264/17.0T8TVR.E1 - Tribunal da Relação de Évora

1- O pressuposto de facto constante da previsão do artigo 1380.º, n.º 1, do Código Civil respeitante à alienação “a quem não seja proprietário confinante” constitui a par dos restantes pressupostos de facto aí referidos elemento integrante da causa de pedir do direito de preferência previsto no dito artigo, pelo que necessariamente se deve concluir que não resultando o mesmo demonstrado por quem tinha o ónus de o fazer não resulta provada a existência desse direito.

2- Por outro lado, revelando-se indemonstrado o referido direito de preferência por falta de prova de um dos requisitos, ou pressupostos de facto, prevenidos no n.º 1 do artigo 1380.º do CC, não só não tem lugar a aplicação do regime legal previsto nos nºs 2 e 3 do artigo 1380.º do CC, como não tem igualmente cabimento a prova pelo adquirente dos requisitos previstos nas alíneas a) e b) do artigo 1381.º do CC.

(Sumário do Relator)

Apelação n.º 264/17.0T8TVR.E1

Tribunal Judicial da Comarca de Faro – Juízo de Competência Genérica de Tavira

Apelante: (…)

Apelados: (…), (…), (…)

Sumário do Acórdão

(da exclusiva responsabilidade do relator – artigo 663.º, n.º 7, do CPC)

(…)

Acordam os Juízes da 1.ª Secção Cível do Tribunal da Relação de Évora no seguinte:

I- RELATÓRIO

(…) e (…) vieram intentar a presente acção declarativa constitutiva, sob a forma de processo comum, contra (…), (…) e (…), pedindo que:

- Se reconheça e declare que os Autores têm direito de preferência na compra do prédio rústico composto por terra de cultura com árvores, denominado (…), com a área de 17.640 m2 sito em (…), inscrito atualmente na matriz predial rústica sob o artigo (…), da união das freguesias de (…) e (…), concelho de Tavira, anteriormente inscrito na matriz predial rústica sob o artigo (…), da freguesia de (…), concelho de Tavira e descrito na Conservatória do Registo Predial de Tavira sob o n.º …/19890913 da referida freguesia e concelho, feita pelo 3.º Réu através da escritura pública de compra e venda referida em 6.º da petição inicial e assim o direito de os Autores haverem para si o referido prédio, passando estes a ocupar o lugar do Réu comprador;

- Se ordene que na Conservatória do Registo Predial de Tavira se proceda ao averbamento, através do qual os Autores se substituam na inscrição que ali consta a favor do adquirente o, ora 3.º Réu.

Para tanto, alegaram, em síntese, que os Autores foram habilitados como herdeiros de (…), falecido a 11/03/2017, cuja herança permanece indivisa e da qual fazem parte os prédios rústicos inscritos na matriz sob os artigos (…), (…), (…), e o prédio misto cuja parte rústica está inscrita na matriz sob o artigo (…), todos da União das freguesias (…) e (…), acrescentando que aqueles três prédios rústicos e a parte rústica deste prédio misto, confrontam com o prédio rústico denominado (…), com a área de 17640 m2, sito em (…), descrito na CRP de Tavira sob o n.º …/19890913, da freguesia de (…) e que por escritura de compra e venda outorgada a 05/04/2007 a 1ª Ré (…), com o consentimento prestado pelo 2º Réu (…), marido, vendeu ao 3º Réu (…) o referido prédio descrito na CRP de Tavira sob o n.º …, pelo preço de € 40.000,00 (quarenta mil euros), não possuindo este Réu, então, qualquer prédio que confrontasse com o mesmo.

Mais alegaram que os Réus vendedores não lhes deram conhecimento de que iriam proceder à venda, nem lhes comunicaram o preço, nem qualquer outro elemento do negócio, tal como o comprador não lhes deu qualquer conhecimento do negócio que projectava.

Disseram ainda que a área dos seus prédios é inferior à área da unidade de cultura fixada para a região, que é de 8 hectares e o mesmo sucede com a área do prédio vendido, sendo certo que apesar de o 3º Réu, (…), ser proprietário do prédio misto descrito na CRP de Tavira sob o nº …/20011112, da freguesia de (…), cuja parte rústica confronta com o referido prédio que lhe foi vendido, a parte rústica do primeiro tem uma área inferior à área dos seus prédios que confrontam com o prédio vendido, rematando que pela preferência eles Autores obtém a área que mais se aproxima da unidade de cultura fixada para a zona.

Os Autores procederam ao depósito do preço no valor de € 40.000,00, bem como a quantia, que invocaram, relativa às despesas de escritura, registo e impostos atinentes ao negócio de compra e venda, no total de € 43.095,00 (quarenta e três mil e noventa e cinco euros).

Citados todos os RR, apenas os Réus (…) e (…) vieram contestar a acção, defendendo-se por excepção e por impugnação, concluindo pela sua improcedência e consequente absolvição do pedido.

Alegaram, em síntese, que deram conhecimento aos Autores da sua intenção de venda do prédio pelo preço e nas condições em que o venderam ao 3º Réu e que aqueles, nesse instante, informaram-nos de que não pretendiam adquiri-lo.

Mais acrescentaram que os AA não gozam do direito de preferência na alienação, pois o 3º Réu é proprietário do prédio descrito na CRP de Tavira sob o n.º …/20011112, da freguesia de (…), confinante com o prédio alienado.

Realizou-se a audiência prévia, na qual os Autores ofereceram resposta à matéria de excepção alegada pelos RR que contestaram, tendo ainda sido proferido despacho saneador, dispensando-se, porém, a identificação do objecto do litígio e a enunciação dos temas da prova.

Comprovado, entretanto, o óbito da Co-Autora (…), foi promovido o respectivo incidente de habilitação de herdeiros, tendo o Autor (…) sido habilitado, como sucessor da falecida, para prosseguir a demanda em sua substituição.

Procedeu-se à realização de audiência de julgamento, a que se seguiu a prolação da sentença, da qual consta o seguinte dispositivo:

“III- Decisão

Pelo exposto, com estes fundamentos, julga-se a presente acção improcedente, por não provada, e, em sua consequência, absolvem-se os Réus do pedido formulado pelos Autores.

Custas da acção a cargo dos Autores, face ao decaimento – artigo 527.º, nºs 1 e 2, do NCPC.

Registe e notifique.”

Inconformado veio o Autor apresentar requerimento de recurso para este Tribunal da Relação, nele exarando as seguintes conclusões:

A) Face à prova produzida e perante os factos provados em 30 a 34 entende-se que o ponto 36 dos factos provados foi incorretamente julgado.

B) Na realidade, o facto provado em 32 refere: “32. Uma parte do prédio descrito na CRP de Tavira sob o n.º …/20011112, da freguesia de (…), é composta por terra de cultura com 12 amendoeiras, com 19903 m2”.

C) O facto provado em 33 refere: “33. Outra parte do prédio descrito na CRP de Tavira sob o n.º …/200011112, da freguesia de (…), é composta de moradia, com piscina, destinada a habitação, com acessos, estacionamento e jardim, com a área total de 2327 m2”.

D) E o facto provado em 36 refere que: “36. A parte do prédio descrito na Conservatória do Registo Predial de Tavira sob o n.º …/20011112, da freguesia de (…), referida no ponto 33, tem o valor de € 650.000,00 (seiscentos e cinquenta mil euros).”

E) Como resulta da descrição nele existe implantada uma moradia, piscina, acessos, estacionamento jardim e cultura arvense.

F) Tal como se escreveu na Sentença Recorrida, “A convicção positiva do tribunal a respeito da realidade dos factos enunciados nos pontos 8, 11, 14, 18, 19, 24, 25, 32, 33, 34 e 36 dos factos provados, sustentou-se no relatório pericial realizado nos autos (fls. 199 a 221), incluindo os seus anexos, articulado ainda com os levantamentos topográficos juntos pelos Autores a fls. 171 e 172, que a perícia confirmou serem representativos da realidade que retratam. O relatório pericial surgiu fundamentado, sustentado na perceção do perito quanto à realidade daqueles prédios, e nos documentos a que acedeu, convincente, por isso.”

G) Todavia, analisado o relatório pericial de fls. 171 e 172, verifica-se que o perito subscritor do mencionado relatório, referindo-se ao prédio misto do R. (...), considera na última folha que se pensa ser a folha 221, além do mais, que:

“Valor das Partes que o integram:

Como acima se demonstrou o prédio misto, inscrito na matriz predial rústica sob o artigo n.º (…), da união das freguesias da (…) e (…), concelho de Tavira, descrito na CRP de Tavira sob o n.º …/20011112, composto a parte rústica por terra de cultura com 12 amendoeiras, e a parte urbana por um prédio com 2 pisos e piscina, pertencente ao réu (…) foi valorizado com as melhorias nele introduzidas e o seu valor atual deverá rondar: € 750.000,00”.

H) Ou seja, do trecho transcrito no ponto antecedente, retira-se, desde logo, que o tribunal a quo considerou apenas o valor da parte urbana, desconsiderando o valor total das partes que integram o prédio misto, e isso decorre da leitura do texto do facto dado como provado em n.º 36, em evidente contradição face ao que resulta do teor do relatório de fls. 199 a fls. 221 incluindo os seus anexos, os quais configuram, exata e justamente, a prova de que o Tribunal a quo se socorreu para proferir a decisão atinente a este ponto da matéria factual.

I) Entende o apelante, sempre com a merecida vénia, que o concreto ponto de facto enumerado no aludido ponto 36 está incorretamente julgado, ou seja, deveria ter uma redação diversa daquela que consta da sentença, devendo ser modificado nos termos seguintes:

J) “O prédio misto, inscrito na matriz predial rústica sob o artigo n.º (…), da união das freguesias da (…) e (…), concelho de Tavira, descrito na CRP de Tavira sob o n.º …/20011112, composto a parte rústica por terra de cultura com 12 amendoeiras, e a parte urbana por um prédio com 2 pisos e piscina, pertencente ao réu (…), tem o valor de € 750.000,00.”

K) Por outro lado, antes de se decidir como se decidiu, importava saber se o R. (…) era ou não titular do direito de preferência, o que passava, essencialmente por saber se o seu prédio é rústico.

L) O prédio que foi vendido tem natureza rústica (factos provados em 21 a 29 dos factos provados – sendo que o facto provado em 22 está duplicado em 27), mas o prédio do R. (…) está descrito na Conservatória competente como prédio misto (vide facto provado em 30 da sentença com apoio probatório nos documentos 19, 20 e 21 juntos à petição inicial).

M) Ora, o que interessava era a efetiva agricultação e não a simples potencialidade não explorada.

N) O artigo 1380.º, n.º 1, do Código Civil confere um direito de preferência com eficácia “erga omnes”, aos donos de prédios rústicos confinantes, desde que um deles tenha área inferior à unidade de cultura – artigo 21.º da Lei n.º 111/2015, de 27 de agosto.

O) Trata-se de um direito legal de aquisição que depende da verificação dos requisitos enunciados no citado artigo, cujo ónus da prova incumbe aos que se arrogam titulares do direito de preferência, por se tratar de factos constitutivos desse direito – artigo 342.º, n.º 1, do Código Civil.

P) A lei civil não conhece o conceito de prédio misto. O prédio misto é um tertium genus, já que os prédios devem sempre que possível ser considerados de harmonia com a sua parte principal e essa, a priori, ou é rústica ou urbana.

Q) A distinção assenta, pois, numa avaliação casuística, tendo subjacente um critério de destinação ou afetação económica. O prédio será rústico ou urbano conforme a habitação for fundamentalmente um meio de ligação à terra cultivada ou antes a terra constituir apenas um complemento da habitação e não um fim essencial da ocupação da habitação.

R) Porque a lei não define o conceito de logradouro, importa, ainda afirmar que o Supremo Tribunal de Justiça, em Acórdão de 25.03.1993, CJSTJ, Tomo I, Ano 1993, considerou:

“I- A parcela de terreno, contígua a casa de habitação, tanto pode ser considerada como terreno rústico, como logradouro da casa.

II- Na ausência de definição legal, por logradouro pode entender-se o terreno contíguo a prédio urbano que é ou pode ser fruído por quem se utilize daquele, constituindo um e outro uma unidade”.

S) Partindo da teoria da afetação económica como critério base para decidir se certo prédio deve ser considerado rústico ou urbano, importa considerar que provado em 33 dos factos provados que a parte urbana se destina a habitação, temos de convir que tal prédio não pode ser considerado prédio rústico, pelo que faltando um dos requisitos do artigo 1380.º, n.º 1, do Código Civil, o direito de preferência do R. (…) teria de ser recusado.

T) O núcleo essencial do “prédio misto” [do R. (…)], a sua destinação e afetação, são próprias de um prédio urbano e, assim sendo, a sua parte rústica destina-se a proporcionar utilidade a esse prédio com tal natureza, em nada influindo a sua componente rústica, por não se ter provado que gozava de autonomia em relação à casa.

U) Neste sentido, veja-se o aliás douto Ac. do STJ de 28/02/2008, processo 08A075, que pode ser consultado em www.dgsi.pt, em que se concluiu:

“Porque os fins para que o legislador consagrou o emparcelamento e o direito de preferência – artigos 1380.º, n.º 1, alínea a) e 1382.º do Código Civil – não se alcançam quando o prédio confinante não se destina a cultura agrícola, e não relevando o facto de ter logradouro ou terrenos ainda que possam ser cultivados – dado que não estão afectos à rusticidade do prédio por ele se destinar a habitação – não existe o direito de preferência.”

V) Antes de decidir como decidiu, impunha-se que o Tribunal a quo saber se esse R. confinante, (…), era ou não titular do direito de preferência, o que passava, essencialmente, por saber se o seu prédio é ou não rústico, e como se viu, isso não foi feito, consubstanciando insuficiência factual que deve enquadrar-se no disposto no artigo 662.º do CPC.

W) Acresce que, mesmo existindo insuficiência factual, e no âmbito do dispositivo legal acima indicado, nada obsta a que a própria Relação adquira para o sector da matéria de facto provada aquilo que de pertinente para o enquadramento jurídico decorra da documentação apresentada, não se impondo sempre nos referidos casos a anulação da decisão de facto do tribunal a quo e a repetição – parcial – do julgamento.

X) Por outro lado, entendeu erradamente o Tribunal a quo, que no âmbito dos presentes autos, não se mostra verificado um dos pressupostos constitutivos do direito de preferência de que os AA se arrogam titulares: “a venda do prédio objeto de preferência a quem não é confinante”.

Y) Considerando, pois, como pressuposto constitutivo do direito de preferência que o prédio objeto de preferência tenha sido vendido a não confinante, julgou a presente ação totalmente improcedente, sem necessidade de produção de prova quanto ao mais.

Z) Ora, mesmo que se considere que o prédio do R. (…) é rústico, o que apenas se aceita por mero raciocínio académico, sempre se dirá que é inegável que o prédio objeto de preferência foi vendido a confinante, tal mostra-se desde logo aceite e alegado pelos próprios AA.

AA) Contudo, não podemos aceitar que o facto de o prédio objeto de preferência ter sido vendido a quem também é confinante invalide que outros confinantes, com direito de preferência prevalecente, possam fazer valer o seu direito.

BB) Pois, se se atentar ao disposto no artigo 1380.º, n.º 2, alínea b), verificamos que o legislador teve o cuidado de prever que em situações em que existam vários confinantes, há que estabelecer um grau de prevalência relativamente ao direito de preferência.

CC) Na redação do aludido artigo 1380.º, n.º 1, não pretendeu o legislador, cremos, através do n.º 1 limitar o direito de preferência apenas quando a aquisição tenha sido efetuada por não confinante.

DD) Da conjugação dos n.ºs 1 e 2 do artigo 1380.º ressalta, apenas que, comprovando-se que a venda do prédio objeto de preferência foi vendida a não confinante, qualquer confinante pode exercer o seu direito de preferência, e que, existindo vários confinantes, há que atentar à graduação dos direitos de preferência efetuada pelo n.º 2.

EE) Cremos, pois, que a cada um dos proprietários confinantes, assiste um direito de preferência autónomo, limitando-se o n.º 2 do artigo 1380.º a estabelecer um critério de prioridade entre os vários preferentes.

FF) Cremos que a perfilhação do entendimento vertido na douta Sentença esvaziaria de qualquer sentido prático-jurídico o disposto no n.º 2, alínea b), do artigo 1380.º.

GG) Assim, a venda de prédio rústico a proprietário com aquele confinante não afasta, por si só, em caso de concurso de preferentes proprietários de prédios confinantes, a possibilidade de qualquer um destes poder exercer o direito de preferência, consagrado pelo artigo 1380.º do CC.

HH) Não olvidamos que, efetivamente, constitui um dos requisitos do direito real de preferência a que alude o disposto no artigo 1380.º do CC que o adquirente do prédio não seja proprietário confinante ou, sendo-o, na hipótese de concurso de preferentes proprietários de prédios confinantes não se tratando de um caso de alienação de prédio encravado, aquele que, pela preferência, obtenha a área que mais se aproxime da unidade de cultura fixada para a respetiva zona.

II) Termos em que se conclui que o entendimento vertido na douta, aliás, Sentença viola por erro de interpretação o disposto no artigo 1380.º, n.º 2, alínea b), o qual deverá ser interpretado no sentido de que não constitui, nem pode constituir pressuposto constitutivo do direito de preferência que o prédio objeto de preferência tenha sido adquirido por não confinante, sob pena de total esvaziamento do sentido e significado que o legislador emprestou ao aludido preceito legal.

JJ) Ao assim decidir, revela-se precipitada a decisão proferida, pois que o prédio que foi vendido tem natureza rústica (factos provados em 21 a 29), mas o prédio do R. (…) está descrito na Conservatória competente como prédio misto (vide facto provado em 30 da sentença com apoio probatório nos documentos 19, 20 e 21 juntos à petição inicial), devendo ser ordenado o prosseguimento dos autos, para tomada de posição quanto a saber se tal prédio é rústico ou urbano, o que poderá conduzir ao reconhecimento do direito real de preferência alegado pelos Autores.

Termos em que, a douta, aliás, Sentença viola por erro de interpretação o disposto nos artigos 1380.º, n.ºs 1 e 2, alínea b), 1381.º, alínea a) e 1382.º do Código Civil e artigo 21.º da Lei n.º 111/2015, de 27 de agosto, pelo que, concedendo V. Exas. total provimento ao presente recurso, deverá alterar-se a douta decisão de facto e direito nos termos supra expostos, revogando-se consequentemente essa decisão, substituindo-a por outra que decida de harmonia com as antecedentes conclusões, V/Exas., farão, como habitualmente, INTEIRA JUSTIÇA!”

Os Réus não responderam ao presente recurso.

O recurso foi recebido na 1ª Instância como de apelação, a subir de imediato, nos próprios autos e com efeito meramente devolutivo.

Nesta instância foi proferido despacho pelo relator convidando o Apelante ao aperfeiçoamento das suas conclusões recursivas, tendo aquele apresentado novas conclusões com o seguinte teor:

“Conclusões:

1. Face à prova produzida e perante os factos provados em 30 a 34 entende-se que o ponto 36 dos factos provados foi incorretamente julgado.

2. Tal como se escreveu na Sentença Recorrida, "A convicção positiva do tribunal a respeito da realidade dos factos enunciados nos pontos 8, 11, 14, 18, 19, 24, 25, 32, 33, 34 e 36, dos factos provados, sustentou-se no relatório pericial realizado nos autos (fls. 199 a 221), incluindo os seus anexos, articulado ainda com os levantamentos topográficos juntos pelos Autores a fls. 171 e 172, que a perícia confirmou serem representativos da realidade que retratam. O relatório pericial surgiu fundamentado, sustentado na perceção do perito quanto à realidade daqueles prédios, e nos documentos a que acedeu, convincente, por isso."

3. Todavia, analisado o relatório pericial de fls. 171 e 172, verifica-se que o perito subscritor do mencionado relatório, referindo-se ao prédio misto do R. (…), considera na última folha que se pensa ser a folha 221, sob a epígrafe “Valor das Partes que o integram” que o seu valor atual deverá rondar: € 750.000,00.

4. Ou seja, do trecho transcrito no ponto antecedente, retira-se, desde logo, que o tribunal a quo considerou apenas o valor da parte urbana, desconsiderando o valor total das partes que integram o prédio misto, e isso decorre da leitura do texto do facto dado como provado em n.º 36, em evidente contradição face ao que resulta do teor do relatório de fls. 199 a fls. 221 incluindo os seus anexos, os quais configuram, exata e justamente, a prova de que o Tribunal a quo se socorreu para proferir a decisão atinente a este ponto da matéria factual.

5. Entende o apelante, sempre com a merecida vénia, que o concreto ponto de facto enumerado no aludido ponto 36 está incorretamente julgado, ou seja, deveria ter uma redação diversa daquela que consta da sentença, devendo ser modificado nos termos seguintes:

J) "O prédio misto, inscrito na matriz predial rústica sob o artigo n.º (…), da união das freguesias da (…) e (…), concelho de Tavira, descrito na CRP de Tavira sob o n.º …/20011112, composto a parte rústica por terra de cultura com 12 amendoeiras, e a parte urbana por um prédio com 2 pisos e piscina, pertencente ao réu (…), tem o valor de € 750.000,00."

6. Antes de decidir como decidiu, impunha-se ao Tribunal a quo saber se esse R. confinante, (…), era ou não titular do direito de preferência, o que passava, essencialmente, por saber se o seu prédio é ou não rústico, e como se viu, isso não foi feito, consubstanciando insuficiência factual que deve enquadrar-se no disposto no artigo 662.º do CPC.

7. O prédio que foi vendido tem natureza rústica (factos provados em 21 a 29 dos factos provados – sendo que o facto provado em 22 está duplicado em 27), mas o prédio do R. (…) está descrito na Conservatória competente como prédio misto (vide facto provado em 30 da sentença com apoio probatório nos documentos 19, 20 e 21 juntos à petição inicial).

8. Ora o que interessava era a efetiva agricultação e não a simples potencialidade não explorada.

9. Partindo da teoria da afetação económica, por nós defendida, como critério base para decidir se certo prédio deve ser considerado rústico ou urbano, importa considerar que provado em 33 dos factos provados que a parte urbana se destina a habitação, temos de convir que tal prédio não pode ser considerado prédio rústico, pelo que faltando um dos requisitos do artigo 1380.º, n.º 1, do Código Civil, o direito de preferência do R. (…) teria de ser recusado.

10. Por outro lado, entendeu erradamente o Tribunal a quo, que no âmbito dos presentes autos, não se mostra verificado um dos pressupostos constitutivos do direito de preferência de que os AA se arrogam titulares: "a venda do prédio objeto de preferência a quem não é confinante".

11. Considerando, pois, como pressuposto constitutivo do direito de preferência que o prédio objeto de preferência tenha sido vendido a não confinante, julgou a presente ação totalmente improcedente, sem necessidade de produção de prova quanto ao mais.

12. Ora, mesmo que se considere que o prédio do R. (…) é rústico, o que apenas se aceita por mero raciocínio académico, sempre se dirá que é inegável que o prédio objeto de preferência foi vendido a confinante, tal mostra-se desde logo aceite e alegado pelos próprios AA.

13. A venda de prédio rústico a proprietário com aquele confinante não afasta, por si só, em caso de concurso de preferentes proprietários de prédios confinantes, a possibilidade de qualquer um destes poder exercer o direito de preferência, consagrado pelo artigo 1380.º do CC.

14. O entendimento vertido na douta Sentença, esvazia de qualquer sentido, pratico-jurídico o disposto no n.º 2, alínea b) do artigo 1380.º do CC, o qual deverá ser interpretado no sentido de que não constitui, nem pode constituir pressuposto constitutivo do direito de preferência que o prédio objeto de preferência tenha sido adquirido por não confinante.

15. Revela-se precipitada a decisão proferida, pois que o prédio que foi vendido tem natureza rústica (factos provados em 21 a 29), mas o prédio do R. (…) está descrito na Conservatória competente como prédio misto (vide facto provado em 30 da sentença com apoio probatório nos documentos 19, 20 e 21 juntos à petição inicial), devendo ser ordenado o prosseguimento dos autos, para tomada de posição quanto a saber se tal prédio é rústico ou urbano, o que poderá conduzir ao reconhecimento do direito real de preferência alegado pelos Autores.”

Respeitosamente pede a V. Exa. deferimento.”

O recurso é o próprio e foi correctamente admitido quanto ao modo de subida e efeito fixado, sendo certo que, a nosso ver, o Apelante revelou algum esforço no sentido da sintetização das conclusões recursivas na peça que apresentou nos autos mostrando-se as mesmas satisfatoriamente aperfeiçoadas.

Correram Vistos.

II- QUESTÕES OBJECTO DO RECURSO

Nos termos do disposto no artigo 635.º, n.º 4, conjugado com o artigo 639.º, n.º 1, ambos do Código de Processo Civil (doravante apenas CPC), o objecto do recurso é delimitado pelas conclusões do recurso, salvo no que concerne à indagação, interpretação e aplicação das normas jurídicas pertinentes ao caso concreto e quando se trate de matérias de conhecimento oficioso que, no âmbito de recurso interposto pela parte vencida, possam ser decididas com base em elementos constantes do processo, pelo que impõe-se conhecer das seguintes questões:

1- Impugnação da decisão relativa à matéria de facto;

2- Insuficiência da matéria de facto considerada como provada;

3- Reapreciação de mérito centrada em saber se o Apelante goza de direito de preferência na aquisição do terreno vendido pelos Apelados (…) e (…) ao Apelado (…).

III- FUNDAMENTAÇÃO DE FACTO

Consta do segmento da sentença recorrida atinente à fundamentação de facto o seguinte:

“Factos provados

Encontram-se provados os seguintes factos:

1. (…) faleceu aos 11 de Março de 2017.

2. Os Autores (…) e (…) foram habilitados como herdeiros de (…), por “Escritura Pública de Habilitação” que o Autor (…) outorgou no Cartório Notarial em Tavira, no dia 9 de Junho de 2017, e em cujo acto declarou o seguinte:

“(…)

- Que no dia onze de Março de dois mil e dezassete, na freguesia de Faro (Sé e São Pedro), concelho de Faro, faleceu, sem testamento ou qualquer outra disposição de última vontade, (…), natural da freguesia de Moncarapacho, concelho de Olhão (…) no estado de casado com (…), sob o regime da comunhão geral de bens e em primeiras e únicas núpcias de ambos, tendo-lhe sucedido como únicos herdeiros, por vocação legal:

a) o cônjuge sobrevivo, (…) viúva, natural da freguesia de Santo Estevão, concelho de Tavira (…)

b) e seu filho, (…), ele declarante, supra identificado.

- Que não existem outras pessoas que, segundo a lei, possam preferir ou concorrer com os indicados herdeiros à sucessão do falecido.

- Que faz estas declarações na qualidade de cabeça-de-casal, que lhe incumbe (…)”.

3. Os Autores (…) e (…) são os únicos e universais herdeiros da herança por óbito de (…).

4. A herança deixada pelo referido (…) permanece indivisa.

5. Na Conservatória do Registo Predial de Tavira encontra-se descrito sob o n.º …/19851107, da freguesia de (…), o prédio rústico, situado em (…), que esteve inscrito na matriz respectiva sob o artigo (…), e que actualmente está inscrito na matriz respectiva sob o artigo (…) da União das freguesias (…) e (…), concelho de Tavira.

6. Pela Ap. (…), de 07/11/1985, foi inscrita a aquisição, por sucessão por morte, a favor do referido (…), casado com (…) no regime da comunhão geral, e a favor de (…), em comum e sem determinação de parte ou direito, do referido prédio descrito sob o n.º …/19851107, da freguesia de (…).

7. Pela Ap. (…), de 03/01/2007, encontra-se averbada àquela Ap. (…), por transmissão da posição por sucessão hereditária de (…), a aquisição a favor do referido (…), casado com (…) no regime da comunhão geral, do referido prédio descrito na CRP de Tavira sob o n.º …/19851107, da freguesia de (…).

8. O prédio descrito na Conservatória do Registo Predial de Tavira sob o n.º …/19851107, da freguesia de (…), é composto por terra de cultura com pomar de laranjeiras plantadas na sua totalidade, e tem a área de 7651 m2.

9. Na Conservatória do Registo Predial de Tavira encontra-se descrito sob o n.º …/20050614, da freguesia de (…), o prédio rústico, situado em (…), que esteve inscrito na matriz respectiva sob o artigo (…), e actualmente inscrito na matriz respectiva sob o artigo (…) da União das freguesias (…) e (…), concelho de Tavira.

10. Pela Ap. (…), de 15/11/2005, encontra-se inscrita, por compra, a aquisição a favor do referido (…), casado com (…) no regime da comunhão geral, daquele prédio descrito na CRP de Tavira sob o n.º …/20050614, da freguesia de (…).

11. O prédio descrito na Conservatória do Registo Predial de Tavira sob o n.º …/20050614, da freguesia de (…), é composto por terra de cultura com árvores, e tem a área de 1156 m2.

12. Na Conservatória do Registo Predial de Tavira encontra-se descrito sob o n.º …/20050614, da freguesia de (…), o prédio rústico, situado em (…), que esteve inscrito na matriz respectiva sob o artigo (…), e actualmente inscrito na matriz respetiva sob o artigo (…) da União das freguesias de (…) e (…), concelho de Tavira.

13. Pela Ap. (…), de 15/11/2005, encontra-se inscrita a favor do referido (…), casado com (…) no regime da comunhão geral, a aquisição do referido prédio descrito na CRP de Tavira sob o n.º …/20050614, da freguesia de (…).

14. O prédio descrito na CRP de Tavira sob o n.º …/20050614, da freguesia de (…), é composto por terra de cultura, com plantação de árvores laranjeiras numa área de 7400 m2, e tem a área de 9915 m2.

15. Na Conservatória do Registo Predial de Tavira encontra-se descrito sob o n.º …/19851107, da freguesia de (…), o prédio misto, situado em (…), inscrita a parte rústica na matriz respectiva sob o artigo (…), actualmente sob o artigo (…) da União das freguesias (…) e (…), concelho de Tavira, e inscritas as partes urbanas na matriz respectiva sob os artigos (…) e (…), actualmente sob os artigos (…) e (…), da mesma freguesia.

16. Pela Ap. (…), de 07/11/1985, foi inscrita, por sucessão por morte, a aquisição a favor do referido (…), casado com (…) no regime da comunhão geral, e a favor de (…), em comum e sem determinação de parte ou direito, do referido prédio descrito na Conservatória do Registo Predial de Tavira sob o n.º …/19851107, da freguesia de (…).

17. Pela Ap. (…), de 03/01/2007 encontra-se averbada àquela Ap. (…), por transmissão de posição por sucessão hereditária de (…), a aquisição a favor do referido (…), casado com (…) no regime da comunhão geral, do referido prédio descrito na Conservatória do Registo Predial de Tavira sob o n.º …/19851107, da freguesia de (…).

18. O prédio descrito na CRP de Tavira sob o n.º …/19851107, da freguesia de (…), é composto por terra de cultura com árvores, com pomar de laranjeiras plantadas numa área de 12700 m2, e dois edifícios térreos, sendo um com 4 divisões e outro com 6 compartimentos.

19. O terreno de cultura e árvores do prédio descrito na CRP de Tavira sob o n.º …/19851107, da freguesia de (…), tem a área de 56834 m2.

20. Os imóveis referidos nos pontos 5, 9, 12 e 15 fazem parte do acervo hereditário do referido (…).

21. Na Conservatória do Registo Predial de Tavira encontra-se descrito sob o n.º …/19890913, da freguesia de (…), o prédio rústico denominado (…), situado em (…), inscrito na respectiva matriz sob o artigo (…) da União das freguesias da (…) e (…), concelho de Tavira, anteriormente sob o artigo (…).

22. Pela Ap. (…), de 05/04/2017, encontra-se inscrita a favor do Réu (…), casado com (…) no regime de separação de bens, a aquisição, por compra à ora Ré (…), do referido prédio descrito na CRP de Tavira sob o n.º …/19890913, da freguesia de (…).

23. O prédio descrito na CRP de Tavira sob o n.º …/19890913, da freguesia de (…), é composto por terra de cultura com árvores, amendoeiras, oliveiras e alfarrobeiras e tem a área de 17640 m2.

24. O prédio descrito na Conservatória do Registo Predial de Tavira sob o n.º …/19890913, da freguesia de (…), confronta a sul com os referidos prédios descritos na CRP de Tavira sob os nºs …/19851107 e …/20050614, e confronta ainda, a poente, com o referido prédio descrito na CRP de Tavira sob o n.º …/20050614.

25. A parte de terreno de cultura do referido prédio descrito na Conservatória do Registo Predial de Tavira sob o n.º …/19851107, da freguesia de (…), confina com o prédio descrito na CRP de Tavira sob o n.º …/20050614, da freguesia de (…).

26. No dia 05/04/2017, no Cartório Notarial a cargo do Dr. (…), em Tavira, foi outorgada “Escritura Pública de Compra e Venda”, lavrada de fls. 74 a fls. 75 verso do Livro de notas para escrituras diversas 97-A, na qual foi primeiro outorgante a Ré (…), casada com o Réu (…) sob o regime de comunhão de adquiridos, segundo outorgante o Réu (…), casado com (…) sob o regime da separação de bens, e terceiro outorgante o Réu (…), escritura que teve o seguinte teor:

“(…)

Disse a Primeira Outorgante:

- Que pela presente escritura e pelo preço de quarenta mil euros (€ 40.000,00), que já recebeu, vende ao segundo outorgante, sem quaisquer ónus ou encargos, o prédio rústico composto por terra de cultura com árvores, denominado(…), sito em (…), freguesia da União das Freguesias de (…) e (…), concelho de Tavira, descrito na Conservatória do Registo Predial de Tavira sob o n.º (…), da freguesia de (…) inscrito na respectiva matriz sob o artigo (…), que teve origem no artigo (…) da extinta freguesia de (…)

(…)

- Que este ato não envolve fracionamento proibido por lei.

Disse o segundo outorgante:

- Que aceita este contrato nos termos exarados.

Disse o terceiro outorgante:

- Que presta o necessário consentimento a sua mulher para a plena validade deste ato.

(…)”.

27. Pela Ap. (…), de 05/04/2017, encontra-se inscrita a favor do Réu (…), casado com (…) sob o regime da separação de bens, aquela aquisição, por compra à Ré (…), do referido prédio descrito na CRP de Tavira sob o n.º …/19890913, da freguesia (…).

28. O Réu (…) pagou o preço, de € 40.000,00 (quarenta mil euros), pela compra do prédio descrito sob o n.º …/19890913, da freguesia (…).

29. O Réu (…) teve ainda se suportar as despesas referentes à escritura pública de compra e venda, ao respetivo registo predial, honorários, e impostos, no valor total de € 3.095,00 (três mil e noventa e cinco euros). 30. Na Conservatória do Registo Predial de Tavira encontra-se descrito sob o n.º …/20011112, da freguesia de (…), o prédio misto, situado em (…), inscrita a parte rústica na respectiva matriz sob o artigo (…), actualmente sob o artigo (…) da União das freguesias (…) e (…), concelho de Tavira, e inscrita a parte urbana na respectiva matriz sob o artigo (…), actualmente sob o artigo (…) dessa freguesia.

31. Pela Ap. (…), de 26/08/2010, foi inscrita a favor do Réu (…), casado com (…) sob o regime da separação de bens, a aquisição, por compra, do prédio descrito na CRP de Tavira sob o n.º …/20011112, da freguesia de (…).

32. Uma parte do prédio descrito na CRP de Tavira sob o n.º …/20011112, da freguesia de (…), é composta por terra de cultura com 12 amendoeiras, com 19903 m2.

33. Outra parte do prédio descrito na CRP de Tavira sob o n.º …/20011112, da freguesia de (…), é composta de moradia, com piscina, destinada a habitação, com acessos, estacionamento e jardim, com a área total de 2327 m2.

34. A parte composta por terra de cultura com amendoeiras do prédio descrito na CRP de Tavira sob o n.º …/20011112, da freguesia de (…), é confinante com o prédio descrito na CRP de Tavira sob o n.º …/19890913, da freguesia de (…).

35. Os Autores (…) e (…) procederam à realização de depósito autónomo no valor de € 43.095,00 (quarenta e três mil e noventa e cinco euros), tendo junto, com a petição inicial, o respectivo comprovativo.

36. A parte do prédio descrito na Conservatória do Registo Predial de Tavira sob o n.º …/20011112, da freguesia de (...), referida no ponto 33, tem o valor de € 650.000,00 (seiscentos e cinquenta mil euros).

Factos não provados

Não foram provados os seguintes factos:

1. O prédio descrito na Conservatória do Registo Predial de Tavira sob o n.º …/19851107, da freguesia de (…), tem a área de 7250 m2.

2. O prédio descrito na Conservatória do Registo Predial de Tavira sob o n.º …/20050614, da freguesia de (…), tem a área de 514,5 m2.

3. O prédio descrito na CRP de Tavira sob o n.º …/20050614, da freguesia de (…), tem a área de 8020 m2.

4. O prédio descrito na CRP de Tavira sob o n.º …/19851107, da freguesia de (…), tem a área de 42140 m2.

5. A área rústica do prédio descrito na CRP de Tavira sob o n.º …/19851107, da freguesia de (…), é de 42140 m2.

6. É a Sul que o prédio descrito na CRP de Tavira sob o n.º …/19890913, da freguesia de (…), confronta com o referido prédio descrito na CRP de Tavira sob o n.º …/20050614, da mesma freguesia.

7. A parte rústica do prédio misto descrito na Conservatória do Registo Predial de Tavira sob o n.º …/19851107, da freguesia de (…), confina com o prédio descrito na Conservatória do Registo Predial de Tavira sob o n.º …/19851107, da freguesia de (…).

8. O Réu (…) não possuía, à data da escritura referida no ponto 26 dos factos provados, qualquer prédio que confrontasse com o prédio descrito na CRP de Tavira sob o n.º …/19890913, da freguesia de (…). 9. Os prédios descritos na Conservatória do Registo Predial de Tavira sob os nºs …/19851107, …/20050614 e …/20050614, da freguesia de (…), são compostos por mato, e cultura arvense de sequeiro, e destinam-se ou são destinados ao cultivo de amendoeiras, alfarrobeiras e oliveiras.

10. A soma das áreas dos prédios que fazem parte do acervo hereditário do referido (…) e que confinam com o prédio descrito na CRP de Tavira sob o n.º …/19890913, da freguesia de (…), é de 15784 m2.

11. A parte rústica do prédio descrito na CRP de Tavira sob o n.º …/20011112, da freguesia de (…), tem a área de 10835 m2.

12. A parte urbana do prédio descrito na CRP de Tavira sob o n.º …/20011112, da freguesia de (…), tem a área de 500 m2.

13. A soma das áreas dos prédios descritos na CRP de Tavira sob os nºs …/19851107, …/20050614 e …/20050614, e a parte rústica do prédio descrito na CRP de Tavira sob o n.º …/19851107, da freguesia de (…), totaliza a área de 57924 m2.

14. Os Réus (…) e (…) deram conhecimento aos Autores, (…) e (…), da sua intenção de vender o prédio descrito na CRP de Tavira sob o n.º …/19890913, da freguesia (…), pelo preço e nas condições em que o venderam ao Réu (…).

15. Os Autores (…) e (…), nesse instante, informaram os Réus (…) e (…), de que não pretendiam adquiri-lo.

16. A parte do prédio descrito na Conservatória do Registo Predial de Tavira sob o n.º …/20011112, da freguesia de (…), referida no ponto 33 dos factos provados, tem o valor de € 500.000,00 (quinhentos mil euros).

17. Todo o terreno do prédio descrito na Conservatória do Registo Predial de Tavira sob o n.º …/20011112, da freguesia de (…), é logradouro da moradia existente nesse prédio.

18. Todo o terreno do prédio descrito na Conservatória do Registo Predial de Tavira sob o n.º …/20011112, da freguesia de (…), não tem vocação agrícola, nem é praticada qualquer agricultura nesse prédio.

19. O terreno inscrito actualmente na matriz rústica sob o artigo (…) tem valor inferior a € 40.000,00 (quarenta mil euros).”

IV- FUNDAMENTAÇÃO DE DIREITO

1- Impugnação da decisão relativa à matéria de facto.

Dispõe o artigo 662.º, n.º 1, do CPC, que “A relação deve alterar a decisão proferida sobre a matéria de facto, se os factos tidos como assentes, a prova produzida ou um documento superveniente impuserem decisão diversa.”

Prevê, por seu turno, o artigo 640.º do CPC, que se debruça sobre o ónus a cargo do recorrente que impugne a decisão relativa à matéria de facto, o seguinte:

“1- Quando seja impugnada a decisão sobre a matéria de facto, deve o recorrente obrigatoriamente especificar, sob pena de rejeição:

a) Os concretos pontos de facto que considera incorrectamente julgados;

b) Os concretos meios probatórios, constantes do processo ou de registo ou gravação nele realizada, que impunham decisão sobre os pontos da matéria de facto impugnados diversa da recorrida;

c) A decisão que, no seu entender, deve ser proferida sobre as questões de facto impugnadas.

2- No caso previsto na alínea b), do número anterior, observa-se o seguinte:

a) Quando os meios probatórios invocados como fundamento do erro na apreciação das provas tenham sido gravados, incumbe ao recorrente, sob pena de imediata rejeição do recurso na respectiva parte, indicar com exactidão as passagens da gravação em que se funda o seu recurso, sem prejuízo de poder proceder à transcrição dos excertos que considere relevantes;

b) Independentemente dos poderes de investigação oficiosa do tribunal, incumbe ao recorrido designar os meios de prova que infirmem as conclusões do recorrente e, se os depoimentos tiverem sido gravados, indicar com exactidão as passagens da gravação em que se funda e proceder, querendo, à transcrição dos excertos que considere importantes”

A este propósito sustenta o Conselheiro António Abrantes Geraldes (“Recursos no Novo Código de Processo Civil”, Almedina, 5.ª edição, 2018, a páginas 168-169), que a rejeição total ou parcial respeitante à impugnação da decisão da matéria de facto deve ser feita nas seguintes situações:

“a) Falta de conclusões sobre a impugnação da decisão da matéria de facto (artigos 635.º, n.º 4 e 641.º, n.º 2, alínea b));

b) Falta de especificação, nas conclusões, dos concretos pontos de facto que o recorrente considera incorretamente julgados (artigo 640.º, n.º 1, alínea a));

c) Falta de especificação, na motivação, dos concretos meios probatórios constantes do processo ou nele registados (v.g. documentos, relatórios periciais, registo escrito, etc.);

d) Falta de indicação exata, na motivação, das passagens da gravação em que o recorrente se funda;

e) Falta de posição expressa, na motivação, sobre o resultado pretendido relativamente a cada segmento da impugnação”, esclarecendo, ainda, que a apreciação do cumprimento de qualquer uma das exigências legais quanto ao ónus de prova prevenidas no mencionado n.º 1 e 2, alínea a), do artigo 640.º do CPC, deve ser feita “à luz de um critério de rigor”.

Dito isto, apreciemos, então, no caso concreto a impugnação relativa à matéria de facto apresentada pelo Apelante começando, desde já, por aferir se foi devidamente cumprido o ónus de impugnação conforme previsto legalmente.

O Apelante entende ter sido incorrectamente julgado o facto vertido sob o ponto 36 dos factos considerados como provados na sentença recorrida argumentando que perante os factos também considerados como provados vertidos sob os nºs 30 a 34 e, com base no relatório pericial junto a fls. 199 a 221 dos autos físicos, o dito ponto de facto deverá ser alterado/modificado passando a ter a seguinte redacção:

“O prédio misto, inscrito na matriz predial rústica sob o artigo n.º (…), da união das freguesias da (…) e (…), concelho de Tavira, descrito na CRP de Tavira sob o n.º …/20011112, composto a parte rústica por terra de cultura com 12 amendoeiras e a parte urbana por um prédio com 2 pisos e piscina, pertencente ao réu (…), tem o valor de € 750.000,00”.

Percebemos, com relativa facilidade, que o Apelante cumpriu satisfatoriamente o ónus de obrigatória especificação, pois desde logo indicou nos segmentos da motivação e das conclusões recursivas o expresso propósito de sindicar matéria de facto, bem como especificou o ponto de facto que considerou incorrectamente julgado, além de ter especificado ainda o meio de prova que na sua perspectiva impunha decisão diversa da tomada pelo Tribunal a quo, mais enunciando a decisão que sustentou ser a correcta.

Assim sendo, urge aferir do mérito da impugnação.

Na sentença recorrida o facto impugnado vertido sob o ponto 36 da matéria de facto considerada como provada tem a seguinte redacção:

“36. A parte do prédio descrito na Conservatória do Registo Predial de Tavira sob o n.º …/20011112 da freguesia de (…), referida no ponto 33, tem o valor de € 650.000,00 (seiscentos e cinquenta mil euros).”

Já os factos contidos nos pontos 30 a 34 do segmento da fundamentação de facto destinada aos factos provados são do seguinte teor:

“30. Na Conservatória do Registo Predial de Tavira encontra-se descrito sob o n.º …/20011112, da freguesia de (…), o prédio misto, situado em (…), inscrita a parte rústica na respectiva matriz sob o artigo (…), actualmente sob o artigo (…) da União das freguesias (…) e (…), concelho de Tavira, e inscrita a parte urbana na respectiva matriz sob o artigo (…), actualmente sob o artigo (…) dessa freguesia.

31. Pela Ap. (…), de 26/08/2010, foi inscrita a favor do Réu (…), casado com (…) sob o regime da separação de bens, a aquisição, por compra, do prédio descrito na CRP de Tavira sob o n.º …/20011112, da freguesia de (…).

32. Uma parte do prédio descrito na CRP de Tavira sob o n.º …/20011112, da freguesia de (…), é composta por terra de cultura com 12 amendoeiras, com 19903 m2.

33. Outra parte do prédio descrito na CRP de Tavira sob o n.º …/20011112, da freguesia de (…), é composta de moradia, com piscina, destinada a habitação, com acessos, estacionamento e jardim, com a área total de 2327 m2.

34. A parte composta por terra de cultura com amendoeiras do prédio descrito na CRP de Tavira sob o n.º …/20011112, da freguesia de (…), é confinante com o prédio descrito na CRP de Tavira sob o n.º …/19890913, da freguesia de (…).”

No segmento da sentença recorrida referente à convicção do Tribunal a quo no concernente ao facto vertido sob o ponto 36 dos factos considerados como provados consta o seguinte:

“A convicção positiva do tribunal a respeito da realidade dos factos enunciados nos pontos 8, 11, 14, 18, 19, 24, 25, 32, 33, 34, e 36, dos factos provados, sustentou-se no relatório pericial realizado nos autos (fls. 199 a 221), incluindo os seus anexos, articulado ainda com os levantamentos topográficos juntos pelos Autores a fls. 171 e 172, que a perícia confirmou serem representativos da realidade que retratam. O relatório pericial surgiu fundamentado, sustentado na percepção do perito quanto à realidade daqueles prédios, e nos documentos a que acedeu, convincente, por isso.”

Não vislumbramos qualquer contradição entre o teor do facto vertido sob o ponto 36 e os factos vertidos sob os restantes pontos acabados de transcrever supra, percebendo-se que o prédio identificado no facto vertido sob o ponto 30 abrange as partes descritas nos factos vertidos sob os pontos 32 e 33, reportando-se, por seu turno, a parte descrita no facto vertido sob o ponto 34 à identificada no facto vertido sob o ponto 32, enquanto a descrita no facto vertido sob o ponto 36 se afere à parte descrita no facto vertido sob o ponto 33, que, aliás, menciona expressamente.

E, assim sendo, também não descortinamos contradição entre o facto vertido sob o ponto 36 e o que decorre do teor do relatório pericial substituto datado de 29/07/2019, visto que o mesmo se debruça sobre as duas partes, rústica e urbana, inscritas matricialmente, do prédio misto mencionado no facto vertido no ponto 30 dos factos provados na sentença recorrida, referindo expressamente tal relatório, na sua última folha, o “Valor estimado do prédio urbano” como correspondendo aproximadamente a € 650.000,00 (seiscentos e cinquenta mil euros), bem como o “Valor estimado do prédio rústico” como correspondendo a € 74.636,25 (setenta e quatro mil e seiscentos e trinta e seis euros e vinte e cinco cêntimos), daí resultando a conclusão a que chega o dito relatório pericial de que “Por excesso o Valor aproximado do Prédio Misto referido é de € 750.000,00” (setecentos e cinquenta mil euros).

Improcedem, pois, as conclusões recursivas no tocante à impugnação da decisão relativa à matéria de facto apresentada, mantendo-se esta última inalterada.

2- Insuficiência da matéria de facto considerada como provada.

Invoca o Apelante padecer a sentença recorrida de insuficiência factual “que deve enquadrar-se no disposto no artigo 662.º do CPC”, por virtude de o Tribunal a quo não ter apurado se o Apelado (…) era, ou não, titular do direito de preferência, o que, por sua vez, implicava saber se o seu prédio é, ou não, rústico.

Resulta do artigo 662.º do CPC o seguinte:

“2- A Relação deve ainda, mesmo oficiosamente:

[…]

c) Anular a decisão proferida na 1.ª instância, quando, não constando do processo todos os elementos que, nos termos do número anterior, permitam a alteração da decisão proferida sobre a matéria de facto, repute deficiente, obscura ou contraditória a decisão sobre pontos determinados da matéria de facto, ou quando considere indispensável a ampliação desta.”

3- Nas situações previstas no número anterior, procede-se da seguinte forma:

[…]

c) Se for determinada a ampliação da matéria de facto, a repetição do julgamento não abrange a parte da decisão que não esteja viciada, sem prejuízo da apreciação de outros pontos da matéria de facto com o fim de evitar contradições.”

Regressando aos contornos do caso concreto verificamos não assistir razão ao Apelante.

Com efeito, o que pretende o Apelante é que se amplie a matéria de facto de forma a que o Tribunal possa emitir um juízo sobre se o ora Apelado (…) é ou não preferente à luz do disposto no critério estabelecido no artigo 1381.º, alínea a), do Código Civil (doravante apenas CC).

Ora, se atentarmos com rigor na matéria factual que foi descriminada na sentença recorrida, designadamente no segmento dedicado aos “factos não provados”, percebemos que os factos aí vertidos sob os pontos 17 e 18 respeitavam a tal.

Na verdade, resultou não provado no dito ponto 17 que: “Todo o terreno do prédio descrito na Conservatória do Registo Predial de Tavira sob o n.º …/20011112, da freguesia de (…), é logradouro da moradia existente nesse prédio”, e, bem assim, não provado no mencionado ponto 18 que: “Todo o terreno do prédio descrito na Conservatória do Registo Predial de Tavira sob o nº …/20011112, da freguesia de (…), não tem vocação agrícola nem é praticada qualquer agricultura nesse prédio.”

Por conseguinte, inexiste fundamento para anulação parcial da sentença recorrida fundada em indispensável ampliação da matéria de facto.

O que o Apelante podia ter feito e não fez era abranger na impugnação da decisão relativa à matéria de facto, que fez constar neste recurso, já acima apreciada, esses dois pontos de facto não provados, cumprindo naturalmente quanto a eles também o ônus de obrigatória especificação prevenido no artigo 640.º, nºs 1 e 2, do CPC, o que pressupunha, além do mais, que indicasse os concretos meios de prova existentes no processo que justificavam decisão diversa da recorrida e, bem assim, que descriminasse tais decisões.

Ademais, compulsando o segmento da sentença recorrida atinente à motivação da convicção do Tribunal a quo verificamos constar a mesma especificadamente expressa no respeitante aos dois factos em apreço no trecho que ora reproduzimos.

“A respeito da matéria referida nos pontos 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 10, 11, 12, 13, 16, 17 e 19 dos factos não provados, ela resultou infirmada pelo relatório da perícia realizada, nada havendo que a contrarie ou coloque em causa. De igual modo, a matéria referida nos pontos 9 e 18 dos factos não provados acabou por não encontrar confirmação no dito relatório pericial, nem noutra prova que corroborasse a realidade desses factos.”

De qualquer modo (e explicaremos tal infra já em sede de reapreciação de mérito), no caso vertente afigura-se deslocado apurar em concreto da preferência na aquisição relativamente ao Apelado (…) e, consequentemente, da verificação relativamente a ele dos requisitos prevenidos na alínea a) do artigo 1381.º do CC.

Termos em que improcede, também, a invocada questão da “insuficiência da matéria de facto considerada como provada”.

Prossigamos na apreciação da última questão objecto do recurso respeitante à decisão de mérito e que se traduz em saber se foi ou não preterido o direito de preferência invocado pelo Apelante relativamente à aquisição por compra do prédio rústico descrito sob o n.º …/19890913, da freguesia de (…), denominado (…), situado em (…), inscrito na respectiva matriz sob o artigo (…) da União das freguesias (…) e (…), concelho de Tavira, anteriormente sob o artigo (…).

Está em causa desde logo a análise dos pressupostos constantes do artigo 1380.º, n.º 1, do CC.

Estatui o mesmo o seguinte:

“1- Os proprietários de terrenos confinantes, de área inferior à unidade de cultura, gozam reciprocamente do direito de preferência nos casos de venda, dação em cumprimento ou aforamento de qualquer dos prédios a quem não seja proprietário confinante”.

Partindo da referida norma verifica-se que o direito real de preferência atribuído pelo artigo 1380.º, n.º 1, do CC, aos proprietários de terrenos confinantes depende da verificação cumulativa dos seguintes requisitos ou pressupostos de facto.

1- Ter sido vendido ou objecto de dação em cumprimento, ou aforamento, um prédio com área inferior à unidade de cultura;

2- Ser o preferente proprietário de prédio confinante com o prédio alienado;

3- Ter o prédio do proprietário que se apresenta a preferir área inferior à unidade de cultura;

4- Não ser o adquirente do prédio alienado proprietário confinante.

Neste sentido, tem vindo a jurisprudência a manifestar-se de forma consistente desde há muito, salientando-se apenas a título exemplificativo alguns acórdãos mais recentes, designadamente os proferidos pelo STJ em 28/02/2008 (Proc. 08A075), em 25/03/2010 (Proc. 186/1999.P1.S1), e em 14/01/2021 (Proc. 892/18.7T8BJA.E1.S1), a par do acórdão proferido por este Tribunal da Relação de Évora em 08/05/2014 – relatora Maria Alexandra M. Santos (Proc. 2/12.4TBAVS.E1), todos acessíveis para consulta in www.dgsi.pt.

Neste último aresto do TRE salientou-se expressamente a propósito dos supra elencados requisitos que os mesmos “são pressupostos de facto e, como tal, integrantes da causa de pedir do direito de preferência previsto no artigo 1380.º do CC…”.

No aresto proferido pelo STJ em 14/01/2021, acima expressamente assinalado (relatora Rosa Tching) salientou-se, logo no respectivo sumário do acórdão, a propósito da prova dos requisitos acima descriminados, ser “sobre aqueles que se arrogam titulares do direito de preferência e que pretendem que lhes seja judicialmente reconhecido tal direito que recai o ónus de alegação e prova de todos estes requisitos, nos termos do disposto no artigo 342.º, n.º 1, do Cód. Civil, impendendo sobre aqueles contra quem é invocado este direito, nos termos das disposições conjugadas do nº 2 do citado artigo 342.º e 1381.º, alíneas a) e b), do mesmo Código, o ónus de provar factos dos quais se possa concluir pela verificação de alguma das exceções contidas nestas duas alíneas.”

Assim, o adquirente do prédio contra quem é invocado o direito de preferência na aquisição do mesmo só terá que alegar e provar matéria factual integrante de alguma das exceções constantes daquelas duas alíneas a) ou b), no caso de se mostrarem preenchidos todos os pressupostos de facto constitutivos do direito de preferência, o que pressuporá estar provado, além do mais, que não é proprietário de terreno confinante com o que adquiriu, sendo ainda certo que aquela prova deverá incidir sobre as características, ou sobre a destinação, do terreno do proprietário confinante, assim como sobre as características e destinação do terreno adquirido (alínea a)) ou sobre o objecto abrangido pela alienação (alínea b)).

Voltaremos infra a desenvolver um pouco mais este raciocínio.

A Lei n.º 111/2015, de 27/08, que definiu o Regime Jurídico de Estruturação Fundiária e alterou designadamente o artigo 1376.º do CC, previu no seu artigo 49.º, n.º 4, que a revisão da superfície mínima, correspondente à unidade de cultura, seria fixada por Portaria a actualizar em intervalos máximos de 10 anos, tendo ainda deixado claro no n.º 3 do dito artigo, que não sendo possível o reconhecimento de um terreno como sendo de regadio, ou de sequeiro, deverá atribuir-se ao mesmo a categoria de terreno de sequeiro.

Presentemente a Portaria que vigora relativamente à fixação da unidade de cultura é a Portaria n.º 219/2016, de 09/08, publicada no D.R., 1.ª Série-n.º 152, de 09/08, que entrou em vigor em 10/08/2016, constando do seu artigo 3.º que:

“A unidade de cultura a que se refere o artigo 1376.º do Código Civil, para Portugal Continental e por NUT III nos termos do Regulamento (UE) n.º 868/2014 da Comissão, de 08 de agosto de 2014, é a constante do anexo II da presente Portaria e que dela faz parte integrante.”

Consultando o dito anexo II, percebemos que a unidade de cultura fixada para a região do Algarve corresponde a 2,5 hectares (25.000 m2), para terreno de regadio e a 8 hectares (80.000 m2), para terreno de sequeiro.

Volvendo aos factos considerados como provados na sentença recorrida, constatamos mostrarem-se preenchidos os pressupostos de facto acima assinalados sob os pontos 1, 2 e 3 através dos factos vertidos sob os pontos 3, 4, 5, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 20, 21, 22, 23 e 24, sendo de considerar na categoria de terrenos de sequeiro os 3 prédios rústicos do ora Apelante, que confinam com o terreno adquirido pelo ora Apelado (…), designadamente os descritos sob os nºs …/19851107, …/20050614 e …/20050614 (cfr. facto vertido sob o ponto 24), uma vez que não resultou provado que se integrem, ou que algum deles se integre, na categoria de terreno de regadio, concluindo-se que mesmo somando as áreas desses três prédios rústicos, ou seja 7651 m2, 1156 m2 e 9915 m2 (cfr. factos vertidos sob os pontos 8, 11 e 14), correspondente ao total de 18.722 m2, fica-se muito aquém dos 8 hectares fixados como unidade de cultura em vigor para a região algarvia, o mesmo sucedendo relativamente ao prédio adquirido, que não tendo resultado igualmente provado ter a categoria de terreno de regadio, possui uma área de 17640 m2 (cfr. facto vertido sob o ponto 23), como tal muito inferior, também, ao valor de 8 hectares mencionado.

Já relativamente ao requisito, ou pressuposto de facto, assinalado supra sob o ponto 4 decorre da matéria de facto constante da sentença recorrida não ter resultado provado que a venda do prédio rústico descrito sob o n.º …/19890913 tenha sido feita a pessoa sem a qualidade de proprietário de terreno confinante com o terreno alienado.

Com efeito, considerando o teor dos factos considerados como provados na sentença recorrida vertidos sob os pontos 21, 22, 26, 27, 28, 30, 31, 32, 33 e 34, concluímos que o Apelado (…) adquiriu por compra titulada por escritura pública, em 05/04/2017, aos Apelados (…) e (…), que lho venderam, pelo montante de € 40.000,00, o prédio rústico descrito sob o n.º …/19890913, melhor identificado no facto considerado como provado vertido sob o ponto 21, tendo a referida aquisição sido devidamente inscrita no registo predial a seu favor com data de 05/04/2017 e, bem assim, que desde 26/08/2010 o Apelado (…) já tinha inscrito a seu favor na mesma conservatória a aquisição por compra do prédio misto n.º …/20011112, melhor identificado no facto provado vertido sob o ponto 30, confrontando este último, na parte composta por terra de cultura com amendoeiras, com o prédio que adquiriu em 05/04/2017 aos Apelados (…) e (…).

No contexto factual provado na sentença recorrida e acabado de resumir impõe-se concluir que o Apelado (…) é titular do direito de propriedade sobre o terreno que adquiriu por compra aos outros dois Apelados desde 05/04/2017 e que nesta última data já era titular há mais de seis anos do direito de propriedade sobre um terreno identificado como prédio misto que confina com o terreno adquirido em 05/04/2017.

Dito isto, percebemos que o Apelante não logrou demonstrar que a venda do terreno efectuada pelos Apelados (…) e (…) tenha sido concretizada com um terceiro que não era à data da consumação do negócio proprietário confinante.

Ora como já se salientou supra e com devido apoio jurisprudencial o pressuposto de facto respeitante à alienação “a quem não seja proprietário confinante” constitui a par dos restantes pressupostos elemento integrante da causa de pedir do direito de preferência previsto no artigo 1380.º do Código Civil, pelo que necessariamente se tem de concluir que não resultando o mesmo demonstrado por quem tinha o ónus de o fazer não resulta provada a existência desse direito.

Por outro lado, revelando-se indemonstrado o referido direito de preferência por falta de prova de um dos requisitos, ou pressupostos de facto, prevenidos no n.º 1 do artigo 1380.º do CC, não só não tem lugar, contrariamente ao sustentado nas suas conclusões recursivas por parte do Apelante, a aplicação do regime legal previsto nos nºs 2 e 3 do artigo 1380.º do CC, como não tem igualmente cabimento a prova dos requisitos previstos nas alíneas a) e b) do artigo 1381.º do CC.

Quando se refere no n.º 2 do artigo 1380.º do CC “Sendo vários os proprietários com direito de preferência”, pretende-se aludir a preferentes no tocante a terreno que confine com mais que um e que tenha sido alienado a quem não era proprietário confinante ficando, por conseguinte, de fora, as situações em que a alienação tenha sido efectuada a um dos proprietários confinantes, seja ele qual for.

Quanto à previsão do artigo 1381.º do CC, consubstanciando a mesma situações de excepção ao gozo do direito de preferência invocado, a sua aplicação pressupõe que se mostrem reunidos todos os pressupostos de facto definidos no artigo 1380.º, n.º 1, do CC, como tal que o terreno sobre que se pretende exercer a preferência tenha sido adquirido por terceiro que não seja proprietário confinante, cabendo a este último, através da prova de factos enquadráveis naquelas alíneas, demonstrar a existência de um circunstancialismo impeditivo e/ou extintivo do gozo de tal direito.

Não olvidamos que a questão tem sido objecto de apreciação divergente nos nossos tribunais superiores conhecendo a posição sustentada pelo Apelante respaldo designadamente no acórdão proferido na Relação de Coimbra em 12/09/2006 (Processo n.º 654/05.1TBNLS.C1) e, mais recentemente, no acórdão proferido na Relação de Guimarães em 28/09/2017 (Processo n.º 420/16.9T8CHV.G1), ambos acessíveis para consulta em www.dgsi.pt.

Em apoio da posição que acabamos de expressar e que sustentamos por entendermos corresponder à interpretação mais adequada do artigo 1380.º do CC salientamos, todavia, o acórdão proferido pelo STJ em 07/07/1994, acessível, parcialmente, para consulta in www.dgsi.pt. (integralmente in BMJ, 439, 562), bem como o acórdão desta Relação de Évora proferido em 14/03/2002 (in CJ, Ano XXVII, T2, página 267) e ainda o recente acórdão proferido pelo Tribunal da Relação de Guimarães em 03/10/2019 (Processo n.º 23/19.6T8PRG.G1), acessível para consulta in www.dgsi.pt., mencionado expressamente na sentença recorrida.

De forma esclarecedora diz-se no referido acórdão proferido pelo STJ (relator Raul Mateus) o seguinte:

“De acordo com o artigo 1380.º, n.º 1, do Código Civil, no caso de venda de terreno de área inferior à unidade de cultura ao proprietário de terreno confinante, nenhum outro proprietário confinante goza do direito de preferência, mesmo que a área do seu terreno somada à área do terreno vendido, esteja mais próxima da unidade de cultura.

No caso concreto, como a venda foi feita a proprietário confinante, os Autores não gozam do direito de preferência em relação ao contrato de compra e venda em causa.”

Já no supra citado acórdão proferido pelo Tribunal da Relação de Guimarães em 03/10/2019 escreveu-se que:

“O n.º 2 do artigo 1380.º do Código Civil está logicamente subordinado ao n.º 1 e só no caso de se verificarem em concreto todos os pressupostos necessários à constituição do direito de preferência (à luz do n.º 1 do artigo 1380.º do Código Civil) é que se deve fazer apelo ao n.º 2, se forem vários os proprietários com direito de preferência.”

De resto e para concluir este aresto, sempre se dirá que a posição que sustentamos afigura-se-nos ser a que melhor salvaguarda o relevante principio da liberdade contratual reconhecido expressamente no artigo 405.º do CC, na elementar dimensão da liberdade de escolher com quem se quer contratar.

Destarte, conclui-se, assim, pela improcedência das conclusões recursivas.

V- DECISÃO

Pelo exposto, acordam os Juízes deste Tribunal em negar provimento ao presente recurso de Apelação apresentado por (…) e, em consequência, decidem:

a) Confirmar a sentença recorrida.

b) Fixar as custas a cargo do Apelante, nos termos do disposto no artigo 527.º, n.º 1 e 2, do CPC.

Évora, 11/03/2021

(José António Moita, relator – Assinatura electrónica certificada no canto superior esquerdo da primeira folha do acórdão).

(Silva Rato, 1.º Adjunto – Votou o acórdão em conformidade por comunicação à distância, nos termos do disposto no artigo 15.º-A do Dec.-Lei n.º 10-A/2020, de 13/03, aditado pelo artigo 3.º do Dec.-Lei n.º 20/2020, de 01/05).

(Mata Ribeiro, 2.º Adjunto – Votou o acórdão em conformidade por comunicação à distância, nos termos do disposto no artigo 15.º-A do Dec.-Lei n.º 10-A/2020, de 13/03, aditado pelo artigo 3.º do Dec.-Lei n.º 20/2020, de 01/05).