1787/19.2YLPRT.E1 - Tribunal da Relação de Évora

I- A ocorrência de prejudicialidade entre uma acção de anulação do contrato de arrendamento e uma acção de despejo (já que o desfecho daquela é susceptível de fazer desaparecer o fundamento ou a razão de ser desta) não é suficiente para a decretação da suspensão da instância já que, como decorre do nº2 do art.º 272º do CPC, é necessário também que se faça uma avaliação da (in) conveniência de tal suspensão à luz do princípio da economia processual.

II- Restando apenas proferir sentença na acção iniciada como procedimento de despejo do local arrendado criado pela Lei n.º 31/2012 - destinado a permitir “a célere recolocação daquele no mercado de arrendamento» - não é de decretar a suspensão da instância à luz de tal normativo.

III- Tendo ficado provadas cinco situações de mora superior a oito dias no pagamento da renda, num período de 12 meses, ocorria inequivocamente fundamento, à luz do citado artigo 1083.º, n.º 4 do Código Civil, para o ora apelado, na qualidade de senhorio, resolver o contrato de arrendamento que o ligava aos apelantes.

IV- No caso em apreço, o direito à resolução do contrato foi exercido extrajudicialmente com fundamento no disposto no nº4 do art.º 1083º do Cód. Civil que na sua parte final estabelece expressamente não lhe ser aplicável o disposto nos números 3 e 4 do art.º 1084º do Cód. Civil que contemplam a faculdade única de o arrendatário pôr fim à mora no prazo de um mês a contar dessa comunicação.

V- Por maioria de razão, não lhe é possível igualmente fazê-lo no âmbito da oposição deduzida no procedimento de despejo do local arrendado, pelo que ainda que o arrendatário proceda ao depósito da indemnização a que alude o nº1 do art.º 1041º do Cód.Civil, o mesmo revela-se ineficaz para obstaculizar à resolução já levada a efeito pelo senhorio.

I- RELATÓRIO

1. A... apresentou, junto do Balcão Nacional de Arrendamento, procedimento especial de despejo contra B... E MARIA DE LURDES SÁ DE JESUS SOUSA peticionando a desocupação do imóvel sito na Urbanização Quinta da Bela Vista, A2, 8200-230 Albufeira, com fundamento em resolução do contrato de arrendamento por mora superior a oito dias, no pagamento da renda, por mais de quatro vezes, seguidas ou interpoladas, num período de 12 meses. Juntou contrato de arrendamento, comunicação de resolução extrajudicial do contrato de arrendamento e comprovativo de pagamento do imposto de selo.

Não tendo sido recusado o requerimento inicial apresentado pelo Requerente, foram os Requeridos notificados, nos termos e para os efeitos do artigo 15.º-D do Novo Regime do Arrendamento Urbano, aprovado pela Lei n.º 6/2006, de 27.02, na sua redação atual.

Deduziram os Requeridos oposição à pretensão de despejo do Requerente, motivo pelo qual os autos foram distribuídos ao Juízo Local Cível da Albufeira, nos termos e para os efeitos dos artigos 15.º-F e 15.º-H do NRAU.

Em síntese, defenderam-se os Requeridos invocando:

i) a exceção dilatória de erro na forma do processo;

ii) a caducidade do direito do Requerente à resolução do contrato de arrendamento;

iii) a nulidade da resolução operada pelo Requerente, por contrária à legislação em vigor;

iv) a intenção, por parte dos Requeridos, em exercer a opção de compra estipulada no âmbito do contrato celebrado entre as partes, à qual se opôs o Requerente, e por conseguinte, o abuso de direito na conduta relativa a resolução do contrato, por parte do Requerente, pugnando, assim, a final pela sua absolvição.

Após ter sido notificado para o efeito, veio o Requerente exercer o seu direito ao contraditório, nos termos do disposto no artigo 15.º-H, n.º 2 do NRAU.

Depois, vieram os Requeridos responder ao requerimento apresentado pelo Requerente, pugnando, a final, nos mesmos moldes do requerido em sede de oposição.

Foi designada data para realização da audiência final e nela foi proferida sentença na qual julgou o procedimento especial despejo, intentado pelo Requerente A... contra aos Requeridos B... E MARIA DE LURDES SÁ DE JESUS SOUSA procedente, por provado, e, em consequência declarou resolvido o contrato de arrendamento, relativo ao imóvel sito na Urbanização Quinta da Bela Vista, A2, 8200-230 Albufeira, nos termos e para efeitos do disposto no artigo 1083.º, n.º 4, do CC, determinando que os Requeridos procedam à sua desocupação e entrega, livre de pessoas e bens, ao Requerente.

2. É desta sentença e do despacho que a precedeu que recorrem os requeridos formulando, na sua apelação, as seguintes conclusões:

“1) Vem o presente recurso interposto da sentença proferida pela Instância Local de Albufeira do Tribunal Judicial da Comarca de Faro, no processo supra referido, de acordo com a qual foi julgado resolvido o contrato de arrendamento, relativo ao imóvel sito na Urbanização Quinta da Bela Vista, A2, 8200-230 Albufeira, nos termos e para efeitos do disposto no artigo 1083.º, n.º 4, do CC e em consequência, determinado que os Requeridos procedam à sua desocupação e entrega, livre de pessoas e bens, ao Requerente. “a) Julgo resolvido o contrato de arrendamento, relativo ao imóvel sito na Urbanização Quinta da Bela Vista, A2, 8200-230 Albufeira, nos termos e para efeitos do disposto no artigo 1083.º, n.º 4, do CC; b) E em consequência, determino que os Requeridos procedam à sua desocupação e entrega, livre de pessoas e bens, ao Requerente.” – (Cfr. com sentença recorrida).

2) A convicção do Tribunal assentou na prova oral produzida perante o Tribunal, incluindo a prova testemunhal e por depoimento de parte. O Tribunal desconsiderou em absoluto a prova documental junta aos autos e não impugnada, note-se! Foram julgados como provados factos que, salvo melhor opinião, deveriam antes dar-se como não provados, não se tendo atendido da melhor forma a elementos constantes dos autos com relevância para a decisão da causa os quais, a ter sido ponderados, conduziriam a decisão diversa da que veio a ser proferida e de que ora se recorre.

3) Assim, não pode, todavia, e salvo o devido respeito, a apelante conformar-se com a decisão do tribunal a quo, insurgindo-se contra os seguintes pontos: a) Matéria de facto dada como provada; b) Apreciação e interpretação da matéria de facto dada como provada; c) Aplicação do direito à matéria de facto dada como provada.

4) Na verdade, atenta toda a prova produzida, quer documental, quer testemunhal em sede de audiência de julgamento, de forma incompreensível e até contraditória com a própria fundamentação da motivação, foram dados como provados factos que, salvo o devido respeito por melhor opinião, deveriam ter merecido resposta negativa, e outros, ao invés, que foram julgados não provados quando deveriam ter sido julgado provados, e que a sê-lo, teriam levado certamente a uma decisão diversa. Tendo a prova sido devidamente gravada, o presente recurso pode ser, e é, de facto e de direito.

5) Salvo o devido e merecido respeito que é muito, a justiça não se deve compadecer ou aceitar leituras leves ou na diagonal em prole de celeridade, isto porque, os tribunais devem primar em primeira linha pela administração da justiça e defesa do cidadão comum.

6) O juiz tem, no modelo processual vigente, a possibilidade de investigar, mesmo oficiosamente, e de considerar na decisão, os factos instrumentais que resultem da instrução e discussão da causa. Factos instrumentais são os que interessam indirectamente à solução do pleito, por servirem para demonstrar a verdade ou falsidade dos factos pertinentes; não pertencem à norma fundamentadora do direito e são-lhe, em si, indiferentes, servindo apenas para, da sua existência, se concluir pela existência dos próprios factos fundamentadores do direito ou da excepção.

7) Da audiência de discussão e julgamento realizada deveriam ter resultado como provados factos instrumentais, que a serem considerados o ponto dado como provado em 1. “A..., é proprietário do prédio urbano sito na Urbanização Quinta da Bela Vista, A2, 8200-230 Albufeira, descrito na Conservatória do Registo Predial de Albufeira, sob o artigo n.º 1798, e inscrito na matriz predial urbana sob o artigo n.º 9642.”, teria que ser respondido como não provado. Note-se que o quesito vertido em 1 nem tão pouco é um facto mas sim uma conclusão de direito.

8) Da discussão da causa resultou, como infra se demonstrará que Requerente e Requerido efectivamente assinaram e subscreveram um documento intitulado de “Contrato de Arrendamento para Habitação com Prazo Certo e com Opção de Compra”, nos termos do qual B..., tomou de arrendamento, a fração autónoma designada pela letra “D”, sito na Urbanização Quinta da Bela Vista, Correira, A2, Albufeira, descrito na Conservatória do Registo Predial de Albufeira sob o n.º 9642 e inscrito na matriz urbana sob o artigo 1998. No entanto, esse documento, não corresponde à vontade real das partes, pois que, como resultou da instrução da causa, aquilo que os Requeridos contrataram com o Requerente, foi um mútuo de 10 000, 00 €, tendo entregue o imóvel supra identificado ao primeiro como garantia de bom pagamento do empréstimo.

9) Esses factos, apenas foram conhecidos em sede de discussão e julgamento, porque o Requerido marido, envergonhado naturalmente, apenas quando o Requerente recusou o exercício do direito de opção de compra (em Agosto de 2020) se conscientizou do logro que havia sido vítima.

10) Naturalmente, e após o devido enquadramento jurídico dos factos foi apresentada a respectiva queixa crime junta aos autos a fls … (requerimento com a referência 38345133 de 22 de Março de 2021) e a respectiva acção de anulação tanto do contrato de compra e venda em que assenta a alegada propriedade do Requerente, como do alegado contrato de arrendamento, causa de pedir da presente acção junta a fls … (requerimento com a referencia 38614854 datado de 21 de Abril de 2021).

11) E, foi requerida a suspensão da instância nos termos e para efeitos do disposto no artigo 272º, n.º 1 do CPC que mereceu a seguinte resposta do Tribunal: “não só se entende que a referida ação, entrada esta semana em juízo foi intentada unicamente para obter a suspensão dos presentes autos – podendo a questão alegamente ali invocada haver sido chamada à colação nos presentes e, ainda que, não o tendo sido, tal sendo revelado pelos sucessivos requerimentos juntos aos autos para o efeito, no momento exato em que as partes se preparavam para findar o processo, o que poderia sempre ser evitado. Por outro lado, e ainda que assim não seja, a verdade é que a presente ação encontra-se no seu final, sendo, abaixo, proferida sentença e, não se compadecendo a mesma com a espera que uma ação de processo comum iniciada neste momento desencadeará, pelo que nada mais se pode considerar que os prejuízos da suspensão superam as vantagens da mesma.” – (Cfr. com despacho recorrido negrito e sublinhado nosso).

12) Efectivamente, refere a sentença à mingua de defesa que: “Em momento algum, em sede de articulados – aqui se contabilizando quer a oposição quer a resposta à resposta oferecida pelo Requerente à matéria de oposição, juntas aos autos pelos Requeridos – se faz referência ao referido negócio, tendo o tribunal apenas tido conhecimento do mesmo em sede de inquirição de testemunhas.

De facto, não só não são alegados quaisquer factos constitutivos do referido negócio, como não são aventados factos relativos à vontade das partes na sua concretização e menos ainda tendo sido juntos documentos – como o sejam a escritura pública de compra e venda – que comprovassem a sua veracidade.”

13) Os factos que precederam a assinatura do documento intitulado de contrato de arrendamento com opção de compra só foram conhecidos pelo Tribunal e pelos advogados em sede de instrução. (Saliente-se que o cidadão comum/ o homem médio que não anda envolvido em negociatas, nem anda pelos Tribunais não conseguiu perceber a dimensão jurídica dos factos constantes da pi de anulação e que aqui se dão integralmente por reproduzidos para todos os efeitos legais, e que precederam a assinatura do documento intitulado de contrato de arrendamento com opção de compra, nem tão pouco sabe o significado do princípio da concentração da defesa).

14) Não obstante, e no humilde entendimento dos Recorrentes, tanto não invalida que ao abrigo do disposto no art.º 5.º, n.º 2, do NCPC, na sentença podem ter assento factos não alegados que, embora ainda essenciais, não são os nucleares, mas antes complemento ou concretização dos alegados, desde que resultem da instrução da causa e sobre eles tenha havido a possibilidade de as partes se pronunciarem, mesmo que nenhuma delas manifeste vontade de os aproveitar.

15) Só está, pois, afastada a intervenção oficiosa do tribunal, neste âmbito, quanto aos factos essenciais nucleares/principais – os que constituem a causa de pedir ou que fundam as exceções deduzidas –, continuando aí a manter-se integralmente o princípio do dispositivo.

16) Mas mesmo que assim não se entenda, foi requerida a suspensão da instância, porquanto foi intentada acção que corre termos na Instância Central do Tribunal Judicial da Comarca de Faro, cujo objecto visa apreciar, em primeira linha se o Requerente é titular ou não do direito de propriedade da fracção dada em arrendamento, visando ainda apreciar a existência e/ou inexistência do contrato em discussão nos presentes autos, bem como a sua validade e valor na ordem jurídica. Questão prejudicial pode definir-se como aquela cuja solução é necessária para se decidir uma outra;- existe prejudicialidade nas situações em que o conhecimento do fundo ou mérito da acção (ou seja, para se prover sobre o petitório formulado) está dependente da prévia resolução de uma outra questão que, segundo a estrutura lógica ou o encadeamento lógico da sentença, carece de prévia decisão. – (Vide in, www.dgsi.pt Acórdão do TRL datado de 06/09/2018).

17) Ora se a causa de pedir invocada na ação de despejo é o contrato de arrendamento celebrado entre as partes, assente no direito de propriedade do imóvel que o Requerente se arroga, estando pendente acção que visa declarar nula e de sem efeito a escritura de compra e venda da qual deriva o alegado direito de propriedade do Requerente e na qual é controvertida a titularidade do imóvel em questão, isto é, se o imóvel é ou não propriedade do Requerente, aquela acção de anulação constitui uma causa prejudicial relativamente à ação de despejo. O direito pessoal de gozo (inerente ao arrendamento) é um direito bem menor e que se encontra bem a jusante do direito de propriedade.

18) Desde já se diga e ao contrário do que consta na sentença, a causa prejudicial foi intentada por uma questão de justiça. Como muito bem referiu o Tribunal os factos só foram conhecidos em julgamento. E porque, o Requerente se recusou a aceitar 16 900, 00 € em Agosto de 2020. (Para além dos montantes que já haviam sido pagos pelos Requeridos 12 750, 00 €).

19) Refere o Tribunal que os prejuízos da suspensão superam as vantagens da mesma. Salvo o devido e merecido respeito entendem mui humildemente os Recorrentes que a justiça não se deve andar a reboque de celeridades quando está em causa o direito de propriedade, isto porque, com o locado (cuja propriedade se discute) desocupado, o Requerente pode-o muito bem vender, onerar, e alienar a seu bel prazer! E mesmo que o Requeridos ora Recorrentes tenham ganho de causa pode não existir locado/imóvel para reaver….e se no entretanto for vendido, será o terceiro ou os Requeridos que terão que suportar os prejuízos, designadamente, com a multiplicação de eventuais processos!

20) É facto que, considerando que a suspensão da instância desta acção (já na fase de julgamento) teria que ficar a aguardar o julgamento daquela outra (ainda na suafase embrionária), afigurar-se-ia, assim, ser desaconselhável. Mas não se olvide, que, lastimavelmente, a propositura daquela acção só foi possível depois de conhecidos e compreendidos os factos e com o devido enquadramento jurídico, pois desde já se diga que o homem médio não encara de animo leve andar pelos Tribunais e muito menos apresentar queixas crime. Ou seja, com a devida contextualização jurídica os factos só foram conhecidos e percebidos, como se disse anteriormente, em sede de discussão e julgamento. Os Requeridos não tiveram outra oportunidade que não a presente para fazer valer os seus direitos.

21) Não podem os Tribunais ser alheios ao sentido de justiça dominante na sociedade que é o que as pessoas de bem acolhem intemporalmente. Um negócio jurídico de compra e venda, tendo por objecto imóveis de outrem, que o comprador adquiriu por alegada actuação criminosa não pode ser considerado válido: é nulo por ser contrário à lei e à ordem publica, decorrendo essa nulidade do art. 280º, do Código Civil.

22) Pelo exposto, atentas as razões e fundamentos supra mencionados, forçoso é concluir que a causa prejudicial se verifica e que para além disso, não obstante, os autos se encontrassem numa fase processual tão adiantada, as vantagens da sua suspensão (economia processual, diminuição da pendencia nos tribunais e uma boa e coerente administração da justiça) superam em muito os eventuais prejuízos que daí pudessem resultar.

23) Determina o artigo 615º do Código de Processo Civil, n.º 1, alínea d) que, “É nula a sentença quando: O juiz deixe de pronunciar-se sobre questões que devesse apreciar ou conheça de questões de que não podia tomar conhecimento;” – (Sublinhado nosso). Em sede de contestação foram alegados factos e invocado o instituto de abuso de direito. Sucede que a sentença não se pronunciou acerca do abuso de direito. Assim, o Tribunal não conheceu de questões sobre as quais se devia ter pronunciado, criticamente, razão pela qual nos termos do artigo 615º, alínea d) do Código de Processo Civil deve ser declarada nula.

24) Atendendo à prova produzida, não podem conformar-se os Apelantes, com a resposta dada a determinados pontos da matéria de facto.Assim, entende a Apelantes que o Tribunal “a quo” decidiu mal ao dar como provados os seguintes factos: 1 a 6, 7 a 11, 14, 15 da matéria de facto dada como provada e pontos a) e b) da matéria de facto dada como não provada.

25) O Tribunal “a quo” salvo melhor opinião não considerou efectivamente a prova produzida em sede de audiência e julgamento e junta aos autos no decurso do processo.

26) Por uma questão de simplicidade começa-se naturalmente pelo óbvio! Refere a sentença que: “quanto aos pontos 7 a 11, sendo certo que o pagamento das rendas após o prazo contratual estabelecido para o mesmo se encontra admitido pelos Requeridos, resultou, quanto aos factos 7 e 8, da conjugação do referido por ambas as partes, em sede de articulados, quanto ao dia do seu efetivo pagamento, não tendo os Requeridos juntado aos autos os documentos a que faz referência em sede de oposição e, dos documentos juntos aos autos pelo Requerente, a saber, dos recibos de renda, não constando a data efetiva do pagamento, entendendo-se que a renda relativa aos meses em causa foi paga, assim, no intervalo de tempo indicado pelas partes, a saber, entre os dias 22 e 25 de junho de 2018. Por outro lado, considerando o referido acima, agora tendo por base os pontos 9 a 11, a verdade é que, do recibo de renda junto pelo Requerente aos autos consta como data do pagamento da mesma o dia 01/10/2018, e mais sendo certo, reitere-se que não lograram os Requeridos juntar aos autos o documento a que fazem referência em sede de oposição, quanto a tal momento de pagamento, pelo se entende que, efetivamente, resulta provado que os montantes relativos aos meses de agosto e setembro de 2018, foram pagos em 01/10/2018, razões não existindo para entender de forma diversa (…)”

27) Por requerimento datado de 08 de Janeiro de 2020, os Requeridos juntaram aos autos três documentos a saber: comprovativo de transferência realizada pelos Requeridos para pagamento das rendas relativas aos meses de Abril, Maio, e Junho de 2018, realizado em 22 de Junho de 2018 às 13:54 h, documento, esse, não impugnado pela Contraparte; comprovativo de transferência realizada pelos Requeridos para pagamento das rendas relativas aos meses de Julho, Agosto e Setembro de 2018, realizado em 29 de Setembro de Junho de 2018 às 10:23 h, documento, esse, não impugnado pela Contraparte.

28) Salvo o devido e merecido respeito, atenta a prova documental junta aos autos e não impugnada deveria ter sido dado como provado nos pontos 7 a 11 que: as rendas relativas aos meses de Abril, Maio, e Junho de 2018, foram pagas pelos Requeridos através de transferência bancária realizada em 22 de Junho de 2018 às 13:54 h; e que as rendas relativas aos meses de Julho, Agosto e Setembro de 2018, foram pagas pelos Requeridos através de transferência bancária realizada em 29 de Setembro de Junho de 2018 às 10:23 h.

29) Com certeza por razões de celeridade o Tribunal a quo olvidou de analisar com rigor e coerência a prova documental junta aos autos e não impugnada, pois que, se o tivesse feito teria chegado aos mesmíssimos factos. Adiante. Refere ainda a sentença e quanto ao ponto 14 da matéria de facto dada como provada e a) e b) da matéria de facto dada como não provada que: “a saber, (a) e (b), quanto aos mesmos não foi feita qualquer prova e nada restando senão que entender da maneira descrita. De facto, no que respeita ao depósito do montante a título de indemnização pela mora no pagamento das rendas, sendo certo que resultou provada a recusa, por parte do Requerente, em receber tal montante, a verdade é que daí não se pode extrair que seja essa a causa para a não consignação em depósito da referida quantia ou tentativa de transferência da mesma para o Requerente, porquanto, a recusa anteriormente operada, respeitante a meses diversos dos em análise nos autos, pese embora, evidentemente, indiciando nova possível recusa por parte do Requerente, não obstava a que os mesmos tentassem, neste momento, voltar a exercer tal prerrogativa e, por outro lado, no que se refere à consignação em depósito do referido montante, a qual não requer aceitação por parte do senhorio, igualmente não se entendendo que a conduta anterior do Requerente a impedisse, não se entendendo, pois, que se encontrasse aquela, face à atitude do mesmo, vedada aos Requerentes, não se entendendo, assim, poder tornar causa para a não transferência/ depósito da quantia de indemnização pelo pagamento das rendas com mora, a recusa anteriormente operada pelo Requerente, quanto ao recebimento de montante semelhante, porém referente a outras rendas, anteriormente pagas pelos Requeridos com mora. Por outro lado, no que se refere ao ponto (b), desde logo e, como acima ficou referido, não lograram as partes provar o pagamento das rendas naqueles dias em concreto, assim se dando o mesmo como não provado, nada mais restando a decidir nos autos e assim se decidindo como se deixa descrito.”

30) O único documento junto com a oposição foi o comprovativo de pagamento da pena, 50% das rendas em atraso (meses de Maio, Junho, Julho, Agosto e Setembro de 2018), no valor de 531, 25 €, realizado através de transferência bancária às 20:13 do dia 07 de Agosto de 2019, data em que deu entrada em juízo a referida peça processual.

31) Documento, esse, que não foi impugnado, não obstante o Requerente ter respondido às excepções levantadas pelos Requeridos.

32) E se o Tribunal tivesse atentado ao documento junto como n.º 3 (página 8) teria visto que o Requerente devolveu esse dinheiro conforme e-mail trocado em 26 de Agosto de 2016 com o Requerido.

33) Assim no ponto 14 deveria o Tribunal a quo ter dado como provado que Os Requeridos realizaram a transferência da indemnização de 50% do valor total das rendas em dívida, relativa ao pagamento das rendas em atraso, em 07 de Agosto de 2019.

34) Mais deveria ter dado como provado, no ponto 15, face à prova documental junta, e não impugnada, que o Requerido que o Requerente, em relação à renda relativa a janeiro de 2018, e rendas de Maio, Junho, Julho e Agosto de 2019, procedeu à devolução da quantia paga a título de indemnização pelo atraso no pagamento das rendas.

35) Antes de avançarmos há que sublinhar um aspecto fáctico-jurídico de primordial importância. Segundo Pires de Lima e Antunes Varela, “o significado essencial do ónus da prova não está tanto em saber a quem incumbe a prova do facto, como de determinar o sentido em que deve o tribunal decidir no caso de não se fazer prova do facto , ou seja, se após a apreciação de todos os elementos de prova levados ao processo por impulso das partes ou por iniciativa do juiz, permanecer a dúvida sobre a verdade de uma asserção de facto necessário para a formação da convicção daquele e para a prolação da decisão, o tribunal pode e deve pronunciar-se desfavoravelmente em relação à pretensão da parte a quem incumbia o ónus da prova.

36) Neste âmbito e como é consabido nas acções de despejo a causa de pedir é complexa, sendo constituída não só pelo contrato de arrendamento (título jurídico) como também pelo facto que, em face da lei, constitui fundamento da cessação do arrendamento (acórdão de 13.05.1999, Proc. nº 335/99), nas acções de despejo a causa de pedir é estruturada com base na existência de um contrato de arrendamento conjugado com o efeito que, em face da lei, constitui fundamento de uma cessação de arrendamento (acórdão de 17.2.98, Proc. nº 954/98). Como assim, podemos concluir, com afoiteza, que a causa de pedir pressupõe, nas acções de despejo, a existência de um contrato de arrendamento. Isto é, o pedido de despejo tem como pressuposto lógico e necessário a existência de um contrato de arrendamento.

37) Ora, da prova produzida em sede da audiência de discussão e julgamento resultou que no caso sub judice inexiste contrato de arrendamento outorgado entre as partes, conforme infra se demonstrará.

38) Refere o tribunal a quo que: “A factualidade constante do ponto 1 considera-se plenamente provada em face do teor da certidão permanente do registo predial, bem como da caderneta predial urbana junta aos autos na referência 8751970.

Os factos descritos nos pontos 2 a 6, 12 e 18 estão provados com base no documento junto aos autos, intitulado de “Contrato de Arrendamento para Habitação com Prazo Certo e com Opção de Compra”, junto aos autos a fls. 15 e ss, notificação judicial avulsa, junta aos autos a fls 21 e ss, e ainda, missiva e comprovativo de registo, relativo ao exercício da opção de compra, junto aos autos a fls 227 e 228.”

39) Como bem ensina o Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça datado de 09 de Dezembro de 2008, a força probatória do documento particular circunscreve-se no âmbito das declarações (de ciência ou de vontade) que nela constam como feitas pelo respectivo subscritor. Tal como no documento autêntico, a prova plena estabelecida pelo documento respeita ao plano da formação da declaração, não ao da sua validade ou eficácia. Mas, diferentemente do documento autêntico, que provém de uma entidade dotada de fé pública, o documento particular não prova plenamente os factos que nele sejam narrados como praticados pelo seu autor ou como objecto da sua percepção directa. Nessa medida, apesar de demonstrada a autoria de um documento, daí não resulta, necessariamente, que os factos compreendidos nas declarações dele constantes se hajam de considerar provados, o mesmo é dizer que daí não advém que os documentos provem plenamente os factos neles referidos.

40) Salvo o devido e merecido respeito, mal andou o Tribunal a quo ao dar como provados nos pontos 1 a 6, e ao invés deveriam ter sido, claramente, dados como NÃO PROVADOS.

41) Senão atente-se no depoimento do Requerido que explica ao Tribunal que os Requeridos nunca quiseram vender o seu imóvel, nem tão pouco quiseram arrendar um imóvel que já era seu, pretendiam sim um empréstimo no valor global de dez mil euros, a ser pago em prestações, e que acreditavam que estavam a entregar o imóvel cujo despejo é objecto dos presentes autos como garantia do bom pagamento da dívida.

42) O depoimento do Requerido é corroborado pela testemunha Cidália Rodrigues que esclarece o Tribunal que “Ele queria um empréstimo de dinheiro, ele não queria vender, ele hipotecou o apartamento segundo ele me disse para o senhor Cabrita lhe dar, senão tinha que arranjar fiadores, e assim dava menos trabalho…

43) Já a testemunha (…) explica ao Tribunal a quo “Que o senhor (…) lhe facultou dinheiro, emprestou, emprestou, que o senhor (…) teria de pagar uns valores mensais, e no fim desses pagamentos mensais, o apartamento ficou assim de hipoteca, e que o apartamento voltaria ao senhor (…) e a divida ficaria liquidada…”, que o Requerente lhe chegou a pedir na altura dinheiro emprestado, mas que ela não pode ajudar. Referiu ainda ao Tribunal que o Requerente exigiu aos Requeridos o preço em dobro para lhes vender o apartamento deles.

Cujo depoimento se encontra gravado através do sistema integrado de gravação digital habilus media studio, disponível na aplicação informática em uso no Tribunal, consignando-se que na sessão de 15/03/2021, o seu início ocorreu às 15:21:28h e termo às 15:39:07h.

Cujo depoimento se encontra gravado através do sistema integrado de gravação digital habilus media studio, disponível na aplicação informática em uso no Tribunal, consignando-se que na sessão de 15/03/2021, o seu início ocorreu às 15:40:51h e termo às 15:51:47h.

44) Já a testemunha (…), filha do Requerido, esclarece o pai nunca quis vender o apartamento, não sabe de quem é o apartamento, “a intenção do meu pai era ficar com o apartamento, sei que ele fez uma proposta mais tarde para comprar o apartamento, mas depois o valor era muito mais alto, o valor pedido pelo senhor (…) era muito mais alto”, cerca de 33 000, 00 €”

45) Com base nos depoimentos conjugados do Requerente, e das testemunhas, designadamente, (…) ficou demonstrado em Tribunal que aquilo que os Requeridos pretendiam do Requerente era um empréstimo no valor de dez mil euros e que davam de garantia o imóvel objecto de despejo.

46) Agora, aquilo que os Requeridos assinaram foi coisa bem diferente. Todas as testemunhas são unanimes em referir que os Requeridos queriam um empréstimo no valor de dez mil euros, e obrigaram-se a pagar mensal e sucessivamente, a pagar prestações no valor de 212, 50 € (duzentos e doze euros e cinquenta cêntimos), e no final do prazo obrigaram-se os Autores, ainda, a entregar ao Réu o montante de dezasseis mil e novecentos euros, que o Requerente já não aceitava, pretendia agora cerca de 33 000, 00 €.

47) Mais estes depoimentos são ainda mais reforçados porque, veja-se! a escritura de compra e venda é outorgada a 4 de Agosto de 2015, precisamente, no mesmo dia em que é outorgado o alegado contrato de arrendamento com opção de compra. (Cfr. com prova documental junta aos autos).

9 Cujo depoimento se encontra gravado através do sistema integrado de gravação digital habilus media studio, disponível na aplicação informática em uso no Tribunal, consignando-se que na sessão de 124/03/2021, o seu início ocorreu às 15:20:42h e termo às 15:33:29h.

48) Mais!!!! Atente-se no documento n.º 3, um email enviado pelo Requerente aos Requeridos a solicitar o pagamento do IMI. Desde quando é que o inquilino tem a obrigação de liquidar os Impostos típicos da figura de proprietário???

49) Claramente, ficou demonstrado que, os Autores contrataram um empréstimo de dez mil euros cujo preço de custo é de 19 650, 00 € (dezanove mil seiscentos e cinquenta euros), ou seja, por dez mil euros os Autores obrigaram-se a pagar uma taxa de juro líquida 39, 3% por ano, ou seja, obrigaram-se, no final do prazo, a pagar uma taxa de juro de 196% por dez mil euros.

50) Daqui se conclui que os pontos vertidos sob 1 a 6 deveriam ter sido dado como não provados.

51) Face à prova testemunhal produzida, a força probatória do documento particular e das declarações e manifestações de vontade nele vertidas caem por terra, notoriamente.

52) Salvo o devido e merecido respeito, que é muito, inexiste exame critico de toda a prova carreada para os autos, desconsiderando o Tribunal a quo toda a prova documental e testemunhal produzida.

53) Por último e face ao supra exposto, e atento os depoimentos conjugados de todas as testemunhas ao invés de ter dado como não provado - O referido e 14, ocorreu por via do referido em 15, deveria o Tribunal a quo ter dado comoprovado esse facto. Aliás o facto dado como provado deveria ter a seguinte redacção: a) Os Requeridos apenas não pagaram as penalizações tempestivamente porquanto o Requerente havia já devolvido indemnizações anteriores.

54) Atente-se no documento junto como n.º 3, já em Junho de 2016, o Requerente pedia penalizações e dizia que queria resolver o contrato, só deixou de as aceitar quando decidiu percebeu ser mais proveitoso não cumprir os termos acordados do mútuo.

55) Por último, mutatis mutandis, plagiaremos directamente o Acórdão do Tribunal do Supremo Tribunal de Justiça, datado de 07 de Junho de 2016, um caso é ilustrativo das consequências do conhecimento oficioso de certas matérias. No caso em análise, o autor pediu a impugnação pauliana do contrato, mas pode vir a obter a declaração de nulidade do contrato, não obstante a Autora não ter invocado nem os fundamentos da simulação, nem da contrariedade aos bons costumes do contrato celebrado.

56) A propósito do conceito bons costumes, o Conselheiro Pinto Furtado, in “Curso do Direito das Sociedades” – 3ª edição – págs. 438 a 441 – noutro contexto, é certo, afirma: […] A ideia de bons costumes forma, obviamente, um conceito indeterminado que devemos esforçar-nos por precisar, oferecendo a menor margem possível a subjectivismos perniciosos. (…)

57) Determina o n.º 2 do artigo 280º do Código Civil que: “É nulo o negócio contrário à ordem pública, ou ofensivo dos bons costumes.” Tal matéria é do conhecimento oficioso do Tribunal. Os bons costumes é um conceito indeterminado, carecido de preenchimento valorativo a fazer casuisticamente, que corresponde, grosso modo, à moral social dominante, que não é imutável, antes se modifica de acordo com as circunstâncias, os tempos e os lugares

58) A excessividade da usura partilha a censura ético-jurídica que é votada ao negócio ofensivo dos bons costumes. Não pode deixar de chocar pessoas honestas, correctas, de boa fé, ou seja, a moral predominante, a conduta do Requerente de cobrança de juros de 39, 3% ao ano relativos a dinheiro que tinha emprestado aos Requeridos, num processo que culminou com a venda dos Requeridos ao Requerente do apartamento objecto de despejo, sem que estes recebessem a respectiva contrapartida monetária, pois que, apenas receberam a quantia mutuada de 10 000, 00 €, sendo certo que, e sem grande necessidade de considerações que o apartamento, objecto de despejo, naturalmente, vale dez vezes mais que a quantia mutuada.

59) A consciência de explorar a situação de inferioridade resulta claramente, das quantias envolvidas e do resultado obtido, com a realização de uma escritura de compra e venda a favor do ora Requerente em vez da oportuna constituição de adequada garantia.

60) Salvo o devido e merecido respeito entendem os Recorrentes que já nos presentes autos deveria ter sido, em sede de sentença, apreciada criticamente a conduta do Requerente, pois que, face à prova documental concatenada com a prova testemunhal produzida em sede de audiência de discussão e julgamento, dúvidas não há, que tanto o negócio de compra e venda, como a outorga do alegado contrato de arrendamento com opção de compra são negócios nulos nos termos e para os efeitos do disposto no artigo 280º do CC.

61) Mas mesmo que assim não se entenda, o que por mera hipótese académica de admite sem conceder, face à prova documental junta aos autos e considerando a prova testemunhal produzida em sede de julgamento resulta cristalino que o Requerente actua com manifesto abuso de direito. Fez acreditar os Requerentes que tolerava os “alegados” incumprimentos, fez crer os Requerentes que não tinham direito a purgar a mora, propondo o despejo no final do alegado contrato e recusando receber o preço (juros) acordados.

62) Uma das modalidades que pode revestir o abuso do direito encontra guarida no instituto jurídico denominado venire contra factum proprium. Esta vertente do abuso do direito inscreve-se no contexto da violação do princípio da confiança, que sucede quando o agente adopta uma conduta inconciliável com as expectativas adquiridas pela contraparte, em função do modo como antes actuara. O abuso do direito é de conhecimento oficioso, pelo que deveria ter sido objecto de apreciação e decisão. O que in casu não aconteceu.

63) Finalmente, e por mera hipótese académica se admite, sem conceder, considerando que o documento intitulado como contrato de arrendamento com opção de compra e válido e legal, e produz os seus efeitos na ordem jurídica, sempre se diga que, a resolução que o Requerente pretende operar é ilegal e nula porquanto violadora do disposto no artigo 1083º, n.º 4 do CC.

64) Conforme se lê na Revista de Direito Julgar n.º 19/2013, “Caso, porém, o arrendatário se tenha constituído em mora relevante que haja oportunamente purgado com o pagamento da indemnização de 50%, por via do artigo 1041.º,n.º 1, deve entender-se, em face da previsão do artigo 1042.º que aquele fez cessar a mora, aceitando obrigatoriamente o senhorio a indemnização como compensação pelo incumprimento e, como tal, este não pode depois “renascer”para fundar a grave sanção agora consagrada no n.º 4 do artigo 1083.º, e que se reporta a uma mora operante. Este entendimento é o único que se nos afigura efectuar uma interpretação harmoniosa do sistema, acrescendo que a defesa do contrário, ou seja, de que o fundamento de resolução previsto no n.º 4 do artigo 1083.º do CC, se verifica mesmo que tenha havido cessação da mora, em face de um comportamento do arrendatário e do senhorio que tem uma relevância concludente que se encontra legalmente estabelecida quanto ao pagamento pelo arrendatário da indemnização, atentaria contra a boa fé e constituiria mesmo abuso de direito, instituto que em face dos referidos normativos sempre poderá ser usado pelo arrendatário como meio de defesa em sede de oposição.”

65) Toda a actuação do Requerente, fazendo crer os Requeridos que não poderiam inutilizar os efeitos da mora, traduzida no envio de diversas comunicações eletrónicas e na devolução da indemnização nos termos estipulados no artigo 1041º do CC constitui, num enquadramento desta natureza, um claro abuso do direito, à luz do preceituado no artigo 334.º do C. Civil, com o conteúdo que lhe tem vindo a ser atribuído pela doutrina e pela jurisprudência.

66) Face ao supra exposto, deve assim ser dado provimento ao presente recurso,alterando-se, em consequência, a sentença recorrida por violação,nomeadamente, dos artigos 280º, 282º, 342º, 334º, 1083º e 1084 todos do Código Civil.

Assim se espera, venerandos Desembargadores, por ser de Justiça!

3. Contra-alegou o recorrido, concluindo a sua peça como segue:

I. Em sede de ação de despejo, veio o aqui Recorrido, peticionar que fosse declarada a desocupação do locado, propriedade deste, por parte dos Recorrentes.

II. Na sequência do peticionado, conforme resultou da douta sentença recorrida, o Tribunal a quo decidiu resolver o contrato de arrendamento, relativo ao imóvel sito na urbanização Quinta da Bela Vista, A2, nos termos e para os efeitos do disposto no artigo 1083º, n.º 4 do Código Civil (“CC”), bem como determinar que os aqui Recorrentes procedam à sua desocupação e entrega, livre de pessoas e bens, ao aqui Recorrido.

III. Fundamentou o Tribunal a quo a sua decisão da resolução do contrato de arrendamento ao mencionar que “(…) com base na argumentação expendida pelos Requeridos, a verdade é que, nada se pode senão entender que o Requerente agiu em conformidade com a lei, não se crendo que tenha o mesmo levado a cabo qualquer atitude que colidisse com as regras da boa-fé e que pautasse ilegítima a sua atuação.”

IV. Nesta sequência, em virtude de o referido contrato de arrendamento consistir, igualmente, na opção de compra, o Tribunal a quo considerou ficar inviabilizada a referida opção de compra, uma vez que a resolução do contrato ocorreu no dia 9 de setembro de 2018.

V. Em suma, bem conclui o Tribunal a quo que, “A opção de compra foi apenas exercida após a referida resolução, ou seja, quando já não o podia ser, por não mais se encontrar em vigor o contrato em análise”

VI. Contudo, inconformada com a decisão nos preditos termos, vieram os Recorrentes interpor Recurso de Apelação, solicitando a revogação da decisão “(…) por violação, nomeadamente, dos artigos 280º, 282º, 342º, 334º, 1083º e 1084 todos do Código Civil.” Cfr. resulta das alegações a que ora se responde.

VII. Sucede, porém, que decidiu bem a meritíssima juíza do Tribunal a quo em decidir pela procedência da ação de despejo, cingindo, naturalmente, à discussão do contrato de arrendamento com opção de compra, nos termos das supramencionadas normas legais e da produção de prova, quer documental quer testemunhal.

VIII. Da exegese dos factos que os Recorrentes mencionam e que consideram que deveriam ser considerados como não provados, surgem, desde logo, o facto dado como provado na Sentença, o qual refere que o Recorrido é “proprietário do prédio urbano sito na Urbanização Quinta da Bela Vista, A2, 8200-230 Albufeira (…)”.

IX. Na verdade, não se entende como os Recorrentes querem que o presente facto seja considerado como não provado, na medida em que expressamente resulta da certidão de teor e da caderneta predial junta aos autos com a referência 8751970, verificando-se, indubitavelmente, que o Recorrido é proprietário do prédio urbano in casu.

X. Ademais, perlustrando-se as alegações de recurso a que ora se responde, verifica-se que os Recorrentes alegam que o facto 1. Da sentença deveria dar-se como não provado, uma vez que “não corresponde à vontade real das partes” e essa alegada vontade apenas foi conhecida em sede de discussão e julgamento – imagine-se! – por vergonha!

XI. Ora, naturalmente, não se poderá admitir tais fundamentos apresentados pelos Recorrentes, que só em sede de audiência de discussão e julgamento o vieram referir.

XII. Aliás, atente-se às peças processuais submetidas pelos Recorrentes ao longo do processo e verifica-se que, em momento algum, foram alegados e provados quaisquer factos que comprometessem a validade dos negócios jurídicos celebrados entre os Recorrentes e o Recorrido.

XIII. Neste circunspecto, veja-se o teor da oposição apresentada pelos Recorrentes à ação de despejo intentada pelo aqui Recorrido, desde logo no artigo 2º, a qual refere que “É facto que, em 04 de agosto de 2015, o Requerente deu de arrendamento aos ora Requeridos, que aceitaram, a fração melhor identificada em 1.º do requerimento inicial.”.

XIV. E foi sempre no sentido da validade do contrato de arrendamento in casu que os aqui Recorrentes perfectibilizaram a sua defesa.

XV. Nesta sequência, os Recorrentes sempre atuaram a sua conduta como arrendatários, desde logo fazendo o pagamento da renda mensal acordada entre as partes e, por vezes, utilizando a prerrogativa do pagamento da multa pelo atraso na liquidação mensal da renda.

XVI. Deste modo, em consonância com a douta decisão proferida pelo Tribunal, não poderia este, apenas com base nas declarações prestadas pelo Recorrente, proferir uma decisão com base em factos que não constam na causa de pedir nem no contraditório apresentado nas peças processuais.

XVII. Até porque, os Recorrentes só começaram a alegar um eventual empréstimo quando se depararam com a resolução do contrato de arrendamento e, por conseguinte, da impossibilidade de exercer a opção de compra.

XVIII. Pelo exposto, ainda que, por mero dever de patrocínio se concebe, mas não se concede, prevaleça a existência de quaisquer nulidades dos negócios jurídicos, estes deveriam ter sido “aflorados” em sede de oposição/reconvenção apresentada pelos aqui Recorrentes.

XIX. Contudo, além de não serem “aflorados”, os Recorrentes confirmaram a validade do contrato de arrendamento com opção de compra bem como o atraso no pagamento das rendas a que estavam obrigados e que fundamentou o direito à resolução do referido contrato de arrendamento, cfr. artigos 23º a 27º da oposição no âmbito da ação de despejo.

XX. Nesta sequência, uma vez que a causa de pedir e o pedido versam sobre o incumprimento do contrato de arrendamento e, por conseguinte, da inviabilidade da opção de compra, não poderia o Tribunal a quo, conhecer a validade dos negócios jurídicos que os Recorrentes agora suscitam.

XXI. Pelo exposto, no caso em apreço, não subsistem dúvidas quanto à procedência da ação de despejo, motivo pelo qual o ora Recorrido subscreve integralmente o entendimento plasmado na douta decisão do Tribunal a quo.

XXII. Paralelamente à falta de fundamentação presente nas alegações de recurso que ora se responde, os Recorrentes vêm ainda alegar uma eventual nulidade da sentença pela falta de pronúncia no âmbito do pedido de abuso de direito, o que só por nítida má-fé o poderiam alegar.

XXIII. Ora, basta uma leitura atenta da sentença para se verificar que o Tribunal a quo justifica cabalmente a decisão de improcedência da exceção de abuso de direito, mencionando, na página 29, que “É certo que os Requeridos pagaram as rendas em causa, porém, como vimos fazendo-o com tal atraso que não lhes permitiu obstar à resolução do contrato, nos termos acima descritos.

XXIV. Nesta sequência, o Tribunal a quo conclui a pronúncia sobre a exceção deduzida mencionando, em suma, que o Recorrido não agiu com má-fé no decurso da validade do contrato de arrendamento com opção de compra e, por conseguinte, improcede a exceção de abuso de direito invocada pelos Recorrentes.

XXV. Pelo exposto, não se verifica qualquer nulidade da sentença por falta da pronúncia acerca da exceção do abuso de direito.

XXVI. No âmbito da matéria de facto dada como provada em sede de sentença, atendendo à prova produzida nos presentes Autos, consideramos não existir qualquer motivo de censura, uma vez que se verifica uma fundamentação ponderada e válida atendida pelo Tribunal a quo.

XXVII. Desde logo, conforme resulta da douta sentença, no que concerne ao pagamento dos valores das rendas, consumados nos pontos 7 a 11 da referida sentença, que os Recorrentes procederam ao pagamento i) das rendas do mês de maio e junho de 2018 entre os dias 22 a 25 de junho desse mesmo ano ii) as rendas de julho, agosto e setembro de 2018 foram pagas no dia 1 de outubro desse mesmo ano.

XXVIII. Neste sentido, atente-se à oposição apresentada pelos aqui Recorrentes à ação de despejo in casu, nomeadamente no artigo 26º, no qual referem que, “Não obstante, desde já se diga que, as rendas referentes aos meses de Maio, e Junho 2018 estão pagas e foram pagas no dia 22/06/2018 através de transferência bancária, - (cfr. com documento que se junta sob o n.º 1)”.

XXIX. Nesta sequência, os aqui Recorrentes mencionam ainda no artigo 27º da referida oposição que, “E as rendas referentes aos meses de Julho, Agosto e Setembro de 2018 estão pagas e foram pagas no dia 29 de setembro de 2018 através de transferência bancária, - cfr. com documento que se junta sob o n.º 2).”

XXX. Ademais, vêm agora os Recorrentes mencionar o requerimento datado de 8 de janeiro de 2018 para provar que efetivamente se atrasaram no pagamento das rendas.

XXXI. Para mais, os documentos juntos com um simples requerimento – foram juntos cerca de 6 meses após a data de submissão da oposição – nem dizem respeito a factos supervenientes, pelo que não se poderia considerar nos presentes Autos.

XXXII. Ora, dos articulados apresentados pelas partes, verifica-se que os Recorrentes admitem o atraso nos pagamentos das rendas.

XXXIII. Assim, conforme resulta da douta sentença, “(…) desde logo se diga que, quando aos pontos 7 a 11, sendo certo que o pagamento das rendas após o prazo contratual estabelecido para o mesmo se encontra admitido pelas partes, em sede de articulados (…)” .

XXXIV. Pelo exposto, está provado e admitido pelas partes que os aqui Recorrentes se constituíram em mora, pelo menos 5 vezes, no período de 12 meses, pelo que havia pleno direito de proceder à resolução do contrato de arrendamento e a consequente inviabilização da opção de compra, nos termos e para os efeitos do n.º 4, do artigo 1083º do CC.

XXXV. Quanto ao facto 1. dado como provado na sentença, este é fundamentado com a certidão permanente e a caderneta predial juntos aos Autos, nos quais se verifica que o aqui Recorrido consta como proprietário da fração in casu, pelo que inexistem dúvidas quanto ao presente facto.

XXXVI. No que concerne ao facto 2. dado como provado, o qual refere a validade do contrato de arrendamento com opção de compra, este é fundamentado com o referido contrato junto aos Autos bem como a admissão desse mesmo facto no artigo 2º formulado pelos aqui Recorrentes na oposição.

XXXVII. Neste seguimento, decorre do ponto 3. dos factos dados como provados, que o prazo do arrendamento é de cinco anos, não renovável, tendo ficado provado com a junção aos autos do referido contrato de arrendamento – Cláusula Segunda – em concatenação com o artigo 3ºda oposição à ação de despejo apresentada pelos aqui Recorrentes.

XXXVIII. Desta forma, quanto aos pontos 4. a 6. considerados provados por parte do Tribunal a quo - só poderia ser nesse mesmo sentido decisório - uma vez que os aqui Recorrentes admitem a celebração do contrato de arrendamento nos termos exarados e constantes no mesmo.

XXXIX. Aliás, em sede de declarações de parte, o aqui Recorrente foi confrontado com a aposição da sua assinatura no referido contrato de arrendamento, tendo o mesmo confirmado.

XL. Pelo exposto, só por lapso se poderia dar como não provados os factos supra expostos.

XLI. Relativamente à invalidade dos negócios jurídicos celebrados entre as partes (contrato de compra e venda e contrato de arrendamento com opção de compra), o que só por mera cautela de patrocínio se concebe, perante as declarações prestadas pelo aqui Recorrido, os referidos negócios são válidos e foram efetuados nos termos solicitados pelos aqui Recorrentes.

XLII. Desta forma, sopesando as declarações transcritas e as peças processuais juntas aos Autos, não se afigura qualquer invalidade dos negócios jurídicos, tendo os mesmos produzidos os seus efeitos, nos termos estabelecidos.

XLIII. Perante a factualidade exposta e tendo presente o Direito aplicável, a sentença recorrida não merece qualquer censura, improcedendo, em toda a linha, a pretensão dos ora Recorrentes.

XLIV. Nestes termos e nos mais de direito aplicáveis, deverá ser negado provimento ao recurso, confirmando-se, assim, a decisão proferida pelo Tribunal a quo, no sentido de considerar resolvido o contrato de arrendamento, relativo ao imóvel sito na Urbanização Quinta da Bela Vista, A2, Albufeira, nos termos e para os efeitos do n.º 4, do artigo 1083º do CC e, por conseguinte, determinar a desocupação do locado, livre de pessoas e bens, por parte dos aqui Recorrentes.

Nestes termos e nos demais de Direito,deverá ser negado provimento ao Recurso, confirmando-se, assim, a decisão da douta sentença proferida pelo Tribunal a quo.

4. DELIMITAÇÃO DO OBJECTO DO RECURSO

Como se viu, no caso, apela-se quer da sentença que conheceu do mérito da acção, quer do despacho que a precedeu ( indeferindo a suspensão da instância), circunscrevendo-se o objecto do recurso, delimitado pelas enunciadas conclusões (cfr.artºs 608º/2, 609º, 635º/4, 639º e 663º/2, todos do CPC) à apreciação:

4.1. Dos pressupostos de suspensão da instância ao abrigo do disposto no art.º 272º do CPC.

4.2. Nulidade da sentença nos termos do disposto no art.º 615º, nº1 d) do CPC;

4.1. Impugnação da seguinte matéria de facto:

- Se os factos vertidos nos nºs 1 a 11, 14, 15, que resultaram provados não o deveriam ter sido ou se o deveriam tê-lo sido nos moldes propugnados pelos apelantes;

- Se os factos vertidos nas alíneas a) e b) dos Não provados, deveriam ter sido considerados provados;

4.2. Da (in) eficácia da resolução do contrato de arrendamento;

4.3. Do abuso do direito dos apelados.

II- FUNDAMENTAÇÃO

5. É o seguinte o teor do despacho recorrido atinente à requerida suspensão da instância à luz do disposto no art.º 272º do CPC.

Ҥ Do Requerimento apresentado dia 21/04/2021:

Já em sede de alegações finais, após haver o Il. Mandatário do Requerente alegado, veio a Il. Mandatária dos Requeridos informar que no dia em que aquelas se encontravam a ser realizadas, havia sido dada entrada de um requerimento, nos termos do qual se requeria a suspensão da instância, para efeitos do disposto no artigo 272.º, do CPC, uma vez que havia sido interposta ação, naquele dia, relativa à análise da validade do contrato de compra e venda celebrado entre Requerente e Requeridos, e por conseguinte, vindo tal a afetar o desfecho da presente ação, devendo a mesma aguardar até à decisão final daqueloutra.

Ora, desde já se diga que, pela segunda vez, veio a Il. Mandatária dos Requeridos apresentar um requerimento em juízo, no exato dia designado para alegações, e quanto a este último tendo o mesmo sido referido inclusivamente já aquando das mesmas, não havendo sequer, naquele momento, registo do mesmo no sistema Citius, tendo sido processado pelo sistema posteriormente, e, uma vez mais, apanhando desprevenidos os sujeitos processuais, pretendendo-se, assim, dilatar, uma vez mais, a prolação da sentença nos presentes autos.

Posto isto mais se diga que, nos termos do disposto no artigo 272.º, do CPC, “1 - O tribunal pode ordenar a suspensão quando a decisão da causa estiver dependente do julgamento de outra já proposta ou quando ocorrer outro motivo justificado. 2 - Não obstante a pendência de causa prejudicial, não deve ser ordenada a suspensão se houver fundadas razões para crer que aquela foi intentada unicamente para se obter a suspensão ou se a causa dependente estiver tão adiantada que os prejuízos da suspensão superem as vantagens”.

E, como já anteriormente se havia referido, quanto ao processo crime, cuja queixa os Requeridos alegam ter dado entrada na primeira data designada para alegações, quanto a este processo cível, as mesmas considerações se tecem, sendo certo que, não só se entende que a referida ação, entrada esta semana em juízo foi intentada unicamente para obter a suspensão dos presentes autos – podendo a questão alegamente ali invocada haver sido chamada à colação nos presentes e, ainda que, não o tendo sido, tal sendo revelado pelos sucessivos requerimentos juntos aos autos para o efeito, no momento exato em que as partes se preparavam para findar o processo, o que poderia sempre ser evitado. Por outro lado, e ainda que assim não seja, a verdade é que a presente ação encontra-se no seu final, sendo, abaixo, proferida sentença e, não se compadecendo a mesma com a espera que uma ação de processo comum iniciada neste momento desencadeará, pelo que nada mais se pode considerar que os prejuízos da suspensão superam as vantagens da mesma.

Face ao exposto, indefere-se o requerido, não se determinando a suspensão dos autos, considerando o artigo 272.º, n.º 2, do CPC.”,

5.1. A ocorrência de prejudicialidade entre uma acção de anulação do contrato de arrendamento e uma acção de despejo (já que o desfecho daquela é susceptível de fazer desaparecer o fundamento ou a razão de ser desta) não é suficiente para a decretação da suspensão da instância.

Como decorre do nº2 do art.º 272º, é necessário também que se faça uma avaliação da (in) conveniência de tal suspensão à luz do princípio da economia processual.

Entendeu-se no despacho recorrido ser inconveniente tal suspensão uma vez que esta acção já estava na recta final, aliás já tinham tido lugar as alegações, e aquela havia sido intentada nesse mesmo dia.

Cremos que não poderia ter sido outra a decisão sobre tal questão.

É a própria lei que alude ao “estado adiantado” da causa como obstáculo à suspensão da instância com tal fundamento.

Ora, mais adiantada do que a presente não poderia estar, uma vez que só restava proferir sentença…

E os prejuízos da suspensão neste procedimento de despejo do local arrendado criado pela Lei n.º 31/2012 e destinado a permitir “a célere recolocação daquele no mercado de arrendamento» (alínea c) do artigo 1.º) “até ao desfecho de uma acção complexa e morosa superam inegavelmente as vantagens da suspensão ( evitar a incoerência de julgados).

Consequentemente, se conclui que a suspensão não poderia ter sido ordenada, como efectivamente o não foi, não merecendo a decisão recorrida qualquer censura.

6. Nulidade da sentença.

Entendem os apelantes que na contestação “foram alegados factos e invocado o instituto do abuso do direito” e que a sentença omitiu pronúncia sobre tais questões, sendo, por isso, nula.

Esta nulidade, colimada na alínea d) do nº1 do art.º 615º do CPC, que corresponde sem alterações a idêntica alínea do mesmo número do art.º 668º do CPC de 61, está interligada com o prescrito no nº2 do art.º 608º nos termos do qual: "O juiz deve resolver todas as questões que as partes tenham submetido à sua apreciação, exceptuadas aquelas cuja decisão esteja prejudicada pela solução dada a outras (…) "

Questões para efeitos dos citados normativos não são factos: basta cotejar os nºs 2, 3 e 4 do art.º 607º; são questões jurídicas cuja apreciação o objecto da causa – delimitado pelo pedido e conformado com determinada causa de pedir[1] – convoca.

Ora, a questão do abuso do direito foi expressa e consistentemente tratada na sentença nos seguintes termos: “§ Da exceção de abuso de direito do Requerente, no exercício do direito de resolução

Verificada que está a efetividade da resolução operada, cumpre aferir da existência de algum facto impeditivo do exercício do direito do Requerente, a saber, da verificação da alegada exceção de abuso de direito, no exercício do direito de resolução.

Alegam os Requeridos, fundando, para o efeito, a exceção de abuso de direito invocada em sede de oposição, que agiu o Requerente em abuso de direito porque:

a) Ao não permitir o Requerente a realização da transferência relativa à indemnização para efeitos de pôr termo à mora;

b) E, tendo o Requerente recusado o exercício da opção de compra e informado os Requeridos de que tinham perdido o direito de opção de compra,

Com tal atuação, fez o Requerente crer aos Requeridos que não poderiam inutilizar os efeitos da mora e que haviam perdido a possibilidade de exercerem o seu direito, uma vez que, criou o Requerente as condições para a resolução do contrato de arrendamento, pedindo, posteriormente, a sua efetiva resolução, o que configura, portanto, atuação abusiva, porquanto, pretendendo o Requerente, na verdade, desvincular-se do pacto de opção de compra.

Nos termos do disposto no artigo 334.º, do Código Civil, “é ilegítimo o exercício de um direito, quando o titular exceda manifestamente os limites impostos pela boa fé, pelos bons costumes ou pelo fim social ou económico desse direito”.

Em geral, tem-se entendido que a modalidade de abuso de direito designada por “venire contra factum proprium”, em causa nos autos, consiste no exercício de uma posição jurídica em manifesta contradição com uma conduta anteriormente assumida pelo agente, que suscitou, justificadamente, a confiança da outra parte.

Neste sentido, o Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça, de 02.07.1996, “esta variante de abuso do direito equivale a dar o dito por não dito, radica numa conduta contraditória da mesma pessoa, pois que pressupõe duas atitudes dela, espaçadas no tempo, sendo a primeira delas (o factum proprium) contrariada pela segunda atitude, o que constitui, atenta a reprovabilidade decorrente da violação dos deveres de lealdade e de correcção, uma manifesta violação dos limites impostos pelo princípio da boa fé; pelo que não é de admitir que essa pessoa possa invocar e opor um vício por ela causado culposamente, vício este que a outra parte confiou em que não seria invocado e que nesta convicção orientou a sua vida”.

Em termos resumidos, são pressupostos do “venire contra factum proprium”: a existência de uma situação de confiança; uma justificação para essa confiança, consubstanciada na presença de elementos objectivos capazes de, em abstracto, provocarem uma crença plausível; um investimento de confiança; e a imputação da confiança criada à pessoa que vai ser atingida pela protecção dada ao confiante.

Assim, verificar-se-á uma situação de abuso de direito quando, admitido um certo direito como válido e legítimo, o seu exercício seja visto como clamorosamente ofensivo, chocante e reprovável, à luz da justiça, isto é, do sentimento jurídico prevalente na comunidade social.

Vejamos, então, se resultou provado que o Requerente agiu abusivamente, no exercício do direito de resolução do contrato de arrendamento que acima se deixou analisado.

Como visto acima, o fundamento de despejo em causa nos autos, previsto no referido artigo 1083.º, n.º 4 do CC é auto-suficiente, o que significa que, uma vez verificado, é inexigível a manutenção do arrendamento, sem haver necessidade de proceder a uma ponderação autónoma sobre a sua gravidade ou das suas consequências.

Por outro lado, note-se que, o legislador impede, neste caso, a aplicação do disposto no artigo 1084.º, n.os 3 e 4, do CC. Por conseguinte, se o arrendatário se tiver constituído neste tipo de mora no pagamento da renda, não pode fazer cessar a mesma, purgando-a, após o recebimento da comunicação do senhorio com vista à resolução do contrato.

De facto, refere-se o artigo 1083.º, n.º 4, parte final que, não tem aplicação para os devidos efeitos e considerando a causa de efetivação da resolução do contrato, o disposto no artigo 1084.º, n.º 3 e 4, do CC, e, referindo este artigo o seguinte: “3- A resolução pelo senhorio, quando opere por comunicação à contraparte e se funde na falta de pagamento da renda, encargos ou despesas que corram por conta do arrendatário, nos termos do n.º 3 do artigo anterior, fica sem efeito se o arrendatário puser fim à mora no prazo de um mês. 4 - O arrendatário só pode fazer uso da faculdade referida no número anterior uma única vez, com referência a cada contrato”.

E, daqui se retira, desde logo que, existindo mora no pagamento de mais de quatro rendas, seguidas ou interpoladas, num período de 12 meses, tal torna inexigível para o senhorio a manutenção da relação contratual em análise e, querendo este resolver o contrato, não podendo o arrendatário pôr fim à mora, desde logo, pagando o montante em falta no prazo de um mês. Neste sentido, não existe aqui qualquer intervenção, desde logo, do Requerente, em obstar à prática pelos Requeridos, do pagamento das rendas em atraso, naquele prazo, que lhes permita pôr fim à mora, porquanto tal impossibilidade se encontra estatuída na lei.

E, fazendo-se a ponte, nesta sede, para o verdadeiro fundamento invocado pelos Requeridos, o da recusa do recebimento da indemnização, muito chocaria se, não permitindo a lei pôr fim à mora com o pagamento das rendas em atraso naquele período –como o permite noutros casos de incumprimento – o permitisse acaso ressarcissem os Requeridos, o Requerente, com o pagamento do montante de 50% das rendas em atraso.

De facto, quanto a este particular, dispõe o artigo 1041.º, do CC, o seguinte: “1. Constituindo-se o locatário em mora, o locador tem o direito de exigir, além das rendas ou alugueres em atraso, uma indemnização igual a 20 /prct. do que for devido, salvo se o contrato for resolvido com base na falta de pagamento. 2. Cessa o direito à indemnização ou à resolução do contrato, se o locatário fizer cessar a mora no prazo de oito dias a contar do seu começo”.

Ora, a questão da indemnização – atualmente fixada em 20%, porém, à data, em 50% - tem de ser, desde logo, encarada como um direito do locador, acaso pretenda manter o contrato em vigor, o qual poderá exigir o pagamento de tal montante.

Por outro lado, concede, é certo, o artigo 1042.º, do CC, o direito ao locatário em pôr fim à mora, pagando os montantes de renda em atraso e a indemnização prevista no artigo acima, não obstante, e como acima se referiu, prevendo o artigo 1083.º, n.º 4, a não admissibilidade de o locatário pôr fim à mora, no prazo de um mês, com o pagamento das rendas, tão pouco se poderia fazer estender o regime geral do artigo 1042.º, do CC, que o permite – ao contrário da especialidade fixada no artigo 1083.º, n.º 4 – à causa de resolução aqui prevista, sob pena de, no limite, qualquer arrendatário poder pagar as rendas contratadas com um mês de atraso, ao longo da duração do contrato, e sem que qualquer consequência daí pudesse ser extraída.

Não cremos que assim se possa entender, podendo apenas ser usado para o pagamento das rendas em atraso, desde logo, o prazo de oito dias, referido no artigo 1083.º, n.º 4 e, mutatis mutandis, entendendo-se que, a haver compatibilização deste regime com o disposto no artigo 1042.º, do CC, o pagamento da indemnização de 50% das rendas em atraso sempre teria de ocorrer em igual prazo e não quando aos arrendatários aprouvesse.

Ora, tal não sucedeu, como vimos, uma vez que, não só as rendas foram pagas, nos meses em análise, após os oito dias de prazo permitido por Lei, como, não tendo os Requeridos em tal prazo, transferido o montante relativo aos 50% das rendas em falta.

E quanto a este particular, é certo que, como aliás resultou da prova produzida, o Requerente não aceitaria o pagamento de tal montante, tendo aliás recusado o seu pagamento, quanto a rendas anteriores pagas igualmente em atraso.

Não obstante, tal recusa, tão pouco poderia significar que os Requeridos nada poderiam fazer, entendendo-se no direito de obstar à mora, podendo, para o efeito, proceder à consignação em depósito do montante em análise, nos termos do disposto no artigo 1042.º, n.º 2, do CC.

Tal tão pouco ocorreu.

Por sua vez, refira-se que, tendo os Requeridos pago, ainda assim quer as rendas em atraso, quer as rendas que posteriormente se venceram, tendo, neste conspecto, de se chamar o disposto no artigo 1041.º, n.º 4, do CC, nos termos do qual “a recepção de novas rendas ou alugueres não priva o locador do direito à resolução do contrato ou à indemnização referida, com base nas prestações em mora”, sendo assim de entender que, não se poderá considerar abusivo o seu recebimento.

Aqui chegados, cumpre, pois, entender que, com base na argumentação expendida pelos Requeridos, a verdade é que, nada se pode senão que entender que o Requerente agiu em conformidade com a lei, não se crendo que tenha o mesmo levado a cabo qualquer atitude que colidisse com as regras da boa-fé e que pautasse de ilegítima a sua atuação.

Por outro lado, quanto à alegada pretensão de, por via da presente ação, pretender o Requerente obstar à opção de compra, vejamos o seguinte.

De facto, como se viu, o contrato de arrendamento em análise nos autos, estabeleceu, na sua cláusula 8, uma opção de compra, nos termos da qual os Requeridos, querendo, poderiam adquirir o prédio em análise nos autos, a todo o tempo de vigência do contrato, mediante o envio de carta registada com aviso de receção.

Ora, quanto a este particular, diga-se desde logo que, como vimos, o Requerente resolveu o contrato em outubro de 2018, sendo certo que, o exercício da opção de compra em causa nos autos ocorreu, pretensamente, em agosto de 2020, conforme carta registada junta aos autos. Neste sentido, pese embora alegando à saciedade que pretenderam exercer aquela opção de compra anteriormente, a verdade é que apenas se demonstrou o seu exercício, que como vimos, contratualmente, tinha forma específica de ser exercido, cerca de dois anos depois de operada a resolução ao contrato de arrendamento – a qual, como vimos, se teve por válida e eficaz.

Neste sentido, apenas se pode considerar que, pese embora alegadamente hajam, por diversas vezes manifestado vontade de exercer a mesma, não o fizeram senão naquele momento, o que levou a que, resolvido que se teve o contrato, deixasse a mesma de poder ser exercida – cessando aquela, ademais, nos termos contratados, acaso incumprissem os arrendatários a obrigação de pagamento das rendas nos termos da lei em vigor, como se observa da alínea c), da cláusula oitava do contrato de arrendamento.

Aqui chegados, pouco mais cumpre senão que concluir o seguinte.

É certo que os Requeridos pagaram as rendas em causa, porém, como vimos, fazendo-o com atraso tal que não lhes permitiu obstar à resolução do contrato, nos termos acima descritos.

A opção de compra foi apenas exercida após a referida resolução, ou seja, quando já não o podia ser, por não mais se encontrar em vigor o contrato em análise.

O Requerente não criou, como vimos, de má-fé, condições à resolução do contrato, apenas tendo operado o regime legal em vigor e que lhe permitia agir em conformidade com a mora no pagamento das rendas, por parte dos Requeridos e que, por conseguinte, lhe permitiu obstar ao exercício da opção de compra.

Não se vislumbra que o Requerente haja agido com má-fé, não tendo procedido de molde a criar expectativa desadequada nos Requeridos, quanto à sua intenção de terminar o contrato – ou à sua inexistência – com o fito de obstar à compra do imóvel por parte dos Requeridos.

Face ao exposto, julga-se improcedente a exceção de abuso de direito, invocada em juízo pelos Requeridos”.

Manifestamente improcedente é, pois, a nulidade suscitada.

7. Impugnação da matéria de facto

(…)

8. Da (in)eficácia da resolução do contrato de arrendamento.

Sendo a retribuição um dos elementos essenciais do contrato de locação, compreende-se que dentre as obrigações do locatário elencadas no art.º 1038ºdo Cód.Civil avulte exactamente , em primeira linha, a de pagar a renda e, consequentemente, como situações em que se presume[3] ser inexigível ao senhorio a manutenção do contrato se contemple precisamente:” a mora igual ou superior a três meses no pagamento da renda, encargos ou despesas que corram por conta do arrendatário ( nº3) e a “ mora superior a oito dias, no pagamento da renda, por mais de quatro vezes, seguidas ou interpoladas, num período de 12 meses, com referência a cada contrato”( nº4).

No que concerne ao tempo e lugar do pagamento das rendas convencionou-se, no caso sub judice, que as mesmas se venciam no “primeiro dia útil do mês a que respeitem” e que deveriam ser pagas mediante depósito ou transferência para a conta bancária identificada no contrato.

Como se salienta na sentença: “Assim, de acordo com a factualidade apurada o Requerido procedeu ao pagamento da renda referente ao mês de maio de 2018 entre os dias 22 e 25 de junho de 2018. O prazo de vencimento da referida renda era no dia 1 de maio de 2018 (terça-feira), pelo que se conclui que o Requerido procedeu ao seu pagamento para além do prazo dos oito dias de mora (pelo menos 1 mês e 21 dias depois).

No que respeita à renda referente ao mês de junho de 2018, apurou-se que a mesma foi paga pelo Requerido entre os dias 22 e 25 de junho de 2018. O prazo de vencimento da referida renda era no dia 1 de junho de 2018 (sexta-feira), tendo, portanto, o Requerido procedido ao seu pagamento para além do prazo dos oito dias de mora (pelo menos vinte e um dias depois).

Quanto à relativa ao mês de julho de 2018, a mesma foi paga pelo Requerido no dia 1 de outubro de 2018. Sucede que o dia 1 de julho de 2018 foi domingo, pelo que a data de vencimento transferiu-se, nos termos do artigo 279.º, alínea e) do CC, para o primeiro dia útil seguinte, ou seja, dia 2 de Julho de 2018 (segunda-feira). Nesta medida, tendo o Requerido procedido ao seu pagamento no dia 1 de outubro de 2018, fê-lo para além dos oito dias de mora, (cerca de dois meses e meio depois).

Por sua vez, a renda referente ao mês de agosto de 2018 foi paga pelo Requerido no dia 1 de outubro de 2018. A data de vencimento da referida renda era no dia 1 de agosto de 2018 (quarta-feira), pelo que se verifica que o Requerido procedeu ao seu pagamento para além do prazo dos oito dias de mora (dois meses depois).

Por último, a renda referente ao mês de setembro de 2018 foi paga no dia 1 de outubro de 2018, sendo a sua data de vencimento no dia 1 de Setembro de 2018 (sábado), pelo que, considerando-se o acima referindo, transferindo-se a mesma para o dia útil imediatamente seguinte, a saber, dia 3 de setembro de 2018, o que significa que o Requerido procedeu ao seu pagamento para além do prazo de oito dias de mora (28 dias depois).

Resulta, portanto, do exposto que houve atraso, considerado relevante para efeitos do disposto no artigo 1083.º, n.º 4 do CC, no pagamento das rendas relativas aos meses de maio de 2018, junho de 2018, julho de 2018, agosto de 2018, e Setembro de 2018.”.

Com efeito, tendo ficado provadas cinco situações de mora superior a oito dias no pagamento da renda, num período de 12 meses, ocorria inequivocamente fundamento, à luz do citado artigo 1083.º, n.º 4 do Código Civil, para o ora apelado, na qualidade de senhorio, resolver o contrato de arrendamento que o ligava aos apelantes.

A questão que se coloca prende-se com a (ir) relevância a atribuir ao depósito efectuado concomitantemente com a oposição deduzida no âmbito do procedimento especial de despejo como resultou, nesta sede, provado.

Ora, dispõe o art.º 1048º do Cód. Civil o seguinte :

“1- O direito à resolução do contrato por falta de pagamento da renda ou aluguer, quando for exercido judicialmente, caduca logo que o locatário, até ao termo do prazo para a contestação da ação declarativa, pague, deposite ou consigne em depósito as somas devidas e a indemnização referida no n.º 1 do artigo 1041.º

2- O locatário só pode fazer uso da faculdade referida no número anterior uma única vez, com referência a cada contrato.

3- O regime previsto nos números anteriores aplica-se ainda à falta de pagamento de encargos e despesas que corram por conta do locatário.

4- Ao direito à resolução do contrato por falta de pagamento da renda ou aluguer, quando for exercido extrajudicialmente, é aplicável, com as necessárias adaptações, o disposto nos n.os 3 e 4 do artigo 1084.º” ( realce nosso).

Desde já se diga que o depósito efectuado corresponde a 50% do valor global das rendas em causa, i.e. das que integram o fundamento resolutivo, e, por conseguinte, à indemnização a que aludia o art.º 1041º, nº1 do Cód. Civil na redacção então em vigor.

Ora, no caso em apreço, o direito à resolução do contrato foi exercido extrajudicialmente.

Porém, foi-o, como se viu, com fundamento no disposto no nº4 do art.º 1083º do Cód. Civil que na sua parte final estabelece expressamente não lhe ser aplicável o disposto nos números 3 e 4 do art.º 1084º do Cód. Civil que contemplam a faculdade única de o arrendatário pôr fim à mora no prazo de um mês a contar dessa comunicação.

E, por maioria de razão, não lhe é possível igualmente fazê-lo no âmbito da oposição deduzida no procedimento de despejo do local arrendado.

E ainda que o arrendatário proceda ao depósito da indemnização a que alude o nº1 do art.º 1041º do Cód.Civil, o mesmo revela-se ineficaz para obstaculizar à resolução já levada a efeito pelo senhorio.

Aliás, este entendimento é corroborado pelo facto de os art.ºs 15º e seguintes do NRAU , que regulam o procedimento especial de despejo, não preverem o pagamento das rendas em mora ( ou a indemnização) como forma de fazer cessar os efeitos da resolução, o que ( também) inculca que é inadmissível que o arrendatário, depois de iniciado o procedimento de despejo o possa fazer.[4]

Em conclusão: A resolução do contrato de arrendamento operada pela notificação a que se alude no ponto 12 dos factos provados, não se tornou ineficaz [5] em razão do depósito feito pelo apelante concomitantemente com a oposição deduzida, nos termos do disposto 15º-F do NRAU, no âmbito do procedimento especial de despejo.

9. Do abuso do direito do apelado/requerente.

Insistem os apelantes que o apelado actuou com manifesto abuso de direito essencialmente por duas razões : “Fez acreditar os Requerentes que tolerava os “alegados” incumprimentos, fez crer os Requerentes que não tinham direito a purgar a mora, propondo o despejo no final do alegado contrato e recusando receber o preço (juros) acordados” e, bem assim, porque fez “ crer os Requeridos que não poderiam inutilizar os efeitos da mora, traduzida no envio de diversas comunicações eletrónicas e na devolução da indemnização nos termos estipulados no artigo 1041º do CC”.

Relativamente ao primeiro argumento, parece-nos evidente que não tem qualquer suporte factual.

Quanto ao segundo, pensamos que a devolução da indemnização arreda qualquer chance de se concluir ocorrer abuso de direito por parte do apelado.

Aliás, a hipótese inversa é que poderia levar a essa conclusão, como refere L. Menezes Leitão[6] : “É, porém, controverso se o fundamento resolutivo do art.º 1083º, nº4 se mantém no caso de o arrendatário pagar ao senhorio a indemnização de 20%, prevista no nº1 do art.º 1041º. A nosso ver a resposta deverá ser afirmativa, ainda que admitamos poder haver abuso de direito , na modalidade de venire contra factum proprium , caso o senhorio tenha convencido o arrendatário de que a indemnização implicaria da sua parte renúncia ao direito de resolução”.

Tendo resultado provado que o apelado procedeu , por duas vezes, à devolução da indemnização ( cfr. ponto 14 reformulado e ponto 15) não há modo de considerar ser a sua conduta contraditória com a resolução do contrato que levou a efeito.

Não há, pois, motivo para alterar o decidido pela 1ª instância que, como vimos tratou judiciosamente a questão que, neste conspecto, também acompanhamos.

III- DECISÃO

Por todo o exposto, acorda-se em julgar a apelação improcedente e se mantém a sentença recorrida.

Custas pelos apelantes.

Évora, 9 de Setembro de 2021

Maria João Sousa e Faro (relatora)

Florbela Moreira Lança

Elisabete Valente

[1] Sê-lo-ão igualmente, caso as haja, as atinentes às excepções invocadas pelo réu.

[2] Assim, Abrantes Geraldes, in Recursos no Novo Código de Processo Civil, 2016, apêndice II- sentença cível, pag. 539.

[3] Trata-se de uma inexigibilidade “ex lege”- Neste sentido, Joana Farrajota, in Os Efeitos da Resolução Infundada por Incumprimento do Contrato”, pag.118.

[4] Neste sentido, Joana Farrajota, ob.cit, pag. 130.

[5] Já que a caducidade se reporta aos casos em que o direito de resolução é exercido judicialmente. Quando exercida extrajudicialmente a resolução não caduca, perde eficácia, se o arrendatário puser fim à mora nos casos em que lhe é consentido o uso de tal faculdade.

[6] Arrendamento Urbano, 10ª ed. , pag.145.