8146/07.8TBMAI.P1 - Tribunal da Relação do Porto

A inexistência de obras de beneficiação e conservação não permite, de per si, concluir que um imóvel arrendando há 32 anos não permite já satisfazer as finalidades para que foi arrendado.

● Apelação nº 8146/07.8TBMAI.P1

Relator: João Ramos Lopes

Adjuntos: Desembargador Cândido Lemos e

Desembargador Marques de Castilho.

Acordam no Tribunal da Relação do Porto.

RELATÓRIO

Recorrentes: B………. e mulher, C………. .

Recorridos: D………. e mulher, E………. .

Tribunal Judicial da Maia – .º Juízo de Competência Cível.

B………. e mulher, C………., intentaram acção com processo ordinário demandando os réus D………. e mulher, E………., peticionando a caducidade do contrato de arrendamento que celebraram com estes, alegando para o efeito verificar-se a perda do locado, uma vez que este não dispõe das aptidões mínimas para ser usado para habitação, devendo os réus ser condenados na restituição do prédio dado de arrendamento, livre de pessoas e bens.

Apresentaram-se os réus a contestar e reconvir. Em contestação, alegaram que a acção constitui uma tentativa velada de denúncia do contrato de arrendamento, já que o imóvel objecto do contrato de arrendamento se encontrava em más condições de conservação aquando da sua entrega aos réus (e no momento da celebração daquele contrato) e que, contrariamente ao que é referido pelos autores, chegaram a efectuar algumas obras de reparação no arrendado. Concluem pela improcedência da acção, pedindo, em reconvenção, se julgue denunciado o contrato, com a consequente condenação dos reconvindos no pagamento de indemnização nunca inferior a 1.344,72€ por danos patrimoniais e a 3.655,28€ por danos não patrimoniais.

Os autores apresentaram-se a replicar, pugnando pela improcedência da reconvenção e pela improcedência dos argumentos e razões invocados na contestação.

Terminados os articulados, foi proferido despacho que não admitiu a reconvenção e que, considerando que o estado do processo permite, sem necessidade de mais provas, a apreciação conscienciosa do pedido formulado em via de acção, apreciou do mérito da causa, julgando a acção totalmente improcedente, absolvendo os réus dos pedidos.

Inconformados com o assim decidido em tal saneador-sentença, apresentaram-se os autores a apelar, terminando as suas alegações com as seguintes conclusões:

1- Tendo os recorridos confessado que o prédio em causa apresenta um estado de degradação muito superior àquele que existia no ano de 1977, e que o arrendado não possui qualquer aptidão para o fim a que originariamente se destinou, deve tal matéria ser considerada como provada,

2- não podendo ser considerado (como na sentença recorrida foi) que é habitado nas mesmas condições que existiam em 1977.

3- Todos os factos confessados pelos recorridos indiciam que houve um agravamento das condições de habitabilidade e de utilização do arrendado.

4- Subsidiariamente, e quando tal assim não se entenda, então sempre se encontraria controvertido o facto de terem sido efectuadas as benfeitorias invocadas pelos recorridos no artigo 3º da contestação,

5- Uma vez que é facto notório que um imóvel que não beneficie durante 30 anos de qualquer obra de conservação e/ou reparação, forçosamente verá agravada a sua vetustez, fruição e utilização.

6- O estado do arrendado inviabiliza de todo e de facto a sua habitabilidade e ocupação para fins de habitação, o que resulta da ausência de quaisquer obras de conservação e manutenção efectuadas ao longo dos últimos 30 anos.

7- A decisão recorrida violou o disposto no artigo 1051º, nº 1, e) do Código Civil.

8- A douta decisão recorrida fez má aplicação dos factos e do direito pelo que deverá ser revogada.

Não houve contra-alegações.

Colhidos os vistos, cumpre decidir.

Objecto do recurso

Sabendo-se que o objecto do recurso é definido pelas conclusões no mesmo formuladas, sem prejuízo do que for de conhecimento oficioso, as questões decidendas são, no caso, as seguintes:

- apreciar se deve ou não considerar-se provado que o prédio dado de arrendamento pelos autores aos réus ‘apresenta um estado de degradação muito superior àquele que existia no ano de 1977’ e que tal imóvel ‘não possui qualquer aptidão para o fim a que originariamente se destinou’;

- apreciar se o estado do imóvel dado de arrendamento inviabiliza a sua ocupação para fins de habitação (ou, como se equacionou na douta decisão recorrida, apurar ‘se as condições em que se encontra o locado acarretam, ou não, a perda da coisa locada, o que a verificar-se determinará a caducidade do contrato de arrendamento’);

- subsidiariamente – caso as anteriores questões não obtenham procedência –, apreciar se é essencial à decisão da causa apurar se foram ou não realizadas as benfeitorias invocadas pelos réus (matéria esta controvertida).

FUNDAMENTAÇÃO

Fundamentação de facto

É a seguinte a matéria de facto dada como provada na sentença recorrida:

A- Os autores são donos e legítimos proprietários de um prédio urbano constituído por casa de dois pavimentos, dependência e logradouro situado no ………., freguesia ………. no Concelho da Maia, inscrito na respectiva matriz urbana no artigo 214 e descrita na Conservatória do Registo Predial da Maia sob o n.º 00792/09082000, que se encontra registado em seu nome.

B- Por contrato escrito de arrendamento o autor marido deu de arrendamento aos réus parte do referido prédio, constituído por cozinha, loja, três quartos, sala, garagem e arrecadação, tendo o seu início em 1 de Janeiro de 1977 e o seu termo em 31 de Dezembro de 1977, prorrogando-se sucessivamente por iguais períodos, sendo o valor da renda mensal no montante de € 50,88.

C- No momento em que foi outorgado o contrato de arrendamento referido em B) o prédio apresentava as seguintes patologias:

1) As caleiras existentes no arrendado não promovem a correcta evacuação das águas pluviais devido ao avançado estado de degradação em que se encontram,

2) o prédio não dispõe de qualquer sistema que assegure o escoamento das águas pluviais,

3) a garagem é uma adaptação de uma arrecadação com apenas três paredes e sem qualquer porta,

4) Existem infiltrações de água e humidade no tecto da cozinha,

5) a cozinha não dispõe rede de abastecimento de água e saída de esgoto e possui as paredes em cimento grosso, assim como o chão,

6) Existem infiltrações de água e humidade no quarto de arrumos de andar superior,

7) Existem infiltrações de água e humidade no tecto da sala,

8) Existem infiltrações de humidade e queda de rebocos no quarto utilizado pelas filhas dos réus,

9) Os caixilhos das janelas encontram-se extremamente degradados motivando que por causa de tal os vidros abanem e caiam,

10) Não existe luz na sala de jantar e no quarto de arrumos,

11) O portão que serve o arrendando, a porta principal em madeira e a porta exterior que dá acesso ao andar superior apresentam sinais exteriores de podridão dos materiais,

12) O rés-do-chão tem altura de cerca de 2/2,30metros,

13) O locado não dispõe de instalações sanitárias, não dispondo por isso de lavatório, banheira, bacia de retrete e bidé,

14) A nível de instalações sanitárias, o prédio apenas possui a tradicional retrete, constituída por uma tábua de madeira com um furo, localizada a cerca de 10 metros do acesso do interior da habitação, não dispondo de comunicação directa com os compartimentos da mesma habitação,

15) O locado é servido por um poço que não dispõe de água própria para consumo humano,

16) Todas as divisões do 1.º andar dispõem apenas da altura de 2,10 metros;

D- Todas estas condições do arrendado o Réus conhecem desde 1 de Janeiro de 1977.

E- O arrendado destinou-se a habitação dos arrendatários aqui RR.

F- O estado de conservação das paredes, chão e do tecto de todas as divisões do rés-do-chão “no seu todo é mau”;

G- O estado de conservação do tecto de todas as divisões do 1.º andar é mau “indiciando deformações preocupantes”.

H- O alpendre que tem a função de garagem é feito de paredes em tijolo corrente à vista, com cobertura em chapa pré-fabricada, tudo em mau estado de conservação.

Antes de entrar na apreciação do recurso, importa considerar que não pode figurar na fundamentação de facto a matéria aí feita constar sobre as alíneas F e G e também na parte final da alínea H.

É inquestionável que tais alíneas F e G e parte final da alínea H contêm, exclusivamente, juízos conclusivos – e como é sabido, na fundamentação de facto das sentenças só figura matéria de facto.

Na verdade, o despacho sobre a base instrutória só pode conter factos e não já matéria conclusiva ou de direito, a instrução da causa refere-se exclusivamente à demonstração de factos, o despacho a que alude o art. 653º, nº 2 do C.P.C. refere-se exclusivamente à matéria de facto, e a fundamentação de facto das decisões só pode conter matéria de facto (arts. 511º, 513º, 646º, nº 4, 653º, nº 2 e 659º, nº 3, todos do C.P.C.), sendo de notar que se devem ter por não escritas as respostas do colectivo sobre questões de direito (art. 646º, nº 4 do C.P.C.).

Assim, se na fundamentação de facto da sentença for vazada matéria de direito ou matéria conclusiva, deve o tribunal da Relação, mesmo oficiosamente, considerá-la não escrita, expurgando-a do elenco da matéria de facto (art. 646º, nº 4, 1ª parte do C.P.C., aplicado analogicamente)[1].

Como decorre do art. 659º, nº 2 do C.P.C. devem na sentença (o que é inteiramente aplicável ao despacho saneador que conheça do mérito da causa, com as devidas adaptações) discriminar-se os factos considerados provados – que, como resulta do nº 3 do preceito, são os factos admitidos por acordo, provados por documentos ou por confissão e os que o tribunal colectivo deu por provados.

Importa precisar que a lei se refere apenas a factos, excluindo assim dessa parte da fundamentação da decisão a matéria de direito (reservada para a fundamentação jurídica – a interpretação e aplicação das normas jurídicas cabíveis ao caso) e a matéria conclusiva, que contém em si juízos de valor.

São os factos produtores ou desencadeadores do efeito jurídico pretendido pela parte que devem ter assento na fundamentação de facto da decisão.

Factos são as ocorrências concretas da vida real (bem como o estado, a qualidade ou situação real das pessoas ou das coisas – o sexo ou idade das pessoas, a área de certo prédio, a altitude de um local), respeitem eles aos acontecimentos do mundo exterior (da realidade empírico-sensível, directamente captável pelas percepções do homem) ou antes aos eventos do foro interno, da vida psíquica, sensorial ou emocional do indivíduo[2].

Constituem ainda matéria de facto os juízos de facto, enquanto realidade empírica integradora de pressupostos de facto de certas normas e não do cerne do juízo de valor legal, como é o caso dos juízos periciais de facto (a percentagem da diminuição da capacidade de trabalho provocada por determinada lesão sofrida em consequência de acidente)[3].

Fora da matéria de facto ficam já os juízos conclusivos referidos a determinada valoração normativa – os que encerram em si um juízo de valor, uma apreciação que é resultado de uma análise crítica efectuada sobre determinada realidade, por referência a uma valoração jurídica (excesso de velocidade, culpa, etc.).

Constituem meros juízos conclusivos as alegações adjectivantes que não sejam susceptíveis de permitir a percepção da realidade concreta a valorizar juridicamente, porque se não traduzem em qualquer realidade concreta integradora dos pressupostos normativos, representando não mais que juízos subjectivos, emanados da relatividade valorativa da parte que os alega.

É o que ocorre com a matéria vazada nas alíneas F e G e parte final da alínea H da matéria julgada provada na decisão recorrida.

A alegação de que o estado de conservação das paredes, chão e tecto das divisões do rés-do-chão do imóvel dado de arrendamento, ‘no seu todo, é mau’ (alínea F) não traduz qualquer realidade do mundo jurídico que possa ser objectivamente valorizada. O mesmo acontece com a alínea G, seja no que se refere à parte em que é referido que o estado de conservação do tecto das divisões do 1º andar é mau, seja na parte em que se refere que indicia ‘deformações preocupantes’ (e também quanto à parte final da alínea H, na parte em que se menciona que o alpendre está em mau estado de conservação).

Nos casos referidos, a alegação não respeita a juízos de facto, mas antes a juízos de valor subjectivos, efectuados com recurso a factores alheios à própria percepção da concreta ocorrência, fenómeno ou estado de facto da vida real.

Têm, por isso, de considerar-se não escritas as alíneas F e G da fundamentação de facto e bem assim a parte final da alínea H, na parte em que se refere ‘tudo em mau estado de conservação’.

Assim, a matéria de facto a valorizar é a que acima consta elencada, com excepção das alíneas F e G, passando na alínea H a constar tão só que o ‘alpendre que tem a função de garagem é feito de paredes em tijolo corrente à vista, com cobertura em chapa pré-fabricada’.

Fundamentação de direito

Com a presente acção pretendem os autores obter a declaração de caducidade de contrato de arrendamento que celebraram com os réus e através do qual cederam a estes, para habitação, o gozo de um imóvel, com início em 1 de Janeiro de 1977 e termo em 31 de Dezembro de 1977, prorrogando-se sucessivamente por iguais períodos, mediante o pagamento de quantia monetária.

Como bem se refere na decisão recorrida – nessa parte não impugnada pelos recorrentes –, ao contrato de arrendamento celebrado entre autores e réus aplica-se o Novo Regime do Arrendamento Urbano, aprovado pela Lei 6/2006, de 27/02, por força do disposto no art. 59º, nº 1 deste diploma.

O fundamento jurídico invocado pelos autores é o da perda da coisa locada, previsto no artigo 1051º, e) do C.C. como causa, ope legis, de caducidade de contrato de arrendamento (rectius, do contrato de locação – sendo que o arrendamento, nos termos do art. 1029º do C.C., é uma das modalidades da locação).

A caducidade significa a ineficácia ex nunc de um negócio jurídico validamente celebrado, por efeito automático (ipso iure) de um evento susceptível de o fazer cair – o contrato extingue-se automaticamente, como consequência de evento a que a lei atribui esse efeito, sem necessidade de qualquer manifestação de vontade, jurisdicional ou privada, tendente a extingui-lo[4].

Verdadeiramente, a hipótese prevista no art. 1051º, e) do C.C. (perda da coisa locada) reconduz-se ‘à hipótese de Direito geral da impossibilidade objectiva da prestação, como causa de extinção das obrigações (art. 790-1 CC), de que não’ representa mais do que simples aplicação particular, pois que é apodíctico que a perda da coisa locada produz, naturalmente, uma caducidade de efeito imediato, com a verificação do evento[5].

A previsão legal tem o seu âmbito circunscrito a eventos posteriores à celebração do contrato de arrendamento – note-se que quer o instituto da caducidade quer o instituto da impossibilidade objectiva da prestação têm por pressuposto contratos validamente celebrados (excluindo pois os casos de impossibilidade originária da prestação, solucionados com recurso a outras regras, designadamente as da invalidade do negócio). Os efeitos da extinção do contrato reportam-se para o futuro (ex nunc), não atingindo a sua eficácia passada (ou seja, não são efeitos ex tunc).

Caso de impossibilidade objectiva superveniente previsto no normativo em questão é a total, absoluta e completa perda (material) da coisa locada (a destruição do imóvel por efeito de abalo telúrico, por incêndio ou outra catástrofe natural, p. ex.).

Tal evidência não ocorre já nos casos de perecimento parcial do objecto do contrato, pois que aí importará apurar se tal perecimento parcial se circunscreve a uma deterioração da coisa, geradora da obrigação do senhorio reparar os danos ocorridos, ou antes se determina a caducidade do contrato.

O critério aferidor da distinção é funcional, considerando-se existir perda do prédio arrendado ‘não apenas quando todo ele ou todo o espaço arrendado se tenha materialmente destruído, mas ainda quando, deteriorado apenas em parte, a perda sofrida seja tão significativa que determine a impossibilidade de aplicação desse espaço ao fim para que foi arrendado’, o que deve ser apreciado casuisticamente, com equilíbrio, proporcionalidade e são sentido de justiça distributiva[6].

Constituindo o arrendamento o contrato pelo qual uma das partes (o senhorio) se obriga a proporcionar à outra (o arrendatário) o gozo temporário de um imóvel, mediante retribuição, se por qualquer motivo falhar a possibilidade de tal uso e fruição, seja por destruição, seja pela sua inutilização para os fins que lhe são próprios ou contratualmente previstos, não poderão manter-se os efeitos que o contrato se destinava, normalmente, a produzir – e assim, aquela obrigação do senhorio (proporcionar ao arrendatário o gozo da coisa) torna-se impossível, por isso se extinguindo[7].

Normativamente relevante, para apurar da verificação da previsão do art. 1051º, e) do C.C., é a referência à finalidade do contrato. Assim, verificar-se-á a ‘perda total da coisa se fica inviabilizada toda a utilização para os fins convencionados no contrato e quer a perda resulte de facto natural ou de conduta legítima humana’ e mesmo ‘que só parte da coisa fique destruída (ou se perda, em sentido amplo), haverá caducidade se o fim do contrato não puder ser realizado mediante a utilização da parte restante’, havendo que considerar-se a ‘perda total do arrendado quando este perdeu as condições mínimas indispensáveis para ser utilizado para o fim previsto pelas partes ao celebrarem o contrato, tornando-se irrecuperável essa afectação’[8].

Mostram-se inteiramente correctas e judiciosas as considerações feitas na decisão recorrida no sentido de que se só ‘se verificará a perda total do arrendado se for inviável a utilização deste para os fins que foram convencionados, ainda que fisicamente a perda seja parcial, porque ainda que parcial, ela impossibilita que o devedor (senhorio) cumpra com a sua obrigação de ceder a coisa para os fins convencionados’. Sendo de considerar que o locado, apesar da perda parcial, ‘pode ainda servir às finalidades para que foi arrendado, o senhorio exonera-se da obrigação, mediante a prestação daquilo que lhe for possível, nos termos do disposto no artigo 793.º, n.º 1 do C.C., podendo nestes casos o arrendatário obter uma redução de renda, uma indemnização ou até mesmo a resolução do contrato’, não se verificando já causa de caducidade.

O primeiro fundamento de discordância da decisão recorrida invocada pelos autores consiste em ter-se nela omitido matéria de facto que no seu entender deve ser considerada assente, face ao acordo das partes (matéria alegada na petição inicial e não especificamente impugnada na contestação).

Pretendem os autores se considere como provado que o prédio que deram de arrendamento aos réus ‘apresenta um estado de degradação muito superior àquele que existia no ano de 1977’ e que tal imóvel ‘não possui qualquer aptidão para o fim a que originariamente se destinou’.

Como já acima se deixou expresso, na sentença (assim como no despacho saneador que conheça do mérito da causa) devem discriminar-se os factos considerados provados, importando realçar que a lei se refere apenas a factos, excluindo assim dessa parte da fundamentação da decisão a matéria de direito e a matéria conclusiva.

São as ocorrências concretas da vida real, respeitem ela a acontecimentos, fenómenos ou situações da vida real, geradoras do efeito jurídico pretendido pela parte, que devem vazar-se na fundamentação de facto.

Sabe-se que a destrinça entre facto e direito se mostra por vezes difícil, não sendo ‘fácil (ou possível) estabelecer uma cisão perfeita entre questões de facto e questões de direito’, pelo que mais do que ‘encontrar um critério universal que estabeleça a distinção entre estes dois campos’ importará distinguir casuisticamente consoante as necessidades de resolução dos problemas que em concreto se suscitarem no âmbito do processo[9].

Casos há em que as alegações da parte nos articulados podem qualificar-se, sem dificuldade, como matéria de direito (a alegação de que o ‘evento lesivo ocorreu por culpa grave e exclusiva, do demandado’, que o a outra parte ‘violou culposamente o contrato, não o cumpriu ou cumpriu defeituosamente’), ou como matéria de facto (v.g., alegação de que determinado terreno tem x metros quadrados, que a abertura feita em parede de edifício situada a menos de 1,5 metros do terreno vizinho tem determinadas e concretas dimensões e se situa a determinada altura do solo), mas já se suscitam dúvidas quando são utilizadas (alegadas) expressões que têm, simultaneamente, um sentido técnico-jurídico, de onde a lei retira determinados efeitos, e um significado vulgar e corrente, facilmente captado pelas pessoas comuns (arrendamento, renda, empréstimo, preço, etc.)[10].

Assim, tem de recorrer-se ao objecto da acção para apurar se tais alegações devem considerar-se matéria de facto ou matéria de direito. Na verdade, a linha ‘divisória entre o facto e o direito não têm carácter fixo, dependendo em considerável medida não só da estrutura da norma, como dos termos da causa; o que é facto ou juízo de facto num caso, poderá ser direito ou juízo de direito noutro. Os limites entre um e outro são, assim, flutuantes’[11].

Se o objecto da acção residir no significado daquelas expressões (arrendamento, preço, etc.), estaremos perante matéria de direito; pelo contrário, tratar-se-á de matéria de facto se o objecto da acção não depender da resposta exacta a tais afirmações feitas no articulado, que devem ser tidas então no seu significado vulgar e corrente e não já no seu sentido técnico-jurídico. Como refere Anselmo de Castro[12], devem considerar-se alegações de factos ‘os juízos que contenham a subsunção a um conceito jurídico geralmente conhecido’, que ‘contendo a enunciação do facto pelos próprios caracteres gerais da lei, sejam de uso corrente na linguagem comum, como «pagar», «emprestar», «vender», «arrendar», «dar em penhor», etc.’, podendo figurar, ‘nesses próprios termos, devendo tomar-se no sentido corrente ou comum, ou no próprio sentido em que a lei os tome, quando coincidente, desde que as partes não disputem sobre eles’.

Não constituem já questão ou matéria de facto os juízos conclusivos aferidos em atenção a determinada valoração normativa – os que encerram em si um juízo de valor, uma apreciação que é resultado de uma análise crítica efectuada sobre determinada realidade, por referência a uma valoração jurídica (excesso de velocidade, culpa, etc.).

No caso dos autos pretendem os autores se considere como facto que o prédio dado de arrendamento pelos autores aos réus ‘apresenta um estado de degradação muito superior àquele que existia no ano de 1977’ e que tal imóvel ‘não possui qualquer aptidão para o fim a que originariamente se destinou’.

Não podemos concordar com tal pretensão.

Tais alegações não constituem matéria de facto, mas antes matéria conclusiva, que encerra em si um juízo de valor normativo, que está para lá das expressões que, nos termos factuais descritivos em que são vertidas no articulado, devem ser havidas como correspondendo a situações bem concretas e materiais da vida real e em que o próprio juízo de valor que possa existir sobre eles corresponde a regras próprias da vida, a um juízo de valor de facto ou a questão mista de facto e de direito em que a formulação de direito constitui também expressão de uso corrente ou comum e seja como tal assumida no articulado.

No presente caso, em que se discute da caducidade do arrendamento por perda da coisa locada, a alegação de que o prédio dado de arrendamento apresenta estado de degradação muito superior àquele que existia no ano de 1997 e não possui qualquer aptidão para o fim a que originariamente se destinou, constitui questão de direito – o objecto da acção consiste precisamente em apurar se o concreto estado do imóvel permite ou não a sua utilização para satisfazer a finalidade que se destinava a satisfazer quando foi dado de arrendamento.

Tal é a questão a decidir na acção. Fácil assim concluir que as referidas alegações constituem matéria de direito (matéria conclusiva, que encerra juízo de valor normativo, pois que depende da interpretação jurídica da norma legal).

A conclusão de que o prédio não permite já satisfazer o fim para que foi dado de arrendamento (no caso concreto, a habitação), depende da aplicação do acima aludido critério funcional (sendo certo que no caso não ocorreu o perecimento total da coisa, a sua destruição material) – apurar se se verifica ou não impossibilidade de aplicação do espaço dado de arrendamento ao fim para que foi arrendado.

Improcede assim o primeiro argumento aduzido pelos recorrentes.

Argumentam os recorrentes que o estado do imóvel inviabiliza a sua ocupação para fins de habitação.

Como se refere na sentença recorrida, a peculiaridade do presente caso reside no facto de o imóvel arrendado ‘já na longínqua data de celebração do contrato de arrendamento apresentar’ as patologias referidas no fundamentação de facto sob a alínea C, facto que era conhecido dos ‘autores e dos réus e que não os impediu de celebrar o contrato de arrendamento para fins habitacionais, apesar de o arrendado não dispor de qualquer sistema de escoamento de águas pluviais, rede de abastecimento de água e saída de esgoto ou instalações sanitárias, o que em situações normais, teria impedido outras quaisquer partes de celebrarem tal contrato, ou pelo menos de o celebrarem com a finalidade que estas lhe destinaram, habitação dos réus’, sendo que já então as caleiras não promoviam a correcta evacuação das águas pluviais, devido ao avançado estado de degradação em que se encontravam, não havia sistema que assegurasse o escoamento das águas pluviais, existiam infiltrações de água e humidade no tecto da cozinha, no quarto de arrumos de andar superior, no tecto da sala, infiltrações de humidade e queda de rebocos no quarto utilizado pelas filhas dos réus, não dispunha a cozinha de rede de abastecimento de água e saída de esgoto e possuía as paredes em cimento grosso, assim como o chão, a garagem era uma adaptação de uma arrecadação com três paredes e sem porta, os caixilhos das janelas encontravam-se degradados motivando que os vidros caíssem, não existia luz na sala de jantar e no quarto de arrumos, etc

Daqui resulta que as patologias em questão não ocorreram posteriormente à celebração do contrato, o que impede a aplicação da norma do art. 1056º, e) do C.C., pois como acima se disse esta tem o seu âmbito circunscrito a eventos ocorridos posteriormente à celebração do contrato que determinem a perda da coisa locada – e a coisa locada foi aquela que, em execução da obrigação do senhorio ceder ao arrendatário o gozo da coisa locada, os réus receberam (ou seja, o imóvel com as patologias assinaladas na matéria de facto).

A este tribunal – considerando o objecto do recurso – apenas cumpre apreciar se se verifica ou não caducidade do arrendamento por perda da coisa locada.

Considerando esse objecto do recurso, impõe-se considerar que as patologias alinhadas na alínea C da fundamentação de facto não preenchem a previsão normativa – desde logo porque não correspondem a patologias advindas ao local após a outorga do contrato, não podendo assim constituir um impossibilidade superveniente da prestação a cargo do senhorio (como acima se referiu, a hipótese prevista no art. 1051º, e) do C.C. reconduz-se à impossibilidade objectiva da prestação, como causa de extinção das obrigações, já que perda da coisa significará que o senhorio ficará impossibilitado, supervenientemente, de cumprir a sua prestação, ou seja, de facultar ao arrendatário o gozo da coisa arrendada – e considerando o critério funcional acima mencionado).

Além das patologias referidas na alínea C dos factos provados, está ainda provado (e atendendo a que foi excluída da matéria provada aquela matéria que na sentença recorrida foi elencada sob as alíneas F, G e parte final da H) que o alpendre que tem a função de garagem é feito de paredes em tijolo corrente à vista, com cobertura em chapa de pré-fabricada.

Esta matéria é absolutamente irrelevante para se concluir que o bem arrendado tenha perdido, supervenientemtente, a aptidão para proporcionar as finalidades que estiveram na base da celebração do contrato.

Improcede, assim, o segundo fundamento da apelação.

Apreciando do último fundamento invocado pelos apelantes.

Invocam os apelantes que, na improcedência dos demais argumentos apresentados (subsidiariamente), sempre será essencial à decisão da causa apurar se foram ou não realizadas as benfeitorias invocadas pelos réus na contestação (matéria esta controvertida), pois é facto notório o de que um imóvel que não beneficie durante 30 anos de qualquer obra de conservação e/ou reparação, forçosamente verá agravada a sua vetustez, fruição e utilização.

Também neste segmento da apelação se tem de reconhecer não procederem os argumentos dos apelantes.

É incontroverso que incumbe aos autores o ónus de prova dos factos constitutivos do invocado direito a ver declarada a caducidade do contrato do arrendamento (art. 342º, nº 1 do C.C.).

A caducidade do contrato de arrendamento ocorrerá quando se verificar a total destruição material do espaço arrendado ou quando ocorra uma perda parcial (ou deterioração de tal ordem) que importe a impossibilidade de aplicação desse espaço à finalidade para que foi arrendado.

A matéria de facto apta e suficiente para permitir concluir por esta impossibilidade deve ser alegada e provada pelo autor.

Apurar se o arrendatário realizou ou não benfeitorias em espaço arrendado ao longo de trinta anos de vigência do arrendamento é facto absolutamente despiciendo e irrelevante para a decisão de causas como a presente. Importante é apurar do concreto estado do imóvel, tenham ou não sido realizadas obras de conservação e/ou beneficiação – imóveis existem com muito mais de trinta anos que continuam a permitir a utilização que sempre permitiram e outros haverá, construídos há menos tempo, que até sofreram obras de beneficiação ou conservação, que não permitem já essa utilização.

A inexistência de obras de beneficiação e conservação não permite, de per si, concluir que um imóvel arrendando há 32 anos não permite já satisfazer as finalidades para que foi arrendado (e note-se que nunca se poderia concluir, face aos factos alegados pelas partes, pela inexistência de tais obras – o que os réus alegam é a realização de determinadas obras de beneficiação e conservação, e não o contrário, razão pela qual, mesmo que se julgasse não provada tal matéria, não se poderia concluir pela inexistência de obras de beneficiação e conservação).

De todo o modo, e mais importante, irrelevante seria apurar se foram realizadas as benfeitorias alegadas pelos réus na contestação – quer tal matéria fosse apurada, quer não fosse, sempre teria o tribunal de decidir a causa de acordo a matéria que já resulta provada, pois essa é a que releva para apreciar da pretensão dos autores.

Improcede, pois, a apelação.

DECISÃO

Pelo exposto, acordam os Juízes desta secção cível em julgar improcedente a apelação, mantendo a sentença recorrida.

Custas pela apelante.

Porto, 5/01/2010

João Manuel Araújo Ramos Lopes

Cândido Pelágio Castro de Lemos

Augusto José Baptista Marques de Castilho

[1] Teixeira de Sousa, Estudos Sobre o Novo Processo Civil, p. 312.

[2] A. Varela e outros, Manual de Processo Civil, 2ª edição revista e actualizada, pp. 406 e 407.

[3] Autores e obra citados na nota anterior, pp. 408 e 409.

[4] Pinto Furtado, Manual de Arrendamento Urbano, Volume II, 4ª edição actualizada, pp. 847 e 848.

[5] Autor e obra citada, p. 875. Cfr. ainda o mesmo autor em Curso de Direito dos Arrendamentos Vinculísticos, 2ª edição, p. 454. Cfr. também o Ac. S.T.J. de 7/07/2009, relatado pelo Sr. Conselheiro Urbano Dias, no sítio www.dgsi.pt onde se argumenta, expressamente, que a hipótese prevista no art. 1051º, e) do C.C. não configura, no rigor dos termos, um caso de caducidade em sentido estrito, mas antes um caso de extinção da obrigação assumida pelo locador de proporcionar ao locatário o gozo da coisa, por impossibilidade superveniente quanto ao objecto do contrato, citando em abono do assim defendido (e para além de Pinto Furtado) Pedro Romano Martinez, Da Cessação do Contrato, páginas 317 e 318, Direito das Obrigações – Parte Especial – Contratos – 2ª edição, páginas 226 a 229, e Luís Manuel Teles de Menezes Leitão, Direito das Obrigações, Volume III, páginas 352 e 353.

[6] Pinto Furtado, Manual de Arrendamento Urbano, Volume II, 4ª edição actualizada, pp. 875 a 877. A aplicação deste critério funcional, para apreciar da verificação da perda da coisa, vem sendo aplicada pela jurisprudência – vejam-se os arestos citados na sentença recorrida: Ac. S.T.J. de 15/01/2002 e 26/06/2008 e Ac. R. Porto de 3/11/2005 e de 8/07/2008, todos no sítio www.dgsi.pt.

[7] Citado Ac. do S.T.J. de 26/06/2008.

[8] Citado Ac. R. Porto de 3/11/2005.

[9] Abrantes Geraldes, Temas da Reforma do Processo Civil, I Volume, 2ª edição revista e ampliada, p. 195 e 196.

[10] Abrantes Geraldes, obra citada, p. 196.

[11] Anselmo de Castro, Direito Processual Civil Declaratório, Vol. III, 1982, p. 270.

[12] Obra citada, p. 269.