Quem foi o relator do acórdão 499/14.8T8EVR.E1?

O relator foi Maria Domingas Alves Simões, no Tribunal da Relação de Évora.

Quando foi proferido o acórdão 499/14.8T8EVR.E1?

O acórdão foi proferido em 26 de abril de 2018.

499/14.8T8EVR.E1

Sumário

É nulo o contrato de arrendamento para o exercício de profissão liberal celebrado sem revestir a forma solene da escritura pública exigida ao tempo da sua celebração (art.º 1029.º, n.º 1, al. b) e art.º 7.º, n.º 2, al. b), do DL 321-B/90), não prevendo a lei qualquer modo de validação do contrato celebrado com inobservância desta formalidade legal, assim havida como formalidade “ad substantiam”. (Sumário da Relatora)

Texto

Proc. n.º 499/14.8T8EVR.E1 I. Relatório (…) e mulher, (…), residentes na Av.ª Engenheiro (…), n.º 35-A, em Évora, instauraram acção declarativa de condenação, a seguir a forma única do processo comum, contra (…), com domicílio profissional na Rua (…), n.º 35, em Évora, pedindo a final que se declare a nulidade do arrendamento que tem por objecto o 1.º andar do prédio que identificaram, condenando-se o R. a restitui-lo livre e devoluto, e ainda no pagamento de indemnização pelos prejuízos causados pela ocupação ilícita do mesmo à razão de € 512,50 por mês e até à data da restituição, cujo montante liquidado, referente aos meses de Dezembro de 2011 a Dezembro de 2014, ascende já a € 18.450,00, acrescida dos juros legais. Alegaram para o efeito que são os donos do prédio composto de rés-do-chão, 1.º e 2.º andares sito na Rua (…), n.ºs 29, 31, 33, 33-A, 35 e 37 e n.ºs 6-A e 7 do Largo da (…) da actual União das Freguesias de Évora, cujo n.º 35, actual fracção E, foi dado de arrendamento ao réu por acordo celebrado em 27 de Maio de 1999, tendo outorgado como senhoria a então usufrutuária (…). Tal acordo é, porém, nulo por não ter observado a forma legalmente prescrita, donde ser ilícita a ocupação que o R. vem fazendo da referida fração. Mais alegaram que tendo o demandado deixado de pagar as rendas desde a morte da usufrutuária, em Novembro de 2011, interpelaram-no para proceder ao respectivo pagamento por carta de 27 de Junho de 2014, o que se recusou a fazer, permanecendo ilicitamente na fracção e causando aos demandantes um prejuízo equivalente às rendas que deixaram de auferir desde Dezembro de 2011 à razão de € 512,50 por mês, devendo ser condenado no ressarcimento do mesmo. * Regularmente citado, e aceitando convite que nesse sentido lhe foi endereçado, o réu apresentou a contestação aperfeiçoada de fls. 142 a 166, peça na qual reconheceu que não procedeu ao pagamento de qualquer quantia a título de rendas após a morte da usufrutuária, sendo certo que não teria de o fazer aos AA por não serem os proprietários da fracção locada, isto na sequência de acção de preferência instaurada por um outro arrendatário, na qual foram RR os ora demandantes e também a alienante, a dita (…), a qual reservara para si o usufruto, litígio que findou por sentença homologatória da transacção das partes. Têm ainda os AA conhecimento que o contestante celebrou com os preferentes naquela acção, os quais patrocinara como advogado, contrato promessa de compra e venda da actual fracção E por si ocupada, pelo que actuam em abuso de direito, o que sempre imporia a sua absolvição dos pedidos. Imputando aos demandantes ostensiva e notória má-fé, pediu ainda a sua condenação em multa e indemnização a seu favor de montante não inferior a € 10.000,00. Requereu ainda a intervenção provocada dos identificados preferentes, incidente que veio a ser indeferido por decisão transitada (cf. despacho de fls. 122 a 124). Os AA responderam à excepção do abuso de direito, negando conhecimento do negócio alegadamente celebrado entre o R. e os seus clientes na acção de preferência, concluindo pelo reconhecimento do seu direito. * Teve lugar audiência prévia e nela, sem reclamação das partes, foi fixado o objecto do litígio e enunciados os temas da prova. Realizou-se audiência de discussão e julgamento com observância do legal formalismo que da respectiva acta consta em cujo termo foi proferida sentença que, na procedência da acção: i. declarou a nulidade do contrato descrito no ponto 4) dos factos provados; ii. condenou o réu a restituir aos autores o imóvel descrito no ponto 1) dos factos provados livre e devoluto de pessoas e bens; iii. condenou o réu a pagar aos AA, a título de indemnização pela ocupação do imóvel, a quantia de € 18.450,00 referente ao período decorrido desde Dezembro de 2011 até Dezembro de 2014, acrescida dos montante de € 512,50 por cada mês até à data da restituição, tudo acrescido de juros de mora à taxa legal vencidos, contados desde a data da citação, e vincendos até efectivo e integral pagamento; iv. absolveu AA. R. dos pedidos de litigância de má-fé. * Inconformado, apelou o R. e, tendo desenvolvido nas alegações os fundamentos da sua discordância com o decidido, formulou a final conclusões que se condensam nas seguintes proposições: i. O Tribunal deu como não provado o facto vertido em b) “Os AA tinham conhecimento do contrato mencionado em 9.” ii. Ao invés, em função do transcrito depoimento do réu e ainda em função das considerações tecidas pelo Tribunal em sede de “Questão prévia” por referência à “Motivação de facto”, deveria o mesmo facto ter sido dado por provado, o que se requer. iii. O R. só assumiu perante o Il. Mandatário dos AA, Dr. (…), ter assinado tal contrato com o Sr. (…) para justificar e explicitar o facto de só poder agir em nome próprio e no seu interesse. iv. Verifica-se contradição entre os fundamentos e a decisão, nos termos do consignado na al. c) do n.º 1 do art.º 615.º do CPC, invocando-se a nulidade da sentença; v. No que respeita à invocada nulidade do contrato celebrado entre o R. e a usufrutuária (…), o recorrente sufraga na íntegra o entendimento perfilhado por (…), que aqui se dá por reproduzido, pelo que em circunstância alguma se deveria ter considerado o contrato nulo por falta de forma. vi. Ainda assim, por mera cautela e dever de patrocínio, a figura do abuso de direito na modalidade de “venire contra factum proprium”, por preenchimento dos seus pressupostos, terá aqui plena e cabal aplicação. vii. Acresce que os AA assumiram expressamente nos presentes autos que reconheceram o direito de preferência de (…) e (…) sobre os n.ºs 33, 33-A e 35 da Rua (…), conforme transacção celebrada no processo n.º 615/2001. viii. O reconhecimento do direito de preferência tem efeito retroactivo ao momento da alienação, sendo o adquirente substituído pelo preferente com eficácia ex tunc. ix. As partes obrigaram-se a encetar procedimentos e a desenvolverem as diligências adequadas à constituição do prédio urbano em propriedade horizontal. x. O que, entretanto, foi levado a cabo, concretamente em 27 de Julho de 2013. xi. A constituição do prédio em propriedade horizontal constituiu um mero desenvolvimento ou consequência do estabelecido em sede de transacção judicial. xii. Os legítimos proprietários e possuidores da actual fracção E são os referidos (…) e (…), atento o teor da transacção judicial. xiii. O entendimento acolhido pelo Tribunal coloca em crise a autoridade do caso julgado, por referência ao acordo homologatório do Proc. 615/01. XIV. Os AA deverão ser condenados em multa a arbitrar, considerando a conduta dolosa assumida nos autos. XV. Reclamando o R. a condenação dos AA em indemnização de montante não inferior a € 10.000,00, nos termos do disposto no art.º 543.º do CPC. xvi. A sentença é nula nos termos do disposto na al. e) do n.º 1 do art.º 615.º do CPC, porquanto, tendo os AA peticionado a restituição do imóvel ocupado pelo R. após o trânsito em julgado da decisão, é a mesma omissa quanto ao assim peticionado. xvii. A taxa de justiça fixada pelo Tribunal é ostensivamente exagerada e sem suporte legal, devendo ser alterada nos termos que forem reputados adequados. Indicou como violados os “preceitos legais invocados na [presente] peça recursiva”. * Assente que pelo teor das conclusões se fixa e delimita o objecto do recurso, são as seguintes as questões que pelo apelante foram submetidas à apreciação deste Tribunal: i. das nulidades imputadas à sentença recorrida; ii. do erro de julgamento quanto ao facto não provado sob a al. b); iii. da violação da “autoridade do caso julgado”; iv. da nulidade do contrato e do abuso de direito na sua invocação. * i. das nulidades da sentença O R. apelante imputou à sentença recorrida o vício extremo da nulidade por contradição entre os fundamentos e a decisão por, ao que se depreende do alegado, o Tribunal ter decidido pelo aproveitamento das declarações de parte por si prestadas mas não ter dado por assente quanto consta da al. b), e ainda por não ter observado o pedido formulado. As causas de nulidades da sentença são as taxativamente elencadas no n.º 1 do art.º 615.º do CPC, nelas se incluindo a contradição entre os fundamentos e a decisão (cf. al. c). Conforme vem sendo reiteradamente afirmado pelos nossos Tribunais[1], e na esteira do entendimento defendido a propósito da antes vigente alínea c) do n.º 1 do art.º 668.º do CPC, com conteúdo idêntico à al. c) do n.º 1 do art.º 615.º em vigor, para que ocorra a contradição aqui prevista é necessário que se verifique uma real contradição entre a parte dispositiva da sentença ou do acórdão e os respectivos fundamentos. A nulidade em causa “...pressupõe um erro lógico na ponta final da argumentação jurídica: os fundamentos invocados apontam num sentido, e, inesperadamente, contra a conclusão decisória que dos mesmos, e dentro da linha de raciocínio adoptada, se esperava, veio-se a optar afinal pela solução adversa”[2]. Deste modo, a circunstância de, conforme o recorrente alega, a Mm.ª juíza ter considerado válidas as declarações de parte pelo próprio prestadas, tendo depois dado como não provado facto a que depôs, para além de não encerrar, em nosso entender, qualquer contradição – bem podendo acontecer que apesar da validade das declarações e até da credibilidade que o declarante pudesse ter merecido, o Tribunal viesse a concluir pela insuficiência de tal meio probatório para dar como assente determinada factualidade – a verdade é que eventual indevida desconsideração de meio de prova, podendo consubstanciar erro de julgamento, não inquina o valor formal da sentença. No que se refere à nulidade prevista na al. e), reporta-se o apelante ao segmento da decisão que não incorporou o pedido formulado no sentido da obrigação de entrega só dever ser cumprida após o trânsito em julgado da sentença. Compulsados os autos constata-se que, efectivamente, os AA pediram (cf. ponto 2 do petitório) que o R. fosse condenado “a desocupar e restituir o 1.º andar do imóvel imediatamente após o trânsito em julgado da sentença”, ao passo que no dispositivo da sentença este segmento final foi omitido na condenação. Pois bem, nada obstando a que a parte que foi condenada a proceder à entrega de um bem (móvel ou imóvel) cumpra tal obrigação independentemente do trânsito em julgado da decisão que assim determine, os AA consideraram certamente, ao formularem o pedido nos termos acima transcritos, o efeito que a lei atribui aos recursos nas acções desta natureza e que resulta da conjugação dos art.ºs 647.º, n.º 3, al. b) e 629.º, n.º 3, al. a), do CPC[3]. De todo o modo, a verdade é que tendo os AA peticionado a entrega do imóvel após o trânsito em julgado da decisão, a omissão de tal segmento do pedido no dispositivo da decisão, aliada ao efeito atribuído ao recurso, conferiu exequibilidade à sentença (cfr. art.ºs 703.º, n.º 1, al. a) e 704.º, n.º 1, ambos do CPC), nesta medida podendo entender-se que condenou para além do pedido. Decorrência do que se deixou exposto, e em conformidade com o que foi pedido pelos AA, a condenação do apelante a proceder à entrega da parte do imóvel por si ocupada, a manter-se, produzirá efeitos após o trânsito em julgado da decisão, nesta parte procedendo a pretensão recursiva. * ii. impugnação da matéria de facto Nesta sede, pretende o recorrente a inversão da decisão no que se reporta à al. b) dos factos não provados, indicando as suas próprias declarações, nos segmentos que identifica e transcreve. Ora, não estando em causa a credibilidade do declarante, que efectivamente não foi questionada pelo Tribunal a quo, a verdade é que o mesmo não declarou, em parte alguma, que tenha dado a conhecer aos AA a celebração do contrato promessa com os preferentes. A este respeito a Mm.ª juíza fez consignar: “O facto b) não foi demonstrado porquanto as declarações de parte do réu mostraram-se insuficientes para que se concluísse no sentido de que os autores tinham conhecimento do contrato referido em 9) e inexistiu qualquer outra prova nesse sentido. Efectivamente o facto de eventualmente o réu ter assumido perante o advogado dos autores que agia em nome próprio nos procedimentos atinentes à propriedade horizontal não poderia levar por si só a concluir que esse facto foi transmitido àqueles. Aliás, seria razoável que, atenta a posição de mandatário assumida pelo réu na acção judicial no âmbito da qual foi alcançada a transacção, os autores considerassem natural a sua intervenção no procedimento para constituição da propriedade horizontal. Acresce que o próprio réu admitiu em sede de declarações de parte que o contrato não foi exibido. Efectivamente faltou qualquer prova que permitisse concluir de forma contundente que os autores tinham conhecimento pessoal do contrato promessa em causa, razão pela qual o tribunal considerou não provado esse facto”. É certo que nas declarações que prestou o réu declarou ter informado o il. Advogado Dr. (…), com o qual manteria relações de grande cordialidade, que teria no assunto um interesse pessoal dada a celebração com os preferentes de contrato promessa de compra e venda, embora não lhe tenha exibido o contrato pelas razões que também esclareceu. De todo o modo, ainda a ter-se como possível que aquele Sr. Advogado tivesse transmitido aos AA tal informação, a verdade é que nenhuma prova foi produzida nesse sentido, nem o autor revelou quaisquer factos dos quais pudesse inferir-se que aqueles tinham conhecimento do facto. Deste modo, e à míngua de prova com consistência bastante para inverter o sentido da decisão proferida em 1.ª instância, é a mesma mantida no segmento impugnado. * II Fundamentação De facto É a seguinte a factualidade a atender (lógica e cronologicamente ordenada e com consideração dos factos confessados e admitidos por acordo nos termos da parte final do n.º 4 do art.º 607.º, aplicável ex vi do disposto no art.º 663.º, n.º 2, ambos os preceitos do CPC). 1. Encontra-se inscrita a favor dos autores pela ap. (…) de 26/6/1984, a aquisição do prédio urbano sito na Rua (…), n.ºs 29, 31, 33, 33-A, 35 e 37 e Largo da (…), n.ºs 6-A e 7, composto pelas fracções autónomas A, B, C, D, E e F, descrito na Conservatória do Registo Predial de Évora, sob o n.º …/20111205, da freguesia da Sé e São Pedro, inscrito na respectiva matriz sob o artigo (…), por compra que fizeram a (…) e mulher, (…), que reservaram para si o usufruto. 2. Por documento simples, a usufrutuária (…), então viúva, e (…), ora réu, celebraram um contrato datado de 27 de Maio de 1999, com as seguintes cláusulas relevantes: «(…) Cláusula Segunda 1 - A primeira outorgante promete arrendar ao segundo, e este promete aceitar de arrendamento, 6 divisões e instalações sanitárias, no primeiro andar, com entrada pelo número 35. 2 – As partes declaram prescindir da apresentação da respectiva licença de utilização, no presente contrato. 3 – A tradição do locado ocorrerá imediatamente, ficando, desde já, o segundo outorgante autorizado a efectuar no interior do locado todas e quaisquer obras, nomeadamente, substituir o chão, derrubar e erguer paredes, alterar instalações eléctricas, etc. Cláusula Terceira 1 – Este arrendamento é feito pelo prazo de quatro anos, tacitamente prorrogável, por iguais e sucessivos períodos e tem o seu início em Julho de 1999. 2 – A renda anual é de Esc: 960.000$00 (novecentos e sessenta mil escudos), a pagar em mensalidades de Esc.: 80.000$00 (oitenta mil escudos), até ao dia 8 (oito) do mês anterior a que respeitar, mediante depósito bancário, em conta e em Instituição a indicar pela primeira outorgante. Cláusula Quinta O locado destina-se ao exercício da profissão liberal. (…) Cláusula Sexta O contrato definitivo deverá ser celebrado em dia, hora e local a indicar pela primeira outorgante, assim que esta obtenha a competente licença camarária. (…)», conforme consta do documento de fls. 20 a 22 dos autos, cujo teor se dá pro reproduzido quanto ao mais. 3. Após a celebração do acordo a que se refere o ponto anterior o réu passou a utilizar o locado, pagando as respectivas rendas que, fruto de sucessivas actualizações, com referência a Novembro de 2011, encontrava-se fixada no montante de € 512,50 (confissão dos AA no art.º 7.º da petição inicial e acordo das partes). 4. A usufrutuária, (…), faleceu em 12 de Novembro de 2011. 5. Desde a data referida em 4. o réu não pagou quaisquer rendas. 6. Em 27-06-2014 os autores remeteram uma carta registada com aviso de recepção ao réu com o seguinte conteúdo: «Ex.mº Sr., Como é do seu conhecimento, o prédio referido em epígrafe, do qual somos proprietários e V. Ex.ª é arrendatário, é actualmente a fracção E. Desde Novembro de 2011 até hoje, não pagou qualquer renda, nem há notícia de as mesmas terem sido depositadas. Pretendemos que nos seja efectuado o pagamento das referidas rendas, no valor mensal de € 512,50 desde Novembro de 2011. Tal pagamento deverá ser efectuado no prazo de trinta dias a partir da recepção desta carta. Não havendo, no referido prazo, qualquer resposta para regularizar a situação tomaremos as providências necessárias a fim de resolver o problema. (…)». 7. O R. respondeu aos AA por carta datada de 4/6/2014, na qual refere, para além do mais, “(…) remeto para o teor da douta decisão proferida no âmbito do processo judicial supra aludido, transitado em julgado. De acordo com a mesma, V.ª Ex.º já não são os legítimos proprietários e possuidores do imóvel em causa. Pelo que não detêm qualquer legitimidade para reclamar o pagamento de qualquer contrapartida financeira, designadamente, a título de renda (…)”, conforme documento de fls. 39-40 que quanto ao mais se dá por reproduzido. 8. Correu termos pelo então 2.º Juízo Cível do Tribunal Judicial de Évora processo judicial com o n.º 615/01, intentado por (…) e (…), arrendatários dos n.ºs 33 e 33-A do prédio descrito em 1), contra os aqui autores e também contra (…), em que foi mandatário dos primeiros o aqui réu. 9. No âmbito do processo identificado no ponto anterior os ali AA (…) e (…) chegaram a acordo com todos os RR, transacção homologada por sentença judicial transitada em julgado em 15-05-2008, tendo-se reciprocamente vinculado às seguintes cláusulas: «1. Os autores reduzem o pedido a que lhes seja reconhecido o direito de preferência à parte do imóvel objecto da presente acção, correspondente, actualmente, às entradas com os números de polícia 33, 33-A e 35. 2. Os réus aceitam a indicada redução de pedido formulada pelos autores. 3. Entre os autores e os segundos réus, (…) e (…), é acordado encetarem todos os procedimentos e desenvolverem os meios adequados e necessários com a finalidade de procederem à constituição do prédio objecto da presente acção em propriedade horizontal. 4. Ocorrendo impedimento de natureza legal quanto à constituição da propriedade horizontal os AA e os RR obrigam-se a formalizar negócio jurídico no sentido de a nua propriedade, subsistindo o usufruto, ou a propriedade plena das partes do imóvel objecto dos presentes autos, que correspondem às entradas com os números de polícia 33, 33-A e 35, fiquem ou sejam de qualquer forma autonomizadas, independentemente da forma jurídica, a favor dos Autores. (…) 7. Os autores obrigam-se a pagar aos segundos réus, (…) e (…), a quantia de € 6.000,00 aquando da constituição do prédio em propriedade horizontal e respectiva adjudicação das fracções, ou quando estas autonomizadas o sejam a favor dos autores (…)». 10. O réu celebrou com (…) e (…) um contrato, datado de 19 de Agosto de 2010, denominado contrato promessa de compra e venda, em que os segundos prometeram vender ao primeiro a fracção E do prédio descrito em 1). 11) (…) ficando acordado que a tradição da coisa verificar-se-ia com a extinção do usufruto. 12. Com data de 14 de Outubro de 2012 o autor marido enviou a (…) e mulher a carta cuja cópia consta de fls. 94, subordinada ao assunto “Devolução pelo pagamento de IMI relativo ao ano de 2011 sobre os n.ºs 33, 33-A e 35 de polícia do prédio urbano sito na Rua (…), freguesia de S. Pedro, Concelho de Évora”, na qual solicita o envio “(…) até ao dia 30 de Novembro do corrente ano de 2012 [d]a quantia de € 447,52 e de € 433,86 relativa aos números de polícia 33 e 33ª e € 13,66 relativa ao n.º 35 da Rua (…), quantia por mim paga às finanças e cujo pagamento é da vossa responsabilidade” (doc. de fls. 94, não impugnado, cujo teor se dá, quanto ao mais, por reproduzido). 13. No dia 16 de Julho de 2013 foi celebrada escritura de constituição de propriedade horizontal, na qual outorgaram os aqui AA na qualidade de proprietários do prédio identificado em 1., o qual ficou dividido em 6 fracções autónomas, nelas se incluindo a fracção E, destinada a escritório e serviços, com entrada pela Rua (…), 35, composta de rés-do-chão e 1.º andar, sendo composta no rés do chão pro escada de acesso ao piso superior e no 1.º andar por dois gabinetes, sala de espera, recepção, dois arquivos, corredor de circulação e instalação sanitária, com a área coberta de cento e dezanove metros e setenta decímetros quadrados, conforme consta do doc. de fls. 176 a 180 dos autos, cujo teor se dá, quanto ao mais, por reproduzido. 14. O réu suportou as despesas decorrentes da constituição do prédio em propriedade horizontal proporcionais à permilagem das fracções que caberiam a (…) e (…) de acordo com a transacção. 15. Posteriormente à transacção outorgada no processo a que se refere o ponto e a celebração da escritura de constituição do imóvel em propriedade horizontal não foi celebrado qualquer negócio entre os autores e (…) e (…). * Não resultaram demonstrados os seguintes factos: a) O prédio urbano descrito em 1) está localizado no centro de Évora, numa rua comercialmente privilegiada do mercado imobiliário. b) Os autores tinham conhecimento da existência do contrato mencionado em 9). * De Direito Da nulidade do contrato Não questionaram as partes – nem questionam nesta via de recurso – que, apesar do “nomen iuris” pelas partes outorgantes dado ao contrato celebrado entre o aqui recorrente e a entretanto falecida D.ª (…) no ano de 1999, estamos perante um verdadeiro contrato de arrendamento e não de um mero contrato promessa do mesmo. Com efeito, e tal como se considerou na sentença apelada, a despeito da denominação contratual e conforme resulta da factualidade apurada, a usufrutuária proporcionou de imediato ao réu o gozo da parte do imóvel hoje correspondente à fracção E, mediante o pagamento de uma contrapartida mensal pela cedência, situação que perdurou desde então e, considerando por ora apenas a data da morte da senhoria, durante mais de uma década, mostrando-se verificados todos e cada um dos requisitos previstos no art.º 1022.º do Código Civil[4], tipo legal efectivamente querido pelas partes. E dos termos do contrato fácil se torna concluir que, tal como o réu alegou, as partes denominaram o contrato de promessa porque a locadora, conforme de resto nele reconhece (cfr. o teor da cláusula 6.ª), não se encontrava habilitada com a necessária licença de utilização, o que inviabilizava a celebração da necessária escritura pública, conforme prescrevia o art.º 9.º do RAU na versão em vigor ao tempo[5]. Indiscutível é, por outro lado, que ao tempo da celebração do acordo a que se reportam os autos a lei exigia que o contrato de arrendamento para o exercício de profissão liberal, como era o caso, revestisse a forma solene de escritura pública (cfr. art.º 1029.º, n.º 1, al. b) e art.º 7.º, n.º 2, al. b), do DL 321-B/90). Não prevendo a lei qualquer modo de validação do contrato celebrado com inobservância desta formalidade legal, assim havida como formalidade “ad substantiam”, o acordo celebrado por mero escrito particular é, consequentemente, nulo (cfr. art.º 12.º e 220.º). É certo que com a entrada em vigor do Decreto-Lei 64-A/2000, de 22 de Abril, passou a ser exigido apenas o escrito particular para a válida celebração dos contratos destinados a comércio, indústria ou exercício de profissão liberal. Todavia, e ressalvado o devido respeito por opinião diversa, não perfilhamos o entendimento de que a antes exigida celebração de escritura pública, erigida, como vimos, em formalidade “ad substantiam”, possa considerar-se convertida, face à nova lei e no que se refere a contratos anteriores, em formalidade “ad probationem”, abrindo a porta à aplicação do disposto no n.º 2 do art.º 364.º. Reconhecendo que as contínuas oscilações legislativas quanto à forma que devem revestir os contratos de arrendamento não favorece um entendimento pacífico sobre a questão, afigura-se que não pode ser afastado quanto dispõe a respeito da sucessão das leis no tempo o art.º 12.º, que estabelece como critério geral – que aqui não vemos razão para afastar – que os requisitos de validade formal a que deve obedecer um contrato são os determinados pela lei em vigor ao tempo da sua celebração, com as consequências para a omissão previstas no art.º 220.º[6]. Neste sentido, entendeu o STJ em acórdão de 17/3/2016[7] “Como é evidente e incontroverso, a questão da validade formal de um negócio jurídico tem – como referem as instâncias – de aferir-se perante o quadro normativo vigente à data da celebração do acto – sendo irrelevantes para tal efeito as modificações operadas supervenientemente pela lei nova: ora, vigorando em 1993 o art. 7.º, n.º 2, alínea b), do RAU, que impunha a formalização de um negócio daquele tipo através de escritura pública, padece o negócio celebrado efectivamente da nulidade prevista no art.º 220º do CC – sem que o facto de, posteriormente, a lei ter prescindido de tal forma, bastando-se com o mero documento escrito, possa convalidar ou sanar tal nulidade”. Finalmente, conforme se observou no acórdão do TRC de 1/10/2013, a propósito do regime aqui aplicável “Ao invés do que acontecia na vigência do n.º 3 do art.º 1029.º do CC, aditado pelo DL n.º 67/75, de 19-12, segundo o qual, no caso da al. b) do n.º 1, a falta de escritura pública era sempre imputável ao locador e a respectiva nulidade só era invocável pelo locatário que podia fazer a prova do contrato por qualquer meio, a nulidade em apreço passou a seguir o regime geral e, como tal, é de conhecimento oficioso e invocável por qualquer interessado (artigo 286.º do CC)”. Em suma, o contrato celebrado é nulo, nulidade que, nos termos expostos, podia ser, como foi, invocada pelos AA na qualidade de proprietários do “arrendado”. * Da violação da autoridade do caso julgado Assente que o contrato celebrado é efectivamente nulo, não sendo portanto título legitimador da ocupação que o R. vem fazendo da fracção reivindicada, sustenta este que os AA não são os donos do prédio por efeito do direito de preferência que foi exercido pelos autores na acção a que se refere o ponto 8. da matéria de facto, tendo a sentença proferida violado a autoridade do caso julgado que se formou naquele processo; assim não se entendendo, terá de se considerar que actuam em abuso de direito, uma vez que sempre liquidou as rendas devidas, sendo a sua posição de arrendatário por aqueles reconhecida, para além de que têm perfeito conhecimento do contrato promessa celebrado com os preferentes. Vejamos da valia de tais argumentos. A acção a que o apelante se reporta foi instaurada pelos arrendatários comerciais de uma parte do prédio, sendo RR os aqui AA, na qualidade de adquirentes, e a também referida D. (…), como alienante, visando os demandantes exercer o seu direito de preferência na venda que esta fizera aos primeiros. A referida acção, na qual o aqui R. interveio como mandatário dos preferentes, findou por acordo das partes, nos termos que se deixaram consignados nos factos assentes. A este respeito cumpre observar que a eficácia da transacção depende da prolação da sentença homologatória, sem a qual aquela não produzirá quaisquer efeitos (cfr. art.º 290.º do CPC). Transitada em julgado a sentença homologatória, a força obrigatória da correspondente decisão sobre a relação material controvertida impõe-se dentro e fora do processo, nos limites fixados pelo art.º 619.º, n.º 1, do CPC, conforme se afirmou no acórdão do STJ de 20/3/2014[8]. E, conforme aí igualmente se assinalou, “A sentença proferida num processo judicial constitui um verdadeiro acto jurídico, a que se aplicam as regras regulamentadoras dos negócios jurídicos (art.º. 295.º do CC), sendo igualmente válidas para a interpretação de uma sentença ou de um acórdão as normas que disciplinam a interpretação da declaração negocial (arts. 236.º e segs. do CC). Tratando-se da sentença homologatória de transacção, aquela interpretação deve ter particular incidência nos termos que corporizam a transacção”, e isto, acrescenta-se, porque a fonte de resolução do litígio é, em última instância, o acordo das partes. Analisada a transacção a que as partes chegaram no âmbito dos autos identificados em 8., infere-se do teor das cláusulas que reciprocamente aceitaram que os aqui AA – embora sem o afirmarem expressamente – reconheceram efectivamente o direito de preferência dos identificados José Louro e mulher sobre a parte do prédio que hoje integra a fracção E ocupada pelo réu. Todavia, ao contrário daquilo que este parece pressupor, interpretados os termos do acordo, não parece que se tenha produzido o efeito constitutivo típico das acções de preferência, cujos efeitos retroagem à data da alienação do bem, tudo se passando juridicamente, quanto à titularidade do direito transmitido, como se o negócio de alienação tivesse, desde o início, sido celebrado com o preferente; pelo contrário, a transmissão do direito sobre a referida parte do imóvel ficou dependente da resolução de diversas questões de cariz administrativo, nomeadamente da constituição do prédio em propriedade horizontal – possibilidade que, à data, e como resulta do texto da transacção, as partes não tinham ainda como certa –, com a subsequente “adjudicação das fracções”. Tal é, salvo o devido respeito por diversa posição, o que se extrai com clareza da cláusula 9.ª, interpretada segundo os critérios consagrados no art.º 236.º do CPC, pelo que não subscrevemos o entendimento defendido pelo recorrente no sentido da transmissão da propriedade sobre a parte do prédio em que se situa a reivindicada fracção “E” se ter dado por efeito da sentença homologatória, antes tudo apontando no sentido da necessidade da celebração de um posterior negócio translativo entre os ora AA como alienantes e os identificados preferentes, altura em que seria efectuado o pagamento do preço, o qual, tendo por referência a data da propositura da acção, não tinha ainda sido celebrado. Sobre a questão que nos ocupa pronunciou-se já este mesmo TRE[9] que, versando sobre caso com semelhanças, entendeu que “se a preferência foi reconhecida por via negocial, tal efeito retroactivo já não se verifica, pois a eficácia de tal contrato é ex nunc, isto é, os seus efeitos apenas se produzem a partir da data da aquisição por compra, pelo Apelante, ou seja, a partir da data da escritura. Este negócio não tem o mérito de destruir os efeitos das anteriores alienações, tudo não passando como uma normal aquisição da fracção, por compra. A substituição retroactiva do primitivo adquirente pelo preferente é específica e exclusiva do art.º 1410.º do C.Civil”. Deste modo, e em suma, ao reconhecer os AA como os donos do prédio identificado em 1. com fundamento na presunção registral a sentença recorrida não violou a autoridade do caso julgado formado no dito processo 615/2001, uma vez que a decisão ali proferida não teve a virtualidade de proceder à transmissão do direito de propriedade sobre o imóvel, “rectior”, sobre parte do imóvel, para os ali demandantes. E assim tendo concluído eis-nos chegado à derradeira questão de saber se os AA actuam em abuso de direito. * Do abuso de direito Em tese geral, como sabido, a doutrina do abuso do direito tem a função de “obstar a injustiças clamorosas a que poderia levar, na espécie, a aplicação de determinações abstractas da lei a um caso concreto”[10]. Nos termos do art.º 334.º, o exercício de um direito é ilegítimo quando o seu titular exceda manifestamente os limites impostos pela boa-fé, pelos bons costumes ou pelo fim social e económico destes. O abuso, sendo um instituto puramente objectivo, não dependente da culpa do agente nem da verificação de qualquer elemento específico subjectivo, surgindo como concretização da boa fé, apresenta-se afinal como uma “constelação de situações típicas em que o Direito, por exigência do sistema, entende deter uma actuação que, em princípio, se apresentaria como legítima”[11]. “Dizer que, no exercício dos direitos, se deve respeitar a boa-fé, equivale a exprimir a ideia de que, nesse exercício, se devem observar os vectores fundamentais do próprio sistema que atribui os direitos em causa”[12]. Uma das modalidades em que se concretiza a figura é a do “venire contra factum proprium”, por violação do princípio da confiança, e que se pode basicamente delinear como sendo o caso de o direito ser exercido contra alguém que, com base em convincente conduta, positiva ou negativa de quem o podia exercer, confiou em que tal exercício não ocorresse e programou em conformidade a sua actividade. Dir-se-á, nessa hipótese, que o titular do direito opera o seu exercício no confronto de outrem depois de a este fazer crer, por palavras ou actos, que o não exerceria, ou seja, depois de gerar uma situação objectiva de confiança em que ele não seria exercido”[13]. Como também ensina João Baptista Machado, “Assegurar expectativas e direccionar condutas são indubitavelmente funções primárias do direito. Assegurar desde logo a confiança fundada nas condutas comunicativas das pessoas responsáveis fundada na própria credibilidade que essas condutas reivindicam”.[14] Estão em causa “condutas comunicativas com uma pretensão de verdade – condutas reveladoras de uma predisposição quanto a certo problema, que gera a expectativa de condutas coerentes ou conformes a essa disposição”[15]. Parte-se, pois, da noção básica de que os comportamentos (assertivos ou até omissivos) e as declarações podem vincular, quer porque envolvem uma responsabilização pela pretensão de verdade que lhes é imanente, quer pelos efeitos que podem ter sobre a conduta dos outros que acreditam em tais declarações e/ou comportamentos, conformando a sua conduta na base dessa radical confiança. E o direito confere relevância de facto a esta auto-vinculação geradora de expectativas, através precisamente da tutela da confiança. Todavia, e conforme advertiu o STJ no aresto antes citado[16], a jurisprudência só em situações excepcionais e bem delimitadas tem admitido que possa decretar-se a inalegabilidade pela parte de um vício formal do acto jurídico, decorrente da preterição das normas imperativas que, à data da respectiva celebração, com base em razões de interesse público, regiam a forma do acto – acentuando que esta solução (conduzindo ao reconhecimento do vício da nulidade, mas à paralisação da sua normal e típica eficácia) carece de ser aplicada com particulares cautelas, não podendo generalizar-se ou banalizar-se, de modo a desconsiderar de modo sistemático o conteúdo da norma imperativa que regula a forma legalmente exigida para o acto[17]. Deste modo, há-de exigir-se a verificação de determinados pressupostos para que se desencadeie o efeito jurídico próprio do instituto da tutela da confiança através da proibição do venire contra factum proprium: em primeiro lugar, para que a conduta em causa se possa considerar causal em relação à criação da confiança, é preciso que ela, directa ou indirectamente, revele a intenção do agente de se considerar vinculado a determinada atitude no futuro, sendo ainda necessário que a contraparte, com base na confiança criada, assuma disposições e faça planos, ou seja, faça um investimento na confiança, pois só então surge a necessidade da tutela do direito; depois, a confiança da contraparte só merece protecção jurídica quando a mesma esteja de boa-fé e tenha agido com o cuidado e precauções usuais no tráfico jurídico[18]. No caso em apreço, e conforme acima se referiu, a circunstância do acordo não ter revestido a forma solene então exigida ficou a dever-se a impedimento da locadora, que não detinha a necessária licença de utilização, não havendo notícia nos autos que a tenha obtido até à sua morte, sendo certo que nos termos da cláusula 7.ª lhe competia diligenciar pela respectiva obtenção e notificar o ora recorrente para celebrar a escritura, tendo este naturalmente confiado em que a infracção das normas por banda do senhorio não seria utilizada contra si. É certo, dir-se-á, que o contrato não foi celebrado com os aqui AA. Todavia, a verdade é que o acervo factual apurado, e decisivamente o teor da missiva parcialmente transcrita no ponto 6. da matéria de facto, denuncia que também eles reconheceram o R. como arrendatário da fracção, sem que tenham diligenciado pela formalização do contrato. Faz-se notar que a concludência daquele comportamento dos AA é tanto mais evidente quando se atente no facto da morte da usufrutuária ter por efeito, a par da imediata extinção do usufruto (cfr. art.ºs 1443.º e al. a) do n.º 1 do art.º 1476.º), também a cessação de contrato de arrendamento, ainda que tivesse sido validamente celebrado, pelo que bastaria aos ora apelados, sem discussão sobre a validade, terem deduzido oposição à sua manutenção para que tal efeito se operasse (cfr. art.ºs 1051.º, al. c) e 1056.º). Mas os AA não o fizeram, tendo-se limitado a reclamar as rendas no ano de 2014, três anos decorridos sobre o decesso da usufrutuária, sem revelar qualquer oposição à permanência do apelante no locado, antes denunciando a sua vinculação ao acordo antes celebrado. As condutas, denunciando a posição de uma das partes, geram naturalmente expectativas no destinatário, compreendendo-se que o réu, pese embora o litígio que se verificava existir sobre as rendas, e apesar do seu – a nosso ver erróneo – convencimento de que os AA já não eram os donos da parte do prédio que ocupava, não contasse em absoluto ver-se confrontado com a questão da nulidade do contrato de arrendamento. Por outro lado, e tal como os AA confessam na petição, após a celebração do acordo com a falecida D.ª (…), o R. passou a ocupar a parte do imóvel cedido, nele exercendo a sua profissão liberal e procedendo ao pagamento das rendas respectivas até à morte da usufrutuária, durante portanto mais de uma década, posição de arrendatário que, como resulta do que vem de se dizer, foi reconhecida pelos apelados, sem que tivessem notificado aquele para formalizar o contrato. Afigura-se pois natural, face ao descrito quadro factual, que o R. tivesse confiado, atendendo à conduta dos recorridos na sequência da morte da usufrutuária, que a invalidade do acordo antes celebrado não seria invocada, nesse pressuposto tendo continuado a exercer a sua profissão na fracção ora reivindicada e seguramente organizado a sua vida profissional. E é precisamente esse investimento de confiança que se afigura dever ser tutelado, permitindo a conclusão de que a inversão da conduta dos AA não é aceitável do ponto de vista da boa-fé, da lisura e probidade das relações que as partes estabelecem e devem manter entre si, donde ser abusiva a invocação da nulidade do contrato celebrado com o R. Daqui não decorre, porém, o que se adianta a fim de prevenir equívocos, que os AA tenham litigado de má-fé, uma vez que, como se referiu, têm sido cautelosas doutrina e jurisprudência na aceitação da figura da invocação do instituto do abuso de direito quando está em causa a inobservância da forma legal. Deste modo tendo-se os AA apresentado em juízo a defender uma posição perfeitamente aceitável, é de manter a absolvição decretada pela 1.ª instância quanto a este específico aspecto. O abuso de direito, não validando o contrato nulo, paralisa todavia as consequências para o tutelado da declaração de nulidade, aqui obstando ao decretado efeito restitutório. No entanto, atendendo a que o apelante vem ocupando a fracção, que os AA são os donos do imóvel, e que o contrato promessa celebrado com os preferentes, referido nos pontos 10. e 11. da matéria de facto, ainda que tivesse chegado ao conhecimento destes -o que, em todo o caso, não se apurou – não os vinculava (art.º 406.º, n.º 2), é naturalmente de manter a sua condenação no pagamento das quantias vencidas e não pagas e das que se vierem a vencer à razão de € 512,50 por mês, montante equivalente à renda ajustada. * A rematar as suas conclusões, invocou o recorrente que “a taxa de justiça fixada pelo Tribunal é ostensivamente exagerada e sem suporte legal, devendo ser alterada nos termos que forem reputados adequados”, assim impugnando o segmento da sentença em que a Mm.ª juíza fixou a taxa de justiça em 8 UC, de harmonia com o disposto no artigo 6.º, n.º 1 e tabela I-A anexa do Regulamento das Custas Processuais. Pois bem, considerando o valor da acção – em função do qual, como se sabe, se fixa em primeira linha o valor da taxa de justiça – a taxa de justiça devida no caso dos autos, com valor superior a € 60.000,00, ascende efectivamente a 8 Ucs, como se vê do ponto 8 da tabela I-A anexa e que é a aplicável, carecendo em absoluto de fundamento legal esta pretensão do recorrente. * III. Decisão Acordam os juízes da 2.ª Secção Cível do Tribunal da Relação de Évora em julgar parcialmente procedente o recurso, revogando em consequência os segmentos decisórios i. e ii. da sentença apelada, a qual se mantém quanto ao mais. Custas a cargo de AA e R., nesta e na 1.ª instância, em partes iguais. * Sumário: I. É nulo o contrato de arrendamento para o exercício de profissão liberal celebrado sem revestir a forma solene da escritura pública exigida ao tempo da sua celebração (cf. art.º 1029.º, n.º 1, al. b) e art.º 7.º, n.º 2, al. b) do DL 321-B/90), não prevendo a lei qualquer modo de validação do contrato celebrado com inobservância desta formalidade legal, assim havida como formalidade “ad substantiam”. II. Uma das modalidades em que se concretiza o instituto do abuso de direito é a do “venire contra factum proprium”, por violação do princípio da confiança, ocorrendo quando o titular do direito opera o seu exercício no confronto de outrem depois de a este fazer crer, por palavras ou actos, que o não exerceria, ou seja, depois de gerar uma situação objectiva de confiança em que ele não seria exercido. III. Actua em abuso de direito o senhorio que, sucedendo nesta posição por extinção do usufruto, invoca a nulidade do contrato de arrendamento celebrado há mais de uma década, depois de ter reconhecido o arrendatário como tal, tendo-se a nulidade ficado a dever a falta de licença de utilização do locado, nunca obtida pelos sucessivos senhorios. * Évora, 26 de Abril de 2018 Maria Domingas Alves Simões Vítor Sérgio Sequinho dos Santos Maria da Conceição Ferreira __________________________________________________ [1] Jurisprudência que não tem, claramente, merecido a atenção de muitos dos Ils. Mandatários, dada a frequência com que são, sem fundamento, invocadas nulidades da sentença. [2] Acórdão do STJ de 26/4/95, citado no aresto do mesmo STJ de 21/11/2002, processo 02B3271, acessível em www.dgsi.pt. [3] Sem embargo de nos presentes autos se ter fixado ao recurso o efeito meramente devolutivo, despacho transitado por não ter o autor dele reclamado. [4] Diploma ao qual pertencerão as demais disposições legais que vierem a ser citadas sem menção da sua origem. [5] Com o seguinte teor: Artigo 9.º Licença de utilização 1. Só podem ser objecto de arrendamento urbano os edifícios ou suas fracções cuja aptidão para o fim pretendido pelo contrato seja atestado pela licença de utilização, passada pela autoridade municipal competente, mediante vistoria realizada menos de oito anos antes da celebração do contrato. 2. Quando as partes aleguem urgência na celebração do contrato, a licença referida no número anterior pode ser substituída por documento comprovativo de a mesma ter sido requerida, em conformidade com o direito à utilização do prédio nos termos legais e com a antecedência mínima requerida por lei. 3. A mudança de finalidade no sentido de permitir arrendamentos comerciais deve ser sempre previamente autorizada pela câmara municipal, seja através de nova licença, seja por averbamento à anterior. 4. A existência da licença de utilização bastante ou, quando isso não seja possível, do documento comprovativo da mesma ter sido requerida, deve ser referida no próprio texto do contrato, nos termos de n.º 2, alínea c), do artigo anterior, não podendo ser celebrada qualquer escritura pública de arrendamento sem essa menção. 5. A inobservância do disposto nos n.ºs 1 a 3, por causa imputável ao senhorio, determina a sujeição do mesmo a uma coima não inferior a um ano de renda, observados os limites legais, salvo quando a falta de licença se fique a dever a atraso que não lhe seja imputável. 6. Na situação prevista no número anterior, o arrendatário pode resolver o contrato, com direito a indemnização nos termos gerais, ou requerer a notificação do senhorio para a realização das obras necessárias, aplicando-se o regime dos artigos 14.º a 18.º e mantendo-se a renda inicialmente fixada, salvo o disposto no número seguinte. 7. O arrendamento não habitacional de locais licenciados apenas para habitação é nulo, sem prejuízo, sendo esse o caso, da aplicação da sanção prevista no n.º 5 e do direito do arrendatário à indemnização”. [6] Cf., neste preciso sentido, Patrícia Costa, “Forma do contrato de arrendamento urbano”, acessível em https://www.verbojuridico.net/doutrina/2011/patriciacosta_formaarrendamentourbano.pdf, com citação de doutrina. Na jurisprudência, entre outros, os acórdãos do TRC de 18/1/2005, processo 3624/04, de 7/1172017, processo 2265/15.4 T8PBL.C, e de 1/10/2013, proferido no processo 178/05.7BYAND-B, ambos acessíveis em www.dgsi.pt., extraindo-se deste último os seguintes pontos do sumário: III - Estando o acordo entre as partes datado de 27-10-1999, a validade ou invalidade do contrato de arrendamento decorrente da inobservância das regras de forma, rege-se pela lei vigente à data da celebração do contrato. IV - Àquela data, a validade formal de um contrato de arrendamento urbano destinado a uma actividade comercial, regia-se pelo disposto no artigo 7.º, n.º 2, alínea b), do Regime do Arrendamento Urbano (RAU), aprovado pelo DL n.º 321-B/90, de 15 de Outubro, de acordo com o qual deviam ser reduzidos a escritura pública os arrendamentos para o comércio, indústria ou exercício de profissão liberal. V. Apesar de entretanto ter entrado em vigor a simplificação introduzida pelo DL n.º 64-A/2000, de 22-04, após cuja entrada em vigor a escritura pública foi dispensada nos contratos de arrendamento urbano para comércio, indústria e exercício de profissão liberal, esta alteração não veio convalidar os contratos de arrendamento anteriormente celebrados sem observância da exigência legal de forma, os quais são nulos, ambos acessíveis em www.dgsi.pt. [7] Proferido no processo 2234/11.3TFFAF.G1.S1, acessível no mencionado sítio. [8] Proferido no processo 392/10.3TBBRG.G1.S1, em www.dgsi.pt. [9] Acórdão de 12/12/2004 no processo 61/04-2, também acessível em ww.dgsi.pt [10] cfr. Manuel de Andrade, in Teoria Geral das Obrigações, Coimbra, 1958, a págs. 63, 64. [11] Na síntese do Prof. Menezes Cordeiro, “Do abuso do direito: estado das questões e perspectiva”, ROA 2005, ano 65, vol. II, acessível on line. [12] Idem. [13] Cfr. Ac. do S.T.J., de 20-0-06, proc. O6B2110, no mesmo sítio. [14] Cfr. in “Tutela da Confiança e Venire Contra Factum Proprium”, Obra Dispersa, Scientia Iuridica, Braga, 1991, a págs. 346 e 347. [15] Cfr. Baptista Machado, obra citada, a págs. 353. [16] Acórdão de 17/3/2016, processo 2234/11.3TBFAF.G1.S1 [17] Dando conta da evolução jurisprudencial nesta matéria, aresto do TRL de 1/10/2009, processo 1396/06.6YXLSB.B.6, também citado na decisão recorrida. [18] Cfr. obra citada, a págs. 416 a 419.

Sumário

(Sumário da Relatora)

Texto Integral

Proc. n.º 499/14.8T8EVR.E1

I. Relatório

(…) e mulher, (…), residentes na Av.ª Engenheiro (…), n.º 35-A, em Évora, instauraram acção declarativa de condenação, a seguir a forma única do processo comum, contra (…), com domicílio profissional na Rua (…), n.º 35, em Évora, pedindo a final que se declare a nulidade do arrendamento que tem por objecto o 1.º andar do prédio que identificaram, condenando-se o R. a restitui-lo livre e devoluto, e ainda no pagamento de indemnização pelos prejuízos causados pela ocupação ilícita do mesmo à razão de € 512,50 por mês e até à data da restituição, cujo montante liquidado, referente aos meses de Dezembro de 2011 a Dezembro de 2014, ascende já a € 18.450,00, acrescida dos juros legais.

Alegaram para o efeito que são os donos do prédio composto de rés-do-chão, 1.º e 2.º andares sito na Rua (…), n.ºs 29, 31, 33, 33-A, 35 e 37 e n.ºs 6-A e 7 do Largo da (…) da actual União das Freguesias de Évora, cujo n.º 35, actual fracção E, foi dado de arrendamento ao réu por acordo celebrado em 27 de Maio de 1999, tendo outorgado como senhoria a então usufrutuária (…). Tal acordo é, porém, nulo por não ter observado a forma legalmente prescrita, donde ser ilícita a ocupação que o R. vem fazendo da referida fração.

Mais alegaram que tendo o demandado deixado de pagar as rendas desde a morte da usufrutuária, em Novembro de 2011, interpelaram-no para proceder ao respectivo pagamento por carta de 27 de Junho de 2014, o que se recusou a fazer, permanecendo ilicitamente na fracção e causando aos demandantes um prejuízo equivalente às rendas que deixaram de auferir desde Dezembro de 2011 à razão de € 512,50 por mês, devendo ser condenado no ressarcimento do mesmo.

Regularmente citado, e aceitando convite que nesse sentido lhe foi endereçado, o réu apresentou a contestação aperfeiçoada de fls. 142 a 166, peça na qual reconheceu que não procedeu ao pagamento de qualquer quantia a título de rendas após a morte da usufrutuária, sendo certo que não teria de o fazer aos AA por não serem os proprietários da fracção locada, isto na sequência de acção de preferência instaurada por um outro arrendatário, na qual foram RR os ora demandantes e também a alienante, a dita (…), a qual reservara para si o usufruto, litígio que findou por sentença homologatória da transacção das partes. Têm ainda os AA conhecimento que o contestante celebrou com os preferentes naquela acção, os quais patrocinara como advogado, contrato promessa de compra e venda da actual fracção E por si ocupada, pelo que actuam em abuso de direito, o que sempre imporia a sua absolvição dos pedidos.

Imputando aos demandantes ostensiva e notória má-fé, pediu ainda a sua condenação em multa e indemnização a seu favor de montante não inferior a € 10.000,00.

Requereu ainda a intervenção provocada dos identificados preferentes, incidente que veio a ser indeferido por decisão transitada (cf. despacho de fls. 122 a 124).

Os AA responderam à excepção do abuso de direito, negando conhecimento do negócio alegadamente celebrado entre o R. e os seus clientes na acção de preferência, concluindo pelo reconhecimento do seu direito.

Teve lugar audiência prévia e nela, sem reclamação das partes, foi fixado o objecto do litígio e enunciados os temas da prova.

Realizou-se audiência de discussão e julgamento com observância do legal formalismo que da respectiva acta consta em cujo termo foi proferida sentença que, na procedência da acção: i. declarou a nulidade do contrato descrito no ponto 4) dos factos provados; ii. condenou o réu a restituir aos autores o imóvel descrito no ponto 1) dos factos provados livre e devoluto de pessoas e bens; iii. condenou o réu a pagar aos AA, a título de indemnização pela ocupação do imóvel, a quantia de € 18.450,00 referente ao período decorrido desde Dezembro de 2011 até Dezembro de 2014, acrescida dos montante de € 512,50 por cada mês até à data da restituição, tudo acrescido de juros de mora à taxa legal vencidos, contados desde a data da citação, e vincendos até efectivo e integral pagamento; iv. absolveu AA. R. dos pedidos de litigância de má-fé.

Inconformado, apelou o R. e, tendo desenvolvido nas alegações os fundamentos da sua discordância com o decidido, formulou a final conclusões que se condensam nas seguintes proposições:

i. O Tribunal deu como não provado o facto vertido em b) “Os AA tinham conhecimento do contrato mencionado em 9.”

ii. Ao invés, em função do transcrito depoimento do réu e ainda em função das considerações tecidas pelo Tribunal em sede de “Questão prévia” por referência à “Motivação de facto”, deveria o mesmo facto ter sido dado por provado, o que se requer.

iii. O R. só assumiu perante o Il. Mandatário dos AA, Dr. (…), ter assinado tal contrato com o Sr. (…) para justificar e explicitar o facto de só poder agir em nome próprio e no seu interesse.

iv. Verifica-se contradição entre os fundamentos e a decisão, nos termos do consignado na al. c) do n.º 1 do art.º 615.º do CPC, invocando-se a nulidade da sentença;

v. No que respeita à invocada nulidade do contrato celebrado entre o R. e a usufrutuária (…), o recorrente sufraga na íntegra o entendimento perfilhado por (…), que aqui se dá por reproduzido, pelo que em circunstância alguma se deveria ter considerado o contrato nulo por falta de forma.

vi. Ainda assim, por mera cautela e dever de patrocínio, a figura do abuso de direito na modalidade de “venire contra factum proprium”, por preenchimento dos seus pressupostos, terá aqui plena e cabal aplicação.

vii. Acresce que os AA assumiram expressamente nos presentes autos que reconheceram o direito de preferência de (…) e (…) sobre os n.ºs 33, 33-A e 35 da Rua (…), conforme transacção celebrada no processo n.º 615/2001.

viii. O reconhecimento do direito de preferência tem efeito retroactivo ao momento da alienação, sendo o adquirente substituído pelo preferente com eficácia ex tunc.

ix. As partes obrigaram-se a encetar procedimentos e a desenvolverem as diligências adequadas à constituição do prédio urbano em propriedade horizontal.

x. O que, entretanto, foi levado a cabo, concretamente em 27 de Julho de 2013.

xi. A constituição do prédio em propriedade horizontal constituiu um mero desenvolvimento ou consequência do estabelecido em sede de transacção judicial.

xii. Os legítimos proprietários e possuidores da actual fracção E são os referidos (…) e (…), atento o teor da transacção judicial.

xiii. O entendimento acolhido pelo Tribunal coloca em crise a autoridade do caso julgado, por referência ao acordo homologatório do Proc. 615/01.

XIV. Os AA deverão ser condenados em multa a arbitrar, considerando a conduta dolosa assumida nos autos.

XV. Reclamando o R. a condenação dos AA em indemnização de montante não inferior a € 10.000,00, nos termos do disposto no art.º 543.º do CPC.

xvi. A sentença é nula nos termos do disposto na al. e) do n.º 1 do art.º 615.º do CPC, porquanto, tendo os AA peticionado a restituição do imóvel ocupado pelo R. após o trânsito em julgado da decisão, é a mesma omissa quanto ao assim peticionado.

xvii. A taxa de justiça fixada pelo Tribunal é ostensivamente exagerada e sem suporte legal, devendo ser alterada nos termos que forem reputados adequados.

Indicou como violados os “preceitos legais invocados na [presente] peça recursiva”.

Assente que pelo teor das conclusões se fixa e delimita o objecto do recurso, são as seguintes as questões que pelo apelante foram submetidas à apreciação deste Tribunal:

i. das nulidades imputadas à sentença recorrida;

ii. do erro de julgamento quanto ao facto não provado sob a al. b);

iii. da violação da “autoridade do caso julgado”;

iv. da nulidade do contrato e do abuso de direito na sua invocação.

i. das nulidades da sentença

O R. apelante imputou à sentença recorrida o vício extremo da nulidade por contradição entre os fundamentos e a decisão por, ao que se depreende do alegado, o Tribunal ter decidido pelo aproveitamento das declarações de parte por si prestadas mas não ter dado por assente quanto consta da al. b), e ainda por não ter observado o pedido formulado.

As causas de nulidades da sentença são as taxativamente elencadas no n.º 1 do art.º 615.º do CPC, nelas se incluindo a contradição entre os fundamentos e a decisão (cf. al. c).

Conforme vem sendo reiteradamente afirmado pelos nossos Tribunais[1], e na esteira do entendimento defendido a propósito da antes vigente alínea c) do n.º 1 do art.º 668.º do CPC, com conteúdo idêntico à al. c) do n.º 1 do art.º 615.º em vigor, para que ocorra a contradição aqui prevista é necessário que se verifique uma real contradição entre a parte dispositiva da sentença ou do acórdão e os respectivos fundamentos.

A nulidade em causa “...pressupõe um erro lógico na ponta final da argumentação jurídica: os fundamentos invocados apontam num sentido, e, inesperadamente, contra a conclusão decisória que dos mesmos, e dentro da linha de raciocínio adoptada, se esperava, veio-se a optar afinal pela solução adversa”[2].

Deste modo, a circunstância de, conforme o recorrente alega, a Mm.ª juíza ter considerado válidas as declarações de parte pelo próprio prestadas, tendo depois dado como não provado facto a que depôs, para além de não encerrar, em nosso entender, qualquer contradição – bem podendo acontecer que apesar da validade das declarações e até da credibilidade que o declarante pudesse ter merecido, o Tribunal viesse a concluir pela insuficiência de tal meio probatório para dar como assente determinada factualidade – a verdade é que eventual indevida desconsideração de meio de prova, podendo consubstanciar erro de julgamento, não inquina o valor formal da sentença.

No que se refere à nulidade prevista na al. e), reporta-se o apelante ao segmento da decisão que não incorporou o pedido formulado no sentido da obrigação de entrega só dever ser cumprida após o trânsito em julgado da sentença.

Compulsados os autos constata-se que, efectivamente, os AA pediram (cf. ponto 2 do petitório) que o R. fosse condenado “a desocupar e restituir o 1.º andar do imóvel imediatamente após o trânsito em julgado da sentença”, ao passo que no dispositivo da sentença este segmento final foi omitido na condenação.

Pois bem, nada obstando a que a parte que foi condenada a proceder à entrega de um bem (móvel ou imóvel) cumpra tal obrigação independentemente do trânsito em julgado da decisão que assim determine, os AA consideraram certamente, ao formularem o pedido nos termos acima transcritos, o efeito que a lei atribui aos recursos nas acções desta natureza e que resulta da conjugação dos art.ºs 647.º, n.º 3, al. b) e 629.º, n.º 3, al. a), do CPC[3]. De todo o modo, a verdade é que tendo os AA peticionado a entrega do imóvel após o trânsito em julgado da decisão, a omissão de tal segmento do pedido no dispositivo da decisão, aliada ao efeito atribuído ao recurso, conferiu exequibilidade à sentença (cfr. art.ºs 703.º, n.º 1, al. a) e 704.º, n.º 1, ambos do CPC), nesta medida podendo entender-se que condenou para além do pedido.

Decorrência do que se deixou exposto, e em conformidade com o que foi pedido pelos AA, a condenação do apelante a proceder à entrega da parte do imóvel por si ocupada, a manter-se, produzirá efeitos após o trânsito em julgado da decisão, nesta parte procedendo a pretensão recursiva.

ii. impugnação da matéria de facto

Nesta sede, pretende o recorrente a inversão da decisão no que se reporta à al. b) dos factos não provados, indicando as suas próprias declarações, nos segmentos que identifica e transcreve.

Ora, não estando em causa a credibilidade do declarante, que efectivamente não foi questionada pelo Tribunal a quo, a verdade é que o mesmo não declarou, em parte alguma, que tenha dado a conhecer aos AA a celebração do contrato promessa com os preferentes.

A este respeito a Mm.ª juíza fez consignar: “O facto b) não foi demonstrado porquanto as declarações de parte do réu mostraram-se insuficientes para que se concluísse no sentido de que os autores tinham conhecimento do contrato referido em 9) e inexistiu qualquer outra prova nesse sentido. Efectivamente o facto de eventualmente o réu ter assumido perante o advogado dos autores que agia em nome próprio nos procedimentos atinentes à propriedade horizontal não poderia levar por si só a concluir que esse facto foi transmitido àqueles. Aliás, seria razoável que, atenta a posição de mandatário assumida pelo réu na acção judicial no âmbito da qual foi alcançada a transacção, os autores considerassem natural a sua intervenção no procedimento para constituição da propriedade horizontal. Acresce que o próprio réu admitiu em sede de declarações de parte que o contrato não foi exibido. Efectivamente faltou qualquer prova que permitisse concluir de forma contundente que os autores tinham conhecimento pessoal do contrato promessa em causa, razão pela qual o tribunal considerou não provado esse facto”.

É certo que nas declarações que prestou o réu declarou ter informado o il. Advogado Dr. (…), com o qual manteria relações de grande cordialidade, que teria no assunto um interesse pessoal dada a celebração com os preferentes de contrato promessa de compra e venda, embora não lhe tenha exibido o contrato pelas razões que também esclareceu. De todo o modo, ainda a ter-se como possível que aquele Sr. Advogado tivesse transmitido aos AA tal informação, a verdade é que nenhuma prova foi produzida nesse sentido, nem o autor revelou quaisquer factos dos quais pudesse inferir-se que aqueles tinham conhecimento do facto.

Deste modo, e à míngua de prova com consistência bastante para inverter o sentido da decisão proferida em 1.ª instância, é a mesma mantida no segmento impugnado.

II Fundamentação

De facto

É a seguinte a factualidade a atender (lógica e cronologicamente ordenada e com consideração dos factos confessados e admitidos por acordo nos termos da parte final do n.º 4 do art.º 607.º, aplicável ex vi do disposto no art.º 663.º, n.º 2, ambos os preceitos do CPC).

1. Encontra-se inscrita a favor dos autores pela ap. (…) de 26/6/1984, a aquisição do prédio urbano sito na Rua (…), n.ºs 29, 31, 33, 33-A, 35 e 37 e Largo da (…), n.ºs 6-A e 7, composto pelas fracções autónomas A, B, C, D, E e F, descrito na Conservatória do Registo Predial de Évora, sob o n.º …/20111205, da freguesia da Sé e São Pedro, inscrito na respectiva matriz sob o artigo (…), por compra que fizeram a (…) e mulher, (…), que reservaram para si o usufruto.

2. Por documento simples, a usufrutuária (…), então viúva, e (…), ora réu, celebraram um contrato datado de 27 de Maio de 1999, com as seguintes cláusulas relevantes:

«(…) Cláusula Segunda

1- A primeira outorgante promete arrendar ao segundo, e este promete aceitar de arrendamento, 6 divisões e instalações sanitárias, no primeiro andar, com entrada pelo número 35.

2- As partes declaram prescindir da apresentação da respectiva licença de utilização, no presente contrato.

3- A tradição do locado ocorrerá imediatamente, ficando, desde já, o segundo outorgante autorizado a efectuar no interior do locado todas e quaisquer obras, nomeadamente, substituir o chão, derrubar e erguer paredes, alterar instalações eléctricas, etc.

Cláusula Terceira

1- Este arrendamento é feito pelo prazo de quatro anos, tacitamente prorrogável, por iguais e sucessivos períodos e tem o seu início em Julho de 1999.

2- A renda anual é de Esc: 960.000$00 (novecentos e sessenta mil escudos), a pagar em mensalidades de Esc.: 80.000$00 (oitenta mil escudos), até ao dia 8 (oito) do mês anterior a que respeitar, mediante depósito bancário, em conta e em Instituição a indicar pela primeira outorgante.

Cláusula Quinta

O locado destina-se ao exercício da profissão liberal.

(…)

Cláusula Sexta

O contrato definitivo deverá ser celebrado em dia, hora e local a indicar pela primeira outorgante, assim que esta obtenha a competente licença camarária. (…)», conforme consta do documento de fls. 20 a 22 dos autos, cujo teor se dá pro reproduzido quanto ao mais.

3. Após a celebração do acordo a que se refere o ponto anterior o réu passou a utilizar o locado, pagando as respectivas rendas que, fruto de sucessivas actualizações, com referência a Novembro de 2011, encontrava-se fixada no montante de € 512,50 (confissão dos AA no art.º 7.º da petição inicial e acordo das partes).

4. A usufrutuária, (…), faleceu em 12 de Novembro de 2011.

5. Desde a data referida em 4. o réu não pagou quaisquer rendas.

6. Em 27-06-2014 os autores remeteram uma carta registada com aviso de recepção ao réu com o seguinte conteúdo:

«Ex.mº Sr.,

Como é do seu conhecimento, o prédio referido em epígrafe, do qual somos proprietários e V. Ex.ª é arrendatário, é actualmente a fracção E. Desde Novembro de 2011 até hoje, não pagou qualquer renda, nem há notícia de as mesmas terem sido depositadas.

Pretendemos que nos seja efectuado o pagamento das referidas rendas, no valor mensal de € 512,50 desde Novembro de 2011. Tal pagamento deverá ser efectuado no prazo de trinta dias a partir da recepção desta carta.

Não havendo, no referido prazo, qualquer resposta para regularizar a situação tomaremos as providências necessárias a fim de resolver o problema. (…)».

7. O R. respondeu aos AA por carta datada de 4/6/2014, na qual refere, para além do mais,

“(…) remeto para o teor da douta decisão proferida no âmbito do processo judicial supra aludido, transitado em julgado.

De acordo com a mesma, V.ª Ex.º já não são os legítimos proprietários e possuidores do imóvel em causa.

Pelo que não detêm qualquer legitimidade para reclamar o pagamento de qualquer contrapartida financeira, designadamente, a título de renda (…)”, conforme documento de fls. 39-40 que quanto ao mais se dá por reproduzido.

8. Correu termos pelo então 2.º Juízo Cível do Tribunal Judicial de Évora processo judicial com o n.º 615/01, intentado por (…) e (…), arrendatários dos n.ºs 33 e 33-A do prédio descrito em 1), contra os aqui autores e também contra (…), em que foi mandatário dos primeiros o aqui réu.

9. No âmbito do processo identificado no ponto anterior os ali AA (…) e (…) chegaram a acordo com todos os RR, transacção homologada por sentença judicial transitada em julgado em 15-05-2008, tendo-se reciprocamente vinculado às seguintes cláusulas:

«1. Os autores reduzem o pedido a que lhes seja reconhecido o direito de preferência à parte do imóvel objecto da presente acção, correspondente, actualmente, às entradas com os números de polícia 33, 33-A e 35.

2. Os réus aceitam a indicada redução de pedido formulada pelos autores.

3. Entre os autores e os segundos réus, (…) e (…), é acordado encetarem todos os procedimentos e desenvolverem os meios adequados e necessários com a finalidade de procederem à constituição do prédio objecto da presente acção em propriedade horizontal.

4. Ocorrendo impedimento de natureza legal quanto à constituição da propriedade horizontal os AA e os RR obrigam-se a formalizar negócio jurídico no sentido de a nua propriedade, subsistindo o usufruto, ou a propriedade plena das partes do imóvel objecto dos presentes autos, que correspondem às entradas com os números de polícia 33, 33-A e 35, fiquem ou sejam de qualquer forma autonomizadas, independentemente da forma jurídica, a favor dos Autores.

(…)

7. Os autores obrigam-se a pagar aos segundos réus, (…) e (…), a quantia de € 6.000,00 aquando da constituição do prédio em propriedade horizontal e respectiva adjudicação das fracções, ou quando estas autonomizadas o sejam a favor dos autores (…)».

10. O réu celebrou com (…) e (…) um contrato, datado de 19 de Agosto de 2010, denominado contrato promessa de compra e venda, em que os segundos prometeram vender ao primeiro a fracção E do prédio descrito em 1).

11) (…) ficando acordado que a tradição da coisa verificar-se-ia com a extinção do usufruto.

12. Com data de 14 de Outubro de 2012 o autor marido enviou a (…) e mulher a carta cuja cópia consta de fls. 94, subordinada ao assunto “Devolução pelo pagamento de IMI relativo ao ano de 2011 sobre os n.ºs 33, 33-A e 35 de polícia do prédio urbano sito na Rua (…), freguesia de S. Pedro, Concelho de Évora”, na qual solicita o envio “(…) até ao dia 30 de Novembro do corrente ano de 2012 [d]a quantia de € 447,52 e de € 433,86 relativa aos números de polícia 33 e 33ª e € 13,66 relativa ao n.º 35 da Rua (…), quantia por mim paga às finanças e cujo pagamento é da vossa responsabilidade” (doc. de fls. 94, não impugnado, cujo teor se dá, quanto ao mais, por reproduzido).

13. No dia 16 de Julho de 2013 foi celebrada escritura de constituição de propriedade horizontal, na qual outorgaram os aqui AA na qualidade de proprietários do prédio identificado em 1., o qual ficou dividido em 6 fracções autónomas, nelas se incluindo a fracção E, destinada a escritório e serviços, com entrada pela Rua (…), 35, composta de rés-do-chão e 1.º andar, sendo composta no rés do chão pro escada de acesso ao piso superior e no 1.º andar por dois gabinetes, sala de espera, recepção, dois arquivos, corredor de circulação e instalação sanitária, com a área coberta de cento e dezanove metros e setenta decímetros quadrados, conforme consta do doc. de fls. 176 a 180 dos autos, cujo teor se dá, quanto ao mais, por reproduzido.

14. O réu suportou as despesas decorrentes da constituição do prédio em propriedade horizontal proporcionais à permilagem das fracções que caberiam a (…) e (…) de acordo com a transacção.

15. Posteriormente à transacção outorgada no processo a que se refere o ponto e a celebração da escritura de constituição do imóvel em propriedade horizontal não foi celebrado qualquer negócio entre os autores e (…) e (…).

Não resultaram demonstrados os seguintes factos:

a) O prédio urbano descrito em 1) está localizado no centro de Évora, numa rua comercialmente privilegiada do mercado imobiliário. b) Os autores tinham conhecimento da existência do contrato mencionado em 9).

De Direito

Da nulidade do contrato

Não questionaram as partes – nem questionam nesta via de recurso – que, apesar do “nomen iuris” pelas partes outorgantes dado ao contrato celebrado entre o aqui recorrente e a entretanto falecida D.ª (…) no ano de 1999, estamos perante um verdadeiro contrato de arrendamento e não de um mero contrato promessa do mesmo.

Com efeito, e tal como se considerou na sentença apelada, a despeito da denominação contratual e conforme resulta da factualidade apurada, a usufrutuária proporcionou de imediato ao réu o gozo da parte do imóvel hoje correspondente à fracção E, mediante o pagamento de uma contrapartida mensal pela cedência, situação que perdurou desde então e, considerando por ora apenas a data da morte da senhoria, durante mais de uma década, mostrando-se verificados todos e cada um dos requisitos previstos no art.º 1022.º do Código Civil[4], tipo legal efectivamente querido pelas partes. E dos termos do contrato fácil se torna concluir que, tal como o réu alegou, as partes denominaram o contrato de promessa porque a locadora, conforme de resto nele reconhece (cfr. o teor da cláusula 6.ª), não se encontrava habilitada com a necessária licença de utilização, o que inviabilizava a celebração da necessária escritura pública, conforme prescrevia o art.º 9.º do RAU na versão em vigor ao tempo[5].

Indiscutível é, por outro lado, que ao tempo da celebração do acordo a que se reportam os autos a lei exigia que o contrato de arrendamento para o exercício de profissão liberal, como era o caso, revestisse a forma solene de escritura pública (cfr. art.º 1029.º, n.º 1, al. b) e art.º 7.º, n.º 2, al. b), do DL 321-B/90). Não prevendo a lei qualquer modo de validação do contrato celebrado com inobservância desta formalidade legal, assim havida como formalidade “ad substantiam”, o acordo celebrado por mero escrito particular é, consequentemente, nulo (cfr. art.º 12.º e 220.º).

É certo que com a entrada em vigor do Decreto-Lei 64-A/2000, de 22 de Abril, passou a ser exigido apenas o escrito particular para a válida celebração dos contratos destinados a comércio, indústria ou exercício de profissão liberal. Todavia, e ressalvado o devido respeito por opinião diversa, não perfilhamos o entendimento de que a antes exigida celebração de escritura pública, erigida, como vimos, em formalidade “ad substantiam”, possa considerar-se convertida, face à nova lei e no que se refere a contratos anteriores, em formalidade “ad probationem”, abrindo a porta à aplicação do disposto no n.º 2 do art.º 364.º.

Reconhecendo que as contínuas oscilações legislativas quanto à forma que devem revestir os contratos de arrendamento não favorece um entendimento pacífico sobre a questão, afigura-se que não pode ser afastado quanto dispõe a respeito da sucessão das leis no tempo o art.º 12.º, que estabelece como critério geral – que aqui não vemos razão para afastar – que os requisitos de validade formal a que deve obedecer um contrato são os determinados pela lei em vigor ao tempo da sua celebração, com as consequências para a omissão previstas no art.º 220.º[6].

Neste sentido, entendeu o STJ em acórdão de 17/3/2016[7] “Como é evidente e incontroverso, a questão da validade formal de um negócio jurídico tem – como referem as instâncias – de aferir-se perante o quadro normativo vigente à data da celebração do acto – sendo irrelevantes para tal efeito as modificações operadas supervenientemente pela lei nova: ora, vigorando em 1993 o art. 7.º, n.º 2, alínea b), do RAU, que impunha a formalização de um negócio daquele tipo através de escritura pública, padece o negócio celebrado efectivamente da nulidade prevista no art.º 220º do CC – sem que o facto de, posteriormente, a lei ter prescindido de tal forma, bastando-se com o mero documento escrito, possa convalidar ou sanar tal nulidade”.

Finalmente, conforme se observou no acórdão do TRC de 1/10/2013, a propósito do regime aqui aplicável “Ao invés do que acontecia na vigência do n.º 3 do art.º 1029.º do CC, aditado pelo DL n.º 67/75, de 19-12, segundo o qual, no caso da al. b) do n.º 1, a falta de escritura pública era sempre imputável ao locador e a respectiva nulidade só era invocável pelo locatário que podia fazer a prova do contrato por qualquer meio, a nulidade em apreço passou a seguir o regime geral e, como tal, é de conhecimento oficioso e invocável por qualquer interessado (artigo 286.º do CC)”.

Em suma, o contrato celebrado é nulo, nulidade que, nos termos expostos, podia ser, como foi, invocada pelos AA na qualidade de proprietários do “arrendado”.

Da violação da autoridade do caso julgado

Assente que o contrato celebrado é efectivamente nulo, não sendo portanto título legitimador da ocupação que o R. vem fazendo da fracção reivindicada, sustenta este que os AA não são os donos do prédio por efeito do direito de preferência que foi exercido pelos autores na acção a que se refere o ponto 8. da matéria de facto, tendo a sentença proferida violado a autoridade do caso julgado que se formou naquele processo; assim não se entendendo, terá de se considerar que actuam em abuso de direito, uma vez que sempre liquidou as rendas devidas, sendo a sua posição de arrendatário por aqueles reconhecida, para além de que têm perfeito conhecimento do contrato promessa celebrado com os preferentes.

Vejamos da valia de tais argumentos.

A acção a que o apelante se reporta foi instaurada pelos arrendatários comerciais de uma parte do prédio, sendo RR os aqui AA, na qualidade de adquirentes, e a também referida D. (…), como alienante, visando os demandantes exercer o seu direito de preferência na venda que esta fizera aos primeiros. A referida acção, na qual o aqui R. interveio como mandatário dos preferentes, findou por acordo das partes, nos termos que se deixaram consignados nos factos assentes.

A este respeito cumpre observar que a eficácia da transacção depende da prolação da sentença homologatória, sem a qual aquela não produzirá quaisquer efeitos (cfr. art.º 290.º do CPC). Transitada em julgado a sentença homologatória, a força obrigatória da correspondente decisão sobre a relação material controvertida impõe-se dentro e fora do processo, nos limites fixados pelo art.º 619.º, n.º 1, do CPC, conforme se afirmou no acórdão do STJ de 20/3/2014[8]. E, conforme aí igualmente se assinalou, “A sentença proferida num processo judicial constitui um verdadeiro acto jurídico, a que se aplicam as regras regulamentadoras dos negócios jurídicos (art.º. 295.º do CC), sendo igualmente válidas para a interpretação de uma sentença ou de um acórdão as normas que disciplinam a interpretação da declaração negocial (arts. 236.º e segs. do CC). Tratando-se da sentença homologatória de transacção, aquela interpretação deve ter particular incidência nos termos que corporizam a transacção”, e isto, acrescenta-se, porque a fonte de resolução do litígio é, em última instância, o acordo das partes.

Analisada a transacção a que as partes chegaram no âmbito dos autos identificados em 8., infere-se do teor das cláusulas que reciprocamente aceitaram que os aqui AA – embora sem o afirmarem expressamente – reconheceram efectivamente o direito de preferência dos identificados José Louro e mulher sobre a parte do prédio que hoje integra a fracção E ocupada pelo réu. Todavia, ao contrário daquilo que este parece pressupor, interpretados os termos do acordo, não parece que se tenha produzido o efeito constitutivo típico das acções de preferência, cujos efeitos retroagem à data da alienação do bem, tudo se passando juridicamente, quanto à titularidade do direito transmitido, como se o negócio de alienação tivesse, desde o início, sido celebrado com o preferente; pelo contrário, a transmissão do direito sobre a referida parte do imóvel ficou dependente da resolução de diversas questões de cariz administrativo, nomeadamente da constituição do prédio em propriedade horizontal – possibilidade que, à data, e como resulta do texto da transacção, as partes não tinham ainda como certa –, com a subsequente “adjudicação das fracções”.

Tal é, salvo o devido respeito por diversa posição, o que se extrai com clareza da cláusula 9.ª, interpretada segundo os critérios consagrados no art.º 236.º do CPC, pelo que não subscrevemos o entendimento defendido pelo recorrente no sentido da transmissão da propriedade sobre a parte do prédio em que se situa a reivindicada fracção “E” se ter dado por efeito da sentença homologatória, antes tudo apontando no sentido da necessidade da celebração de um posterior negócio translativo entre os ora AA como alienantes e os identificados preferentes, altura em que seria efectuado o pagamento do preço, o qual, tendo por referência a data da propositura da acção, não tinha ainda sido celebrado.

Sobre a questão que nos ocupa pronunciou-se já este mesmo TRE[9] que, versando sobre caso com semelhanças, entendeu que “se a preferência foi reconhecida por via negocial, tal efeito retroactivo já não se verifica, pois a eficácia de tal contrato é ex nunc, isto é, os seus efeitos apenas se produzem a partir da data da aquisição por compra, pelo Apelante, ou seja, a partir da data da escritura. Este negócio não tem o mérito de destruir os efeitos das anteriores alienações, tudo não passando como uma normal aquisição da fracção, por compra.

A substituição retroactiva do primitivo adquirente pelo preferente é específica e exclusiva do art.º 1410.º do C.Civil”.

Deste modo, e em suma, ao reconhecer os AA como os donos do prédio identificado em 1. com fundamento na presunção registral a sentença recorrida não violou a autoridade do caso julgado formado no dito processo 615/2001, uma vez que a decisão ali proferida não teve a virtualidade de proceder à transmissão do direito de propriedade sobre o imóvel, “rectior”, sobre parte do imóvel, para os ali demandantes.

E assim tendo concluído eis-nos chegado à derradeira questão de saber se os AA actuam em abuso de direito.

Do abuso de direito

Em tese geral, como sabido, a doutrina do abuso do direito tem a função de “obstar a injustiças clamorosas a que poderia levar, na espécie, a aplicação de determinações abstractas da lei a um caso concreto”[10].

Nos termos do art.º 334.º, o exercício de um direito é ilegítimo quando o seu titular exceda manifestamente os limites impostos pela boa-fé, pelos bons costumes ou pelo fim social e económico destes. O abuso, sendo um instituto puramente objectivo, não dependente da culpa do agente nem da verificação de qualquer elemento específico subjectivo, surgindo como concretização da boa fé, apresenta-se afinal como uma “constelação de situações típicas em que o Direito, por exigência do sistema, entende deter uma actuação que, em princípio, se apresentaria como legítima”[11]. “Dizer que, no exercício dos direitos, se deve respeitar a boa-fé, equivale a exprimir a ideia de que, nesse exercício, se devem observar os vectores fundamentais do próprio sistema que atribui os direitos em causa”[12].

Uma das modalidades em que se concretiza a figura é a do “venire contra factum proprium”, por violação do princípio da confiança, e que se pode basicamente delinear como sendo o caso de o direito ser exercido contra alguém que, com base em convincente conduta, positiva ou negativa de quem o podia exercer, confiou em que tal exercício não ocorresse e programou em conformidade a sua actividade. Dir-se-á, nessa hipótese, que o titular do direito opera o seu exercício no confronto de outrem depois de a este fazer crer, por palavras ou actos, que o não exerceria, ou seja, depois de gerar uma situação objectiva de confiança em que ele não seria exercido”[13].

Como também ensina João Baptista Machado, “Assegurar expectativas e direccionar condutas são indubitavelmente funções primárias do direito. Assegurar desde logo a confiança fundada nas condutas comunicativas das pessoas responsáveis fundada na própria credibilidade que essas condutas reivindicam”.[14] Estão em causa “condutas comunicativas com uma pretensão de verdade – condutas reveladoras de uma predisposição quanto a certo problema, que gera a expectativa de condutas coerentes ou conformes a essa disposição”[15].

Parte-se, pois, da noção básica de que os comportamentos (assertivos ou até omissivos) e as declarações podem vincular, quer porque envolvem uma responsabilização pela pretensão de verdade que lhes é imanente, quer pelos efeitos que podem ter sobre a conduta dos outros que acreditam em tais declarações e/ou comportamentos, conformando a sua conduta na base dessa radical confiança. E o direito confere relevância de facto a esta auto-vinculação geradora de expectativas, através precisamente da tutela da confiança.

Todavia, e conforme advertiu o STJ no aresto antes citado[16], a jurisprudência só em situações excepcionais e bem delimitadas tem admitido que possa decretar-se a inalegabilidade pela parte de um vício formal do acto jurídico, decorrente da preterição das normas imperativas que, à data da respectiva celebração, com base em razões de interesse público, regiam a forma do acto – acentuando que esta solução (conduzindo ao reconhecimento do vício da nulidade, mas à paralisação da sua normal e típica eficácia) carece de ser aplicada com particulares cautelas, não podendo generalizar-se ou banalizar-se, de modo a desconsiderar de modo sistemático o conteúdo da norma imperativa que regula a forma legalmente exigida para o acto[17].

Deste modo, há-de exigir-se a verificação de determinados pressupostos para que se desencadeie o efeito jurídico próprio do instituto da tutela da confiança através da proibição do venire contra factum proprium: em primeiro lugar, para que a conduta em causa se possa considerar causal em relação à criação da confiança, é preciso que ela, directa ou indirectamente, revele a intenção do agente de se considerar vinculado a determinada atitude no futuro, sendo ainda necessário que a contraparte, com base na confiança criada, assuma disposições e faça planos, ou seja, faça um investimento na confiança, pois só então surge a necessidade da tutela do direito; depois, a confiança da contraparte só merece protecção jurídica quando a mesma esteja de boa-fé e tenha agido com o cuidado e precauções usuais no tráfico jurídico[18].

No caso em apreço, e conforme acima se referiu, a circunstância do acordo não ter revestido a forma solene então exigida ficou a dever-se a impedimento da locadora, que não detinha a necessária licença de utilização, não havendo notícia nos autos que a tenha obtido até à sua morte, sendo certo que nos termos da cláusula 7.ª lhe competia diligenciar pela respectiva obtenção e notificar o ora recorrente para celebrar a escritura, tendo este naturalmente confiado em que a infracção das normas por banda do senhorio não seria utilizada contra si.

É certo, dir-se-á, que o contrato não foi celebrado com os aqui AA. Todavia, a verdade é que o acervo factual apurado, e decisivamente o teor da missiva parcialmente transcrita no ponto 6. da matéria de facto, denuncia que também eles reconheceram o R. como arrendatário da fracção, sem que tenham diligenciado pela formalização do contrato.

Faz-se notar que a concludência daquele comportamento dos AA é tanto mais evidente quando se atente no facto da morte da usufrutuária ter por efeito, a par da imediata extinção do usufruto (cfr. art.ºs 1443.º e al. a) do n.º 1 do art.º 1476.º), também a cessação de contrato de arrendamento, ainda que tivesse sido validamente celebrado, pelo que bastaria aos ora apelados, sem discussão sobre a validade, terem deduzido oposição à sua manutenção para que tal efeito se operasse (cfr. art.ºs 1051.º, al. c) e 1056.º). Mas os AA não o fizeram, tendo-se limitado a reclamar as rendas no ano de 2014, três anos decorridos sobre o decesso da usufrutuária, sem revelar qualquer oposição à permanência do apelante no locado, antes denunciando a sua vinculação ao acordo antes celebrado.

As condutas, denunciando a posição de uma das partes, geram naturalmente expectativas no destinatário, compreendendo-se que o réu, pese embora o litígio que se verificava existir sobre as rendas, e apesar do seu – a nosso ver erróneo – convencimento de que os AA já não eram os donos da parte do prédio que ocupava, não contasse em absoluto ver-se confrontado com a questão da nulidade do contrato de arrendamento.

Por outro lado, e tal como os AA confessam na petição, após a celebração do acordo com a falecida D.ª (…), o R. passou a ocupar a parte do imóvel cedido, nele exercendo a sua profissão liberal e procedendo ao pagamento das rendas respectivas até à morte da usufrutuária, durante portanto mais de uma década, posição de arrendatário que, como resulta do que vem de se dizer, foi reconhecida pelos apelados, sem que tivessem notificado aquele para formalizar o contrato.

Afigura-se pois natural, face ao descrito quadro factual, que o R. tivesse confiado, atendendo à conduta dos recorridos na sequência da morte da usufrutuária, que a invalidade do acordo antes celebrado não seria invocada, nesse pressuposto tendo continuado a exercer a sua profissão na fracção ora reivindicada e seguramente organizado a sua vida profissional. E é precisamente esse investimento de confiança que se afigura dever ser tutelado, permitindo a conclusão de que a inversão da conduta dos AA não é aceitável do ponto de vista da boa-fé, da lisura e probidade das relações que as partes estabelecem e devem manter entre si, donde ser abusiva a invocação da nulidade do contrato celebrado com o R. Daqui não decorre, porém, o que se adianta a fim de prevenir equívocos, que os AA tenham litigado de má-fé, uma vez que, como se referiu, têm sido cautelosas doutrina e jurisprudência na aceitação da figura da invocação do instituto do abuso de direito quando está em causa a inobservância da forma legal. Deste modo tendo-se os AA apresentado em juízo a defender uma posição perfeitamente aceitável, é de manter a absolvição decretada pela 1.ª instância quanto a este específico aspecto.

O abuso de direito, não validando o contrato nulo, paralisa todavia as consequências para o tutelado da declaração de nulidade, aqui obstando ao decretado efeito restitutório. No entanto, atendendo a que o apelante vem ocupando a fracção, que os AA são os donos do imóvel, e que o contrato promessa celebrado com os preferentes, referido nos pontos 10. e 11. da matéria de facto, ainda que tivesse chegado ao conhecimento destes -o que, em todo o caso, não se apurou – não os vinculava (art.º 406.º, n.º 2), é naturalmente de manter a sua condenação no pagamento das quantias vencidas e não pagas e das que se vierem a vencer à razão de € 512,50 por mês, montante equivalente à renda ajustada.

A rematar as suas conclusões, invocou o recorrente que “a taxa de justiça fixada pelo Tribunal é ostensivamente exagerada e sem suporte legal, devendo ser alterada nos termos que forem reputados adequados”, assim impugnando o segmento da sentença em que a Mm.ª juíza fixou a taxa de justiça em 8 UC, de harmonia com o disposto no artigo 6.º, n.º 1 e tabela I-A anexa do Regulamento das Custas Processuais.

Pois bem, considerando o valor da acção – em função do qual, como se sabe, se fixa em primeira linha o valor da taxa de justiça – a taxa de justiça devida no caso dos autos, com valor superior a € 60.000,00, ascende efectivamente a 8 Ucs, como se vê do ponto 8 da tabela I-A anexa e que é a aplicável, carecendo em absoluto de fundamento legal esta pretensão do recorrente.

III. Decisão

Acordam os juízes da 2.ª Secção Cível do Tribunal da Relação de Évora em julgar parcialmente procedente o recurso, revogando em consequência os segmentos decisórios i. e ii. da sentença apelada, a qual se mantém quanto ao mais.

Custas a cargo de AA e R., nesta e na 1.ª instância, em partes iguais.

Sumário:

I. É nulo o contrato de arrendamento para o exercício de profissão liberal celebrado sem revestir a forma solene da escritura pública exigida ao tempo da sua celebração (cf. art.º 1029.º, n.º 1, al. b) e art.º 7.º, n.º 2, al. b) do DL 321-B/90), não prevendo a lei qualquer modo de validação do contrato celebrado com inobservância desta formalidade legal, assim havida como formalidade “ad substantiam”.

II. Uma das modalidades em que se concretiza o instituto do abuso de direito é a do “venire contra factum proprium”, por violação do princípio da confiança, ocorrendo quando o titular do direito opera o seu exercício no confronto de outrem depois de a este fazer crer, por palavras ou actos, que o não exerceria, ou seja, depois de gerar uma situação objectiva de confiança em que ele não seria exercido.

III. Actua em abuso de direito o senhorio que, sucedendo nesta posição por extinção do usufruto, invoca a nulidade do contrato de arrendamento celebrado há mais de uma década, depois de ter reconhecido o arrendatário como tal, tendo-se a nulidade ficado a dever a falta de licença de utilização do locado, nunca obtida pelos sucessivos senhorios.

Évora, 26 de Abril de 2018

Maria Domingas Alves Simões

Vítor Sérgio Sequinho dos Santos

Maria da Conceição Ferreira

[1] Jurisprudência que não tem, claramente, merecido a atenção de muitos dos Ils. Mandatários, dada a frequência com que são, sem fundamento, invocadas nulidades da sentença.

[2] Acórdão do STJ de 26/4/95, citado no aresto do mesmo STJ de 21/11/2002, processo 02B3271, acessível em www.dgsi.pt.

[3] Sem embargo de nos presentes autos se ter fixado ao recurso o efeito meramente devolutivo, despacho transitado por não ter o autor dele reclamado.

[4] Diploma ao qual pertencerão as demais disposições legais que vierem a ser citadas sem menção da sua origem.

[5] Com o seguinte teor:

Artigo 9.º Licença de utilização

1. Só podem ser objecto de arrendamento urbano os edifícios ou suas fracções cuja aptidão para o fim pretendido pelo contrato seja atestado pela licença de utilização, passada pela autoridade municipal competente, mediante vistoria realizada menos de oito anos antes da celebração do contrato.

2. Quando as partes aleguem urgência na celebração do contrato, a licença referida no número anterior pode ser substituída por documento comprovativo de a mesma ter sido requerida, em conformidade com o direito à utilização do prédio nos termos legais e com a antecedência mínima requerida por lei.

3. A mudança de finalidade no sentido de permitir arrendamentos comerciais deve ser sempre previamente autorizada pela câmara municipal, seja através de nova licença, seja por averbamento à anterior.

4. A existência da licença de utilização bastante ou, quando isso não seja possível, do documento comprovativo da mesma ter sido requerida, deve ser referida no próprio texto do contrato, nos termos de n.º 2, alínea c), do artigo anterior, não podendo ser celebrada qualquer escritura pública de arrendamento sem essa menção.

5. A inobservância do disposto nos n.ºs 1 a 3, por causa imputável ao senhorio, determina a sujeição do mesmo a uma coima não inferior a um ano de renda, observados os limites legais, salvo quando a falta de licença se fique a dever a atraso que não lhe seja imputável.

6. Na situação prevista no número anterior, o arrendatário pode resolver o contrato, com direito a indemnização nos termos gerais, ou requerer a notificação do senhorio para a realização das obras necessárias, aplicando-se o regime dos artigos 14.º a 18.º e mantendo-se a renda inicialmente fixada, salvo o disposto no número seguinte.

7. O arrendamento não habitacional de locais licenciados apenas para habitação é nulo, sem prejuízo, sendo esse o caso, da aplicação da sanção prevista no n.º 5 e do direito do arrendatário à indemnização”.

[6] Cf., neste preciso sentido, Patrícia Costa, “Forma do contrato de arrendamento urbano”, acessível em https://www.verbojuridico.net/doutrina/2011/patriciacosta_formaarrendamentourbano.pdf, com citação de doutrina.

Na jurisprudência, entre outros, os acórdãos do TRC de 18/1/2005, processo 3624/04, de 7/1172017, processo 2265/15.4 T8PBL.C, e de 1/10/2013, proferido no processo 178/05.7BYAND-B, ambos acessíveis em www.dgsi.pt., extraindo-se deste último os seguintes pontos do sumário:

III- Estando o acordo entre as partes datado de 27-10-1999, a validade ou invalidade do contrato de arrendamento decorrente da inobservância das regras de forma, rege-se pela lei vigente à data da celebração do contrato.

IV- Àquela data, a validade formal de um contrato de arrendamento urbano destinado a uma actividade comercial, regia-se pelo disposto no artigo 7.º, n.º 2, alínea b), do Regime do Arrendamento Urbano (RAU), aprovado pelo DL n.º 321-B/90, de 15 de Outubro, de acordo com o qual deviam ser reduzidos a escritura pública os arrendamentos para o comércio, indústria ou exercício de profissão liberal.

V. Apesar de entretanto ter entrado em vigor a simplificação introduzida pelo DL n.º 64-A/2000, de 22-04, após cuja entrada em vigor a escritura pública foi dispensada nos contratos de arrendamento urbano para comércio, indústria e exercício de profissão liberal, esta alteração não veio convalidar os contratos de arrendamento anteriormente celebrados sem observância da exigência legal de forma, os quais são nulos, ambos acessíveis em www.dgsi.pt.

[7] Proferido no processo 2234/11.3TFFAF.G1.S1, acessível no mencionado sítio.

[8] Proferido no processo 392/10.3TBBRG.G1.S1, em www.dgsi.pt.

[9] Acórdão de 12/12/2004 no processo 61/04-2, também acessível em ww.dgsi.pt

[10] cfr. Manuel de Andrade, in Teoria Geral das Obrigações, Coimbra, 1958, a págs. 63, 64.

[11] Na síntese do Prof. Menezes Cordeiro, “Do abuso do direito: estado das questões e perspectiva”, ROA 2005, ano 65, vol. II, acessível on line.

[12] Idem.

[13] Cfr. Ac. do S.T.J., de 20-0-06, proc. O6B2110, no mesmo sítio.

[14] Cfr. in “Tutela da Confiança e Venire Contra Factum Proprium”, Obra Dispersa, Scientia Iuridica, Braga, 1991, a págs. 346 e 347.

[15] Cfr. Baptista Machado, obra citada, a págs. 353.

[16] Acórdão de 17/3/2016, processo 2234/11.3TBFAF.G1.S1

[17] Dando conta da evolução jurisprudencial nesta matéria, aresto do TRL de 1/10/2009, processo 1396/06.6YXLSB.B.6, também citado na decisão recorrida.

[18] Cfr. obra citada, a págs. 416 a 419.

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I. Relatório

III. Decisão