372/18.0T8FAF.G1 - Tribunal da Relação de Guimarães

I- Não há lugar à reapreciação da matéria de facto, quando o facto concreto objeto da impugnação não tiver relevância jurídica, sob pena de se levar a cabo uma atividade processual inconsequente, contrária aos princípios da celeridade e da economia processuais;

II- Estando previsto no art.º 1380º nº 1 do Código Cicil, como elemento constitutivo do direito de preferência, a existência de uma venda, e não constando do art.º 1381º a exclusão desse direito, caso a venda seja feita com reserva de usufruto, o direito de preferência existe, adquirindo o preferente o bem onerado com o usufruto a favor do vendedor.

III- O que é imposto na alínea a) do art.º 1381º do CC, para ser excluído o direito de preferência do seu titular, é que seja alegado e provado (como facto impeditivo daquele direito) o destino efetivo dos prédios confinantes: que seja algum fim distinto da cultura.

IV- A lei não exige, no art.º 1380º do CC, como requisito constitutivo do exercício do direito de preferência, a alegação e prova da efetiva exploração agrícola de qualquer dos prédios, bastando-se com a existência de terrenos aptos para cultura.

V- O “preço devido” a pagar pelo preferente pela aquisição do prédio alienado, à luz do art.º 1410º nº 1 do CC, é o equivalente pecuniário do preço da compra e venda, ou seja, o valor correspondente ao benefício económico ajustado entre o sujeito passivo e o adquirente como contrapartida da alienação do bem – e não o valor declarado na escritura de compra e venda.

I- RELATÓRIO:

AA e BB intentaram a presente ação declarativa de processo comum, contra CC (entretanto falecido), DD e EE, peticionando que seja:

“a) Declarado e reconhecido o direito de preferência dos AA. na venda, efectuada por escritura pública de compra e venda em 24 de junho de 2016, pelo 1º R. vendedor aos 2º RR. compradores, relativamente ao prédio identificado no art.º 9 da petição inicial;

b) Face à declaração do direito de preferência exercido e reconhecido pelos AA. devem estes serem colocados na posição dos 2º RR. compradores, sempre relativamente ao prédio preferido.

c) Ordenado o cancelamento, no Registo Predial, da inscrição e registo a favor destes 2º RR. subsequente à aludida escritura e a inscrição e registo dos aqui AA.

d) Condenados em custas e demais encargos legais.”

Alegam para tanto que são donos e legítimos possuidores do prédio rústico, denominado ... - “...” –, composto por três campos de lavradio, vinha e mato, sito no lugar ..., freguesia e concelho ..., a confrontar do norte com FF, do sul com o proprietário, do nascente com caminho público, e do poente com GG, descrito na Conservatória do Registo Predial sob o nº ...65 e inscrito na matriz sob o art.º ...43.

Por escritura pública de compra e venda, de 24 de junho de 2016, o primeiro R. vendeu aos segundos RR. a raiz ou nua propriedade, com reserva de usufruto a favor do vendedor, entre outros, o seguinte prédio rústico: prédio rústico denominado “Campo ...”, sito no lugar ..., freguesia e concelho ..., inscrito na matriz sob o art.º ...44, com o valor patrimonial e atribuído de €57,32, descrito na Conservatória do Registo Predial ... sob o nº ...89.

Acontece que o prédio dos AA e do Réu, acima identificados, são confinantes entre si, na sua confrontação Poente/Nascente, ou seja, o prédio dos AA. confronta de poente com o prédio vendido aos 2º RR, e este de nascente com aquele dos AA, e têm ambos uma área inferior à unidade de cultura prevista para esta zona.

Os AA. só com a certidão da escritura pública de compra e venda tiveram pleno conhecimento da venda e suas condições, a qual não foi dada a conhecer aos AA, os quais, face ao supra alegado, gozam do direito de preferência na compra daquele prédio, por força do disposto no art.º 1380º do Código Civil.

Os RR. contestaram, invocando desde logo a renuncia ao direito de preferência dos AA, assim como a caducidade do pretenso direito invocado.

Além disso, mantendo-se o usufruto vitalício na titularidade do 1º Réu, não se torna possível aos AA. satisfazerem os fins legalmente pressupostos da preferência, isto é, aos fins subjacentes ao emparcelamento, uma vez que não se torna possível, nas descritas condições, aos AA. afetarem o prédio para fins de cultura agrícola, pelo que a presente ação de preferência se mostra legalmente inadmissível.

Acresce que nem o imóvel dos AA nem o dos RR, desde há muitos anos, têm tido por fim ou destino a cultura agrícola, nem a ela se destinam, nas circunstâncias em que se encontram, bem como de acordo com o Planeamento e a Gestão Urbanística do Município ..., para o local onde os referidos prédios se situam.

Ademais, a alienação do imóvel objeto da preferência abrangeu um conjunto de prédios rústicos que, embora dispersos, formam uma exploração agrícola de tipo familiar, caso em que não existe o direito de preferência, em conformidade com o preceituado no artigo 1381º, do Código Civil.

Acresce ainda que os AA. são pessoas já de provecta idade, e nunca se dedicaram à cultura agrícola, nem têm intenção de o fazer.

Na verdade, conforme melhor consta do Plano Director Municipal do Município ..., os prédios de Autores e Réus integram solo urbano, designado nas respetivas plantas de ordenamento como “Espaço residencial de Nível I” e “Espaço residencial de nível II”.

Consequentemente, por imposição legal e regulamentar administrativa, os imóveis de Autores e Réus não se destinam, nem podem destinar-se, a fins de cultura agrícola.

Os Autores, há já mais de 20 anos que não dedicam à cultura agrícola o identificado prédio rústico, e desde há muitos anos que o referido prédio não é lavrado, nem nele tem sido cultivada vinha. Em tal prédio apenas tem crescido vegetação silvestre e árvores avulsas que os AA se limitam a cortar.

Os Autores nunca tiveram intenção, nem têm, de nele procederem ao cultivo agrícola, sendo o seu destino, à luz do PDM vigente, o “Espaço residencial”, e o mesmo tem sucedido no imóvel dos segundos RR., objeto da preferência.

Invocam ainda o abuso de direito dos AA, dizendo que ainda que lhes pudesse assistir o invocado direito de preferência, sempre o seu exercício se mostraria abusivo, pelo facto de estes excederem manifestamente os limites impostos pela boa-fé, pelos bons costumes ou pelo fim social e económico de tal direito.

Alegam ainda que os AA bem sabem que o Réu vendedor é tio dos 2ºs Réus, e que o preço constante da escritura de compra e venda não corresponde ao valor real do imóvel, o qual não pode ser estimando em montante inferior a 26.000,00€.

Com efeito, sem causa justificativa, a proceder a ação, os AA. enriqueceriam na medida da diferença entre o valor constante da escritura e o valor real correspondente ao preço de mercado do imóvel objeto da preferência.

Impugnam os RR, ademais, parte dos factos alegados, e terminam concluindo pela procedência das exceções invocadas e pela improcedência da ação.

Na eventualidade de a ação ser julgada procedente, a título subsidiário, pedem que a reconvenção seja julgada provada e procedente e, por via dela, serem os AA. condenados a pagar aos segundos RR. a quantia de 26.000,00€, que lhes é devida a título de enriquecimento sem causa, montante esse acrescido dos juros legais computados à taxa de 4% , até efetivo e integral pagamento.

Os AA vieram apresentar réplica, pugnando pela não admissão da Reconvenção, impugnando os factos alegados, e concluindo como na petição.

Por despacho de 06-11-2018, foi admitida a reconvenção.

Tramitados regularmente os autos, foi proferida, a final, a seguinte decisão:

“…Julga-se a presente ação improcedente, por não provada, absolvendo-se os RR. dos pedidos formulados pelos AA.

Não se conhece do mérito da reconvenção por ser subsidiária da procedência da ação.

Custas da ação e reconvenção pelos AA. (art.º 527º, nº1 do CPC).

Registe e Notifique.”

Não se conformando com a sentença proferida, dela vieram os AA interpor o presente recurso de Apelação, apresentando alegações e formulando as seguintes conclusões:

(…)

Os RR HH e mulher EE vieram apresentar Resposta ao recurso, pugnando pela sua improcedência.

II- DELIMITAÇÃO DO OBJETO DO RECURSO

Tendo em consideração que o objeto do recurso é delimitado pelas conclusões das alegações dos recorrentes (acima transcritas), sem prejuízo da apreciação de eventuais questões de conhecimento oficioso (artigos 635º e 639º do CPC), as questões a decidir no presente recurso de Apelação são as seguintes – por ordem lógica de conhecimento:

A- A de saber se é de alterar a matéria de facto, no sentido pretendido pelos recorrentes;

B- E se mesmo perante a matéria de facto fixada na primeira instância é de alterar a decisão proferida, com a procedência da ação.

III- FUNDAMENTAÇÃO DE FACTO:

Foram dados como provados na primeira Instância os seguintes factos:

“1- Encontra-se inscrito e registado a favor dos AA., o seguinte prédio rústico, sito no lugar da ..., freguesia e concelho ...:

- Prédio rústico denominado ... – três campos de lavradio, vinha e mato “...”, a confrontar do norte com FF, do sul com o proprietário, do nascente com caminho público, e do poente GG, descrito na Conservatória do Registo Predial sob o nº ...65 e inscrito na matriz sob o art.º ...43.

2- Há mais de 20, 30 e 50 anos, por forma pública, pacifica, que os AA. E anteriormente os seus pais vêm dando uso àquele prédio.

3- Com efeito, sempre os AA. por si e antepossuidores, ao longo desse tempo, têm cultivado o prédio, dando-o de arrendamento e recebendo as respectivas rendas.

4- Pagando as inerentes contribuições e impostos.

5- O que tudo vem sendo feito à vista e com o pleno conhecimento de toda a gente, sem oposição de quem quer que seja, sem interrupção temporal.

6- E tudo isto fazendo na plena convicção de assim exercerem um direito próprio.

7- Por escritura pública de compra e venda, de 24 de Junho de 2016, lavrada na Notária de ... – II, o primeiro R. vendeu aos segundos RR. a raiz ou nua propriedade, com reserva de usufruto, a favor dele vendedor, entre outros, o seguinte prédio rústico: QUINZE- Prédio rústico denominado “Campo ...”, sito no lugar ..., freguesia e concelho ..., inscrito na matriz sob o art.º ...44, com o valor patrimonial e atribuído de €57,32, descrito na CRPredial ... sob o nº ...89.

8- O prédio identificado sob 1) e este são contíguos entre si, na sua confrontação Poente/Nascente, ou seja, o prédio dos AA. confronta de poente com o prédio vendido ao 2º RR. e, este de nascente com aquele dos AA.

9- Os AA. somente agora tomaram conhecimento que o prédio havia sido vendido.

10- Cuja venda, nem condições da mesma foram dadas a conhecer aos AA.

11- Nas cartas que A. marido e 2º R. marido têm trocado, relativamente ao prédio que os AA., agora preferem e, exactamente, por causa da linha divisória e respectiva área do prédio, ainda em – 12 de Março de 2018 – o dito 2º R. marido se intitulava de procurador do 1º R. escrevendo: - “Em resposta à carta de V. ex., e na qualidade de procurador de CC...”

12- Quando já era proprietário do prédio em causa e o 2º R. marido escondia essa factualidade dos AA

13- Os prédios supra identificados são confinantes e têm uma área inferior à área da unidade de cultura prevista para esta zona.

14- Sendo certo que, com a certidão da escritura, os AA. tiveram, então, pleno conhecimento da venda e suas condições, e que o 1º R. vendeu aos 2º RR. o citado prédio, em raiz ou nua propriedade, reservando o usufruto do mesmo prédio enquanto vivo for.

15- Os AA. pagam e depositam o preço do prédio - € 57,32, pagam e depositam o IMT - €10,06, pagam e depositam IS - €62,85.

16- A presente ação deu entrada em juízo no dia 13 de Abril de 2018.

17- O registo de aquisição do imóvel objecto da preferência, a favor do R. DD, por via da escritura de compra e venda aludida foi efectuado, a seu favor, na Conservatória do Registo Predial ..., em momento imediatamente subsequente à outorga da escritura de compra e venda referida.

18- Cerca de quatro anos antes da celebração da aludida escritura de compra e venda o R. CC, através do ora R. DD, afixou na rede, em arame, que delimita o imóvel objecto da preferência da parte Sul da área expropriada pela então Junta Autónoma das Estradas, ora Infraestruturas de Portugal, em local bem visível, junto à berma da estrada alcatroada que dá acesso ao equipamento público denominado Parque de Lazer de ..., uma placa, com cerca de quarenta (40) centímetros de comprimento, por cerca de trinta (30) centímetros de largura, com os dizeres “Vende-se”.

19- A referida placa era visível a quem passasse no local; todavia não estava lá em permanência por razões desconhecidas.

20- O imóvel aludido sob 1º confina, ainda que apenas em parte, com o prédio objecto da preferência, confinância que se estabelece a Nascente/Sul com a referida via pública estrada alcatroada que, marginando a Norte o campo de futebol de ..., dá acesso ao Parque de Lazer da mesma freguesia.

21- A referida via existe há mais de 10 e 15 anos e o imóvel de que os AA. Se afirmam proprietários também com ela confina a Nascente/Sul.

22- Além disso, a raiz ou nua propriedade, com reserva do respetivo usufruto a favor do vendedor, primeiro Réu, foi vendida a si próprio (2º Réu, marido), por via da escritura de compra e venda junta aos autos, tendo o segundo Réu nela outorgado por si e como procurador do 1º Réu.

23- Conforme melhor se alcança do teor da Caderneta Predial rústica respeitante ao prédio objeto da preferência (artigo 244), refere-se em tal documento que este confina do Norte com JJ, do Sul e Nascente com Dr. KK e do Poente com LL e irmã, sendo o actual proprietário do referido prédio confinante MM.

24- Consta da referida caderneta que o prédio objeto da preferência tem a área de 0,300000 hectares, ou seja, a área de 3000 metros quadrados.

25- Há mais de 15 anos, a contar da presente data, que o imóvel objeto da preferência é atravessado pela via circular urbana (IC5) que dá acesso de ... a

26- Tal via pública possui três faixas de circulação em cada sentido de trânsito.

27- O referido IC5, que possuí largura não inferior a 18 metros, provocou a divisão material do referido imóvel, assim como a do imóvel referido sob 1.

28- Aquando da construção da referida via circular urbana, parte do imóvel objecto da preferência foi expropriado em toda a sua extensão Nascente/Poente, abrangendo a área expropriada, além da zona da estrada, cerca de dez metros para cada lado desta, contados das bermas delimitadoras das respectivas faixas de rodagem.

29- Para a construção da referida via, sobre a superfície dos aludidos imóveis, foram efetuados aterros com vários metros (6/7) de altura.

30- Em consequência dos mencionados aterros feitos em ambos os prédios de AA. e RR., o leito do referido IC5 ficou situado, relativamente à situação anterior, em plano elevado vários metros, constituindo, quer na sua parte Norte, quer na sua parte Sul, e em toda a largura em que atravessou os referidos imóveis, um extenso talude, com a inclinação de cerca de 40%, o qual acompanha a superfície das duas partes ou lados em que os ditos imóveis ficaram divididos.

31- A separar os taludes da superfície restante dos imóveis referidos a JAE, ora Infraestruturas de Portugal, colocou paus cravados no solo, unidos por rede metálica, em toda a sua extensão.

32- A parcela em causa, pretendida pelos AA., na sua parte Nascente/Sul, confina directamente com outros prédios rústicos, de diferentes titulares, aptos para a cultura, designadamente com imóveis pertencentes à família NN.

33- Os AA. são pessoas já de provecta idade e nunca se dedicaram à cultura agrícola, nem têm intenção de o fazer.

34- Os AA. limitaram-se a transformar prédios rústicos, que adquiriram, em prédios urbanos, como sucede com um loteamento e urbanização composta por mais de uma dezena de casas, com arruamento que promoveram num seu prédio rústico a cerca de 100 metros a Norte do imóvel que ora pretendem obter pela invocada preferência.

35- Os Autores promoveram o loteamento de diversos prédios, ora urbanos, contíguos, a Norte/Nascente à parcela de terreno que se situa do lado Norte da referida via circular, sendo que tais prédios urbanos constituem uma frente, com 6 casas, que delimitam, a Norte, o prédio dos AA. invocado como causa da preferência e a parte Norte da parcela de terreno que integra o prédio objeto da alegada preferência.

36- A Nascente/Norte do prédio dos Autores existe já o referido aglomerado urbano com várias edificações.

37- A parcela do prédio rústico objeto da preferência que se situa a Sul da referida via circular confina, em parte, com a estrada nacional ...06 que margina o campo de futebol do ... e dá acesso ao parque de lazer da mesma Freguesia, confinando ainda, a Nascente/Norte, com imóveis rústicos destinados a cultura agrícola, não pertença dos AA.

38- Consta do Plano Director Municipal do Município ..., que os prédios de Autores e Réus integram solo urbano, designado nas respectivas plantas de ordenamento como “ Espaço residencial de Nível I “ e “ Espaço residencial de nível II “.

39- Os Autores há já mais de 20 anos que não dedicam à cultura agrícola o identificado prédio rústico denominado “Campo ...” e desde há muitos anos que o referido prédio não é lavrado, nem nele tem sido cultivada vinha.

40- Em tal prédio apenas tem crescido vegetação silvestre e árvores avulsas que os AA. se limitam a cortar.

41- Na verdade, os AA. não ignoram que o Réu vendedor é tio dos 2ºs Réus.

42- Dada a sua avançada idade, o Réu vendedor, há já alguns anos, por não possuir ascendentes, nem descendentes diretos, acolheu-se à casa dos segundos RR.

43- Os segundos RR, como os AA. bem conhecem, têm tratado e cuidado do Réu vendedor, dispensando-lhe carinho, afetos, alimentação, habitação e todos os cuidados, designadamente tratamentos de saúde, que a sua avançada idade reclama.

44- O valor de mercado do referido imóvel é muito superior ao preço constante da escritura de compra e venda.

45- Com efeito, o réu vendedor considerou incluído no preço a pagar, o valor que já tinha recebido dos segundos réus em cuidados, despesas, alojamento, habitação, compensação de tempo com ele gasto, incómodos, deslocações, tratamentos médicos e outras despesas causadas pela convivência e assistência que, durante longos anos, os segundos réus lhe têm prestado.

46- Foi por essa razão que o preço de venda constante da escritura foi fixado no valor não superior ao valor patrimonial tributário estabelecido para o imóvel objeto da preferência.

47- Tendo presente o seu valor real de mercado e a finalidade prevista no PDM ..., tem um valor estimado de 26.000,00€ (vinte e seis mil Euros)”.

A) – Da Impugnação da Matéria de facto:

Consideram os recorrentes que a sentença recorrida padece de vícios que impunham decisão divergente, nomeadamente erro de julgamento da matéria de facto.

Dizem que a sentença deveria dar também como provado que:

a. O prédio dos Autores, melhor id. no art.º 1.º da petição inicial, tem a área de 0,5000 hectares, ou seja, a área de 5000 metros quadrados;

b. (ii) O prédio objecto de preferência, situado no lugar ..., do concelho ..., situa-se a vários quilómetros de distância dos demais prédios alienados, sendo autónomo em relação aos demais.

Quanto ao primeiro ponto, dizem que resulta já do ponto 13 dos factos provados, que os prédios confinam e têm uma área inferior à área da unidade de cultura prevista para esta zona, mas deveria ter sido fixada em concreto a área do prédio dos Autores.

Relativamente ao ponto dois, dizem que resulta das próprias escrituras, registos prediais e inscrições matriciais, profusamente documentados nos autos, que o prédio objeto de preferência se situa no lugar ..., concelho ..., quando os demais se situam em outras freguesias do concelho.

Aduzem ainda que este facto é suportado pelo depoimento da testemunha OO.

Deveria, por isso, autonomamente, dar-se por provado que os Réus não possuem qualquer outro prédio confinante com o prédio objeto de preferência, nem qualquer outro próximo.

Consideram os recorridos, na resposta apresentado ao recurso, que os recorrentes não cumpriram os ónus que lhe são impostos no art.º 640º do CPC, não indicando os concretos meios probatórios constantes do processo que impunham decisão diferente sobre os pontos da matéria de facto impugnada, diversa da recorrida.

Mas sem razão, como é bom de ver.

Efetivamente, nos termos do nº1 do artigo 640º CPC, o recorrente que queira impugnar a decisão proferida sobre a matéria de facto, tem que dar cumprimento a um tríplice ónus: Indicar, individualmente, os pontos da matéria de facto constantes da decisão - provados e não provados -, que considera incorretamente julgados; Indicar as provas - de entre as que se encontram nos autos e as que foram produzidas em audiência -, que impõem decisão diversa da proferida, com a menção concreta das passagens da gravação dos depoimentos em que funda a impugnação; e Indicar que decisão se impõe, face a esse meio de prova, e porque se impõe.

Como se tem considerado, de forma pacífica e uniforme na doutrina e na jurisprudência, o recurso da matéria de facto constitui um instrumento facultado às partes (e ao tribunal), especialmente concebido para a correção de erros de julgamento, devidamente assinalados e discriminados pelas partes, as quais, para poderem beneficiar da reapreciação da prova pelo tribunal da Relação, terão de cumprir determinados requisitos, que são os mencionados no art.º 640º do CPC.

Assim, o que se exige ao recorrente é que manifeste, de forma clara e inequívoca, que pretende recorrer – também –, da matéria de facto, apontando também de forma clara e inequívoca os pontos da matéria de facto dos quais discorda, assim como as razões da sua discordância (com apelo às provas produzidas ou existentes nos autos).

Sempre terá o recorrente, na opinião unânime, quer da doutrina, quer da jurisprudência, de especificar, nas conclusões do recurso, os pontos concretos de facto que pretende impugnar, mesmo que apenas venha a indicar os meios de prova em que, para esse efeito, se baseia, no corpo das alegações - no entendimento, sufragado pelo STJ (e que tem sido seguido pelas Relações), de que o “pedido” do recorrente é a impugnação da decisão da matéria de facto relativamente a certos pontos concretos da mesma, sendo a “causa de pedir” associada a esse pedido constituída pelo conjunto dos meios probatórios destinados à procedência daquele pedido. Por isso, o pedido deve constar das conclusões, em consequência do princípio de que são as conclusões que balizam o objeto do recurso, embora a indicação dos meios probatórios possa apenas constar da motivação do recurso (corpo das alegações), não sendo obrigatória a sua inclusão nas conclusões.

Transpondo agora os ensinamentos expostos para o caso dos autos, da análise das Conclusões de recurso resulta, de forma clara e inequívoca, que os recorrentes pretendem impugnar a matéria de facto, indicando os factos que pretendem ver ali incluídos.

Dizem concretamente, que a sentença recorrida deveria dar também como provados os seguintes factos: “a. O prédio dos Autores, melhor id. no art.º 1.º da petição inicial, tem a área de 0,5000 hectares, ou seja, a área de 5000 metros quadrados”; e que “b. O prédio objecto de preferência, situado no lugar ..., do concelho ..., situa-se a vários quilómetros de distância dos demais prédios alienados, sendo autónomo em relação aos demais”.

E justificam a sua pretensão, agora nas Alegações de recurso, que quanto ao primeiro ponto, “a sentença deveria ter ido mais longe e deveria ter fixado a área que consta da certidão matricial…”.

Relativamente ao ponto dois, dizem que “resulta das próprias escrituras, registos prediais e inscrições matriciais, profusamente documentados nos autos, que o prédio objecto de preferência se situa no lugar ..., concelho ..., quando os demais se situam em outras freguesias do concelho”.

E que “Este facto é suportado ainda pelo depoimento da testemunha OO (CD - 13-06-2024, minuto 03:53 a 04:44), que refere que encontrou os Réus na zona do prédio objecto de preferência e estes não conheciam o terreno nem a zona”.

Como se vê, indicam os recorrentes, ainda que de forma muito singela, os meios de prova – documental e pessoal –, onde se baseiam para justificar a sua pretensão de ver acrescentados aqueles factos à matéria de facto provada.

Ou seja, mostram-se minimamente cumpridos pelos recorrentes, quer nas Conclusões de recurso, quer nas Alegações, os ónus que lhes são impostos pelo art.º 640º do CPC, pelo que o recurso da matéria de facto é de admitir, contrariamente ao defendido pelos recorridos.

Ainda assim, afigura-se-nos inútil a apreciação da pretensão dos recorrentes quanto ao ponto a), porquanto, conforme é por eles afirmado, o facto que pretendem aditar naquele ponto - que “O prédio dos Autores, melhor id. no art.º 1.º da petição inicial, tem a área de 0,5000 hectares, ou seja, a área de 5000 metros quadrados” -, resulta já do ponto 13 dos factos provados, ou seja, que os prédios confinam entre si, e têm uma área inferior à unidade de cultura prevista para essa zona, mostrando-se assim despiciendo apreciar tal omissão factual – por duplicação de factos.

Quanto ao segundo ponto, como bem referem os recorrentes no corpo das alegações, “sustenta a sentença recorrida que a alienação do imóvel objeto de preferência abrangeu um conjunto de prédios que, embora dispersos, formam uma exploração agrícola de tipo familiar. Percorridos e analisados exaustivamente os factos provados, em lugar algum verificamos que tal facto tenha sido dado como provado. E para que procedesse esta exceção, competia aos Réus alegar e demonstrar tal ocorrência, o que não sucedeu. O tribunal a quo assenta a sua decisão jurídica num facto inexistente”.

E assim é, de facto.

Como bem referem os recorrentes, a alienação do imóvel, abrangendo um conjunto de prédios, que embora dispersos, formam uma exploração agrícola de tipo familiar, constitui uma exceção ao direito de preferência prevista no art.º 1381º alínea b) do CC, a qual competia aos RR alegar e provar, como factos impeditivos do direito dos AA (art.º 342º nº 2 do CC).

Ora, percorrida a matéria de facto, nela não vemos descrita nenhuma matéria de facto relacionada com essa exceção, nomeadamente a alienação dos demais prédios por parte do vendedor, assim como a sua localização, e as circunstâncias em que tal alienação ocorreu, pelo que haveremos de concluir – no lugar apropriado -, que a decisão recorrida se baseou em factos não demonstrados, para sustentar que a alienação do imóvel abrangeu um conjunto de prédios incluídos numa exploração agrícola de tipo familiar.

Donde, pretender incluir na matéria de facto aqueles factos, seria inverter as regras processuais, bem demarcadas no art.º 607º do CPC, no qual se prevê, no seu nº 3, quanto aos fundamentos da sentença, a ordem lógica a seguir pelo julgador, na elaboração da mesma: que “deve o juiz discriminar os factos que considera provados, e indicar, interpretar e aplicar as normas jurídicas correspondentes, concluindo pela decisão final”.

Ou seja, na elaboração da sentença, deve seguir-se o ritual lógico da decisão, que é a descrição dos factos provados apurados na audiência de julgamento, e a partir deles fazer a aplicação das normas e dos institutos jurídicos aplicáveis – numa ordem lógica e sequencial.

A pretensão dos recorrentes - a ser apreciada -, levaria a um desvirtuar dessa ordem, ou seja, levaria a colmatar a falta de factos que o tribunal recorrido não acautelou (apesar de ter sustentado a decisão jurídica nessa factualidade).

Donde, não se nos afigura sequer admissível a apreciação de tal matéria de facto.

Como tem sido defendido unanimemente na jurisprudência, o direito à impugnação da matéria de facto não subsiste por si só, antes assume um carácter instrumental face à decisão de mérito da ação.

Deste modo, por força dos princípios da utilidade, da economia e da celeridade processual, o tribunal de recurso não deve reapreciar a matéria de facto, quando os factos concretos objeto da impugnação forem insuscetíveis de, face às circunstâncias próprias do caso em apreciação, e às diversas soluções plausíveis de direito, ter relevância jurídica, sob pena de se levar a cabo uma atividade processual que se sabe, de antemão, ser inconsequente (Ac. RC de 24.04.2012 e de 27-05-2014, e desta RG de 15-02-2018 e de 11-07-2017, todos disponíveis em www.dgsi.pt.)

Quer isto dizer que não há lugar à reapreciação da matéria de facto, quando o facto concreto objeto da impugnação não tiver relevância jurídica, sob pena de se levar a cabo uma atividade processual inconsequente, contrária aos princípios da celeridade e da economia processuais.

No caso dos autos, cremos estar perante essa situação, em que a matéria de facto pretendida aditar pelos recorrentes se apresenta de todo irrelevante em termos de decisão jurídica da causa – por inútil e inadmissível -, pelo que nos dispensamos de a reapreciar, para evitar levar a cabo a prática de atos inúteis que a lei processual proíbe (art.º 130º do CPC).

B) - Do direito de preferência dos AA:

Aqui chegados, dizem os recorrentes que também a fundamentação jurídica da causa se encontra inquinada por erro na aplicação do direito, pois que vêm plasmados nos factos provados todos os requisitos para o exercício do direito de preferência, mas que os mesmos não foram valorados devidamente pelo tribunal recorrido.

Vejamos:

Consta da decisão recorrida o seguinte:

“É questão a decidir nos presentes autos a verificação dos pressupostos do direito de preferência, por parte dos Autores, na venda efectuada pelos primeiros Réus aos segundos Réus do prédio identificado no art. 5º petição inicial.

Nos termos do disposto no n.º 1 do artigo 1380.º do Código Civil, os proprietários de terrenos confinantes, da área inferior à unidade de cultura, gozam reciprocamente do direito de preferência nos casos de venda, dação em cumprimento ou aforamento de qualquer dos prédios a quem não seja proprietário confinante.

É aplicável ao direito de preferência conferido no artigo 1380.º o disposto nos artigos 416.º a 418.º e 1410.º, com as necessárias adaptações (n.º4 do artigo 1380.º do Código Civil).

Ora, nos termos do disposto no n.º 1 do artigo 416.º do Código Civil, querendo vender a coisa que é objeto do pacto, o obrigado deve comunicar ao titular do direito o projeto de venda e as cláusulas do respetivo contrato.

Tendo em atenção os factos provados, verifica-se que os Réus vendedores não deram conhecimento ao Autor, que era proprietário de um prédio confinante, da sua intenção de vender, bem como as condições da venda.

Todavia no caso em concreto, mantendo-se o usufruto vitalício na titularidade do 1º Réu, não se torna possível, pela preferência, aos AA. satisfazerem os fins legalmente pressupostos que subjazem à preferência, isto é, aos fins subjacentes ao emparcelamento, uma vez que não se torna possível, nas descritas condições, aos AA. afetarem o prédio para fins de cultura agrícola…”.

Insurgem-se os recorrentes contra este segmento da decisão recorrida, dizendo que tal contextualização não faz parte de nenhuma das exceções tipicamente especificadas na lei, sendo certo que o usufruto pode ser extinto a qualquer momento, pelo que a aludida limitação ao direito de preferência não decorre, nem da letra nem do espírito da lei.

E temos de concordar com os recorrentes.

Os direitos de preferência são aqueles que conferem ao respetivo titular a faculdade de adquirir, em certos termos e mediante determinados condicionalismos, um direito real de gozo sobre uma coisa.

São direitos que garantem, através da atribuição de um poder atual – em regra, um direito potestativo – a aquisição futura de um outro direito real. Por si só, os direitos de preferência configuram autênticos direitos reais de aquisição (Henrique Mesquita, Obrigações Reais e Ónus Reais, Coleção Teses, Almedina, pág. 225 e Antunes Varela Código Civil Anotado, vol. III, pág. 270, nota 3).

Ora, um dos casos expressos de preferências legais vem previsto no artigo 1380º do Código Civil, sendo este o direito de preferência em causa nos autos.

Aí se prevê, no seu nº 1, que “Os proprietários de terrenos confinantes, de área inferior à unidade de cultura, gozam reciprocamente do direito de preferência nos casos de venda, dação em cumprimento ou aforamento de qualquer dos prédios a quem não seja proprietário confinante”.

Nos termos do preceito legal transcrito, são elementos constitutivos do direito de preferência: a) ter sido vendido ou dado em cumprimento um prédio com área inferior à unidade de cultura; b) que o preferente seja proprietário de terreno confinante com o prédio alienado; e c) que o adquirente do prédio não seja proprietário confinante.

No art.º 1381º do mesmo código vêm previstos os “Casos em que não existe o direito de preferência”, prevendo-se no mesmo que “Não gozam do direito de preferência os proprietários de terrenos confinantes: a) quando algum dos terrenos constitua parte componente de um prédio urbano ou se destine a algum fim que não seja a cultura; b) quando a alienação abranja um conjunto de prédios que, embora dispersos, formem uma exploração agrícola de tipo familiar”.

Ora, estando apenas previsto, no art.º 1380º, como elemento constitutivo do direito de preferência, a existência de uma venda, e não constando do art.º 1381º a exclusão desse direito em caso da venda ser feita com reserva de usufruto (ou qualquer outra modalidade de venda), a conclusão a extrair do teor literal daquela norma, é a de que o direito de preferência existe, desde que o prédio confinante tenha sido objeto de um contrato de compra e venda (livre de ónus e encargos ou não).

Se a modalidade da venda for uma venda onerada – uma venda com reserva de usufruto –, esse ónus acompanha a venda, ficando na disponibilidade do titular do direito exercê-lo ou não naquelas condições, sabendo ele de antemão que a constituição do direito de usufruto onera o prédio alienado, ou seja, que o vendedor continua a poder usufruir do prédio como se fosse seu proprietário, e durante todo o período estipulado no contrato – que no caso foi durante toda a vida do vendedor.

Efetivamente, nos termos do art.º 1439.º do CC, “Usufruto é o direito de gozar temporária e plenamente uma coisa ou direito alheio, sem alterar a sua forma ou substância”, podendo o mesmo ser constituído por contrato, testamento, usucapião ou disposição da lei (art.º 1440º), e tem como limite máximo de duração, sendo o seu titular uma pessoa singular, a vida do usufrutuário (art.º 1443º).

O usufruto está assim legalmente definido como um direito de gozo pleno, temporário, de coisa ou direito alheio, como jus in re aliena, o qual confere ao seu titular, o usufrutuário, o direito de usar, fruir e administrar a coisa ou o direito, como faria um bom pai de família, respeitando o seu destino económico (art.º 1446º do CC; Pires de Lima e Antunes Varela, Código Civil Anotado, Volume III, Coimbra Editora, 2.ª ed. revista e atualizada, pág. 458; Carvalho Fernandes, Lições de Direitos Reais, Qui Juris, 2.ª ed. revista e atualizada, pág. 371; Álvaro Moreira e Carlos Fraga, Direitos Reais, segundo as preleções do Prof. Mota Pinto ao 4.º Ano Jurídico de 1970-71, Almedina. 1971, pág. 350; e Menezes Cordeiro, “Direitos Reais”, Lisboa, Reprint 1979, pág. 648).

Ora, concretizada a venda do prédio objeto da preferência, a reserva de usufruto a favor do vendedor, contrariamente ao decidido na primeira instância, não impedia os AA de exercer o seu direito de preferência.

Ademais, não podemos aderir ao fundamento invocado naquela decisão, de que “…mantendo-se o usufruto vitalício na titularidade do 1º Réu, não se torna possível, pela preferência, aos AA. satisfazerem os fins legalmente pressupostos que subjazem à preferência, isto é, aos fins subjacentes ao emparcelamento, uma vez que não se torna possível, nas descritas condições, aos AA. afetarem o prédio para fins de cultura agrícola”.

Não se atendeu na sentença recorrida a um facto essencial e de conhecimento oficioso: ao decesso do vendedor durante a pendência da ação, ou seja, à morte do vendedor em momento anterior ao da prolação da decisão, sendo certo que o usufruto vitalício se extingue por morte do usufrutuário (art.º 1476.º nº 1, alínea a) do CC), devendo esse facto ser levado em consideração na sentença proferida, de modo a que a mesma corresponda à situação real existente no momento do encerramento da discussão (art.º 611º do CPC), o que não foi considerado.

Consta também da sentença recorrida o seguinte:

“…Aliás, a alienação do imóvel objeto da preferência abrangeu um conjunto de prédios rústicos que, embora dispersos, formam uma exploração agrícola de tipo familiar, caso em que não existe o direito de preferência, em conformidade com o preceituado no artigo 1381º, do Código Civil…”.

Discordam também os recorrentes deste segmento da decisão recorrida, dizendo que não consta dos factos provados (nem corresponde à verdade) que a alienação do imóvel objeto de preferência tenha abrangido um conjunto de prédios que, embora dispersos, formassem uma exploração agrícola de tipo familiar.

E para que procedesse esta exceção, competia aos Réus alegar e demonstrar tal ocorrência, o que não sucedeu.

E temos de concordar com os recorrentes também neste ponto.

Como deixamos já assinalado acima, aquando da apreciação da matéria de facto, esta afirmação da decisão recorrida, na parte da sua fundamentação jurídica, não encontra qualquer apoio na matéria de facto provada, donde não poder a mesma ser mantida.

Consta ainda da sentença recorrida o seguinte trecho:

“No entanto, importa ter presente que não gozam do direito de preferência os proprietários de terrenos confinantes: quando algum dos terrenos constitua parte componente de um prédio urbano ou se destine a algum fim que não seja a cultura (artigo 1381.º, alínea a) do Código Civil), o que constitui matéria de excepção na acção de preferência.

Diz-se preferência real a afectação jurídica de uma coisa em termos de, sendo um direito relativo a ela, objecto de transmissão, a título oneroso, poder ser adquirido, em detrimento do projectado adquirente, pelo preço acordado com este, por uma pessoa individualmente considerada (António Menezes Cordeiro, Direitos Reais, Lisboa: Lex, 1979, pág. 776). “A atribuição do direito de preferência recíproca aos titulares de terrenos confinantes, de área inferior à unidade de cultura, deve, na verdade, ligar-se ao emparcelamento –isto é, ao conjunto de operações de remodelação predial destinadas a por termo à fragmentação e dispersão dos prédios rústicos pertencentes ao mesmo titular, com o fim de melhorar as condições técnicas e económicas da exploração agrícola –e não ao fraccionamento, definido, por sua vez, como o conjunto de operações jurídicas que visam impedir a divisão de prédios rústicos em parcelas inferiores a determinada área, consoante a zona do País considerada (art. 1376 nº 1 e 1382 nº 1 do Código Civil)” (...)

“Assim, por exemplo, é essa a razão que explica a exclusão do direito de preferência dos proprietários confinantes nos casos em que algum dos terrenos constitua parte integrante de um prédio urbano ou se destine a fim diverso a cultura (art.º 1381 nº 1 do Código Civil).

Desde que o fim assinalado à preferência é o combate ao parcelamento, de modo a que se formem explorações agrícolas dotadas de maior eficiência no aproveitamento do solo e dos recursos naturais, não se justifica, em qualquer dos casos figurados, a restrição à livre transmissibilidade da propriedade rústica –e os largos inconvenientes económicos e sociais que dela que a outorga da preferência sempre importa” –acórdão do TRC de 14.01.2014, proferido no processo n.º 6628/10.3TBLRA.C1, na base de dados da DGSI.

Em suma, da matéria de facto dada como provada facilmente se constata que os Autores não lograram fazer prova que os referidos prédios tenham área inferior à unidade de cultura prevista para esta região.

Sem este requisito, não se pode concluir que os Autores sejam detentores de qualquer direito de preferência na venda do prédio objecto da escritura celebrada entre os1ºs e 2º Réus. Em conformidade, improcede a acção de preferência”.

Discordam também os recorrentes deste segmento da decisão, dizendo que tal afirmação não corresponde à verdade, como se verifica dos pontos 13) e 24) dos factos provados.

Quanto ao prédio objeto de preferência, reporta o ponto 24) dos factos provados que “consta da referida caderneta que o prédio objecto de preferência tem a área de 0,300000 hectares, ou seja, a área de 3000 metros quadrados”.

E quanto ao prédio dos Autores, bastaria atentar na certidão matricial (doc. 1 junto com a petição inicial), para verificar que a sua área é de 0,500000 hectares, ou seja, 5.000 metros quadrados, sendo certo que bastaria um deles ter área inferior à unidade de cultura.

E temos de concordar com os recorrentes também nesta questão.

Aliás, só por mero lapso se pôde afirmar na sentença recorrida o que da mesma consta (na parte por nós realçada), porquanto é consignado no ponto 13) da matéria de facto provada, que “Os prédios supra identificados são confinantes, e têm uma área inferior à área da unidade de cultura prevista para esta zona” – referindo-se tal ponto aos prédios dos AA e do 1º Réu, identificados nos pontos anteriores.

Vem ademais descrito no ponto 24 da matéria de facto provada, a área do prédio alienado - “o prédio objeto da preferência tem a área de 0,300000 hectares, ou seja, a área de 3.000 metros quadrados” -, sendo certo que bastaria um dos prédios confinantes ter uma área inferior à unidade de cultura para que pudesse operar o direito de preferência invocado (como decorre da redação do art.º 1380º nº 1 do CC, e é afirmado nos Acs. RC de 09/02/2010, e da RP de 22-11-2022, ambos disponíveis em www.dgsi.pt.).

Ou seja, é o próprio tribunal recorrido que conclui, na descrição da matéria de facto, que ambos os prédios são confinantes, e têm uma área inferior à unidade de cultura prevista para a respetiva região. Donde ser para nós incompreensível a afirmação feita na decisão recorrida.

Ainda assim, confrontando a área dos prédios (em particular a área do prédio alienado) com o disposto no artigo 1º da Portaria nº 202/70, de 21/04 (publicada no Diário do Governo, I Série, nº 93, de 21/04/1970), do mesmo decorre que a unidade de cultura para a região de ... (porque inserta na área de ...) é de 2 hectares para terrenos de regadio/arvense e sequeiro, pelo que temos como seguro que o referido prédio tem uma área inferior à da unidade de cultura.

Mas da sentença recorrida consta ainda a seguinte afirmação:

“A isto acrescerá que, a nosso ver, atenta a utilidade dada ao seu prédio pelos AA., o exercício de uma preferência legal no caso concreto, excederia os limites impostos pela boa fé, pelos bons costumes e pelo fim social e económico do direito que invocam, sendo o seu exercício ilegítimo, nos termos do disposto no artigo 334º do Código Civil, abuso de direito (…).

Dos factos provados resultaria que a actuação dos autores seja contrária ao sistema, contraditória com actuação anterior, porque não iam satisfazer a ratio essencial da dita preferência, por o destinarem a outro fim que não o cultivo agrícola. Sendo que resulta do PDM que o mesmo é solo urbanizável, e no mais, temos informações contraditórias oriundas da Câmara Municipal…”.

Discordam também os recorrentes desta parte da decisão, dizendo que sendo ou não os seus prédios cultivados, tal facto não é relevante para a boa decisão da causa, uma vez que o que releva para efeitos de preferência é a mera aptidão dos terrenos para cultivo.

E mais uma vez com razão.

Começamos por dizer que o trecho da decisão em análise, relativo ao abuso de direito dos AA, tem de ser lido em sede hipotética, para o caso (hipotético) do direito daqueles ter sido julgado procedente, pois no parágrafo anterior já se havia estatuído pela inexistência de qualquer direito de preferência dos AA na venda do prédio objeto da escritura pública outorgada pelos 1ºs e 2º Réus, concluindo-se pela improcedência da ação.

Isto no pressuposto, que nos parece incontestado, de que os fundamentos da improcedência da ação com base na inexistência do direito dos AA, e os fundamentos da sua improcedência com base no abuso de direito, não são cumulativos, mas alternativos.

Ou seja, ou se conclui que os autores não têm direito de preferência – como se concluiu na sentença recorrida -, e não se pode falar em abuso de direito; ou se conclui que eles o têm mas não o podem exercer, pelo facto de o seu exercício importar manifesto desrespeito pelos limites impostos pela boa fé, pelos bons costumes, ou pelo fim social ou económico desse direito (artigo 334.º do CC).

Como lapidarmente se concluiu no Ac. STJ de 6 de Julho de 2023 (disponível em www.dgsi.pt), “…o pressuposto do abuso do direito é a existência do direito; não pode haver abuso se não houver direito”, donde, só após afirmada a existência do direito dos AA se poderia passar a apreciar o exercício desse direito, em termos de se aferir se o mesmo se mostrava ou não abusivo.

Isto posto,

Não podemos aderir à decisão recorrida, que concluiu pela inexistência do direito de preferência dos AA na compra e venda efetuada pelos RR, sendo nossa convicção que lhes assiste esse direito, face à matéria de facto dada como provada.

Efetivamente, nos termos do citado artigo 1380.º, n.º 1 do CC, “Os proprietários de terrenos confinantes de área inferior à unidade de cultura, gozam reciprocamente do direito de preferência, nos casos de venda, dação em cumprimento ou aforamento de qualquer dos prédios, a quem não seja proprietário confinante”.

E nos termos do artigo 1381.º do mesmo código “Não gozam do direito de preferência os proprietários de terrenos confinantes: a) Quando algum dos terrenos constitua parte componente de um prédio urbano ou se destine a algum fim que não seja a cultura; b) Quando a alienação abranja um conjunto de prédios que, embora dispersos, formem uma exploração agrícola de tipo familiar”.

O direito real de preferência atribuído pelo artigo 1380º nº 1 do Código Civil aos proprietários de prédios rústicos confinantes, depende assim da verificação dos seguintes requisitos: a) ter sido vendido ou dado em cumprimento um prédio com área inferior à unidade de cultura; b) ser o preferente o dono de prédio confinante com o prédio alienado; c) ter o prédio do proprietário que se apresenta a preferir área inferior à unidade de cultura; e d) não ser o adquirente do prédio proprietário confinante.

São estes os elementos constitutivos do direito real de preferência, que os AA lograram provar integralmente, sendo certo que “é sobre aqueles que se arrogam titulares do direito de preferência e que pretendem que lhes seja judicialmente reconhecido esse direito, que recai o ónus de alegação e prova de todos estes requisitos, nos termos do disposto no artigo 342º, nº1 do Código Civil, impendendo sobre aqueles contra quem é invocado esse direito, nos termos das disposições conjugadas do nº 2 do citado artigo 342º, e 1381º, alíneas a) e b), do mesmo código, o ónus de provar factos dos quais se possa concluir pela verificação de alguma das exceções contidas nestas duas alíneas” (Acs. do STJ de 14.01.2021 e de 6.7.2023, ambos disponíveis em www.dgsi.pt).

Lograram efetivamente os AA provar que “Os prédios supra identificados são confinantes e têm uma área inferior à área da unidade de cultura prevista para esta zona”, e que o prédio alienado não confina com nenhum prédio dos 2ºs RR.

Haveriam os RR de alegar e provar os factos impeditivos do direito dos AA, designadamente que o terreno dos AA, assim como o pretendido adquirir, se destinava a fim que não a cultura - nos termos previstos no artigo 1381.º do CC, no qual se estatui que “Não gozam do direito de preferência os proprietários de terrenos confinantes (…) quando algum dos terrenos (…) se destine a algum fim que não seja a cultura…”

Ora, não vemos na matéria de facto provada, matéria suficiente para assim concluir.

Resulta apenas daquela matéria de facto, que “33 - Os AA. são pessoas já de provecta idade e nunca se dedicaram à cultura agrícola, nem têm intenção de o fazer; 34 - Os AA. limitaram-se a transformar prédios rústicos, que adquiriram, em prédios urbanos (…); 38 - Consta do Plano Director Municipal do Município ..., que os prédios de Autores e Réus integram solo urbano, designado nas respectivas plantas de ordenamento como “Espaço residencial de Nível I” e “Espaço residencial de nível II”; 39 - Os Autores há já mais de 20 anos que não dedicam à cultura agrícola o identificado prédio rústico denominado “Campo ...” e desde há muitos anos que o referido prédio não é lavrado, nem nele tem sido cultivada vinha; 40 - Em tal prédio apenas tem crescido vegetação silvestre e árvores avulsas que os AA. se limitam a cortar…”.

Como é bom de ver, nenhum dos factos nos permite concluir que os AA tivessem intenção, concretizada, de destinar o seu prédio – ou o prédio objeto da preferência –, a um prédio de natureza urbana.

Ou seja, para ser excluído o direito de preferência dos AA, haveria de ser alegado e provado que algum dos prédios confinantes estava afeto a um destino diferente, como por exemplo, que o prédio dos AA, ainda que apto para cultura, tivesse sido objeto de um pedido de licenciamento para um empreendimento urbano, com projeto de arquitetura aprovado, o que indiciaria que a sua aptidão para cultura sairia a curto ou médio prazo defraudada.

Como se decidiu no ac. da RC de 04/11/2008 (CJ ano XXXIII, tomo V, 2008, pág. 5 e ss.) “Para excluir o direito de preferência do proprietário confinante, nos termos do art.º 1381º, al. a) do CC, não basta uma mera intenção do adquirente, ainda que manifestada na escritura de compra e venda, de afetar o prédio ao fim de construção, sendo ainda necessário a prova de que esta é viável de acordo com a lei do ordenamento do território.” (no mesmo sentido se pronunciou Agostinho Cardoso Guedes, “Exercício do Direito de Preferência”, UCP, Porto, 2006, pág. 125 e ss).

Também Henriques Mesquita defende (em “Direito de Preferência”, Parecer, CJ, ano XI, 1986, tomo 5, pág. 53) que “Para afastar o direito de preferência, o adquirente terá de provar (…), que a sua intenção (o fim do negócio) foi dar ao terreno uma outra afetação ou destino. Mas só isso não basta: ele terá de provar ainda que nada se opõe a que a sua intenção se concretize, e que, portanto, a mudança de destino é legalmente possível.”

O que é imposto na alínea a) do art.º 1381º do CC, para ser excluído o direito de preferência do seu titular, é que seja alegado e provado (como facto impeditivo daquele direito) o destino efetivo dos prédios confinantes: que seja algum fim distinto da cultura – e esse destino não vemos demonstrado em nenhum dos factos dados como provados, mostrando-se insuficiente a prova de que “33 - Os AA. são pessoas já de provecta idade e nunca se dedicaram à cultura agrícola, nem têm intenção de o fazer; 34 - Os AA. limitaram-se a transformar prédios rústicos, que adquiriram, em prédios urbanos (…); 38 - Consta do Plano Director Municipal do Município ..., que os prédios de Autores e Réus integram solo urbano, designado nas respectivas plantas de ordenamento como “Espaço residencial de Nível I” e “Espaço residencial de nível II”.

Ademais, vem sendo considerado pela jurisprudência, cremos que maioritária, que é pressuposto fundamental para o exercício do direito de preferência que os prédios confinantes sejam considerados terrenos aptos para cultura, não sendo necessário que estejam efetivamente cultivados (Acs. do STJ de 3.11.2011, de 14.01.2021 e de 6.7.2023; Ac. RE de 20/09/2007; e Ac. RP de 22/11/2022, todos disponíveis em www.dgsi.pt.).

Efetivamente, o n.º 1 do art.º 1380.º do CC não distingue entre terrenos confinantes meramente aptos para o desenvolvimento de atividade agrícola (ou florestal), e terrenos confinantes que são efetivamente utilizados para o desenvolvimento daquelas atividades, referindo-se, a lei no art.º 1376º, inserido na secção relativa ao “Fracionamento e emparcelamento de prédios rústicos”, na qual se insere também o art.º 1380º relativo ao direito de preferência de prédios confinantes de área inferior à unidade de cultura, à “aptidão para cultura” e não ao cultivo efetivo dos terrenos.

Aliás, por vezes, face à reduzida dimensão de um determinado terreno, o respetivo proprietário pode decidir que não é economicamente rentável proceder à sua exploração, podendo vir a sê-lo já após a anexação do terreno confinante.

Não se pode olvidar ademais, que a ratio legis da instituição do direito de preferência de prédios rústicos confinantes radica, essencialmente, em razões de ordem pública, e não meramente económicas dos proprietários dos prédios.

Como é afirmado no ac. do STJ de 27/05/2015 (também disponível em www.dgsi.pt), “…no direito exercido (…), mais do que a satisfação do mero interesse privado do proprietário confinante em aumentar o seu domínio fundiário, estão em causa, sobretudo, relevantes interesses de ordem pública, de natureza económica e social (…) a lei não exige essa identidade (de culturas) nem tão pouco que os terrenos estejam afetos a culturas agrícolas, podendo envolver mesmo culturas florestais ou, por ex., mato para ser utilizado noutros terrenos.”

O mesmo entendimento anotamos no Ac. do STJ de 14.1.2016 (também disponível em www.dgsi.pt), onde se afirma que “Considerando as múltiplas finalidades de ordem pública visadas com a atribuição deste direito de preferência legal, não é possível eleger-se um acréscimo de produtividade resultante da reunião dos dois prédios no património do mesmo titular, em cada situação concreta, como um requisito imprescindível à constituição e exercício desse direito, nem sequer considerar a ausência desse acréscimo como um facto impeditivo do mesmo direito”, acrescentando que “a verificação de uma situação de confinância não exige, pois, uma comprovada rentabilização da propriedade, nem uma exploração única e contínua, proporcionada por uma continuidade física dos prédios em causa e pela facilidade de trânsito entre os mesmos, não existindo, pois, razões para que esses obstáculos impeçam a constituição e o exercício do direito de preferência previsto no artigo 1380.º do Código Civil.”

Resulta assim do exposto, que se mostram irrelevantes, em termos de direito de preferência, os factos provados em 39 e 40, que “Os Autores há já mais de 20 anos que não dedicam à cultura agrícola o identificado prédio rústico denominado “Campo ...”, e desde há muitos anos que o referido prédio não é lavrado, nem nele tem sido cultivada vinha; Em tal prédio apenas tem crescido vegetação silvestre e árvores avulsas que os AA. se limitam a cortar…”.

Em conclusão, tendo os AA demonstrado todos os pressupostos legais do seu direito de preferência, e não tendo os Réus demonstrado os pressupostos das exceções invocadas, deve tal direito ser-lhe reconhecido, revogando-se em conformidade a decisão recorrida.

C) – Da Reconvenção:

Analisada a decisão recorrida, verificamos na mesma, que com a improcedência da ação não se apreciou a reconvenção, considerando-a prejudicada pelo desfecho da ação.

Todavia, procedendo a apelação, e nada obstando à apreciação daquela, constando ademais dos autos os elementos necessários para tal apreciação, é obrigação deste tribunal de recurso conhecer da reconvenção, nos termos previstos no art.º 665º nº 2 CPC.

Isto posto,

Alegaram os RR, no final da contestação, que os AA bem sabem que o Réu vendedor era tio dos 2ºs Réus, e que o preço constante da escritura de compra e venda não corresponde ao valor real do imóvel, o qual não pode ser estimando em montante inferior a 26.000,00€, pelo que, sem causa justificativa, a proceder a ação, os AA. enriqueceriam na medida da diferença entre o valor constante da escritura, e o valor real correspondente ao preço de mercado do imóvel objeto da preferência.

E formulam, a final, o seguinte pedido: “Na eventualidade de a ação ser julgada procedente, a título subsidiário, pedem que a reconvenção seja julgada provada e procedente e, por via dela, serem os AA. condenados a pagar aos segundos RR. a quantia de 26.000,00€, que lhes é devida a título de enriquecimento sem causa, montante esse acrescido dos juros legais computados à taxa de 4%, até efetivo e integral pagamento”.

Os AA impugnaram tais factos, mas da matéria de facto provada ficou a constar o seguinte:

“41- Na verdade, os AA. não ignoram que o Réu vendedor é tio dos 2ºs Réus.

42- Dada a sua avançada idade, o Réu vendedor, há já alguns anos, por não possuir ascendentes, nem descendentes diretos, acolheu-se à casa dos segundos RR.

43- Os segundos RR, como os AA. bem conhecem, têm tratado e cuidado do Réu vendedor, dispensando-lhe carinho, afetos, alimentação, habitação e todos os cuidados, designadamente tratamentos de saúde, que a sua avançada idade reclama.

44- O valor de mercado do referido imóvel é muito superior ao preço constante da escritura de compra e venda.

45- Com efeito, o réu vendedor considerou incluído no preço a pagar, o valor que já tinha recebido dos segundos réus em cuidados, despesas, alojamento, habitação, compensação de tempo com ele gasto, incómodos, deslocações, tratamentos médicos e outras despesas causadas pela convivência e assistência que, durante longos anos, os segundos réus lhe têm prestado.

46- Foi por essa razão que o preço de venda constante da escritura foi fixado no valor não superior ao valor patrimonial tributário estabelecido para o imóvel objeto da preferência.

47- Tendo presente o seu valor real de mercado e a finalidade prevista no PDM ..., tem um valor estimado de 26.000,00€ (vinte e seis mil Euros)”.

Ou seja, lograram os RR provar toda a matéria de facto alegada por via reconvencional, designadamente que o preço real da compra e venda foi muito superior à que ficou a constar da escritura pública, sendo uma parte do preço compensada com o pagamento dos serviços prestados pelos compradores ao vendedor, tio daqueles.

E cremos que deverá ser esse valor a pagar pelos AA aos 2ºs RR pelo imóvel alienado, considerando-se que esse é “o preço devido” do bem.

Efetivamente, nos termos previstos no art.º 1410º nº 1 do Código Civil (aplicável ao direito de preferência, por força do nº 4 do art.º 1380º), o titular do direito de preferência deve depositar o preço devido nos 15 dias seguintes à propositura da ação.

Relativamente ao que deve entender-se por “preço devido” tal expressão não tem tido um entendimento doutrinal e jurisprudencial uniforme (sobretudo quanto às despesas inerentes à aquisição), mas toda a doutrina e jurisprudência convergem no sentido de que o preferente deve depositar o montante da contraprestação paga ao alienante pelo adquirente.

O preço devido é, assim, o equivalente pecuniário do preço da compra e venda ou do direito sacrificado na dação em cumprimento; ele designa o valor correspondente ao benefício económico ajustado entre o sujeito passivo e o adquirente, como contrapartida da alienação do bem, sendo esse o valor a pagar pelo preferente pela aquisição do bem sujeito à preferência.

Assim, no caso de uma compra e venda, o preço devido será o preço ajustado entre o sujeito passivo e o adquirente (Menezes Cordeiro “Direitos Reais”, III vol., Edição da AAFDL, 1978, p. 503 e Tratado de Direito Civil Português – Direito das Obrigações, Tomo II, Almedina, 2010, p. 518-519; Oliveira Ascensão “Direito Civil – Reais”, Coimbra Editora, 5ª edição, p. 578; Agostinho Cardoso Guedes “O Exercício do Direito de Preferência”, Universidade Católica, 2006, p. 658 e nota 176; e Ac. STJ de 15/02/2023, disponível em www.dgsi.pt).

Nos termos do artigo 874º do Código Civil, preço é a contrapartida pela transferência da propriedade de uma coisa, mesmo que o valor declarado no contrato não coincida com o valor real dessa contrapartida.

Ora, conferindo o direito de preferência aos AA o direito de serem colocados na posição dos 2º RR, a mera substituição dos compradores pelos preferentes implicaria um enriquecimento daqueles e um correlativo empobrecimento destes - que tiveram despesas com o vendedor, levadas em conta no pagamento do preço do imóvel -, operando-se assim uma deslocação patrimonial injustificada destes para aqueles.

Resulta aliás dos factos provados, que tendo presente o seu valor real de mercado e a finalidade prevista no PDM ..., o imóvel vendido tem um valor estimado de 26.000,00€.

Prescreve o art.º 473º nº 1 CC, que aquele que, sem causa justificativa enriquecer à custa de outrem, é obrigado a restituir aquilo com que injustamente se locupletou, obrigação essa cujo objeto é o que for indevidamente recebido (art.º 473° nº 2 CC), compreendendo tudo quanto se tenha obtido à custa do empobrecido ou, se a restituição em espécie não for possível, o valor correspondente (art.º 479° nº 1 CC).

Assim sendo, considerando o valor de mercado do imóvel – de € 26.000,00 - é esse o valor que os AA deverão pagar/restituir aos 2ºs RR, como sendo o valor que eles efetivamente pagaram pelo imóvel adquirido, ou seja, o preço devido do bem.

Não há lugar ao pagamento de juros de mora sobre aquela quantia, porquanto os AA não foram interpelados para cumprir, nem se verifica nenhuma situação de mora, prevista no art.º 805º do CC.

Julga-se assim parcialmente procedente a Reconvenção deduzida pelos RR.

V- DECISÃO:

Julga-se procedente a Apelação, e Revoga-se a decisão recorrida, julgando-se procedente a ação, ou seja:

a) Declara-se o direito de preferência dos AA. na venda, efetuada por escritura pública de compra e venda em 24 de junho de 2016, pelo 1º R. vendedor aos 2º RR. compradores, relativamente ao prédio identificado no art.º 9 da petição inicial;

b) Face à declaração do direito de preferência, ficam os AA colocados na posição dos 2º RR compradores, relativamente ao prédio preferido (pelo valor de € 26.000,00, pago pelos 2ºs RR ao 1º R pela compra do referido prédio).

c) Ordena-se o cancelamento no Registo Predial, da inscrição e registo a favor dos 2º RR, e a inscrição e registo a favor dos AA.

Julga-se procedente a Reconvenção (embora parcialmente) e condena-se os AA a pagar aos RR a quantia de € 26.000,00 pela aquisição do imóvel.

Custas em ambas as instâncias por recorrentes e recorridos, na proporção do respetivo decaimento (art.º 527º nº 1 e 2 do CPC).

Notifique e D.N.

Guimarães, 9.1.2025.

Relatora: Maria Amália Santos

1ª Adjunta: Conceição Sampaio

2ª Adjunta: Elisabete Moura Alves