2013/09.8TBGMR.G1 - Tribunal da Relação de Guimarães

I- Para efeitos de denúncia do contrato de arrendamento por necessidade do locado para habitação do senhorio não poderá prescindir-se da comparação das capacidades de alojamento das casas em confronto (aquela onde reside o denunciante e a despejanda), pois que se a despejanda tem a mesma ou menor capacidade a pretensão não poderá proceder.

II- A necessidade exigida na lei objectiva-se, pois, não apenas na carência habitacional do senhorio mas também nas condições que a casa despejanda oferece.

III- Mostrando-se que a casa onde reside o autor e a casa despejanda apresentam ambas condições que se situam apenas no limiar mínimo do satisfatório, improcede o pedido de denúncia, visto que o locado não vai resolver seriamente o problema habitacional do senhorio.

Acordam em conferência na 1ª Secção do Tribunal da Relação de Guimarães:

A intentou, pelo Tribunal da Comarca de Guimarães, acção com processo na forma sumária contra B e marido C peticionando a condenação destes a ver denunciado o contrato de arrendamento a que alude e, em consequência, a despejar e entregar à Autora o local arrendado.

Alegou para o efeito, em síntese, que é comproprietária do prédio urbano que descreve, o qual se encontrada dado de arrendamento à Ré. Sucede que a Autora e seu agregado familiar residem em prédio que não reúne os requisitos necessários a uma habitação nem aquele está legalmente habilitado a ser habitado, enquanto que a casa habitada pelos Réus serve as necessidades de habitação da Autora e sua família. Consequentemente, tem a Autora o direito a denunciar o contrato de arrendamento para nele passar a habitar.

Contestaram os Réus, concluindo pela improcedência da acção.

A final foi proferida sentença que julgou improcedente a acção.

Inconformado com o assim decidido, apela a Autora.

Da respectiva alegação extrai as seguintes conclusões:

A) Foi fundamento desta acção a necessidade da Autora e seu agregado familiar, composto por si, marido e um filho de 8 anos, do prédio então locado aos Recorridos, para sua habitação própria e permanente.

B) Foi dado como provado no item 20 da sentença de que: ‘A Autora apenas por remedeio habita no prédio identificado em J‘

C) Foi dada como provada nos itens 9 e 10 da sentença: ‘ A Autora e seu marido, juntamente com seu filho menor de 8 anos, residem na morada indicada no cabeçalho, numa pequena construção de r/c e 1º andar, destinada a arrumos agrícolas, cozinha de lenha, cortes de animais, cozinha rústica, adega, dois arrumos e um terraço exterior com 22 m2, pertencendo-lhe um pequeno logradouro envolvente com 194,40m2.

D) O local ou edifício que a Recorrente ocupa e destina a sua habitação, não está licenciada para tal o que, aliás, a Câmara Municipal de Guimarães, comprovou, mediante certidão 1594/09, junta ao processo a fls…do seguinte teor: ‘ (…) certifica-se que a construção, licenciada como anexo através dos alvarás de licença de construção 168/91 e 76001, destina-se a arrumos e possui também uma cozinha rústica, correspondendo-lhe a licença de utilização nº 106/02, emitida apenas ara esse efeito (…).

E) O relatório pericial dá resposta negativa ao quesito Nº 2, ‘ o prédio identificado em J) tem aptidão para habitação de um casal e um filho de 8 anos ? ‘

F) A mesma resposta negativa levou o quesito Nº 3, ‘ esse prédio identificado em J) satisfaz as necessidades de habitação da autora, marido e filho de 8 anos ? ‘

G) Conforme consta do relatório pericial, o edifício ocupado pela recorrente apenas possui um quarto de dormir, que é necessariamente ocupado por todo o agregado familiar (casal e filho de 8 anos).

H) Foram violados os artigos 1.101º e 1.102º do código civil.

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A parte contrária contra - alegou, concluindo pela improcedência da apelação.

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Corridos os vistos, cumpre apreciar e decidir.

Ter-se-á em conta que o teor das conclusões define o objecto ou âmbito do conhecimento deste tribunal ad quem.

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É questão a decidir:

- goza a Autora do direito a denunciar o contrato de arrendamento por ter necessidade do locado para sua habitação?

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Não vem impugnada a estrita matéria de facto que o tribunal recorrido considerou provada e não provada, nem se vislumbra fundamento para a alterar oficiosamente, pelo que consideramos fixada a base factual da causa.

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São os seguintes os factos que a sentença recorrida elenca como provados:

1. A Autora é, conjuntamente com seus irmãos D e E, comproprietária de um prédio urbano composto de uma casa de rés-do-chão e logradouro, destinado a uma habitação, com quatro divisões e cozinha, a confrontar do norte, nascente e poente com F e do sul com G, sito na rua do alto da B..., deste concelho de Guimarães, descrito na Conservatória do Registo Predial sob o número 4... e inscrito na matriz sob o artigo 1

2. O Prédio id. em 1) tem o número 2... de polícia, da Rua do Alto da B

3. A A. e irmãos, adquiriram a propriedade do prédio identificado em A), por doação de seus pais, H e I, mediante escritura pública celebrada em 29 de Novembro de 1989, no 2º Cartório Notarial de Guimarães.

4. A A. e irmãos, por si e antepossuidores que há mais de vinte anos, que pagam as contribuições e impostos relativos ao prédio identificado em A), recebendo rendas, ocupando-o, fruindo-o, dando-o de arrendamento e benfeitorizando-o, posse essa adquirida sem violência na convicção de não serem lesados direitos de outrem e sempre exercida dia a dia, ano a ano, sem soluções de continuidade, à vista de toda a gente incluindo os próprios Réus, sem oposição de ninguém, bem como com ânimo de quem usa e frui coisas.

5. Há mais de 30 anos os pais da Autora, deram de arrendamento à mãe da Ré, Antónia P..., por contrato verbal e mediante a retribuição mensal inicial por mês, que se desconhece, apenas se sabendo que em Março de 2006 era de 49,12€, o prédio identificado em 1)

6. No prédio em causa, habitam actualmente os Réus.

7. Por morte de J, a 18-4-2005, sucedeu-lhe no arrendamento a Ré, casada com o Réu C, desde então que os efectivos locadores, bem como os Réus, sempre reconheceram reciprocamente as suas posições de locadores e locatários.

8. O prédio referido é composto de rés-do-chão, com quatro divisões e cozinha, e logradouro, e está inscrito na matriz sob o artigo 1... da freguesia de Creixomil.

9. A Autora e seu marido, residem na Rua do P..., Guimarães, juntamente com o seu filho menor de 8 anos desde 2004.

10. No prédio inscrito na matriz da freguesia de Fermentões sob o artigo 1...-C, figura como titular do rendimento M, e tem a descrição de prédio urbano, composto de pequena construção de r/c e 1º andar, destinado a arrumos agrícolas, cozinha de lenha, corte de animais, cozinha rústica, adega, dois arrumos, quatro divisões para arrumos e um terraço exterior com 27 m2, pertencendo-lhe um pequeno logradouro envolvente com 194,40 m2.

11. O prédio descrito em 10) foi adquirido pelo marido da Autora ao seu Pai, por escritura de compra e venda de 21-11-2003.

12. O prédio identificado em 10) tem alvará de utilização nº 106/02 de 16-1-2002.

13. Além do prédio identificado em 1), a Autora é também comproprietária de outro prédio urbano composto de casa de rés-do-chão e logradouro, no lugar do alto da B..., descrito na conservatória do registo predial de Guimarães sob o nº 4... e inscrito na matriz sob o artigo 1... sito no Lugar ou Rua do A..., melhor identificado na al. a) da escritura de doação.

14. O prédio referido em 13) encontra-se arrendado.

15. A Autora é comproprietária do prédio referido em 1) há mais de 5 anos.

16. A retribuição mensal actualmente conhecida é de 49,12€.

17. Em 23 de Março de 2006 foi proposta uma Acção de Despejo que correu termos no 1º Juízo Cível deste Tribunal com o Proc. Nº 1781/06.3TBGMR, cuja causa de pedir era a caducidade do contrato de arrendamento por morte do arrendatário.

18. A acção referida em 17) foi julgada improcedente por sentença proferida em 29 de Julho de 2008, confirmada pelo tribunal da Relação de Guimarães, por Acórdão em 15 de Dezembro de 2008.

19. O prédio habitado pela A., é o identificado em J).

20. A autora, apenas por remedeio, habita no prédio identificado em J)

21. Ao prédio referido em 10 (antes J), faltam condições de salubridade. O grau de conforto geral dos edifícios identificado em 1 (antes A) e 10 (antes J) situa-se no limiar mínimo do satisfatório – numa tabela de 115, situa-se nos 57,5 valores -. Nessa mesma escala, o prédio id. em 1) (antes A) confere um conforto de 66 valores e o prédio id. em 1 (antes J) de 61 valores se sita nos 57,5 valores.

22. O prédio identificado em 13) encontra-se arrendado há mais de trinta anos.

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Quid juris?

A Autora visa com a presente acção obter a entrega do prédio arrendado mediante denúncia do contrato de arrendamento, alegando ter necessidade dele para habitar.

Rege, nuclearmente, o art. 1101º a) do CCivil.

Não há dúvidas, pois que é facto provado, que ao local onde a Autora e seu agregado familiar residem faltam condições de salubridade, sendo tal local um remedeio habitacional, o que significa que não satisfaz da forma mais desejável as respectivas necessidades habitacionais. Ainda assim, as condições de habitabilidade de tal local situam-se no limiar mínimo do satisfatório.

Mas isto, só por si, não autoriza a denúncia.

Pois que, como observa Pinto Furtado (v. Manual do Arrendamento Urbano, 3ª ed., pg.930), não poderá prescindir-se da comparação das capacidades de alojamento das casas em confronto (aquela onde reside o denunciante e a despejanda), pois que se a despejanda tem a mesma ou menor capacidade a pretensão não poderá proceder. De igual forma, decidiu-se no Ac da Relação de Évora de 30.4.98 (conforme sumário inserto no BMJ 476, p. 503) que o fundamento da denúncia do contrato de arrendamento não é só a incapacidade e inaptidão da casa que se habita para satisfazer as necessidades de habitação do senhorio, mas também, e sobretudo, a capacidade e aptidão da casa despejanda para tal fim. Quer dizer, a necessidade exigida na lei objectiva-se não apenas na carência habitacional do senhorio mas também nas condições que a casa despejanda oferece.

Acontece que se mostra que a casa despejanda não vai na realidade resolver o problema habitacional da Autora. Efectivamente, as condições de habitabilidade dessa casa situam-se também apenas no limiar mínimo do satisfatório, oferecendo a casa um grau de conforto (rectius, desconforto) muito semelhante ao da casa onde reside a Autora (a diferença é mínima, sendo por isso carecida de qualquer essencialidade para determinar um despejo).

Por isso tem inteira razão a sentença recorrida quando conclui que a mudança para o locado despejando não iria acarretar melhoria das condições habitacionais do agregado familiar da Autora, de modo que não se pode dizer o locado seja seriamente necessário à Autora.

Entretanto, diz a Apelante que o local que ocupa e destina a sua habitação, não está licenciado para tal. A verdade é que esta circunstância, ainda que seja exacta, não pesa em nada para os fins em causa. Pois que se não há licença de habitação isso é um desvalor de carácter administrativo que a Autora poderá inverter (requerendo o competente licenciamento, depois de cumprir os requisitos atinentes, designadamente a feitura de obras de requalificação) e que, de qualquer modo, nada acrescenta ou retira às condições habitacionais actuais do prédio.

Improcedem assim as conclusões do recurso, sendo de confirmar a sentença recorrida.

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Decisão:

Pelo exposto acordam os juízes nesta Relação em julgar improcedente a apelação, confirmando a sentença recorrida.

Regime de custas:

A Apelante é condenada nas custas da apelação.

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Guimarães, 21 de Outubro de 2010