1514/20.1T8TMR-B.E1 - Tribunal da Relação de Évora

Do regime excecional para as situações de mora no pagamento da renda devida nos termos de contratos de arrendamento urbano habitacional e não habitacional, no âmbito da pandemia COVID-19, aprovado pela Lei n.º 4-C/2020, de 06/04, resulta que aos arrendatários que exerçam no locado a atividade de restauração e similares não é exigível o pagamento da indemnização prevista no artigo 1041.º do Código Civil relativa a rendas vencidas nos meses em que vigore o estado de emergência e no primeiro mês subsequente.

(Sumário do Relator)

Acordam no Tribunal da Relação de Évora

I- As Partes e o Litígio

Recorrente / Requerida: (…), Lda.

Recorrido / Requerentes: (…) e (…)

No âmbito da ação de despejo em curso, os Requerentes apresentaram-se a deduzir o Incidente do Despejo Imediato previsto no artigo 14.º, n.º 5, do NRAU. Invocaram, para tanto, ter notificado a Requerida nos termos e para os efeitos previstos no artigo 14.º, n.º 4, do NRAU, com vista ao pagamento ou depósito das rendas vencidas na pendência da ação, de novembro de 2020 a maio de 2021, o que não se verificou.

Em resposta, a Requerida sustentou que, de acordo com as disposições previstas no Capítulo III (Arrendamento não habitacional) da Lei n.º 4-C/2020, de 6 de abril de 2020, sendo o locado estabelecimento de restauração e similares, conforme previsto na alínea b) do artigo 7.º daquele diploma, podia diferir o pagamento das rendas vencidas nos meses em que vigorou o estado de emergência e no primeiro mês subsequente, para os 12 meses posteriores ao termino desse período, nos termos do artigo 8.º do mesmo diploma, sem qualquer dever de informação ao senhorio. E que, nos termos do artigo 9.º do mesmo diploma, a falta de pagamento das rendas que se vençam nos meses em que vigore o estado de emergência e no primeiro mês subsequente, não pode ser invocada como fundamento de resolução, bem como não lhe é exigível o pagamento de quaisquer penalidades que tenham por base a mora no pagamento das rendas.

Discriminou as rendas cujo pagamento foi efetuado, alegando que se encontram pagas todas as rendas até agosto de 2021.

Retorquiram os Requerentes que um arrendatário não habitacional só pode beneficiar do regime previsto no referido Capítulo 3 da Lei 4-C/2020 caso tenha feito a comunicação prevista no artigo 8.º-A. O que nunca aconteceu no presente caso. Donde, tem aplicação o regime geral do NRAU e do Código Civil, designadamente o que consta no artigo 1084.º do Código Civil.

II- O Objeto do Recurso

Foi proferida decisão julgando o Incidente procedente, determinando a entrega imediata do locado, livre de pessoas e bens.

Dessa decisão consta, designadamente, o seguinte:

«O Réu não procedeu ao pagamento da mora respetiva, mas tão só às rendas em atraso.

(…)

(…) para impedir o despejo usando a faculdade prevista no n.º 3 desta disposição legal, seria necessário que a mora, relativamente às rendas em dívida, tivesse sido cessada até um mês desde o seu início, com a interpelação da requerida, junta aos autos (03.11.2020); e que a indemnização do artigo 1041.º, n.º 1, do Código Civil estivesse paga, o que não veio a acontecer.

(…) era necessário que, para a arrendatária poder beneficiar desta faculdade legal, para além do pagamento das rendas, estivesse paga também a indemnização de 20% mencionada no artigo 1041.º, n.º 1, do Código Civil, de todas as rendas em falta e pagas em mora. Ora, as rendas que foram efetivamente pagas até ao momento desde janeiro de 2020, foram pagas em mora e em prazo superior a 1 mês relativamente a esse facto. Nunca a requerida exerceu a faculdade do artigo 1084.º, n.º 3, em tempo. Sem um destes dois requisitos cumpridos, já não pode a arrendatária beneficiar deste regime.»

Inconformada, a Requerida apresentou-se a recorrer, pugnando pela revogação da decisão recorrida e pelo indeferimento do incidente de despejo imediato. Concluiu a alegação de recurso nos seguintes termos:

«I. A Meritíssima Juiz a quo errou ao considerar que os arrendatários abrangidos pelo artigo 7.º da Lei n.º 4-C/2020, de 06-04, só podiam beneficiar deste regime especial caso tivessem feito a comunicação prevista no artigo 8.º-A, da referida Lei, e que, não o tendo feito, lhes era aplicável o regime geral do NRAU e do Código Civil.

II. A norma prevista no artigo 8.º-A da Lei n.º 4-C/2020, de 06-04, só é aplicável aos arrendatários que pretendam beneficiar do diferimento do pagamento das rendas vencidas previsto no artigo 8.º da referida lei.

III. A Meritíssima Juiz a quo errou ao afastar a norma prevista no artigo 9.º da Lei n.º 4-C/2020, de 06-04, onde se diz que:

“1- A falta de pagamento das rendas que se vençam nos meses em que vigore o estado de emergência e no primeiro mês subsequente, bem como, no caso de estabelecimentos e instalações que permaneçam encerrados ao abrigo de disposição legal ou medida administrativa aprovada no âmbito da pandemia da doença COVID-19 que determine o encerramento de instalações ou suspensão de atividades, nos meses em que esta vigorar e no mês subsequente, e até 1 de setembro de 2020, nos termos do artigo anterior, não pode ser invocada como fundamento de resolução, denúncia ou outra forma de extinção de contratos, nem como fundamento de obrigação de desocupação de imóveis.

2- Aos arrendatários abrangidos pelo artigo 7.º não é exigível o pagamento de quaisquer outras penalidades que tenham por base a mora no pagamento de rendas que se vençam nos termos do número anterior.”

IV. Nos termos do artigo 9.º da Lei n.º 4-C/2020, de 06-04, a falta do pagamento de rendas, ou das indemnizações pela mora, não pode ser fundamento para se decretar o despejo imediato.

V. A aplicação da norma prevista no artigo 9.º da Lei n.º 4-C/2020, de 06-04, não depende da comunicação prevista no artigo 8.º-A.

VI. Não resulta da Lei n.º 4-C/2020, de 06-04, que aos arrendatários, que não cumpram com o dever de comunicação e proposta de acordo previsto no artigo 8.º-A, seja vedado o acesso às prerrogativas do Capítulo III da referida lei e que, por esse motivo, se afaste a lei especial e se aplique apenas a lei geral.

VII. A douta sentença ao não aplicar o artigo 9.º da Lei n.º 4-C/2020, de 06-04, violou o critério da especialidade – “a lei especial derroga a lei geral”.

VIII. No locado a Ré/Apelante tem instalado um estabelecimento de cafetaria-pastelaria, abrangido pela alínea b) do artigo 7.º da Lei n.º 4-C/2020, de 06 de Abril.

IX. Nos termos do n.º 1 do artigo 9.º da Lei n.º 4-C/2020, de 06 de Abril, relativo ao arrendamento não habitacional, “A falta de pagamento das rendas que se vençam nos meses em que vigore o estado de emergência e no primeiro mês subsequente, nos termos do artigo anterior, não pode ser invocada como fundamento de resolução, denúncia ou outra forma de extinção de contratos, nem como fundamento de obrigação de desocupação de imóveis”.

X. Nos termos do n.º 2 do artigo 9.º da Lei n.º 4-C/2020, de 06 de Abril, “Aos arrendatários abrangidos pelo artigo 7.º não é exigível o pagamento de quaisquer outras penalidades que tenham por base a mora no pagamento de rendas que se vençam nos termos do número anterior”.

XI. O dispositivo legal previsto no artigo 9.º da Lei n.º 4-C/2020, de 06-04, deve ser de conhecimento oficioso e de aplicação automática, sem necessidade de ser invocado pelas partes.

XII. O regime excepcional da Lei n.º 4-C/2020, de 06 de Abril vigorou até 30 de Junho de 2021.

XIII. A Ré/Apelante, na acção de despejo, invocou a excepção de não cumprimento com base no regime excepcional da Lei n.º 4-C/2020, de 06 de Abril.

XIV. Nos termos da Lei n.º 4-C/2020, de 06 de Abril a Ré/Apelante não está obrigada ao pagamento de qualquer indemnização pela mora no pagamento das rendas.

XV. Nos termos da Lei n.º 4-C/2020, de 06 de Abril, a mora não poder ser invocada como fundamento de resolução do contrato, nem como fundamento de obrigação de desocupação do imóvel.

XVI. Enquanto vigorou regime excepcional da Lei n.º 4-C/2020, de 06 de Abril, não podia ser admitido o requerimento do despejo imediato.

XVII. A Meritíssima Juiz a quo errou quando não considerou o montante de € 9.562,50 (nove mil e quinhentos e sessenta e dois euros e cinquenta cêntimos), pago pela Ré/Apelante na pendência da acção, suficiente para pagar todas as rendas vencidas na pendência da acção e, caso assim se entendesse, o acréscimo de 20% sobre o valor dessas rendas.

XVIII. A Mma. Juiz a quo errou, ao não considerar a defesa da Ré/Apelante, na sua contestação, onde esta contesta a exigibilidade das rendas em atraso, incluindo as vencidas na pendência da acção.

XIX. Sendo controvertida e não se encontrando ainda assente a obrigatoriedade do pagamento das rendas e indemnizações, essa falta de pagamento não pode ser fundamento para se decretar o despejo imediato.

XX. Para decretar o despejo imediato era necessário que o Tribunal a quo apreciasse e resolvesse o conflito de interesses que a acção pressupõe, na acção principal.

XXI. Não pode decretar-se o despejo imediato, por falta de pagamento das indemnizações de 20% mencionadas no artigo 1041.º, n.º 1, do Código Civil, quando está ainda em discussão saber se o locatário tinha ou não a obrigação de pagar as rendas.

XXII. Sempre que o inquilino excepcione, na acção de despejo, uma causa legítima de incumprimento da sua obrigação do pagamento de rendas e/ou das indemnizações pela mora, como seja o quadro legal excepcional da Lei n.º 4-C/2020, de 06 de Abril, não lhe pode ser imposto o ónus de proceder ao pagamento de tais rendas no incidente de despejo imediato.

XXIII. Se na acção se questiona a obrigação da Apelante pagar as rendas, essa defesa tanto se aplica às rendas já vencidas como àquelas que se vencerem na pendência do processo.

XXIV. Exigir à Apelante o pagamento das rendas e indemnizações pela alegada mora, na acção em que se questiona a obrigação de as pagar, equivale a um juízo condenatório antes da sentença final da acção de despejo, o que constitui uma violação do direito de defesa, decorrente do princípio do contraditório, constitucionalmente assegurados pelo artigo 20.º da Constituição.

XXV. Sem estar dirimida a questão da exigibilidade do pagamento das rendas, não pode haver lugar à procedência do incidente de despejo imediato, previsto no artigo 14.º, n.º 4 e 5, do NRAU.

XXVI. O pedido de despejo imediato devia ter sido indeferido ou, pelo menos, suspensa a decisão, por pendência de questão prejudicial, por permanecer controversa a questão da exigibilidade das rendas e concomitante mora.

Quanto às rendas vencidas na pendência da acção,

XXVII. Nos termos do artigo 14.º do NRAU, só a falta do pagamento das rendas vencidas na pendência da acção implica a procedência do incidente de despejo imediato.

XXVIII. No incidente de despejo imediato não estão em causa as rendas vencidas antes de intentada a acção de despejo, mas apenas as que se vençam na pendência da acção.

XXIX. A Ré/Apelante pagou e fez prova do pagamento das rendas vencidas na pendência da acção e de todas as rendas indicadas na petição inicial.

XXX. A Ré/Apelante foi citada para a acção de despejo no dia 17 de Novembro de 2020, pelo que até à prolação da sentença de venceram 10 rendas relativas aos meses de Dezembro de 2020, Janeiro, Fevereiro, Março, Abril, Maio, Junho, Julho, Agosto e Setembro de 2021.

XXXI. Na pendência da acção de despejo a Ré/Apelante pagou a quantia de € 10.687,50 (dez mil, seiscentos e oitenta e sete euros e cinquenta cêntimos) que equivalem a 19 (dezanove) rendas mensais.

XXXII. Quando foi requerido o incidente do despejo imediato não havia qualquer renda vencida na pendência da acção por pagar.

XXXIII. A ordem de despejo imediato do locado não pode subsistir, sob pena de violar o critério da especialidade – a Lei especial derroga a Lei geral – e o princípio da Proibição da indefesa, consagrado no artigo 20.º, n.ºs 1 e 4, da Constituição.

XXXIV. A sentença do Tribunal de 1ª Instância contraria não só as provas dos autos, mas também o próprio Direito, a Jurisprudência e a Doutrina.»

Não foram apresentadas contra-alegações.

Cumpre conhecer da seguinte questão: da falta de fundamento para decretar o despejo imediato.

III- Fundamentos

A- Os factos provados em 1.ª Instância

O Réu não procedeu ao pagamento da mora respetiva, mas tão só às rendas em atraso.

Mais se encontra admitido por acordo que, no locado, a Requerida exerce a atividade de restauração e similares.

B- O Direito

A decisão proferida em 1.ª Instância não aludiu à defesa esgrimida pela Requerida nem apreciou os argumentos nela apresentados.

Ora vejamos.

Perante a pretensão de despejo imediato do locado prevista no artigo 14.º, n.º 5, do NRAU, com fundamento na falta de pagamento ou depósito das rendas vencidas na pendência da ação e ainda da importância da indemnização devida, importa levar em conta que está provado que a Ré não procedeu ao pagamento da mora respetiva, mas tão só às rendas em atraso.

Antes de lançar mão do regime geral inserto no Código Civil, impõe-se aferir se a situação em apreço se enquadra no regime excecional para as situações de mora no pagamento da renda devida nos termos de contratos de arrendamento urbano habitacional e não habitacional, no âmbito da pandemia COVID-19, aprovado pela Lei n.º 4-C/2020, de 06/04, com as alterações introduzidas pelas Leis n.ºs 17/2020, de 29/05 e 45/2020, de 20/08.

A referida Lei contempla o seguinte:

CAPÍTULO III

Arrendamento não habitacional

Artigo 7.º

Quebra de rendimentos dos arrendatários não habitacionais

O presente capítulo aplica-se:

a) Aos estabelecimentos abertos ao público destinados a atividades de comércio a retalho e de prestação de serviços encerrados ou que tenham as respetivas atividades suspensas ao abrigo do Decreto n.º 2-A/2020, de 20 de março, ou por determinação legislativa ou administrativa, nos termos previstos no Decreto-Lei n.º 10-A/2020, de 13 de março, na sua redação atual, ou ao abrigo da Lei de Bases da Proteção Civil, aprovada pela Lei n.º 27/2006, de 3 de julho, na sua redação atual, da Lei de Bases da Saúde, aprovada pela Lei n.º 95/2019, de 4 de setembro, ou de outras disposições destinadas à execução do estado de emergência, bem como, após a sua cessação, ao abrigo de disposição legal ou medida administrativa aprovada no âmbito da pandemia da doença COVID-19 que determine o encerramento de instalações ou suspensão de atividades, incluindo nos casos em que estes mantenham a prestação de atividades de comércio eletrónico, ou de prestação de serviços à distância ou através de plataforma eletrónica;

b) Aos estabelecimentos de restauração e similares, encerrados nos termos das disposições anteriores, incluindo nos casos em que estes mantenham atividade para efeitos exclusivos de confeção destinada a consumo fora do estabelecimento ou entrega no domicílio, nos termos previstos no Decreto n.º 2-A/2020, de 20 de março, ou em qualquer outra disposição que o permita.

Artigo 8.º - Diferimento de rendas de contratos de arrendamento não habitacionais

1- O arrendatário que preencha o disposto no artigo anterior pode diferir o pagamento das rendas vencidas:

a) Nos meses em que vigore o estado de emergência e no primeiro mês subsequente;

b) Nos meses em que, ao abrigo de disposição legal ou medida administrativa aprovada no âmbito da pandemia da doença COVID-19, seja determinado o encerramento das suas instalações ou suspensão da respetiva atividade;

c) Nos três meses subsequentes àquele em que ocorra o levantamento da imposição do encerramento das suas instalações ou da suspensão da respetiva atividade.

2- Nos casos previstos no número anterior:

a) O diferimento não pode, em qualquer caso, aplicar-se a rendas que se vençam após 31 de dezembro de 2020;

b) O período de regularização da dívida tem início a 1 de janeiro de 2021 e prolonga-se até 31 de dezembro de 2022;

c) O pagamento é efetuado em 24 prestações sucessivas, de valor correspondente ao resultante do rateio do montante total em dívida por 24, liquidadas juntamente com a renda do mês em causa ou até ao oitavo dia do calendário de cada mês, no caso de renda não mensal.

3- Para efeitos do disposto na alínea b) do número anterior, o montante total em dívida exclui as rendas vencidas e já pagas, as quais se consideram, para todos os efeitos, liquidadas.

4- Sem prejuízo do disposto no n.º 3, o arrendatário pode, a qualquer altura, proceder ao pagamento total ou parcial das prestações em dívida.

5- Os senhorios cujos arrendatários deixem de pagar as rendas nos termos dos n.ºs 1 a 3 podem solicitar a concessão de uma linha de crédito com custos reduzidos, a regulamentar, para suportar a diferença entre o valor da renda mensal devida e o valor resultante da aplicação ao rendimento mensal ou à faturação mensal do senhorio, de uma taxa de esforço máxima de 35 %, cuja demonstração é efetuada nos termos da portaria a aprovar pelo membro do governo responsável pela área da economia.

Artigo 8.º-A - Dever de comunicação e proposta de acordo

1- O arrendatário que pretenda beneficiar do regime previsto no artigo anterior deve comunicar a sua intenção ao senhorio, por escrito e até cinco dias antes do vencimento da primeira renda em que pretenda beneficiar deste regime, mediante carta registada com aviso de receção, enviada para a respetiva morada constante do contrato de arrendamento ou da sua comunicação imediatamente anterior.

2- Em alternativa à comunicação prevista no número anterior, o arrendatário pode endereçar ao senhorio, mediante carta registada com aviso de receção, enviada para a respetiva morada constante do contrato de arrendamento ou da sua comunicação imediatamente anterior, uma proposta de acordo de pagamento das rendas vencidas e vincendas, diferente da solução prevista no artigo anterior.

3- As comunicações previstas nos n.ºs 1 e 2 devem conter, para além dos elementos ali indicados, sob pena de ineficácia:

a) O prazo de resposta de 10 dias, nos termos do n.º 4, considerando-se como falta de resposta o incumprimento deste prazo;

b) O conteúdo que pode apresentar a resposta, nos termos dos n.ºs 4 e 6;

c) As consequências da falta de resposta, nos termos do n.º 5.

4- A aceitação do acordo ou a respetiva recusa devem ser transmitidas pelo senhorio, por escrito, através de carta registada com aviso de receção para a morada do locado, no prazo de 10 dias após a receção da proposta do arrendatário.

5- Em caso de ausência de resposta do senhorio ou de resposta transmitida depois do prazo previsto no número anterior, presume-se que o senhorio manifesta o seu acordo à proposta do arrendatário.

6- O senhorio pode, no prazo previsto no n.º 3, formular uma contraproposta ao arrendatário, à qual este deve responder no prazo de 10 dias, determinando a rejeição da mesma pelo arrendatário ou a ausência de resposta deste dentro do prazo a aplicabilidade do regime previsto no artigo anterior.

7- O disposto no n.º 1 do artigo 10.º do Novo Regime do Arrendamento Urbano (NRAU) não se aplica às comunicações referidas nos n.ºs 1 e 2 deste artigo, aplicando-se, nesta situação, o regime previsto nos n.ºs 3 a 5 daquela disposição legal.

Artigo 9.º - Cessação do contrato ou outras penalidades

1- A falta de pagamento das rendas que se vençam nos meses em que vigore o estado de emergência e no primeiro mês subsequente, bem como, no caso de estabelecimentos e instalações que permaneçam encerrados ao abrigo de disposição legal ou medida administrativa aprovada no âmbito da pandemia da doença COVID-19 que determine o encerramento de instalações ou suspensão de atividades, nos meses em que esta vigorar e no mês subsequente, e até 1 de setembro de 2020, nos termos do artigo anterior, não pode ser invocada como fundamento de resolução, denúncia ou outra forma de extinção de contratos, nem como fundamento de obrigação de desocupação de imóveis.

2- Aos arrendatários abrangidos pelo artigo 7.º não é exigível o pagamento de quaisquer outras penalidades que tenham por base a mora no pagamento de rendas que se vençam nos termos do número anterior.

Ora, atenta a atividade que a Requerida exerce no locado, é manifesto que se encontra sujeita ao regime inserto no Capítulo III da Lei n.º 4-C/2020, de 06/04 – cfr. artigo 7.º.

Não está em causa, no âmbito do presente incidente, o deferimento do pagamento das rendas, pelo que não cabe aplicar o regime inserto no artigo 8.º.

Não tem ainda aplicação o disposto no artigo 8.º-A, que regula o dever de comunicação ao senhorio da intenção de beneficiar do deferimento do pagamento das rendas ou a proposta de acordo para tal efeito.

Tem, no entanto, aplicação o regime inserto no artigo 9.º:

- nos termos do n.º 1, e na parte que releva para o caso em apreço, a falta de pagamento das rendas que se vençam nos meses em que vigore o estado de emergência e no primeiro mês subsequente não pode ser invocada como fundamento de desocupação de imóveis;

- nos termos do n.º 2, tratando-se de arrendatários abrangidos pelo artigo 7.º, não é exigível o pagamento de quaisquer outras penalidades que tenham por base a mora no pagamento de rendas que se vençam nos meses em que vigore o estado de emergência e no primeiro mês subsequente.

O estado de emergência teve início a 19/03/2020 pelo Decreto do Presidente da República n.º 14-A/2020, de 18 de março, tendo vigorado até 30/04/2021 (cfr. subsequentes decretos do Presidente da República).

A Requerida é arrendatária abrangida pelo artigo 7.º.

Logo, não lhe é exigível o pagamento da indemnização prevista no artigo 1041.º do Código Civil, indemnização essa que, no caso, tem por base a mora no pagamento das rendas vencidas entre novembro de 2020 e maio de 2021.

Uma vez que se mostram pagas as rendas, não há lugar ao despejo imediato por falta de pagamento da indemnização prevista no artigo 1041.º do Código Civil.

Impõe-se, portanto, a revogação da decisão recorrida.

As custas recaem sobre os Recorridos, na vertente de custas de parte – artigo 527.º, n.º 1, do CPC.

Concluindo: (…)

IV- DECISÃO

Nestes termos, decide-se pela total procedência do recurso, em consequência do que se revoga a decisão recorrida, absolvendo-se a Requerida do incidente de despejo imediato.

Custas pelos Recorridos na vertente de custas de parte.

Évora, 7 de abril de 2022

Isabel de Matos Peixoto Imaginário

Maria Domingas Simões

Ana Margarida Leite