9703/2006-6 - Tribunal da Relação de Lisboa

A omissão ou incumprimento do dever de comunicação, por morte do arrendatário, prevista no art. 112º, nº 2, do RAU, não obsta à transmissão do arrendamento, nem determina a caducidade do contrato de arrendamento para comércio. (ALG)

ACORDAM NO TRIBUNAL DA RELAÇÃO DE LISBOA I - 1. R intentou a presente acção de despejo contra O e J Pedindo que seja decretada a resolução do contrato e os Réus condenados a despejar imediatamente o prédio arrendado e a pagar as rendas vencidas no montante de 174,58€, e vincendas, até entrega ao Autor do prédio arrendado. Alega, em síntese, que é proprietário dum prédio urbano, o qual foi arrendado, no ano de 1937, pelos anteriores proprietários, a JC e mulher Rosa, com destino a habitação, sendo que no locado foi instalado o Colégio, tendo a referida Rosa admitido E como Directora do Colégio. Entretanto, a anterior arrendatária, Rosa, por testamento, deixou metade daquele estabelecimento de ensino à Ré O e instituiu o Réu J como herdeiro do remanescente dos seus bens e direitos. Estes, por sua vez, e sem o consentimento do senhorio, subarrendaram ou cederam a sua posição contratual à actual Directora do Colégio, E. Por fim alega que os Réus não comunicaram por escrito ao Autor/senhorio a morte da primitiva arrendatária, Rosa, nem nos cento e oitenta dias posteriores à ocorrência do óbito, o que importa a caducidade do direito à transmissão do arrendamento. 2. Foram apresentadas contestações separadas por ambos os RR. a) Na sua contestação, o Réu J deduz a excepção de ilegitimidade passiva, defendendo que, contrariamente ao alegado pelo Autor, não é, nem nunca foi, proprietário ou comproprietário do estabelecimento de ensino “Externato Nun’Álvares”, porquanto: - a irmã do Réu – Rosa - era apenas proprietária de metade do referido estabelecimento de ensino; - metade essa que legou à Ré O, conforme cópia do testamento anexo; - do remanescente dos bens, direitos e acções da Rosa não fazia parte a outra metade do citado estabelecimento de ensino, pelo que o ora Réu não herdou metade ou qualquer outra quota-parte do aludido estabelecimento, conforme resulta da relação de bens junta aos autos; - igualmente o Réu nunca foi arrendatário, subarrendatário ou ocupante a qualquer título desse estabelecimento. Assim, deve ser declarado parte ilegítima na presente acção e absolvido da instância. No mais contesta os restantes factos articulados. b) A Ré O contesta argumentando, em síntese, que o prédio em questão foi arrendado pelos anteriores proprietários Rosa e marido JC, conjunta e simultaneamente para habitação do casal e funcionamento do Colégio, sendo que apenas uma pequena parte do locado se destinava a habitação. E após a morte destes o arrendamento faz parte da respectiva herança, sendo seus herdeiros, e como tais inquilinos do A., a Ré, a quem a referida Rosa legou metade do colégio, e o co-réu J, irmão daquela, por ter sido instituído herdeiro do remanescente. Acrescenta ainda que, durante todo este tempo, as rendas devidas e em atraso, acrescidas da indemnização igual a 50%, foram sendo depositadas na CGD, pelo que conclui pedindo a improcedência da acção e a condenação do A. como litigante de má-fé. 3. Na resposta à excepção o A. manteve a versão de que o R. J é co-titular do estabelecimento de ensino em causa, porquanto, a falecida Rosa, sua irmã, legou, por testamento, metade do mesmo à Ré O, tendo o R. J recebido o remanescente dos bens da falecida. 4. Elaborado despacho saneador o Tribunal “a quo” julgou improcedente a excepção de ilegitimidade deduzida pelo Réu J, por entender que são parte legítima na acção todos aqueles que sejam titulares do interesse relevante, nos termos configurados pelo Autor. Ou seja: ambos os RR. 5. Inconformado, o Réu J Agravou (cf. fls. 207, 218, 245 e segs, do I vol.), tendo formulado, em síntese, as seguintes conclusões: 1ª – O Autor intentou a presente acção contra os RR. O e J alegando que ambos são co-titulares do estabelecimento de ensino “Externato”, instalado no prédio que identifica e cujo despejo requer; 2ª – Acontece, porém, que o R. veio invocar a sua ilegitimidade alegando não ser, nem nunca ter sido, co-titular do aludido estabelecimento de ensino, conforme se extrai da relação de bens partilhados por morte da Rosa; 3ª – E assim, a decisão recorrida enferma de erro de julgamento ao indeferir a excepção de ilegitimidade e ao julgá-lo parte legítima na presente acção. 6. Não foram apresentadas contra-alegações. 7. Posteriormente, o Autor R veio requerer a alteração do pedido, de modo que o Tribunal declare, como pedido principal, a caducidade do contrato de arrendamento por óbito dos arrendatários e, caso assim não se entenda, que o Tribunal declare, como pedido subsidiário, a nulidade do contrato de arrendamento – cf. fls. 375 e segs, do III vol. A Ré opôs-se, nos termos que constam de fls. 381 a 383. Por sua vez o Tribunal “a quo” indeferiu a requerida alteração nos termos que constam de fls. 386 e 387. 8. Inconformado, o Autor Agravou, tendo formulado, em síntese, as seguintes conclusões: 1) O Tribunal “a quo” indeferiu o requerimento do A. de alteração do pedido por entender que “a ampliação só pode ter lugar na réplica”, “articulado que a presente acção não comporta”, conclusão que carece de fundamento legal; 2) A lei permite essa ampliação ao abrigo do disposto no art. 273º, nº 2, do CPC, pelo que deve o despacho recorrido ser revogado e proferido novo despacho que admita a alteração requerida pelo A. 9. Os RR. contra-alegaram pugnando pela improcedência do recurso, uma vez que o mesmo não tem qualquer fundamento legal. 10. Realizado julgamento foi proferida sentença que julgou improcedente a acção, por não provada, e absolveu os RR. dos pedidos. 11. Inconformado o Autor Apelou, tendo formulado, em síntese, as seguintes conclusões: 1. O Tribunal “a quo” supondo que o prédio arrendado tinha apenas 3 pavimentos (rés-do-chão, 1° andar e 2° andar) fixou como matéria provada que o ensino ocupava 3/4 partes do mesmo, mas o prédio tem cinco pavimentos, uma dependência coberta de 36m2, e um logradouro de 707m2, pelo que ficou impugnada aquela fracção, ali quota, que não pode corresponder à realidade. 2. O Tribunal recorreu a uma fracção (3/4), para indicar qual a parte ocupada pelo ensino, o que revela que não se provou que o ensino ocupasse um espaço materialmente distinto do espaço destinado à habitação, o que gera indivisibilidade do arrendamento. 3. O Tribunal não pode concluir que o arrendamento foi destinado principalmente ao ensino com fundamento apenas na dimensão do imóvel destinado ao ensino, aliás impugnado, e no facto dos arrendatários viverem do ensino privado e no facto do acesso à parte destinada a habitação fazer-se através das portas do colégio, porque nenhum dos fundamentos é determinante e o que importa é averiguar a vontade conjectural dos contraentes que não ficou averiguada, nem provada nos autos. 4. E um colégio como o dos autos, por ser externo, não pode ser um estabelecimento comercial ou industrial porque, aos alunos, não há fornecimento de alojamento ou alimentação e os sujeitos não são comerciantes, são professores e os actos que praticam não são actos de comércio, são actos de ensino. 5. A arrendatária D. Helena faleceu sem que lhe sobrevivessem as pessoas indicadas no art. 85° da RAU, o que gera caducidade de arrendamento destinado a habitação e afecta a validade da finalidade do ensino e, porque não existem transmissários não renunciantes, não se põe o problema da comunicação ao senhorio quanto à finalidade para a habitação. 6. A arrendatária, D. Helena, em vida, tornou nulo o contrato de arrendamento, porque legou metade do estabelecimento de ensino como se de estabelecimento comercial se tratasse. 7. Mesmo que a transmissão do colégio fosse juridicamente viável por negócio "mortis causa" (testamento), exigiria sempre comunicação ao senhorio, dado o direito que este tem de conhecer os seus arrendatários, tal como acontece no trespasse (art. 1038°, al. g), do CC) e não há prova de que essa comunicação tivesse sido feita. 8. A sentença recorrida não se pronunciou sobre a não ocupação da parte habitacional da falecida arrendatária à qual não sobreviveram as pessoas indicadas no art. 85º da RAU, e continua desocupada sem qualquer razão justificativa, na qual o herdeiro J não tem residência permanente, uma vez que reside em Lisboa e a legatária, do mesmo modo, reside na freguesia de Santa Luzia, concelho do Funchal, o que gera ilegalidade - fundamento de resolução de contrato de arrendamento (art. 64°, nº 1, al. i) da RAU). 9. Pelo que, foram violadas as seguintes disposições legais: art. 1028º, nº 1, 1038º, al. g), 1051º, al. d), 1086º, nº 6, e art. 2091º, todos do CC; o art. 668º, nº 1, al. d), e os arts. 3º, 64º, nº 1, al. i), 85º, 110º, 112º, 115º e 118º, todos do RAU, e, por consequência, deve ser revogada a sentença recorrida que julgou a acção não provada e improcedente e, em sua substituição, ser proferida sentença que julgue a acção procedente, com as consequências legais. 12. Houve contra-alegações. 13. Corridos os Vistos legais, Cumpre Apreciar e Decidir. II - Os Factos: - Estão provados os seguintes factos: 1. Está descrito na Conservatória do Registo Civil do Funchal, sob o nº 122, da freguesia de S. Pedro, o prédio urbano, sito na Calçada de Santa Clara nº 18 a 22 e Beco da Madureira, nº 20, composta de 5 pavimentos, com área coberta de 338 m2, uma dependência com 36 m2 e um logradouro com 772 m2. 2. O prédio referido em 1.) está inscrito na Conservatória do Registo Predial do Funchal a favor do Autor, Rui de Castro Sousa Meneses. 3. O prédio descrito em 1.) foi arrendado, no ano de 1937, pelos anteriores proprietários do mesmo, a JC e mulher, Rosa. 4. JC e Rosa, casaram um com o outro no dia 13 de Agosto de 1935, no regime da separação de bens. 5. JC faleceu no dia 28 de Abril de 1976, no estado de casado com Rosa. 6. Por escritura pública, outorgada no dia 29 de Dezembro de 1959, na Secretaria Notarial do Funchal, JC declarou que faz o seu testamento e disposição de última vontade pela maneira seguinte: declara que é casado, no regime da separação de bens, com Rosa… e tem um filho. Que, usando a faculdade que a lei lhe confere, institui herdeira da quota disponível de todos os bens direitos e acções, a sua referida consorte Rosa…, a quem nomeia para testamenteira. 7. Rosa faleceu no dia 20 de Fevereiro de 2003, no estado de viúva de JC. 8. Por escritura pública, outorgada no dia 4 de Maio de 1988, no Cartório Notarial de Câmara de Lobos, Rosa declarou que, não tendo descendentes, nem ascendentes vivos, faz a disposição de última vontade da seguinte maneira: lega a O (...), metade do estabelecimento de ensino denominado Externato (...). Que institui herdeiro do remanescente dos seus bens e acções o seu irmão consanguíneo J (...). Que por este instrumento revoga o testamento de trinta e um de Maio de 1983, constante de fls. 56 v. do livro de testamentos públicos número vinte e quatro do Primeiro Cartório da Secretaria Notarial do Funchal (...). 9. A Rosa, à data da morte, vinha pagando a renda mensal de 12, 47 Euros. 10. A renda deixou de ser paga a partir do mês de Fevereiro de 2003. 11. As rendas em atraso até Junho de 2004, acrescidas de indemnização igual a 50% das mesmas, foram depositadas na C.G.D. 12. Os Réus não comunicaram por escrito ao Autor/senhorio a morte da primitiva arrendatária Rosa. 13. Por despacho do Governo Regional da R.A.M. E foi autorizada a continuar como directora pedagógica do estabelecimento de ensino de JC e de Rosa. 14. O teor do documento de fls. 66 a 71, cujo teor se dá por reproduzido (documento que constitui o alvará do Colégio e averbamentos posteriores, onde consta que o estabelecimento de ensino tem a lotação total de 242 alunos externos do sexo masculino, sendo 62 do ensino primário e 180 do ensino liceal). 15. O arrendamento referido em 3.) destinou-se, conjunta e simultaneamente, para habitação e instalação e funcionamento do Colégio, mediante uma renda mensal e única. 16. Desde 1937, uma pequena parte do 2° andar era habitada por JC e mulher, Rosa, sendo que a parte restante do 2° andar, o 1° andar e rés-do-chão eram utilizados pelo estabelecimento de ensino, o que até hoje continua. 17. O arrendamento em causa foi feito com vista, em primeira linha e principalmente, à administração do ensino, tendo em conta a dimensão do prédio e o facto de os referidos JC e Rosa viverem do ensino privado. 18. E como não tinham filhos, aproveitaram para o arrendar para habitação deles próprios, tanto mais que, sendo eles os directores do colégio, facilitava-lhes a vida o facto de residirem o mais próximo desse locado. 19. A parte do prédio destinada ao ensino representa 3/4 do mesmo e sempre teve valor locativo superior ao da habitação. 20. O acesso à parte destinado à habitação faz-se através das portas do colégio. 21. E exerce o cargo de directora pedagógica do Colégio, após o afastamento da Ré O do referido cargo, em virtude de ter atingido a idade limite para o exercício desse mesmo cargo. III - O Direito: A) – Recursos de Agravo: 1. Foram interpostos dois recurso de Agravo e uma Apelação. Um dos recursos de agravo – recurso do despacho saneador, na parte em que conheceu de uma excepção – porque interposto pelo Réu J, que foi absolvido do pedido na 1ª instância, aquando da prolação da sentença pelo Tribunal “a quo”, ficou prejudicado em face de tal decisão – cf. art. 710º do CPC. Pelo que, procede-se ao conhecimento, de seguida, do Agravo interposto pelo Autor do despacho de fls. 386 e segs, do II vol. 2. Quanto ao Agravo do Autor de fls. 395 (II vol.): 2.1. Este agravo foi interposto do despacho proferido pelo Tribunal “a quo” a fls. 386, do II vol., que indeferiu a alteração e ampliação do pedido formulada pelo Autor, no decurso da continuação da audiência de discussão e julgamento, pretendendo o A. que o Tribunal declarasse, como pedido principal, a caducidade do contrato de arrendamento por óbito dos arrendatários ou, quando assim se não entenda, que o Tribunal declare, como pedido subsidiário, a nulidade do contrato de arrendamento ou, ainda, a resolução do contrato de arrendamento nos termos da al. f), do art. 64º, do RAU (existência de subarrendamento, empréstimo ou cessão da posição contratual). No seu despacho de indeferimento fundou-se o Tribunal “a quo” no facto de que a ampliação do pedido, quanto à caducidade do contrato de arrendamento, já fora requerida em anterior sessão de audiência de julgamento e sobre a mesma já fora proferida decisão de indeferimento, pelo que nada mais existiria com relevo para decidir. Relativamente ao aditamento do pedido de declaração de nulidade do contrato entendeu que tal ampliação apenas podia ter lugar na réplica, articulado que o presente processo não admite. Insurge-se o Agravante com fundamento no facto de que a lei permite essa ampliação. Vejamos. 2.2. Quanto à requerida caducidade do contrato de arrendamento tem razão o Tribunal “a quo”, porquanto já opinou e decidiu sobre tal matéria no decurso da audiência de discussão e julgamento, conforme retratam os autos a fls. 302 e segs, do II vol. O indeferimento mereceu, então, por parte do A. a interposição de recurso de agravo, a fls. 305, tendo, porém, desistido do mesmo a fls. 329, do II vol. Assim sendo, não pode agora suscitar de novo uma questão que já foi decidida e que, quanto a tal matéria, se mostra transitada. De qualquer modo sempre se dirá que o Autor ao peticionar, no seu articulado inicial, a resolução do contrato de arrendamento com base no subarrendamento ou cedência de posição contratual não autorizada, alegando a falta de comunicação do falecimento da primitiva arrendatária – cf. arts. 9º e 10º da p.i., bem como os arts. 4º a 6º da p.i. - pode dizer-se que o pedido de caducidade que o A. pretende agora ver ampliado já se encontra abrangido pelo pedido inicial formulado, ainda que possa ser enquadrado juridicamente noutros termos, o que, in casu, a eventualmente acontecer, pouco releva, porquanto o Tribunal não está adstrito, nesta parte, à qualificação jurídica efectuada pelas partes e sempre o poderá conhecer – cf. art. 664º do CPC. Resta, pois, aferir da parte da ampliação do pedido em que o A. pretende que o Tribunal conheça também da nulidade do contrato de arrendamento ou, ainda, da resolução do contrato de arrendamento nos termos da al. f), do art. 64º, do RAU (existência de subarrendamento, empréstimo ou cessão da posição contratual). Vejamos. 2.3. É sabido que em matéria de alteração do pedido e da causa de pedir vigora o princípio geral de que, na falta de acordo, a causa de pedir só pode ser alterada ou ampliada na réplica, se o processo a admitir, a não ser que a alteração ou ampliação seja consequência de confissão feita pelo Réu e aceite pelo autor – cf. nº 1 do art. 273º do CPC. Nestas circunstâncias, a lei faz depender a referida alteração ou ampliação de dois factores: - a de o processo comportar o articulado réplica; - e, não a comportando, que qualquer uma daquelas situações constitua consequência de confissão feita pelo réu e aceite pelo autor. Só que, a lei não se quedou por tal princípio. E após consagrar um princípio geral tão restritivo, abriu permissão a que tal ampliação ou redução pudesse ser feita pelo autor, em qualquer altura, desde que: - ocorresse até ao encerramento da discussão em 1ª instância; - e se apresente como o desenvolvimento ou a consequência do pedido primitivo (cf. a segunda parte, do nº 2, do art. 273º do CPC). Indo mesmo ao ponto de permitir a modificação simultânea do pedido e da causa de pedir, condicionando-a apenas ao facto de que tal não implique convolação para relação jurídica diversa da controvertida ou perfeitamente diferenciada desta – cf. nº 6 do citado normativo. Ora, tendo o A. procedido à referida alteração ainda antes do encerramento da discussão da causa em 1ª instância, e enquadrando-se a ampliação da nulidade do contrato de arrendamento (peticionada com base no facto de no testamento da arrendatária constar que esta apenas legou metade do colégio à R. O, o que violaria a unidade e indivisibilidade do arrendamento) e a resolução do contrato de arrendamento no desenvolvimento do pedido primitivamente formulado, não existem encolhos para que se proceda à admissão de tal alteração. Devendo, pois, a mesma ser admitida. Questão diversa e que se poderá colocar é a de saber se existe fundamentação legal para permitir, nas circunstâncias dos autos, operar a referida nulidade ou resolução do contrato de arrendamento. Trata-se, porém, neste ponto, de matéria de fundo e que se prende já com o mérito da causa, pelo que terá forçosamente que ser relegada para decisão posterior a proferir em respectiva sede de apelação. 2.4. Termos em que se concede provimento ao Agravo e, por consequência, se revoga o despacho proferido pelo Tribunal “a quo” a fls. 386, admitindo-se a alteração do pedido formulada a fls. 375 pelo Autor, no que concerne à nulidade e/ou resolução do contrato de arrendamento nos termos da alínea f), do art. 64º, do RAU. - Custas do que se mostrar devido a cargo dos RR. que deduziram oposição – cf. fls. 429, do II vol. B) – Recurso de Apelação: 1. Do teor conclusivo da apelação resultam diversas questões jurídicas que importa decidir. São elas, fundamentalmente, as seguintes: 1ª - Saber qual a finalidade do arrendamento aqui em causa, nomeadamente, qual o seu fim principal: se o arrendamento foi destinado principalmente ao ensino – para funcionamento de um colégio - ou se à habitação. Tal destrinça releva porquanto há a necessidade de se apurar qual o regime que lhe é aplicável, uma vez que, como é sabido, a lei do arrendamento urbano tutela e concede maior protecção aos arrendatários. 2ª - Saber se tendo a primitiva arrendatária falecido sem que lhe sobrevivessem cônjuge, descendentes ou ascendentes – as pessoas indicadas no art. 85º do RAU – tal facto gera a caducidade do arrendamento. 3ª - Saber se o contrato de arrendamento é nulo por ter sido legado metade do estabelecimento de ensino pela primitiva arrendatária e se é juridicamente exigível a comunicação de tal facto ao senhorio. Questões complexas a exigir ampla reflexão. Apreciemos cada uma de per si. 2. A finalidade do arrendamento: 2.1. Facticamente os autos dão-nos conta que: - O prédio aqui em causa foi arrendado no ano de 1937, pelos anteriores proprietários do mesmo, a JC e mulher Rosa; - O arrendamento destinou-se, conjunta e simultaneamente, para habitação e instalação e funcionamento do Colégio, mediante uma renda mensal e única – cf. factos provados e inseridos no ponto 15); - Desde 1937, uma pequena parte do 2° andar era habitada por JC e mulher, Rosa, sendo que a parte restante do 2° andar, o 1° andar e rés-do-chão eram utilizados pelo estabelecimento de ensino, o que até hoje continua – factos provados no ponto 16); - O arrendamento em causa foi feito com vista, em primeira linha e principalmente, à administração do ensino, tendo em conta a dimensão do prédio e o facto de os referidos JC e Rosa viverem do ensino privado – factos provados do ponto 17); - E como não tinham filhos, aproveitaram para o arrendar para habitação deles próprios, tanto mais que, sendo eles os directores do colégio, facilitava-lhes a vida o facto de residirem o mais próximo desse locado – factos provados do ponto 18); - A parte do prédio destinada ao ensino representa 3/4 do mesmo e sempre teve valor locativo superior ao da habitação – factos provados do ponto 19); - O acesso à parte destinado à habitação faz-se através das portas do colégio – factos provados do ponto 20). Do que antecede resulta claramente que o arrendamento foi celebrado visando “em primeira linha e principalmente” a administração do ensino a alunos do colégio. Tal conclusão, extraída dos factos expressamente provados e inseridos no ponto 17) da matéria de facto, é corroborada pelos restantes factos provados e que integram os pontos 15) a 20). Pouco releva saber se a parte que o colégio ocupa representa ¾, 3/5 ou outra fracção do prédio. Importante é ter-se provado que a maior parte do locado está afecta ao ensino, sendo a mesma superior à da habitação. E tanto assim é que pode ler-se expressamente no ponto 16) dos factos provados que apenas “uma pequena parte do 2° andar era habitada por JC e mulher, Rosa” “sendo que a parte restante do 2° andar, o 1° andar e do rés-do-chão eram utilizados pelo estabelecimento de ensino, o que até hoje continua”. Destarte, é possível desde logo extrair a primeira conclusão: - O fim primordial do contrato de arrendamento foi o da exploração de um colégio de ensino, e o fim habitacional está subordinado àquela finalidade. Conclusão que se impõe em face da matéria de facto provada. Sendo irrelevantes todos os restantes argumentos contrários a esta asserção por não terem qualquer correspondência no domínio dos factos e inexistirem outros elementos nos autos que a possam infirmar. Tem-se, pois, como constituindo a real vontade dos contraentes, afirmada pela duração de um contrato desta natureza, mantido durante mais de meio século, e pelas circunstâncias efectivas em que ocorreu, que a finalidade principal do arrendamento, quer em função da actividade dos arrendatários e da ausência de qualquer agregado familiar, quer em relação às condições logísticas e materiais do prédio arrendado e da sua real ocupação, que o fim era o de nele instalar e manter em funcionamento um estabelecimento de ensino. 2.2. Ora, para a locação com vários fins, estabelece o art. 1028º do CC algumas regras que, embora partam da ideia básica da teoria da combinação, não deixam de introduzir limitações fundadas na vontade real ou presumível dos contraentes ou tendo em conta a finalidade do contrato. (1) Não podendo partir-se de uma vontade real dos contraentes diversa daquela que os factos retractam, há-de ser com base na finalidade principal do locado que se deve aferir o regime legal aplicável. Com efeito, a prevalência de um fim em relação a outros no contrato de arrendamento ou é expressamente clausulado ou tem que se inferir das circunstâncias factuais que o envolvem. (2) 2.3. Assim sendo, e de acordo com o preceituado no art. 1028º, nº 3, do CC, se uma coisa for locada para fins diferentes e um desses fins for principal e os outros subordinados, prevalecerá o regime correspondente ao fim principal. E os outros regimes só serão aplicáveis na medida em que não contrariem o primeiro e a aplicação deles se não mostre incompatível com o fim principal. Quer isto dizer que o regime legal aplicável e prevalecente corresponde ao do fim principal: o de funcionamento de um estabelecimento de ensino no locado. Pelo que, por força do estatuído em tal norma, arredado fica todo o restante regime legal relativo à habitação do arrendatário, uma vez que o fim habitacional se encontra subordinado, sendo residual, àquela finalidade. Consequentemente, prejudicadas ficam todas as questões jurídicas que se prendam com esse regime. 3. O Recorrente põe igualmente em causa que o colégio instalado no local arrendado se possa considerar como um estabelecimento comercial, sendo “nulo o contrato de arrendamento porque a falecida arrendatária legou metade do estabelecimento como se de um estabelecimento comercial se tratasse”. Mas não lhe assiste razão. Vejamos porquê. 3.1. O regime legal do arrendamento urbano, vulgo, RAU, no seu capítulo relativo ao arrendamento para comércio ou indústria, teve o cuidado de definir a conceptualização de tal arrendamento. Consagra, como tal, no seu art. 110º, que se considera para comércio ou indústria o arrendamento de prédios ou partes de prédios urbanos tomados para fins directamente relacionados com uma actividade comercial ou industrial. Saliente-se que o RAU colocou o acento tónico de caracterização do arrendamento comercial ou industrial na finalidade exercida no locado. E considerou como tal aquela que é exercida e que se relaciona directamente com essa actividade. Exige-se a mera relação directa com a actividade. Expressão mais abrangente que o restrito exercício efectivo dessa actividade. Em que a actividade comercial possa ser entendida como de mediação, ou seja, em sentido económico e não jurídico (3). Na qual cabe, sem dúvida, um estabelecimento de ensino, entendido este como um estabelecimento onde se exerce uma actividade – a de ensino -, de interesse público, mas comercial, porquanto ministrada com contrapartida económica, sendo o lucro um objectivo igualmente a alcançar. A sua relação directa com uma relação comercial ou industrial está suficientemente comprovada. Considerando-se, por isso, arrendamento enquadrável no art. 110º e segs. do RAU. 3.2. E de nada vale esgrimir o argumento de que não pode ser tido como um estabelecimento com essa natureza, nomeadamente comercial. É que embora não seja integrável na qualificação que o Código Comercial faz de empresas comerciais, nem por isso se deve ter como excluída dessa denominação, num conceito mais amplo e actualizado de prática e exercício de actividade comercial, já que o citado Código remonta a dois séculos pretéritos. Hodiernamente, a sociedade evoluiu para a constituição de empresas e práticas com fins comerciais bem diversos daqueles que estiveram na génese do Código Comercial. Daí que seja aconselhável a absorção de outras realidades, mais que não seja através de uma decisão judicial jurídico-integradora dessas realidades sócio-económicas, na previsão geral e abstracta da lei. E integrar um estabelecimento de ensino no âmbito do art. 110º do RAU, numa noção legal tão abrangente, não pode sequer dizer-se que constitua uma construção jurídica muito arrojada. Conclusão que tanto é válida quer se entenda que se está perante um estabelecimento comercial, quer se defenda o entendimento de que se trata antes de um estabelecimento industrial conforme o decidiram já a Relação de Lisboa, no Acórdão de 29/06/1995, e o STJ, no Acórdão datado de 16/04/1996. (4) 4. Chegados à conclusão que o contrato de arrendamento está submetido ao regime legal aplicável ao arrendamento para comércio ou indústria, previsto nos arts. 110º e segs. do RAU, temos que daí extrair as respectivas consequências. Que serão forçosamente diversas daquelas a que chegou o Recorrente. Desde logo, não colhe a referida nulidade do contrato. Saber em que termos se processou a transferência do estabelecimento de ensino após a morte dos primitivos arrendatários é matéria a que o senhorio é alheio. Apenas poderá eventualmente interessar-lhe a questão de saber se lhe foi ou não comunicada a ocorrência nos termos do art. 112º do RAU. E mesmo nesta matéria as consequências pela falta de comunicação estão longe de ser as apontadas pelo Recorrente. 4.1. Com efeito, preceitua o nº 1, do art. 112º, do RAU, que o arrendamento para comércio ou indústria não caduca por morte do arrendatário, mas os sucessores podem renunciar à transmissão, comunicando a renúncia ao senhorio no prazo de 30 dias. Por sua vez o nº 2 estabelece que o sucessor não renunciante deve comunicar, por escrito, ao senhorio a morte do arrendatário, a enviar nos 180 dias posteriores à ocorrência e da qual constem os documentos autênticos ou autenticados que comprovem os seus direitos. Este normativo exceptua da consequência da caducidade a ocorrência da morte do arrendatário contrariamente ao que acontece no regime do arrendamento habitacional – cf. art. 83º do RAU (ainda que admitindo as transmissões consagradas no seu art. 85º) – e estabelece o dever de comunicação da transmissão do arrendamento ao respectivo senhorio, dentro de um prazo que fixa: 180 dias. E embora a lei faça, de facto, referência expressa a essa comunicação que deve ser feita ao senhorio, a verdade é que não estabelece nenhuma consequência para o incumprimento desse prazo. Assim sendo, e uma vez que se sabe que, no caso dos autos, não foi feita qualquer comunicação ao senhorio/Recorrente, pois os RR. não comunicaram àquele a morte do arrendatário, A questão que se coloca de imediato é a de saber quais as consequências jurídicas para tal facto, nomeadamente, quanto ao incumprimento do disposto no nº 2 do art. 112º do RAU. 4.2. Para tal questão não existe unanimidade na doutrina, contudo, assiste-se ultimamente a uma tendência também jurisprudencial no sentido de se considerar que a omissão dessa comunicação não acarreta, como consequência, a caducidade do contrato de arrendamento. Posição que igualmente perfilhamos. Com efeito, desde logo se constata que resulta expressamente da lei, conforme se salientou já, que, ao contrário do que acontece no âmbito do arrendamento para habitação, o contrato de arrendamento para comércio ou indústria não caduca com a morte do arrendatário, subsistindo e dando lugar à respectiva transmissão do arrendamento, sem outras démarches, desde que não haja renúncia a essa transmissão. O que bem se compreende, porquanto se pretende, dessa forma, assegurar a continuidade da actividade comercial, objectivo que presidia à anterior redacção do art. 1113º do CC, o qual continha redacção semelhante. (5) Constata-se, assim, que o legislador consagrou, nesta matéria, uma excepção ao princípio proclamado no art. 1051º, nº 1, al. d), do CC., e no nº 1 do art. 66º do RAU, onde se consigna a seguinte ressalva: “sem prejuízo do disposto nos regimes especiais”. Ora, um desses regimes especiais é justamente o relativo ao arrendamento para comércio ou indústria onde se consigna, como princípio geral, o de que não caduca com a morte do arrendatário – cf. art. 112º, nº 11, do RAU. E, no seu nº 1, depois de se excluir expressamente a caducidade do contrato de arrendamento como consequência, relativamente à morte do arrendatário, também nada se estabelece no nº 2 quanto a tal matéria. Ora, a primeira observação que nos merece é a de que, se fosse desde logo essa a consequência querida pelo legislador, decerto a teria consignado nos números seguintes, não se quedando pela mera imposição da comunicação a que se refere o nº 2 do art. 112º do RAU. E o certo é que não sancionou qualquer omissão, prevendo tão só, no seu nº 3, a possibilidade de indemnização do senhorio por todos os danos derivados dessa omissão. Consequência que nos parece lógica. Recusando a caducidade, previu, contudo, o legislador, um mecanismo de ressarcimento do senhorio para eventuais danos provocados por tal omissão. E ao omiti-la, pretendeu, de facto et de jure, uma consequência diversa daquela, pois se fosse outra a intenção do legislador decerto a teria expressado, numa matéria de tanta sensibilidade como esta em que se questiona a vigência de um contrato de arrendamento. 4.3. Por outro lado, não nos parece que faça muito sentido que, por um lado se excepcione a caducidade pela morte do arrendatário (no nº 1 do art. 112º), prevendo e aceitando a transmissão da posição de arrendatário com a morte do primitivo arrendatário para o sucessor, mesmo sem qualquer comunicação, e que depois venha a consagrar-se a extinção do contrato por falta daquela comunicação a quem já assumira a posição de arrendatário. (6) 4.4. A tese da caducidade derivada do não cumprimento do aludido dever de comunicação, conforme se salienta no Acórdão do STJ de 16/01/2001, (7) tem sido defendida com apelo ao disposto no art. 113º do RAU. Mas sem razão. Como salienta Pereira Coelho, o nº 1 do art. 113º do RAU, ao referir-se ao caso de o arrendamento “cessar por motivo de caducidade” está a reportar-se a causas de caducidade do arrendamento previstas nos arts. 66º e 67º do RAU. E continua. O alcance de tal normativo é o seguinte: “o sucessor do arrendatário a quem o arrendamento se transmitiu, mas que não cumpriu o dever de comunicação, nas situações previstas no art. 113º, nº 1, não goza do direito a uma compensação em dinheiro se por facto seu ou do anterior arrendatário tiver aumentado o valor locativo do prédio e o arrendamento vier a cessar por alguma dessas causas de caducidade, e não pode prevalecer-se, nos termos do nº 3 do art. 112º dessa vantagem patrimonial, uma vantagem de que beneficiaria se tivesse cumprido aquele dever”. (8) 4.5. Por fim dir-se-à que, quer na doutrina, quer na jurisprudência mais recente, se vê defendido que a interpretar-se a norma do art. 112º do RAU no sentido de que o não cumprimento aí estatuído (da falta de comunicação) importaria a caducidade do arrendamento, estar-se-ia a efectuar uma interpretação ferida de inconstitucionalidade orgânica, porquanto, no regime anterior ao RAU, não existia nenhum preceito a prescrever tal consequência quanto à falta de comunicação do óbito do arrendatário ao inquilino. E, como escreve Aragão Seia, “só munido de autorização legislativa o Governo podia editar um preceito com aquela regra da caducidade do arrendamento por morte do arrendatário”. (9) Ora, essa autorização não existe, como decorre da alínea n), do nº 2, da Lei nº 42/90, segundo a qual o Governo só ficou credenciado para proceder à modificação do regime de transmissão por morte da posição do arrendatário habitacional, sem prejuízo da salvaguarda dos interesses considerados legítimos. (10) E ao admitir-se um desvio ao regime anterior, não abrangido pelo âmbito da autorização legislativa nº 42/90, de 10 de Agosto, ao abrigo do qual foi legislado o Regime Geral do Arrendamento Urbano a que nos reportamos, estaríamos a incorrer na referida inconstitucionalidade. 4.6. Destarte, é possível extrair a seguinte conclusão: - A omissão ou incumprimento do dever de comunicação, por morte do arrendatário, prevista no art. 112º, nº 2, do RAU, não obsta à transmissão do arrendamento, nem determina a caducidade do contrato de arrendamento para comércio. 5. Em face do que antecede, e uma vez que a não comunicação ao Recorrente da morte da arrendatária não prejudica a transmissão do contrato, nem acarreta a caducidade do contrato de arrendamento, prejudicadas ficam todas as restantes questões que com esta se prendem. Razão pela qual se confirma, com os presentes fundamentos, a sentença recorrida, julgando-se improcedente, por não provada, a presente acção. IV – Decisão: - Termos em que se acorda em julgar improcedente a Apelação e, em consequência se confirma a douta sentença recorrida, com os presentes fundamentos. - Custas pelo Apelante. Lisboa, 25 de Janeiro de 2007 Ana Luísa de Passos Geraldes (Relatora) Fátima Galante Ferreira Lopes _____________________________ 1 Neste sentido, cf. Antunes Varela, in “Das Obrigações em Geral”, pág. 199. 2 Cf. Acórdão da Relação de Coimbra de 10/11/1992, in CJ., T. 5º, pág. 54 e segs. 3 Neste sentido cf. Pereira Coelho, in “Arrendamento”, Lições, 1980, pág. 41. Sobre o conceito da actividade industrial como aquela com destino à produção de riqueza veja-se Pires de Lima e Antunes Varela, in CC Anotado, vol. II, 2ª Ed., pág. 634. 4 Acórdão da Relação de Lisboa exarado no âmbito do processo nº 0075012, in www.dgsi.pt. E o Acórdão do STJ no âmbito do processo nº 088422, in www.dgsi.pt. 5 Neste sentido cf. Januário Gomes, in “Arrendamentos Comerciais”, pág. 274 e Acórdão da Relação de Évora, de 25/5/2000, in CJ, T. 3º, pág. 260. 6 Neste sem tido veja-se o Ac. Da Relação de Évora de 25/5/2000, in CJ., T. 3º, pág. 260, que aqui seguimos, nesta parte, mais de perto. 7 Inserido na CJSTJ, do mesmo ano, T. I, pág. 68, e relatado pelo Cons. Garcia Marques. 8 Cf. “Breves Notas ao Regime do Arrendamento Urbano”, in RLJ., Ano 125º, nº 3822 e segs. (3.897, pág. 373). 9 Cf. “Arrendamento Urbano, Anotado e Comentado”, 5ª edição, em anotação ao art. 112º. Vide tb. Acórdão da Relação do Porto, de 12/2/1998, in CJ., T. 1º, pág. 210. 10 Ib. Aragão Seia.