12/14.7TBEPS-A.G1 - Tribunal da Relação de Guimarães

I- A caducidade do direito de deduzir embargos de terceiro é de conhecimento oficioso;

II- As exigências de justiça e os interesses teleologicamente detetáveis no nº 2 do art. 824º do Código Civil apontam para a aplicação ao arrendamento do regime de caducidade neste último previsto;

III- Qualquer situação locatícia constituída após o registo de hipoteca é inoponível ao comprador do imóvel em sede de venda judicial, na medida em que após a concretização desta caduca automaticamente.

Acordam no Tribunal da Relação de Guimarães:

I. RELATÓRIO:

Inconformado com o despacho que indeferiu liminarmente os embargos de terceiro por si intentados, face a interpelação para entrega de determinado imóvel, por apenso à Execução em que é Exequente o Banco A, S.A. e Executados RA e FP, o Embargante - PD - interpôs o presente recurso, em cuja alegação formulou as seguintes conclusões:

I- A matéria em causa nos presentes autos é evidente que o acto lesivo do direito do recorrente apenas recorrente procedesse à entrega o imóvel, objecto casa de morada de família do recorrente, da qual é legítimo possuidor desde 2013;

II- Nada permitia ao tribunal recorrido decidir que os embargos de terceiro foram apresentados de forma extemporânea;

III- Na verdade, o acto lesivo conta-se a partir do momento em que o embargante tem conhecimento dessa ofensa.

IV- Acresce que o tribunal a quo, não deu oportunidade ao recorrente para se pronunciar sobre a data em que teve conhecimento da existência dos autos de execução e/ou penhora.

V- Ao decidir como decidiu, o tribunal recorrido violou o disposto nos artigos 342, nº 1 e o 344º, nº2 do C.P.C

Termina pedindo seja dado provimento ao recurso e, em consequência, seja revogada a decisão recorrida.

O Recorrido apresentou contra-alegações onde conclui:

I- O presente recurso não deverá ter provimento porquanto ao longo dos autos de execução são diversos os factos que demonstram que o Apelante teve conhecimento da penhora do imóvel e da acção judicial em curso.

II- Sendo assim de concluir pela total improcedência do presente recurso, devendo manter-se o douto despacho recorrido, pois está conforme ao Direito e como tal se fez Justiça

III- O Estatuído no nº2 do artº344º do C.P.C., é claro, não podendo o apelante vir alegar data diferente daquela em que efectivamente teve conhecimento dos factos, como consta dos autos de execução.

Colhidos os vistos legais, cumpre decidir.

II. DELIMITAÇÃO DO OBJECTO DO RECURSO:

O objeto do recurso é delimitado pelas conclusões da alegação do recorrente, ressalvadas as questões que sejam do conhecimento oficioso do tribunal (artigos 635º, n.º 4 e 639º, n.º 1 do NCPC).

No caso vertente, as questões a decidir que ressaltam das conclusões recursórias são as de:

- Saber se a caducidade do direito de deduzir embargos de terceiro é de conhecimento oficioso;

- Saber se os embargos de terceiros em causa são ou não extemporâneos.

III. FUNDAMENTOS

Os factos

1- É o seguinte o teor da decisão recorrida:

Conforme decorre do preceituado no nº2 do artº344º do C.P.C., os embargos de terceiro não podem ser deduzidos depois de os respectivos bens terem sido judicialmente vendidos ou adjudicados.

Pois bem

Os presentes embargos de terceiro reportam-se à fracção autónoma melhor identificada sob o artº3º da petição inicial, e foram instaurados no dia 26 de Janeiro de 2017.

Conforme se alcança do teor do auto de abertura de propostas junto ao processo principal, a fls.141/142, a referida fracção autónoma foi judicialmente vendida em 21 de Novembro de 2016. Ou seja, os embargos foram deduzidos em data significativamente posterior àquela em que o bem em causa foi judicialmente vendido, o que, como vimos, não é consentido pelo referido nº2 do artº344º do C.P.C

Urge, pois, nos termos do preceituado no artº345º do C.P.C., indeferir liminarmente os presentes embargos de terceiro.

Pelo exposto, decide-se indeferir liminarmente os presentes embargos de terceiro.

Custas pelo embargante, sem prejuízo do eventual apoio judiciário.

Registe e notifique.

2- É ainda de considerar que:

a) Para fundamentar os embargos, o embargante alega a celebração, em 01.12.2015, de um contrato de arrendamento relativo à aludida fração e, antes disso, a posse da mesma desde 2013.

b) A hipoteca sobre a dita fração encontra-se registada a favor do Banco A, S.A. desde 20.02.2008 (cfr. certidão permanente junta com o requerimento executivo no processo principal).

O Direito.

Em primeiro lugar, importa saber se estava o juiz a quo impedido de conhecer da extemporaneidade do direito de embargar de terceiro por se tratar de um prazo de caducidade.

Que dizer?

No regime processual anterior, entendia-se que a caducidade do direito de embargar não podia ser conhecida oficiosamente e que a não expiração do prazo não era um elemento constitutivo do direito do embargante, que apenas se traduzia na inexistência de uma causa extintiva dele, e que cabia ao embargado a alegação e a prova do seu decurso, observando-se o princípio geral consignado no n.º 2 do artigo 343.º do Código Civil – (cf. Cons. Salvador da Costa, Os Incidentes da Instância, 3.ª edição, pág. 207 e Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça, de 13 de Julho de 1988)

Todavia, desde a revisão do Código Processo Civil efetuada pelo DL n.º 329-A/95, de 12/12, por força do disposto no artigo 354.º - correspondente ao atual art. 344º, nº 2, do CPCN - a petição de embargos de terceiro deve ser liminarmente indeferida se não for apresentada em tempo, pelo que a exceção da caducidade do direito de ação é de conhecimento oficioso se os factos respetivos resultarem da petição inicial, configurando-se, assim, neste procedimento, mais uma exceção à regra constante do n.º 2 do artigo 333.º do Código Civil (cfr. Acórdão da Relação de Coimbra de 23.10.2007).

Como já então se sublinhava no citado acórdão, “trata-se de uma solução que se conforma com o disposto no artigo 496.º, do Código de Processo Civil, segundo o qual, o tribunal conhece oficiosamente das excepções peremptórias cuja invocação a lei não torne dependente da vontade do interessado – (cf. Cons. Salvador da Costa, Os Incidentes da Instância, 3.ª edição, pág. 207)”, nesse sentido observando a Dra. Augusta Ferreira Palma o seguinte: “Nos termos do art. 353.º, n.º 2, (atual art. 344º, nº 2) “o embargante deduz a sua pretensão, mediante petição, nos trinta dias subsequentes àquele em que a diligência foi efectuada ou em que o embargante teve conhecimento da ofensa”, pelo que a tempestividade da dedução será objecto do despacho liminar, onde se considerará a generalidade dos pressupostos processuais, ou seja, as condições formais básicas, condicionantes da apreciação posterior do mérito da pretensão deduzida, bem como uma análise material perfunctória, qual indagação da “probabilidade séria da existência do direito invocado pelo embargante” (art. 354.º, 2.ª parte)” – (cf. Embargos de Terceiro, Fevereiro 2001, págs. 78-80).

Em conclusão, atenta a redação do artigo 345.º do Código de Processo Civil, a exceção de caducidade do direito de dedução de embargos de terceiro é de conhecimento oficioso se os factos respetivos resultarem da petição inicial, nada havendo a censurar, por essa via, ao despacho recorrido.

Da alegação do Recorrente resulta, por outro lado, que o mesmo considera inaplicável, ao caso em apreço, a segunda parte do disposto no nº 2 do art. 344º do CPC porquanto, no seu entender, com a adjudicação, o direito e obrigações do locatário se transmitem com o locado, pelo que, aplicando apenas a primeira parte do aludido preceito, o mesmo deduziu em tempo os embargos em questão.

Vejamos.

Começará por se dizer que, atento o disposto na 2ª parte do n.º 1 do art.º 350º do CPC, é aplicável à dedução de embargos de terceiros com função preventiva, o disposto na 2ª parte do n.º 2 do art.º 344º do CPC, ou seja que este tipo de embargos de terceiro, também não podem ser deduzidos depois dos atinentes bens serem judicialmente vendidos ou adjudicados.

E isto, porque, como se frisa no Acórdão da Relação de Évora de 22.10.2015, “o legislador quis assegurar a estabilidade dos direitos resultantes das vendas ou adjudicações judiciais”.

Mas será que, como defende o Recorrente, com a adjudicação, o direito e obrigações do locatário se transmitem com o locado, não havendo, pois, lugar à aplicação da 2ª parte do referido normativo sempre que os embargos se baseiem na existência de uma locação sobre o bem em causa?

Dispõe o n.º 2 do art.º 824º do Cód. Civil que os bens vendidos em execução são transmitidos livres de ónus e encargos.

Sendo pacífico que os direitos reais de gozo menores constituídos/registados depois da garantia executada, caducam com a venda, já a questão da abrangência da locação pelo regime do art.º 824º do Código Civil suscita alguma controvérsia na doutrina e na jurisprudência.

Assim, como se dá nota no acórdão da Relação de Lisboa de 12.12.2013 (Relator Ezaguy Martins), “Menezes Cordeiro,[3] Romano Martinez,[4] Amâncio Ferreira,[5] sustentam a manutenção do arrendamento, aplicando-se a regra do art.º 1057º do Código Civil, à locação quando registada ou constituída antes da penhora, já que o n.º 2 do art.º 824º não previu a caducidade do arrendamento porque o art.º 1057º estabeleceu a regra da sua transmissão, não havendo assim lacuna legal que permita a sua aplicação analógica ao arrendamento. Sustentando Maria Olinda Garcia,[6] que o disposto no art.º 824º, n.º 2, do Código Civil, não deve aplicar-se ao arrendamento constituído antes da penhora, “quer não exista qualquer ónus sobre o imóvel à data da celebração do arrendamento, quer sobre esse imóvel incida uma garantia real (nomeadamente uma hipoteca)”, pelo que deverá esse arrendamento subsistir em caso de venda executiva, por força do citado art.º 1057º. Podendo ainda ver-se, neste sentido, e na jurisprudência, o acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 19-04-2004[7] - e desta Relação, de 17-10-2006.[8]”

Porém, como ali também se assinala, para a corrente largamente maioritária da doutrina, “qualquer situação locatícia - registada ou não - constituída após o registo de hipoteca, arresto ou penhora, é inoponível ao comprador do imóvel em sede de venda judicial, na justa medida em que após a concretização desta caduca automaticamente”.

Uma vez que a recolha de opiniões a este respeito feita no aludido aresto é exaustiva, continuamos a reproduzi-lo:

“Assim para José Alberto Vieira[9] “O artigo 824°, n.º 2, do Código Civil, tem aplicação ao arrendamento de prédio dado de hipoteca. Não obstante não mencionado expressamente, o direito do arrendatário implica materialmente um gravame sobre a coisa muito semelhante, se não até maior, àquele que é posto pelos direitos reais (…). Nenhum argumento se opõe a esta solução. Não o artigo 1051° (…), pois não existe uma tipicidade taxativa de casos de caducidade. E também decerto a posição do arrendatário. Não se esqueça que o direito deste é constituído após o registo da hipoteca. O arrendatário de imóvel dado de hipoteca sabe ou pode saber que o direito com base no qual o arrendamento foi celebrado se encontra onerado e que a hipoteca pode vir a ser executada".

Concluindo que “o direito do arrendatário de prédio dado em garantia se extingue com a venda judicial, nos termos do artigo 824º, n.º 2, do Código Civil”.

Sendo também esta a lição de Miguel Teixeira de Sousa,[10] para quem “Assim, em concreto: - se a locação dever ser registada – (…) -, extingue­-se aquela que tenha registo posterior ao do arresto, penhora ou garantia; - se a locação não dever ser registada, releva a data da sua constituição e extingue-se a que for constituída após o arresto, penhora ou garantia e que, por isso, é inoponível à execução”. Remédio Marques e Miguel Mesquita [11] defendem por igual a caducidade, após venda judicial, dos contratos de arrendamento não sujeitos a registo celebrados antes de penhora, arresto ou garantia invocada na execução, bem como daqueles outros que embora sujeitos a registo tenham sido levados a registo posteriormente à inscrição daqueles atos. Nesta posição enfileirando ainda Henrique Mesquita, para quem o art.º 1057º do Código Civil não cobra aplicação à venda da coisa locada em processo executivo, por isso que “esta hipótese deve considerar-se incluída na regra do n° 2 do artigo 824º” sendo portanto, “inoponíveis ao comprador as relações locativas constituídas posteriormente ao arresto, penhora ou garantia”.[12] Expendendo Oliveira Ascensão[13] que “Temos portanto que o art.º 824º/2 se refere aos direitos inerentes, e entre esses se conta o arrendamento. Seja ou não um direito real é sempre um direito inerente. O art.º 1057º do C.C. tornou o arrendamento num direito inerente, seja qual for a precisa estrutura jurídica do fenómeno que desenha. Em consequência, não pode deixar de ficar submetido ao art.º 824º/2”.

Identicamente referindo Rui Pinto[14] que,“na verdade, não se pode deixar de considerar que a regra do art.º 1057º C.C. não é absoluta e conhece os mesmos limites, para tutela dos credores e adquirentes – terceiros à relação locatícia – que os próprios direitos reais sofreriam. In casu, a caducidade ex vi do art.º 824º, n.º 2,C.C.”.

Sendo múltiplos os arestos do Supremo Tribunal de Justiça que enfileiram com uma tal solução; vejam-se os Acórdãos de 20-11-2003,[15] 15-11-2007,[16] 05-02-2009,[17] 05-02-2009[18] e 27-05-2010.[19]

Com recusa, por via de regra, de uma verdadeira situação de integração por analogia, por isso que, não há lacuna, extraindo-se tratar-se, para alguns dos arestos, de interpretação extensiva, e para outros, de mera interpretação declarativa (lata).”

No mesmo sentido, embora com recurso à analogia, vejam-se os Acórdãos da Relação de Coimbra de 26.02.2013 e 10.07.2014, sumariado o primeiro nos seguintes termos:

“1. O contrato de arrendamento constitui uma forma de ónus que incide sobre um imóvel, de alguma forma limitador do direito de propriedade.

2. A hipoteca constituída e registada em data anterior ao contrato de arrendamento impõe, em caso de venda judicial do imóvel ao credor hipotecário, a caducidade de tal contrato, em face do disposto no artº 824, nº 2 do C.Civil, aplicável em face da analogia com as situações aí previstas.”

E em acórdãos mais recentes, de 16.09.2014 e 09.07.2015, o STJ reafirmou esta posição maioritária, argumentando, como se pode ler no último:

“É certo que a hipoteca não impede o poder de alienação ou de oneração do imóvel sobre que incide, como decorre do disposto no art. 695º do Cód. Civil.

Porém, gozando o titular da hipoteca do direito de preferência decorrente da prioridade do registo, fica o proprietário do bem limitado em relação ao seu direito de propriedade, como seja o de por em causa o valor do mesmo.

E constituindo a hipoteca uma garantia de um crédito em que o valor do imóvel é um elemento fundamental na atribuição do empréstimo – subjacente à constituição da hipoteca – e na determinação do respectivo quantitativo, a situação de arrendamento do imóvel é um dos elementos relevantes dessa avaliação.

Se o imóvel está dado de arrendamento, o credor hipotecário pode conhecer dessa circunstância e essa qualidade é-lhe oponível, por ser anterior ao da constituição da hipoteca.

Se pelo contrário o prédio não está dado de arrendamento e o imóvel está livre, a constituição do arrendamento posteriormente ao registo da hipoteca, vem piorar a situação do credor hipotecário, situação esta com que o mesmo razoavelmente não podia contar, pois o arrendamento é posterior à hipoteca.

E na ponderação dos interesses do credor hipotecário em face dos interesses do arrendatário, devem prevalecer os primeiros, pois o arrendatário pode saber da situação de hipotecado do imóvel, dada a obrigatoriedade da hipoteca de constar do registo.

A situação de arrendado do imóvel constitui um verdadeiro ónus sobre o imóvel e sobre o seu valor, dada a natureza vinculística do arrendamento – pese embora as alterações recentes na regulamentação legal do arrendamento urbano que vieram atenuar em muito esse carácter.”

A aduzida ponderação de interesses afigura-se-nos exemplarmente efetuada, crendo nós que efetivamente são sobretudo “as exigências de justiça e os interesses teleológicamente detetáveis no referido nº 2 do art. 824º” que apontam para a aplicação ao arrendamento do regime de caducidade neste último previsto, sem que os argumentos contrários aduzidos na doutrina convençam do desacerto por esta opção.

Concluindo, o arrendamento, dada a sua eficácia em relação a terceiros, deve ser, para efeito do disposto no citado preceito, equiparado a um direito real, sob pena de se pôr em causa “o escopo da lei, de que a venda em execução se faça pelo melhor preço possível” (acórdão do STJ de 16.09.2014).

Desta forma, “in casu”, sabendo-se que a hipoteca sobre a dita fração se encontra registada a favor do Banco A, S.A. desde 20.02.2008 e que o arrendamento invocado pelo Recorrente é posterior a tal data, nos termos do art. 824º, nº 2, do Código Civil, tal direito caducou com a venda judicial da fração objeto da invocada locação, nada impedindo, pois, a aplicação do preceituado na 2ª parte do nº2 do art. 344º do C.P.C. aos embargos de terceiro em apreço e a conclusão firmada na decisão recorrida no sentido do indeferimento liminar daí resultante.

Improcede, pois, a apelação.

Sumário:

I- A caducidade do direito de deduzir embargos de terceiro é de conhecimento oficioso;

II- As exigências de justiça e os interesses teleologicamente detetáveis no nº 2 do art. 824º do Código Civil apontam para a aplicação ao arrendamento do regime de caducidade neste último previsto;

III- Qualquer situação locatícia constituída após o registo de hipoteca é inoponível ao comprador do imóvel em sede de venda judicial, na medida em que após a concretização desta caduca automaticamente.

IV. DECISÃO:

Pelo exposto, acordam os juízes desta Relação em julgar improcedente a apelação, confirmando a decisão recorrida.

Custas pelo Recorrente.

Guimarães, 18.12.2017

(Margarida Sousa)

(Alcides Rodrigues)

(Afonso Cabral de Andrade)