11765/2005-6 - Tribunal da Relação de Lisboa

I. Constando de um contrato de arrendamento de imóvel para habitação o acordo de estipulação de prazo efectivo de duração do contrato é nula a cláusula que fixa tal duração em medida inferior aos cincos anos imperativamente previstos no artigo 98º do RAU;

II. Aos contratos de arrendamento para habitação de duração limitada, e em caso de cessação do contrato por falta de pagamento de rendas, não é aplicável o regime do diferimento da desocupação previsto nos artigos 102º e seguintes do RAU;

Tendo os réus invocado a excepção de não cumprimento do contrato por parte do senhorio para terem deixado de pagar as rendas, não pode a decisão do Tribunal de primeira instância ser alterada ao abrigo do disposto no artigo 712º nº 1 c) do Código de Processo Civil, quando o documento novo e superveniente apresentado não se reportar ao momento em que as rendas deixaram de ser pagas.

EM NOME DO POVO PORTUGUÊS, ACORDAM NO TRIBUNAL DA RELAÇÃO DE LISBOA:

* *

I- RELATÓRIO

a) ANTÓNIO P, casado, reformado e esposa, GEORGINA CM, residentes (…) em Oeiras intentaram a presente acção de despejo, com processo sumário, contra OSVALDINO VTS e esposa EULÁLIA GCS, ambos residentes na (…) em Oeiras e contra NUNO DGS, residente no Estoril, visando, na procedência da acção, a declaração de resolução do contrato de arrendamento do andar em que os primeiros réus habitam e o imediato despejo do locado, bem como a condenação solidária dos réus no pagamento das rendas vencidas e vincendas até à peticionada restituição.

Alegam os autores que os réus não pagaram as rendas concernentes ao contrato de arrendamento celebrado em 1 de Janeiro de 2002 a partir de Abril desse mesmo ano, sendo o 2º réu responsável por tal pagamento dado ter outorgado o contrato na qualidade de fiador dos primeiros réus.

b) Os primeiros réus, devidamente citados, vieram contestar o pedido invocando que o imóvel locado padece de defeitos que inviabilizam a sua utilização, pelo que suspenderam o pagamento das rendas acordadas até à realização pelo senhorio das obras de que o locado carece.

c) Os autores apresentaram articulado de resposta impugnando os factos alegados pelos primeiros réus e mantendo o alegado na petição inicial.

d) Os Autores deduziram em 24 de Março de 2003 o incidente de despejo imediato do locado com base na falta de pagamento de rendas no decurso da acção (artigo 58º do RAU).

Em resposta os primeiros réus requereram o diferimento da desocupação do imóvel (artigo 102º do RAU).

e) Foi oportunamente elaborado o despacho saneador, relegando-se a apreciação do incidente de despejo imediato para momento posterior, o mesmo sucedendo relativamente ao conhecimento da excepção do não cumprimento do contrato por parte dos réus.

Foram seleccionados os factos assentes e organizada a Base Instrutória, prosseguindo os autos para a fase de julgamento.

Teve lugar a audiência de julgamento e, decidida que foi a matéria de facto controvertida, foi proferida decisão que:

1) Julgou procedente o incidente de despejo imediato (e consequentemente improcedente o pedido de diferimento da desocupação do locado);

2) Julgou a acção totalmente procedente e condenou os réus, solidariamente, no pagamento da quantia de € 5.237,40 a título de rendas vencidas e não pagas e das rendas vincendas, á razão de € 748,29 mensais, acrescidas dos juros de mora à taxa legal até efectiva entrega do locado.

f) Inconformados interpuseram recurso os réus (cf. fls. 261).

Tal recurso viria a ser recebido, após várias vicissitudes, como de apelação com efeito suspensivo, abrangendo a totalidade da decisão proferida nos autos a fls. 233 e seguintes.

g) Por virtude de tais vicissitudes viriam a ser apresentadas alegações separadas relativamente à matéria do incidente de despejo imediato e da condenação no pagamento das rendas vencidas e vincendas.

h) Os réus recorrentes concluem as primeiras, relativas à matéria do incidente de despejo imediato (e consequentemente do indeferimento do diferimento da desocupação), (cf. fls. 304 e seguintes) pela forma seguinte:

“1. Entendeu o Tribunal a quo que os Recorrentes não lograram provar a carência de meios – requisito previsto na alínea b) do nº 1 do Artigo 103° do R.A.U.

2. Não podem os Recorrentes, salvo o devido respeito, concordar com tal entendimento e, consequentemente, deixar de reagir, por via do presente Recurso, contra o mesmo.

3. Com efeito, entendem os Recorrentes que nos Autos consta a prova suficiente e necessária para o deferimento da sua pretensão, isto é, para o diferimento da desocupação.

4. Tal prova resulta, inexoravelmente, das seguintes premissas:

5. A concessão do Apoio Judiciário a favor dos Recorrentes está documentada nos Autos (cf. fls. 49);

6. A concessão do Apoio Judiciário a favor dos Recorrentes foi dada como Facto Assente (cf. fls. 129);

7. Consta dos Autos um Relatório Médico que atesta o estado de ansiedade e depressão psicológica em que se encontra o Recorrente Osvaldino Sousa (fls. 119);

8. Esse Relatório Médico não foi impugnado pelos Autores, ora Recorridos;

9. Constam dos Autos duas certidões de nascimento que confirmam a composição do agregado familiar onde se inserem os Recorrentes.

10. Ou seja, ao contrário do que é dito na Sentença de fls. 233 e ss., os Recorrentes não dispõem de meios económicos suficientes que lhes permita pagar as rendas.

11. Por outras palavras, os Recorrentes encontram-se em situação de carência económica que justifica, nos termos da lei, o diferimento da desocupação.

12. Daí que o Tribunal a quo devesse ter dado como provada a carência económica dos Recorrentes e diferido a desocupação do locado para momento posterior, nunca inferior a 1 ano.

13. Por outro lado, sempre se dirá, à cautela, pois o Tribunal a quo não se pronunciou sobre esta matéria, que o contrato de arrendamento celebrado entre os Recorrentes e os Recorridos não era de duração limitada, uma vez que foi celebrado por menos de cinco anos.

14. A nulidade de tal duração sempre levará o contrato de arrendamento a vigorar pelo prazo máximo previsto na lei”.

i) Os autores apresentaram contra alegações (cf. fls. 335 e seguintes) em que manifestaram o entendimento de que os réus não provaram os factos de que dependia ser concedido o diferimento da desocupação, pedindo, em conformidade, a manutenção do decidido.

j) Os réus recorrentes apresentaram igualmente alegações em relação à parte do recurso que se reportava à condenação no pagamento das rendas (cf. fls. 396 e seguintes), as quais rematam com as seguintes conclusões:

“1. O presente recurso tem por objecto a sentença de fls. 233 e ss na parte em que julgou a mesma procedente e condenou os recorrentes no pagamento de € 5.237,40, acrescido de juros de mora à taxa legal até efectiva entrega do locado.

2. Na sua contestação os recorrentes invocaram, concretamente, o seguinte:

a) No dia 01/01/2002 foi celebrado, por escrito, entre os Recorridos (na qualidade de senhorios) e os Recorrentes (na qualidade de arrendatários e fiador), um contrato de arrendamento.

b) Ficou acordado entre os Recorridos e os Recorrentes que a fracção arrendada carecia de obras urgentes.

c) Com efeito, o locado encontrava-se em péssimas condições, na medida em que, nomeadamente:

d) A maioria dos estores está avariada, sendo que uns não fecham, outros não abrem, alguns não fecham nem abrem e outros estão em risco de cair para a via pública;

e) A porta do quarto de casal não fecha;

f) O locado está assolado generalizadamente por elevados níveis de humidade, o que se pode constatar a olho nu;

g) O esquentador não funciona bem, pois não tem capacidade para aquecer a água a uma temperatura minimamente quente;

h) O chuveiro e o autoclismo da casa de banho pequena estão avariados, pelo que não podem ser utilizados;

i) Na casa de banho grande, o autoclismo está avariado, a bicha do chuveiro está partida, o bidé deita água por trás, causando inundação, o lavatório está rachado;

j) As marquises não fecham bem, pelo que entra água dentro do locado quando chove;

k) Segundo um parecer técnico, o esquentador, em vez de enviar os gases tóxicos para o exterior, libertava esses gases para o interior do locado, situação que colocava os Recorrentes em perigo de vida.

l) Por diversas vezes, os Recorrentes interpelaram os Recorridos no sentido de se iniciarem as obras.

m) Porém, em violação daquilo que havia sido acordado e em violação da lei, os Recorridos recusaram-se a realizar ou mandar realizar quaisquer obras no locado.

n) Os Recorrentes sempre pagaram a renda até Março de 2002, na expectativa de que os Recorridos realizassem as referidas obras.

o) Certo é, como se disse, que os Recorridos o não fizeram, razão pela qual os Recorrentes suspenderam o pagamento das rendas.

3. Por Sentença de fls. 233 e ss., no que diz respeito ao objecto do presente Recurso, o Tribunal a quo julgou totalmente procedente, por provada, a acção interposta e, por via disso, condenou os R.R. no pagamento solidário aos A.A., da quantia de € 5237,40 a título de rendas vencidas e não pagas à data da propositura e das vincendas, à razão de € 748,20 mensais, acrescidas de juros de mora à taxa legal, até efectiva entrega do locado.

4. O Tribunal a quo deu como não provada toda a matéria de facto alegada pelos Recorrentes e que fundamentava a invocação da excepção do não cumprimento, concretamente, a matéria de facto relativa às condições de conservação e habitabilidade do locado e à necessidade premente de se realizarem obras no mesmo.

5. Certo é que, já após a prolação e a notificação da Sentença, os Recorrentes receberam um documento (Doc. nº 1) que faz prova sobre a essa matéria de facto e que, só por si, impõe decisão de facto diversa - e, subsequentemente, diversa decisão sobre o mérito da causa.

6. Esse documento é superveniente e a sua junção é admissível (artigos 706º nº 1 e 524º nº 1, ambos do Código de Processo Civil).

7. Desse documento (que é uma Notificação da Câmara Municipal de Oeiras, que tem como anexo um Auto de Vistoria ao locado) consta uma lista das obras que deveriam ter sido realizadas pelo 1º Recorrido, enquanto senhorio.

8. O Auto de Vistoria é, pois, elucidativo da veracidade do que ficou alegado pelos Recorrentes na sua Contestação, mais concretamente, na sua defesa sob invocação da excepção do não cumprimento.

9. Com efeito, lista de obras constante do Auto de Vistoria e atrás transcrita, permite concluir que o mau estado do locado (maxime, as infiltrações) não estava, de facto, em boas condições e, mais grave, em risco a própria integridade física dos Recorrentes (a instalação do gás) - tudo conforme o que foi alegado pelos Recorrentes.

10. Tal documento, repita-se, impõe a modificação da decisão de facto nos termos do artigo 712º nº 1 alínea c) do Código de Processo Civil.

11. Devendo dar-se como provada a matéria de facto constante dos artigos 1°, 2°, 3°, 4°, 5°, 6°, 7°, 8°, 9°, 10°, 11°, 12°, 13°, 14°, 15°, 16°, 25°, 26°, 27° e 28° da Base Instrutória, a fls. 129 a 132 dos Autos.

12. Consequentemente, impõe diversa decisão do mérito da causa.

13. Com efeito, face ao teor do Auto de Vistoria fica provada a excepção do não cumprimento e, por essa razão, não podem ser os Recorrentes condenados no pagamento das rendas e respectivos juros.

14. Só a absolvição dos Recorrentes é compatível com a decisão de facto imposta pelo documento ora junto”.

k) Os autores apresentaram contra alegações em que defendem a manutenção do decidido.

l) Colhidos os vistos legais dos Exmº Juízes Desembargadores adjuntos, cumpre agora apreciar e decidir.

II- FUNDAMENTAÇÃO

A) OS FACTOS

São os seguintes os factos descritos na douta sentença impugnada, considerados assentes:

a) A favor dos autores mostra-se registada a propriedade respeitante ao andar correspondente ao 3º Dtº com um lugar para estacionamento na cave, sito na Rua (…)em Oeiras, descrito sob o nº (…), na Conservatória do Registo Predial de Oeiras – cf. doc. Fls. 89 a 94, cujo teor aqui dou por inteiramente reproduzido para todos os legais efeitos.

b) A 1 de Janeiro de 2002, os autores outorgaram com os réus o acordo a que respeita a cópia junta aos autos a fls. 6 a 7/v e cujo teor foi dado por inteiramente reproduzido para todos os legais efeitos.

De tal acordo, intitulado como de “Contrato de Arrendamento” consta, nomeadamente o seguinte:

“Entre os abaixo assinados (…) António P e mulher Georgina CM (….) Osvaldo VTS, casado com Eulália GCS (…) Nuno DGS (…) se celebra o presente contrato de arrendamento para habitação, de duração limitada e no regime de renda livre, nos termos do artigo 98º nº 1 e 2 do R.A.U., aprovado pelo Decreto-Lei nº 321-B/90 de 15 de Outubro, que aceitam submeter às seguintes cláusulas.

(….)

Cláusula 2ª: O presente arrendamento é feito pelo prazo de 3 anos, com início em 1 de Janeiro de 2002 e término em 1 de Janeiro de 2005”.

c) Nos termos desse acordo, entre autores e réus foi acordado o pagamento a título de retribuição mensal pelo uso e fruição do andar acima melhor identificado a quantia de € 748, 20, a efectuar no 1º dia útil àquele a que disser respeito, na casa dos autores.

d) Os réus não pagaram nem depositaram os montantes das retribuições mensais respeitantes aos meses de Abril, Maio, Junho, Julho, Agosto, Setembro e Outubro de 2002, pelos montantes correspondentes.

e) Os réus não pagaram nem depositaram as retribuições mensais aludidas em c) respeitantes aos meses que decorreram entre a data da propositura da acção (a 11 de Setembro de 2002) e a apresentação da contestação (a 29 de Novembro de 2002);

f) Pelo Instituto de Solidariedade e Segurança Social foi deferido aos réus Osvaldino e Eulália, por despacho proferido a 6 de Novembro de 2002, o benefício de Apoio Judiciário, “(…) na modalidade de dispensa total de taxa de justiça e demais encargos com o processo, nomeação e pagamento de honorários de patrono, por se ter comprovado a insuficiência económica invocada (…)”.

B) O DIREITO

Importa agora apreciar do mérito do recurso, tendo em conta o teor das conclusões apresentadas pelo autor que, como é sabido, definem o seu objecto.

I. A questão suscitada nas alegações apresentadas em primeiro lugar prende-se com a decisão de despejo imediato do locado, por falta de pagamento de rendas vencidas na pendência da acção e, do mesmo passo, com a improcedência do peticionado diferimento da desocupação.

Segundo os recorrentes a decisão impugnada deveria ter considerado que os primeiros réus se encontravam em situação de carência económica e, não sendo o contrato de duração limitada, deveria ter julgado procedente o diferimento da desocupação do locado.

a) A questão colocada pelos recorrentes pressupõe a resolução de uma questão prévia que foi superficialmente aflorada na decisão recorrida: a de saber se o contrato de arrendamento celebrado pelas partes foi ou não, por vontade das partes, sujeito ao regime do contrato de duração limitada, com especial relevância para os artigos 98º e seguintes do Regime do Arrendamento Urbano (RAU) (Decreto Lei 321-B/90 de 15 de Outubro.

A decisão impugnada não abordou com mais profundidade a questão na medida em que considerou que, qualquer que fosse a qualificação do contrato, a falta de prova acerca dos fundamentos do pedido de diferimento de desocupação do locado sempre impediria a sua procedência.

Importa, no entanto, decidir com mais detalhe tal questão prévia.

b) Relevante para a decisão da questão é a análise do teor do contrato celebrado, em especial o teor da introdução e da cláusula 2ª.

Na primeira, após a identificação dos outorgantes consta expressamente que eles acordaram em celebrar um contrato de “arrendamento para habitação, de duração limitada e no regime de renda livre, nos termos do artigo 98º nº 1 e 2 do R.A.U., aprovado pelo Decreto-Lei 321-B/90 de 15 de Outubro …”.

O contrato junto aos autos está subscrito por todos os outorgantes e contém uma cláusula de duração efectiva inicial do contrato (a cláusula 2ª que adiante se analisará).

Não foram alegadas, nem se vê que existam, circunstâncias que imponham ao Tribunal a conclusão de que foi outra a vontade das partes senão a de celebrar um contrato de arrendamento sujeito ao regime jurídico especial que, de forma expressa, tiveram por aplicável.

c) Na cláusula 2ª do contrato celebrado consignaram os outorgantes que o contrato é celebrado pelo prazo inicial de três anos.

O teor de tal cláusula, que contém a vontade expressa das partes, vai contra a disposição legal imperativa do artigo 98º nº 2 do RAU, que impõem a duração mínima de cinco anos, pelo que tal cláusula é nula (artigo 294º do Código Civil).

d) Da nulidade de tal cláusula não resulta, porém, a nulidade de todo o negócio celebrado, sendo certo, como é, que nada indicia, nem os recorrentes o alegam, que o contrato de arrendamento para habitação não teria sido celebrado sem a cláusula em questão (artigo 292º do Código Civil).

Haverá então que proceder à redução do negócio (contrato de arrendamento) celebrado entre autores e réus, considerando-o válido quanto a todos os seus elementos, de acordo com a vontade expressa das partes contratantes, à excepção da cláusula que fixou o prazo inicial de duração do contrato.

E segundo a vontade expressa no contrato escrito junto aos autos estamos efectivamente em presença de um contrato de arrendamento para habitação com estipulação de um prazo efectivo de duração e não, como pretendem os recorrentes, de um contrato de arrendamento pelo prazo supletivo constante do artigo 10º do RAU automaticamente renovável, já que tal interpretação não tem correspondência no texto do contrato subscrito e na correspondente declaração negocial emitida por ambas as partes.

e) Tendo sido cumpridas pelas partes as formalidades do artigo 98º nº 1 do RAU, o prazo inicial efectivo do arrendamento celebrado entre as partes não poderá ser inferior a cinco anos, de acordo com o nº 2 do mesmo preceito.

f) Do que vem de ser exposto decorre – o que é essencial no contexto da decisão a proferir – que autores e réus celebraram um contrato de arrendamento sujeito, no que se reporta à cessação do contrato, ao regime específico do artigo 98º a 101º do RAU.

g) Decidida esta questão logo se torna patente a falta de razão dos recorrentes na pretensão que formulam.

Vem provado que os recorrentes não efectuaram o pagamento de rendas vencidas na pendência da acção.

Os primeiros réus, para obstar ao despejo imediato que, ao abrigo do disposto no artigo 58º do RAU foi requerido pelos autores, limitaram-se a requerer o diferimento do despejo nos termos do artigo 102º e seguintes do RAU.

Porém, para além de, como é salientado na decisão recorrida, os réus não terem logrado demonstrar a realidade dos factos que invocam como fundamento do diferimento da desocupação (relativos à situação de carência económica, à composição do agregado familiar e à doença do réu Osvaldo), o certo é que a possibilidade excepcional de diferimento da desocupação do locado não está prevista na lei para os contratos de arrendamento celebrados ao abrigo do disposto nos artigos 98º e seguintes do RAU, como expressamente decorre do disposto no artigo 99º nº 2 do mesmo diploma.

h) A alteração da matéria de facto visada pelos recorrentes nas conclusões 3ª a 9ª, em abstracto permitida pelo artigo 712º do Código de Processo Civil, não tem assim qualquer sentido útil, pelo que não se procederá à análise da decisão da matéria de facto no sentido de saber se a mesma deveria ou não ser alterada como pretendido pelos réus recorrentes.

i) Improcedendo as conclusões relativas a esta parte da decisão, deve o recurso, nessa medida, ser julgado improcedente.

II. Os recorrentes impugnaram também a parte da decisão que os condenou a pagar as rendas vencidas e não pagas à data da propositura da acção e as rendas vincendas, acrescida dos juros de mora à taxa legal.

Alegam os recorrentes que, apesar de ter sido dada como não provada a matéria de facto em que faziam assentar a excepção do não cumprimento – inexistência de condições de habitabilidade do locado à data da celebração do contrato – obtiveram posteriormente à prolação da decisão um documento que faz prova sobre essa matéria de facto e que, por si só, impõe decisão diversa da matéria de facto e de direito.

a) Nos termos do artigo 712º nº 1 c) do Código de Processo Civil a decisão do Tribunal de primeira instância sobre a matéria de facto pode ser alterada pela Relação “se o recorrente apresentar documento novo superveniente e que, por si só, seja suficiente para destruir a prova em que a decisão assentou”.

No caso dos autos o documento apresentado pelos recorrentes (cf. fls. 406 a 408) é uma notificação feita pela Câmara Municipal de Oeiras comunicando-lhes que remeteu à Administração do Condomínio e ao proprietário do imóvel sito na Rua (…) em Oeiras para procederem de forma a corrigir as anomalias constantes do auto de vistoria que se anexa.

b) Tal notificação tem a data de 3 de Agosto de 2004, posterior, portanto, à data da sentença impugnada.

O auto de vistoria anexo a tal notificação reporta-se a uma vistoria efectuada ao locado em 15 de Abril de 2004, a requerimento do réu Osvaldino Sousa, nele se emitindo o parecer de que o imóvel em causa careceria das seguintes beneficiações:

“1. Supressão de infiltrações nos tectos de toda a fracção, provenientes da cobertura;

2. Reparação da cobertura, com substituição de eventuais telhas partidas e limpeza dos algerozes, de modo a suprimir as infiltrações acima referidas;

3. Reparação da tubagem da água de abastecimento ao bidé, na casa de banho maior e substituição das louças sanitárias que se encontrem partidas;

4. Reparação do sifão de pavimento na casa de banho pequena;

5. Reparação das rachas existentes, junto ao roupeiro, no quarto contíguo ao alçado principal;

6. Verificação, com as reparações necessárias, de toda a instalação de gás de modo a funcionar em segurança;

7. Reparação de todos os estores da fracção de modo a reunir todas as condições de segurança ao seu funcionamento uma vez que o sistema de colocação e enrolador usado é para o exterior;

8. Pintura da fracção após as obras”.

c) A invocação da excepção de incumprimento da obrigação que impendia sobre os réus de pagamento das rendas radicava na existência de deficientes condições do locado, à data da celebração do contrato – 1 de Janeiro de 2002 – e detectadas até à data da apresentação da contestação em 29 de Novembro de 2002 que os impedia de dele fazer um uso normal, sendo esse o motivo porque, alegadamente, deixaram de pagar as rendas a partir de Março de 2002.

Daí que os factos incluídos na Base Instrutória tenham tido como referência temporal a data de celebração do contrato e a da comunicação dos defeitos entretanto, alegadamente, detectados.

Os artigos da Base Instrutória que tinham por objecto a existência de deficiências no estado do locado impeditivos da sua normal utilização foram todos considerados não provados após a produção de prova.

Os réus recorrentes apenas reagem contra tal decisão em sede de recurso, pretendendo a alteração da matéria de facto unicamente com base no documento a que supra se aludiu.

d) O documento em causa não é, porém, de per si, suficiente para destruir a prova em que a decisão assentou e cuja fundamentação consta dos autos.

E não o é porque não se reporta ao tempo em que os réus recorrentes deixaram de efectuar o pagamento das rendas que eram devidas no âmbito do contrato de arrendamento celebrado com os autores.

O facto de uma vistoria camarária ter constatado, em 15 de Abril de 2004, a existência de condições de habitabilidade manifestamente deficientes no locado não significa necessariamente que tais condições existissem na data em que os réus recorrentes deixaram de pagar as rendas, nem que elas existissem à data da celebração do contrato, como invocado pelos recorrentes.

Estamos assim em presença de um documento que não é susceptível de servir de fundamento para a alteração da decisão do Tribunal de primeira instância sobre a matéria de facto, nos termos do artigo 712º nº 1 c) do Código de Processo Civil.

E é esse, e apenas esse, o fundamento invocado pelos recorrentes nas suas alegações para que este Tribunal, alterando a decisão sobre a matéria de facto, tenha por verificada a excepção do não cumprimento (pagamento de rendas) com a sua consequente absolvição do pagamento das rendas vencidas e vincendas e respectivos juros.

Mas pelas razões já expostas concluímos que falece razão aos recorrentes.

O recurso não merece, pois, provimento.

III- DECISÃO

Pelo exposto, acordam em negar provimento ao recurso de apelação interposto pelos réus e, em conformidade, em confirmar a douta sentença recorrida.

Custas pelos réus.

Lisboa, 6 de Abril de 2006

Manuel José Aguiar Pereira

José Gil de Jesus Roque

Arlindo de Oliveira Rocha