1502/23.6T8FNC.L1-7 - Tribunal da Relação de Lisboa

I- Qualquer incumprimento, ainda que não expressamente referido nas alíneas do n.º 2 do artigo 1083.º do Código Civil, pode ser fundamento de resolução do contrato de arrendamento, contanto que “pela sua gravidade ou consequências, torne inexigível à outra parte a manutenção do arrendamento”.

II- A realização de obras não autorizadas – instalação de sanita em parte de imóvel destinado a arrecadação, com ligação de tubo de água à tubagem das áreas comuns do prédio constituído em propriedade horizontal, originando uma inundação -, que interferem com a configuração da arrecadação, desvirtuando o seu destino, não podendo ser tida como deterioração decorrente de uma utilização prudente do locado, constitui uma violação da obrigação contratual de se abster de realizar obras sem autorização da senhoria, que pela sua gravidade e consequências integra justa causa para resolução do contrato de arrendamento.

Acordam os Juízes na 7ª Secção do Tribunal da Relação de Lisboa

I- RELATÓRIO

A, residente ao 1º Impasse da Rua …, Edifício …, Bloco C – …, Câmara de Lobos intentou contra B, residente à Rua … nº …., Câmara de Lobos a presente acção declarativa de condenação, com processo comum, formulando os seguintes pedidos:

a) A declaração de resolução do contrato de arrendamento, celebrado entre a autora e o réu a 13/06/2008;

b) A condenação do réu a proceder à desocupação das arrecadações designadas pelas letras “I”, “J” e “U” do prédio identificado na petição inicial e sua entrega à autora, livre de pessoas e bens;

c) A condenação do réu no pagamento das rendas vencidas e vincendas até à efectiva desocupação do locado, bem assim indemnização pelo atraso na restituição da coisa, nos termos do art. 1045º do Código Civil;

d) A condenação do réu no pagamento da quantia de 2.350,00€ (dois mil trezentos e cinquenta euros), a título de ressarcimento pelos danos patrimoniais causados e o montante de 125,00€ (cento e vinte e cinco euros), pela resolução do derrame da arrecadação.

Alegou, para tanto, muito em síntese, o seguinte (cf. Ref. Elect. 5153756):

=> A autora é dona da fracção autónoma “…”, integrada no prédio descrito na Conservatória de Registo Predial de Câmara de Lobos sob o número … – …, localizado ao Sítio … – Edifício …, Câmara de Lobos, inscrita na matriz sob o artigo …, que é uma habitação de tipologia T1, pertencendo-lhe em exclusivo o uso dos locais de estacionamento com as letras “I” e “T” e arrecadações com as letras “I”, “J”, “U” e “V”, localizadas no piso menos um;

=> Por contrato de arrendamento datado de 13 de Junho de 2008, a autora deu de arrendamento ao réu, três arrecadações designadas pelas letras “I”, “J” e “U”, destinadas a guardar objectos, dispondo apenas de electricidade, pelo prazo de 30 anos, pelo valor global de 5.000,00€;

=> No início do mês de Novembro de 2022, a autora foi informada pelo condomínio do prédio da verificação de uma inundação com origem na arrecadação “U”, onde, sem o seu conhecimento, o réu realizou obras, colocando uma sanita e conectando um tubo de água, aos tubos de água das áreas comuns do prédio;

=> O derrame causou diversos prejuízos no valor de 2.350,00€, que a autora suportou, assim como o valor para a reparação do derrame, pelo que pretende a resolução do contrato face à utilização imprudente do locado.

Em 30 de Maio de 2023 foi proferido despacho que, constatando a regular citação do réu e a ausência de contestação, julgou confessados os factos articulados pela autora, nos termos do disposto no art.º 567º, n.º 1 do Código de Processo Civil[1] (cf. Ref. Elect. 53652092).

Notificadas as partes para alegarem, a autora apresentou as suas alegações concluindo como na petição inicial e o réu alegou referindo que entregaria, de imediato, as chaves do locado, que aceitava pagar o montante de 125,00€ despendido para reparação da arrecadação, mas entendendo não estar obrigado a pagar a quantia de 2.350,00€, por não ter sido feita prova de a autora ter suportado esse custo (cf. Ref. Elect. 5271107 e 5325374).

Em 29 de Setembro de 2023 foi proferida sentença que julgou a acção procedente, com o seguinte dispositivo (cf. Ref. Elect. 53810286):

“a) Declaro judicialmente resolvido o contrato de arrendamento para fins não habitacionais, correspondendo a três arrecadações designadas pelas letras “I”, “J” e “U”, da fração autónoma designada pela letra “…”, constituído em propriedade horizontal, sita ao Sítio …, Edifício …, em Câmara de Lobos, inscrito na matriz predial sob o artigo … da freguesia de Câmara de Lobos e descrito na Conservatória do Registo Predial de Câmara de Lobos sob o número …, da respetiva freguesia.

b) Condeno o réu B a proceder à desocupação das arrecadações dadas de arrendamento, entregando-as imediatamente à autora livre de pessoas e bens;

c) Condeno o réu B ao pagamento das rendas vencidas e vincendas até ao final do contrato, o que corresponde ao direito de a autora fazer seu o pagamento antecipado da renda efetuado pelo réu sem lugar a qualquer restituição, indeferindo-se a atribuição de qualquer indemnização a que alude o art. 1045.º do Código Civil, por falta de fundamento legal.

d) Condeno o réu B ao pagamento à autora da quantia global de €2.475,00 (dois mil, quatrocentos e setenta e cinco euros) a título de danos patrimoniais.

e) Condeno o réu B nas custas do processo em face do seu vencimento.”

Inconformado com esta decisão, o réu interpôs o presente recurso, concluindo as suas alegações do seguinte modo (cf. Ref. Elect. 5499280):

I- No dia treze do mês de Junho do ano de dois mil e oito, o recorrente tomou de arrendamento três espaços destinados a arrecadação, pelo prazo de trinta anos, tendo pago logo no início do contrato, a totalidade do valor das rendas para toda a vigência do mesmo - trinta anos;

II- Esses espaços não tinham qualquer casa de banho e não estavam associados a qualquer outro apartamento ou loja comercial, onde existisse uma casa de banho;

III- Por razões profissionais, o recorrente desloca-se a essas arrecadações quase todos dias;

IV- Então, há muitos anos, o recorrente sentiu necessidade de construir uma casa de banho numa dessas arrecadações- a U);

V- Durante mais de treze/catorze anos, nunca houve qualquer problema com a instalação dessa casa de banho;

VI- No mês de Novembro do ano de dois mil e vinte e dois, houve uma avaria com um tubo dessa casa de banho, o que provocou uma inundação numa arrecadação do piso inferior, piso menos dois;

VII- Para reparar essa avaria foi preciso pagar o valor de €125,00 (cento e vinte e cinco euros), cuja responsabilidade é da recorrida/enquanto senhoria;

VIII- A construção da casa de banho não alterou substancialmente a estrutura externa da arrecadação, nem isso foi alegado pela recorrida;

IX- A construção da casa de banho não alterou substancialmente a disposição interna da arrecadação, nem isso foi alegado pela recorrida;

X- A construção da casa de banho não causou deteriorações consideráveis na arrecadação, nem isso foi alegado pela recorrida;

XI- Derramamento e entupimento de casas de banho acontecem todos os dias nas casas e nos espaços urbanos deste País, o que é normal acontecer com uma obra que já tem quase quinze anos;

XII- Não se provou e nem sequer foi alegado, que o recorrente tivesse provocado intencionalmente semelhante derrame, nem fazia sentido que isso acontecesse, pois, o único prejudicado com semelhante avaria seria aquele;

XIII- A recorrida não sofreu qualquer prejuízo com o aludido derrame, pois a inundação aconteceu no piso menos 2, num espaço pertencente, segundo parece, ao senhor JJ;

XIV- Nos termos da alínea b) do artigo 1031 do CC era obrigação da senhoria/recorrida construir essa casa de banho no espaço arrendado, o que nunca fez;

XV- Como é bom de ver, a construção da casa de banho feita pelo recorrente, só veio valorizar as arrecadações em causa;

XVI- Logo, a senhoria/recorrida não tem uma razão séria e grave que lhe permita resolver o contrato de arrendamento em questão;

XVII- Por outro lado, a recorrida/senhoria não sofreu quaisquer prejuízos com a citada inundação, pois a única arrecadação atingida, fica no andar menos 2 e pertence ao senhor JJ;

XVIII- A recorrida não tem o direito a receber o valor de €2.350,00 em que injustamente o recorrente foi condenado;

XIX- Antes de mais, a arrecadação inundada pertence ao senhor JJ e não à recorrida;

XX- Depois, o senhor JJ não apresentou qualquer factura ou recibo de valores que eventualmente tivesse pago, devido a essa inundação;

XXI- A recorrida não tem e nunca teve o direito a reclamar valores que eventualmente fossem devidos a terceiros, neste caso, ao senhor JJ;

XXII- A recorrida também não tem o direito a receber o valor de 125,00 euros que reclama, uma vez que nos termos da alínea b) do artigo 1031 CC, é sua obrigação assegurar ao inquilino o gozo da coisa locada, o que não acontece, se o espaço urbano arrendado, não tiver uma casa de banho;

XXIII- Assim sendo, como é, nesta parte, a douta sentença deve ser revogada, absolvendo-se o recorrente do pagamento a favor da recorrida, do montante de €2.475,00 euros em que erradamente foi condenado;

XXIV- Finalmente, deve ser revogada também a parte da douta sentença, que condenou o recorrente no pagamento das rendas vencidas e vincendas até ao final do contrato, o que corresponde ao direito de a autora fazer seu o pagamento antecipado da renda efetuado pelo réu, sem lugar a qualquer restituição;

XXV- O recorrente celebrou um contrato de arrendamento, com início no dia 13 de Junho do ano de dois mil e oito, pelo prazo de trinta anos, pelo que terminaria no dia 13 de Junho do ano de dois mil e trinta e oito, (artigo 3º da douta petição inicial), tendo pago a totalidade das rendas logo no início do contrato;

XXVI- Se o recorrente ficasse privado da utilização do objeto locado e simultaneamente, ficasse também privado das rendas que já pagou, estava a ficar duplamente penalizado, ou seja, ficava quinze anos sem utilizar o espaço arrendado e tinha de pagar quinze anos de renda, sem utilizar esse mesmo espaço;

XXVII- Se a recorrida tivesse semelhante direito, (que não tem), estava a atuar com Abuso de Direito, o que a Lei não pode permitir, (facto do conhecimento oficioso);

XXVIII- Se a recorrida tivesse semelhante direito, (que não tem), haveria um claro enriquecimento sem causa, da recorrida à custa do recorrente, situação que a Justiça e a Moral também não podem permitir.

XXIX- Salvo o muito e devido respeito, o recorrente não fez uma utilização imprudente do objeto que tomou de arrendamento, pois limitou-se a construir uma casa de banho, que era uma obra essencial e fundamental, para poder usufruir do espaço que tomara de arrendamento;

XXX- Ao condenar o recorrente nos termos em que o fez, o tribunal a quo violou por erro de interpretação, os artigos 334º, 473º, 483º, 1031º, alínea b, 1038º, alínea d), 1043º, nº 1, 1083º, nº 2, todos do Código Civil).

Termina pedindo a procedência do recurso e a consequente revogação da sentença.

A autora/apelada contra-alegou pugnando pela manutenção da decisão recorrida (cf. Ref. Elect. 5519484).

Em 15 de Janeiro de 2024 foi proferido despacho pela ora relatora a ordenar a notificação das partes para, querendo, se pronunciarem sobre o eventual conhecimento oficioso por parte desta Relação da nulidade da cláusula Terceira do contrato de arrendamento, que estipula a antecipação da totalidade das rendas fixadas para o período da duração da locação e eventual aplicação do regime geral da redução (cf. Ref. Elect. 20974485).

Por requerimento de 29 de Janeiro de 2024, o réu/apelante veio dar conta que a cláusula Terceira é nula por violação do disposto no art.º 1076º, n.º 1 do Código Civil, mas que este normativo foi estabelecido para proteger o inquilino, de modo que, devendo o contrato de arrendamento continuar a vigorar entre as partes por mais 15 anos, pelo que, para evitar maiores conflitos entre as partes, a cláusula deve manter-se válida, sem devolução do montante pago (cf. Ref. Elect. 674139).

II- OBJECTO DO RECURSO

Nos termos dos art.ºs 635.º, n.º 4 e 639.º, n.º 1 do CPC, é pelas conclusões do recorrente que se define o objecto e se delimita o âmbito do presente recurso, sem prejuízo das questões de que este tribunal ad quem possa ou deva conhecer oficiosamente, apenas estando adstrito à apreciação das questões suscitadas que sejam relevantes para conhecimento do objecto do recurso. De notar, também, que o tribunal de recurso deve desatender as conclusões que não encontrem correspondência com a motivação - cf. António Abrantes Geraldes, Recursos em Processo Civil, 7ª Edição Atualizada, pág. 135.

Assim, perante as conclusões das alegações do réu/apelante há que apreciar as seguintes questões:

a) A verificação dos pressupostos da resolução do contrato de arrendamento;

b) A indemnização para ressarcimento dos danos patrimoniais;

c) O direito às rendas.

Colhidos que se mostram os vistos, cumpre apreciar e decidir.

III- FUNDAMENTAÇÃO

3.1. – FUNDAMENTOS DE FACTO

A sentença sob recurso considerou como provados todos os factos que constam da petição inicial, dando-os por reproduzidos, tendo em conta a revelia operante do réu, conjugada com a análise crítica dos documentos juntos aos autos, sem, porém, proceder a sua enunciação.

Assim, procede-se ao respectivo elenco da factualidade dada como provada, expurgando-a de referências conclusivas e/ou matéria de direito:

1. A propriedade incidente sobre a fracção autónoma designada pela letra “Y”, de tipologia T1, destinada a habitação, a que pertence o uso exclusivo dos locais de estacionamento com as letras “I” e “T” e arrecadações com as letras “I”, “J”, “U” e “V”, localizadas no piso menos um, integrada no prédio constituído em propriedade horizontal localizado ao Sítio … – Edifício …, Câmara de Lobos, descrito na Conservatória de Registo Predial de Câmara de Lobos sob o número … – Y e inscrito na matriz predial urbana sob o artigo … encontra-se inscrita a favor de A, pela inscrição Ap. 4 de 2008/08/27.

2. Com data de 13 de Junho de 2008, a autora, como primeira outorgante, e o réu B, como segundo outorgante, subscreveram um documento intitulado “Contrato de Arrendamento para fins não habitacionais”, mediante a qual a primeira deu de arrendamento ao segundo três das arrecadações identificadas em 1., as designadas pelas letras “I”, “J” e “U”, destinadas a guardar objectos.

3. O contrato referido em 2. foi celebrado pelo prazo de 30 anos, com início no dia seguinte à celebração da escritura definitiva mediante a qual a primeira outorgante adquira a propriedade das arrecadações.

4. A renda global foi fixada em cinco mil euros, quantia já recebida, na totalidade, pela primeira outorgante, de que prestou quitação.

5. As arrecadações identificadas em 2. dispõem apenas de electricidade e não dispõem de qualquer ponto de água, torneiras ou sumidouro de águas pluviais ou residuais, não lhes podendo ser dado outro destino que não seja o de guarda de objectos.

6. As partes estipularam, conforme a cláusula Quinta do contrato, que “o inquilino não poderá realizar quaisquer obras ou benfeitorias sem prévio consentimento, dado por escrito, da senhoria”.

7. No início do mês de Novembro de 2022, a autora foi informada pelo condomínio do Edifício … – VC -, que estava a ocorrer uma inundação/derrame de água, proveniente da arrecadação “U”.

8. A autora entrou em contacto com o réu, para que fosse permitido o acesso do técnico de manutenção do condomínio ao interior da fracção “U” para resolver a situação.

9. O réu permitiu o acesso ao interior da arrecadação e verificou-se que aquele, sem qualquer autorização, e sem o conhecimento da autora, em data que se desconhece, realizou obras no interior da arrecadação “U”, que consistiram na colocação de uma sanita funcional no seu interior.

10. Para tanto, o réu picou a parede da arrecadação, conectando um tubo de água aos tubos de água das áreas comuns do prédio, picou o chão da arrecadação e colocou tubos para receptação de águas residuais, para escoamento das águas da sanita.

11. Foi verificado pelo técnico de manutenção do condomínio, que o derrame de água teve origem nas obras realizadas pelo réu.

12. O derrame de água e a inundação por ele causada provocou os seguintes prejuízos no piso -2 do prédio sito na Rua …, Edifício …, a saber:

- 10 caixas de visita em gesso cartonado;

- lixadeira eléctrica tipo girafa;

- um berbequim da SPITE 321;

- um móvel de secretaria;

- uma divisória que divide o compartimento;

- material escolar;

- roupas de estação que estavam em prateleiras;

- 2 carpetes,

quantificados no valor de 2.350,00€ (dois mil trezentos e cinquenta euros).

13. As obras foram realizadas sem autorização da autora ou do condomínio do prédio.

14. Além do valor referido em 12., a autora teve que pagar a quantia de 125,00€ (cento e vinte e cinco euros) ao condomínio, pela resolução do derrame da arrecadação.

15. A autora contactou o réu, no sentido de este repor o interior da arrecadação ao seu estado original e, bem assim, assumir os custos que lhe foram imputados pelo derrame, o que este recusa.

3.2. – APRECIAÇÃO DO MÉRITO DO RECURSO

3.2.1. Da verificação dos pressupostos da resolução do contrato de arrendamento

O réu/recorrente começa por colocar em crise a decisão recorrida na parte em que declarou resolvido o contrato de arrendamento, por entender que a obra que realizou na arrecadação – colocação de sanita – não alterou substancialmente a estrutura externa do locado, nem a sua disposição interna, nem causou deteriorações consideráveis, para além de sustentar que a existência de casa de banho é obrigatória em qualquer objecto urbano dado de arrendamento, sendo até obrigação do senhorio a tal proceder, pelo que não pode constituir comportamento que pela sua gravidade justifique a resolução do contrato de arrendamento.

A autora/apelada relembrou que o arrendamento incidia sobre um espaço destinado a arrecadação, dissociado de qualquer outro arrendamento de natureza comercial ou habitacional, pelo que não há qualquer obrigação de assegurar a existência de uma sanita, para além do que a obra foi realizada sem autorização da senhoria e causou uma inundação, tendo ainda o inquilino procedido a obras de ligação de conduta de água às das áreas comuns do edifício, o que constitui uma utilização imprudente do locado, que pela sua gravidade e consequências torna inexigível a manutenção do contrato.

A autora/recorrida, senhoria, pretende obter com a presente acção a resolução do contrato de arrendamento que vigorava entre ela e o réu/inquilino, tendo por objecto as arrecadações identificadas no ponto 2. da matéria de facto provada, para o que invocou a realização por parte deste de obras não autorizadas, o que entende constituir fundamento de resolução do contrato de arrendamento, nos termos do n.º 2 do art.º 1083º do Código Civil.

A 1ª instância apreciou esta questão nos seguintes termos:

“Dos autos resulta que o réu realizou obras no locado sem expressa autorização da autora, procedendo à instalação de uma sanita, com ligação a condutas de água das áreas comuns e tubagens para o escoamento das águas, e em consequência, ocorreu um derrame que provocou uma inundação no piso -2 do aludido prédio, que determinou um prejuízo no valor de €2.475,00 para a sua reparação que a autora teve que suportar.

Ora, constitui obrigação do arrendatário não fazer do locado uma utilização imprudente, devendo manter e restituir a coisa no estado em que a recebeu, de acordo com o disposto na al. d) do art. 1038.º e n.º 1 do art. 1043.º, ambos do Código Civil.

Por seu turno, incumbe ao devedor provar que a falta de cumprimento ou o cumprimento defeituoso da obrigação não procede de culpa sua (artigo 799.º n.º 1 do Código Civil), presumindo-se a sua culpa no incumprimento da prestação a cuja realização estava adstrito. Deste modo, dúvidas não restam quanto ao incumprimento pelo réu daquela obrigação contratual, incumprimento esse que se presume culposo.

Sem prescindir, dispõe ainda o artigo 1083.º do Código Civil, sob a epígrafe “Fundamento da resolução” no seu n.º 2, que “é fundamento de resolução o incumprimento que, pela sua gravidade ou consequências, torne inexigível à outra parte a manutenção do arrendamento, designadamente (…) a violação de regras de higiene, de sossego, de boa vizinhança ou de normas constantes do regulamento do condomínio (…) a utilização do prédio contrária à lei, aos bons costumes ou à ordem pública.”

A violação deste comando constitui fundamento de resolução do contrato por parte do senhorio, em face da gravidade e consequências da atuação do arrendatário, tornando inexigível a manutenção do contrato.

Ora, da matéria de facto provada constata-se que o réu ao ter realizado obras, designadamente com a instalação de uma sanita, com ligação a condutas de água das áreas comuns e tubagens para o escoamento das águas na arrecadação dada de arrendamento, sem a autorização da senhoria e que determinou uma inundação no piso -2 do prédio, pela sua gravidade e consequências, torna inexigível à autora a manutenção do contrato de arrendamento celebrado.

Deste modo, mostra-se, pois, preenchida a cláusula resolutiva invocada pela autora e, em consequência, declaro judicialmente resolvido o contrato de arrendamento em vigor entre as partes, nos termos do disposto na al. d) do art. 1038.º e n.º 1 do art. 1043.º, ambos do Código Civil.”

O direito de resolução é um direito potestativo extintivo dependente de um fundamento – ou seja, um direito potestativo vinculado (cf. art. 432º do Código Civil) -, que será o facto de incumprimento ou situação de inadimplência.

Qualquer desvio entre a execução do contrato e o programa contratual constitui um inadimplemento, mas para que este possa sustentar um direito de resolução terá de assumir suficiente gravidade.

O art. 1083º, n.º 1 do Código Civil faculta a qualquer das partes a possibilidade de resolver o contrato, nos termos gerais de direito, com base em incumprimento da outra parte, que, pela sua gravidade ou consequências, torne inexigível a manutenção do arrendamento. Assim, ambos os contraentes podem resolver o contrato de arrendamento apenas com base no incumprimento culposo da outra parte, nos termos previstos nos artigos 432.º e ss. e 801.º, n.º 2, do Código Civil – cf. Albertina Gomes Pedroso, A Resolução do Contrato de Arrendamento no Novo e Novíssimo Regime do Arrendamento Urbano, pp. 43-44[2], in Revista Julgar N.º 19, 2013.

A importância da obrigação violada deve ser fixada por referência ao interesse do credor, sendo que o relevo do interesse afectado pelo incumprimento, ainda que determinado em função do sujeito, deve ser avaliado objectivamente, com base em elementos susceptíveis de serem valorados por qualquer outra pessoa.

O cumprimento da obrigação supõe que a prestação do devedor é realizada nos seus precisos termos, pois, de contrário, haverá mora ou incumprimento definitivo do devedor, por exemplo se a prestação se tornou impossível ou inviável.

O incumprimento é imputável ao devedor se puder atribuir-se a uma sua conduta voluntária, caso em que será responsável pelos prejuízos que causar ao credor – cf. art.ºs 798º e 801º, n.º 1 do Código Civil.

Na vigência do Regime do Arrendamento Urbano[3] introduzido pelo Decreto-Lei n.º 321-B/90, de 15 de Outubro, o respectivo art.º 64.º, n.º 1 elencava de modo taxativo as infracções contratuais praticadas pelo locatário que podiam constituir fundamento de resolução do contrato de arrendamento por parte do senhorio.

Eram, pois, enumeradas taxativamente as causas de resolução, identificando-se os vários tipos de incumprimento considerados suficientemente graves para justificar a cessação do contrato.

Diversamente, no Novo Regime do Arrendamento Urbano[4], aprovado pela Lei n.º 6/2006, de 27 de Fevereiro, estabeleceu-se uma cláusula geral resolutiva, que consta do n.º 2 do art.º 1083º do Código Civil, com a seguinte redacção:

“2- É fundamento de resolução o incumprimento que, pela sua gravidade ou consequências, torne inexigível à outra parte a manutenção do arrendamento, designadamente, quanto à resolução pelo senhorio:

a) A violação de regras de higiene, de sossego, de boa vizinhança ou de normas constantes do regulamento do condomínio;

b) A utilização do prédio contrária à lei, aos bons costumes ou à ordem pública;

c) O uso do prédio para fim diverso daquele a que se destina, ainda que a alteração do uso não implique maior desgaste ou desvalorização para o prédio;

d) O não uso do locado por mais de um ano, salvo nos casos previstos no nº 2 do artigo 1072º;

e) A cessão, total ou parcial, temporária ou permanente e onerosa ou gratuita, do gozo do prédio, quando ilícita, inválida ou ineficaz perante o senhorio.”

Existe alguma correspondência entre as situações previstas neste n.º 2 do art.º 1083º e as preteritamente enunciadas no n.º 1 do art.º 64º do RAU, sendo que, em substância, constitui causa de resolução do contrato de arrendamento por parte do senhorio a violação das obrigações do locatário indicadas no art.º 1038º do Código Civil.

Todavia, o legislador de 2006 optou pelo uso de cláusulas gerais, direccionadas genericamente para o incumprimento grave das obrigações emergentes do contrato, como justa causa de resolução, limitando-se a indicar, exemplificativamente, alguns casos de incumprimento do locatário que podem dar lugar à resolução do contrato pelo senhorio.

A gravidade do incumprimento que dará origem ao direito à resolução do contrato terá, assim, de ser aferida em função da própria natureza da infracção, enquanto actuação/omissão substancialmente grave, das consequências ou efeitos que provoca – que tornam tal incumprimento grave –, e ainda pela reiteração da conduta violadora das obrigações assumidas, de tal modo que não seja razoavelmente exigível à outra parte a manutenção do arrendamento – cf. Albertina Pedroso, op. cit., pág. 45.

Esta nova opção pela previsão de uma cláusula geral a ser integrada por recurso a exemplos-padrão tem suscitado divergência na doutrina e na jurisprudência quanto à interpretação da enumeração exemplificativa prevista no n.º 2 do art.º 1083.º do Código Civil, no sentido de saber se os casos seleccionados pelo legislador como hipóteses de incumprimento pelo arrendatário preenchem ou não, por si só, a cláusula geral ínsita na 1.ª parte da norma, isto é, saber se as alíneas do n.º 2 do citado normativo são de funcionamento autónomo ou se têm de ser conjugadas com a referida cláusula geral (“de justa causa subjetiva”) constante do proémio do n.º 2.

No sentido do funcionamento autónomo parece pronunciar-se Luís Menezes Leitão quando refere, após mencionar que não é todo e qualquer incumprimento das obrigações do arrendatário que determina a resolução, sendo necessário que esse incumprimento, pela sua gravidade ou consequências, torne inexigível ao senhorio a manutenção do arrendamento, que “a lei procede à tipificação de algumas situações de resolução do contrato, havendo outras que poderão igualmente enquadrar-se na cláusula geral a que se refere o proémio do art. 1083º, n.º 2. É utilizada a conhecida técnica legislativa dos exemplos-padrão que consiste em preencher uma cláusula geral através de uma enumeração de situações que o legislador considera integrarem-se no respectivo núcleo conceptual”, aduzindo, já em nota de rodapé, não concordar com a posição de Maria Olinda Garcia, que sustenta que os fundamentos tipificados nas diferentes alíneas do n.º 2 do art. 1083º têm ainda que preencher a cláusula geral prevista no n.º 1, pois que, segundo o autor, nesse caso, a enumeração seria inútil – cf. Arrendamento Urbano, 9ª Edição, pp. 137-138, e nota 131; cf. Maria Olinda Garcia, Arrendamento Urbano Anotado – Regime Substantivo e Processual (Alterações introduzidas pela Lei n.º 31/2012), 3ª Edição, pág. 34 – “A nosso ver, o propósito legislativo não foi o de tornar mais fácil nem mais difícil a resolução do contrato nessas hipóteses, pois em todas elas o relevo resolutivo do incumprimento previsto terá de continuar a ser aferido pelo preenchimento da cláusula geral constante do n.º 2 do artigo 1083º”.

Para além desta autora, pronuncia-se também no sentido da necessidade de preenchimento também da cláusula geral, em qualquer das situações previstas nas cinco alíneas do nº 2 do art.º 1083º do Código Civil, tendo o comportamento do locatário de atingir um grau de gravidade e gerar consequências tais que não seja razoavelmente exigível ao senhorio (de um ponto de vista objectivo) a manutenção do contrato com o locatário infractor, Fernando de Gravato Morais, in Novo Regime do Arrendamento Comercial, 2011, 3ª Edição, pág. 241:

“[…] o inadimplemento do contrato é a base em que assenta o direito de resolução (art.º 1083º, n.º 1 CC, NRAU).

No entanto, há que apreciar, atentas as particularidades consagradas, os caracteres dos fundamentos resolutivos (legais) do contrato a invocar pelo locador.

[…] nos casos em apreço, não se mostra suficiente o incumprimento de não escassa importância, previsto no art. 801º CC. Impõe-se algo mais. […]

Por um lado, especifica-se que é necessário que o incumprimento seja de per si grave ou que se afira pelas consequências que faz operar.

Porém, é ainda imprescindível que qualquer dos elementos assinalados seja complementado com o conceito indeterminado de “inexigibilidade” da manutenção do arrendamento (cfr. art. 1083º, n.º 2, parte final CC, NRAU).”

Para afastar a inutilidade da exemplificação do n.º 2 do art.º 1083º do Código Civil que poderia resultar do entendimento de que, mesmo na verificação de tais situações, é necessário que o incumprimento seja grave e torne inexigível a manutenção do contrato[5], José Alberto González[6], referindo que é através da cláusula geral (incumprimento que pela sua gravidade ou consequências torne inexigível à outra parte a manutenção do contrato) que se há-de ajuizar sobre a procedência do pedido de resolução, aduz que em algumas dessas situações o modelo típico pode não ser motivo suficientemente sério para tornar imediatamente inexigível ao senhorio a manutenção do contrato, pelo que sugere uma interpretação que concilie a previsão daquela cláusula geral com a enunciação efectuada propondo:

“Para evitar a inutilização prática da exemplificação encerrada nas diversas alíneas do n.º 2, o ajustamento entre a concretização da cláusula geral e o preenchimento do modelo típico passa por entendê-lo como presunção de inexigibilidade, com a consequente inversão do ónus da prova: ao senhorio caberá demonstrar a ocorrência do standard; ao arrendatário, por seu turno, que, apesar disso, inexiste razão relevante para provocar a desvinculação.”

Por sua vez, a jurisprudência tendencialmente maioritária aponta para a necessidade de o comportamento do locatário atingir um grau de gravidade e gerar consequências tais que não seja razoavelmente exigível ao senhorio (de um ponto de vista objectivo) a manutenção do contrato, de que são exemplo os acórdãos do Supremo Tribunal de Justiça de 9-12-2021, processo n.º 3069/19.0T8LSB.L1.S1; de 13-02-2014, processo n.º 43/09.9TCFUN.L1.S1; do Tribunal da Relação de Guimarães de 7-05-2020, processo n.º 129/18.9T8PRG.G1 e de 27-06-2019, processo n.º 408/17.2T8VRL.G2; do Tribunal da Relação de Coimbra de 3-12-2019, processo n.º 1047/15.8T8LMG.C1, de 8-05-2018, processo n.º 593/11.7TBNZR.C1 e de 5-02-2013, processo n.º 382/08.6TBLRA.C1; do Tribunal da Relação do Porto de 14-07-2010, processo n.º 1451/09.0TJPRT.P1; acórdãos do Tribunal da Relação de Lisboa de 1-03-2012, processo n.º 18056/09.9T2SNT.L1-6 e de 9-12-2008, processo n.º 8726/2008-6 – “Aparentemente, o legislador pretendeu erigir estes factos típicos em verdadeiros fundamentos de resolução, tanto mais que as situações elencadas revestem normalmente particular gravidade em termos de violação contratual (neste sentido, Pinto Furtado, op. cit., pgs. 1001-2). No entanto, existindo uma cláusula geral, afigura-se mais curial entender estas situações como meras presunções ilidíveis, sempre sujeitas ao juízo valorativo da inexigibilidade, sob pena de o legislador ter consagrado uma solução híbrida. Fosse essa a sua intenção, e melhor seria ter dito que as situações elencadas no nº 2 do artigo 1083º CC constituem fundamento de resolução (numa formulação semelhante à do artigo 64º RAU), e acrescentar que constitui ainda fundamento de resolução o incumprimento que, pela sua gravidade ou consequências, torne inexigível à outra parte a manutenção do contrato de arrendamento.”

São, pois, requisitos gerais da resolução do contrato:

1) O incumprimento da outra parte, que se presume culposo – cf. art.º 799.º do Código Civil);

2) Que o incumprimento seja grave e altere o equilíbrio da relação locatícia;

3) E que, pela sua gravidade ou consequências, torne inexigível à outra parte a manutenção do arrendamento.

Neste contexto, qualquer incumprimento, ainda que não expressamente referido nas alíneas do n.º 2 do art. 1083.º do Código Civil, pode ser fundamento de resolução do contrato de arrendamento, contanto que “pela sua gravidade ou consequências, torne inexigível à outra parte a manutenção do arrendamento”; por outro lado, aderindo à segunda tese supra mencionada, todos os comportamentos descritos nessas alíneas têm de preencher os requisitos da cláusula geral, isto é, têm de atingir um grau de gravidade e gerar consequências tais que não seja razoavelmente exigível ao senhorio (de um ponto de vista objectivo) a manutenção do contrato com o locatário infractor, embora naqueles casos se deva presumir a inexigibilidade, cabendo ao senhorio demonstrar que não há razão bastante para determinar a resolução do contrato.

Dado que a enumeração dos fundamentos de resolução no n.º 2 do art.º 1083º do Código Civil é meramente exemplificativa, relevarão ainda para a determinação sobre se existe ou não incumprimento grave que torne inexigível à outra parte a manutenção do arrendamento, as estipulações contratuais acordadas livremente entre as partes aquando da celebração do contrato, ou posteriormente, se observada a exigência de forma escrita.

Como refere Albertina Pedroso, “no NRAU nada obsta a que se estabeleçam cláusulas contratuais das quais resultem obrigações ou proibições que, não sendo contrárias à lei, aos bons costumes ou à ordem pública, permitam melhor concretizar a cláusula geral do n.º 2, do artigo 1083.º levando a concluir — por via da necessária alegação e prova de factos — que do respectivo incumprimento, consequências ou reiteração decorre a inexigibilidade da manutenção do arrendamento, mormente por resultar do teor do contrato a importância da sua estipulação na formação da vontade das partes para celebração do mesmo” – cf. op. cit., pág. 49.

Na tipificação taxativa do art.º 64º do RAU figurava, na alínea d), como causa de resolução, a circunstância de o arrendatário fazer “no prédio, sem consentimento escrito do senhorio, obras que alterem substancialmente a sua estrutura externa ou a disposição interna das suas divisões, ou praticar actos que nele causem deteriorações consideráveis, igualmente não consentidas e que não possam justificar-se nos termos dos artigos 1043.º do Código Civil ou 4.º do presente diploma.”

No âmbito do NRAU, e atenta a redacção do art.º 1083.º, n.º 2 do Código Civil, deixou de constar aquela situação típica, mas a doutrina e a jurisprudência têm entendido que tal não significa que deixasse de relevar, como fundamento de resolução, a realização de obras ilícitas no arrendado, passando agora tais casos a ser aferíveis, de forma casuística, à luz da cláusula geral consagrada no proémio do artigo, tendo em conta as obrigações contratuais do arrendatário.

Deste modo, a virtualidade de a realização de obras no locado sem consentimento do senhorio permitir a resolução do contrato por iniciativa deste depende da sua integração na cláusula geral do n.º 2 do art.º 1083º do Código Civil, o que passará pela ponderação do incumprimento dos deveres que resultam para o arrendatário do disposto nos art.ºs 1043º, 1073º e 1074º, n.º 2 do referido diploma legal.

Pedro Romano Martinez refere que, atendendo à cláusula geral do corpo do n.º 2 do art.º 1083º, as deteriorações que excedam o paradigma do n.º 1 do art. 1073º do Código Civil e as obras ilícitas que pela sua gravidade afectem a estrutura do edifício ou ponham em causa a divisão interna facultam ao senhorio o exercício do direito de resolução do contrato, convocando para tanto a solução do RAU, em cuja vigência se entendia que as obras, sendo no exterior, haveriam de alterar a estrutura do prédio e, sendo internas, poriam em causa a divisão existente, atendendo também as deteriorações consideráveis no locado que extravasassem o desgaste de uma prudente utilização – cf. Da Cessação do Contrato, 2017 3ª Edição, pág. 321.

Já Luís Menezes Leitão afasta essa exigência considerando que o fundamento da resolução consistente na realização de obras e deteriorações no prédio se alargou, abrangendo todas aquelas que não sejam permitidas pelas disposições legais, independentemente das suas características, o que justifica com o facto de o arrendatário só limitadamente ter poderes de transformação da coisa locada, sendo este “um acto absolutamente reservado ao proprietário”, daí que a sua realização constitua uma infracção contratual que determina a resolução do contrato, por nesses casos ser manifestamente inexigível ao senhorio a sua manutenção – cf. op. cit., pág. 146.

A sanção – resolução do contrato – para a realização de obras não autorizadas ou ilícitas tem que ver com a obrigação, que recai sobre o arrendatário, de fazer do prédio uma utilização prudente, como decorre do consignado nos art.ºs 1038º, d) e 1043º, n.º 1 do Código Civil – cf. Pires de Lima e Antunes Varela, Código Civil Anotado, Volume II, 3ª Edição Revista e Actualizada, pág. 393 – “A utilização prudente […] corresponde à diligência de um bom pai de família […] a sanção da resolução do contrato só tem lugar se o arrendatário fizer no prédio, sem consentimento escrito do senhorio, obras que alterem substancialmente a sua estrutura externa ou a disposição interna das suas divisões, ou pratique actos que nele causem deteriorações consideráveis, igualmente não consentidas e que não possam justificar-se nos termos dos artigos 1043º ou 1092º […]”.

Justifica-se tal sanção pela circunstância de tais obras consubstanciarem um direito de disposição e de transformação que é próprio do direito de propriedade.

De acordo com o disposto nos art.ºs 1038.º, alíneas d) e i), e 1043.º, n.º 1, do Código Civil, são obrigações do arrendatário não fazer da coisa locada uma utilização imprudente e restituí-la, findo o contrato, no estado em que a recebeu, ressalvadas as deteriorações inerentes a uma prudente utilização, em conformidade com o fim contratual.

No caso sub judice está em causa um arrendamento de três arrecadações, cujo uso exclusivo integra o direito de propriedade da autora incidente sobre a fracção autónoma identificada no ponto 1. dos factos provados, e cuja finalidade foi a de guarda de objectos, sem que esteja associado a qualquer outro arrendamento de objecto destinado a comércio ou a habitação, pelo que se trata de arrendamento para outro fim não habitacional, cujo regime atinente à sua duração, denúncia e oposição à renovação e realização de obras é livremente estabelecido pelas partes, aplicando-se, na falta de estipulação, o disposto quanto ao arrendamento para a habitação – cf. art.ºs 1064º, 1067º, n.º 1, 1110º e 1111º do Código Civil; Luís Menezes Leitão, op. cit., pág. 175.

No que diz respeito à responsabilidade pela realização das obras de conservação ordinária ou extraordinária, requeridas por lei ou pelo fim do contrato, são elas livremente estabelecidas pelas partes[7], e se estas nada convencionaram, cabe ao senhorio executar as obras de conservação, nos termos do n.º 2 do art.º 1111º do Código Civil.

O princípio que vigora é, pois, o da liberdade das partes, tendo em conta que são sobretudo considerações de ordem patrimonial que estão em causa, em que a norma é a da liberdade contratual.

O regime supletivo imputa a conservação do imóvel ao senhorio, pois é a ele que interessa a manutenção do valor da coisa.

A especificidade, nesta sede, quanto aos arrendamentos não habitacionais é a dispensa de consentimento do senhorio para que o inquilino possa realizar as obras “exigidas por lei ou requeridas pelo fim do contrato”.

Não deixa, contudo, de ter relevo convocar o estatuído relativamente à realização de obras no âmbito do arrendamento urbano, cujo art.º 1074.º do Código Civil dispõe:

“1- Cabe ao senhorio executar todas as obras de conservação, ordinárias ou extraordinárias, requeridas pelas leis vigentes ou pelo fim do contrato, salvo estipulação em contrário.

2- O arrendatário apenas pode executar quaisquer obras quando o contrato o faculte ou quando seja autorizado, por escrito, pelo senhorio.

3- Exceptuam-se do disposto no número anterior as situações previstas no artigo 1036º e no artigo 22.º-A do regime jurídico das obras em prédios arrendados, aprovado pelo Decreto-Lei n.º 157/2006, de 8 de agosto.

4- (Revogado.)

5- Salvo estipulação em contrário, o arrendatário tem direito, no final do contrato, a compensação pelas obras licitamente feitas, nos termos aplicáveis às benfeitorias realizadas por possuidor de boa fé.”

Por sua vez, o art.º 1073º do Código Civil permite ao arrendatário realizar pequenas deteriorações quando se tornem necessárias para assegurar o seu conforto ou comodidade, que, porém, deverão ser reparadas antes da restituição do prédio, reportando-se tal norma a situações, por exemplo, de realização de furos nas paredes para pendurar quadros, instalar um aparelho fixo de ar condicionado ou um estendal e similares – cf. Elsa Sequeira Santos, Código Civil Anotado, Volume I, 2ª Edição Revista e Atualizada – Ana Prata (Coord.), pág. 1342.

Assim, para além das reparações urgentes e pequenas deteriorações decorrentes de um uso normal, quaisquer outras obras feitas pelo arrendatário só serão lícitas se forem permitidas pelo contrato de arrendamento ou autorizadas mediante escrito pelo senhorio (art.º 1074º nº 2) ou necessárias para atingir o nível médio de conservação quando o senhorio, instado pelo Município a elas não proceda dentro do prazo (art.º 12º e seguintes do DL n.º 157/2006, de 8 de Agosto e art.º 5º, n.º 2 do DL n.º 156/2006, de 8 de Agosto).

Fora deste circunstancialismo, quaisquer outras obras efectuadas, sem autorização do senhorio não são lícitas, porque violadoras do direito de propriedade daquele, sendo que o arrendatário é apenas titular de um direito pessoal de gozo que lhe permite usar o prédio, mas não transformá-lo ou alterar-lhe a fisionomia, desfigurando-o ou descaracterizando-o.

No caso do presente arrendamento para fim não habitacional é evidente, face ao contratualmente estipulado pelas partes, que o réu/recorrente, inquilino, não podia proceder à realização de quaisquer obras ou benfeitorias sem o prévio consentimento, dado por escrito, pela senhoria – cf. ponto 6. dos factos provados.

Não obstante isso, o réu, em data não apurada, mas anterior a Novembro de 2022, realizou obras no interior da arrecadação “U”, que consistiram na colocação de uma sanita funcional no seu interior, para o que picou a parede da arrecadação, conectando um tubo de água aos tubos de água das áreas comuns do prédio, picou o chão da arrecadação e colocou tubos para receptação de águas residuais, para escoamento das águas da sanita, o que fez sem autorização da autora/apelada.

As obras realizadas para colocação de uma sanita funcional no interior da habitação nada têm que ver com as deteriorações associadas à utilização do locado, pois que não está em causa um qualquer desgaste da arrecadação, mas sim uma intervenção directa do inquilino, que alterou necessariamente a configuração interna do espaço e envolveu picagem da parede e do chão, para passagem de tubos.

Por outro lado, tendo em conta a finalidade do arrendamento, é evidente que também não está em causa uma intervenção necessária para assegurar o conforto ou comodidade do arrendatário, pela singela razão de que o locado se destina à guarda de objectos, não tendo sido alegado ou demonstrado que essa seja uma finalidade acessória de qualquer outra actividade, designadamente, profissional, que tão-pouco o recorrente cuidou de alegar, posto que não deduziu contestação.

Ademais, uma arrecadação constitui “um espaço ou conjunto de espaços, confinado por uma envolvente que o separa do ambiente exterior e do resto do edifício, utilizado para arrumação”[8], ou seja, trata-se de espaço que não se destina a ser utilizado com finalidade de habitação e relativamente ao qual não se exigem as condições de habitabilidade previstas no Regulamento Geral das Edificações Urbanas, aprovado pelo DL n.º 38382/51, de 07 de Agosto, designadamente, quanto a áreas mínimas, largura ou a nível de iluminação e ventilação - cf. art.ºs 66º, 69º e 71º deste diploma legal.

Perante isto, e sem necessidade de maior elucubração, é patente o despropósito da argumentação do recorrente quando pretende sustentar a necessidade de existência de uma sanita numa arrecadação, introduzindo inovatoriamente nos autos factos que não alegou em devido tempo, e, mais do que isso, e sem qualquer apoio legal, quando afirma despudoradamente (para não dizer em claro uso reprovável do direito ao recurso) que a instalação da sanita é obrigatória em qualquer arrendamento urbano, sendo obrigação da senhoria a de ali instalar uma casa de banho.

Certo é que o recorrente convocou o estatuído no art.º 1031º, b) do Código Civil, mas esta norma reporta-se a uma obrigação do locador que assume sobremaneira conteúdo negativo, isto é, após a entrega do locado, aquele não deve actuar de modo a perturbar ou impedir o gozo da coisa pelo locatário, sendo que, apenas em circunstâncias excepcionais e da responsabilidade do senhorio, tal obrigação assumirá um conteúdo positivo (como a realização de obras urgentes ou ordenadas pela autoridade pública – cf. art.º 1038º, e) do Código Civil).

Face ao desenho factual supra enunciado, não se pode sequer afirmar que a actuação do réu/recorrente tenha seguido as regras da boa-fé no sentido de advertir a senhoria ou solicitar autorização para a realização de uma obra que entendia útil, não se aferindo, por outro lado, que se apresente como legítima a imposição à senhoria de uma tal alteração na arrecadação como facto consumado.

Acresce que a obra em causa, para além de não autorizada, implicou ainda intervenção em área comum do prédio constituído em propriedade horizontal, pois foi efectuada uma ligação indevida aos tubos de água das áreas comuns do prédio, o que foi efectuado sem autorização do condomínio.

Além disso, tal obra veio a originar uma inundação/derrame que provocou diversos prejuízos no piso -2 do prédio sito na Rua …, Edifício …, cujo custo a autora teve de suportar.

Estando demonstrado o incumprimento do contrato de arrendamento pela realização de obras não autorizadas, que não só interferem com a configuração interna da arrecadação mas desvirtuam ainda o destino dado ao locado e, bem assim, a gravidade objectiva de tal incumprimento, atenta a transformação e inovação nele realizada, tendo em conta que deteriorações consideráveis “são todas aquelas que não sejam inerentes à prudente utilização do prédio, ou que não constituem pequenas deteriorações necessárias ao conforto e comodidade do arrendatário, ou que revistam um certo vulto, quer pela sua extensão, quer pelo custo da reparação, quer pelo confronto com o valor e dimensão do prédio onde são praticadas”[9], o que consiste numa violação da obrigação contratual de se abster de realizar obras sem autorização da senhoria, nenhuma circunstância se apurou passível de justificar a imposição à locadora/recorrida da manutenção do contrato de arrendamento.

Com efeito, havendo que articular a violação contratual verificada com a cláusula geral da inexigibilidade, prevista no nº 2 do art.º 1083º do Código Civil, e havendo que, no contexto da respectiva concretização e densificação, recorrer à boa fé, à problemática do abuso de direito e, em última análise, à actuação de um fundamental princípio de proporcionalidade entre a intensidade concreta e o grau de censurabilidade da violação contratual cometida e a gravidade objectiva do efeito que lhe corresponde, considerando o comportamento ilícito e culposo do inquilino apurado nos autos, este não pode deixar de ser tido como idóneo a produzir, segundo um juízo objectivo e casuístico de razoabilidade e proporcionalidade, a destruição da relação contratual.

E esta solução não é infirmada pelo facto de se tratar de um contrato com uma duração de trinta anos, cuja globalidade da renda fixada se mostrava paga, porquanto, não obstante isso, ainda de contrato de arrendamento se trata, ou seja, o gozo do locado foi concedido apenas transitoriamente, não perdendo a senhoria os direitos de proprietária, ou seja, o direito de ser ela quem dispõe sobre qualquer intervenção a exercer no imóvel, sendo certo que visando este apenas a guarda de objectos, sequer a invocação de melhoria do «conforto» do arrendatário pode merecer o mínimo acolhimento e menos ainda justifica uma tal actuação ao arrepio do conhecimento da senhoria.

A duração do arrendamento, sem prova de quaisquer outros circunstancialismos fácticos que revelem um comportamento das partes menos rígido, designadamente permissivo por parte da senhoria, não justifica, por si só, e em termos razoáveis, uma menor expectativa desta quanto ao direito a reaver o locado no estado em que o entregou ao inquilino, assim como não autoriza a considerar que podia este admitir como possível que, pela duração e natureza do contrato de arrendamento, a utilização, ainda que prudente, do locado abarcasse este nível de intervenção.

Fazendo apelo à posição intermédia supra mencionada, que tende a considerar a verificação de uma violação do contrato como presunção de inexigibilidade da sua manutenção, não deixa de ser evidente a improcedência da justificação aduzida pelo recorrente para a intervenção efectuada.

Conclui-se, assim, como a 1ª instância, que a obra realizada pelo recorrente no imóvel locado assume relevância resolutiva, preenchendo adequadamente a cláusula geral, prevista no n.º 2 do art. 1083º do Código Civil, de inexigibilidade de manutenção do arrendamento.

3.2.2. A indemnização para ressarcimento dos danos patrimoniais

A autora deduziu um pedido de condenação do réu no pagamento de uma indemnização com vista a ressarci-la dos valores que despendeu, seja com a reparação do derrame (125,00€), seja com a reparação dos prejuízos causados no piso -2 do prédio sito na Rua …, Edifício …, descritos no ponto 12. (2.350,00€).

A decisão recorrida considerou estar demonstrado que a origem da inundação se situou na arrecadação “U” e foi ocasionada pela obra efectuada pelo réu, a quem são imputáveis os prejuízos verificados em consequência dessa inundação, pelo que o condenou no pagamento da quantia de 2.475,00€.

Vem o recorrente sustentar que o valor de 2.350,00€ nunca foi pago pela apelada e que esta nem alegou que o tenha feito, não tendo sido junto qualquer recibo desse pagamento por parte do titular da arrecadação inundada; mais refere que a obrigação de pagamento da quantia de 125,00€ era do senhorio, reiterando ser sua obrigação proporcionar uma casa de banho ao inquilino.

A autora/recorrida argumentou que, não tendo o réu deduzido contestação, toda a matéria de facto alegada na petição inicial foi dada como provada, pelo que aquele é responsável pelo pagamento do valor que despendeu com a reparação dos prejuízos.

Tal como se extrai do relatório supra, o réu não deduziu contestação e foi proferido despacho considerando confessados os factos articulados pela autora.

Ao contrário do propugnado pelo recorrente, a autora identificou os prejuízos causados pela inundação e, mais do que isso, afirmou ter procedido ao pagamento do valor correspondente aos bens danificados, tal como se retira do vertido nos artigos 12º a 14º da petição inicial[10], razão pela qual tais factos foram considerados provados sob os pontos 12. a 14. da matéria de facto provada.

Além disso, visando o recorrente impugnar a matéria de facto dada como provada deveria ter dado cumprimento ao ónus impugnatório que sobre si impendia decorrente do estatuído no art.º 640º, n.º 1 do CPC, ou seja, tinha o recorrente de indicar os concretos pontos de facto que considera incorrectamente julgados, com enunciação na motivação do recurso e síntese nas conclusões, devendo especificar, na motivação, os meios de prova que, em seu entender, determinam uma decisão diversa quanto a cada um dos factos impugnados.

Teria ainda o recorrente de consignar, na motivação do recurso, a decisão que, no seu entender, deve ser proferida sobre as questões de facto impugnadas, tendo em conta a apreciação crítica dos meios de prova produzidos, o que é exigido no contexto do ónus de alegação, de modo a evitar a interposição de recursos de pendor genérico ou inconsequente.

A falta de conclusões sobre a impugnação da decisão da matéria de facto, de especificação, nas conclusões, dos concretos pontos de facto que o recorrente considera incorrectamente julgados e de especificação, na motivação, dos concretos meios probatórios constantes do processo ou nele registados e de posição expressa sobre o resultado pretendido relativamente a cada segmento da impugnação determinam a rejeição total ou parcial do recurso respeitante à impugnação da decisão da matéria de facto - cf. António Abrantes Geraldes, op. cit., pág. 201, nota 345.

Sucede que, no caso em apreço, o recorrente nem sequer manifestou a intenção de recorrer da decisão sobre a matéria de facto e menos ainda cumpriu os ónus que sobre si impendiam nessa sede, pelo que nem sequer se pode entender que o objecto do recurso abranja a impugnação da matéria de facto, pelo que os factos a atender são os supra elencados.

A responsabilidade civil é o conjunto de factos que dão origem à obrigação de indemnizar os danos sofridos por outrem, importando nela distinguir a responsabilidade civil contratual (obrigacional) – a que decorre da falta de cumprimento das obrigações emergentes dos contratos e a responsabilidade civil extracontratual (delitual/aquiliana) – que, como se explicita no acórdão do Tribunal da Relação do Porto de 8-02-2021, processo n.º 274/17.8T8AVR.P1 é a “que advém da violação de direitos absolutos (violação de deveres genéricos de respeito, violação de normas gerais destinadas à proteção de outrem) ou da prática de certos atos que, embora lícitos, causam prejuízo a outrem, sendo categorias desta: a) a emergente de atos ilícitos; b) a emergente de atos lícitos (ato consentido por lei mas que a mesma lei considera de justiça que o seu titular indemnize o terceiro pelos danos que lhe causar); c) a emergente do risco (alguém responde pelos prejuízos de outrem em atenção ao risco criado pelo primeiro).”

A responsabilidade extracontratual surge como consequência da violação de direitos absolutos, que se encontram desligados de qualquer relação pré-existente entre o lesante e o lesado e a responsabilidade contratual pressupõe a existência duma relação intersubjectiva, que atribuía ao lesado um direito à prestação, surgindo como consequência da violação de um dever emergente dessa mesma relação (caso típico da violação de um contrato).

Nos termos do art. 798º do Código Civil “O devedor que falta culposamente ao cumprimento da obrigação torna-se responsável pelo prejuízo que causa ao credor.”

A responsabilidade contratual pressupõe a existência de uma relação jurídica de que decorrem obrigações não cumpridas pelo devedor, sendo que a falta de cumprimento da prestação a que este está vinculado integra a ilicitude nesta espécie de responsabilidade.

A inexecução da obrigação pode consistir na omissão pura e simples da prestação, numa actuação contrária à prestação negativa ou na má execução da prestação – cf. António Menezes Cordeiro, Código Civil Comentado, Volume II – Das Obrigações em Geral, CIDP 2021, pág. 1022.

Para que o devedor se constitua em responsabilidade perante o credor é necessário que o incumprimento lhe seja imputável – cf. art.ºs 708º a 808º do Código Civil.

Ainda que a responsabilidade do devedor pressuponha um não cumprimento que lhe é imputável, a medida da ilicitude e da correspectiva obrigação de indemnizar varia em função da espécie de não cumprimento (situada entre a mora e a falta de cumprimento total e definitiva).

Certo é que para efeitos de responsabilidade contratual presume-se a culpa do devedor, cabendo a este demonstrar que a falta de cumprimento ou o cumprimento defeituoso não lhe é imputável – cf. art.ºs 799º, n.º 1 e 344º, n.º 1 do Código Civil.

Estando assente que o réu violou a obrigação que sobre si impendia de não executar obras no locado sem autorização da senhoria e sendo-lhe censurável tal actuação, enquanto violação de uma regra jurídica/cláusula contratual e estando comprovado que essa actuação originou a ocorrência de danos no piso -2, cuja reparação foi suportada pela autora, mostram-se preenchidos os pressupostos da responsabilidade civil – obrigacional, no caso –, ou seja, o facto, a culpa (presumida e não infirmada)[11], a causalidade entre o facto e o dano, pelo que estão reunidos os pressupostos da obrigação de indemnizar (sendo certo que a resolução é cumulável com a responsabilidade civil – cf. art.º 1086º, n.º 2 do Código Civil).

Tendo presente o estatuído nos art.ºs 562º, 563º, 564º, n.º 1 e 566º do Código Civil recai sobre o réu/recorrente a obrigação de indemnizar a autora pelos valores que esta despendeu seja com a reparação dos prejuízos causados no piso -2, seja com a reparação do derrame, os primeiros porque causados pela sua actuação culposa e incumpridora da obrigação de não fazer uma utilização imprudente do locado e não realizar obras sem autorização da senhoria, a segunda, porque, ao contrário do por si sustentado e em consonância com o acima expendido, nenhuma obrigação recaía sobre a autora no sentido de construir uma casa de banho na arrecadação.

Assim, deve manter-se inalterada a decisão recorrida que condenou o réu/apelante no pagamento do montante indemnizatório fixado em 2.475,00€, improcedendo, também nesta parte, o presente recurso.

3.3. Do direito às rendas

Para além da desocupação das arrecadações por via do reconhecimento do seu direito a resolver o contrato de arrendamento, a autora pediu ainda a condenação do réu no pagamento das rendas vencidas e vincendas até à efectiva desocupação do locado e da indemnização pelo atraso na restituição da coisa, nos termos do art.º 1045º do Código Civil.

A decisão recorrida apreciou esta questão do seguinte modo:

“Ora, da factualidade considerada provada não foram alegadas rendas vencidas que incumba ao réu suportar, contudo e em virtude do contrato, assiste a obrigação do arrendatário de suportar as rendas vincendas até ao trânsito em julgado desta decisão.

Por outro lado, constata-se que o réu pagou a quantia global de €5.000,00 a título de renda, na expectativa de manter o contrato de arrendamento por 30 anos, com início em 13.06.2008 e termo em 14.06.2038.

Decorreram 15 anos do início do contrato, a duração do mesmo previa-se de 30 anos o que corresponde a 360 meses, o réu beneficiou de 183 meses de contrato, o que equivale a cerca de metade do valor por si suportado.

Estabelece o n.º 1 do art. 1075.º do Código Civil, que a renda corresponde a uma prestação pecuniária periódica, e em caso de antecipação do pagamento da renda, esta não pode ser superior a três anos, conforme refere o n.º 1 do art. 1076.º do Código Civil.

No caso em apreço o réu suportou o pagamento antecipado da renda referente a 30 anos de contrato, ora, porque se trata de um contrato convencional e encontrando-se o mesmo reduzido a escrito, deverá a vontade das partes prevalecer, e considerando que os motivos da resolução deste presente contrato são exclusivamente imputáveis ao arrendatário, sobre o mesmo deverá recair a obrigação de suportar o pagamento até ao final.

Ou seja, encontrando-se antecipado o pagamento da renda, por vontade das partes, pelo período de 30 anos, na quantia global de €5.000,00, e tendo o contrato de arrendamento sido resolvido por causa imputável, de forma exclusiva, ao réu, considero que assiste o direito à autora de fazer seu o pagamento antecipado das rendas sem lugar a qualquer restituição ao réu, correspondendo o mesmo às rendas vencidas e vincendas até ao final do contrato.

Por outro lado, estabelece o n.º 1 do art. 1045.º do Código Civil, que “se a coisa locada não for restituída, por qualquer causa, logo que finde o contrato, o locatário é obrigado, a título de indemnização, a pagar até ao momento da restituição a renda ou aluguer que as partes tenham estipulado, excepto se houver fundamento para consignar em depósito a coisa devida”, e o n.º 2 refere que “logo, porém, que o locatário se constitua em mora, a indemnização é elevada ao dobro”.

No caso em apreço, considerando que o pagamento da renda foi antecipado, e só decorreram 15 anos do início do contrato, restando cerca de 15 anos até ao seu termo, considero que a norma em apreço não tem enquadramento legal já que a ocorrer a restituição do locado sempre se prevê antes do decurso final do contrato, e o pagamento da renda já foi antecipado pelo arrendatário.

Acresce que, admitir-se a condenação do réu ao pagamento de uma indemnização nos termos requeridos pela autora, porque foi feito o pagamento antecipado da renda e só cerca de metade do prazo do contrato foi cumprido, sempre poderia configurar uma situação de abuso de direito, a que alude o disposto no art. 334.º do Código Civil.

Assim sendo, transitada em julgado a presente decisão, que decreta a resolução do contrato de arrendamento ainda vigente e celebrado entre as partes, decido que assiste o direito à autora de fazer seu o pagamento antecipado da renda efetuado pelo réu, sem lugar a qualquer restituição, correspondendo o mesmo às rendas vencidas e vincendas até ao final do contrato, porém indeferindo-se a atribuição de qualquer indemnização a que alude o art. 1045.º do Código Civil, por falta de fundamento legal.”

O apelante insurge-se contra o assim decidido por entender que, ficando privado da utilização do locado em cerca de 15 anos, ou seja, metade da duração prevista para o contrato de arrendamento, constitui um enriquecimento sem causa a privação do valor das rendas pagas antecipadamente, ou, se assim se não entender, constitui abuso de direito a autora fazer sua a totalidade das rendas pagas antecipadamente.

A autora/recorrida, referindo não se opor à devolução de eventuais quantias por força da cessação do contrato antes do prazo acordado, afirma que lhe assiste o direito de fazer seu o pagamento antecipado das rendas, ou, assim se não entendendo, que deve então o réu ser condenado a pagar a renda, elevada ao dobro, até ao momento da efectiva restituição do imóvel.

Cessado o contrato por via da resolução, o locatário deve restituir imediatamente a coisa locada, ou seja, trata-se de obrigação que se vence com a extinção do vínculo – cf. art.º 1045º, n.º 1 do Código Civil.

O vencimento da obrigação de entrega da coisa ocorre, de imediato, no momento em que termina o contrato.

Se o locatário não restituir imediatamente a coisa locada, deve continuar a pagar a renda ajustada, o que sucede por se prever a subsistência de uma relação contratual de facto que lhe impõe o dever de continuar a pagar a renda, como se o contrato continuasse em vigor. O incumprimento do dever de restituição da coisa não origina uma obrigação de indemnizar o locador, mas apenas a obrigação de pagar o valor que havia sido acordado para impedir o enriquecimento do locatário.

Porém, se o locador interpelar o locatário para que proceda à entrega da coisa, não a restituindo este entra em mora. Assim, o locatário, extinto o contrato de locação, deve restituir a coisa, mas o incumprimento deste dever não é culposo e só entra em mora, relativamente à obrigação de restituir a coisa, depois de ter sido interpelado para a entregar. Se depois da interpelação, o locatário não restituir a coisa entra em mora e tem de pagar o dobro da renda devida contratualmente – cf. art.º 1045º, n.º 2 do Código Civil; Elsa Sequeira Santos, op. cit., pág. 1309.

Trata-se de uma forma especial de indemnização para o caso de mora relativamente à restituição da coisa locada, constituindo um exemplo de responsabilidade com função punitiva, e não meramente ressarcitória - cf. Pedro Romano Martinez, Da Cessação do Contrato, 2017, 3ª Edição, pág. 330.

O contrato de arrendamento em presença tem a especificidade de as partes terem acordado numa duração para a sua vigência de 30 anos, fixando uma renda global em cinco mil euros, quantia que foi paga no momento da celebração do contrato, de que a autora deu quitação, declarando nada mais ter a exigir, a esse título, do inquilino – cf. ponto 4

O art.º 1076º, n.º 1 do Código Civil estatui que “O pagamento da renda pode ser antecipado, havendo acordo escrito, por período não superior a dois meses.”

Trata-se de norma imperativa quanto ao limite máximo permitido, de modo que não é lícito estipular-se um pagamento das rendas com antecedências superiores a esse limite máximo, como refere Pinto Furtado, in Comentário ao Regime do Arrendamento Urbano, 4ª edição, revista e actualizada, pág. 409.

A lei limita, pois, a antecipação ao máximo de três meses (ainda que, em termos práticos, vencendo-se a primeira renda na data da assinatura do contrato e a segunda no primeiro dia do mês anterior àquela a que diga respeito, seja possível ao senhorio receber, legal e antecipadamente, cinco meses de renda).

A cláusula Terceira do contrato em referência, ao estipular que a renda global para todo o período de vigência do arrendamento (30 anos), já foi recebida, na totalidade, pela senhoria, corresponde a uma antecipação das rendas que ultrapassa o máximo legal imperativamente fixado no mencionado normativo legal, de modo que estaria em causa um negócio nulo, por contrário à lei – cf. art.ºs 280º, n.º 1 e 294º do Código Civil.

Sucede que, “A ultrapassagem do limite legal das três rendas não é, hoje, objeto da redução legal antes existente: a de se considerar reduzida ao máximo permitido qualquer antecipação superior. Aplica-se, assim, o regime geral da redução (292º): o contrato vale com a antecipação reconduzida ao máximo legal, salvo quando se mostre que ele não teria sido concluído sem a parte viciada.” – cf. António Menezes Cordeiro, Tratado de Direito Civil, XI – Contratos em Especial (1ª Parte), 2019, pág. 956.

São requisitos da redução a invalidade parcial do negócio e a vontade das partes, ou seja, a redução não opera se se demonstrar que o negócio não teria sido concluído sem a parte viciada, sendo que em termos de ónus da prova caberá ao interessado na salvaguarda do negócio a alegação e prova dos factos de onde decorra a natureza meramente parcial da invalidade, que não se presume, cabendo à contraparte invocar e provar os factos de onde se infira que, sem a parte viciada, não teria havido negócio – cf. António Menezes Cordeiro, Código Civil Comentado, I – Parte Geral, 2020, pág. 860.

Importa ainda ter em conta que não há redução quando esta atente contra a confiança legítima das partes ou contra a materialidade subjacente, ou seja, quando o negócio reduzido não permita prosseguir os fins ou as funções vertidas, pelas partes, no negócio inválido.

De igual modo, não pode obter-se, com a redução, um tipo negocial com exigências de forma não observadas no negócio realizado.

Não foram alegados ou demonstrados factos no sentido de que as partes não pretenderiam a manutenção do contrato sem a cláusula de vencimento antecipado da totalidade das rendas.

Ainda que a redução dependa do acordo das partes, pois que, por regra, quando as partes celebram um negócio, querem-no no seu todo, tal como o configuraram, certo é que a boa fé e a autonomia privada, no caso concreto, depõem no sentido da redução.

Com efeito, num contrato de arrendamento com um prazo de vigência de trinta anos, que vigorou durante cerca de 15 anos, é de admitir que as partes não pretendam o comprometimento da totalidade do negócio apenas em virtude da invalidade decorrente da cláusula de antecipação da totalidade das rendas devidas.

Deste modo, a cláusula Terceira deve ser reduzida no sentido de a antecipação das rendas ser fixada no máximo legal.

Esta nulidade é de conhecimento oficioso, conforme decorre do estatuído no art.º 286º do Código Civil, sendo que, conforme decorre da jurisprudência (hoje jurisprudência uniformizada) do Assento n.º 4/95, de 28 de Março[12], conhecendo o Tribunal oficiosamente da nulidade de negócio jurídico invocado no pressuposto da sua validade, e se na acção tiverem sido fixados os necessários factos materiais, deve a parte ser condenada na restituição do recebido, com fundamento no n.º 1 do artigo 289.º do Código Civil.

Na sequência do reconhecimento da nulidade da antecipação das rendas na parte que ultrapassa o máximo legalmente admissível, importa determinar a devolução das rendas pagas por referência ao período contratual ainda não decorrido.

Com efeito, como se refere no Comentário ao Código Civil, Parte Geral, UCE, p. 718, «Como se procede à restituição do valor do gozo da coisa ou do valor do serviço? Em regra, o critério para calcular o valor do gozo da coisa e o valor do serviço prestado será aquele que foi adotado no próprio contrato inválido que fixou o valor da contraprestação, o que tem por consequência que cada uma das partes retém a prestação recebida, equivalendo, na prática, a liquidação do contrato inválido à execução do mesmo».

Assim, há que determinar a devolução do proporcional das rendas previstas até ao fim do contrato pelo período ainda não decorrido (a tanto não obsta a posição assumida pelo apelante no seu requerimento de 29 de Janeiro de 2024, porquanto subjacente a essa tomada de posição está a manutenção em vigor do contrato de arrendamento que, como se viu, não procede, atenta a sua resolução válida pela senhoria).

Ordenada a devolução do proporcional das rendas previstas, importa, agora, apreciar o pedido de pagamento das rendas vencidas e vincendas até à desocupação do locado e indemnização pelo atraso na restituição da coisa.

Cessando o contrato, o arrendatário deve restituir imediatamente a coisa locada – cf. art.ºs 1038º, i) e 1045º, n.º 1 do Código Civil, dispondo este último normativo legal que “Se a coisa locada não for restituída, por qualquer causa, logo que finde o contrato, o locatário é obrigado, a título de indemnização, a pagar até ao momento da restituição a renda ou aluguer que as partes tenham estipulado, excepto se houver fundamento para consignar em depósito a coisa devida.”

O locado deve ser desocupado e entregue livre de pessoas e bens no decurso de um mês a contar da data resolução, nos termos do artigo 1087º do Código Civil.

Para além do direito de obter o pagamento das rendas vencidas, tem a autora o direito a receber, agora a título de indemnização, a renda convencionada até ao momento da entrega do locado.

Com efeito, no n.º 1 do art.º 1045º do Código Civil prevê-se a situação de o locador, não existindo mora na entrega da coisa por banda do locatário, ficar com o direito de receber deste (que continua a fruir do locado) uma indemnização correspondente ao valor do arrendamento convencionado até ao momento da entrega da coisa.

Extinto o vínculo, se o arrendatário não restituir a coisa locada, subsiste uma relação contratual de facto que lhe impõe o dever de continuar a pagar a renda acordada, como se o contrato continuasse em vigor. O locatário continua a gozar a coisa e, correspondentemente, a pagar a contrapartida acordada para tal utilização. Do incumprimento do dever de restituição da coisa não decorre uma obrigação de indemnizar o locador, mas tão-só de pagar o valor que havia sido ajustado para obstar ao enriquecimento do locatário – cf. Pedro Romano Martinez, Da Cessação do Contrato, 2017 3ª Edição, pág. 330; Elsa Sequeira Santos, op. cit., pág. 1308; cf. acórdão do Tribunal da Relação do Porto de 6-02-2023, processo n.º 4290/22.0T8PRT.P1 – “[…] “«[a] razão de ser da norma do art.º 1045.º CC é a de que extinto o contrato continua, apesar de tudo, a renda a ser o referencial de equilíbrio entre as prestações da relação de liquidação. E isso com base na ideia de que a renda, tendo resultado da auto-regulação das partes, representa, em regra, o justo valor do lucro cessante derivado da indisponibilidade da coisa locada» […]”

Assim, a autora tem direito, desde a data da prolação desta decisão, ao pagamento do proporcional da renda fixada pelo tempo que decorra até à entrega do locado.

Em consonância, procede, em parte, o presente recurso.

Das Custas

De acordo com o disposto no art. 527º, n.º 1 do CPC, a decisão que julgue a acção ou algum dos seus incidentes ou recursos condena em custas a parte que a elas houver dado causa ou, não havendo vencimento da acção, quem do processo tirou proveito. O n.º 2 acrescenta que dá causa às custas do processo a parte vencida, na proporção em que o for.

Nos termos do art. 1º, n.º 2 do Regulamento das Custas Processuais, considera-se processo autónomo para efeitos de custas, cada recurso, desde que origine tributação própria.

O presente recurso procede parcialmente, pelo que as custas (na vertente de custas de parte) ficam a cargo do réu/apelante e da autora/apelada, na proporção de ¾ e ¼, respectivamente.

IV- DECISÃO

Pelo exposto, acordam os juízes desta 7.ª Secção do Tribunal de Relação de Lisboa, em julgar parcialmente procedente a apelação e, em consequência, alterar a decisão recorrida (na parte atinente à alínea c) do dispositivo), nos seguintes termos:

a. Declarar a nulidade da cláusula Terceira do contrato de arrendamento referido no ponto 2. dos factos provados, procedendo à sua redução legal, no sentido de a antecipação das rendas ser fixada no máximo legal, devendo a autora/recorrida proceder à restituição do valor proporcional correspondente ao valor das rendas previstas até ao fim do contrato pelo período ainda não decorrido;

b. Condenar o réu no pagamento à autora, a título de indemnização, do valor proporcional da renda fixada até ao momento da restituição do locado.

c. Manter, quanto ao mais, a decisão recorrida.

Custas a cargo do apelante e da apelada, na proporção de ¾ e ¼, respectivamente.

Lisboa, 20 de Fevereiro de 2024

Micaela Marisa da Silva Sousa

Luís Filipe Pires de Sousa

Ana Rodrigues da Silva

[1] Adiante designado pela sigla CPC.

[2] In Revista Julgar N.º 19, 2013.

[3] Adiante designado pelo acrónimo RAU.

[4] Adiante designado pela sigla NRAU.

[5] Precisamente a crítica apontada por Luís Menezes Leitão a tal posição.

[6] In Código Civil Anotado, Volume III – Contratos em Especial, 2014, pág. 262.

[7] A diferença principal de regime entre o arrendamento para habitação e o arrendamento para fins não habitacionais reside, como refere Luís Menezes Leitão, na muito maior relevância da autonomia privada neste último, cujas normas são normalmente supletivas – cf. op. cit., pág. 55.

[8] Definição de arrecadação constante do Memorando sobre Definições de espaços e de áreas utilizados para preenchimento da Ficha Técnica da Habitação, a que alude o Decreto-Lei n.º 68/2004, de 25 de Março e Portaria n.º 817/2004, de 16 de Julho, aprovado pelo Ministério das Obras Públicas, Transportes e Comunicações, versão de Outubro de 2004, acessível em https://www.fep.up.pt/disciplinas/pgi921/lnec_memorando_areas.pdf.

[9] Jorge Aragão Seia, in Arrendamento Urbano, 6ª Edição Revista e actualizada, pp. 414-417.

[10] “12. O derrame de água e consequente inundação provocou prejuízos no piso -2 do prédio sito na Rua …, Edifício …, a saber: - 10 caixas de visita em gesso cartonado; - lixadeira elétrica tipo girafa; - um berbequim da SPITE 321; - um móvel de secretaria; - uma divisória que divide o compartimento; - material escolar; - Roupas de estação que estavam em prateleiras; - 2 carpetes; Tudo no valor de 2.350,00€ (dois mil trezentos e cinquenta euros), conforme orçamento que se junta como doc. nº 4 e cujo conteúdo se dá por integralmente reproduzido para todos e os devidos efeitos legais.

13. As obras realizadas pelo Réu são obras clandestinas, sem qualquer tipo de licenciamento camarário e sem qualquer autorização da Autora ou do condomínio do prédio onde se localizam as arrecadações, e violadoras da cláusula quinta do contrato de arrendamento celebrado entre as partes.

14. Para além do prejuízo referido em 12., a Autora também teve que pagar a quantia de 125,00€ (cento e vinte e cinco euros) ao condomínio, pela resolução do derrame da arrecadação, conforme recibo que se junta como doc. nº 5 e cujo conteúdo se dá por integralmente reproduzido para todos e os devidos efeitos legais.”

[11] Apreciada nos termos aplicáveis à responsabilidade civil – cf. art.º 799º, n.º 2 do Código Civil.

[12] Diário da República n.º 114/1995, Série I-A de 1995-05-17.