Quem foi o relator do acórdão 683/17.2T8BRG.G1?

O relator foi Fernanda Proença Fernandes, no Tribunal da Relação de Guimarães.

Quando foi proferido o acórdão 683/17.2T8BRG.G1?

O acórdão foi proferido em 04 de outubro de 2018.

683/17.2T8BRG.G1

Texto

Acordam na 1ª Secção Cível do Tribunal da Relação de Guimarães I. Relatório. Na acção declarativa com processo comum, que corre termos no Juízo Local Cível de Braga – Juiz 3 – do Tribunal Judicial da Comarca de Braga, sob n.º 683/17.2T8BRG, intentada por X, lda contra Y – GRANDES ARMAZÉNS, S.A., NIPC (...), com sede na Avenida …, em Lisboa, - que deverá ser representada em juízo pelo Administrador do Condomínio do edifício em regime de propriedade horizontal sito na Rua (...), Avenida (...) e Rua (...), na freguesia de (...), no concelho de Braga, denominado Edifício W, designadamente, pela Loja do Condomínio – Braga, de C.M.S., Lda., com sede na Rua (…), em Braga, foi proferida em audiência prévia decisão, que julgou a autora parte ilegítima na acção, absolvendo a ré da instância. * Pretende a autora por via da presente acção impugnar deliberação da assembleia de condóminos do Edifício W, sito em Braga, do dia 19.1.2016, aprovada com voto favorável da ré, que manteve a deliberação tomada 25.10.2016, no sentido da autora deixar de exercer actividade na fracção C, actividade essa que, segundo posição da ré e do condomínio, é concorrente com a exercida na fracção A pela aqui ré. Para tanto, alegou ser proprietária da fracção que identificou na petição inicial. A ré contestou, invocando, além do mais, a ilegitimidade da autora, alegando, para tal, que esta não é condómina porque não é proprietária da referida fracção, mas somente locatária da mesma. Na réplica, a autora reconheceu que é somente locatária financeira da referida fracção, mas pugnou pela improcedência da excepção deduzida, sustentando que o locatário financeiro imobiliário tem a qualidade de condómino e invocando abuso de direito da ré na sua invocação. Findos os articulados, foi realizada audiência prévia a 22 de Fevereiro de 2018, onde foi proferida decisão, com o seguinte teor: “…Como resulta dos autos, A. é locatária financeira da fracção C, do Edifício W, sendo sua proprietária o Banco A SA, - ver ter de fls. 122 v e ss- pretendendo obter a anulação de uma deliberação da assembleia de condóminos do aludido Edifício. A questão a decidir consiste, face à arguida excepção da ilegitimidade da A., em saber se o locatário de fracção de um imóvel constituído em propriedade horizontal, por força de um contrato de locação financeira, pode impugnar as deliberações tomadas em Assembleia de Condóminos, em suma se tem legitimidade para intentar a presente acção. Segundo o nº 1 do artigo 1433º do Código Civil, “As deliberações da assembleia contrárias à lei ou a regulamentos anteriormente aprovados são anuláveis a requerimento de qualquer condómino que as não tenha aprovado, sublinhado e destacado nosso. Assim, os únicos requisitos necessários e suficientes para assegurar a legitimidade activa nas acções de impugnação das deliberações da Assembleia, ou para requerer a respectiva suspensão, são apenas dois: ser titular de uma fracção autónoma, ou seja, deter a qualidade de condómino, e, além disso, não ter aprovado a deliberação que é posta em crise. (cfr. Abílio Neto, “Manual da Propriedade Horizontal”, 3ª edição, pág. 348). Estabelece o nº 1 do artigo 1420º do referido diploma que “Cada condómino é proprietário exclusivo da fracção que lhe pertence e comproprietário das partes comuns do edifício”, e nessa qualidade “goza de modo pleno e exclusivo dos direitos de uso, fruição e disposição da coisa que lhe pertence, dentro dos limites da lei e com observância das restrições por ela impostas” (art. 1305º, do CCivil), ou seja, poderá livremente aliená-la, constituir sobre ela uma garantia real de habitação (art. 1484º, do CCivil), um usufruto, dá-lo de arrendamento, introduzir-lhe inovações, proceder à sua junção com outra ou outras,.., e praticar os demais actos consentidos pelo direito de propriedade. Isto posto, e assente que está que a aqui A. é mera locatária da fracção, atento o contrato de locação financeira estabelecido com a entidade bancária proprietária, poderá impugnar as deliberações aprovadas em Assembleia de Condóminos? A locação financeira é um contrato pelo qual uma das partes se obriga, mediante retribuição, a ceder à outra o gozo temporário de uma coisa móvel ou imóvel, adquirida ou construída, por indicação desta, e que o locatário poderá comprar, decorrido o período acordado, por um preço nele determinado ou determinável, mediante simples aplicação de critérios fixados – art. 1º, do DL n.º 149/95, de 24/06. Estamos perante um contrato de estrutura trilateral - o fornecedor ou construtor da coisa, com quem o locador que contratou; e o locatário que contratou com este último. Entre o fornecedor e o locador configura-se uma aquisição de propriedade que passa do fornecedor para a esfera jurídica do locador. E este deve exigir e assegurar-se da verificação de todos os elementos ocorrentes ao negócio real aquisitivo, nomeadamente de possíveis vícios que possam ser oponíveis à sua aquisição. O contrato de locação financeira não é uma compra e venda porque a propriedade se não transfere por mero efeito do contrato mas também não é uma locação típica, pois o locatário tem o direito de acabar por adquirir o respectivo bem. A locação financeira é, essencialmente, um negócio de crédito, ainda que vertido nos moldes da velha locação. Assim, não lhe são aplicáveis as regras da compra e veda e, designadamente, as regras da venda a prestações (Menezes Cordeiro, Manual de Direito Bancário, págs. 557/558). O elemento característico da locação financeira, enquanto cedência do gozo temporário de uma coisa, é, a circunstância do locatário poder fazer sua a coisa locada (móvel ou imóvel) findo que esteja, o prazo acordado (art. 9º, n.º 1, do DL n.º 149/95, de 24/06), embora não responda pelos vícios da coisa, que não tenha provocado, nem pela inadequação da coisa ao fim do contrato, exigindo-se ao locatário que avise o locador dos vícios de que tenha conhecimento, quando terceiros se arrogam direitos sobre o objecto da locação [artigos 10º, n.º 1, h) e 12º]. O locador é dono do objecto locado, até ao fim do prazo acordado, como resulta do n.º 2, alínea e) do artigo 10º do citado DL n.º 149/95. O locador mantém-se proprietário do bem dado em locação. Só no fim do contrato o locatário pode exercer a opção de compra, adquirindo, então, a posição de proprietário. Estando registada locação financeira a favor da A., esta como locatária da fracção autónoma, não é sua proprietária, mas sim o locador, no caso, o “Banco A, SA”. Assim sendo, mantendo-se o locador proprietário do bem até ao fim do contrato, e só caso o locatário exerça o direito de opção, será aquele o condómino do prédio em regime de propriedade horizontal, por ser o proprietário exclusivo da fracção. Nesta conformidade, e não sendo a A. proprietária mas sim locatária da fracção, carece de legitimidade para pedir a anulação das deliberações tomadas na Assembleia de Condóminos do Edifício W. Condómino do prédio, nos termos do n.º 1, do art. 1433º, do CCivil, e com legitimidade activa para pedir a anulação de deliberações da Assembleia de Condóminos, será o Locador, no caso “Banco A, SA”, por ser o proprietário exclusivo da fracção. Os locatários, como a A., por não serem proprietários das fracções autónomas, não são condóminos dos imóveis onde estas se situam, carecendo assim de legitimidade activa para impugnar as deliberações das Assembleias de Condóminos. Isto posto, e sendo o Locador o proprietário da fracção autónoma, será este o convocado para as Assembleias de Condóminos, e onde poderá tomar posição sobre as deliberações que possam afectar a sua fracção, bem como o imóvel do qual é condómino. Caso este não queira comparecer a tais Assembleias poderá ser representado por qualquer outra entidade, nomeadamente, e o que se mostra razoável, no locatário, onde este poderá reagir contra qualquer violação do regime condominal. Se quiser reagir contra qualquer deliberação tomada em Assembleia de Condóminos e que possa afectar a fracção, como aqui aconteceu, sempre poderia obter procuração do locador para intentar a competente acção judicial, uma situação deveras simples, e que pura e simplesmente a A. descurou, vindo como mera locatária impugnar deliberação da assembleia de condóminos, quando não detém a qualidade que a lei exige para tal efeito – condómina, nem está mandatada por quem de direito – condómino/proprietário. Veja-se que se o locatário tivesse legitimidade para impugnar as deliberações tomadas em Assembleia de Condóminos, poderia pedir a anulação de uma deliberação em que o locador tivesse estado presente e com a qual tivesse concordado. Assim, não pode o locatário ter legitimidade para impugnar deliberações das Assembleias de Condóminos, pois caso a tivesse, poderia haver um conflito de interesses com o locador que, tendo estado presente, as tivesse votado favoravelmente. Ora, o locador financeiro, se for sua vontade, poderá sempre mandatar a A. para tomar todas as providências necessárias no que respeita aos direitos relativos ao imóvel, pelo que, o não reconhecimento para poder impugnar deliberações das Assembleias de Condóminos, não inviabiliza os seus deveres enquanto locatária financeira. Assim sendo, a norma do al. c), do n.º 2, do art. 10º, do DL n.º 149/95, não pode ser interpretada no sentido do locatário ter legitimidade ad causam para impugnar as deliberações da Assembleia de Condóminos. Concluindo, o locatário no caso de discordar com as deliberações tomadas em Assembleias de Condóminos, poderá impugná-las, desde que para tal esteja devidamente mandatado pelo locador, pois só este tem para tal legitimidade. E não se diga que actua a R. com abuso de direito ao invocar tal excepção, note-se que a assembleia que teve lugar a pedido da aqui A., mais não demonstra que a administração do condomínio está disponível para discutir todas as questões que versem o Condomínio do Edifício, venham elas dos condóminos ou de terceiros, como a aqui A., que com uma fracção do edifício tem relação, ainda que não seja sua proprietária, e, portanto, condómina do edifício. Mais, da realização da assembleia, a pedido da A., não se pode extrair que alguma vez a administração do condomínio ou a R. lhe reconheceram a qualidade de condómina, o estar presente nas assembleias, o colocar questões nas mesmas ou até mesmo pedir a realização de uma assembleia de condóminos, não é, quanto a nós, exclusivo dos condóminos, quantas vezes somos chamados a decidir acções em que empresas de construção civil ou de manutenção de elevadores, entre outras entidades, solicitaram a convocação de assembleias de condóminos, com vista a discussão de questões relacionadas com edifício, a título de exemplo, esclarecimentos relativos a obras e prestações de serviços a efectuar nas partes comuns. Em suma, a realização da assembleia a pedido da A. não permite, de modo algum, extrair que lhe estava a ser reconhecida a qualidade de condómina, estar presente, e pedir a realização de uma assembleia é manifestamente distinto de votar naquela assembleia e impugnar as deliberações aí tomadas, prorrogativas que, nos termos legais, apenas incumbem aos condóminos, ou seja, aos proprietários das fracções, podendo estes direitos ser exercidos por terceiros, designadamente os locatários desde que devidamente mandatados pelo proprietário. A legitimidade processual afere-se pelo interesse directo do autor em demandar e pelo interesse directo do réu em contradizer (artigo 30º, n.º 1 do Código de Processo Civil), sendo que, na falta de indicação da lei em contrário, são considerados titulares do interesse relevante para o efeito da legitimidade os sujeitos da relação material controvertida, tal como é configurada pelo autor (n.º 3 do citado artigo). Com efeito, na reforma do Código de Processo Civil de 95/96, o legislador tomou posição sobre “a vexata quaestio do estabelecimento do critério de determinação da legitimidade das partes …”, adoptando uma “formulação de legitimidade semelhante à adoptada no Decreto-Lei n.º 224/82 e assente, consequentemente, na titularidade da relação material controvertida, tal como a configura o autor, próxima da posição imputada a Barbosa de Magalhães na controvérsia que historicamente o opôs a Alberto dos Reis.”1 Deste modo, será “apenas pelo exame da petição inicial (sujeitos, pedido e causa de pedir) que há-de decidir-se das excepções dilatórias em causa”2, nomeadamente a legitimidade. É hoje indubitável que o demandante assegura a legitimidade singular activa na acção se se identificar (ele próprio) como o titular da relação controvertida. O interesse a que se refere o citado artigo 30º tem de ser, antes de mais, um interesse jurídico, isto é, um interesse protegido pelo direito; tem de ser pessoal ou directo, no sentido de que ninguém, em seu próprio nome, pode, em regra, defender interesse alheio. A legitimidade – activa ou passiva – para as acções de impugnação de deliberações da assembleia de condóminos radica-se nos próprios condóminos, sendo os demandados representados judiciariamente pelo Administrador do condomínio ou por pessoa que a assembleia designar para esse efeito. 1 Preâmbulo do Decreto-Lei n.º 329-A/95, de 12 de Dezembro. 2 Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça, de 14/10/2004, proferido no proc. n.º 04B2212, disponível in www.dgsi.pt. São eles, efectivamente, os titulares do interesse em demandar (legitimidade activa) ou em contradizer (legitimidade passiva), na definição constante do aludido artigo. Nesta conformidade, não tendo a aqui A. legitimidade para impugnar as deliberações das Assembleias de Condóminos, por ser simplesmente locatária e não proprietária da fracção autónoma em causa, nem estar mandatada para tal efeito pelo proprietário Banco A SA ( o condómino), não é titular da relação controvertida, sendo, consequentemente, de considerar parte ilegítima na acção, impondo-se consequentemente a absolvição da R. da instância, nos termos dos artigos 278º, n.º 1 al. d), 576º nº 2 e 577º, al. e), todos do Código de Processo Civil. Custas pela A.. Registe e notifique.” * Inconformada com esta decisão, dela interpôs recurso a autora, a qual, a terminar as respectivas alegações, formulou as seguintes conclusões: “1 - A Recorrente é locatária de uma fracção autónoma mediante contrato de locação financeira que celebrou com a proprietária da mesma, uma entidade bancária; 2 – É detentora de um estabelecimento comercial que se dedica ao exercício da actividade de padaria / pastelaria naquela fracção; 3 – Nesse sentido tem todo o interesse nas deliberações que relativamente às partes comuns são tomadas em Assembleia de Condominos, uma vez que as mesmas influenciam o normal decurso da actividade comercial a que se dedica e da qual retira os seus proventos; 4 – É ao Locatário que cabem todos os encargos respeitantes ao imóvel, para além do pagamento da prestação mensal a que no âmbito do contrato de locação se obrigou; 5 – Ao locador não cabe explorar o imóvel, determinar as suas características ou, sequer, preocupar-se com a sua rentabilidade; 6 – É ao Locatário que incumbem todos os riscos da sua exploração; 7 – A este, apenas estão vedados dois direitos: a disposição de partes comuns do edifício e a alteração do título constitutivo de propriedade horizontal; 8 – Todos os outros direitos cabem no âmbito da sua qualidade de locatário que se consubstanciam em usar e fruir o imóvel no melhor da sua aptidão para o exercício da sua actividade; 9 – Nesse sentido, o Locatário poderá participar e votar na assembleia de condóminos e, por maioria de razão, impugnar as deliberações nela tomadas: 10 – Isso mesmo está previsto na al. a) do nº 2 do artº 10º do DL 149/95 na redacçaõ do DL 265/97 que com um conteúdo idêntico à norma do artigo 9º do DL 10/91 permite, salvo melhor interpretação, a participação e voto do locatário financeiro em assembleia de condóminos; 11 – Clara se mostra, portanto, a legitimidade processual da Autora para intentar a acção judicial de impugnação de deliberação de condomínio em causa; 12. – Em sentido idêntico se pronunciam inúmeros Acordãos, designadamente, do Supremo Tribunal de Justiça e do Tribunal da Relação, nomeadamente, do Porto; 13. – Tem, portanto, o Locatário X, Ldª legitimidade activa para demandar a Ré Y – Grandes Armazéns, SA, pois é ele o único que detém um interesse directo nessa possibilidade; 14. Tal interesse afere-se pelo facto de só ele (e não o locador) suportar as consequências de todas as deliberações aprovadas em assembleia de condóminos e é nele que se reflectem todas as vantagens e prejuízos das mesmas resultantes; 15 – Estes factos transformam-no no único detentor de um interesse jurídico, protegido pelo direito, pessoal e directo, no sentido de que ninguém, em seu próprio nome, pode, em regra, defender. 16 – A Autora é, portanto, parte legitima nos presentes autos. Termos em que, deve ser dado provimento ao presente recurso, revogada a douta decisão do Tribunal a quo e reconhecida a legitimidade activa da autora, X, lda, para que oque pede e espera o douto suprimento de Vossas Excelências.” * A ré contra-alegou, pugnando pela manutenção da decisão, e improcedência do recurso. * O recurso foi admitido por despacho de 27 de Junho de 2018 como de apelação, a subir imediatamente, nos próprios autos e com efeito meramente devolutivo. * Colhidos os vistos legais, cumpre decidir. * II. Questões a decidir. Sendo o âmbito dos recursos delimitado pelas conclusões das alegações do recorrente – artigos 635.º, n.º 4 e 639.º, n.ºs 1 e 2 do Código de Processo Civil (doravante, abreviadamente, designado por CPC), aprovado pela Lei n.º 41/2013, de 26 de Junho –, ressalvadas as questões do conhecimento oficioso que ainda não tenham sido conhecidas com trânsito em julgado, a única questão que se coloca à apreciação deste Tribunal é a de saber se, sendo a autora locatária financeira de uma fracção, tem legitimidade processual para impugnar deliberações da assembleia de condóminos. * III. Fundamentação de facto. Os factos materiais relevantes para a decisão da causa são os que decorrem do relatório supra. * IV. Fundamentação de direito. 1. Delimitada que está, sob o n.º II, a questão essencial a decidir, é o momento de a apreciar. A única questão que se coloca à apreciação deste Tribunal, como se disse, é a de saber se, sendo a autora locatária financeira de uma fracção, tem legitimidade processual para impugnar deliberações da assembleia de condóminos. Estatui o artº. 30º do Código Processo Civil sobre o conceito de legitimidade (mantendo o regime já anteriormente adoptado no direito adjectivo civil): “1 – O autor é parte legítima quando tem interesse directo em demandar; o réu é parte legítima quando tem interesse directo em contradizer. 2 – O interesse em demandar exprime-se pela utilidade derivada da procedência da acção e o interesse em contradizer pelo prejuízo que dessa procedência advenha. 3 – Na falte de indicação da lei em contrário, são considerados titulares do interesse relevante para efeito da legitimidade os sujeitos da relação controvertida, tal como é configurada pelo autor.” Desta norma decorre que a legitimidade processual é o pressuposto adjectivo através do qual a lei selecciona os sujeitos de direito admitidos a participar em cada processo trazido a juízo, sendo que ressalta da mesma norma que o critério para apreciar da legitimidade activa, prende-se com o “interesse directo em demandar” manifestado na utilidade que resulta da procedência da acção, enquanto sujeito da relação material controvertida tal como é configurada pelo autor. Assim, será suficiente uma afirmação alicerçada em factos da titularidade dum interesse directo e pessoal, para se reconhecer um juízo positivo sobre o reconhecimento da legitimidade activa. Ou seja, o preenchimento do requisito da legitimidade processual (entendido como condição para a obtenção de uma pronúncia sobre o mérito da causa, e não como uma condição de procedência da acção) não exige a verificação da efectiva titularidade da situação jurídica invocada pelo autor, bastando a alegação dessa mesma titularidade, elegendo-se a titularidade da “relação material controvertida” tal como a mesma foi alegada pelo autor, como critério definidor do referido pressuposto processual. Neste sentido, Miguel Teixeira de Sousa, Estudos sobre o novo processo civil, Lex, 1997, defende que a legitimidade, enquanto pressuposto processual geral, constitui uma condição cuja verificação é indispensável à obtenção da pronúncia judicial sobre o mérito da causa. Esta consiste numa posição concreta da parte perante uma causa, por isso, a legitimidade “não é uma qualidade pessoal, é antes uma qualidade posicional da parte face à acção”, apurando-se em função da titularidade dos interesses emergentes da relação controvertida tal como ela é configurada pelo autor. Revertendo ao caso dos autos, importa saber se face à relação controvertida tal como ela é configurada pela autora, se esta tem interesse directo em demandar, traduzido na utilidade/vantagem que provirá da procedência da acção. A questão aqui colocada tem sido objecto de jurisprudência controvertida, quer no sentido da decisão recorrida, quer no sentido defendido pela recorrente, como resulta da jurisprudência citada ao longo das várias peças processuais. Ora, salvo o devido respeito por opinião em contrário, entendemos ser de seguir a tese oposta àquela que foi atendida na decisão sob recurso. E para tal, socorremo-nos do brilhante voto vencido do Exmo. Sr. Conselheiro Urbano Dias, constante do Ac. do STJ de 24 de Junho de 2008, disponível em www.dgsi.pt, e citado em decisões posteriores, que seguiram tal entendimento. Tal posição foi ainda mais recentemente explicitada no post publicado no “blog do IPPC”, datado de 12/10/2016, com o título “Locação financeira: a questão da legitimidade passiva em sede executiva”, em anotação ao Acórdão da Relação do Porto proferido a 12 de Setembro de 2016, no processo nº 6882/16.7T8PRT-C. Assim, por ser inteiramente pertinente, exaustivo e completo, passa a seguir-se de perto – transcrevendo-se parcialmente, com meras adaptações de redacção para o caso em análise - o que resulta de tal voto vencido. A questão colocada, aparentemente simples, é esta: tem a recorrente, enquanto locatária financeira de uma fracção, o direito de impugnar em juízo as deliberações tomadas na assembleia de condóminos? Da resposta obtida a esta questão (de natureza substantiva) depende, naturalmente, a solução da questão adjectiva que foi trazida à nossa consideração: só sabendo se ela tem interesse directo em demandar o condomínio é que estamos em condições de dizer se ela tem legitimidade ad causam, atento o disposto no artigo 30°, n° 1, do Código de Processo Civil. Não podemos deixar, desde já, de dizer da "nossa" verdade: temos como certo que a razão assiste e por completo à apelante. Ou seja, que ela tem o direito de impugnar as deliberações tomadas em assembleia de condóminos, o mesmo é dizer que tem legitimidade ad causam. Para tal, devemos ter em consideração o regime jurídico da locação financeira e, sobretudo, da locação financeira imobiliária, desde a sua génese até à actualidade. É certo que este problema, não se punha nos tempos longínquos em que a propriedade horizontal foi regulamentada, em termos de direito positivo, no nosso Ordenamento Jurídico. Quando entrou em vigor o Decreto-Lei n° 40333, de 14 de Junho de 1955, o legislador não tinha qualquer dúvida sobre a legitimidade da participação das assembleias de condóminos: só os proprietários das fracções tinham tal poder. E os jurisprudentes não deixavam de fazer notar que este era um direito próprio dos proprietários. E o problema continuou a não se colocar quando, tempos mais tarde, entrou em vigor o Código Civil de 1966. É que a vida comercial não era, nesses tempos, tão imaginativa como é hodiernamente. Então, os negócios funcionavam dentro dos quadros típicos que estavam há muito consolidados. Contudo, a locação financeira é uma figura dos tempos modernos, que procura dar resposta adequada às dificuldades de quem anda no mundo dos negócios. E a nossa tarefa resume-se a analisar a realidade que subjaz ao contrato de leasing e à sua imbricação na fattispecie propriedade horizontal. Com vista a podermos dar, na medida do possível, uma justificação cabal à solução que defendemos, é necessário recuar um pouco e dizermos algo, pouco que seja, sobre a locação financeira. Só, depois, estaremos em posição ideal para fazermos a devida conexão desta realidade com a da propriedade horizontal. É no quadro desta perspectiva metodológica que procuraremos encontrar a verdadeira natureza jurídica do locatário financeiro de uma fracção integrada numa propriedade horizontal. Uma palavra de reflexão merece, em primeiro lugar, o instituto da locação financeira. Diogo Leite Campos na análise à figura da locação financeira não deixa de apontar que o locador "não «explora» o bem, não dispõe de um bem que oferece em locação, não tem intenção de correr riscos próprios do proprietário, nomeadamente o risco económico da não rentabilidade da coisa e do seu perecimento", razão pela qual se desinteressa da coisa. Por outro lado - acrescenta - os riscos são assumidos pelo utente e é ele que escolhe a coisa de acordo com as suas necessidades, acabando por concluir que "o locatário aparece, pois, como o «proprietário» (económico) do bem que paga integralmente durante o período do contrato, e cujos riscos assume" (A Locação Financeira, páginas 129 e 130). E isto acontece porque "o contrato de locação financeira é, essencialmente, um negócio de crédito, ainda que vertido nos moldes da velha locação" (António Menezes Cordeiro, Manual de Direito Bancário - 3a edição - página 563). Também João Calvão da Silva acentua esta nota ao dizer que "o locador tem a obrigação de conceder mas não de assegurar o gozo da coisa ao locatário", a este cabendo "a manutenção e conservação do bem em bom estado, efectuando todas as despesas necessárias. O que se revela harmónico com a função de financiamento desempenhada pela sociedade de leasing, que compra a coisa para a dar em locação financeira, com opção de compra final, e que, por isso mesmo, a partir da concessão da mesma ao locatário, se «desinteressa» dos riscos e responsabilidade conexos à sua utilização" (Estudos de Direito Comercial -Pareceres - Locação Financeira e Garantia Bancária, página 26). Da natureza do contrato de leasing também nos dá conta Luís Manuel Teles de Menezes Leitão: "o leasing constitui uma operação complexa",... "tem a natureza de verdadeira garantia", ... "o leasing é uma operação de financiamento, que se reconduz a um empréstimo de dinheiro" e, ainda, que "para além dos direitos e deveres gerais do contrato de locação, cabem ao locador financeiro as faculdades de defender a integridade do bem, examiná-lo e fazer suas, sem compensação, as peças ou outros acessórios nele incorporados", mas "já as obrigações do locatário financeiro são moldadas pelo regime geral da locação" (Garantias Das Obrigações, página 277 e seguintes). Também António Pedro A. Ferreira sublinha o elemento financeiro como sendo o seu traço distintivo e justifica: "De facto, uma avaliação substancial dos interesses que confluem na negociação em causa evidencia que a aquisição do bem e a sua posterior cedência em locação financeira constituem meros elementos instrumentais à sustentação creditícia assegurada a um dado investimento, permitindo ao investidor não correr riscos desnecessários de imobilização económica ou de obsolescência técnica". Para este autor, a locação financeira surge como "contrato novo, nominado e típico, específico da actividade bancária e genericamente orientado para a prossecução de função de financiamento" (Direito Bancário, página 631 e seguintes). Mais longe vai José Simões Patrício, que, depois de acentuar que é o direito de aquisição por parte do locatário o elemento essencial do contrato, acaba por considerar o leasing como uma "verdadeira e própria operação de crédito, que não de simples financiamento", louvando a orientação perfilhada no acórdão do Supremo Tribunal, de 11 de Dezembro de 2003, segundo a qual não pode aceitar-se «sem séria reserva a tese de que o contrato de locação é a matriz e o modelo da locação financeira e do seu regime» dado que isso seria «tomar o nome pela substância e, desse modo, a nuvem por Juno», fazendo tábua rasa da sua função económica que é essencialmente a de forma, modo ou instrumento de financiamento, facultado através do uso do bem escolhido pelo locatário, que a locadora adquire para esse efeito" (Direito Bancário Privado, página 319 e seguintes). Gabriela Figueiredo Dias, depois de observar que o leasing apareceu e tirou protagonismo à venda a crédito com reserva de propriedade, não deixou de salientar as grandes semelhanças que existem entre ambas as figuras, frisando que "enquanto na compra e venda com reserva de propriedade a coisa (ou o seu domínio) é afectada à garantia do crédito do próprio vendedor, na locação financeira ela é afectada à garantia do crédito de um terceiro que não o fornecedor do bem em causa: a instituição financeira" (Reserva de propriedade, Comemorações dos 35 anos do Código Civil - Volume III -, páginas 441 a 443). E isto porque, como sabemos, só bancos e as sociedades de locação financeira (estas são instituições de crédito que têm por objecto principal o exercício da actividade de locação financeira) podem celebrar, de forma regular, na qualidade de locadores, contratos de locação financeira (ut artigos 1°, n° 1 e 4° do Decreto-Lei n° 72/95, de 15 de Abril, com redacção dada pelo Decreto-Lei n° 285/2001, de 03 de Novembro). Aclaradas as ideias, brevitatis causa, a respeito do instituto da locação financeira, é altura de fazermos a (sua) ligação com o instituto da propriedade horizontal e de nos interrogarmos sobre se o locatário financeiro de uma fracção em regime de propriedade horizontal é um verdadeiro condómino. Mais ainda: se locador financeiro é um verdadeiro proprietário (certo que o proprietário de hoje nada tem a ver com o proprietário de ontem). Ou não será de considerar que, postos perante uma locação financeira de natureza imobiliária, não podemos e, sobretudo, não devemos considerar apenas e só (isto é, enquanto vigorar o contrato de locação financeira) o locatário como condómino? Ou, para sermos mais rigorosos: não será o locatário financeiro o verdadeiro proprietário para certos fins, designadamente, para participar nas despesas com as partes comuns e, decorrentemente disso, para participar na vontade do colectivo, devendo ser, para o efeito, convocado para as respectivas assembleias-gerais, nelas participando e votando consoante os seus pontos de vista? Ao precisarmos este ponto, restringindo a discussão ao assinalado, deixamos claro que o locador financeiro (proprietário jurídico) conserva ainda, enquanto se mantiver em vigor o contrato de leasing, certos e determinados poderes, os quais não estão directamente ligados ao uso (gozo) das partes comuns do edifício. No fim de contas, a pergunta que paira no nosso espírito e em relação à qual pretendemos obter resposta é, simplesmente, esta: à face do nosso sistema jurídico, é o locatário financeiro um verdadeiro condómino? Sabemos perfeitamente que a administração das partes comuns do edifício compete à assembleia de condóminos e a um administrador, e que cada condómino tem na assembleia tantos votos quantas as unidades inteiras que couberem na percentagem ou permilagem a que o artigo 1418° se refere: é o que resultado artigo 1430°, n°s 1 e 2 do Código Civil. Mas o nosso problema é outro, como já o deixámos transparecer: é saber se o locatário financeiro pode e deve participar na administração das partes comuns, o que equivale a saber se pode e deve participar nas assembleias, sendo previamente convocado para o efeito. Nós pensamos que sim. Que pode e deve. Antes de prosseguirmos o discurso em defesa do nosso ponto de vista, não queremos deixar de frisar que, mesmo para quem entenda que o legislador é o senhor todo-poderoso que impõe até ao decisor o modus interpretandi, é possível chegar ao ponto de chegada para o qual nós apontamos: nem sempre os caminhos maus nos levam a portos errados. Já Baptista Machado, repudiando por completo o positivismo jurídico (o qual entende a vontade legislativa como "criadora e em boa medida arbitrária da própria evolução da sociedade"), não deixa, no ponto concreto da interpretação, de lançar mão de todos os pontos evidenciados no artigo 9º do Código Civil para alcançar o desideratum "voluntas legislatoris". E, nessa perspectiva, não deixa de realçar que o texto é o ponto de partida (tendo mesmo uma função negativa, de afastamento ou eliminação de sentidos sem qualquer apoio; mas também positivo quando vários sentidos sejam possíveis nela colher), passando pelo elemento teleológico ("o conhecimento deste fim, sobretudo quando acompanhado do conhecimento das circunstâncias ... em que a norma foi elaborada"), pelo elemento sistemático (o que significa "a consideração de outras disposições que formam o complexo normativo do instituto em que se integra a norma interpretanda" ..."é oportuno referir aqui a descoberta da «geneologia» ou «linhagem jurídico-sistemática» da norma"), mas também o elemento histórico, nele considerando a história evolutiva do instituto, as chamadas fontes da lei e os trabalhos preparatórios, considerando como ponto mais importante de tarefa a busca da "unidade do sistema", pegando aqui nas palavras de Larenz ("a lei vale na verdade para todas as épocas, mas em cada época da maneira como esta a compreende e desimplica, segundo a sua própria consciência jurídica") (Introdução ao Direito e ao Discurso Legitimador, página 181 e seguintes.). Numa linha de pensamento que anda muito próxima deste último autor, Francesco Ferrara refere que "o jurista há-de ter sempre diante dos olhos o escopo da lei, quer dizer, o resultado prático que ela se propõe conseguir. A lei é um ordenamento de relações que mira a satisfazer certas necessidades e deve interpretar-se no sentido que melhor responda a esta finalidade, e portanto, em toda a plenitude que assegure tal tarefa". E continua: "Ora isto pressupõe que o intérprete não deva limitar-se a simples operações lógicas, mas tem de efectuar complexas apreciações de interesses, embora dentro do âmbito legal". E, do mesmo modo, não deixa de fazer distinguir entre interpretação literal e interpretação lógica, fazendo apelo aos elementos enunciados supra na mira de alcançar a ratio legis (Interpretação e Aplicação das Leis, traduzido por Manuel A. Domingues Andrade, Colecção Stvdium – 3ª edição -, página 136 e seguintes). A "nossa" questão, a questão de saber se o locatário financeiro é um verdadeiro condómino, coloca-se porque, a partir da entrada em vigor do Decreto-Lei n° 10/91, de 09 de Janeiro, passou a vigorar no nosso sistema jurídico um regime que permitiu a locação financeira de imóveis destinados a habitação do locatário. O alargamento do regime do leasing a todos os imóveis foi saudado por Rui Pinto Duarte com o argumento de que "todo o acréscimo do financiamento à habitação em Portugal é bem-vindo" (Escritos Sobre Leasing e Factoring, página 181). O legislador, em 1997, ciente da realidade, entendeu por bem, dissipar dúvidas e estabelecer "um regime uniforme para o contrato de locação financeira, independentemente do respectivo objecto" (preâmbulo do Decreto-Lei n° 265/97, de 02 de Outubro). E foi por obra e graça de tal diploma legal que o Decreto-Lei n° 149/95, de 24 de Junho (Regime Jurídico da Locação Financeira) sofreu alterações, nomeadamente nas alíneas b) do n° 1, e e) do n° 2, do seu artigo 10º. No citado Decreto-Lei n° 10/91, de 09 de Janeiro, o legislador alargou o regime da locação financeira ao domínio da habitação ("o regime agora estabelecido vem colocar à disposição do público um instrumento flexível e capaz de proporcionar os meios necessários para a compra de habitação própria" - lê-se no preâmbulo) e estabeleceu no seu artigo 9º o seguinte: "1 - Nas situações de propriedade horizontal, o locatário assume, em nome próprio, todos os direitos e obrigações do locador relativos às partes comuns do edifício, suportando as despesas de administração, participando e votando nas assembleias de condóminos e podendo, nelas ser eleito para os diversos cargos. 2 - Exceptua-se do disposto no número anterior tudo aquilo que implique a disposição de partes comuns ou alteração do título constitutivo". Em 1997, o legislador teve a preocupação de unificar os regimes de locação financeira ("estabelece-se, assim, um regime jurídico uniforme para o contrato de locação financeira, independentemente do respectivo objecto" - está escrito no preâmbulo do Decreto-Lei n° 265/97, de 02 de Outubro). E tudo isto porque "considerou-se que, face à quantidade de contratos de locação financeira de imóveis para a habitação registados, por um lado, e, por outro, pelo respectivo regime jurídico, não se justificava que este tipo de contratos não fosse sujeito ao regime geral. Por isso, foi revogado o Decreto-lei n° 10/91 e foram introduzidos algumas alterações no Decreto-Lei n° 149/95 - designadamente prevendo situações de propriedade horizontal -, por forma que o regime geral melhor acomode os contratos que tenham aquele objecto": eis aqui a explicação do legislador para as alterações introduzidas então. Neste último diploma desapareceu, é certo, qualquer referência expressa aos direitos e deveres do locatário financeiro de uma fracção integrada numa propriedade horizontal, tal-qualmente o estava no diploma anterior: perfeitamente justificável já que a ideia estava consolidada e o regime unificado e deixou de haver regimes especiais, tudo (entenda-se, todos as locações financeiras') se passou a regular da mesma forma. Assim se compreende o teor da alínea e) do n° 2 deste último diploma legal, que nada mais representa que a transposição do preceituado no artigo 9º do Decreto-Lei n° 10/91, de 09 de Janeiro: "Para além dos direitos e deveres gerais previstos no regime de locação que não se mostrem incompatíveis com o presente diploma, assistem ao locatário financeiro, em especial, os seguintes direitos: e) Exercer, na locação da fracção autónoma, os direitos próprios do locador, com excepção dos que, pela sua natureza, somente por aquele possam ser exercidos". Concedemos que a redacção do Decreto-Lei n° 10/91, de 09 de Janeiro, era mais precisa a este respeito, mas tal imperfeição (se é que ela existe ...) não nos faz mudar de rumo, como acertadamente adverte Sandra Passinhas (A Assembleia de Condóminos e o Administrador na Propriedade Horizontal, pág. 208 e 209). A leitura que surpreendemos do diploma legal em vigor respeitante ao contrato de locação financeira vai ao encontro da solutio dada pela Professora de Direito de Coimbra que, confrontada com a questão de saber quem tem direito de participação nas assembleias de condóminos, responde que "o locatário tem o direito de participar nas reuniões da assembleia, onde exercerá o seu voto". E justifica: "A solução que propugnamos justifica-se pelo próprio fim do contrato de leasing: o financiamento do interessado. As sociedades de locação financeira são instituições que não se dedicam à gestão da propriedade nem à actividade produtiva; por isso não têm interesse na conservação da propriedade do bem e, muito menos, em assumir o papel de proprietário. A propriedade desempenha um papel fundamentalmente instrumental do financiamento, não sendo um fim em si mesmo". Mas esta solução só foi encontrada porque a autora citada partiu precisamente do ponto que devia partir - "nos termos do artigo 10º, n° 1, alínea b), é obrigação do locatário pagar as despesas correntes necessárias à fruição das partes comuns do edifício e aos serviços de interesse comum" e, ainda, porque "segundo a alínea e) da mesma disposição, o locatário exerce, na locação de fracção autónoma, os direitos próprios do locador, com excepção dos que, pela sua natureza, somente por aquele possam ser exercidos" (obra e locais citados). E, mais à frente, afirma peremptoriamente: "Nos termos do artigo 10°, n° 2, alínea e), do DL n° 194/95, de 24 de Junho, com as alterações introduzidas pelo DL n° 265/97, de 2 de Outubro, o locatário exerce, na locação de fracção autónoma, os direitos próprios do locador, com excepção dos que, pela sua natureza, somente por aquele possam ser exercidos. Nos direitos próprios do locador, entendemos que cabe o direito de voto na assembleia dos condóminos" (pág. 230). Temos, assim como certo que, o locatário financeiro imobiliário (proprietário económico da coisa) é um verdadeiro condómino: é ele que usa e goza a fracção que lhe foi locada à custa de um financiamento. É ele, como decorrência dessa mesma realidade, que participa - que tem o direito de participar - na vontade do colectivo, na justa medida em que é ele que responde pelas despesas correspondentes às partes comuns, nos termos do disposto no artigo 1424° do Código Civil. Estamos, agora, em posição ideal para, conjugando as disposições legais que citámos, olharmos para a realidade hodierna, não nos apegando a uma (ultrapassada e perversa) jurisprudência dos conceitos que cega a visão das coisas, e dizermos com toda a firmeza e convicção que não pode deixar de ser de outra maneira. Mais, ainda: mesmo à luz das regras interpretativas que nos regem (nos são "impostas") e às quais fizemos curta referência, não vemos, olhando o Sistema como um todo (tal como deve ser) e não como uma parte (o que nos retira a visão perfeita), não descortinamos que outra possa ser a solução a dar à "nossa questão". Aqui chegados, posto a claro o viso orientador da nossa posição, respondemos que a apelação merece inteiro provimento: a natureza jurídica do locatário financeiro leva a dizer que aquele é um verdadeiro condómino. O mesmo é dizer que a apelante, invocando a qualidade de locatária financeira de uma fracção, tem toda a legitimidade, do ponto de vista formal, para impugnar as deliberações tomadas nas respectivas assembleias de condóminos. Como assim, nada a impede de demandar a ré: tem para isso legitimidade. É que, à luz do artigo 30°, n° 1, do Código de Processo Civil, é parte legítima. * Questão diferente que se poderá colocar, mas que não é objecto do presente recurso, e que contende antes com o mérito da acção, é se, à data da deliberação impugnada, a autora detinha a qualidade de locatária financeira que alega ter, pois que, pese embora, em nosso entender não resulte da petição inicial qual das duas deliberações a autora pretende impugnar (se a de 25 de Outubro de 2016, se a de 19 de Janeiro de 2017), o facto é que na sua contestação a ré se referiu apenas à deliberação de 25 de Outubro, e na decisão recorrida, tribunal entendeu que estava em causa a deliberação de 19 de Janeiro (o que não foi posto em causa nas alegações de recurso das partes). Contudo, tal questão ultrapassa o âmbito do presente recurso. * Donde, e sem quebra de todo respeito por opinião em contrário, entendemos ter a autora/apelante legitimidade processual activa para intentar a presente acção, o que determina a procedência do recurso interposto pela mesma, com a consequente revogação da decisão proferida. * V. Decisão. Perante o exposto, acordam os Juízes deste Tribunal da Relação em julgar procedente a apelação, revogando a decisão recorrida, e em consequência: - Julgam improcedente a excepção de ilegitimidade activa invocada pela ré, determinando o normal prosseguimento dos autos. Custas do recurso pela ré/apelada. * Guimarães, 4 de Outubro de 2018 Fernanda Proença Fernandes Heitor Gonçalves Maria Conceição Bucho

Sumário

Sumário (da relatora):

I- O locatário financeiro de fracção autónoma de um prédio constituído em propriedade horizontal tem legitimidade processual para impugnar as deliberações tomadas na respectiva assembleia de condóminos.

Texto Integral

Acordam na 1ª Secção Cível do Tribunal da Relação de Guimarães

I. Relatório.

Na acção declarativa com processo comum, que corre termos no Juízo Local Cível de Braga – Juiz 3 – do Tribunal Judicial da Comarca de Braga, sob n.º 683/17.2T8BRG, intentada por X, lda contra Y – GRANDES ARMAZÉNS, S.A., NIPC (...), com sede na Avenida …, em Lisboa, - que deverá ser representada em juízo pelo Administrador do Condomínio do edifício em regime de propriedade horizontal sito na Rua (...), Avenida (...) e Rua (...), na freguesia de (...), no concelho de Braga, denominado Edifício W, designadamente, pela Loja do Condomínio – Braga, de C.M.S., Lda., com sede na Rua (…), em Braga, foi proferida em audiência prévia decisão, que julgou a autora parte ilegítima na acção, absolvendo a ré da instância.

Pretende a autora por via da presente acção impugnar deliberação da assembleia de condóminos do Edifício W, sito em Braga, do dia 19.1.2016, aprovada com voto favorável da ré, que manteve a deliberação tomada 25.10.2016, no sentido da autora deixar de exercer actividade na fracção C, actividade essa que, segundo posição da ré e do condomínio, é concorrente com a exercida na fracção A pela aqui ré.

Para tanto, alegou ser proprietária da fracção que identificou na petição inicial.

A ré contestou, invocando, além do mais, a ilegitimidade da autora, alegando, para tal, que esta não é condómina porque não é proprietária da referida fracção, mas somente locatária da mesma.

Na réplica, a autora reconheceu que é somente locatária financeira da referida fracção, mas pugnou pela improcedência da excepção deduzida, sustentando que o locatário financeiro imobiliário tem a qualidade de condómino e invocando abuso de direito da ré na sua invocação.

Findos os articulados, foi realizada audiência prévia a 22 de Fevereiro de 2018, onde foi proferida decisão, com o seguinte teor:

“…Como resulta dos autos, A. é locatária financeira da fracção C, do Edifício W, sendo sua proprietária o Banco A SA, - ver ter de fls. 122 v e ss- pretendendo obter a anulação de uma deliberação da assembleia de condóminos do aludido Edifício.

A questão a decidir consiste, face à arguida excepção da ilegitimidade da A., em saber se o locatário de fracção de um imóvel constituído em propriedade horizontal, por força de um contrato de locação financeira, pode impugnar as deliberações tomadas em Assembleia de Condóminos, em suma se tem legitimidade para intentar a presente acção.

Segundo o nº 1 do artigo 1433º do Código Civil, “As deliberações da assembleia contrárias à lei ou a regulamentos anteriormente aprovados são anuláveis a requerimento de qualquer condómino que as não tenha aprovado, sublinhado e destacado nosso.

Assim, os únicos requisitos necessários e suficientes para assegurar a legitimidade activa nas acções de impugnação das deliberações da Assembleia, ou para requerer a respectiva suspensão, são apenas dois: ser titular de uma fracção autónoma, ou seja, deter a qualidade de condómino, e, além disso, não ter aprovado a deliberação que é posta em crise. (cfr. Abílio Neto, “Manual da Propriedade Horizontal”, 3ª edição, pág. 348).

Estabelece o nº 1 do artigo 1420º do referido diploma que “Cada condómino é proprietário exclusivo da fracção que lhe pertence e comproprietário das partes comuns do edifício”, e nessa qualidade “goza de modo pleno e exclusivo dos direitos de uso, fruição e disposição da coisa que lhe pertence, dentro dos limites da lei e com observância das restrições por ela impostas” (art. 1305º, do CCivil), ou seja, poderá livremente aliená-la, constituir sobre ela uma garantia real de habitação (art. 1484º, do CCivil), um usufruto, dá-lo de arrendamento, introduzir-lhe inovações, proceder à sua junção com outra ou outras,.., e praticar os demais actos consentidos pelo direito de propriedade.

Isto posto, e assente que está que a aqui A. é mera locatária da fracção, atento o contrato de locação financeira estabelecido com a entidade bancária proprietária, poderá impugnar as deliberações aprovadas em Assembleia de Condóminos?

A locação financeira é um contrato pelo qual uma das partes se obriga, mediante retribuição, a ceder à outra o gozo temporário de uma coisa móvel ou imóvel, adquirida ou construída, por indicação desta, e que o locatário poderá comprar, decorrido o período acordado, por um preço nele determinado ou determinável, mediante simples aplicação de critérios fixados – art. 1º, do DL n.º 149/95, de 24/06.

Estamos perante um contrato de estrutura trilateral - o fornecedor ou construtor da coisa, com quem o locador que contratou; e o locatário que contratou com este último. Entre o fornecedor e o locador configura-se uma aquisição de propriedade que passa do fornecedor para a esfera jurídica do locador. E este deve exigir e assegurar-se da verificação de todos os elementos ocorrentes ao negócio real aquisitivo, nomeadamente de possíveis vícios que possam ser oponíveis à sua aquisição.

O contrato de locação financeira não é uma compra e venda porque a propriedade se não transfere por mero efeito do contrato mas também não é uma locação típica, pois o locatário tem o direito de acabar por adquirir o respectivo bem.

A locação financeira é, essencialmente, um negócio de crédito, ainda que vertido nos moldes da velha locação. Assim, não lhe são aplicáveis as regras da compra e veda e, designadamente, as regras da venda a prestações (Menezes Cordeiro, Manual de Direito Bancário, págs. 557/558).

O elemento característico da locação financeira, enquanto cedência do gozo temporário de uma coisa, é, a circunstância do locatário poder fazer sua a coisa locada (móvel ou imóvel) findo que esteja, o prazo acordado (art. 9º, n.º 1, do DL n.º 149/95, de 24/06), embora não responda pelos vícios da coisa, que não tenha provocado, nem pela inadequação da coisa ao fim do contrato, exigindo-se ao locatário que avise o locador dos vícios de que tenha conhecimento, quando terceiros se arrogam direitos sobre o objecto da locação [artigos 10º, n.º 1, h) e 12º].

O locador é dono do objecto locado, até ao fim do prazo acordado, como resulta do n.º 2, alínea e) do artigo 10º do citado DL n.º 149/95.

O locador mantém-se proprietário do bem dado em locação. Só no fim do contrato o locatário pode exercer a opção de compra, adquirindo, então, a posição de proprietário. Estando registada locação financeira a favor da A., esta como locatária da fracção autónoma, não é sua proprietária, mas sim o locador, no caso, o “Banco A, SA”.

Assim sendo, mantendo-se o locador proprietário do bem até ao fim do contrato, e só caso o locatário exerça o direito de opção, será aquele o condómino do prédio em regime de propriedade horizontal, por ser o proprietário exclusivo da fracção.

Nesta conformidade, e não sendo a A. proprietária mas sim locatária da fracção, carece de legitimidade para pedir a anulação das deliberações tomadas na Assembleia de Condóminos do Edifício W.

Condómino do prédio, nos termos do n.º 1, do art. 1433º, do CCivil, e com legitimidade activa para pedir a anulação de deliberações da Assembleia de Condóminos, será o Locador, no caso “Banco A, SA”, por ser o proprietário exclusivo da fracção.

Os locatários, como a A., por não serem proprietários das fracções autónomas, não são condóminos dos imóveis onde estas se situam, carecendo assim de legitimidade activa para impugnar as deliberações das Assembleias de Condóminos.

Isto posto, e sendo o Locador o proprietário da fracção autónoma, será este o convocado para as Assembleias de Condóminos, e onde poderá tomar posição sobre as deliberações que possam afectar a sua fracção, bem como o imóvel do qual é condómino. Caso este não queira comparecer a tais Assembleias poderá ser representado por qualquer outra entidade, nomeadamente, e o que se mostra razoável, no locatário, onde este poderá reagir contra qualquer violação do regime condominal. Se quiser reagir contra qualquer deliberação tomada em Assembleia de Condóminos e que possa afectar a fracção, como aqui aconteceu, sempre poderia obter procuração do locador para intentar a competente acção judicial, uma situação deveras simples, e que pura e simplesmente a A. descurou, vindo como mera locatária impugnar deliberação da assembleia de condóminos, quando não detém a qualidade que a lei exige para tal efeito – condómina, nem está mandatada por quem de direito – condómino/proprietário.

Veja-se que se o locatário tivesse legitimidade para impugnar as deliberações tomadas em Assembleia de Condóminos, poderia pedir a anulação de uma deliberação em que o locador tivesse estado presente e com a qual tivesse concordado. Assim, não pode o locatário ter legitimidade para impugnar deliberações das Assembleias de Condóminos, pois caso a tivesse, poderia haver um conflito de interesses com o locador que, tendo estado presente, as tivesse votado favoravelmente.

Ora, o locador financeiro, se for sua vontade, poderá sempre mandatar a A. para tomar todas as providências necessárias no que respeita aos direitos relativos ao imóvel, pelo que, o não reconhecimento para poder impugnar deliberações das Assembleias de Condóminos, não inviabiliza os seus deveres enquanto locatária financeira.

Assim sendo, a norma do al. c), do n.º 2, do art. 10º, do DL n.º 149/95, não pode ser interpretada no sentido do locatário ter legitimidade ad causam para impugnar as deliberações da Assembleia de Condóminos.

Concluindo, o locatário no caso de discordar com as deliberações tomadas em Assembleias de Condóminos, poderá impugná-las, desde que para tal esteja devidamente mandatado pelo locador, pois só este tem para tal legitimidade.

E não se diga que actua a R. com abuso de direito ao invocar tal excepção, note-se que a assembleia que teve lugar a pedido da aqui A., mais não demonstra que a administração do condomínio está disponível para discutir todas as questões que versem o Condomínio do Edifício, venham elas dos condóminos ou de terceiros, como a aqui A., que com uma fracção do edifício tem relação, ainda que não seja sua proprietária, e, portanto, condómina do edifício.

Mais, da realização da assembleia, a pedido da A., não se pode extrair que alguma vez a administração do condomínio ou a R. lhe reconheceram a qualidade de condómina, o estar presente nas assembleias, o colocar questões nas mesmas ou até mesmo pedir a realização de uma assembleia de condóminos, não é, quanto a nós, exclusivo dos condóminos, quantas vezes somos chamados a decidir acções em que empresas de construção civil ou de manutenção de elevadores, entre outras entidades, solicitaram a convocação de assembleias de condóminos, com vista a discussão de questões relacionadas com edifício, a título de exemplo, esclarecimentos relativos a obras e prestações de serviços a efectuar nas partes comuns.

Em suma, a realização da assembleia a pedido da A. não permite, de modo algum, extrair que lhe estava a ser reconhecida a qualidade de condómina, estar presente, e pedir a realização de uma assembleia é manifestamente distinto de votar naquela assembleia e impugnar as deliberações aí tomadas, prorrogativas que, nos termos legais, apenas incumbem aos condóminos, ou seja, aos proprietários das fracções, podendo estes direitos ser exercidos por terceiros, designadamente os locatários desde que devidamente mandatados pelo proprietário.

A legitimidade processual afere-se pelo interesse directo do autor em demandar e pelo interesse directo do réu em contradizer (artigo 30º, n.º 1 do Código de Processo Civil), sendo que, na falta de indicação da lei em contrário, são considerados titulares do interesse relevante para o efeito da legitimidade os sujeitos da relação material controvertida, tal como é configurada pelo autor (n.º 3 do citado artigo).

Com efeito, na reforma do Código de Processo Civil de 95/96, o legislador tomou posição sobre “a vexata quaestio do estabelecimento do critério de determinação da legitimidade das partes …”, adoptando uma “formulação de legitimidade semelhante à adoptada no Decreto-Lei n.º 224/82 e assente, consequentemente, na titularidade da relação material controvertida, tal como a configura o autor, próxima da posição imputada a Barbosa de Magalhães na controvérsia que historicamente o opôs a Alberto dos Reis.”1

Deste modo, será “apenas pelo exame da petição inicial (sujeitos, pedido e causa de pedir) que há-de decidir-se das excepções dilatórias em causa”2, nomeadamente a legitimidade.

É hoje indubitável que o demandante assegura a legitimidade singular activa na acção se se identificar (ele próprio) como o titular da relação controvertida. O interesse a que se refere o citado artigo 30º tem de ser, antes de mais, um interesse jurídico, isto é, um interesse protegido pelo direito; tem de ser pessoal ou directo, no sentido de que ninguém, em seu próprio nome, pode, em regra, defender interesse alheio.

A legitimidade – activa ou passiva – para as acções de impugnação de deliberações da assembleia de condóminos radica-se nos próprios condóminos, sendo os demandados representados judiciariamente pelo Administrador do condomínio ou por pessoa que a assembleia designar para esse efeito.

1 Preâmbulo do Decreto-Lei n.º 329-A/95, de 12 de Dezembro.

2 Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça, de 14/10/2004, proferido no proc. n.º 04B2212, disponível in www.dgsi.pt.

São eles, efectivamente, os titulares do interesse em demandar (legitimidade activa) ou em contradizer (legitimidade passiva), na definição constante do aludido artigo.

Nesta conformidade, não tendo a aqui A. legitimidade para impugnar as deliberações das Assembleias de Condóminos, por ser simplesmente locatária e não proprietária da fracção autónoma em causa, nem estar mandatada para tal efeito pelo proprietário Banco A SA ( o condómino), não é titular da relação controvertida, sendo, consequentemente, de considerar parte ilegítima na acção, impondo-se consequentemente a absolvição da R. da instância, nos termos dos artigos 278º, n.º 1 al. d), 576º nº 2 e 577º, al. e), todos do Código de Processo Civil.

Custas pela A

Registe e notifique.”

Inconformada com esta decisão, dela interpôs recurso a autora, a qual, a terminar as respectivas alegações, formulou as seguintes conclusões:

“1- A Recorrente é locatária de uma fracção autónoma mediante contrato de locação financeira que celebrou com a proprietária da mesma, uma entidade bancária;

2- É detentora de um estabelecimento comercial que se dedica ao exercício da actividade de padaria / pastelaria naquela fracção;

3- Nesse sentido tem todo o interesse nas deliberações que relativamente às partes comuns são tomadas em Assembleia de Condominos, uma vez que as mesmas influenciam o normal decurso da actividade comercial a que se dedica e da qual retira os seus proventos;

4- É ao Locatário que cabem todos os encargos respeitantes ao imóvel, para além do pagamento da prestação mensal a que no âmbito do contrato de locação se obrigou;

5- Ao locador não cabe explorar o imóvel, determinar as suas características ou, sequer, preocupar-se com a sua rentabilidade;

6- É ao Locatário que incumbem todos os riscos da sua exploração;

7- A este, apenas estão vedados dois direitos: a disposição de partes comuns do edifício e a alteração do título constitutivo de propriedade horizontal;

8- Todos os outros direitos cabem no âmbito da sua qualidade de locatário que se consubstanciam em usar e fruir o imóvel no melhor da sua aptidão para o exercício da sua actividade;

9- Nesse sentido, o Locatário poderá participar e votar na assembleia de condóminos e, por maioria de razão, impugnar as deliberações nela tomadas:

10- Isso mesmo está previsto na al. a) do nº 2 do artº 10º do DL 149/95 na redacçaõ do DL 265/97 que com um conteúdo idêntico à norma do artigo 9º do DL 10/91 permite, salvo melhor interpretação, a participação e voto do locatário financeiro em assembleia de condóminos;

11- Clara se mostra, portanto, a legitimidade processual da Autora para intentar a acção judicial de impugnação de deliberação de condomínio em causa;

12. – Em sentido idêntico se pronunciam inúmeros Acordãos, designadamente, do Supremo Tribunal de Justiça e do Tribunal da Relação, nomeadamente, do Porto;

13. – Tem, portanto, o Locatário X, Ldª legitimidade activa para demandar a Ré Y – Grandes Armazéns, SA, pois é ele o único que detém um interesse directo nessa possibilidade;

14. Tal interesse afere-se pelo facto de só ele (e não o locador) suportar as consequências de todas as deliberações aprovadas em assembleia de condóminos e é nele que se reflectem todas as vantagens e prejuízos das mesmas resultantes;

15- Estes factos transformam-no no único detentor de um interesse jurídico, protegido pelo direito, pessoal e directo, no sentido de que ninguém, em seu próprio nome, pode, em regra, defender.

16- A Autora é, portanto, parte legitima nos presentes autos.

Termos em que, deve ser dado provimento ao presente recurso, revogada a douta decisão do Tribunal a quo e reconhecida a legitimidade activa da autora, X, lda, para que oque pede e espera o douto suprimento de Vossas Excelências.”

A ré contra-alegou, pugnando pela manutenção da decisão, e improcedência do recurso.

O recurso foi admitido por despacho de 27 de Junho de 2018 como de apelação, a subir imediatamente, nos próprios autos e com efeito meramente devolutivo.

Colhidos os vistos legais, cumpre decidir.

II. Questões a decidir.

Sendo o âmbito dos recursos delimitado pelas conclusões das alegações do recorrente – artigos 635.º, n.º 4 e 639.º, n.ºs 1 e 2 do Código de Processo Civil (doravante, abreviadamente, designado por CPC), aprovado pela Lei n.º 41/2013, de 26 de Junho –, ressalvadas as questões do conhecimento oficioso que ainda não tenham sido conhecidas com trânsito em julgado, a única questão que se coloca à apreciação deste Tribunal é a de saber se, sendo a autora locatária financeira de uma fracção, tem legitimidade processual para impugnar deliberações da assembleia de condóminos.

III. Fundamentação de facto.

Os factos materiais relevantes para a decisão da causa são os que decorrem do relatório supra.

IV. Fundamentação de direito.

1. Delimitada que está, sob o n.º II, a questão essencial a decidir, é o momento de a apreciar.

A única questão que se coloca à apreciação deste Tribunal, como se disse, é a de saber se, sendo a autora locatária financeira de uma fracção, tem legitimidade processual para impugnar deliberações da assembleia de condóminos.

Estatui o artº. 30º do Código Processo Civil sobre o conceito de legitimidade (mantendo o regime já anteriormente adoptado no direito adjectivo civil):

“1- O autor é parte legítima quando tem interesse directo em demandar; o réu é parte legítima quando tem interesse directo em contradizer.

2- O interesse em demandar exprime-se pela utilidade derivada da procedência da acção e o interesse em contradizer pelo prejuízo que dessa procedência advenha.

3- Na falte de indicação da lei em contrário, são considerados titulares do interesse relevante para efeito da legitimidade os sujeitos da relação controvertida, tal como é configurada pelo autor.”

Desta norma decorre que a legitimidade processual é o pressuposto adjectivo através do qual a lei selecciona os sujeitos de direito admitidos a participar em cada processo trazido a juízo, sendo que ressalta da mesma norma que o critério para apreciar da legitimidade activa, prende-se com o “interesse directo em demandar” manifestado na utilidade que resulta da procedência da acção, enquanto sujeito da relação material controvertida tal como é configurada pelo autor.

Assim, será suficiente uma afirmação alicerçada em factos da titularidade dum interesse directo e pessoal, para se reconhecer um juízo positivo sobre o reconhecimento da legitimidade activa.

Ou seja, o preenchimento do requisito da legitimidade processual (entendido como condição para a obtenção de uma pronúncia sobre o mérito da causa, e não como uma condição de procedência da acção) não exige a verificação da efectiva titularidade da situação jurídica invocada pelo autor, bastando a alegação dessa mesma titularidade, elegendo-se a titularidade da “relação material controvertida” tal como a mesma foi alegada pelo autor, como critério definidor do referido pressuposto processual.

Neste sentido, Miguel Teixeira de Sousa, Estudos sobre o novo processo civil, Lex, 1997, defende que a legitimidade, enquanto pressuposto processual geral, constitui uma condição cuja verificação é indispensável à obtenção da pronúncia judicial sobre o mérito da causa. Esta consiste numa posição concreta da parte perante uma causa, por isso, a legitimidade “não é uma qualidade pessoal, é antes uma qualidade posicional da parte face à acção”, apurando-se em função da titularidade dos interesses emergentes da relação controvertida tal como ela é configurada pelo autor.

Revertendo ao caso dos autos, importa saber se face à relação controvertida tal como ela é configurada pela autora, se esta tem interesse directo em demandar, traduzido na utilidade/vantagem que provirá da procedência da acção.

A questão aqui colocada tem sido objecto de jurisprudência controvertida, quer no sentido da decisão recorrida, quer no sentido defendido pela recorrente, como resulta da jurisprudência citada ao longo das várias peças processuais.

Ora, salvo o devido respeito por opinião em contrário, entendemos ser de seguir a tese oposta àquela que foi atendida na decisão sob recurso.

E para tal, socorremo-nos do brilhante voto vencido do Exmo. Sr. Conselheiro Urbano Dias, constante do Ac. do STJ de 24 de Junho de 2008, disponível em www.dgsi.pt, e citado em decisões posteriores, que seguiram tal entendimento.

Tal posição foi ainda mais recentemente explicitada no post publicado no “blog do IPPC”, datado de 12/10/2016, com o título “Locação financeira: a questão da legitimidade passiva em sede executiva”, em anotação ao Acórdão da Relação do Porto proferido a 12 de Setembro de 2016, no processo nº 6882/16.7T8PRT-C.

Assim, por ser inteiramente pertinente, exaustivo e completo, passa a seguir-se de perto – transcrevendo-se parcialmente, com meras adaptações de redacção para o caso em análise - o que resulta de tal voto vencido.

A questão colocada, aparentemente simples, é esta: tem a recorrente, enquanto locatária financeira de uma fracção, o direito de impugnar em juízo as deliberações tomadas na assembleia de condóminos?

Da resposta obtida a esta questão (de natureza substantiva) depende, naturalmente, a solução da questão adjectiva que foi trazida à nossa consideração: só sabendo se ela tem interesse directo em demandar o condomínio é que estamos em condições de dizer se ela tem legitimidade ad causam, atento o disposto no artigo 30°, n° 1, do Código de Processo Civil.

Não podemos deixar, desde já, de dizer da "nossa" verdade: temos como certo que a razão assiste e por completo à apelante. Ou seja, que ela tem o direito de impugnar as deliberações tomadas em assembleia de condóminos, o mesmo é dizer que tem legitimidade ad causam.

Para tal, devemos ter em consideração o regime jurídico da locação financeira e, sobretudo, da locação financeira imobiliária, desde a sua génese até à actualidade.

É certo que este problema, não se punha nos tempos longínquos em que a propriedade horizontal foi regulamentada, em termos de direito positivo, no nosso Ordenamento Jurídico.

Quando entrou em vigor o Decreto-Lei n° 40333, de 14 de Junho de 1955, o legislador não tinha qualquer dúvida sobre a legitimidade da participação das assembleias de condóminos: só os proprietários das fracções tinham tal poder.

E os jurisprudentes não deixavam de fazer notar que este era um direito próprio dos proprietários.

E o problema continuou a não se colocar quando, tempos mais tarde, entrou em vigor o Código Civil de 1966.

É que a vida comercial não era, nesses tempos, tão imaginativa como é hodiernamente. Então, os negócios funcionavam dentro dos quadros típicos que estavam há muito consolidados.

Contudo, a locação financeira é uma figura dos tempos modernos, que procura dar resposta adequada às dificuldades de quem anda no mundo dos negócios.

E a nossa tarefa resume-se a analisar a realidade que subjaz ao contrato de leasing e à sua imbricação na fattispecie propriedade horizontal.

Com vista a podermos dar, na medida do possível, uma justificação cabal à solução que defendemos, é necessário recuar um pouco e dizermos algo, pouco que seja, sobre a locação financeira. Só, depois, estaremos em posição ideal para fazermos a devida conexão desta realidade com a da propriedade horizontal.

É no quadro desta perspectiva metodológica que procuraremos encontrar a verdadeira natureza jurídica do locatário financeiro de uma fracção integrada numa propriedade horizontal.

Uma palavra de reflexão merece, em primeiro lugar, o instituto da locação financeira.

Diogo Leite Campos na análise à figura da locação financeira não deixa de apontar que o locador "não «explora» o bem, não dispõe de um bem que oferece em locação, não tem intenção de correr riscos próprios do proprietário, nomeadamente o risco económico da não rentabilidade da coisa e do seu perecimento", razão pela qual se desinteressa da coisa.

Por outro lado - acrescenta - os riscos são assumidos pelo utente e é ele que escolhe a coisa de acordo com as suas necessidades, acabando por concluir que "o locatário aparece, pois, como o «proprietário» (económico) do bem que paga integralmente durante o período do contrato, e cujos riscos assume" (A Locação Financeira, páginas 129 e 130).

E isto acontece porque "o contrato de locação financeira é, essencialmente, um negócio de crédito, ainda que vertido nos moldes da velha locação" (António Menezes Cordeiro, Manual de Direito Bancário - 3a edição - página 563).

Também João Calvão da Silva acentua esta nota ao dizer que "o locador tem a obrigação de conceder mas não de assegurar o gozo da coisa ao locatário", a este cabendo "a manutenção e conservação do bem em bom estado, efectuando todas as despesas necessárias. O que se revela harmónico com a função de financiamento desempenhada pela sociedade de leasing, que compra a coisa para a dar em locação financeira, com opção de compra final, e que, por isso mesmo, a partir da concessão da mesma ao locatário, se «desinteressa» dos riscos e responsabilidade conexos à sua utilização" (Estudos de Direito Comercial -Pareceres - Locação Financeira e Garantia Bancária, página 26).

Da natureza do contrato de leasing também nos dá conta Luís Manuel Teles de Menezes Leitão: "o leasing constitui uma operação complexa",... "tem a natureza de verdadeira garantia", ... "o leasing é uma operação de financiamento, que se reconduz a um empréstimo de dinheiro" e, ainda, que "para além dos direitos e deveres gerais do contrato de locação, cabem ao locador financeiro as faculdades de defender a integridade do bem, examiná-lo e fazer suas, sem compensação, as peças ou outros acessórios nele incorporados", mas "já as obrigações do locatário financeiro são moldadas pelo regime geral da locação" (Garantias Das Obrigações, página 277 e seguintes).

Também António Pedro A. Ferreira sublinha o elemento financeiro como sendo o seu traço distintivo e justifica:

"De facto, uma avaliação substancial dos interesses que confluem na negociação em causa evidencia que a aquisição do bem e a sua posterior cedência em locação financeira constituem meros elementos instrumentais à sustentação creditícia assegurada a um dado investimento, permitindo ao investidor não correr riscos desnecessários de imobilização económica ou de obsolescência técnica".

Para este autor, a locação financeira surge como "contrato novo, nominado e típico, específico da actividade bancária e genericamente orientado para a prossecução de função de financiamento" (Direito Bancário, página 631 e seguintes).

Mais longe vai José Simões Patrício, que, depois de acentuar que é o direito de aquisição por parte do locatário o elemento essencial do contrato, acaba por considerar o leasing como uma "verdadeira e própria operação de crédito, que não de simples financiamento", louvando a orientação perfilhada no acórdão do Supremo Tribunal, de 11 de Dezembro de 2003, segundo a qual não pode aceitar-se «sem séria reserva a tese de que o contrato de locação é a matriz e o modelo da locação financeira e do seu regime» dado que isso seria «tomar o nome pela substância e, desse modo, a nuvem por Juno», fazendo tábua rasa da sua função económica que é essencialmente a de forma, modo ou instrumento de financiamento, facultado através do uso do bem escolhido pelo locatário, que a locadora adquire para esse efeito" (Direito Bancário Privado, página 319 e seguintes).

Gabriela Figueiredo Dias, depois de observar que o leasing apareceu e tirou protagonismo à venda a crédito com reserva de propriedade, não deixou de salientar as grandes semelhanças que existem entre ambas as figuras, frisando que "enquanto na compra e venda com reserva de propriedade a coisa (ou o seu domínio) é afectada à garantia do crédito do próprio vendedor, na locação financeira ela é afectada à garantia do crédito de um terceiro que não o fornecedor do bem em causa: a instituição financeira" (Reserva de propriedade, Comemorações dos 35 anos do Código Civil - Volume III -, páginas 441 a 443).

E isto porque, como sabemos, só bancos e as sociedades de locação financeira (estas são instituições de crédito que têm por objecto principal o exercício da actividade de locação financeira) podem celebrar, de forma regular, na qualidade de locadores, contratos de locação financeira (ut artigos 1°, n° 1 e 4° do Decreto-Lei n° 72/95, de 15 de Abril, com redacção dada pelo Decreto-Lei n° 285/2001, de 03 de Novembro).

Aclaradas as ideias, brevitatis causa, a respeito do instituto da locação financeira, é altura de fazermos a (sua) ligação com o instituto da propriedade horizontal e de nos interrogarmos sobre se o locatário financeiro de uma fracção em regime de propriedade horizontal é um verdadeiro condómino.

Mais ainda: se locador financeiro é um verdadeiro proprietário (certo que o proprietário de hoje nada tem a ver com o proprietário de ontem).

Ou não será de considerar que, postos perante uma locação financeira de natureza imobiliária, não podemos e, sobretudo, não devemos considerar apenas e só (isto é, enquanto vigorar o contrato de locação financeira) o locatário como condómino?

Ou, para sermos mais rigorosos: não será o locatário financeiro o verdadeiro proprietário para certos fins, designadamente, para participar nas despesas com as partes comuns e, decorrentemente disso, para participar na vontade do colectivo, devendo ser, para o efeito, convocado para as respectivas assembleias-gerais, nelas participando e votando consoante os seus pontos de vista?

Ao precisarmos este ponto, restringindo a discussão ao assinalado, deixamos claro que o locador financeiro (proprietário jurídico) conserva ainda, enquanto se mantiver em vigor o contrato de leasing, certos e determinados poderes, os quais não estão directamente ligados ao uso (gozo) das partes comuns do edifício.

No fim de contas, a pergunta que paira no nosso espírito e em relação à qual pretendemos obter resposta é, simplesmente, esta: à face do nosso sistema jurídico, é o locatário financeiro um verdadeiro condómino?

Sabemos perfeitamente que a administração das partes comuns do edifício compete à assembleia de condóminos e a um administrador, e que cada condómino tem na assembleia tantos votos quantas as unidades inteiras que couberem na percentagem ou permilagem a que o artigo 1418° se refere: é o que resultado artigo 1430°, n°s 1 e 2 do Código Civil.

Mas o nosso problema é outro, como já o deixámos transparecer: é saber se o locatário financeiro pode e deve participar na administração das partes comuns, o que equivale a saber se pode e deve participar nas assembleias, sendo previamente convocado para o efeito.

Nós pensamos que sim. Que pode e deve.

Antes de prosseguirmos o discurso em defesa do nosso ponto de vista, não queremos deixar de frisar que, mesmo para quem entenda que o legislador é o senhor todo-poderoso que impõe até ao decisor o modus interpretandi, é possível chegar ao ponto de chegada para o qual nós apontamos: nem sempre os caminhos maus nos levam a portos errados.

Já Baptista Machado, repudiando por completo o positivismo jurídico (o qual entende a vontade legislativa como "criadora e em boa medida arbitrária da própria evolução da sociedade"), não deixa, no ponto concreto da interpretação, de lançar mão de todos os pontos evidenciados no artigo 9º do Código Civil para alcançar o desideratum "voluntas legislatoris".

E, nessa perspectiva, não deixa de realçar que o texto é o ponto de partida (tendo mesmo uma função negativa, de afastamento ou eliminação de sentidos sem qualquer apoio; mas também positivo quando vários sentidos sejam possíveis nela colher), passando pelo elemento teleológico ("o conhecimento deste fim, sobretudo quando acompanhado do conhecimento das circunstâncias ... em que a norma foi elaborada"), pelo elemento sistemático (o que significa "a consideração de outras disposições que formam o complexo normativo do instituto em que se integra a norma interpretanda" ..."é oportuno referir aqui a descoberta da «geneologia» ou «linhagem jurídico-sistemática» da norma"), mas também o elemento histórico, nele considerando a história evolutiva do instituto, as chamadas fontes da lei e os trabalhos preparatórios, considerando como ponto mais importante de tarefa a busca da "unidade do sistema", pegando aqui nas palavras de Larenz ("a lei vale na verdade para todas as épocas, mas em cada época da maneira como esta a compreende e desimplica, segundo a sua própria consciência jurídica") (Introdução ao Direito e ao Discurso Legitimador, página 181 e seguintes.).

Numa linha de pensamento que anda muito próxima deste último autor, Francesco Ferrara refere que "o jurista há-de ter sempre diante dos olhos o escopo da lei, quer dizer, o resultado prático que ela se propõe conseguir. A lei é um ordenamento de relações que mira a satisfazer certas necessidades e deve interpretar-se no sentido que melhor responda a esta finalidade, e portanto, em toda a plenitude que assegure tal tarefa".

E continua:

"Ora isto pressupõe que o intérprete não deva limitar-se a simples operações lógicas, mas tem de efectuar complexas apreciações de interesses, embora dentro do âmbito legal".

E, do mesmo modo, não deixa de fazer distinguir entre interpretação literal e interpretação lógica, fazendo apelo aos elementos enunciados supra na mira de alcançar a ratio legis (Interpretação e Aplicação das Leis, traduzido por Manuel A. Domingues Andrade, Colecção Stvdium – 3ª edição -, página 136 e seguintes).

A "nossa" questão, a questão de saber se o locatário financeiro é um verdadeiro condómino, coloca-se porque, a partir da entrada em vigor do Decreto-Lei n° 10/91, de 09 de Janeiro, passou a vigorar no nosso sistema jurídico um regime que permitiu a locação financeira de imóveis destinados a habitação do locatário.

O alargamento do regime do leasing a todos os imóveis foi saudado por Rui Pinto Duarte com o argumento de que "todo o acréscimo do financiamento à habitação em Portugal é bem-vindo" (Escritos Sobre Leasing e Factoring, página 181).

O legislador, em 1997, ciente da realidade, entendeu por bem, dissipar dúvidas e estabelecer "um regime uniforme para o contrato de locação financeira, independentemente do respectivo objecto" (preâmbulo do Decreto-Lei n° 265/97, de 02 de Outubro).

E foi por obra e graça de tal diploma legal que o Decreto-Lei n° 149/95, de 24 de Junho (Regime Jurídico da Locação Financeira) sofreu alterações, nomeadamente nas alíneas b) do n° 1, e e) do n° 2, do seu artigo 10º.

No citado Decreto-Lei n° 10/91, de 09 de Janeiro, o legislador alargou o regime da locação financeira ao domínio da habitação ("o regime agora estabelecido vem colocar à disposição do público um instrumento flexível e capaz de proporcionar os meios necessários para a compra de habitação própria" - lê-se no preâmbulo) e estabeleceu no seu artigo 9º o seguinte:

"1- Nas situações de propriedade horizontal, o locatário assume, em nome próprio, todos os direitos e obrigações do locador relativos às partes comuns do edifício, suportando as despesas de administração, participando e votando nas assembleias de condóminos e podendo, nelas ser eleito para os diversos cargos.

2- Exceptua-se do disposto no número anterior tudo aquilo que implique a disposição de partes comuns ou alteração do título constitutivo".

Em 1997, o legislador teve a preocupação de unificar os regimes de locação financeira ("estabelece-se, assim, um regime jurídico uniforme para o contrato de locação financeira, independentemente do respectivo objecto" - está escrito no preâmbulo do Decreto-Lei n° 265/97, de 02 de Outubro).

E tudo isto porque "considerou-se que, face à quantidade de contratos de locação financeira de imóveis para a habitação registados, por um lado, e, por outro, pelo respectivo regime jurídico, não se justificava que este tipo de contratos não fosse sujeito ao regime geral. Por isso, foi revogado o Decreto-lei n° 10/91 e foram introduzidos algumas alterações no Decreto-Lei n° 149/95 - designadamente prevendo situações de propriedade horizontal -, por forma que o regime geral melhor acomode os contratos que tenham aquele objecto": eis aqui a explicação do legislador para as alterações introduzidas então.

Neste último diploma desapareceu, é certo, qualquer referência expressa aos direitos e deveres do locatário financeiro de uma fracção integrada numa propriedade horizontal, tal-qualmente o estava no diploma anterior: perfeitamente justificável já que a ideia estava consolidada e o regime unificado e deixou de haver regimes especiais, tudo (entenda-se, todos as locações financeiras') se passou a regular da mesma forma.

Assim se compreende o teor da alínea e) do n° 2 deste último diploma legal, que nada mais representa que a transposição do preceituado no artigo 9º do Decreto-Lei n° 10/91, de 09 de Janeiro:

"Para além dos direitos e deveres gerais previstos no regime de locação que não se mostrem incompatíveis com o presente diploma, assistem ao locatário financeiro, em especial, os seguintes direitos:

e) Exercer, na locação da fracção autónoma, os direitos próprios do locador, com excepção dos que, pela sua natureza, somente por aquele possam ser exercidos".

Concedemos que a redacção do Decreto-Lei n° 10/91, de 09 de Janeiro, era mais precisa a este respeito, mas tal imperfeição (se é que ela existe ...) não nos faz mudar de rumo, como acertadamente adverte Sandra Passinhas (A Assembleia de Condóminos e o Administrador na Propriedade Horizontal, pág. 208 e 209).

A leitura que surpreendemos do diploma legal em vigor respeitante ao contrato de locação financeira vai ao encontro da solutio dada pela Professora de Direito de Coimbra que, confrontada com a questão de saber quem tem direito de participação nas assembleias de condóminos, responde que "o locatário tem o direito de participar nas reuniões da assembleia, onde exercerá o seu voto".

E justifica:

"A solução que propugnamos justifica-se pelo próprio fim do contrato de leasing: o financiamento do interessado. As sociedades de locação financeira são instituições que não se dedicam à gestão da propriedade nem à actividade produtiva; por isso não têm interesse na conservação da propriedade do bem e, muito menos, em assumir o papel de proprietário. A propriedade desempenha um papel fundamentalmente instrumental do financiamento, não sendo um fim em si mesmo".

Mas esta solução só foi encontrada porque a autora citada partiu precisamente do ponto que devia partir - "nos termos do artigo 10º, n° 1, alínea b), é obrigação do locatário pagar as despesas correntes necessárias à fruição das partes comuns do edifício e aos serviços de interesse comum" e, ainda, porque "segundo a alínea e) da mesma disposição, o locatário exerce, na locação de fracção autónoma, os direitos próprios do locador, com excepção dos que, pela sua natureza, somente por aquele possam ser exercidos" (obra e locais citados).

E, mais à frente, afirma peremptoriamente:

"Nos termos do artigo 10°, n° 2, alínea e), do DL n° 194/95, de 24 de Junho, com as alterações introduzidas pelo DL n° 265/97, de 2 de Outubro, o locatário exerce, na locação de fracção autónoma, os direitos próprios do locador, com excepção dos que, pela sua natureza, somente por aquele possam ser exercidos.

Nos direitos próprios do locador, entendemos que cabe o direito de voto na assembleia dos condóminos" (pág. 230).

Temos, assim como certo que, o locatário financeiro imobiliário (proprietário económico da coisa) é um verdadeiro condómino: é ele que usa e goza a fracção que lhe foi locada à custa de um financiamento. É ele, como decorrência dessa mesma realidade, que participa - que tem o direito de participar - na vontade do colectivo, na justa medida em que é ele que responde pelas despesas correspondentes às partes comuns, nos termos do disposto no artigo 1424° do Código Civil.

Estamos, agora, em posição ideal para, conjugando as disposições legais que citámos, olharmos para a realidade hodierna, não nos apegando a uma (ultrapassada e perversa) jurisprudência dos conceitos que cega a visão das coisas, e dizermos com toda a firmeza e convicção que não pode deixar de ser de outra maneira.

Mais, ainda: mesmo à luz das regras interpretativas que nos regem (nos são "impostas") e às quais fizemos curta referência, não vemos, olhando o Sistema como um todo (tal como deve ser) e não como uma parte (o que nos retira a visão perfeita), não descortinamos que outra possa ser a solução a dar à "nossa questão".

Aqui chegados, posto a claro o viso orientador da nossa posição, respondemos que a apelação merece inteiro provimento: a natureza jurídica do locatário financeiro leva a dizer que aquele é um verdadeiro condómino.

O mesmo é dizer que a apelante, invocando a qualidade de locatária financeira de uma fracção, tem toda a legitimidade, do ponto de vista formal, para impugnar as deliberações tomadas nas respectivas assembleias de condóminos. Como assim, nada a impede de demandar a ré: tem para isso legitimidade.

É que, à luz do artigo 30°, n° 1, do Código de Processo Civil, é parte legítima.

Questão diferente que se poderá colocar, mas que não é objecto do presente recurso, e que contende antes com o mérito da acção, é se, à data da deliberação impugnada, a autora detinha a qualidade de locatária financeira que alega ter, pois que, pese embora, em nosso entender não resulte da petição inicial qual das duas deliberações a autora pretende impugnar (se a de 25 de Outubro de 2016, se a de 19 de Janeiro de 2017), o facto é que na sua contestação a ré se referiu apenas à deliberação de 25 de Outubro, e na decisão recorrida, tribunal entendeu que estava em causa a deliberação de 19 de Janeiro (o que não foi posto em causa nas alegações de recurso das partes).

Contudo, tal questão ultrapassa o âmbito do presente recurso.

Donde, e sem quebra de todo respeito por opinião em contrário, entendemos ter a autora/apelante legitimidade processual activa para intentar a presente acção, o que determina a procedência do recurso interposto pela mesma, com a consequente revogação da decisão proferida.

V. Decisão.

Perante o exposto, acordam os Juízes deste Tribunal da Relação em julgar procedente a apelação, revogando a decisão recorrida, e em consequência:

- Julgam improcedente a excepção de ilegitimidade activa invocada pela ré, determinando o normal prosseguimento dos autos.

Custas do recurso pela ré/apelada.

Guimarães, 4 de Outubro de 2018

Fernanda Proença Fernandes

Heitor Gonçalves

Maria Conceição Bucho

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