610/14.9TBBJA.E1 - Tribunal da Relação de Évora

- a determinação judicial constante da decisão final no sentido do cancelamento do registo da hipoteca é juridicamente distinta daquela que versaria sobre a (in)validade do contrato de constituição da hipoteca e a (in)existência do direito real de garantia dele decorrente;

- os registos são cancelados com base na extinção dos direitos, ónus ou encargos neles definidos;

- a decisão do recurso não pode ser mais desfavorável para o recorrente que a decisão impugnada, ainda que estejam em causa questões de conhecimento oficioso;

- a proteção decorrente do artigo 17.º, n.º 2, do Código do Registo Predial assume relevância perante duas aquisições sucessivas de um mesmo transmitente, tendo sido registada a segunda transmissão, mas não a primeira; diversamente, o âmbito de aplicação do artigo 291.º do Código Civil respeita a uma cadeia sucessiva e subsequente de negócios jurídicos.

(Sumário da Relatora)

Processo n.º 610/14.9TBBJA.E1

Acordam os Juízes no Tribunal da Relação de Évora

I- As Partes e o Litígio

Recorrente / Ré: Caixa Geral de Depósitos, SA

Recorrida / Autora: (…)

Os presentes autos consistem numa ação declarativa de condenação através da qual a A, demandando a herança indivisa de (…) e os demais réus, formulou a pretensão de serem anuladas, por simulação e aludindo ao disposto nos arts. 240.º e 241.º do CC, as vendas do dia 14 de Maio de 2009 relativa a fração autónoma identificada nos autos, dando-se sem efeito os autos jurídicos praticados no seguimento das mesmas vendas.

II- O Objeto do Recurso

Decorridos os trâmites processuais legalmente previstos, foi proferida sentença conforme segue:

«Pelo exposto, o Tribunal julga a ação procedente por provada e consequentemente:

A) Declara a nulidade do contrato de compra e venda celebrado em 14 de Maio de 2009 entre (…) e (…);

B) Declara a nulidade do contrato de compra e venda celebrado em 14 de Maio de 2009 entre (…) e (…);

C) Determina o cancelamento dos seguintes registos sobre a fração “A” do prédio urbano sito na Av. (…), s/n, composto por rés-do-chão, com garagem e quintal e primeiro andar, descrito na Conservatória do Registo Predial de Beja, freguesia de S. João Baptista, sob o nº (…)/19870213 e inscrito na matriz predial respetiva sob o artigo (…):

- aquisição a favor de (…);

- aquisição a favor de (…);

- hipoteca a favor da Caixa Geral de Depósitos, S.A.»

Inconformada, a R CGD apresentou-se a recorrer, sustentando que «deve a sentença recorrida:

i. ser declarada nula por não ter conhecido de facto de conhecimento oficioso e de que devia conhecer, considerando a matéria existente nos autos, ordenando a entrega à Recorrente das quantias de que esta se encontra desembolsada, em consequência da verificação da nulidade do ato, ou, quando assim se não entenda;

ii. ser revogada na parte em que declara ineficaz em relação aos Recorridos a hipoteca constituída a favor da ora Recorrente, e que ordena o cancelamento do respetivo registo e substituída por outra que declare a improcedência da pretensão da Autora nesta parte, por se encontrar precludido o seu direito de fazer valer a nulidade do ato de alienação perante a Recorrente, por terem decorrido mais de três anos sobre a prática do ato nulo, no momento em que foi registada a ação de impugnação do mesmo, mantendo-se assim, a inscrição registral relativa à hipoteca.»

Conclui a sua alegação de recurso nos seguintes termos:

«1. O Tribunal a quo considerou nulo o contrato de compra e venda celebrado entre (…) e a segunda Ré e o contrato de compra e venda celebrado na mesma data entre esta e o terceiro Réu, concluindo que os registos lavrados na sequência de tais negócios devem ser cancelados;

2. Conclui ainda o Tribunal a quo que, em face da repercussão que a nulidade da compra e venda é suscetível de projetar na validade e subsistência da hipoteca constituída em benefício da Recorrente, não deixa de se reafirmar que tal negócio, por ter consistido numa venda de bem alheio, se mostra ferido de nulidade, por ter na sua base um negócio nulo;

3. E perante a nulidade de tal negócio subjacente à constituição da hipoteca, o negócio de compra e venda, conclui o Tribunal a quo que a hipoteca não se constituiu validamente, uma vez que os compradores não dispunham de legitimidade para constituírem tal direito real de garantia, com o que a feriram de nulidade, a qual foi judicialmente declarada;

4. A douta sentença sob recurso, porém, não tirou as consequências desta declaração de nulidade da constituição de hipoteca;

5. Ou seja, tendo embora declarado a nulidade da hipoteca constituída a favor da Recorrente Caixa, a sentença sob recurso não esclareceu nem determinou quais os efeitos dessa nulidade, os quais são de conhecimento oficioso;

6. Ao abrigo do disposto no artº. 289º do C.P. Civil, a declaração de nulidade tem efeito retroativo, devendo ser restituído tudo aquilo que tiver sido prestado;

7. Ou seja, anulado o negócio, ou declarado este nulo, devem as partes ser restituídas à situação anterior a ele, restituindo uma à outra, as prestações feitas em execução do negócio anulado;

8. Estando provado que a Recorrente mutuou quantia certa em dinheiro aos Réus para a aquisição do imóvel cuja nulidade foi declarada, e que sobre o mesmo incidiam ainda outras hipotecas a favor da Recorrente para garantia de outras operações, as quais estavam em situação de incumprimento que levaram a Recorrente Caixa a fazer distribuir execução contra os 4ºs Réus, a Autora e (…) para cobrança da quantia de € 194.023,73, deveria o Tribunal a quo ter retirado as conclusões devidas da declaração de nulidade e desde logo condenado tais Réus a entregarem à Recorrente a quantia ainda em dívida;

9. Existiam nos autos factos materiais suficientes para, perante a nulidade do negócio declarada, serem os Réus condenados na restituição do recebido com fundamento no nº 1 do artº. 289º do C. Civil, pelo que tal pronúncia era possível e devida;

10. Ao não o ter feito, o Tribunal a quo deixou de se pronunciar sobre questão que devia conhecer, razão pela qual a sentença sob recurso é nula por omissão de pronúncia nos termos do artº. 615º, n.º 1, al. d), do C.P.Civil;

11. A Recorrente é terceiro de boa-fé, nos termos previstos no nº 3 do artº. 291º do C. Civil;

12. O negócio a que se reporta o nº 2 do artº. 291º do C. Civil, a partir de cuja data se inicia a contagem do prazo de três anos dentro do qual deve ser proposta e registada a ação de nulidade prevista no nº 1 do mesmo artigo, é o negócio também previsto naquele nº 1, ou seja, o ato cuja declaração de nulidade ou anulação é objeto daquela ação;

13. A mencionada ação, a que correspondem os presentes autos, não foi proposta e registada dentro do prazo de três anos a contar da conclusão do negócio inquinado;

14. O beneficiário da declaração de nulidade terá de ser aquele que em consequência dela vê renascer um direito ou a possibilidade de o exercer livremente e sem quaisquer restrições;

15. Temos, naturalmente, por assente, que o beneficiário da nulidade é aquele que invocando-a (e procedendo, claro está), obtém a destruição de um ato (aquele cuja validade é posta em crise) cuja existência o prejudicaria.

16. No caso em apreço, o beneficiário da invalidade é, evidentemente, a Autora, que através da presente ação, viu o negócio originariamente celebrado destruído, voltando o imóvel a integrar a sua esfera jurídica, através do regresso ao acervo hereditário dos seus Pais.

17. Porém, as garantias constituídas, ainda que possam estar feridas, por terem nascido à luz de um contrato nulo – o contrato de compra e venda – só não poderão ser eliminadas da ordem jurídica, e consequentemente destruídos os seus efeitos, porque a norma excecional do nº 2 do artº. 291º do C. Civil vem ressalvar os efeitos da declaração de nulidade que ocorra na sequência de uma ação de impugnação registada depois de decorridos três anos sobre a prática do ato inválido;

18. Porém, dado que o interessado ou beneficiário do vício do ato nulo só tardiamente distribuiu e registou a ação de invalidade, tal atraso fê-lo ficar preterido em relação ao terceiro adquirente, cuja boa-fé não está posta em causa nos autos, e consequentemente o seu direito terá de ceder perante o direito do terceiro de boa fé;

19. Não é aceitável a justificação de que a Recorrente Caixa não é um terceiro adquirente do imóvel mas apenas um titular de um direito de garantia sobre o imóvel;

20. O conceito de terceiro terá de ser entendido tendo presente as funções do registo predial: a função declarativa/de publicidade e a função de segurança;

21. O respeito por tais finalidades, impõe que se considere terceiro quem obtenha do mesmo titular inscrito direitos conflituantes, quer o titular inscrito figure como sujeito ativo (v.g. vendedor numa compra e venda) ou passivo (v.g. devedor hipotecário/executado);

22. Terceiro “são não só aqueles que adquiram do mesmo alienante direitos incompatíveis mas também aqueles cujos direitos, adquiridos ao abrigo da lei, tenham esse alienante como sujeito passivo, ainda que ele não haja intervindo nos atos jurídicos (penhora, arresto, hipoteca, hipoteca judicial, etc.) de que tais direitos resultam.”;

23. Só esta interpretação tem em devida consideração os fins do registo predial, consagrados no artº 1º do respetivo Código;

24. Não resulta de tal interpretação, contudo, que a Recorrente discuta a aquisição do direito de propriedade pela Autora;

25. Significa tão só que o direito real de garantia registado a favor da Recorrente não se mostra ferido de qualquer invalidade, pelo que não deve ser extinto nem ordenado o respetivo cancelamento registral;

26. Donde, o direito da Recorrente a obter o pagamento dos seus créditos pela venda dos imóveis hipotecados a seu favor, (constituído de boa fé, e oponível a terceiros desde o respetivo registo) não se mostra comprometido pelo registo posterior da aquisição do mesmo imóvel a favor da herança do falecido (…).

27. Consequentemente, a hipoteca que se mostra registada a favor da Recorrente terá de manter-se incólume, podendo os Recorridos lançar mão de ação de expurgação se pretenderem libertar-se da mesma, com as consequências inerentes;

28. A sentença sob recurso, violou, assim, o disposto no nº 2 do artº. 291º do C. Civil e o nº 2 do artº. 17º do C. Registo Predial.»

A Recorrida apresentou contra-alegações sustentando que o recurso deverá ser julgado improcedente, mantendo-se a sentença recorrida nos seus precisos termos.

Cumpre conhecer das seguintes questões:

- da nulidade da sentença por omissão de pronúncia;

- da manutenção do registo da hipoteca em favor da Recorrente.

III- Fundamentos

A- Os factos provados

Os factos provados em 1.ª Instância

1. A A e o 4º R. marido são irmãos;

2. Ambos são filhos de (…) e de (…), os dois já falecidos;

3. Os pais da A. e do 4º R., casados no regime da comunhão geral de bens, foram donos do prédio urbano sito na Av. (…), s/n, composto por rés-do-chão, com garagem e quintal e primeiro andar, descrito na Conservatória do Registo Predial de Beja, freguesia de S. João Baptista, sob o n.º (…) e inscrito na matriz predial respetiva sob o artigo (…);

4. O referido imóvel foi construído em propriedade horizontal no ano de 1987, tendo passado a integrar duas frações autónomas, a fração autónoma “A”, correspondente ao r/c e 1.º andar, e a fração autónoma “B”, correspondente ao r/c;

5. A mãe da A. e do 4º R. marido faleceu em 15 de Janeiro de 1987, sem testamento;

6. O pai da A. e do 4º R marido, juntamente com os seus dois filhos, outorgaram em 10 de Fevereiro de 1988, na secretaria Notarial de Beja, escritura pública de partilha por óbito da mulher do primeiro e mãe dos segundos, nos termos da qual a fração autónoma “B”, correspondente ao r/c do prédio urbano identificado em 3 antecedente, foi adjudicada à A e ao 4º R., na proporção de metade para cada um e a fração autónoma “A”, correspondente ao r/c e 1.º andar, para além de outros bens, foi adjudicado em exclusivo ao pai da A. e do 4.º R marido;

7. O pai da A. e do 4º R. marido viveu na referida fração “A” praticamente até à data da sua morte, que ocorreu em 10 de Janeiro de 2014;

8. Os 4.ºs RR. têm vivido graciosamente com toda a sua família, incluindo o 3.º R., na fração autónoma “B” do mesmo imóvel;

9. Sobre tal fração autónoma foi registada em 07.02.1990 uma hipoteca para garantir responsabilidades dos 4.ºs RR por financiamento a eles concedido pela Caixa Geral de Depósitos, S.A.;

10. Os 4.ºs RR. contraíram vários financiamentos junto de instituições de crédito dando como garantia hipotecas sobre bens seus, da a. (sobre a fração “B” acima referida) e do pai da A., que também se dispôs a avalizar muitas das responsabilidades daqueles;

11. O 4º R. marido desenvolveu a atividade agrícola conjuntamente com o seu falecido pai, tendo sido realizados vários créditos bancários e de campanha onde pai e filho, mutuamente se auxiliavam e afiançavam as obrigações de um e outro;

12. Os 4º RR. apresentavam no ano de 2006, as seguintes responsabilidades perante a Caixa Geral de Depósitos:

a) Para garantia de todas e quaisquer obrigações pecuniárias decorrentes de mútuos e aberturas de crédito, de qualquer natureza, fianças e avales, assumidas por a assumir por (…) e mulher, (…), até ao montante de 7.800.000$00, respetivos juros e despesas, foi constituída hipoteca sobre a fração autónoma designada pela letra B, correspondente ao rés-do-chão, inscrito na matriz sob o art.º (…), pertencente ao 4º R. (…) e à A.;

b) Para garantia de todas e quaisquer obrigações pecuniárias decorrentes de quaisquer operações bancárias, nomeadamente mútuos e aberturas de crédito, de qualquer natureza, descobertos em contas à ordem, letras, livranças, cheques, extratos de faturas, warrants, garantias bancárias, fianças, avales e empréstimos obrigacionistas, assumidas ou a assumir por (…) e mulher, (…), até ao montante de 15.000.000$00, respetivos juros e despesas, foi constituída hipoteca sobre a fração autónoma designada pela letra A, correspondente ao rés-do-chão e 1.º andar, fração pertencente a (…);

c) Para garantia de todas e quaisquer obrigações pecuniárias decorrentes de quaisquer operações bancárias, nomeadamente mútuos e aberturas de crédito, de qualquer natureza, descobertos em contas à ordem, letras, livranças, cheques, extratos de faturas, warrants, garantias bancárias, fianças, avales e empréstimos obrigacionistas, assumidas ou a assumir por (…) e mulher, (…), até ao montante de 16.000.000$00, respetivos juros e despesas, foi constituída hipoteca sobre o prédio misto sito na freguesia e concelho de Cuba, descrito na conservatória do registo predial de Cuba, inscrito na matriz sob o art.º (…), da secção pertencente aos 4º RR.;

13. Numa tentativa de proceder à regularização destes compromissos bancários, e salvaguardar o património dado como garantia, foi celebrado entre os 4.ºs RR e a Caixa Geral de Depósitos, uma novo contrato de mútuo, no valor global de € 157.000,00, que teve como finalidade a restruturação daqueles 3 empréstimos, e ao qual foi atribuído o n.º (…), tendo-se mantido as hipotecas anteriormente registadas sobre os prédios acima descritos;

14. (…) constituiu-se fiador no referido mútuo;

15. A realização de tal operação de restruturação de crédito foi condicionada pela Caixa Geral e Depósitos à liquidação das operações então existentes:

a) Operação n.º (…);

b) Operação n.º (…);

c) Operação n.º (…);

d) Operação n.º (…);

e) Operação n.º (…);

16. Dessas operações bancárias, três foram constituídas pelos 4.ºs RR, com fiança do seu pai, Sr.º (…) e duas foram constituídas por este, onde os 4.ºs RR. se vincularam como fiadores daquele;

17. No decurso de 2008 os 4.ºs RR. não conseguiram fazer face ao pagamento da prestação mensal a que estavam obrigados, pelo que todos os intervenientes do referido empréstimo – os 4.ºs RR., (…) e a A. – foram notificados para procederem à regularização do referido empréstimo, sob pena de instauração de ação executiva;

18. A Caixa Geral de Depósitos instaurou ação executiva contra os 4.ºs RR, a A. e (…), que correu termos sob o n.º 976/08.0TBBJA – Execução Comum, do 1.º Juízo do Tribunal Judicial da Comarca de Beja, para cobrança da quantia de € 194.023,73;

19. Em meados de 2009, realizou-se uma reunião familiar, onde estiveram presentes os 4.ºs RR., a A. e seu marido, bem como o pai de ambos, (…), procurando todos uma solução para evitar a perda de património;

20. A solução passava pela venda do imóvel propriedade do pai de ambos, a fração A, a ambos os netos, o 3.º R. e ao filho da A., (…) e ambos contratualizariam um novo empréstimo, com maior duração, e cujo pagamento seria assegurado pelos 4.ºs RR.;

21. Tal solução não colheu a anuência da A.;

22. No dia 14.05.2009, (…) vendeu à 2ª R., pelo preço de € 167.300,00, o r/c e o primeiro andar, correspondentes à fração “A” do prédio identificado;

23. O preço nunca foi pago pela 2ª R.;

24. A referida fração “A”, foi-lhe vendida com todos os ónus e encargos que sobre a mesma incidiam, designadamente a hipoteca a favor da CGD registada pela apresentação n.º (…), de 2000/11/27;

25. Logo de seguida a 2ª R. vendeu ao 3º R a referida fração, sem ónus e encargos;

26. Esta segunda venda foi feita pelo valor de € 225.000,00 todos eles financiados pela CGD ao 3º R;

27. À data, o 3º R. estudava, não trabalhava e não tinha qualquer fonte de rendimento;

28. A A. teve conhecimento através do seu pai das vendas acima identificadas da fração “A”.

Mais está provado o seguinte:

- sobre a referida fração A pende registo de hipoteca em favor da Caixa Geral de Depósitos, SA decorrente da Ap. (…) de 2009/05/14 referente ao capital de € 225.000,00 tendo como sujeito passivo (…) – cfr. fls. 18 verso;

- registo esse subsequente ao registo de aquisição em favor de (…) decorrente da Ap. (…) de 2009/05/14 – cfr. fls. 18 verso.

B- O Direito

Da nulidade da sentença por omissão de pronúncia

A Recorrente sustenta que a sentença enferma de nulidade por omissão de pronúncia porquanto, tendo declarado a nulidade da hipoteca, o Tribunal de 1.ª Instância não tirou dessa declaração as devidas consequências: de harmonia com o disposto no art. 289.º, n.º 1, do CC, os RR deviam ter sido condenados na restituição do recebido, ou seja, no pagamento à Recorrente da quantia ainda em dívida.

Ora vejamos.

Nos termos do disposto no art. 289.º, n.º 1, do CC, «Tanto a declaração de nulidade como a anulação do negócio têm efeito retroativo, devendo ser restituído tudo o que tiver sido prestado ou, se a restituição em espécie não for possível, o valor correspondente.»

Levando em linha de conta a jurisprudência inserta no Assento n.º 4/95 do STJ de 28/03/11995, é certo que «Quando o Tribunal conhecer oficiosamente da nulidade de negócio jurídico invocado no pressuposto da sua validade, e se na ação tiverem sido fixados os necessários factos materiais deve a parte ser condenada na restituição do recebido com fundamento no n.º 1 do artigo 289º do Código Civil.»

Porém, o teor da sentença proferida em 1.ª Instância revela que, não obstante os considerandos lavrados em sede de apreciação jurídica[1], não foi declarada a nulidade da constituição da hipoteca, nem foi declarado extinto o direito real de garantia dali decorrente para a Recorrente. Antes e apenas foi determinado o cancelamento do registo da hipoteca a favor da Caixa Geral de Depósitos, SA que incide sobre a fração A.[2]

Donde, não teria cabimento a condenação na restituição do recebido[3].

Ainda que assim não fosse, é manifesto que não se mostram fixados quaisquer factos materiais que permitissem a ora reclamada condenação – cfr. o rol dos factos provados, onde não se alcança qualquer menção ao negócio jurídico constitutivo da hipoteca (irrelevante, para o caso, a referência inserta no n.º 26 dos factos provados no sentido de que teve lugar financiamento por parte da CGD) e, muito menos, a quantia que permaneça em dívida. Acresce que nem sequer seria caso de lançar mão do disposto no art. 662.º, n.º 2, al. c), do CPC porquanto dos articulados que compõem os autos não consta a alegação de tal factualidade – cfr., designadamente, a contestação apresentada pela CGD, SA a fls. 139 e seguintes.

Termos em que soçobra a pretensão recursória em apreço.

Da manutenção do registo da hipoteca em favor da Recorrente

A Recorrente pugna pela revogação da sentença na parte em que ordena o cancelamento do registo da hipoteca, devendo antes manter-se a referida inscrição registal.

Invoca que a sentença violou o disposto nos arts. 291.º, n.º 2, do CC e 17.º do Cód. do Reg. Predial pois, por um lado, o decurso do prazo de 3 anos sobre a prática do ato de constituição da hipoteca preclude o direito da A de lhe opor a nulidade do ato de alienação e, por outro lado, tendo a qualidade de terceiro para efeitos de registo, goza da proteção decorrente do disposto no art. 17.º, n.º 2, do Cód. do Reg. Predial.

Ora, alcança-se da sentença proferida em 1.ª Instância que foi declarada a nulidade de dois contratos de compra e venda celebrados sucessivamente sobre a mesma fração. Mais foi determinado o cancelamento dos registos de aquisição lavrados com base nos referidos contratos de compra e venda e, bem assim, o registo de hipoteca lavrado em favor da CGD, SA, ora Recorrente, tomando-se por certo que se trata do registo de hipoteca decorrente da Ap. (…) de 2009/05/14 referente ao capital de € 225.000,00 tendo como sujeito passivo (…).

Nos termos do disposto no art. 13.º do Cód. do Reg. Predial, «Os registos são cancelados com base na extinção dos direitos, ónus ou encargos neles definidos, em execução de decisão administrativa, nos casos previstos na lei, ou de decisão judicial transitada em julgado.» Donde, o cancelamento do registo por decisão judicial há de operar-se extinto que esteja o direito, ónus ou encargo nele definido.

No caso em apreço, foi determinado o cancelamento da inscrição da hipoteca no registo mantendo-se, contudo, incólume o contrato de constituição da mesma hipoteca, que não foi objeto de decisão judicial. Logo, não se encontra extinto o direito real de garantia de que, por via de tal contrato, é titular a Recorrente. Por conseguinte, inexiste fundamento que alicerce a decisão de cancelamento do registo da referida hipoteca.

Estaremos diante de sentença que enferme de nulidade por omissão de pronúncia/de decisão sobre a invalidade do contrato de constituição de hipoteca[4]? Será tal nulidade de conhecimento oficioso? Impõe-se a apreciação e decisão da (in)validade do contrato de constituição da hipoteca em face das declaradas nulidades?

Estas questões resultam, no entanto, arredadas e colocadas fora de cogitação perante vetores atinentes à força do caso julgado e ao âmbito do recurso. É que a parte que recorreu não pode ficar prejudicada pelo desfecho do recurso. Estabelece o art. 635.º, n.º 5, do CPC que «Os efeitos do julgado, na parte não recorrida, não podem ser prejudicados pela decisão do recurso nem pela anulação do processo.» Assim se consagra a proibição da reformatio in pejus: a decisão do recurso não pode ser mais desfavorável para o recorrente que a decisão impugnada, ainda que estejam em causa questões de conhecimento oficioso.[5]

Por conseguinte, não obstante a sentença, na decisão final, não contemple pronúncia atinente à (in)validade do contrato constitutivo da hipoteca, por via do regime inserto no art. 635.º, n.º 5, do CPC certo é que tal questão se encontra excluída do objeto do presente recurso.

Importa, de todo o modo e em face dos argumentos vertidos nas conclusões da alegação do recurso, salientar que o regime jurídico inserto no art. 291.º do CC destina-se a regular a inoponibilidade das nele referidas invalidades nos direitos adquiridos no modo elencado no respetivo n.º 1, nos direitos substantivos; assumiria relevância na apreciação da questão atinente à (in)validade da hipoteca (direito real de gozo adquirido por via do contrato de constituição da hipoteca), por estar em causa o confronto com terceiro que adquiriu direitos sobre a fração cuja subsistência dependia do primeiro negócio. Mas não seria de chamar à colação o regime consagrado no art.º 17.º, n.º 2, do Cód. do Reg. Predial, perante o qual terceiros de boa-fé «são aqueles que tenham adquirido de um autor comum direitos incompatíveis entre si» – cfr. art. 5.º, n.º 4, do Cód. do Reg. Predial; a proteção decorrente do art. 17.º, n.º 2, do Cód. do Registo Predial assume relevância perante duas aquisições sucessivas de um mesmo transmitente, tendo sido registada a segunda transmissão, mas não a primeira. Diversamente, pois, do âmbito de aplicação do art. 291.º do CC, que prevê uma cadeia sucessiva e subsequente de negócios jurídicos.

Na verdade, o art. 291.º do CC estabelece o seguinte:

«1. A declaração de nulidade ou a anulação do negócio jurídico que respeite a bens imóveis, ou a móveis sujeitos a registo, não prejudica os direitos adquiridos sobre os mesmos bens, a título oneroso, por terceiro de boa fé, se o registo da aquisição for anterior ao registo da ação de nulidade ou anulação ou ao registo do acordo entre as partes acerca da invalidade do negócio.

2. Os direitos de terceiro não são, todavia, reconhecidos, se a ação for proposta e registada dentro dos três anos posteriores à conclusão do negócio.

3. É considerado de boa-fé o terceiro adquirente que no momento da aquisição desconhecia, sem culpa, o vício do negócio nulo ou anulável.»

Decorre de tal preceito que os efeitos da invalidade do negócio não são oponíveis a terceiro (não interveniente no negócio jurídico nulo ao anulado) se se verificarem cumulativamente os seguintes requisitos:

- ser o terceiro titular de um direito real (designadamente um direito real de garantia);

- ter o direito como objeto coisa imóvel ou coisa móvel sujeita a registo;

- ter esse direito sido adquirido a título oneroso;

- estar o terceiro de boa fé, conforme versado no n.º 3;

- ter o terceiro registado a aquisição do direito;

- ser o registo da aquisição anterior ao registo da ação (ou do acordo sobre a invalidade do negócio);

- a propositura da ação e o registo da ação sobre invalidade ocorrerem para além de três anos após a conclusão do negócio.[6]

Ora, sem que tenham decorrido três anos sobre a conclusão do negócio, ainda que se verifiquem todos os demais requisitos, o terceiro não beneficia da regra da inoponibilidade estabelecida no n.º 1 do art. 291.º do CC; dela beneficiará decorrido que esteja o referido período de tempo. Donde, é desprovida de sentido a afirmação da Recorrente no sentido de que o decurso do prazo de três anos preclude o direito de opor a invalidade do negócio ao negócio subsequente.

Certo é que a pretensão recursória esgrimida nesta instância respeita à revogação do cancelamento do registo da hipoteca. E a sua apreciação não contende com tal regime.

Termos em que se conclui, à luz do disposto no art. 13.º do Cód. do Reg. Predial, inexistir fundamento para o cancelamento do registo da hipoteca decorrente da Ap. (…) de 2009/05/14 referente ao capital de € 225.000,00 tendo como sujeito passivo (…).

Com o que procede o recurso, mantendo-se a referida inscrição no registo.

As custas recaem sobre a Recorrida – artigo 527.º, n.º 1, do CPC.

Concluindo:

(…)

IV- DECISÃO

Nestes termos, decide-se pela procedência do recurso, em consequência do que se revoga a decisão recorrida na parte em que determina o cancelamento do registo da hipoteca em favor da Caixa Geral de Depósitos, SA decorrente da Ap. (…) de 2009/05/14 que incide sobre a fração A do prédio urbano sito na Av. (…), s/n, Beja, descrito na Conservatória do Registo Predial de Beja, freguesia de São João Baptista, sob o n.º (…)/199870213 e inscrito na matriz predial respetiva sob o artigo (…), absolvendo a Ré CGD, SA de tal pedido.

Custas pela Recorrida.

Évora, 12 de Setembro de 2019

Isabel de Matos Peixoto Imaginário

Maria Domingas Alves Simões

Vítor Sequinho dos Santos

[1] Cfr. fls. 237.

[2] Depreendendo-se que se trata do registo decorrente da Ap. (…) de 2009/05/14, pois não consta da sentença a sua concreta identificação nem a menção do negócio jurídico constitutivo da hipoteca.

[3] Cfr. conclusão 9 da Recorrente.

[4] Cfr. artigo 615º, n.º 1, al. d), do CPC.

[5] Ac. TRP de 25/05/2010, Henrique Antunes.

[6] Cfr. Carvalho Fernandes, Teoria Geral do Direito Civil, Vol. II, 5.ª edição, pág. 511, Maria Clara Sottomayor, Comentário ao Código Civil – Parte Geral, 2014, anotação ao artigo 291º.