Quem foi o relator do acórdão 5030/12.7TBBRG-G1?

O relator foi Heitor Pereira Carvalho Gonçalves, no Tribunal da Relação de Guimarães.

Quando foi proferido o acórdão 5030/12.7TBBRG-G1?

O acórdão foi proferido em 29 de janeiro de 2015.

5030/12.7TBBRG-G1

Sumário

1. Atenta a sua natureza, prazo de duração e data em que for celebrado, o contrato de arrendamento é nulo, se não for titulado por escritura pública, formalidade exigível pelo artigo 7.º, nº 2-b) do RAU aprovado pelo DL 321-B/90, de 15.10, então em vigor; logo não pode produzir, desde o seu início, os efeitos a que tendia. 2. Por via dessa nulidade do contrato de arrendamento, o senhorio deve restituir as rendas recebidas e o inquilino deve o valor objectivo do uso e fruição do prédio, compensando-se nesta medida os deveres de restituição.

Texto

Acordam no Tribunal da Relação de Guimarães: Processo 5030/12.7TBBRG-G1. I – RELATÓRIO. 1.AA…, SA, demanda nesta acção ordinária BB…, Lda, pedindo que se reconheça a autora como legítima proprietária da fracção identificada no artigo 1º da petição inicial e a ré condenada a entregá-la livre e devoluta, se declare a caducidade do contrato de arrendamento, e a ré condenada a pagar à autora €165.693,23 de indemnização dos danos causados, acrescida do montante mensal correspondente ao valor da última renda indicada acrescida do valor correspondente à aplicação dos coeficientes legais de actualização anual das rendas livres, a liquidar em execução de sentença, até à entrega efectiva da fracção, bem como de juros à taxa de juro legal sobre o montante total da indemnização e até ao efectivo pagamento; ou, subsidiariamente, a quantia de € 133.829,00, calculada nos termos do artigo 21º da petição até 30/04/2012, acrescida da importância correspondente à remuneração do capital investido na aquisição do imóvel às taxas praticadas pela A nos empréstimos para habitação própria, actualmente de 7,978%, até à entrega efectiva da fracção e a liquidar em execução de sentença, bem como de juros à taxa legal sobre o montante da indemnização a contar da entrega do bem e até ao efectivo pagamento; ou, ainda subsidiariamente, a quantia de € 89.720,76, calculada nos termos do artigo 22º da petição até 30/04/2012, acrescida da importância correspondente aos juros vincendos calculados à taxa legal supletiva sobre o capital investido na aquisição do imóvel até à entrega efectiva da fracção e integral pagamento; subsidiariamente, e na hipótese de vir a ser reconhecida a existência do contrato de arrendamento, ser julgado procedente o pedido de resolução do contrato de arrendamento devendo ser decretado o despejo do locado. Alega para tanto ter adquirido o imóvel em 24.09.1996 em venda judicial, que a ré efectuou depósito obrigatório das rendas até 23.05.2000, tendo o eventual arrendamento caducado por efeito da venda efectuada, pelo que a ocupação do imóvel causa-lhe prejuízos que contabiliza em € 165.963,23, € 133.829,00 e € 89.720,76, consoante as diferentes bases de cálculo. Na contestação, alegando a qualidade de arrendatária da fracção mediante o contrato celebrado em 1993 com os anteriores proprietários, pela renda anual de 300.00$00, a ré impugna que tenha sido interpelada pelo CC… para entregar o locado, sustenta que o contrato não caducou nos termos do artigo 824º, nº1, do C.C., que pagou as rendas aos anteriores proprietários até Outubro de 1996, depositou as rendas devidas e actualizadas até Junho de 2000, tendo a autora levantado os respectivos montantes, e diz estarem prescritas as rendas vencidas entre Julho de 2000 e Agosto de 2007 . Na réplica, diz a autora que a existir o contrato de arrendamento, o mesmo é nulo por não ter sido celebrado por escritura pública nos termos do artigo 7º, nº2, alínea b), do RAU anterior à alteração introduzida pelo Dec-Lei 64-A/2000, de 22.04, que não levantou quaisquer montantes depositados pela ré, quanto à prescrição refere que o peticionado não é título de rendas mas uma indemnização pela ocupação ilícita da fracção nos termos dos artigos 483º e 805º, nº2-b, do C. Civil, que na sua perspectiva compreende o prejuízo causado pela lesão e os benefícios que o lesado deixou de obter. 2. Findos os articulados, foi exarado despacho saneador tabelar, elaborada a selecção da matéria de facto assente e organizada a base instrutória, após o que prosseguiram os autos até julgamento, que culminou com a prolação da sentença. Face à informação fornecida pela autora a fls. 206, começou por julgar extintos os pedidos formulados nos pontos 1 e 2 por inutilidade superveniente da lide (declaração da autora como proprietária da fracção, condenação da ré a entregá-la e declaração da caducidade do contrato de arrendamento) e apreciando o mérito dos demais pedidos, condenou a ré a pagar à autora a indemnização correspondente à renda mensal fixada no contrato descrito no facto provado 5º, desde Julho de 2000 até 23.05.2014, acrescida de juros de mora desde a citação e até integral pagamento. 3. Recorrem dessa sentença a autora e a ré, esta subordinadamente. Conclui a apelante AA: 1. Na ação de reivindicação compete ao Autor o ónus de alegar e provar que é proprietário da coisa que reivindica e que esta se encontra em poder do réu e compete ao Réu alegar e provar que a sua detenção é legítima e oponível ao autor. 2. A Apelante logrou provar que é legítima proprietária do imóvel reivindicado e que a Apelada o ocupa, não tendo a Apelada logrado provar que a sua detenção é legítima, nem oponível à Apelante. 3. A Apelada invocou ter celebrado contrato de arrendamento, contrato cuja caducidade foi julgada, nos termos do art. 824º, nº 3 do CC e por tal razão inoponível à Apelante. 4. Consultados os documentos juntos na sequência do despacho de fls.147, o facto da Apelante ter indicado no processo executivo a existência de um contrato de arrendamento e pedido a notificação da Apelada como preferente, não implica reconhecimento, sequer implícito, do contrato de arrendamento, porquanto a Apelante só indicou a Apelada como preferente após requerimento dos executados a pedir que fossem dadas sem efeito as vendas que foram sendo designadas e a dar conhecimento da existência de contratos de arrendamento sobre os imóveis penhorados. 5. Termos em que não deve ser julgado que a apelante por ter pedido a notificação da Apelada como preferente, aceitou a vigência do contrato de arrendamento comercial invocado pela Apelada e que consentiu na ocupação do imóvel. 6. A Apelante nunca recebeu qualquer renda, por não ter reconhecido o alegado contrato de arrendamento, o que determinou que a Apelada procedesse ao depósito obrigatório das rendas. 7. Como certamente será do conhecimento e da experiência do tribunal, muitas vezes as vendas judiciais do imóvel penhorado/apreendido só se tornam possíveis mediante a apresentação de proposta de aquisição pelo credor hipotecário, o qual só assim perspetiva algum ressarcimento da dívida contraída pelos executados. 8. As testemunhas arroladas explicaram a forma de cálculo da indemnização peticionada, a qual é calculada tendo por base a avaliação que foi efetuada pela Apelante na data da venda e por base da qual decidiu apresentar proposta de aquisição e o respetivo valor. 9. O valor pelo qual foi adquirida a fração em causa nos presentes autos pela Apelante é assim o ponto de partida do cálculo da indemnização peticionada. 10. O tribunal não conheceu da questão da nulidade do contrato de arrendamento, por falta de forma. 11. Considerada a data invocada pela Apelada para a outorga do contrato - 1 de Julho de 1993 - o mesmo deveria ter sido celebrado por escritura pública (artigo 7.º n.º 2, alínea b) do Regime do Arrendamento Urbano, na redação anterior à alteração introduzida pelo Decreto-Lei n.? 64-A/2000, de 22 de Abril). 12. Não tendo sido cumprida a exigência formal, o contrato, de acordo com o disposto nos artigos 220.º e 286.º do Código Civil, é nulo. 13. Declarada a nulidade do contrato de arrendamento comercial por falta de forma, fica a Apelada obrigada, não só a restituir o imóvel, como também a pagar à Apelante uma indemnização pela utilização do mesmo enquanto tal utilização se mantiver (cfr. artigo 289.º do Código Civil). 14. Considerando o tribunal recorrido que não se encontrava suficientemente demonstrado o valor locativo do imóvel, sempre deveria ter relegado para execução de sentença tal decisão, condenando a Apelada no que viesse a ser liquidado em execução de sentença 15. Acresce que, a venda da fração em causa ocorreu em 24.09.1996, data a partir da qual a sentença recorrida considerou que o alegado contrato de arrendamento caducou, pelo que não existe fundamento para a condenação no pagamento de indemnização ser contabilizada somente a partir de Julho de 2000, mas a partir de 24/09/1996. 16. Termos em que a sentença deveria ter condenado a Apelada no pedido indemnizatório deduzido pela Apelante. Conclusões do recurso subordinado da ré: 1. A pretensão da A. e pedidos formulados na presente acção são ilegítimos porque excedem manifestamente os limites impostos pela boa fé e pelos bons costumes, atento o exposto no art. 340 do C.C., devendo, consequentemente, a presente acção ser julgada totalmente improcedente, por não provada. 2. A A. tomou conhecimento do contrato de arrendamento celebrado com a R., do seu teor e demais condições e cláusulas, designadamente montante da renda praticado e identificação do arrendatário, contrato de arrendamento que expressamente reconheceu. 3. A A., antes da hasta pública ocorrida em Setembro de 1996 e após ter sido notificada do requerimento da R. e do contrato de arrendamento celebrado com os anteriores proprietários em 1993, investigou e realizou diligências concretas, como a própria alega, para confirmar ou comprovar a veracidade do alegado pela R. e da consequente validade do contrato de arrendamento celebrado. 4. Após esta investigação, a A., antes da referida hasta pública, concluiu que a R. era arrendatária da fracção em mérito, que nessa qualidade lhe assistia o direito de preferência na venda judicial e que, enquanto tal, deveria ser notificada do dia e hora da hasta pública para que pudesse exercer o seu direito. 5. A A. não alegou nessa altura, nem antes nem por ocasião da hasta pública ocorrida em Setembro de 1996, a nulidade daquele contrato por vício de forma, uma vez que ao tempo da celebração do mesmo era alegadamente exigida a sua celebração por escritura pública. 6. Não tendo alegado naquela altura a nulidade do contrato e requerendo, pelo contrário, a notificação da R. enquanto arrendatária e preferente, é manifesto que a A. reconheceu o contrato celebrado como válido e eficaz. 7. Ao alegar nesta acção, decorridos mais de 15 anos, a nulidade do contrato por ter sido celebrado por documento escrito particular depois de expressamente o ter reconhecido e de permitir que a R., com o seu conhecimento e consentimento, se mantivesse a ocupar o prédio durante mais de 15 anos pagando uma renda mensal actualizada, tendo conhecimento ou não podendo ignorar os depósitos de renda efectuados pela R. até Junho de 2000 numa das suas dependências, e sem que, durante este longo período de tempo tivesse reclamado a entrega da fracção em mérito que a própria A. chegou a inspeccionar na companhia da R., torna-se evidente que o comportamento da A. se traduz numa "venire contra facto proprium", que se caracteriza pela evidente contradição entre o comportamento assumido pela A. desde 1995 até à data da propositura da acção em 2012 e o seu pedido actual ao pretender que seja declarada a nulidade ou a caducidade do contrato de arrendamento celebrado. 8. Na verdade, todo o comportamento da A. criou na R. a confiança ou convicção de que o contrato de arrendamento celebrado era e se mantinha válido e eficaz e jamais poderia ser considerado nulo por vício de forma ou extinto por caducidade. 9. A A. durante cerca de dezasseis anos assumiu um comportamento que se traduz ou concretiza nos factos dados como provados conjugados com a demais documentação junta aos autos, e pretende agora, de má fé e igualmente em abuso de direito, não só a declaração da caducidade do contrato de arrendamento celebrado, pedido que por si só contraria ou contradiz o pedido da nulidade do mesmo contrato de arrendamento por falta de forma, mas ainda uma indemnização exagerada, despropositada e infundada, quer porque conhece a A. o valor real da renda praticada, quer porque sabe a A. que nada mais lhe é devido para além das rendas, pois que a R. ocupou legitimamente a fracção com o conhecimento e consentimento da A .. 10. A R. não está obrigada, nem se constituiu na obrigação de pagar à A. qualquer indemnização e, muito menos, o valor exorbitante e infundado reclamado. 11. Qualquer pessoa normal colocada na situação da R., exactamente nas mesmas condições, que tenha vivido e convivido com os factos provados na presente acção conjugados com os demais documentos e o comportamento da A. durante um período de tempo superior ao legalmente previsto para usucapião de imóveis (mais de quinze anos), necessariamente estaria convicta e legitimamente confiada de que o contrato de arrendamento celebrado com os anteriores proprietários continuava em vigor, estando, por isso, obrigada ao pagamento das rendas, que a R. efectivamente satisfez. 12. O valor da indemnização reclamada, para além de não ser devido, atento o exposto supra, é exagerado e absurdo, tendo em conta os factos provados e não pode, consequentemente, ser atendido. 13. Não existe qualquer critério ou fórmula legal para se calcular o valor da renda mensal de um armazém. 14. As considerações tecidas pelas testemunhas da A., que não conhecem o arrendado nem a cidade ou zona da cidade em que se situa e, designadamente não conhecem o mercado de arrendamento local e seus valores quer da oferta e procura, quer do preço, não tem qualquer suporte legal ou factual. 15. O valor de qualquer renda terá sempre de ter em consideração o fim a que o local arrendado se destina, a sua área, os seus acessos, o seu pé direito, a sua exposição e luminosidade, a sua localização e, sobretudo, a necessidade que do mesmo possa ter qualquer arrendatário interessado conjugada com a necessidade que o proprietário possa ter de o arrendar. 16. As presentes alegações de recurso contrariam as motivações do recurso interposto pela A. e carece de fundamento, devendo julgar-se improcedente. 17. O abuso de direito invocado é igualmente do conhecimento oficioso do Tribunal, resulta, desde logo, da fundamentação das respostas à matéria de facto, nos parágrafos supra transcritos. 4. Factos que a 1ª instância julgou provados: 1. Em venda judicial ocorrida em 24/09/1996 e realizada no âmbito do processo de execução que correu termos no Tribunal Judicial de Braga, 4º Juízo Cível, processo n.º 691/94, o “CC, SA” adquiriu a fracção autónoma designada pela letra “A”, correspondente à sub-cave do prédio em regime de propriedade horizontal, sito na Avenida Artur Soares, n.ºs 3…, 3… e 3…, com traseiras para a Rua Luís de Campos, n.ºs 1… e 1…, freguesia de Braga, concelho de Braga, descrito na 2ª Conservatória do Registo Predial de Braga sob o n.º 3…. e inscrito na respectiva matriz sob o art. 1---, pelo valor de 20.000.000$00 (€ 99.759,58); 2. Constam de tal processo executivo os requerimentos, despachos e actas cujas certidões constam de fls. 149 a 164, cujo teor se dá por integralmente reproduzido, nos quais a exequente CC SA solicita a notificação da R enquanto arrendatária e preferente do imóvel penhorado, fracção A“ – documentos juntos aos autos na sequência do despacho de fls. 147; 3. A fracção encontra-se registada definitivamente a favor da A.; 4. Pela Ap. 67/920605 foi registada hipoteca a favor do BNU, SA – cfr. fls. 217 a 220; 5. Pela Ap. 17/010723 encontra-se registada a fusão, por deliberação de 01.03.28, por incorporação, mediante a transferência global do património da sociedade “CC, SA” – documento de fls. 167 a 180; 6. Por documento escrito datado de 1 de Julho de 1993, DD e EE declararam dar de arrendamento à R, que declarou aceitar, a fracção referida em A, pelo prazo de um ano renovável por iguais períodos, mediante a renda anual de 300.00$00 (trezentos escudos), paga em duodécimos de 25.000$00 (vinte e cinco mil escudos equivalente a 124,69€) actualizada a partir dos 30 meses de vigência do contrato, de acordo com os índices legais que viessem a ser publicados, conforme consta de fls. 44 e 45 e cujo teor se dá por integralmente reproduzido; 7. A fracção foi ocupada pela ré até 23 de Maio de 2014, com o conhecimento e consentimento da autora. 8. A ré pagou a renda aos anteriores proprietários até Outubro de 1996; 9. A Ré abriu conta na A. para depósito de rendas, o que efectuou até Junho de 2000; 10. De Julho de 2000 a 28.09.2012, data em que a R. efectuou depósito condicional no montante de € 11.679,90, a R não depositou qualquer renda, correspondendo tal valor às rendas relativas aos meses de Setembro de 2007 a Setembro de 2012; 11. A R tem efectuado depósitos de renda em nome da A, à ordem destes autos; 12. Os montantes depositados foram-no em nome do CC, SA, até Junho de 2000, tendo os posteriores o sido em nome da A, conforme depósitos juntos aos autos cujo teor se dá por integralmente reproduzido; 13. A R foi contactada pela A para mostrar o estado em que o locado se encontrava, tendo-se deslocado com os representantes ao local, para o inspecionarem; 14. A A remeteu à R a missiva datada de 22.06.2011, a qual consta de fls. 23 e cujo teor se dá por integralmente reproduzido, que não foi reclamada pela R (mediante essa carta, a autora fixa á ré o prazo de 20 dias para proceder à desocupação e à entrega das chaves da fracção); 15. Se o imóvel tivesse sido colocado no mercado de arrendamento, a A podia obter uma renda mensal. III. Colhidos os vistos, cumpre decidir: Intitulando-se proprietária da fracção predial identificada no artigo 1º da p.i., adquirida em venda judicial realizada no âmbito da execução 691/94, a autora pediu a condenação da ré a entregá-la devoluta de pessoas e bens, alegando estar a ocupá-la ilicitamente – refere que o contrato de arrendamento, a ter existido, caducou nos termos do artigo 824º, nº2, do Código Civil – bem como no pagamento duma indemnização pelos danos causados, os calculados nos termos dos artigos 21º e 22º da petição inicial (165.693,23, o valor que poderia ter obtido no mercado de arrendamento; ou €133.829, que obteria na aplicação da quantia despendida na aquisição em operações activas de longo prazo, ou €89.720,76 a título de juros à taxa legal supletiva sobre o capital investido na aquisição). A sentença recorrida considerou que o contrato de arrendamento caducou nos termos do artigo 824º, nº2, do Código Civil, por ter sido celebrado após a hipoteca e respectivo registo que incidia sobre a respectiva fracção, e que a autora tem direito a receber uma indemnização como contrapartida da ocupação não titulada, devendo ser reportada às rendas mensais decorrentes do contrato de arrendamento desde Julho de 2000 até 23 de Maio de 2014 (data em que as partes acordaram na entrega e recebimento da fracção, facto esse que levou a sentença recorrida a julgou extinto por inutilidade superveniente o pedido atinente). A discordância da autora/apelante incide precisamente sobre a questão da indemnização, continuando a reclamar as quantias peticionadas, enfatizando que a ocupação era ilícita - à caducidade do contrato de arrendamento nos termos do artigo 824º, nº2, do Código Civil, fundamento invocara na petição, alude agora também a sua nulidade nos termos do artigo 220º, do mesmo código, por não ter sido celebrado por escritura pública - e que o ponto de partida para se encontrar o montante da indemnização é o valor da aquisição, e que sempre o tribunal deveria ter relegado para execução a respectiva liquidação – a entender-se que o valor peticionado não estava suficientemente demonstrado- não existindo fundamento para uma condenação só a partir de Julho de 2000. Em recurso subordinado, a ré conclui que a invocação da nulidade do contrato constitui um abuso de direito por parte da autora, depois da prática de factos de reconhecimento da ré como arrendatária, e que é contraditório até com a alegada caducidade. Conclui também que a indemnização pedida não tem apoio nos factos provados e que a esse título nada é devido. As conclusões de recurso delimitam a intervenção do tribunal ad aquém, só podem incidir sobre questões anteriormente apreciadas, e para o efeito não podem os recorrentes distanciar-se da matéria de facto fixada em 1ª instância, uma vez que não se mostra impugnada E não há razões para o tribunal intervir oficiosamente. Não se detecta a violação do direito probatório material, e não se encontram razões que justifiquem a anulação da decisão recorrida (cfr. artigo 662º, do CPC), ou a aquisição processual doutros factos relevantes nos termos do artigo 607º, nº4, segunda parte, do C.P.C.l.. Assim, a questão essencial que nos cabe resolver prende-se unicamente em saber se a autora tem ou não direito a uma indemnização enquanto perdurou a ocupação da fracção pela ré – cumpre esclarecer que, como decorre da sentença, os pedidos relacionados com a entrega da fracção, noticiada pelas partes que a mesma se concretizou por acordo, foram julgados extintos por inutilidade superveniente. Importa começar por referir que, por documento escrito de 1 de Julho de 1993, a identificada fracção predial que é objecto deste litígio foi cedida de arrendamento à ré pelos anteriores donos DD e EE, pelo prazo de um ano renovável por iguais períodos, para o exercício de qualquer actividade comercial ou industrial, mediante a renda anual de 300.00$00. Pela sua natureza, prazo de duração e data em que foi celebrado, trata-se dum contrato ferido de nulidade nos termos do artigo 220º, do Código Civil (nulidade que, ainda que não tivesse sido invocada, sempre seria de conhecimento oficioso - assento nº 4/95 (DR I-A S., de 17/5/95, hoje com valor de acórdão uniformizador), uma vez que não foi titulado por escritura pública, formalidade exigível pelo artigo 7.º, nº 2-b) do RAU aprovado pelo DL 321-B/90, de 15.10, então em vigor, logo não podia produzir, desde o seu início, os efeitos a que tendia (Mota Pinto, Teoria Geral do Direito Civil, p. 610). Não obstante a nulidade do contrato, a ré teve o gozo e fruicção da fracção até 24.05.2014, resultando dos factos provados que o fez com autorização e consentimento do CC (adquirente da fracção em venda judicial de 24.09.1996) e de quem lhe sucedeu legalmente. As quantias convencionadas no contrato a título de renda foram pagas aos anteriores proprietários até Outubro de 1996, e as do período subsequente foram depositadas (exceptuando as referentes ao período compreendido entre Julho de 2000 e Setembro de 2007): até Junho de 2000 em conta aberta no BNU, o então senhorio; do período situado entre Setembro de 2007 e Setembro de 2012 foram objecto de depósito condicional nos termos do artigo 1048º do Código Civil, e efectuou depósito à ordem destes autos das relativas a Outubro de 2012 a Maio de 2014. Significa que as partes fizerem prestações e cumpriram até Maio de 2014 as obrigações de trato sucessivo subjacentes a um contrato de arrendamento como se fosse válido. Assim, consumada a entrega do prédio por acordo das partes, a indemnização a que a autora tem direito não pode deixar de corresponder ao valor das quantias que a ré contratualizou e pagou/depositou a título de rendas, as que não se mostram pagas, enquanto perdurou o gozo e ocupação lícita da fracção. Como refere Mota Pinto a propósito da nulidade do contrato de arrendamento, o senhorio deve restituir as rendas recebidas e o inquilino deve o valor objectivo do uso e fruição do prédio, compensando-se nesta medida os deveres de restituição (Teoria Geral, pág.475). Também Vaz Serra, partindo do pressuposto de que a restituição de prestações feitas em execução de um contrato nulo é um caso de restituição do indevido, opina que o valor do uso obtido deve coincidir com as prestações convencionadas (RLJ ano 109, pág.313 ). É pois inquestionável que o direito da autora está confinado às quantias convencionadas a título de pagamento de renda mensal como bem decidiu a sentença recorrida (sem prejuízo da dedução dos depósitos, cujo levantamento possa efectuar e/ou lhe devam ser autorizados), e não a uma indemnização de conteúdo e montante diferente – não só ficou provada a licitude do gozo e ocupação da fracção por parte da ré, como também a autora não logrou provar os danos/cálculos que alegou, não se vislumbrando como possa represtiná-los em sede de recurso sem que tenha impugnado a respectiva decisão-, que até constituiria um manifesto abuso de direito, revelador que era de comportamento antagónico com a confiança e expectativa criada na parte contrária ao longo de vários anos, e quando assim é os interesses meramente individuais cedem perante valores mais importantes e perenes que enformam o nosso ordenamento jurídico. IV. Pelo que, nos termos da fundamentação acabada de enunciar, acordam os Juízes desta Relação em julgar improcedente a apelação da autora, e por isso confirmam a sentença recorrida. Consequentemente, fica prejudicada a apreciação do recurso que a ré interpôs subordinadamente. Custas pela autora/apelante. G., 29.01.2015 (Heitor Gonçalves) (José Raínho) (Carvalho Guerra)

Sumário

2. Por via dessa nulidade do contrato de arrendamento, o senhorio deve restituir as rendas recebidas e o inquilino deve o valor objectivo do uso e fruição do prédio, compensando-se nesta medida os deveres de restituição.

Texto Integral

Acordam no Tribunal da Relação de Guimarães:

Processo 5030/12.7TBBRG-G1.

I- RELATÓRIO.

1. AA…, SA, demanda nesta acção ordinária BB…, Lda, pedindo que se reconheça a autora como legítima proprietária da fracção identificada no artigo 1º da petição inicial e a ré condenada a entregá-la livre e devoluta, se declare a caducidade do contrato de arrendamento, e a ré condenada a pagar à autora €165.693,23 de indemnização dos danos causados, acrescida do montante mensal correspondente ao valor da última renda indicada acrescida do valor correspondente à aplicação dos coeficientes legais de actualização anual das rendas livres, a liquidar em execução de sentença, até à entrega efectiva da fracção, bem como de juros à taxa de juro legal sobre o montante total da indemnização e até ao efectivo pagamento; ou, subsidiariamente, a quantia de € 133.829,00, calculada nos termos do artigo 21º da petição até 30/04/2012, acrescida da importância correspondente à remuneração do capital investido na aquisição do imóvel às taxas praticadas pela A nos empréstimos para habitação própria, actualmente de 7,978%, até à entrega efectiva da fracção e a liquidar em execução de sentença, bem como de juros à taxa legal sobre o montante da indemnização a contar da entrega do bem e até ao efectivo pagamento; ou, ainda subsidiariamente, a quantia de € 89.720,76, calculada nos termos do artigo 22º da petição até 30/04/2012, acrescida da importância correspondente aos juros vincendos calculados à taxa legal supletiva sobre o capital investido na aquisição do imóvel até à entrega efectiva da fracção e integral pagamento; subsidiariamente, e na hipótese de vir a ser reconhecida a existência do contrato de arrendamento, ser julgado procedente o pedido de resolução do contrato de arrendamento devendo ser decretado o despejo do locado. Alega para tanto ter adquirido o imóvel em 24.09.1996 em venda judicial, que a ré efectuou depósito obrigatório das rendas até 23.05.2000, tendo o eventual arrendamento caducado por efeito da venda efectuada, pelo que a ocupação do imóvel causa-lhe prejuízos que contabiliza em € 165.963,23, € 133.829,00 e € 89.720,76, consoante as diferentes bases de cálculo.

Na contestação, alegando a qualidade de arrendatária da fracção mediante o contrato celebrado em 1993 com os anteriores proprietários, pela renda anual de 300.00$00, a ré impugna que tenha sido interpelada pelo CC… para entregar o locado, sustenta que o contrato não caducou nos termos do artigo 824º, nº1, do C.C., que pagou as rendas aos anteriores proprietários até Outubro de 1996, depositou as rendas devidas e actualizadas até Junho de 2000, tendo a autora levantado os respectivos montantes, e diz estarem prescritas as rendas vencidas entre Julho de 2000 e Agosto de 2007 .

Na réplica, diz a autora que a existir o contrato de arrendamento, o mesmo é nulo por não ter sido celebrado por escritura pública nos termos do artigo 7º, nº2, alínea b), do RAU anterior à alteração introduzida pelo Dec-Lei 64-A/2000, de 22.04, que não levantou quaisquer montantes depositados pela ré, quanto à prescrição refere que o peticionado não é título de rendas mas uma indemnização pela ocupação ilícita da fracção nos termos dos artigos 483º e 805º, nº2-b, do C. Civil, que na sua perspectiva compreende o prejuízo causado pela lesão e os benefícios que o lesado deixou de obter.

2. Findos os articulados, foi exarado despacho saneador tabelar, elaborada a selecção da matéria de facto assente e organizada a base instrutória, após o que prosseguiram os autos até julgamento, que culminou com a prolação da sentença. Face à informação fornecida pela autora a fls. 206, começou por julgar extintos os pedidos formulados nos pontos 1 e 2 por inutilidade superveniente da lide (declaração da autora como proprietária da fracção, condenação da ré a entregá-la e declaração da caducidade do contrato de arrendamento) e apreciando o mérito dos demais pedidos, condenou a ré a pagar à autora a indemnização correspondente à renda mensal fixada no contrato descrito no facto provado 5º, desde Julho de 2000 até 23.05.2014, acrescida de juros de mora desde a citação e até integral pagamento.

3. Recorrem dessa sentença a autora e a ré, esta subordinadamente.

Conclui a apelante AA:

1. Na ação de reivindicação compete ao Autor o ónus de alegar e provar que é proprietário da coisa que reivindica e que esta se encontra em poder do réu e compete ao Réu alegar e provar que a sua detenção é legítima e oponível ao autor.

2. A Apelante logrou provar que é legítima proprietária do imóvel reivindicado e que a Apelada o ocupa, não tendo a Apelada logrado provar que a sua detenção é legítima, nem oponível à Apelante.

3. A Apelada invocou ter celebrado contrato de arrendamento, contrato cuja caducidade foi julgada, nos termos do art. 824º, nº 3 do CC e por tal razão inoponível à Apelante.

4. Consultados os documentos juntos na sequência do despacho de fls.147, o facto da Apelante ter indicado no processo executivo a existência de um contrato de arrendamento e pedido a notificação da Apelada como preferente, não implica reconhecimento, sequer implícito, do contrato de arrendamento,

porquanto a Apelante só indicou a Apelada como preferente após requerimento dos executados a pedir que fossem dadas sem efeito as vendas que foram sendo designadas e a dar conhecimento da existência de contratos de arrendamento sobre os imóveis penhorados.

5. Termos em que não deve ser julgado que a apelante por ter pedido a notificação da Apelada como preferente, aceitou a vigência do contrato de arrendamento comercial invocado pela Apelada e que consentiu na ocupação do imóvel.

6. A Apelante nunca recebeu qualquer renda, por não ter reconhecido o alegado contrato de arrendamento, o que determinou que a Apelada procedesse ao depósito obrigatório das rendas.

7. Como certamente será do conhecimento e da experiência do tribunal, muitas vezes as vendas judiciais do imóvel penhorado/apreendido só se tornam possíveis mediante a apresentação de proposta de aquisição pelo credor hipotecário, o qual só assim perspetiva algum ressarcimento da dívida contraída pelos executados.

8. As testemunhas arroladas explicaram a forma de cálculo da indemnização peticionada, a qual é calculada tendo por base a avaliação que foi efetuada pela Apelante na data da venda e por base da qual decidiu apresentar proposta de aquisição e o respetivo valor.

9. O valor pelo qual foi adquirida a fração em causa nos presentes autos pela Apelante é assim o ponto de partida do cálculo da indemnização peticionada.

10. O tribunal não conheceu da questão da nulidade do contrato de arrendamento, por falta de forma.

11. Considerada a data invocada pela Apelada para a outorga do contrato - 1 de Julho de 1993 - o mesmo deveria ter sido celebrado por escritura pública (artigo 7.º n.º 2, alínea b) do Regime do Arrendamento Urbano, na redação anterior à alteração introduzida pelo Decreto-Lei n.? 64-A/2000, de 22 de Abril).

12. Não tendo sido cumprida a exigência formal, o contrato, de acordo com o disposto nos artigos 220.º e 286.º do Código Civil, é nulo.

13. Declarada a nulidade do contrato de arrendamento comercial por falta de forma, fica a Apelada obrigada, não só a restituir o imóvel, como também a pagar à Apelante uma indemnização pela utilização do mesmo enquanto tal utilização se mantiver (cfr. artigo 289.º do Código Civil).

14. Considerando o tribunal recorrido que não se encontrava suficientemente demonstrado o valor locativo do imóvel, sempre deveria ter relegado para execução de sentença tal decisão, condenando a Apelada no que viesse a ser liquidado em execução de sentença

15. Acresce que, a venda da fração em causa ocorreu em 24.09.1996, data a partir da qual a sentença recorrida considerou que o alegado contrato de arrendamento caducou, pelo que não existe fundamento para a condenação no pagamento de indemnização ser contabilizada somente a partir de Julho de 2000, mas a partir de 24/09/1996.

16. Termos em que a sentença deveria ter condenado a Apelada no pedido indemnizatório deduzido pela Apelante.

Conclusões do recurso subordinado da ré:

1. A pretensão da A. e pedidos formulados na presente acção são ilegítimos porque excedem manifestamente os limites impostos pela boa fé e pelos bons costumes, atento o exposto no art. 340 do C.C., devendo, consequentemente, a presente acção ser julgada totalmente improcedente, por não provada.

2. A A. tomou conhecimento do contrato de arrendamento celebrado com a R., do seu teor e demais condições e cláusulas, designadamente montante da renda praticado e identificação do arrendatário, contrato de arrendamento que expressamente reconheceu.

3. A A., antes da hasta pública ocorrida em Setembro de 1996 e após ter sido notificada do requerimento da R. e do contrato de arrendamento celebrado com os anteriores proprietários em 1993, investigou e realizou diligências concretas, como a própria alega, para confirmar ou comprovar a veracidade do alegado pela R. e da consequente validade do contrato de arrendamento celebrado.

4. Após esta investigação, a A., antes da referida hasta pública, concluiu que a R. era arrendatária da fracção em mérito, que nessa qualidade lhe assistia o direito de preferência na venda judicial e que, enquanto tal, deveria ser notificada do dia e hora da hasta pública para que pudesse exercer o seu direito.

5. A A. não alegou nessa altura, nem antes nem por ocasião da hasta pública ocorrida em Setembro de 1996, a nulidade daquele contrato por vício de forma, uma vez que ao tempo da celebração do mesmo era alegadamente exigida a sua celebração por escritura pública.

6. Não tendo alegado naquela altura a nulidade do contrato e requerendo, pelo contrário, a notificação da R. enquanto arrendatária e preferente, é manifesto que a A. reconheceu o contrato celebrado como válido e eficaz.

7. Ao alegar nesta acção, decorridos mais de 15 anos, a nulidade do contrato por ter sido celebrado por documento escrito particular depois de expressamente o ter reconhecido e de permitir que a R., com o seu conhecimento e consentimento, se mantivesse a ocupar o prédio durante mais de 15 anos pagando uma renda mensal actualizada, tendo conhecimento ou não podendo ignorar os depósitos de renda efectuados pela R. até Junho de 2000 numa das suas dependências, e sem que, durante este longo período de tempo tivesse reclamado a entrega da fracção em mérito que a própria A. chegou a inspeccionar na companhia da R., torna-se evidente que o comportamento da A. se traduz numa "venire contra facto proprium", que se caracteriza pela evidente contradição entre o comportamento assumido pela A. desde 1995 até à data da propositura da acção em 2012 e o seu pedido actual ao pretender que seja declarada a nulidade ou a caducidade do contrato de arrendamento celebrado.

8. Na verdade, todo o comportamento da A. criou na R. a confiança ou convicção de que o contrato de arrendamento celebrado era e se mantinha válido e eficaz e jamais poderia ser considerado nulo por vício de forma ou extinto por caducidade.

9. A A. durante cerca de dezasseis anos assumiu um comportamento que se traduz ou concretiza nos factos dados como provados conjugados com a demais documentação junta aos autos, e pretende agora, de má fé e igualmente em abuso de direito, não só a declaração da caducidade do contrato de arrendamento celebrado, pedido que por si só contraria ou contradiz o pedido da nulidade do mesmo contrato de arrendamento por falta de forma, mas ainda uma indemnização exagerada, despropositada e infundada, quer porque conhece a A. o valor real da renda praticada, quer porque sabe a A. que nada mais lhe é devido para além das rendas, pois que a R. ocupou legitimamente a fracção com o conhecimento e consentimento da A

10. A R. não está obrigada, nem se constituiu na obrigação de pagar à A. qualquer indemnização e, muito menos, o valor exorbitante e infundado reclamado.

11. Qualquer pessoa normal colocada na situação da R., exactamente nas mesmas condições, que tenha vivido e convivido com os factos provados na presente acção conjugados com os demais documentos e o comportamento da A. durante um período de tempo superior ao legalmente previsto para usucapião de imóveis (mais de quinze anos), necessariamente estaria convicta e legitimamente confiada de que o contrato de arrendamento celebrado com os anteriores proprietários continuava em vigor, estando, por isso, obrigada ao pagamento das rendas, que a R. efectivamente satisfez.

12. O valor da indemnização reclamada, para além de não ser devido, atento o exposto supra, é exagerado e absurdo, tendo em conta os factos provados e não pode, consequentemente, ser atendido.

13. Não existe qualquer critério ou fórmula legal para se calcular o valor da renda mensal de um armazém.

14. As considerações tecidas pelas testemunhas da A., que não conhecem o arrendado nem a cidade ou zona da cidade em que se situa e, designadamente não conhecem o mercado de arrendamento local e seus valores quer da oferta e procura, quer do preço, não tem qualquer suporte legal ou factual.

15. O valor de qualquer renda terá sempre de ter em consideração o fim a que o local arrendado se destina, a sua área, os seus acessos, o seu pé direito, a sua exposição e luminosidade, a sua localização e, sobretudo, a necessidade que do mesmo possa ter qualquer arrendatário interessado conjugada com a necessidade que o proprietário possa ter de o arrendar.

16. As presentes alegações de recurso contrariam as motivações do recurso interposto pela A. e carece de fundamento, devendo julgar-se improcedente.

17. O abuso de direito invocado é igualmente do conhecimento oficioso do Tribunal, resulta, desde logo, da fundamentação das respostas à matéria de facto, nos parágrafos supra transcritos.

4. Factos que a 1ª instância julgou provados:

1. Em venda judicial ocorrida em 24/09/1996 e realizada no âmbito do processo de execução que correu termos no Tribunal Judicial de Braga, 4º Juízo Cível, processo n.º 691/94, o “CC, SA” adquiriu a fracção autónoma designada pela letra “A”, correspondente à sub-cave do prédio em regime de propriedade horizontal, sito na Avenida Artur Soares, n.ºs 3…, 3… e 3…, com traseiras para a Rua Luís de Campos, n.ºs 1… e 1…, freguesia de Braga, concelho de Braga, descrito na 2ª Conservatória do Registo Predial de Braga sob o n.º 3…. e inscrito na respectiva matriz sob o art. 1

, pelo valor de 20.000.000$00 (€ 99.759,58);

2. Constam de tal processo executivo os requerimentos, despachos e actas cujas certidões constam de fls. 149 a 164, cujo teor se dá por integralmente reproduzido, nos quais a exequente CC SA solicita a notificação da R enquanto arrendatária e preferente do imóvel penhorado, fracção A“ – documentos juntos aos autos na sequência do despacho de fls. 147;

3. A fracção encontra-se registada definitivamente a favor da A.;

4. Pela Ap. 67/920605 foi registada hipoteca a favor do BNU, SA – cfr. fls. 217 a 220;

5. Pela Ap. 17/010723 encontra-se registada a fusão, por deliberação de 01.03.28, por incorporação, mediante a transferência global do património da sociedade “CC, SA” – documento de fls. 167 a 180;

6. Por documento escrito datado de 1 de Julho de 1993, DD e EE declararam dar de arrendamento à R, que declarou aceitar, a fracção referida em A, pelo prazo de um ano renovável por iguais períodos, mediante a renda anual de 300.00$00 (trezentos escudos), paga em duodécimos de 25.000$00 (vinte e cinco mil escudos equivalente a 124,69€) actualizada a partir dos 30 meses de vigência do contrato, de acordo com os índices legais que viessem a ser publicados, conforme consta de fls. 44 e 45 e cujo teor se dá por integralmente reproduzido;

7. A fracção foi ocupada pela ré até 23 de Maio de 2014, com o conhecimento e consentimento da autora.

8. A ré pagou a renda aos anteriores proprietários até Outubro de 1996;

9. A Ré abriu conta na A. para depósito de rendas, o que efectuou até Junho de 2000;

10. De Julho de 2000 a 28.09.2012, data em que a R. efectuou depósito condicional no montante de € 11.679,90, a R não depositou qualquer renda, correspondendo tal valor às rendas relativas aos meses de Setembro de 2007 a Setembro de 2012;

11. A R tem efectuado depósitos de renda em nome da A, à ordem destes autos;

12. Os montantes depositados foram-no em nome do CC, SA, até Junho de 2000, tendo os posteriores o sido em nome da A, conforme depósitos juntos aos autos cujo teor se dá por integralmente reproduzido;

13. A R foi contactada pela A para mostrar o estado em que o locado se encontrava, tendo-se deslocado com os representantes ao local, para o inspecionarem;

14. A A remeteu à R a missiva datada de 22.06.2011, a qual consta de fls. 23 e cujo teor se dá por integralmente reproduzido, que não foi reclamada pela R (mediante essa carta, a autora fixa á ré o prazo de 20 dias para proceder à desocupação e à entrega das chaves da fracção);

15. Se o imóvel tivesse sido colocado no mercado de arrendamento, a A podia obter uma renda mensal.

III. Colhidos os vistos, cumpre decidir:

Intitulando-se proprietária da fracção predial identificada no artigo 1º da p.i., adquirida em venda judicial realizada no âmbito da execução 691/94, a autora pediu a condenação da ré a entregá-la devoluta de pessoas e bens, alegando estar a ocupá-la ilicitamente – refere que o contrato de arrendamento, a ter existido, caducou nos termos do artigo 824º, nº2, do Código Civil – bem como no pagamento duma indemnização pelos danos causados, os calculados nos termos dos artigos 21º e 22º da petição inicial (165.693,23, o valor que poderia ter obtido no mercado de arrendamento; ou €133.829, que obteria na aplicação da quantia despendida na aquisição em operações activas de longo prazo, ou €89.720,76 a título de juros à taxa legal supletiva sobre o capital investido na aquisição).

A sentença recorrida considerou que o contrato de arrendamento caducou nos termos do artigo 824º, nº2, do Código Civil, por ter sido celebrado após a hipoteca e respectivo registo que incidia sobre a respectiva fracção, e que a autora tem direito a receber uma indemnização como contrapartida da ocupação não titulada, devendo ser reportada às rendas mensais decorrentes do contrato de arrendamento desde Julho de 2000 até 23 de Maio de 2014 (data em que as partes acordaram na entrega e recebimento da fracção, facto esse que levou a sentença recorrida a julgou extinto por inutilidade superveniente o pedido atinente).

A discordância da autora/apelante incide precisamente sobre a questão da indemnização, continuando a reclamar as quantias peticionadas, enfatizando que a ocupação era ilícita - à caducidade do contrato de arrendamento nos termos do artigo 824º, nº2, do Código Civil, fundamento invocara na petição, alude agora também a sua nulidade nos termos do artigo 220º, do mesmo código, por não ter sido celebrado por escritura pública - e que o ponto de partida para se encontrar o montante da indemnização é o valor da aquisição, e que sempre o tribunal deveria ter relegado para execução a respectiva liquidação – a entender-se que o valor peticionado não estava suficientemente demonstrado- não existindo fundamento para uma condenação só a partir de Julho de 2000.

Em recurso subordinado, a ré conclui que a invocação da nulidade do contrato constitui um abuso de direito por parte da autora, depois da prática de factos de reconhecimento da ré como arrendatária, e que é contraditório até com a alegada caducidade. Conclui também que a indemnização pedida não tem apoio nos factos provados e que a esse título nada é devido.

As conclusões de recurso delimitam a intervenção do tribunal ad aquém, só podem incidir sobre questões anteriormente apreciadas, e para o efeito não podem os recorrentes distanciar-se da matéria de facto fixada em 1ª instância, uma vez que não se mostra impugnada E não há razões para o tribunal intervir oficiosamente. Não se detecta a violação do direito probatório material, e não se encontram razões que justifiquem a anulação da decisão recorrida (cfr. artigo 662º, do CPC), ou a aquisição processual doutros factos relevantes nos termos do artigo 607º, nº4, segunda parte, do C.P.C.l.. Assim, a questão essencial que nos cabe resolver prende-se unicamente em saber se a autora tem ou não direito a uma indemnização enquanto perdurou a ocupação da fracção pela ré – cumpre esclarecer que, como decorre da sentença, os pedidos relacionados com a entrega da fracção, noticiada pelas partes que a mesma se concretizou por acordo, foram julgados extintos por inutilidade superveniente.

Importa começar por referir que, por documento escrito de 1 de Julho de 1993, a identificada fracção predial que é objecto deste litígio foi cedida de arrendamento à ré pelos anteriores donos DD e EE, pelo prazo de um ano renovável por iguais períodos, para o exercício de qualquer actividade comercial ou industrial, mediante a renda anual de 300.00$00.

Pela sua natureza, prazo de duração e data em que foi celebrado, trata-se dum contrato ferido de nulidade nos termos do artigo 220º, do Código Civil (nulidade que, ainda que não tivesse sido invocada, sempre seria de conhecimento oficioso - assento nº 4/95 (DR I-A S., de 17/5/95, hoje com valor de acórdão uniformizador), uma vez que não foi titulado por escritura pública, formalidade exigível pelo artigo 7.º, nº 2-b) do RAU aprovado pelo DL 321-B/90, de 15.10, então em vigor, logo não podia produzir, desde o seu início, os efeitos a que tendia (Mota Pinto, Teoria Geral do Direito Civil, p. 610).

Não obstante a nulidade do contrato, a ré teve o gozo e fruicção da fracção até 24.05.2014, resultando dos factos provados que o fez com autorização e consentimento do CC (adquirente da fracção em venda judicial de 24.09.1996) e de quem lhe sucedeu legalmente. As quantias convencionadas no contrato a título de renda foram pagas aos anteriores proprietários até Outubro de 1996, e as do período subsequente foram depositadas (exceptuando as referentes ao período compreendido entre Julho de 2000 e Setembro de 2007): até Junho de 2000 em conta aberta no BNU, o então senhorio; do período situado entre Setembro de 2007 e Setembro de 2012 foram objecto de depósito condicional nos termos do artigo 1048º do Código Civil, e efectuou depósito à ordem destes autos das relativas a Outubro de 2012 a Maio de 2014.

Significa que as partes fizerem prestações e cumpriram até Maio de 2014 as obrigações de trato sucessivo subjacentes a um contrato de arrendamento como se fosse válido. Assim, consumada a entrega do prédio por acordo das partes, a indemnização a que a autora tem direito não pode deixar de corresponder ao valor das quantias que a ré contratualizou e pagou/depositou a título de rendas, as que não se mostram pagas, enquanto perdurou o gozo e ocupação lícita da fracção.

Como refere Mota Pinto a propósito da nulidade do contrato de arrendamento, o senhorio deve restituir as rendas recebidas e o inquilino deve o valor objectivo do uso e fruição do prédio, compensando-se nesta medida os deveres de restituição (Teoria Geral, pág.475). Também Vaz Serra, partindo do pressuposto de que a restituição de prestações feitas em execução de um contrato nulo é um caso de restituição do indevido, opina que o valor do uso obtido deve coincidir com as prestações convencionadas (RLJ ano 109, pág.313 ).

É pois inquestionável que o direito da autora está confinado às quantias convencionadas a título de pagamento de renda mensal como bem decidiu a sentença recorrida (sem prejuízo da dedução dos depósitos, cujo levantamento possa efectuar e/ou lhe devam ser autorizados), e não a uma indemnização de conteúdo e montante diferente – não só ficou provada a licitude do gozo e ocupação da fracção por parte da ré, como também a autora não logrou provar os danos/cálculos que alegou, não se vislumbrando como possa represtiná-los em sede de recurso sem que tenha impugnado a respectiva decisão-, que até constituiria um manifesto abuso de direito, revelador que era de comportamento antagónico com a confiança e expectativa criada na parte contrária ao longo de vários anos, e quando assim é os interesses meramente individuais cedem perante valores mais importantes e perenes que enformam o nosso ordenamento jurídico.

IV. Pelo que, nos termos da fundamentação acabada de enunciar, acordam os Juízes desta Relação em julgar improcedente a apelação da autora, e por isso confirmam a sentença recorrida. Consequentemente, fica prejudicada a apreciação do recurso que a ré interpôs subordinadamente.

Custas pela autora/apelante.

G. , 29.01.2015

(Heitor Gonçalves)

(José Raínho)

(Carvalho Guerra)

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