3710/19.5T8FAR.E1 - Tribunal da Relação de Évora

I. A comunicação do senhorio prevista no artigo 30.º, do NRAU dá início a um processo negocial obrigatório do qual resultará um novo contrato.

II. Ao prescrever os elementos que aquela comunicação deve conter, a lei pretende que o arrendatário possa tomar uma decisão quanto ao futuro contrato de forma conscienciosa, isto é, que esteja na posse de todos os elementos necessários a uma tomada de decisão conscienciosa.

III. Daí que uma deficiente comunicação inquine ab initio o processo negocial, não podendo, por isso, produzir os efeitos que tendia a produzir, ainda que à mesma tenha havido resposta do arrendatário com proposta de outra renda.

(Sumário elaborado pela Relatora)

Acordam, em conferência na 1ª Secção Cível do Tribunal da Relação de Évora,

I. RELATÓRIO.

ÁGUIA-PEIXE - CONSTRUÇÕES, LDA. intentou a presente ação declarativa, sob a forma comum contra AA, peticionando o reconhecimento da Autora como proprietária do prédio urbano, sito na Estrada …, inscrito na matriz predial urbana sob o artigo … da União das Freguesias de Faro (Sé e São Pedro) e descrito na Conservatória do Registo Predial de Faro sob o nº …, bem como a condenação do Réu na restituição de tal imóvel, e no pagamento de uma indemnização, a liquidar em execução de sentença, relativa aos danos patrimoniais causados com a ocupação ilícita do referido imóvel.

Para o efeito, a Autora alegou, em síntese, que é proprietária do prédio urbano, inscrito na matriz predial urbana sob o artigo … da União das Freguesias de Faro (Sé e São Pedro) e descrito na Conservatória do Registo Predial de Faro sob o n.º …, desde 23 de Maio de 2018, que adquiriu o mesmo através de celebração de escritura de compra e venda, sendo conhecedora que o Réu, à data, ocupava o mesmo na qualidade de arrendatário.

Mais alegou que, não obstante ter comunicado a sua oposição à renovação do contrato de arrendamento, o Réu permaneceu a residir no referido imóvel, e, muito embora tenha sido interpelado para desocupá-lo, mantém-se a lá residir, causando-lhe prejuízos.

Citado, o Réu contestou e deduziu reconvenção.

Alegou, em síntese, que o prédio cuja desocupação a Autora peticiona, não é o prédio que o mesmo ocupa desde Outubro de 1972 ininterruptamente – o Réu não ocupa o prédio inscrito na matriz predial urbana sob o artigo … correspondente ao número de polícia …, mas sim o prédio correspondente ao número de polícia …– e que as missivas enviadas, quer a comunicar a actualização da renda e vigência entre partes de contrato de arrendamento para fins habitacionais com prazo certo, quer a comunicar a aceitação da contraproposta do valor da renda efectuada, são ineficazes, pois, por um lado, identificam o imóvel objecto de arrendamento como sendo o imóvel com número de polícia …, sendo endereçadas também para o número de polícia …, e, por outro lado, não foram as mesmas subscritas por todos os proprietários do referido prédio.

A título reconvencional, o Réu Reconvinte pediu a condenação da Autora Reconvinda a reconhecer a existência de um contrato de arrendamento habitacional, que tem por objeto um prédio urbano sito na Estrada … com n.º de polícia …, desde Outubro de 1972, e portanto, que aquele tem qualidade de arrendatário há 47 anos, de forma ininterrupta, relativamente a tal imóvel. E ainda, a condenação da Autora Reconvinda a pagar ao Réu Reconvinte a quantia €2.000,00 (dois mil euros), pois afirma que aquela está a litigar de má fé.

Notificada, a Autora apresentou réplica, através da qual invocou a inadmissibilidade da reconvenção, impugnando ainda os factos alegados na mesma, e reiterando a versão dos factos alegados na petição inicial.

Foi realizada Audiência Prévia e proferido despacho saneador, declarando-se a inadmissibilidade da reconvenção, e fixando-se o valor da causa, o objeto do litígio e temas da prova.

Procedeu-se à realização da Audiência Final, no termo da qual veio a ser proferida sentença em cujo dispositivo pode ler-se:

“Pelo exposto, decide-se:

1) Declarar e reconhecer que a Autora é dona e legítima proprietária do prédio urbano, sito na Estrada …, inscrito na matriz predial urbana sob o artigo … da União das freguesias de Faro (Sé e São Pedro), e descrito na Conservatória do Registo Predial de Faro (São Pedro) sob n.º …;

2) Absolver o Réu do demais peticionado pela Autora;

3) Julgar improcedente o pedido de condenação da Autora como litigante da má-fé.

Custas pela Autora – cfr. artigo 527.º do CPC.

Registe e Notifique.”

Inconformada com tal decisão, dela apelou a Autora, formulando, após alegações, as seguintes conclusões:

(…)

O Réu contra-alegou, apresentando a seguinte síntese conclusiva:

(…)

Remetidos os autos a este Tribunal, foi proferida decisão singular da relatora, que julgou improcedente o recurso.

De novo inconformada veio a Apelante reclamar para a conferência requerendo que sobre a matéria do despacho em causa recaia um acórdão (cf. artigo 652º nº 3 do Código de Processo Civil), reproduzindo as alegações de recurso e referindo que:

“A decisão singular desatendeu as apontadas razões da recorrente.

Fê-lo mal.

Na verdade, atento o que se deixou dito na alegação de recurso, que aqui se dá por reproduzida e nas conclusões que se transcreveram supra, é manifesto, na perspectiva da recorrente, assente nos factos provados, na lei e na mais esclarecida jurisprudência, que lhe assiste razão.

Termos em se requer que sobre a matéria recursiva recaia acórdão que, espera-se, atente aos factos (todos eles) e ao direito aplicável, revogando assim a sentença proferida pelo tribunal de 1ª instância e que foi acolhida na decisão singular que a recorrente não aceita.”

O Apelado não respondeu.

Cumpre pois agora, em conferência, apreciar os fundamentos do recurso.

II. QUESTÕES A DECIDIR.

Sendo o objeto do recurso balizado pelas conclusões do apelante, nos termos preceituados pelos artigos 635º, nº 4, e 639º, nº 1, do CPC, sem prejuízo das questões que sejam de conhecimento oficioso e daquelas cuja decisão fique prejudicada pela solução dada a outras, não estando o Tribunal obrigado a apreciar todos os argumentos apresentados pelas partes para sustentar os seus pontos de vista, importa, no caso, apreciar e decidir se a comunicação da transição do contrato de arrendamento em causa nos autos para o NRAU observou todos os requisitos exigíveis previstos no artigo 30º do NRAU ou se a mesma é ineficaz como se entendeu no Tribunal Recorrido.

Neste caso, importará ainda averiguar se se verificam os pressupostos do abuso de direito previsto no artigo 334º do Código Civil.

III. FUNDAMENTAÇÃO.

III.1. Na decisão recorrida foram considerados com interesse para a decisão da questão em apreço, provados os seguintes factos:

1. Em 23 de Maio de 2016, no Cartório Notarial de Faro … foi lavrada escritura de “Compra e Venda”, nos termos da qual, os primeiros outorgantes, … e marido …, …, …, declararam vender, livre de ónus e encargos, à empresa Águia Peixe – Construções, Lda. [aqui Autora], aí representada por …, que por sua vez declarou comprar, dois prédios urbanos, ambos localizados em Faro, na União das freguesias de Faro (Sé e São Pedro), concelho de Faro: Prédio UM – pelo valor de sessenta e quatro mil novecentos e vinte e seis euros e cinquenta e três cêntimos, o prédio urbano, sito na Estrada …, número …, com a área total e de implantação de cento e sessenta e três vírgula cinquenta e três metros quadrados, composto por edifício térreo com três divisões susceptíveis de utilização independente, duas destinadas a habitação e uma a comércio, inscrito na matriz predial urbana sob o artigo … da União das freguesias de Faro (Sé e São Pedro), proveniente do artigo …, que por sua vez proveio do artigo …, ambos da extinta freguesia de Faro (São Pedro), e descrito na Conservatória do Registo Predial de Faro (São Pedro) sob n.º …; Prédio DOIS – pelo preço de trinta e nove mil trezentos e oitenta e sete euros, e setenta e seis cêntimos, o prédio urbano sito na Estrada …, número …, com a área total de cento e quarenta e nove vírgula quarenta e sete metros quadrados, dos quais oitenta e cinco vírgula oitenta e cinco são de área coberta, composto por edifício de dois pisos com dois fogos de habitação, inscrito na matriz predial urbana sob o artigo …, da União das Freguesias de Faro (Sé e São Pedro), proveniente do artigo …, que, por sua vez, proveio do artigo …, ambos da extinta freguesia de Faro (São Pedro), e descrito na Conservatória do Registo Predial de Faro (São Pedro) sob n.º ….

2. Mediante a Ap. 2212 de 2016/05/23, por compra, foi a aquisição dos direitos de propriedade dos prédios identificados em 1. inscrita, definitivamente, a favor da Autora.

3. Em data não determinada, mas certamente anterior a 31 de Outubro de 1972, o Réu celebrou verbalmente um acordo mediante o qual, em troca do pagamento de seiscentos e cinquenta escudos mensais, passou a ocupar uma das duas divisões independentes afectas à habitação do prédio identificado em 1. como Prédio UM.

4. À data da escritura de compra e venda referida em 1., o Réu mantinha-se a ocupar o prédio identificado em 1. como Prédio UM, conforme descrito em 3.

5. Por carta, registada com aviso de recepção, datada de 11 de Setembro de 2013, … efectuou comunicação ao Réu com o seguinte teor:

“(…) na qualidade de proprietária do prédio sito na Estrada … em Faro, informar V. Exa., na qualidade de inquilina, da actualização de renda nos termos e para os efeitos da Lei n.º 31/2012 de 14 de Agosto. Informo V. Exa., que o prédio foi avaliado para efeitos de IMI pelo valor de 13.950,00 euros (treze mil novecentos e cinquenta euros), conforme caderneta predial urbana que junto e envio impressa no verso desta carta. Pelo que, face à Lei actual o valor mensal máximo para efeitos de actualização é de 77,50 euros (setenta e sete euros e cinquenta cêntimos), resultante da aplicação da fórmula legal, constante na al. a) do n.º 2 do art. 35.º da Lei supra referenciada, valor esse que lhe proponho, como sendo o valor da nova renda. Mais informo que entre nós vigorará o contrato de arrendamento para fins habitacionais com prazo certo, cujo prazo de duração passará a ser de 5 (cinco) anos.”.

6. Tal comunicação foi subscrita e assinada por … e por ….

7. Essa mesma comunicação foi recepcionada directamente pelo Réu.

8. Junto com a comunicação aludida em 5., foi enviada cópia parcial da caderneta predial do imóvel inscrito na matriz predial urbana sob o artigo …, da União das Freguesias de Faro (Sé e São Pedro).

9. O Réu, através de carta registada com aviso de recepção, datada de 15 de Outubro de 2013, dirigida a …, comunicou o seguinte: “Em resposta à V. carta que recepcionei no dia 23 de Setembro de 2013 (data do correio) e como já havíamos falado via telefone, uma vez que o valor que me propôs é muito elevado para o meu orçamento, venho propor que o aumento da renda seja no valor de 60,00 (sessenta euros).”.

10. Em anexo à comunicação aludida em 9., juntou o Réu certidão emitida pela Autoridade Tributária, onde consta como rendimento anual bruto corrigido do seu agregado familiar o valor total de €8.286,50.

11. Esta comunicação foi recepcionada por … em 16 de Outubro de 2013.

12. Neste seguimento, … por carta datada de 16 de Outubro de 2013, comunicou ao Réu o seguinte: “(…) Sou a informar que aceito o valor de renda proposto por V. Exa., ou seja, 60,00 euros mensais. Mais informo que o presente contrato ficará sujeito ao regime do NRAU, ou seja, entre nós passará a vigorar o contrato de arrendamento para fins habitacionais com prazo certo, cujo prazo de duração passará a ser de 5 (cinco) anos, a contar da data da notificação efectuada por V. Exa. em 14 de Outubro de 2013”.

13. A comunicação aludida em 12. foi subscrita e assinada por … e por ….

14. Tal comunicação foi recepcionada pelo Réu.

15. A Autora através de missiva datada de 4 de Setembro de 2017, endereçada ao Réu, comunicou a este o seguinte: “Na sequência das comunicações que lhe foram feitas pela anterior senhoria, conforme cópias que anexo, o contrato de arrendamento do prédio que V. Ex.a ocupa, passou a contrato de arrendamento para fins habitacionais com prazo certo, com o prazo de duração de cinco (5) anos, a contar de 14 de Setembro de 2013, tendo assim o seu termo no próximo dia 14 de Outubro de 2018. Na qualidade de actual senhorio do aludido prédio pela presente comunicamos a V. Ex.a, nos termos do artigo 1097.º do Código Civil, a nossa oposição à renovação do contrato de arrendamento em apreço, pelo que o mesmo cessará em 14 de Outubro de 2018, data em que deverá entregar o locado livre de pessoas e bens e proceder à entrega das respectivas chaves”.

16. Esta comunicação foi recepcionada pelo Réu.

17. O pedido de desocupação do imóvel foi novamente efectuado pela Autora ao Réu, através de missiva datada de 6 de Junho de 2019, e recepcionada por este em 11 de Junho de 2019.

18. O Réu manteve-se a ocupar o prédio ininterruptamente.

19. O Réu, desde 08.02.2019 até 08.01.2020, pela ocupação do imóvel, efectuou depósitos bancários mensais no valor de €60,00 (sessenta euros) directamente na conta de que a Autora é titular.

20. A Autora recebeu tais quantias.

III.2. O Tribunal Recorrido considerou não provados os seguintes factos com relevância para a decisão:

- O número de polícia … corresponde ao Prédio UM identificado em 1 dos factos Provados.

III.3. Fundamentação jurídica.

Não é controvertido que foi celebrado um contrato de arrendamento verbal, anteriormente a 31 de outubro de 1972, mediante o qual foi cedida ao Réu uma das duas divisões afetas à habitação do prédio identificado em 1. Como Prédio UM e em troca do pagamento de seiscentos e cinquenta escudos mensais.

E também está assente que mediante a carta datada de 11.09.2013, assinada por … e por …, esta, invocando a qualidade de proprietária, pretendeu tomar a iniciativa de desencadear o processo de transição do arrendamento para o regime previsto na Lei n.º 6/2006, de 27 de fevereiro e de atualização da renda.

A questão a decidir prende-se com a interpretação do artigo 30º da Lei n.º 6/2006, na redação conferida pela Lei 31/2012, de 14 de agosto, norma como adequadamente se explicitou na sentença recorrida, se inscreve no âmbito do regime que disciplina o procedimento facultado ao senhorio para fazer transitar para o NRAU, com as especificidades a que alude o artigo 28.º da Lei n.º 6/2006, na versão resultante da Lei n.º 31/2012, os contratos de arrendamento para fins habitacionais celebrados antes da entrada em vigor do RAU.

Para melhor compreensão do regime e a solução ali previstas, e por de relevo para o caso dos autos, importa aqui recordar o que a esse respeito se escreveu no Acórdão do Tribunal Constitucional n.º 393/2020, proferido no processo n.º 1061/2019, em 13 de julho de 2020:

“(…) 12. Antes da entrada em vigor do RAU, ocorrida em 15 de novembro de 1990, os contratos de arrendamento para habitação regiam-se pelo regime geral constante do Código Civil, de pendor acentuadamente vinculístico e caracterizado, como se sabe, pela imposição de um significativo conjunto de restrições à liberdade contratual das partes, tendo em vista a estabilidade do vínculo contratual e a proteção da posição habitacional do locatário. No artigo 1095.º do Código Civil, estabelecia-se então um princípio de prorrogação obrigatória ou automática dos contratos de arrendamento, impondo-se a respetiva renovação ao locador findo o prazo de duração convencionado pelas partes ou supletivamente estabelecido na lei. A faculdade de denúncia livre e discricionária do contrato encontrava-se, por isso, reservada em exclusivo ao arrendatário, ao senhorio apenas assistindo o direito de se opor à renovação do vínculo locatício nas hipóteses, muito excecionais, então previstas no n.º 1 do artigo 1096.º do referido Código.

Com a entrada em vigor do RAU, passou a existir uma alternativa de regime, representada pelos contratos de duração limitada (artigos 98.º a 106.º). A par do regime vinculístico, que deixou de ser imperativo e acabou por converter-se numa escolha cada vez menos frequente das partes, o ordenamento jurídico passou a contemplar a possibilidade de celebração de contratos de arrendamento, pelo prazo mínimo de 5 anos, que qualquer das partes podia denunciar livremente caso não desejasse a sua renovação (artigo 100.º, n.º 1).

Com a aprovação do NRAU, levada a cabo pela Lei n.º 6/2006, o regime vinculísitico foi em larga medida abandonado.

Reintroduzida no Código Civil (cf. artigo 3.º da Lei n.º 6/2006), a disciplina jurídica dos contratos de arrendamento habitacional contemplada no NRAU trouxe como principal novidade, a eliminação do anterior princípio de renovação automática dos contratos de arrendamento de duração não determinada: de acordo com as novas regras consagradas no artigo 1101.º do Código Civil, ao senhorio passou a assistir o direito de denunciar o contrato, não apenas com fundamento na verificação de determinadas circunstâncias excecionais, mas ainda em termos potestativos e discricionários — isto é, independentemente da ocorrência de qualquer causa justificativa —, desde que observada na exigida comunicação ao arrendatário a antecedência mínima de cinco anos sobre a data em que pretenda a cessação (alínea c)).

Tendo em vista o acautelamento dos vínculos locatícios preteritamente constituídos, o NRAU estabeleceu, todavia, um regime transitório para os contratos de arrendamento celebrados antes da entrada em vigor da Lei n.º 6/2006, distinguindo, no âmbito do arrendamento para habitação, entre contratos habitacionais celebrados na vigência do RAU (artigo 26.º da Lei n.º 6/2006) e contratos habitacionais com início antes dessa vigência (artigos 27.º a 49.º na mesma Lei).

A Lei n.º 6/2012 foi subsequentemente modificada pela Lei n.º 31/2012, cujo intuito foi o de promover a dinamização do mercado de arrendamento urbano através da alteração, quer do regime substantivo da locação, no sentido de conferir maior liberdade às partes na estipulação das regras relativas à duração dos contratos de arrendamento, quer do próprio regime transitório aplicável aos contratos de pretérito, reforçando a negociação entre as partes e facilitando a transição dos referidos contratos para o novo regime, num curto espaço de tempo (artigo 1.º, alíneas a) e b), da Lei n.º 31/2012). É o que resulta da Exposição de Motivos que acompanhou a Proposta de Lei n.º 38/XII, que, juntamente com o Projeto de Lei n.º 144/XII, esteve na génese da Lei n.º 31/2012. Tratou-se, conforme ali referido, da aprovação de um «amplo e profundo conjunto de reformas» orientado para a «dinamização do mercado de arrendamento», que contemplou, como um dos seus quatro vetores essenciais, a «revisão do sistema de transição dos contratos antigos para o novo regime».

Relativamente aos contratos habitacionais celebrados antes da vigência do RAU — que representavam, em 2011, «33% do total de arrendamentos em vigor» —, a revisão do regime de transição para o NRAU partiu do reconhecimento da «excessiva complexidade e ineficácia do regime de atualização de rendas criado pela reforma de 2006», tendo-se concretizado na opção «por mecanismo de negociação da renda, a iniciar pelo senhorio» através de uma proposta que inclua o «valor de atualização da renda e o tipo e a duração do contrato que pretende», e centrado na «promoção do diálogo entre as partes, que deverão procurar alcançar um acordo quanto à manutenção do contrato, salvaguardando sempre os casos de arrendatários com carência económica e/ou idade igual ou superior a 65 anos ou deficiência com grau de incapacidade superior a 60%, nos arrendamentos para habitação».

Uma vez que a norma sindicada se inscreve no âmbito do regime transitório previsto para os contratos de arrendamento celebrados antes do início de vigência do NRAU, a ele serão dedicados os pontos seguintes.

13. No respetivo Título II, integrado pelos artigos 26.º a 58.º, a Lei n.º 6/2006 acolheu um conjunto de normas transitórias, aplicáveis aos contratos celebrados antes da entrada em vigor do NRAU, distinguindo, conforme referido já, entre contratos mais antigos e contratos menos antigos e estabelecendo algumas diferenças de regime para os contratos celebrados antes da entrada em vigor do RAU relativamente aos contratos celebrados durante a vigência deste.

Tais diferenças foram aprofundadas pela Lei n.º 31/2012, decorrendo agora do disposto nos artigos 26.º e 28.º, concatenados com a disciplina do contrato de arrendamento urbano para fins habitacionais que passou a constar do Código Civil.

Logo na redação dada pela Lei n.º 6/2006, o artigo 1094.º do Código Civil passou a definir os tipos de contratos de arrendamento em função da sua duração (artigo 1094.º), consagrando o artigo 1099.º o novo princípio geral aplicável aos arrendamentos urbanos para habitação celebrados por duração indeterminada: estes cessam por denúncia do arrendatário ou do senhorio, que, por força do disposto nas alíneas a) a c) do artigo 1101.º do mesmo Código, passou a poder fazê-lo, não apenas com fundamento na necessidade de habitação pelo próprio ou pelos seus descendentes em 1.º grau (alínea a)) ou para demolição ou realização de obras de remodelação ou restauro profundos que obriguem à desocupação do locado (alínea b)), mas ainda discricionariamente, isto é, sem dependência da verificação de qualquer outro evento para além da sua vontade, desde que observada a antecedência mínima estabelecida sobre a data em que pretenda a cessação do contrato (alínea c)) ¾ cinco anos na versão decorrente da Lei n.º 6/2006, reduzidos para dois na sequência das alterações introduzidas pela Lei n.º 31/2012, e entretanto repostos em resultado da revisão recentemente levada a cabo pela Lei n.º 13/2019, de 12 de fevereiro.

As especificidades que integram o regime locatício aplicável aos contratos celebrados antes da entrada em vigor da Lei n.º 6/2006 constituem derrogações, pontuais mas significativas, desta nova disciplina, consubstanciadas, em parte, na subsistência de certos aspetos da regulação anteriormente contida no RAU.

13.1. De acordo com o n.º 1 do artigo 26.º da Lei n.º 6/2006, os contratos para fins habitacionais celebrados na vigência do RAU «passam a estar submetidos ao NRAU», com as especificidades previstas, em matéria de regime substantivo aplicável, nos respetivos n.ºs 3 a 6, consoante se trate de contratos de duração limitada (n.º 3), de contratos sem duração limitada (n.º 4) ou de qualquer uma das referidas espécies (n.ºs 5 e 6).

Por força das especificidades estabelecidas no n.º 4 do artigo 26.º, aos contratos sem duração limitada celebrados durante a vigência do RAU são aplicáveis as regras previstas no NRAU para os contratos com duração indeterminada, embora não em toda a sua extensão.

De acordo com o regime originariamente previsto na Lei n.º 6/2006, os contratos sem duração limitada celebrados durante a vigência do RAU, para além de não poderem ser livremente denunciados pelo senhorio nos termos que passaram a ser consentidos pela alínea c) do artigo 1101.º do Código Civil [artigo 26.º, n.º 4, alínea c)], tinham garantida a aplicação, em caso de denúncia com fundamento na necessidade do locado para habitação, própria ou de descendente em primeiro grau, de ambas as limitações a que aquele direito se encontrava sujeito nos termos do n.º 1 do artigo 107.º do RAU [artigo 26.º, n.º 4, alínea a)]: ter o arrendatário 65 ou mais anos de idade ou, independentemente desta, se encontrar na situação de reforma por invalidez absoluta, ou, não beneficiando de pensão de invalidez, sofrer de incapacidade total para o trabalho (alínea a) do n.º 1 do artigo 107.º do RAU); e manter-se o arrendatário no local arrendado há 30 ou mais anos, nessa qualidade (alínea b) do n.º 1 do artigo 107.º do RAU).

A Lei n.º 31/2012 veio reconfigurar ambas as referidas especificidades.

Por um lado, restringiu a inaplicabilidade da faculdade de denúncia potestativa do contrato pelo senhorio, prevista na alínea c) do artigo 1101.º do Código Civil, à hipótese de o arrendatário ter idade igual ou superior a 65 anos ou deficiência com grau comprovado de incapacidade igual ou superior a 60 /prct. ¾ é o que resulta da nova redação conferida à alínea c) do n.º 4 do artigo 26.º do NRAU. Por outro, eliminou a limitação à denúncia do contrato pelo senhorio com fundamento na necessidade do locado para habitação, própria ou de descendente em primeiro grau, constante da alínea b) do n.º 1 do artigo 107.º do RAU: na medida em que, por força da nova redação conferida à alínea a) do n.º 4 do artigo 26.º do NRAU, apenas o limite constante da alínea a) do n.º 1 do artigo 107.º do RAU continuou a aplicar-se aos contratos sem duração limitada celebrados durante a vigência do RAU, a denúncia pelo senhorio com fundamento na necessidade do locado para habitação passou a poder ocorrer mesmo sob verificação da circunstância anteriormente prevista na alínea b) do n.º 1 do artigo 107.º do RAU e, portanto, também nos casos em o arrendatário habitasse o local arrendado há 30 ou mais anos, nessa qualidade, ou por um período de tempo mais curto previsto em lei anterior e integralmente decorrido na vigência desta.

13.2. Por força da remissão constante no n.º 1 do artigo 28.º do NRAU, o regime previsto no artigo 26.º para os contratos celebrados durante a vigência do RAU é aplicável aos contratos celebrados antes da respetiva entrada em vigor, com as necessárias adaptações. Quer isto significar que, tal como os contratos celebrados durante a vigência do RAU, também os contratos celebrados ao abrigo do regime vinculístico passam a «a estar submetidos ao NRAU», com as especificidades previstas, como contratos com duração indeterminada que necessariamente são, no n.º 4 do artigo 26.º.

No que diz respeito aos contratos celebrados antes da entrada em vigor do RAU, às especificidades decorrentes do n.º 4 do artigo 26.º — comuns aos contratos sem duração limitada celebrados na vigência do RAU —, somam-se as previstas nos n.ºs 2 e 5 do artigo 28.º.

A primeira das particularidades privativas dos contratos celebrados no âmbito do regime vinculístico diz respeito à denúncia do contrato pelo senhorio: embora tivesse restringido a inaplicabilidade da faculdade de denúncia potestativa do contrato, prevista na alínea c) do artigo 1101.º do Código Civil para os contratos de duração indeterminada, à hipótese de o arrendatário ter idade igual ou superior a 65 anos ou deficiência com grau comprovado de incapacidade igual ou superior a 60 /prct. ¾ é o que resulta da nova redação conferida à alínea c) do n.º 4 do artigo 26.º do NRAU ¾, a Lei n.º 31/2012 excecionou dessa restrição os contratos celebrados antes da entrada em vigor do RAU, aos quais, por força do n.º 2 do artigo 28.º, aquela faculdade continuou a não ser aplicável, independentemente da verificação de quaisquer pressupostos ou condições.

A segunda especificidade encontra-se prevista n.º 5 do artigo 28.º ¾ entretanto revogado pela alínea b) do artigo 12.º da Lei n.º 13/2019 ¾, consistindo no condicionamento da faculdade denúncia pelo senhorio para demolição ou realização de obras, prevista no artigo 1101.º, alínea b), do Código Civil, à obrigação de realojamento do arrendatário, no caso de este ter idade igual ou superior a 65 anos ou deficiência com grau comprovado de incapacidade superior a 60 %.

13.3. É no âmbito da transição para o NRAU dos contratos de arrendamento de pretérito que as diferenças de regime entre os arrendamentos celebrados durante a vigência do RAU e os arrendamentos celebrados em momento anterior assumem maior significado.

Ao contrário do que sucede com os contratos celebrados durante a vigência do RAU, todos os contratos celebrados ao abrigo do regime vinculístico são contratos com duração indeterminada.

É essa a razão pela qual, apesar de uns e outros passarem a estar submetidos ao NRAU, a Lei n.º 31/2002 (salvo indicação em contrário, todas as subsequentes referências ao NRAU reportam-se à versão resultante da citada Lei) veio estabelecer para os primeiros um mecanismo especial de transição para o NRAU, destinado a viabilizar a respetiva conversão em contratos com prazo certo.

Este mecanismo especial de transição para o NRAU dos contratos celebrados ao abrigo do regime vinculístico, suscetível de originar tanto a respetiva transformação em contratos de duração limitada, como a atualização do valor da renda, foi colocado na dependência da iniciativa do senhorio, ao qual foi conferido o direito, necessariamente potestativo, de desencadear o procedimento negocial para o efeito regulado nos artigos 30.º a 37.º.

O procedimento é, assim, iniciado pelo senhorio, que deverá comunicar ao arrendatário, através de escrito por si assinado e remetido por carta registada com aviso de receção (artigo 9.º, n.º 1), a sua intenção de fazer transitar o contrato para o NRAU, indicando, sob pena de ineficácia da sua comunicação, os elementos mencionados no artigo 30.º:

«a) O valor da renda, o tipo e a duração do contrato propostos;

b) O valor do locado, avaliado nos termos dos artigos 38.º e seguintes do Código do Imposto Municipal sobre Imóveis (CIMI), constante da caderneta predial urbana;

c) Cópia da caderneta predial urbana.»

A essa comunicação poderá o arrendatário responder no prazo de 30 dias, exercendo, de acordo com o disposto no n.º 3 do artigo 31.º, alguma(s) das seguintes faculdades:

«a) Aceitar o valor da renda proposto pelo senhorio;

b) Opor-se ao valor da renda proposto pelo senhorio, propondo um novo valor, nos termos e para os efeitos previstos no artigo 33.º;

c) Em qualquer dos casos previstos nas alíneas anteriores, pronunciar-se quanto ao tipo e à duração do contrato propostos pelo senhorio;

d) Denunciar o contrato de arrendamento, nos termos e para os efeitos previstos no artigo 34.º.»

Na resposta à comunicação do senhorio, o arrendatário pode ainda invocar, sendo caso disso, a verificação, singular ou cumulativa, das circunstâncias pessoais a que alude o n.º 4 do artigo 31.º:

«a) Rendimento anual bruto corrigido (RABC) do seu agregado familiar inferior a cinco retribuições mínimas nacionais anuais (RMNA), nos termos e para os efeitos previstos nos artigos 35.º e 36.º;

b) Idade igual ou superior a 65 anos ou deficiência com grau comprovado de incapacidade superior a 60 %, nos termos e para os efeitos previstos no artigo 36.º.»

Neste caso, o arrendatário deverá proceder à comprovação do alegado através da junção à sua resposta dos documentos referidos no artigo 32.º.

O tipo de reação do arrendatário à comunicação efetuada pelo senhorio condiciona, de forma determinante, o desfecho do processo negocial por este desencadeado, sendo várias as hipóteses a considerar.

Caso o arrendatário não reaja à comunicação do senhorio, a falta de resposta valerá como aceitação da renda, bem como do tipo e da duração do contrato propostos pelo segundo, ficando o contrato submetido ao NRAU a partir do 1.º dia do 2.º mês seguinte ao do termo do prazo para a resposta do arrendatário (artigo 31.º, n.º 6).

Já se o arrendatário responder a essa comunicação, valerá o disposto nos artigos 33.º a 36.º, divergindo a solução prevista em caso de dissenso entre as partes consoante haja ou não sido invocada e comprovada alguma (ou algumas) das circunstâncias pessoais referidas no n.º 4 do artigo 31.º.

Não invocando qualquer uma das circunstâncias pessoais referidas no n.º 4 do artigo 31.º, o arrendatário pode aceitar ou opor-se ao valor da renda proposto pelo senhorio.

Caso o aceite o valor proposto, o arrendamento ficará submetido ao NRAU de acordo com o tipo e a duração acordados, considerando-se o contrato celebrado, no silêncio ou na falta de acordo das partes acerca do tipo ou da duração do contrato, pelo período de cinco anos (artigo 31.º, n.º 7, b)). Na hipótese de se opor ao valor da renda proposto, o arrendatário pode contrapor, ou não, um valor alternativo, valendo a oposição, nesta última hipótese, como proposta de manutenção do valor da renda em vigor à data da comunicação do senhorio. Em qualquer dos casos, o senhorio dispõe do prazo de 30 dias para comunicar ao arrendatário se aceita ou não a contraproposta em causa, sendo que, se nada disser, a falta de resposta valerá como aceitação do valor da renda e, na hipótese de terem sido indicados, ainda do tipo e da duração do contrato propostos pelo arrendatário (artigo 33.º, n.ºs 1 a 3). A aceitação, expressa ou tácita, pelo senhorio do valor da renda proposto, expressa ou tacitamente, pelo arrendatário determina a submissão do contrato ao NRAU de acordo com o tipo e a duração acordados, considerando-se o contrato celebrado, no silêncio ou na falta de acordo das partes acerca do tipo ou da duração do contrato, pelo período de cinco anos (artigo 33.º, n.º 4).

Na hipótese de recusar o valor da renda proposto, expressa ou tacitamente, pelo arrendatário, pode o senhorio, na comunicação em que exprima tal recusa: (a) denunciar o contrato de arrendamento, pagando ao arrendatário uma indemnização equivalente a cinco anos de renda resultante do valor médio das propostas formuladas pelo senhorio e pelo arrendatário; (b) atualizar a renda de acordo com os critérios previstos nas alíneas a) e b) do n.º 2 do artigo 35.º, considerando-se o contrato celebrado com prazo certo, pelo período de cinco anos, a contar da referida comunicação (artigo 33.º, n.º 5).

A solução é substancialmente diversa no caso de o arrendatário invocar e comprovar alguma ¾ ou ambas ¾ das circunstâncias previstas no n.º 4 do artigo 31.º.

A primeira, relativa ao valor do rendimento do agregado familiar do arrendatário, condiciona, por si só, a transição do contrato de arrendamento para o NRAU. Com efeito, se, na resposta à comunicação do senhorio, o arrendatário alegar e comprovar que o rendimento anual bruto corrigido do seu agregado familiar é inferior a cinco retribuições mínimas nacionais anuais, o contrato só ficará submetido ao NRAU mediante acordo das partes; inexistindo acordo das partes, a transição só opera depois de decorrido certo prazo sobre a receção pelo senhorio da resposta do arrendatário à sua comunicação inicial ¾ cinco anos, na versão resultante da Lei n.º 31/2012, aqui aplicável ¾, ficando a atualização da renda condicionada durante esse período em função de percentagens do RABC (artigo 35.º, n.ºs 1 e 2). Somente após a sobrevinda do termo do prazo de diferimento assegurado ao arrendatário poderá o senhorio promover a transição do contrato para o NRAU, sem que aquele possa invocar (ou reinvocar) as circunstâncias previstas nas alíneas do n.º 4 do artigo 31.º.

A segunda circunstância, relativa à especial vulnerabilidade do arrendatário em razão do seu índice de incapacidade ou, como no presente caso se verifica, da idade respetiva, determina que o contrato só fique submetido ao NRAU mediante acordo das partes (artigo 36.º, n.º 1), sem prejuízo da possibilidade de negociação da atualização da renda (artigo 36.º, n.ºs 2 a 6). Se o arrendatário invocar, cumulativamente, que o RABC do seu agregado familiar é inferior a cinco RMNA, o valor da renda é fixado nos termos do n.º 2 do artigo 35.º ¾ correspondendo a uma dada percentagem do RABC ¾, vigorando por um período de cinco anos (artigo 36.º, n.º 7). Findo este período, o valor da renda pode ser atualizado por iniciativa do senhorio, mas o contrato só fica submetido ao NRAU mediante acordo entre as partes (artigo 36.º, n.º 9).

14. Da análise da evolução do regime do arrendamento urbano para habitação que vimos de levar a cabo duas conclusões parecem resultar, desde já, evidentes: a primeira é que, do ponto de vista do arrendatário e da tutela da sua posição habitacional, a transição para o NRAU do contrato celebrado antes da entrada em vigor do RAU através do mecanismo negocial regulado nos artigos 30.º a 37.º do NRAU e, sobretudo, a possibilidade da sua conversão em contrato com prazo certo, está longe de poder ser considerada inócua; a segunda, mais relevante ainda para a primeira das questões que aqui cumpre decidir, é que aquela transição poderá revelar-se tanto mais gravosa para o locatário quanto menor for o nível da sua participação no âmbito do processo negocial iniciado pelo senhorio com vista a promover essa transição.

Se passarem simplesmente «a estar submetidos ao NRAU», nos termos que resultam dos artigos 26.º e 28.º, n.º 1, da Lei n.º 6/2006, com as alterações introduzidas pela Lei n.º 31/2002, os arrendamentos habitacionais celebrados ao abrigo do regime vinculístico mantêm as suas características originárias, quer quanto ao tipo de contrato — que será de duração indeterminada por força do princípio de renovação automática — quer quanto ao valor da renda. Esta apenas ficará sujeita a uma atualização anual, de acordo com os coeficientes de atualização vigentes, tal como previsto no artigo 1077.º do Código Civil, na redação conferida pela Lei n.º 6/2006.

Ao invés do que sucede com os contratos sem duração limitada celebrados durante a vigência do RAU — os quais, apesar de passarem a estar submetidos ao NRAU, ficam sujeitos à disciplina prevista para os contratos de duração indeterminada —, os contratos celebrados antes da vigência do RAU, ao transitarem para o NRAU, podem converter-se, por força do mecanismo especial de transição previsto nos artigos 30.º a 37.º do NRAU, em arrendamentos com prazo certo, com implicações do ponto de vista tanto da duração efetiva do arrendamento como do valor da renda.

Essas implicações — ou melhor, a sua efetiva extensão — dependem em larga medida dos termos em que o arrendatário reaja à comunicação endereçada pelo senhorio e, na hipótese — muito frequente aliás, como o demonstra o caso sub judice — de se verificar alguma das circunstâncias pessoais suscetíveis de obstar à própria “transição” imediata do contrato para o NRAU, de a mesma ser ou não atempadamente invocada perante aquele.

Caso o arrendatário não responda à comunicação do senhorio, o contrato celebrado ao abrigo do regime vinculístico converter-se-á automaticamente num contrato com prazo certo sempre que tiver sido esse o tipo contratual proposto pelo senhorio, com a duração e mediante o pagamento do valor da renda que este tiver indicado naquela comunicação.

Mesmo respondendo à comunicação do senhorio, o arrendatário que se limite a aceitar o valor da renda proposto ou a contrapor um valor alternativo que venha a ser aceite pelo senhorio verá em qualquer caso o contrato transformar-se num contrato com prazo certo, com a duração de cinco anos, sempre que inexistir acordo das partes acerca do tipo ou da duração do arrendamento.

Mais: o locatário que, não obstante se encontrar em alguma das situações de especial vulnerabilidade contempladas no n.º 4 do artigo 31.º a não invoque na resposta àquela comunicação, verá automaticamente precludida a faculdade de condicionar a transição do contrato para o NRAU, garantindo o seu diferimento pelo prazo de cinco anos em caso de insuficiência económica, ou frustrando-a pura e simplesmente se, como sucede no caso sub judice, tiver completado já 65 anos de idade ou for portador de deficiência com grau comprovado de incapacidade superior a 60 %.

Ora, foi justamente tendo presente que, uma vez iniciado pelo senhorio o procedimento tendente a fazer transitar para o NRAU um contrato de arrendamento celebrado ao abrigo do regime vinculístico, a proteção do interesse do arrendatário depende do modo como o mesmo reagir à comunicação para esse efeito efetuada e, muito particularmente, das razões ou circunstâncias que vier a opor à concretização daquele projeto ou vontade, que, ao rever pela segunda vez o NRAU, a Lei n.º 79/2014, de 19 de dezembro, veio ampliar o conteúdo obrigatório de tal comunicação, de modo a assegurar as condições necessárias para uma tomada de posição esclarecida e eficiente por parte do segundo.

Através do aditamento das atuais alíneas e) a g) do artigo 31.º da Lei n.º 6/2006, na versão decorrente da Lei n.º 31/2012, a revisão levada a cabo pela Lei n.º 79/2014 veio, assim, subordinar a eficácia da comunicação enviada pelo senhorio ao arrendatário de outras indicações para além das que resultavam já das respetivas alíneas a) a c). São elas:

«[…]

e) O conteúdo que pode apresentar a resposta, nos termos do n.º 3 do artigo seguinte;

f) As circunstâncias que o arrendatário pode invocar, isolada ou conjuntamente com a resposta prevista na alínea anterior, e no mesmo prazo, conforme previsto no n.º 4 do artigo seguinte, e a necessidade de serem apresentados os respetivos documentos comprovativos, nos termos do disposto no artigo 32.º;

g) As consequências da falta de resposta, bem como da não invocação de qualquer das circunstâncias previstas no n.º 4 do artigo seguinte.»

Isto é: tendo em conta a severidade das consequências que a ausência pura e simples de resposta à comunicação do senhorio, ou uma resposta deficitária ou incompleta a essa mesma comunicação, é suscetível de gerar para a situação habitacional do arrendatário, a Lei n.º 79/2014 pretendeu assegurar que as mesmas apenas se produzirão se e na medida em que este for previamente informado, quer das faculdades que lhe assistem e ónus que sobre si impedem, quer dos efeitos resultantes do seu não exercício ou observância. Fê-lo tendo, além do mais, presente que o procedimento negocial desencadeado pelo senhorio com vista a fazer transitar para o NRAU contratos celebrados antes de 15 de novembro de 1990 (data da entrada em vigor do RAU) tem como destinatários pessoas com idade relativamente avançada, o que exponencia os riscos associados à falta de esclarecimento do arrendatário relativamente às opções que tem ao seu dispor e condições em que pode fazer uso delas. É o que resulta da Exposição de Motivos da Proposta de Lei n.º 250/XII, que esteve na origem da Lei n.º 79/2014, 19 de dezembro:

«[A] monitorização da reforma [do arrendamento urbano], para a qual contribuiu a Comissão de Monitorização da Reforma do Arrendamento Urbano […] que integrou entidades privadas e serviços públicos com envolvimento na execução da reforma, nomeadamente associações de inquilinos e de proprietários, assim como de profissionais do sector, revelou que existiam alguns aspetos do regime legal previsto que podiam e deviam ser melhorados, nomeadamente no que respeita à transição dos contratos mais antigos para o novo regime.

Assim, alguns dos procedimentos previstos nessa matéria carecem de ajustamento e foram refletidos, inclusivamente, nas sugestões da Comissão de Monitorização da Reforma do Arrendamento Urbano, nomeadamente quanto à informação exigível na comunicação realizada pelo senhorio para atualização de renda, no sentido de esclarecer o inquilino das consequências da falta ou da extemporaneidade da sua resposta ou quanto à comprovação anual dos rendimentos por parte dos arrendatários, cujo regime legal apontava para um momento temporal que não se revelava articulado com a liquidação anual dos impostos sobre o rendimento.»

Neste contexto, o que se procurará perceber nos pontos seguintes é se, ao subordinar a este novo dever de comunicação e advertência a eficácia da comunicação com que o senhorio desencadeia o procedimento negocial com vista à transição do arrendamento para o NRAU, a Lei n.º 79/2014 se limitou a modificar a disciplina constante da Lei n.º 31/2012 num sentido apenas constitucionalmente possível ou, pelo contrário, veio fazer depender o valor positivo do silêncio do arrendatário de uma condição indispensável à respetiva conformidade constitucional. O que, invertidos os respetivos termos, corresponde, em substância, à primeira das questões de constitucionalidade a apreciar: saber se a norma extraível dos artigos 30.º e 31.º, n.º 6, da Lei n.º 6/2006, na redação conferida pela Lei n.º 31/2012 e que vigorou até janeiro de 2015 (artigo 9.º da Lei n.º 79/2014), segundo a qual a falta de resposta do arrendatário à comunicação prevista no artigo 30.º determina a transição do contrato para o NRAU e vale como aceitação da renda, bem como do tipo e da duração do contrato propostos pelo senhorio, ficando o contrato submetido ao NRAU, sem que ao primeiro tenham sido comunicadas as alternativas que lhe assistem e sem que o mesmo tenha sido advertido do efeito associado ao seu eventual silêncio, é compatível com a ordem jurídico-constitucional. (… )

16. Diversamente das hipóteses apreciadas nos referidos arestos, a norma que integra o objeto do presente recurso diz respeito à medida das consequências que a lei associa à inobservância pelo arrendatário, não do ónus de comprovação de circunstâncias pressupostas pela aplicação do regime de exceção previsto para situações de especial vulnerabilidade atempadamente invocadas perante o senhorio, mas do próprio ónus de reação à comunicação com que este dá início ao procedimento negocial tendente a operar a transição para o NRAU. Mais concretamente, está em causa saber se a falta de resposta àquela comunicação pode valer como aceitação da proposta do senhorio quanto à transição do contrato de arrendamento para o NRAU, ao tipo de contrato, à sua duração e ao valor da renda, sem que ao arrendatário tenham sido comunicadas as alternativas de que dispõe — isto é, as faculdades que lhe permitem condicionar, diferir ou até mesmo frustrar a transição do contrato para o NRAU — e sem que o mesmo tenha sido previamente advertido do efeito que a lei atribui ao seu eventual silêncio.

À partida, são duas as possibilidades que se colocam quando se trata de enquadrar dogmaticamente a solução constante do n.º 6 do artigo 31.º da Lei n.º 6/2006, na versão ora considerada.

A primeira alternativa passa por reconduzi-la ao âmbito da teoria do negócio jurídico, mais concretamente ao valor do silêncio enquanto declaração negocial.

Sob tal perspetiva, o n.º 6 do artigo 31.º constituirá uma norma legal que, em linha com as exceções contempladas no n.º 1 do artigo 218.º do Código Civil, atribui ao silêncio do arrendatário o valor declarativo de aceitação da proposta negocial apresentada pelo senhorio, nos exatos termos que dela constam quanto ao valor da renda, tipo e duração do contrato, originando-se assim, através do encontro dessas duas declarações ¾ proposta expressa e aceitação ficta ¾, a formação de um novo contrato de arrendamento, sujeito ao NRAU. A proposta que dá corpo à comunicação efetuada pelo senhorio considera-se aceite pelo arrendatário se este não se pronunciar no prazo de 30 dias contados da receção daquela, efeito que se produzirá, assim, no plano da atribuição legal ao silêncio do destinatário de determinada proposta negocial do valor correspondente ao da declaração da sua aceitação.

A segunda possibilidade — que colocará o presente caso diretamente em linha com as hipóteses apreciadas nos Acórdãos n.º 277/2016 e 440/2019 ¾ passa por evidenciar a similitude existente entre a tramitação que integra o procedimento extrajudicial regulado nos artigos 30.º a 37.º do NRAU e as regras previstas para a ação declarativa no Código de Processo Civil.

Deste ponto de vista ¾ sustentado, na doutrina, por Francisco de Castro Fraga ¾ «[a] iniciativa do senhorio constitui como que uma petição inicial de um processo a que seguirão, naturalmente, a contestação (resposta do arrendatário) e a réplica (contra resposta do senhorio). O conjunto das três comunicações configura um processo negocial obrigatório, com regras que foram claramente inspiradas no processo civil […]. A comparação com as regras processuais ajuda a compreender as soluções legislativas adotadas (e, desde logo, o cuidado posto na receção, pelo arrendatário, da comunicação do senhorio, regulamentando-a quase como se tratasse da citação para uma ação judicial» (Códigos Comentados da Clássica de Lisboa, Leis do Arrendamento Urbano Anotadas, coordenação: António Menezes Cordeiro, Coimbra, Almedina, 2014, p. 484).

17. Quer seja encarada como um problema relativo aos limites da intervenção do legislador na seleção e conformação dos procedimentos negociais compatíveis com a atribuição de eficácia declarativa ao silêncio de uma das partes, quer o seja como um problema respeitante à margem de discricionariedade legislativa no estabelecimento dos ónus que informam o procedimento e das cominações ou preclusões que resultam da sua inobservância por qualquer dos intervenientes, a questão de constitucionalidade que cumpre resolver não difere na sua essência: trata-se, em qualquer dos casos, de verificar se o legislador se encontra constitucionalmente autorizado, desde logo em face do direito à habitação consagrado no n.º 1 do artigo 65.º da Constituição, a estabelecer uma relação de causa-efeito entre a inação do arrendatário e a conversão do vínculo locatício no contrato proposto pelo senhorio, sem que o primeiro tenha sido previamente informado das faculdades que lhe assistem na reação a essa proposta e advertido das consequências que a lei associa à sua eventual inércia.

Tendo por conteúdo «o direito a uma morada digna, onde cada um possa viver com a sua família» (Rui Medeiros, Constituição Portuguesa Anotada, Jorge Miranda/Rui Medeiros, Volume I, Lisboa, Universidade Católica Portuguesa, 2017, p. 958 e ss.), o direito à habitação consagrado no artigo 65.º, n.º 1, da Constituição, apresenta uma dupla natureza ou dimensão.

Desde há muito reconhecida na jurisprudência constitucional, essa dupla vertente do direito à habitação foi explicitada no Acórdão n.º 101/92 nos termos seguintes:

«(1) de um lado, consiste no direito de não ser arbitrariamente privado da habitação ou de não ser impedido de conseguir uma, revestindo então a forma de «direito negativo», ou seja, de direito de defesa, determinando um dever de abstenção do Estado e de terceiros apresentando-se, nessa medida, como um direito análogo aos «direitos, liberdades e garantias» (cfr. artigo 17.º); (2) de outro lado, o direito à habitação consiste no direito de a obter, traduzindo-se na exigência das medidas e prestações estaduais adequadas a realizar tal objectivo. Neste sentido, constitui um verdadeiro e próprio «direito social», implicando enquanto tal determinadas obrigações positivas do Estado (n.os 2, 3 e 4 do artigo 65.º) que conferem àquele a natureza de direito positivo que justifica e legitima a pretensão do cidadão a determinadas prestações (cfr. Gomes Canotilho e Vital Moreira, Constituição da República Portuguesa Anotada, 1.º vol., 2.ª ed., pp. 345 e 346).»

No caso presente, é a dimensão negativa do direito à habitação que importa considerar.

É certo que, em matéria de conformação do regime do arrendamento habitacional, dela não decorre para o legislador uma «obrigação geral de manter as soluções jurídicas anteriormente estabelecidas», sempre que mais favoráveis à posição do arrendatário (Acórdão n.º 465/01). O que dela para o legislador resulta é o dever de, ao definir, em cada momento histórico, a política habitacional a empreender e, sobretudo, ao selecionar os meios de promoção e regulação da oferta e/ou da procura habitacional necessários para esse efeito, se abstenha de o fazer em termos tais que admitam a privação arbitrária, sem fundamento razoável ou em condições desproporcionadamente onerosas da habitação alcançada através do contrato de arrendamento.

Saber a solução constante dos artigos 30.º e 31.º, n.º 6, da Lei n.º 6/2006, na redação conferida pela Lei n.º 31/2012, reflete a observância desse dever é o que se procurará perceber nos pontos seguintes.

18. Reconduzindo-se ao direito do arrendatário a não ser arbitrariamente privado da habitação a que acedeu por essa via, a posição jusfundamental afetada pela norma sindicada apresenta, de acordo com o critério enunciado no Acórdão n.º 101/92 (e reafirmado no Acórdão n.º 406/07), uma natureza análoga à dos direitos, liberdades e garantias.

Tal critério é o mesmo com base no qual o Tribunal vem reconhecendo natureza análoga a outras dimensões do direito de propriedade para além daquela que corresponde ao «direito de cada um a não ser privado da sua propriedade, salvo por razões de utilidade pública» e «mediante o pagamento de justa indeminização». Trata-se, conforme notado no recente Acórdão n.º 299/2020, das «dimensões que consubstanciem «aquele “radical subjetivo” que o aproxima dos direitos fundamentais subjetivos de tipo clássico, negativos, diretamente invocáveis» (Parecer n.º 32/82 da Comissão Constitucional); que sejam «essenciais à realização do Homem como pessoa» (Acórdãos n.ºs 329/1999 e 187/2001); […] ou que se mostrem indispensáveis à conceção do direito de propriedade como garantia de “espaço de autonomia pessoal” (Acórdão n.º 374/2003)».

O direito do arrendatário a não ser arbitrariamente privado da habitação que o contrato lhe propicia, além de apresentar a estrutura típica dos direitos de defesa, constitui um pressuposto material da possibilidade de efetivação dos demais direitos e liberdades inerentes ao estatuto do ser-pessoa, beneficiando, também nessa medida, da proteção conferida pelo regime próprio dos limites às leis restritivas que se encontra definido no artigo 18.º da Constituição, em particular pelo princípio da proibição do excesso acolhido no respetivo n.º 2.

De acordo com a metódica assente no triplo teste desde há muito seguida na jurisprudência deste Tribunal (cf. Acórdão n.º 634/93), a proibição do excesso supõe que a medida seja adequada aos fins que através dela se prosseguem; que essa medida seja exigida para alcançar os fins em vista, por o legislador não dispor de outros meios menos restritivos para assegurar o mesmo desiderato; e, por fim, que o resultado obtido seja proporcional à carga coativa que a medida comporta, aferida pelo grau de afetação da posição jusfundamental em causa.

No caso presente, não está em causa a possibilidade, em si mesma, de o legislador admitir ou promover a transição para o NRAU de contratos de contratos de arrendamento celebrados antes da vigência do RAU, dentro de certos limites e sob determinadas condições. Também não está em causa a possibilidade, em si mesma, de, com vista a assegurar uma definição efetiva e célere do estatuto do arrendamento, o mesmo legislador atribuir valor negocial positivo ou efeito cominatório pleno ao silêncio do arrendatário, quando interpelado pelo senhorio através da comunicação que desencadeia o procedimento extrajudicial tendente a fazer transitar o vínculo locatício para o NRAU.

Nenhum desses aspetos do regime aplicável, isoladamente considerado ou mesmo em resultado da sua conjugação, foi contestado pelo Tribunal recorrido quanto à sua conformidade constitucional. A solução legal cuja aplicação o Tribunal recorrido considerou vedada pela relação de equilíbrio ou justa medida postulada pelo princípio da proibição do excesso é apenas a de que tais efeitos se produzam sem que o arrendatário haja sido previamente informado das faculdades que pode exercer no âmbito do procedimento de transição desencadeado pelo senhorio, e sem que haja sido advertido das consequências em que incorre em resultado de uma sua eventual inação.

A medida implicada na norma sindicada é, assim, a que resulta da convergência desses três elementos: falta de resposta do arrendatário à comunicação do senhorio; aceitação da proposta por este apresentada quanto ao valor da renda, tipo e duração do contrato, e transição do mesmo para o NRAU; dispensa de esclarecimento prévio do arrendatário quanto às faculdades que lhe assistem e, em especial, à relação que a lei estabelece entre aqueles dois primeiros elementos.

É essa, pois, a medida cuja adequação, exigibilidade e proporcionalidade cumpre aqui aferir, tendo em conta os fins prosseguidos pela Lei n.º 31/2012.

19. A revisão do NRAU levada a cabo pela Lei n.º 31/2012 teve como finalidade — vimo-lo já — a dinamização do mercado de arrendamento urbano.

De acordo com a avaliação política levada a cabo pelo legislador de 2012, essa dinamização seria mais eficazmente alcançada através do aumento da oferta habitacional disponível, não sendo tal aumento consonante com a perpetuação dos contratos de duração necessariamente indeterminada celebrados ao abrigo do regime vinculístico.

As opções de política social cabem em exclusivo ao legislador democraticamente legitimado, não sendo, por essa razão, em si mesmo sindicáveis por este Tribunal. À jurisdição constitucional cabe apenas verificar se os instrumentos normativos que «corporizam» tais opções são compatíveis com os «pertinentes preceitos constitucionais» (cf. Acórdão n.º 806/93).

Quanto aos contratos celebrados antes da entrada em vigor do RAU — que ascendiam a 255 mil em 2011 (Exposição de Motivos que acompanhou a Proposta de Lei n.º 38/XII) —, as finalidades da política habitacional definida em 2012 foram concretizadas através do estabelecimento um procedimento extrajudicial tipificado, discricionariamente acionável pelo senhorio, suscetível de permitir que a transição de tais contratos para o NRAU contemplasse a possibilidade da sua conversão em contratos com prazo certo, bem como da atualização do valor da renda. Um procedimento que o legislador pretendeu de célere e eficaz, mas simultaneamente aberto à participação de ambas as partes — senhorio e arrendatário —, com vista a uma definição negociada e paritária do estatuto do vínculo locatício em face da nova disciplina instituída no NRAU. Assim, para que ambos pudessem intervir e influir nessa definição, tanto ao senhorio como ao arrendatário foi atribuído um conjunto de faculdades, através de cujo exercício, que se perspetivou dinâmico e dialético, se procurou assegurar a um e a outro o poder de influenciar, no âmbito do procedimento negocial previsto, os termos desse novo estatuto ou a formação de um novo contrato.

É nesta lógica que se compreendem as alternativas que, em reação à comunicação do senhorio, a lei confere ao arrendatário: a) aceitação do valor da renda proposto; b) rejeição do valor da renda proposto e apresentação de contraproposta tendo em vista a fixação de um novo valor; c) pronúncia, em qualquer dos casos, quanto ao tipo e à duração do contrato propostos; d) invocação e comprovação de circunstâncias pessoais justificativas da aplicação do regime excecional previsto para os arrendatários em situação de especial vulnerabilidade; e, por fim, e) denúncia do contrato de arrendamento.

20. Poucas reservas merecerá a conclusão de que, relativamente aos contratos celebrados em data anterior a 15 de novembro de 1990, a redefinição do estatuto de vínculo locatício à luz da evolução entretanto registada no ordenamento jurídico constitui, do ponto de avaliação política levada a cabo pelo legislador de 2012, uma medida funcionalmente adequada e até necessária à dinamização do mercado de arrendamento e, bem assim, que esta constitui fim legítimo, no sentido em que interessa a toda a comunidade (Acórdão n.º 277/2016).

Poucas dúvidas haverá também de que a atribuição de um efeito positivo à eventual inércia do arrendatário constitui, no âmbito da conformação do procedimento extrajudicial regulado nos artigos 30.º a 37.º do NRAU, um mecanismo idóneo e exigível ¾ ou mesmo até um mecanismo sem alternativa facilmente antecipável ¾ para evitar a frustração, por ato unilateral do primeiro, do mecanismo de natureza negociada instituído para aquele fim.

O que não é já, senão adequado, pelo menos necessário para a consecução de qualquer uma dessas finalidades é que este efeito positivo e aquela consequente redefinição do estatuto do vínculo locatício ¾ para mais em termos integralmente coincidentes a proposta apresentada pelo senhorio ¾ sejam produzidos direta e automaticamente pelo silêncio do arrendatário sem que este haja sido previamente esclarecido das faculdades que lhe assistem e, mais do que isso, das consequências que a lei associa à sua eventual inação.

Deste último ponto de vista, nenhuma vantagem é assegurada a qualquer interesse que possa dizer-se legítimo. O único interesse que uma reação desinformada e (por isso) omissiva do arrendatário é de modo a realizar é o eventual interesse do senhorio em fazer valer integralmente e com a maior brevidade possível os termos e condições constantes da sua proposta, designadamente quanto à duração do contrato e ao valor da renda, evitando, consoante os casos, os impedimentos, acertos e ajustes na redefinição do estatuto do arrendamento que, nos termos da lei, podem resultar de uma participação ativa e esclarecida do locatário no procedimento desencadeado pelo segundo.

Mas ainda que não fosse este — o da exigibilidade ¾ o plano em que a influência do défice de esclarecimento e informação do arrendatário devesse ser devidamente ponderada e sopesada no âmbito da confrontação da medida sindicada com o princípio da proibição do excesso, nenhuma dúvida haveria de que, justamente por conta daquela influência, a solução que lhe corresponde sempre se revelaria desproporcionadamente onerosa para aquele, por comparação com os fins através dela visados.

Para além de não proporcionar qualquer tipo de benefício ao interesse legítimo do senhorio ¾ este só poderá residir na definição rápida e eficaz do estatuto do arrendamento, e não, sequer também, na diminuição das condições para uma reação do arrendatário contrária ou até mesmo inviabilizadora da sua proposta ¾, a exclusão do âmbito do dever de comunicação a cargo do senhorio de dados imprescindíveis a uma tomada de posição consciente e esclarecida por parte do seu destinatário diminui tão dramática quanto desnecessariamente as condições do arrendatário para intervir eficientemente no procedimento extrajudicial em defesa dos seus interesses, sujeitando-o à contingência de, contra a sua vontade e em possível desconformidade com o que lhe seria devido, ver-se confrontado com um contrato de arrendamento com prazo certo ¾ e, por isso, caducável ¾ e/ou com uma renda de valor demasiado elevado para o seu nível de rendimentos. O mais das vezes numa fase já avançada da vida, em que, como se disse no Acórdão n.º 277/2016, dificilmente encontrará soluções habitacionais equivalentes àquela que tinha por consolidada, o arrendatário vê deste modo exponenciado ¾ desnecessariamente exponenciado ¾ o risco de vulnerabilização do vínculo que lhe garantia a ocupação do locado, com consequente agravamento da sua situação, já de si frequentemente precária, tanto do ponto de vista do direito a não ser arbitrariamente privado da sua habitação, como ainda, tanto na generalidade dos casos como na concreta situação sub judice, do direito à proteção na terceira idade, consagrado no 72.º da Constituição.

A norma sindicada constitui, em suma, uma restrição desproporcionada do direito à habitação, tornando-se, assim, constitucionalmente censurável à luz do que se dispõe no n.º 1 do artigo 65.º, conjugado com os artigos 17.º, 18.º, n.º 2, todos da Constituição.(…)”

E, consequentemente, decidiu-se ali julgar inconstitucional, por violação do artigo 65.°, n.° 1, conjugado com os artigos 17.° e 18.°, n.° 2, todos da Constituição, a norma extraível dos artigos 30.° e 31.°, n.° 6, da Lei n.° 6/2006, de 27 de fevereiro, na redação conferida pela Lei n.° 31/2012, de 14 de agosto, segundo a qual a falta de resposta do arrendatário à comunicação prevista no artigo 30.° determina a transição do contrato para o NRAU e vale como aceitação da renda, bem como do tipo e da duração do contrato propostos pelo senhorio, ficando o contrato submetido ao NRAU, sem que ao primeiro tenham sido comunicadas as alternativas que lhe assistem e sem que o mesmo tenha sido advertido do efeito associado ao seu eventual silêncio,

De tudo o que acaba de expor-se não pode validamente deixar de entender-se que revestem enorme relevância os cuidados de que o legislador rodeou as comunicações previstas no artigo 30º citado e dos requisitos de eficácia ali previstos.

Tal relevância foi sublinhada no recente Acórdão de Uniformização de Jurisprudência n.º 6/2023, proferido no processo n.º 10383/18.0T8LSB.L1.S1-A, em 15 de junho de 2023, particularmente nos casos, em que, como no presente, se pretende simultaneamente a transição do contrato para o NRAU, com atualização de renda, pese embora a situação em causa no aresto citado se refira a arrendamento para fins não habitacionais, por isso ao disposto no artigo 50º do NRAU e a uma transição sem atualização de renda.

Na verdade, como no artigo 50º citado, no artigo 30º do NRAU regulam-se em conjunto dois aspetos dos contratos de arrendamento habitacional celebrados antes do RAU – a atualização para o NRAU e a atualização de renda e ali o que se pondera é o problema de saber se se justifica aplicar sempre todo o regime disposto na norma ou se verificando apenas uma das situações é possível dispensar-se algum/alguns dos requisitos exigidos na norma.

Por outras palavras – caso os efeitos pretendidos sejam os dois, como no caso dos autos, nenhum dos requisitos é dispensável.

A atualização da renda referida no artigo 30º do NRAU, quando seja pedida pelo locador, está condicionada pelo valor do imóvel, pelo menos no caso do artigo 35º, sendo na maioria dos casos, de fixação livre.

Assim, a avaliação pretendida pelo legislador no art. 15 n.º 4 do CIMI e a referência que associa aos prédios urbanos arrendados, definem um interesse relevante para se exigir que em caso de transição para o NRAU, ainda que sem atualização de rendas, o locador comunique ao locatário a avaliação, se nessa data já tiver sido realizada.

Não sendo um elemento integrador do contrato de arrendamento, em termos de objeto do negócio, o legislador configura a avaliação como um elemento identificador do arrendado que associa à transição para o NRAU quando esta tenha sido realizada nos termos do artigo 38 do CIMI.

Se o legislador quis que a partir de 2003 se procedesse a uma avaliação geral dos prédios urbanos e se deixou especiais referências aos que estejam arrendados, considero estarem inscritas nessas referências razões de sistema que justificam que o locador no momento da transição comunique ao locatário a avaliação se esta já tiver sido realizada pois, não o tendo sido, a comunicação referente à avaliação não terá obviamente de ser comunicada. Essa comunicação, mesmo sem relevância para o valor da renda cuja atualização não é pedida, inscreve-se num imperativo de transparência, completude de informação e boa-fé o qual, sendo indiferente à fixação da renda, é relevante para o conhecimento que o locatário, no caso de transição de regime para o NRAU, passa a ter dos elementos descritivos do imóvel arrendado, em concreto do valor real e atual do mesmo.

Não é a tutela do interesse do locatário em saber o valor do imóvel o determinante para a exigência de comunicação, mas na forma como relaciona o CIMI e o NRAU, é a vontade legislativa que explica e justifica esse dever de comunicação.

Como o Tribunal Recorrido adequadamente explicitou, indicando as razões que subjazem ao regime legal, que aqui se subscrevem, pois, para lograr a transição para o NRAU, o senhorio deveria comunicar a sua intenção ao arrendatário, indicando: a) O valor da renda, o tipo e a duração do contrato propostos; b) O valor do locado, avaliado nos termos dos artigos 38º e ss do Código do Imposto Municipal sobre Imóveis (CIMI), constante da caderneta predial urbana; c) Cópia da caderneta predial urbana, conjunto de exigências a que acrescem ainda as resultantes das disposições gerais do NRAU, mais concretamente do artigo 11.º, n.º 1 (na versão resultante da Lei 31/2012).

E é certo que neste artigo se “havendo pluralidade de senhorios, as comunicações devem, sob pena de eficácia, ser subscritas por todos, ou por quem a todos represente”.

Ora, posta em causa, pelo ora Réu, no articulado de contestação, a eficácia da notificação, cabia à Autora o ónus de demonstrar que a comunicação em causa tinha observado todos os requisitos de que dependia tal eficácia, nos termos do disposto no artigo 342º do Código Civil.

Manifestamente não demonstrou que a comunicação foi enviada por todos os proprietários/senhorios (a carta refere apenas a qualidade de proprietária) pois não demonstro que à data da mesma era apenas a ali intitulada a proprietária do imóvel, a única senhoria, ou a representante dos demais.

Mas mesmo que assim não se entendesse, sempre haveria que subscrever a decisão recorrida na parte em que refere:

“Por outro lado, o valor que se fez constar da comunicação datada de 13.09.2013, relativamente ao valor do locado – €13.950,00 – não tem qualquer suporte documental, nem sequer é coincidente com o valor melhor constante da certidão predial de tal prédio relativo a qualquer das divisões aí constantes afectas à habitação, quais sejam, o valor de €14.902,61 relativa ao rés-do-chão poente, e €9.251,37 relativa ao rés-do-chão sul.

Acresce dizer, tal comunicação deveria obrigatoriamente ter em conta que o Réu ocupava apenas uma das duas divisões independentes afectas à habitação, que compõem a totalidade do prédio – cfr. provado em 3. e 4. – cujo valor total patrimonial constante na caderneta predial é de €14.159,25 relativo à divisão rés-do-chão poente, e €9.251,37 relativo à divisão rés-do-chão sul. Isto é, deveria tal comunicação especificar expressamente de qual das divisões se tratava, e qual o valor patrimonial concreto da divisão independente ocupada pelo Réu, pois só assim poderia ser feita uma determinação correcta e proporcional do aumento do valor da renda que se deveria fazer operar.

A isto acresce ainda o facto de a comunicação datada de 11.09.2013 se ter feito acompanhar de cópia parcial da caderneta predial – cfr. facto 8. – em contradição com a imposição legal.

Saliente-se que “(…) a razão de ser da exigência da comunicação do valor do locado, avaliado nos termos dos arts. 38.º e ss. do C.I.M.I., prende-se com a possibilidade desse valor vir a ser determinante no cálculo da renda, nas situações previstas nos arts. 33.º, n.º 5, al. b), 35.º, n.º 2, als. a) e b), e 54.º, n.º 2, do NRAU, na versão dada pela Lei n.º 31/2012, especialmente, quando se verifique oposição do arrendatário, sendo, ainda, relevante para a ponderação que este tem a efetuar. Assim, atenta a circunstância de a comunicação em causa dar início a um verdadeiro processo negocial obrigatório que enceta com vista à formação de um novo contrato, atentando na finalidade dessa comunicação, torna-se claro que a incerteza gerada pela falta de elementos não é compaginável com a tomada conscienciosa de decisões respeitantes ao futuro da relação arrendatícia, gerando dúvidas e insegurança, desde logo por falta de indicação e comprovação do valor do locado. E constatando-se o cumprimento apenas parcial das exigências legais a comunicação padece de ineficácia, já que sofre, ab initio, de um vício estrutural, atinente aos seus requisitos constitutivos, que impede a produção dos efeitos por ela visados, pois que carece de requisitos essenciais de que a lei faz depender a respetiva eficácia” – cfr. Ac. STJ de 18.09.2018, P. 8346/15.7T8LSB.L1.S1, disponível em www.dgsi.pt.

De facto, “(…) A especificidade e o rigor impresso às formalidades exigidas explicam-se, em boa parte, pela circunstância de a comunicação em causa dar início a um verdadeiro procedimento negocial obrigatório encetado com vista à formação de um novo contrato e, bem assim, na necessária conjugação entre o mercado do arrendamento e a avaliação fiscal dos imóveis arrendados. Como se vê, estamos, pois, bem distantes da imposição de um estrito formalismo burocrático desprovido de real utilidade.»

Na verdade, e como é salientado pelo acórdão acima mencionado, não estamos perante um mero aumento da renda, tratando-se, ao invés, da negociação de um novo contrato integrado num processo negocial obrigatório” – cfr. Ac. TRE de 17.01.2019, P. 2790/17.2T8FAR.E1, disponível em www.dgsi.pt.

Tem sido entendimento unânime que “à comunicação do senhorio (proposta a despoletar negociação, obrigatória, do “novo” contrato, com cessação do vinculísmo anterior) na inobservância, (a si imputável), de requisitos impostos (estes elementos essenciais à definição do contrato de arrendamento a nascer) nenhum valor negocial, pode ser atribuído, antes padecendo de ineficácia” – cfr. Ac. TRP de 20.09.2021, P. 16721/20.9T8PRT.P1, disponível em www.dgsi.pt.

Daí que a falta dos requisitos materiais, previstos no artigo 30.º do NRAU, ou o não cumprimento das regras relativas à forma e destinatário da comunicação, tenham como consequência a ineficácia da comunicação, tudo se devendo passar como se ela não tivesse sido feita.”

Como referido supra, a comunicação do senhorio prevista no artigo 30.º, do NRAU dá início a um processo negocial obrigatório do qual resultará um novo contrato. Ao prescrever os elementos que aquela comunicação deve conter, a lei pretende que o arrendatário possa tomar uma decisão quanto ao futuro contrato de forma conscienciosa, isto é, que esteja na posse de todos os elementos necessários a uma tomada de decisão conscienciosa. Daí que uma deficiente comunicação inquine ab initio o processo negocial, não podendo, por isso, produzir os efeitos que tendia a produzir, ainda que à mesma tenha havido resposta do arrendatário com proposta de outra renda[2].

Improcede, pois, este segmento de recurso.

Entende a Apelante que a atuação do Réu ao invocar a questão da ineficácia das comunicações que lhe foram remetidas ao abrigo do artigo 30º do RAU apenas em 15.01.2020 configura abuso de direito na modalidade de “venire contra factum proprium”.

Mas não lhe assiste razão.

Afigura-se que para desta forma se concluir bastaria a leitura do supra mencionado Acórdão do Tribunal Constitucional, de que supra se transcreveram passagens, precisamente por se entender que relevavam para esta análise.

O abuso de direito, na modalidade do venire contra factum proprium, emerge se o devedor convencer o invocante que ele actuará, ou não actuará, no futuro, de um certo modo, e, depois, assuma uma conduta em sentido inverso ao que manifestou, de uma maneira contraditoriamente chocante, e, assim, ético-juridicamente censurável e inadmissível, violando a confiança que naquela conduta o invocante depositou sem motivos para dela desconfiar[3].

Como se viu, o regime jurídico antes analisado estabelece determinados efeitos aos atos que prevê, padronizando o comportamento do senhorio e do inquilino tendo em vista os fins e aí estabelecidos e dos valores envolvidos, no caso a passagem de um regime legal de arrendamento para outro regime legal de arrendamento.

A transição para o NRAU e a atualização da renda dependem da iniciativa do senhorio, sendo que o não cumprimento das regras relativas à forma e ao destinatário da comunicação tem uma consequência específica, no caso, a sua ineficácia, tudo se passando como se a mesma não tivesse sido feita.

Ora, estando já demonstrado que a comunicação, é ineficaz para produzir o efeito pretendido resulta manifesto que o simples decurso do tempo sem resposta a tal comunicação na parte respeitante ao prazo proposto para o arrendamento, não é suficiente para se poder concluir pelo abuso do direito entretanto suscitado, tanto mais que a lei não prevê a invocação de tal vício como um dos fundamentos ou sentidos possíveis da resposta do arrendatário. Acresce que se verifica não ser imputável à parte que quer prevalecer-se da ineficácia da comunicação a culpa pelo desrespeito pelas regras legais relativas às formalidades e ao destinatário da referida comunicação, não se revelando assim admissível que este fique inibido de invocar tal exceção em sede de contestação pela simples circunstância de não o terem feito anteriormente. Note-se que o Réu apenas se pronunciou sobre a renda proposta, que, de resto, não aceitou.

Deste modo, a invocação, no caso, da ineficácia da comunicação, com referência à carta que constitui iniciativa do senhorio para a transição para o NRAU e atualização da renda, nos termos dos artigos 30.º do NRAU, configura o exercício normal do direito e não o seu exercício abusivo.

Por conseguinte, resulta indiscutível que os factos em apreciação não permitem configurar o exercício abusivo ou ilegítimo do direito pelo Réu.

Termos em que também neste ponto improcede a apelação.

Em consequência, não se revela possível extrair solução diferente da declarada na decisão recorrida, a qual se confirma.

IV. DECISÃO

Pelo exposto, acordam em conferência em julgar improcedente o recurso e, em consequência, em manter a decisão recorrida.

Custas pela Recorrente – artigo 527.º, n.º 2, do Código de Processo Civil.

Registe e notifique.

Évora, 12.10.2023.

Ana Pessoa

Maria João Faro

Francisco Xavier

[1] Da exclusiva responsabilidade da relatora

[2] Cf. o Acórdão desta Secção de 17.01.2019, proferido no processo n.º 2790/17.3TBFAR.E1, já referido.

[3] Cf. o Acórdão do STJ de 10.01.2023, proferido no processo n.º 412/20.3T8PBL.C1.S1, acessível em www.dgsi.pt