessa data, mas apenas distribuído em 4/1/01, o que implica que tenham entrado em vigor no dia 4/2/01.

[7] - Neste sentido, Ac R L 23/2/2010 (Roque Nogueira) em cujo sumário, entre o mais se diz:«Não tendo a autora, sequer, alegado que havia sido compelida administrativamente a realizar as obras, o regime vigente na data da aprovação da comparticipação pedida ao abrigo do RECRIA (17/1/01), não permitia que a autora pudesse exigir do arrendatário uma actualização da renda resultante das obras a realizar ao abrigo desse regime então em vigor, pelo que se está perante uma situação de obras de conservação extraordinária e de beneficiação realizadas voluntariamente por iniciativa da autora ( senhoria) que não lhe dão direito a qualquer aumento de renda».

[8] Da conjugação do disposto nos arts 13º e 38º/1 da RAU, este ultimo na redacção anterior à que lhe foi dada pleo DL 329-B/2000, resulta que as obras de conservação extraordinária e de beneficiação ficam a cargo do senhorio se lhe forem impostas pela câmara municipal e as executar, podendo então actualizar a renda nos termos do art 79º/2 do RASU e da Portaria nº 1232/91.

As obras de conservação extraordinária e de beneficiação realizadas voluntariamente pela iniciativa do senhorio não davam direito a aumento de renda – cfr Aragão Seia, “Arrendamento Urbano”, 7ª ed, 217.

Sumário

Texto

Metadados do documento

Sumário

Texto Integral