730/21.3T8LOU-B.P1 - Tribunal da Relação do Porto

I- Na venda executiva, mediante negociação particular, exigindo a lei que o proponente eleito deposite o preço antes “antes de lavrado o instrumento da venda”, o mesmo só entra em incumprimento dessa obrigação se não realizar o referido depósito até tal momento.

II- Não estando comprovada a data designada para a formalização da venda, a falta de depósito do preço no prazo fixado pelo Encarregado da Venda, não traduz qualquer irregularidade processual capaz de se projetar sobre a validade da venda.

Processo n.º 730/21.3T8LOU-B.P1

Sumário:

………………………

Relator: Des., João Diogo Rodrigues

Adjuntos: Des., João Proença;

Des., Maria do Céu Silva.

Acordam no Tribunal da Relação do Porto,

I- Relatório

1- Na execução para pagamento de quantia certa que a Banco 1..., S.A. (posteriormente substituída pela sociedade, A... S.A.) instaurou contra B..., S.A., após o insucesso da venda por leilão eletrónico, foi, no dia 21/12/2023, determinada, pela Agente de Execução, a venda do imóvel aí penhorado [Lote n.º ... - casa de cave, rés-do-chão e andar, anexos e logradouro, sito na Rua ... na freguesia ... e concelho de Lousada, descrito na Conservatória do Registo Predial de Lousada sob o número ... e inscrito na respetiva matriz predial pelo artigo ... da União de Freguesias ..., ... e …] por negociação particular.

2- No decurso do procedimento tendente a esta venda, foram apresentadas diversas propostas, a última das quais, por AA, que ofereceu pelo referido imóvel a quantia de 271.500,00€.

3- Autorizada judicialmente a venda (no dia 24/09/2024) por este preço, decidiu a Agente de Execução, em seguida, adjudicar ao referido proponente o dito imóvel.

E determinou ainda “que o proponente, no prazo de quinze dias, deposite numa instituição de crédito à ordem da Agente de Execução, o preço, com a cominação prevista no Artº 825º do CPC, no prazo de quinze dias”, emitindo as correspondentes guias e dando delas conhecimento ao mesmo proponente, através de ofício datado de 01/10/2024, no qual lhe concedeu também o prazo de quinze dias para indicar os respetivos dados, bem como os do respetivo cônjuge, caso haja, a fim de ser outorgada escritura de compra e venda/ documento particular autenticado. Isto, para além de outros documentos e informações.

4- Posteriormente e depois de ter sido autorizado o recurso à força pública para efetivação da entrega do imóvel ao indicado proponente, veio este e BB, no dia 25/11/2024, informar que recorreram a empréstimo bancário e, nesse âmbito, lhes é exigido que a compra seja em comum e partes iguais.

5- Nesta sequência e depois de outras vicissitudes processuais sem interesse para este recurso, vieram, no dia 12/12/2024, a sociedade, C..., Ldª, e a Executada, em requerimentos separados, requerer que se julgue nulo e se dê sem efeito o procedimento de venda que conduziu à decisão de adjudicação já indicada, “bem como todos os actos que se lhe seguiram por incumprimento do depósito do preço, designadamente o douto despacho com a referência 97128676 que deu como assente a existência do título de transmissão, o que é complemente falso, seguindo-se os ulteriores termos, designadamente, notificação aos restantes Intervenientes/Interessados de abertura de novo procedimento de venda e para que possam apresentar as suas propostas”.

6- Esta pretensão, todavia, foi indeferida por despacho datado de 09/01/2025, no qual, para além do mais, se refere que:

“In casu não vemos razão para não manter a venda e mesmo para deferir que o proponente possa acrescentar uma pessoa para aquisição em comum, muito provavelmente a sua companheira ou namorada por imposição da instituição bancária.

Assim, e porque através de vários requerimentos, a ocupante do imóvel tentou obstar ao prosseguimento da execução e à venda do imóvel, requerimentos esse que foram indeferidos pelo Tribunal, é compreensível que a Srª Agente de Execução não tenha logo interpelado ao depósito.

Assim, e dado que a falta de deposito no prazo de 15 dias não revela uma irregularidade suscetível de gerar nulidade do processado indefere-se as arguições invocadas e mantem-se válida a aceitação da proposta e admite-se a alteração dos proponentes para AA e BB para poderem fazer face ao crédito bancário”.

7- Inconformadas com este despacho, dele interpuseram recurso a Executada e a referida Interveniente (C..., Ldª), rematando a respetiva motivação com as seguintes conclusões:

“A- Vem o presente recurso interposto do douto despacho proferido em 09/01/2025 e com o qual as Recorrentes não se conformam, que decidiu que a falta de depósito no prazo de 15 dias não revela uma irregularidade susceptível de gerar a nulidade do processado e indeferiu as arguições de nulidade invocadas e manteve válida a aceitação da proposta e admitiu a alteração dos proponentes AA com a inclusão de BB para poderem fazer face ao crédito bancário.

B- As Recorrentes discordam da fundamentação de facto e de direito explanadas no douto despacho recorrido para fundamentar a decisão proferida.

C- As Recorrentes B..., S.A., e C..., LDA, dão aqui por reproduzido e integrado tudo quanto alegaram nos seus requerimentos de arguição de nulidade de 12/12/2024 e requerimentos de 19/12/2024 e 08/01/2025, cujo teor integral se dispensam de transcrever e repetir, por uma questão de economia de meios.

D- Consta da decisão de adjudicação emitida pela Senhora Agente de Execução em 01.10.2024 e notificada na mesma data ao Proponente Adjudicatário que este dispunha de 15 dias para depositar o preço e pagar os impostos.

E- O Proponente Adjudicatário AA não pagou no que prazo que legalmente lhe é concedido e só 52 dias depois de ser notificado de que dispunha de 15 dias para pagar o preço proposto e os impostos é que informou a Senhora Agente de Execução da sua pretensão ou necessidade de incluir BB na decisão de adjudicação.

F- Durante 52 dias, a Senhora Agente de Execução, que tem a obrigação de completar os processos de venda com a maior celeridade possível, aguarda, calma e placidamente, que seja o proponente a ditar as condições para o respectivo pagamento, designadamente, quanto ao momento e à oportunidade do pagamento, nunca o tendo interpelado, durante esses 52 dias, para efectuar o pagamento relapso.

G- A Agente de Execução não apresenta qualquer justificação para o facto de, após os 15 dias decorridos da notificação de 01.10.2024, nunca ter interpelado o proponente AA para pagar o preço proposto e os impostos.

H- A Senhora Agente de Execução nomeada nos autos (ou qualquer outro Agente de Execução) não tem legitimidade própria, nem a lei lhe atribui qualquer poder/dever funcional que lhe permita prorrogar o prazo peremptório de 15 dias concedido pela lei, para pagamento do preço da proposta apresentada e impostos.

I- Por um lado - e de acordo com a possível interpretação do teor do despacho recorrido - a Senhora Agente de Execução não interpela o proponente para pagar o preço e os impostos alegadamente devido aos requerimentos apresentados pela ocupante do imóvel e por outro não se inibe de, ao mesmo tempo, desenvolver todas as diligências que lhe eram possíveis com vista à desocupação do mesmo imóvel.

J- O que revela evidente e incompreensível dualidade de critérios e incoerência, não admissível em quem exerce as funções de Agente de Execução nem no Magistrado Judicial que tem a obrigação de tutelar e verificar o respectivo exercício, no respeito e obediência à lei.

L- Como doutamente decidido no Acórdão do Tribunal da Relação do Porto, proferido em 01/07/2019 no Proc. nº 2725/16.0T8VFR-A.P1, in www.gde.mj.pt/jprt.nsf/, “I – O prazo de 15 dias fixado no nº 2 do artigo 824º do Código do Processo Civil, para o proponente proceder ao depósito do preço da venda executiva, assume natureza de prazo legal peremptório e improrrogável, cujo decurso tem as consequências assinaladas nas diversas alíneas do nº 1 do artigo 825º do mesmo diploma legal. II – Esse depósito poderá ser efectuado fora desse prazo, mas só no caso de “justo impedimento”. III – A parte interessada não pode beneficiar da excecionalidade do conceito de “justo impedimento” quando tenha havido da sua parte negligência, culpa ou imprevidência.”

M- Nos termos do disposto no nº 1, do artº 140º, do CPC: “Considera-se «justo impedimento» o evento não imputável à parte nem aos seus representantes ou mandatários que obste à prática atempada do acto.”

N- O pedido do proponente AA de incluir a BB na decisão e título de adjudicação não constituiu nem pode ser considerado como constituindo uma situação de justo impedimento que permitisse justificar a falta de pagamento do preço e dos impostos por parte do proponente e afastar as disposições do artº 825º, nº 1, do CPC.

O- No caso sub judice ocorre negligência do proponente AA, porque sabendo desde Junho de 2024 que lhe tinha sido adjudicado o imóvel, o Proponente nada fez para garantir o pagamento do preço.

P- No caso sub judice ocorre culpa do proponente AA porque agiu com intencionalidade quando apresentou a proposta sem manifestar a intenção da aquisição em comum com outra entidade.

Q- No caso sub judice ocorre absoluta imprevidência do proponente AA porque se propunha a adquirir um bem quando não tinha os recursos financeiros necessários para o fazer.

R- A pretensão/pedido do proponente para incluir outra pessoa na decisão de adjudicação não constitui uma situação de justo impedimento justificativa da falta de pagamento do valor da proposta apresentada.

S- O não cumprimento da decisão de adjudicação e do pagamento do preço através de depósito, constitui violação do nº. 2 do artigo 824º do CPC, com evidente prejuízo dos demais Interessados o que deve determinar que a venda fique sem efeito, não sendo dada qualquer possibilidade ao Proponente de vir a adquirir o imóvel, uma vez que tal constituiria um benefício ao infractor, que o artigo 825º do CPC não permite.

T- A falta de depósito do preço da proposta e do pagamento dos impostos no prazo legal de 15 dias não permite à Senhora Agente de Execução qualquer outra posição ou solução que não seja uma das previstas nas três alíneas do nº 1 do artº 825º do CPC.

U- A falta de depósito do preço da proposta e do pagamento dos impostos no prazo legal de 15 dias não permite a decisão do Meritíssimo Juiz a quo de, sem a invocação e prova de uma concreta situação de justo impedimento, manter a validade da aceitação da proposta do proponente AA e admitir a alteração do proponente AA e a inclusão de BB para poderem fazer face ao crédito bancário, decisão que é violadora do disposto no nº 1 do artº 825º do CPC.

V- A prorrogação do prazo legal peremptório de 15 dias para pagamento do preço da proposta só pode ocorrer numa situação de justo impedimento.

X- Ao Meritíssimo Juiz a quo não é lícito autorizar a prorrogação ou fazer prorrogar o prazo peremptório de 15 dias para depósito do preço do pagamento da proposta apresentada, sem que tal prorrogação decorra ou resulte da invocação e prova de uma situação de justo impedimento.

Z- Para efeito da concretização da venda do imóvel em causa, a lei confere à Senhora Agente de Execução as hipóteses de determinar que a venda fique sem efeito e (i) aceitar a proposta de valor imediatamente inferior ou (ii) efectuar a venda dos bens através da modalidade mais adequada, não podendo a esta ser admitido o proponente faltoso.

AA- Só com a reabertura de um novo procedimento de venda, poderão todos os Interessados ficar colocados em igualdade de circunstâncias, sem benefício ilícito para qualquer um deles, cumprindo-se, com justa equidade, a adjudicação ao que oferecer e depositar o valor mais elevado.

BB- A manutenção do procedimento de venda sub judice, (i) após o não cumprimento do prazo para o depósito do preço; (ii) permitindo a alteração da decisão de adjudicação e (iii) prolongando, ainda mais, o prazo para o depósito do preço, constitui clara e frontal violação do previsto nos artigos 824º, nº 2 e 825º, do CPC

CC- Findo o prazo para o depósito do preço sem que este tenha sido efectuado, as als. a) e b), do nº 1, do artº 825º do CPC determinam que o Agente de Execução dê a venda como sem efeito, conferindo-lhe a possibilidade de, a seguir, escolher um dos procedimentos que ali se prescrevem o que se enquadra-se perfeitamente no disposto no artº 195º, nºs 1 e 2, também do CPC.

DD- A disposição do artº 825º, nº 1, als a) e b) de dar a venda como sem efeito, findo o prazo para o depósito do preço sem que este tenha sido efectuado, é clara manifestação da declaração de vontade da lei de considerar nula a venda em que não ocorreu o pagamento do preço da proposta apresentada, no prazo legal e peremptório de 15 dias concedido.

EE- A manutenção do procedimento de venda sub judice viola também e sobretudo, o princípio da igualdade entre as partes no processo, princípio constitucionalmente previsto, o que conduz à evidente nulidade do procedimento de venda, o que aqui, de novo, expressamente invoca e requer seja reconhecida e deferida.

FF- O douto despacho recorrido deve ser revogado e substituído por outro que defira as arguições de nulidade invocadas pelas aqui Recorrentes, declare a nulidade e invalidade da venda e decisão de adjudicação da Senhora Agente de Execução ao proponente AA, dando como sem efeito os respectivos termos e, consequentemente, da manutenção da aceitação da proposta e admissão da alteração do proponente AA e a inclusão de BB na decisão de adjudicação, para poderem fazer face ao crédito bancário”.

8- O proponente, AA e BB, responderam pugnando, quanto ao mérito do recurso, pela improcedência do mesmo e pela confirmação do julgado, por o despacho recorrido não padecer das nulidades que as Apelante lhe imputam.

9- O recurso foi recebido como sendo de Apelação, a subir em separado e, depois de recusada a prestação de caução oferecida, com efeito meramente devolutivo

10- Mantendo-se válida esta admissão, preparada que está a deliberação, importa tomá-la.

II- Mérito do recurso

A- Definição do respetivo objeto

Esse objeto, como é sabido, é delimitado em regra e ressalvadas, designadamente, as questões de conhecimento oficioso, pelas conclusões das alegações do recorrente [artigos 608º, nº 2, “in fine”, 635º, nº 4, e 639º, nº 1, todos do Código de Processo Civil (CPC)].

Seguindo, pois, este critério, cinge-se o objeto deste recurso a saber se a falta de depósito do preço da venda, no prazo fixado pela Srª Agente de Execução, configura o vício arguido pelos Apelantes e determina as consequências pelos mesmos peticionadas.

B- Fundamentação de facto

Para além dos factos descritos no relatório supra exarado, é útil, para a resolução das referidas questões, levar em consideração também os factos que na decisão recorrida foram julgados provados e que foram os seguintes:

1- Por notificação de 11-06-2024, as partes foram notificadas da proposta mais alta apresentada pelo proponente AA.

2- A Agente de Execução não recebeu quaisquer outras propostas pelo que, por requerimento de 17-09-2024, foi requerida ao Tribunal a validação da proposta do proponente AA.

3- Tal validação foi deferida por despacho de 24-09-2024.

4- Por decisão de 01-10-2024, foi proferida decisão de adjudicação a favor do referido proponente e na mesma data, foi notificado para proceder ao depósito do preço.

5- Entretanto, a 15-10-2024, deu entrada nos autos um requerimento de arguição de nulidade, no qual a requerente CC invocou uma excepção dilatória inominada e requereu a extinção dos autos.

6- Em 24-10-2024, foi proferido despacho a indeferir a nulidade invocada.

7- Em 04-11-2024, foi requerida autorização judicial para tomada de posse do imóvel e foi indicada que foi proferida decisão de adjudicação – e não título de transmissão como indicou a executada B

8- Em 18-11-2024 foi deferida a entrega coerciva do imóvel.

9- Em 27-11-2024, as partes foram notificadas de que o proponente AA recorreu a mútuo bancário, juntamente com BB e que o banco pretende a alteração da decisão de adjudicação para que o imóvel seja adjudicado a ambos os mutuários.

10- Por requerimento de 28-11-2024, o exequente informou nada ter a opor ao requerido pelo proponente.

11- Por requerimento de 12-12-2024, a executada opõe-se à venda a favor do proponente e da co-mutuária BB.

C- Fundamentação jurídica

Como vimos, no presente recurso está em causa, essencialmente, a questão de saber se a falta de depósito do preço da venda, por parte do proponente, AA, no prazo que lhe foi fixado pela Srª Agente de Execução, configura a irregularidade processual invocada pelos Apelantes e se daí decorrem as implicações por estes indicadas; ou seja, a invalidade da venda realizada e da subsequente decisão de adjudicação do imóvel alienado, que aqueles pretendem que sejam dadas sem efeito.

Não está, portanto, em causa a decisão adotada no despacho recorrido de “alteração dos proponentes para AA e BB para poderem fazer face ao crédito bancário”, posto que a intervenção desta última, ou seja, da referida, BB, só é questionada pelos Apelantes para defender que essa intervenção não pode ser configurada como justo impedimento capaz de justificar o prolongamento do prazo para o depósito do preço [artigo 26.º das alegações de recurso e al, R), da conclusões do mesmo recurso].

Nessa medida, cingiremos a nossa análise às questões primeiramente enunciadas.

E, enfrentando-as, dir-se-á que os Apelantes não têm razão. Isto, no essencial, porque partem de um pressuposto erróneo acerca da modalidade da venda que foi concretizada e que deu origem à decisão de adjudicação que também é questionada.

Efetivamente, essa venda não foi na modalidade de propostas em carta fechada, mas de negociação particular (como facilmente de constata pela leitura da decisão proferida pela Srª Agente de Execução de 21/12/2023), o que se projeta no regime jurídico aplicável e, mais concretamente, no prazo para o depósito do preço, por banda do proponente.

A este respeito, o n.º 4 do artigo 833.º, do CPC, é bem claro: na realização da venda por negociação particular “[o] preço é depositado diretamente pelo comprador numa instituição de crédito, à ordem do agente de execução ou, nos casos em que as diligências de execução sejam realizadas por oficial de justiça, da secretaria, antes de lavrado o instrumento da venda”[1].

Não se prevê, portanto, nenhuma notificação para a realização do dito depósito, nem, menos ainda, que este seja feito, como sucede na venda mediante propostas em carta fechada, no prazo de quinze dias, a contar da notificação para o efeito (artigo 824.º, n.º 2, do CPC).

O que a lei exige, simplesmente, é que o comprador deposite diretamente o preço da compra antes de lavrado o instrumento da venda. E, se o não fizer, esta não pode ser formalizada[2].

Cai, assim, por terra o recurso que os Apelantes fazem ao regime previsto nos artigos 824.º e 825.º, do CPC, quer quanto ao regime a seguir para o depósito do preço, quer quanto às consequências da falta desse depósito. De resto, a própria lei (artigo 811.º, n.º 2, do CPC) também não manda aplicar subsidiariamente esse regime à venda por negociação particular.

Não significa isto, obviamente, que a finalização do processo de venda por negociação particular possa prolongar-se indefinidamente à espera do depósito do preço pelo comprador.

Pelo contrário, o Encarregado da Venda deve diligenciar por essa finalização, notificando o comprador para a formalização, quando necessária, e se este não comparecer ou não demonstrar a realização do referido depósito antes de lavrado o instrumento da venda, entra necessariamente em mora ou incumprimento definitivo, com todas as consequências legais daí decorrentes[3].

O que não pode fazer o Encarregado da Venda é notificar o comprador para depositar o preço antes do momento que a lei elege como determinante para o efeito. E, se o fizer, é essa sua conduta que é irregular, sob o ponto de vista processual.

Ora, foi justamente esta hipótese que se verificou no caso em apreço. A Agente de Execução, que desempenha simultaneamente as funções de Encarregada da Venda, notificou o comprador para depositar o preço da compra em 15 dias. Mas isso, sem que se saiba se a data para a formalização da venda já foi agendada. Por conseguinte, não se pode concluir que o dito comprador esteja em falta, em relação à obrigação de depósito do preço que para si decorre da própria lei. E, não estando comprovada essa falta, também não lhe podem ser associadas as consequências que os Apelantes pretendem; isto é, a anulação da venda e do próprio ato de adjudicação.

Importa sublinhar, em todo o caso, que este entendimento não implica para os outros potenciais compradores nenhuma violação do princípio da igualdade, ao contrário do que os Apelantes sustentam.

Também eles, se tivessem sido eleitos, teriam tido o direito a depositar o preço até ao momento antecedente à formalização da venda. Daquilo que, eventualmente, se poderiam queixar é do arrastamento do agendamento da data para essa formalização, mas essa não é questão que venha colocada no presente recurso.

Em síntese, porque o comprador tem o direito de depositar o preço antes de ser lavrado o instrumento da venda e não se mostra agendada, neste caso concreto, data para o efeito, não há nenhuma irregularidade processual que seja imputável ao Apelado, nem consequentemente da ausência do referido depósito se podem retirar as consequências que os Apelantes defendem.

Daí que o presente recurso seja de julgar improcedente e confirmada a decisão recorrida, na parte impugnada.

III- Dispositivo

Pelas razões expostas, acorda-se em julgar improcedente o presente recurso e, por consequência, confirma-se a decisão recorrida, na parte impugnada.

- Em função deste resultado, as custas em ambas as instâncias serão pagas pelas Apelantes - artigo 527.º, n.ºs 1 e 2, do CPC.

Porto, 14/10/2025

João Diogo Rodrigues

João Proença

Maria do Céu Silva

[1] O sublinhado é da nossa responsabilidade.

[2] Na “venda por negociação particular, a propriedade da coisa só se transmite com a outorga do instrumento de venda, sendo que este é apenas lavrado depois do preço ter sido depositado pelo comprador (cf., o nº. 4, do artº. 833º, do Cód. de Processo Civil), e desde que se mostrem satisfeitas as obrigações fiscais inerentes à transmissão” – Ac. RLx de 10/09/2020, Processo n.º 1913/18.9T8PDL.L1.L1-2, consultável em www.dgsi.pt.

[3] “Duma maneira geral, são aplicáveis as normas gerais não contrariadas por norma que especialmente regule a venda em execução” - José Lebre de Freitas, A Ação Executiva à Luz do Código de Processo Civil de 2013, 7ª edição, Geslegal, pág. 404, nota 45.