5151/2008-7 - Tribunal da Relação de Lisboa

1. O contrato de arrendamento celebrado no âmbito de acção executiva, tendo em vista a consignação dos rendimentos do prédio ao pagamento da quantia exequenda, caduca com a extinção da execução pelo pagamento, nos termos do art. 1051º, als. b) e c), do CC.

2. Atento o disposto no art. 819º do CC, a celebração de um contrato de arrendamento depois de efectuada e registada a penhora sobre um prédio, é ineficaz em relação à venda que venha a ser realizada no âmbito da acção executiva.

3. Já em face do disposto no art. 824º, nº 2, do CC, o simples facto de o bem vendido na acção executiva estar onerado com hipoteca não determina a caducidade do arrendamento que tenha sido celebrado depois do registo da hipoteca e antes do registo da penhora.

(A.S.A.G.)

Apelação nº 5151-08

I- A….

demandou em acção declarativa de condenação sob a forma de processo ordinário

a C…. M….

e

J….,

pedindo que se reconheça a sua qualidade de arrendatário de 4 fracções autónomas de um prédio urbano, alegando para o efeito que adquiriu essa qualidade em 1990, por via de arrematação do direito de arrendamento em hasta pública, no âmbito de uma acção executiva movida contra a proprietária das fracções cujos rendimentos provenientes de tal arrendamento foram consignados ao pagamento da dívida exequenda.

Os RR. adquiriram posteriormente a propriedade das referidas fracções, no âmbito de uma venda judicial ocorrida noutra execução, mas recusam-se a aceitar o A. como locatário das mesmas.

O R. M… contestou, defendendo que não lhe é oponível a constituição do direito de arrendamento que o A. invoca, porquanto é titular de hipoteca registada a seu favor desde 30-6-82. Além disso, a penhora efectuada no âmbito da execução ocorreu em 11-3-88. Qualquer dos registos é anterior ao início do contrato de arrendamento que foi celebrado com o A.

O R. J…. (com posterior adesão da sua mulher, M…., após intervenção principal provocada) apresentou contestação, invocando a nulidade do arrendamento constituído judicialmente por violação do art. 8º do RGEU.

A acção foi julgada improcedente, considerando-se que com a adjudicação e a venda das fracções caducou o direito de arrendamento constituído a favor do A., nos termos do art. 824º, nº 2, do CC, tendo em conta a anterioridade da hipoteca registada a favor do M…

Apelou o A. e concluiu que:

1. No âmbito de um processo executivo para pagamento de quantia certa, a exequente, com a concordância da executada, proprietária de quatro fracções autónomas penhoradas, requereu a consignação dos respectivos rendimentos que se traduziu na sua locação arrematada em hasta pública pelo recorrente, em 16-2-90;

2. Após autorização judicial, o recorrente procedeu ao pagamento antecipado das rendas vencidas e vincendas até Janeiro de 2019;

3. Atenta a sua qualidade de locatário, o recorrente foi notificado posteriormente para exercer o direito de preferência relativamente à venda judicial das mesmas fracções que também haviam sido penhoradas ao abrigo de outro processo as em 11-3-88, três das quais foram adjudicadas ao R. M…. e a quarta ao R. J…. em 25-5-04;

4. Os ora recorridos recusam-se a reconhecer o recorrente como locatário das fracções, tendo o recorrido M… invocado que era titular de hipoteca anterior e que a sua penhora também foi anterior à referida locação;

5. Não sendo a locação um direito real, não se aplica o disposto no art. 824°, nº 2, do CC, pelo que os bens vendidos em execução foram transmitidos sem afectar o direito do locatário;

6. O direito de locação do recorrente constituído por acto judicial num processo executivo não caducou com a venda posterior dos bens, excepto se se tivesse verificado a situação prevista no n° 3 do art. 881º do CPC, a qual não ocorre todavia nos presentes autos;

7. E daí justamente que o recorrente tivesse sido reconhecido judicialmente como locatário, tendo-lhe sido dada até a oportunidade para exercer o direito de preferência em acto de venda judicial, sendo que os recorridos não reagiram judicialmente, nem contra esse reconhecimento, nem contra a oportunidade de exercício dotal direito;

8. Assim, não pode concluir-se pela caducidade do direito locativo invocado pelo recorrente, cuja duração se estende, aliás, para além de Janeiro de 2019, sendo oponível aos adquirentes das fracções.

Houve contra-alegações do recorrido M…

Tendo-se considerado na decisão liminar de admissão do recurso que outras perspectivas jurídicas se mostravam relevantes para a integração dos factos, as partes foram convidadas a pronunciar-se sobre a eventual caducidade do contrato de arrendamento, em função do disposto no art. 1051º, al. c), do CC, sobre a eventual ineficácia do arrendamento, em face do disposto no art. 819º, e ainda sobre o facto de o art. 659º, nº 2, prever como prazo máximo da consignação de rendimentos 15 anos.

O M…., apelado, aderiu aos novos argumentos.

O apelante considerou inaplicável ao caso o art. 1051º, al. c), do CC, e referiu que a consignação de rendimentos apenas se extinguirá em Janeiro de 2019.

Colhidos os vistos, cumpre decidir.

I- Factos Provados:

a) O gozo das fracções designadas pelas letras A, B, C e E que correspondem à cave para garagem do prédio urbano sito na R…., nº …, com entrada pelo nº … da R. S…., na A…, S…, descrito na CRP sob o nº…, fls. 150 vº, Livro B-76, actualmente ficha…., A…, nos termos dum contrato de locação, foi adquirido pelo Autor, por arrematação em hasta pública de 16-2-90 (ordenada no processo nº 10.069/84, da 2ª Vara Cível de Lisboa, 3ª Secção, pela carta precatória nº 328/88 enviada ao Tribunal Judicial do Seixal onde aquelas haviam sido previamente penhoradas), obrigando-se este a pagar de renda a quantia mensal de PTE 250$00 por fracção;

b) No processo mencionado, a pedido da exequente F…e e com a anuência da executada C…a foi requerida a consignação de rendimentos (certidão de fls. 100), a qual foi deferida e se traduziu na constituição judicial da referida locação;

c) Assim, depois de a hasta pública para venda das fracções ter ficado deserta, por duas vezes, foi designada hasta pública para o arrendamento das mesmas fracções, tendo sido adjudicado, em 16-2-90, ao ora A. mediante a renda mensal de PTE 250$00 para cada uma das 4 fracções (fls. 128);

d) No referido processo, a exequente M…. apresentou um requerimento em 17-5-89, no qual solicitou que se esclarecesse se “os arrendamentos a celebrar caducarão com o pagamento das custas e da quantia exequenda ou com a venda das fracções na acção executiva, se esta proceder àquele pagamento, dando-se conhecimento ao tribunal deprecado de tal esclarecimento” (fls. 89 do processo apenso por linha);

e) Tal requerimento foi indeferido nos termos que constam de fls. 90;

f) Já no Tribunal do Seixal, para onde foi remetida a carta precatória para arrematação em hasta pública da locação das fracções penhoradas, a mesma exequente requereu que se determinasse “que os interessados na referida hasta pública sejam esclarecidos que a locação das referidas fracções autónomas caducará uma vez pagas as custas e a quantia exequenda ou após a venda efectuada por intermédio do tribunal se esta proceder àquele pagamento”, argumentando-se que o “presente requerimento filia-se no facto de os anúncios de praça não mencionarem a apontada caducidade, o que será susceptível de induzir em erro os eventuais interessados na locação” (certidão de fls. 103 e 104 destes autos);

g) Tal requerimento teve a resposta que consta da certidão de fls. 105, ou seja, que “a questão levantada é meramente de direito, não cabendo fazer as divulgações públicas pretendidas”;

h) A consignação de rendimentos referida não foi averbada ao registo da penhora efectuada nos autos em que tal consignação foi constituída;

i) O A. procedeu ao depósito das rendas à ordem do referido processo, da seguinte forma:

- 1.000$00 em cada um dos meses de Abril a Dezembro de 1990 e de Janeiro de 1991 a Junho de 1994; 2.000$00 no dia 10 de Agosto de 1994; 2.000$00 no dia 10 de Outubro de 1994; 1.000$00 no dia 28 de Novembro de 1994; 2.000$00 no dia 9 de Janeiro de 1995; 1.000$00 no dia 9 de Fevereiro de 1995; 2.000$00 no dia 10 de Abril de 1995; 1.000$00 em cada um dos meses de Maio, Junho e Julho de 1995; 2.000$00 no dia 20 de Setembro de 1995; 2.000$00 em cada um dos meses de Janeiro e Março de 1996; 3.000$00 no dia 10 de Julho de 1996;

- Após notificação da secção enviada em 21-2-97, veio o Autor em 28-2-97, depositar a quantia de 11.000$00 respeitante às rendas dos meses de Março de 1996 a Janeiro de 1997;

- Depositou ainda a quantia de 1.000$00 em cada um dos meses de Março a Dezembro de 1997; 1.000$00 em cada um dos meses de Fevereiro, Março, Abril e Maio de 1998; 2.000$00 no dia 7 de Julho de 1998; 2.000$00 no dia 15 de Setembro de 1998; 1.000$00 em cada um dos meses de Outubro e Novembro de 1998; 2.000$00 em cada um dos meses de Janeiro e Março de 1999; 1.000$00 no dia 8 de Abril de 1999;

2. 000$00 no dia 23 de Junho de 1999; 1.000$00 no dia 23 de Julho de 1999; 1.000$00 no dia 12 de Agosto de 1999; 1.000$00 no dia 30 de Setembro de 1999; e 2.000$00 no dia 18 de Novembro de 1999; 115.000$00;

j) Após a liquidação, foi o A. notificado para continuar a depositar o valor das rendas até perfazer a quantia ainda em dívida à exequente F…, no montante de € 735,41, correspondente a PTE 147.436$00, tendo o A. procedido ao depósito em 2-7-02 da quantia de € 1.000,00, tendo-lhe sido posteriormente devolvida, depois da liquidação final da execução, a quantia excedente de € 175,79;

k) Após pagamento das custas no valor de PTE 60.650$00 e da quantia exequenda de PTE 201.786$00, a execução foi julgada extinta por sentença de 7-5-03 e transitada em julgado (certidão de fls. 116);

l) As fracções descritas em 1. tinham também sido penhoradas em 11-3-88, no âmbito da acção executiva hipotecária instaurada pelo ora R. M… contra a C… (proc. nº 7.225 da 14ª Cível do Tribunal de Lisboa, 2ª secção), penhora essa que veio a ser registada sobre as mesmas pela inscrição F-2 em 14-7-88 (fls. 117 e segs.);

m) Sobre tais fracções incidia hipoteca a favor do ora R. M… sob a inscrição nº …pela apresentação nº … de 30-6-82;

n) Na carta precatória para venda extraída da execução referida em l) e enviada ao Trib. do Seixal, o R. J…. apresentou proposta de aquisição da fracção E, a qual lhe foi adjudicada, tendo sido adjudicadas ao exequente M…, ora R., as fracções A, B e C do mesmo prédio, por despacho de 25-5-04 (fls. 153 e segs.);

o) Após aquisição das fracções referida em n), os RR. exigiram ao Autor que as desocupasse.

III- Decidindo:

1. No âmbito de um processo de execução movido pela F… contra a sociedade C…, foram penhoradas 4 fracções autónomas. As mesmas fracções foram penhoradas segunda vez num outro processo de execução interposto contra a mesma executada pelo R. M…., beneficiário de hipoteca que incidia sobre as mesmas.

Gorada a possibilidade de venda judicial das fracções naquele primeiro processo de execução, por ter ficado deserta a hasta pública que para o efeito foi designada, a exequente F…., sem oposição da executada, requereu que fossem objecto de contrato de arrendamento, com consignação das respectivas rendas ao pagamento da quantia exequenda.

Assim aconteceu, tendo sido adjudicado ao ora A. o arrendamento das fracções, o qual passou a depositar as rendas à ordem do referido processo de execução.

Mas, efectuada a liquidação final, com contabilização das rendas depositadas e de um depósito único da quantia de € 1.000,00, a execução foi declarada extinta.

Em face da extinção da primeira execução, foi então promovida pelo credor M…. o reatamento do segundo processo de execução que ficara sustado ao abrigo do art. 871º do CPC.

Neste segundo processo de execução, a propriedade de três das referidas fracções foi adjudicada ao M…., ora Réu e a da quarta fracção ao 2º R. J…

2. Tanto na decisão recorrida como nas alegações do A. apelante houve concentração de argumentos em redor do facto de o arrendamento ter sido celebrado em data posterior àquela em que foi registada a hipoteca a favor do R. M….

A partir de tal facto, concluiu-se na sentença pela caducidade do arrendamento aquando da adjudicação e venda do direito de propriedade das fracções, nos termos do art. 824º do CC. Tese inversa foi assumida pelo A., defendendo que, apesar de o arrendamento ser posterior à hipoteca e malgrado as fracções terem sido vendidas, continua a vincular os actuais proprietários das fracções, nos termos do art. 1057º do CC.

Nenhuma atenção foi atribuída ao facto de o arrendamento ter ocorrido também depois de as fracções terem sido penhorados ao abrigo do segundo processo de execução hipotecária, em confronto com o que se dispõe no art. 819º do CC sobre a ineficácia dos actos de disposição ou de oneração de bens penhorados. E, acima de tudo, não foi ponderado o facto de o mesmo contrato de arrendamento ter sido celebrado com o objectivo específico de as respectivas rendas ficarem consignadas ao pagamento da quantia exequenda, em conjugação com o que se dispõe no art. 1051º, als. b) e c), do CC.

Para o efeito de ponderarem estas duas novas perspectivas as partes foram convidadas a pronunciar-se.

Cumprido que foi o contraditório, as questões que cumpre apreciar são as seguintes:

a) Opera a caducidade do contrato de arrendamento pelo facto de ter sido celebrado depois da constituição hipoteca, nos termos do art. 824º, nº 2, do CC?

b) A extinção da obrigação que a consignação de rendimentos visava garantir determina a caducidade do contrato de arrendamento?

c) Verifica-se uma situação de ineficácia do contrato de arrendamento pelo facto de ter sido celebrado depois de as fracções terem sido penhoradas no segundo processo de execução, nos termos do art. 819º do CC?

3. Quanto à questão da eventual caducidade do arrendamento em face dos que se dispõe nos arts. 824º e 1057º do CC:

3.1. A caducidade do arrendamento celebrado depois da hipoteca em face da alienação judicial do direito de propriedade dos prédios sobre que incide é uma das questões que mais divide a doutrina e a jurisprudência.

Quer ao nível do Supremo Tribunal de Justiça quer das Relações são inúmeros os arestos sobre a referida questão, ora a defender a manutenção do contrato de arrendamento, por falta de expressa previsão da sua caducidade no art. 824º, nº 2, do CC, ora a advogar a sua extinção, com fundamento na natureza real do direito de arrendamento.

Para estes, o direito de arrendamento posterior à hipoteca, com características de um direito real de gozo, não pode subsistir a partir da venda judicial que seja efectuada. Para aqueles, o facto de os bens estarem hipotecados não é inibidor da celebração de contrato de arrendamento, transmitindo-se com a venda dos bens realizada no âmbito do processo executivo, nos termos do art. 1057º do CC.

Igual polémica se manifesta a nível doutrinal.

A recolha actualizada das diversas posições pode encontrar-se no Ac. do STJ, de 27-3-07, na CJSTJ, tomo I, pág. 146, onde se referem como aderentes à tese da caducidade os Acs. do STJ de 29-10-98, de 3-12-98, BMJ 482º/219 (que revogou o Ac. da Rel. de Lisboa, de 15-5-97, CJ, tomo III, pág. 87), de 6-7-00, CJSTJ, tomo II, pág. 150, de 14-1-03, de 9-1-03 e de 31-10-06, secundados também por Teixeira de Sousa, Acção Executiva Singular, págs. 390 e segs., Remédio Marques, Curso de Processo Executivo, págs. 366 e segs., Miguel Mesquita, Apreensão de Bens em Processo Executivo e Oposição de Terceiros, págs. 179 e segs, Henrique Mesquita, Obrigações Reais e ónus Reais, pág. 140, e Oliveira Ascensão, na ROA, nº 45º, págs. 365 e 366.

Podemos ainda aditar, sem pretensões de esgotar, Maria Olinda Garcia, em Arrendamento Urbano e outros Temas de Direito e Processo Civil, págs. 51 e segs., Cláudia Madaleno, A Vulnerabilidade das Garantias Reais, págs. 322 e segs., e Gabriel Órfão Gonçalves, na Revista Themis, nº 9, pág. 301, num trabalho intitulado Temas da acção executiva.

Já em prol da tese da manutenção do contrato de arrendamento naquele aresto do STJ se citam os Acs. do STJ, de 19-1-04 e de 20-9-05, assim como os Acs. da Rel. de Lisboa, de 15-5-97 (revogado pelo Ac. do STJ de 3-12-98, BMJ 482º/219), e de 2-11-00, CJ, tomo V, pág. 78.

E na doutrina, Amâncio Ferreira, Curso de Processo de Execução, 8ª ed., pág. 375, Menezes Cordeiro, na ROA, nº 40º, págs. 61 e 349 e segs., e Romano Martinez, em Estudo sobre a venda executiva publicado em Aspectos do Novo Processo Civil, pág. 334.

A divergência ao nível desta Relação de Lisboa, mediante mera consulta de www.dgsi.pt/jtrl, revela ainda que aderiram à primeira tese, por exemplo, os Acs. de 28-9-06 (Rel. Ana Luísa Geraldes), de 22-2-07 (Rel. Carlos Valverde) ou de 6-3-07 (Rel. Arnaldo Silva) e à segunda tese os Acs. de 19-4-07 (Rel. Silva Santos) e de 17-10-06 (Rel. Pimentel Marcos).

3.2. Neste contexto, não incidiremos em demasia sobre tal questão. Os argumentos encontram-se praticamente esgotados. Ademais, já em anterior acórdão desta Relação, de 17-10-06 (www.dgsi.pt, Rel. Pimentel Marcos, sendo adjuntos o ora relator e a 2ª adjunta), vingou a posição no sentido da não integração da situação no art. 824º do CC e, assim, da persistência do contrato de arrendamento celebrado depois da hipoteca.

Sem embargo da pertinência da argumentação em sentido oposto, atentando no regime jurídico da hipoteca, não existe qualquer disposição que, de modo directo ou inequívoco, impeça ou limite a possibilidade de se efectuar o arrendamento de bens hipotecados. Aliás, nos termos do art. 695º do CC, é nula uma convenção que proíba a alienação ou oneração dos bens hipotecados. Ainda que tal preceito não se aplique aos contratos de arrendamento, sugere a ausência de peias no que concerne aos poderes do proprietário, sem embargo de se reconhecer ao credor o direito de exigir o reforço da hipoteca.

Mais decisivo é ainda o argumento que se pode extrair do art. 824º, nº 2, do CC, que apenas se reporta à extinção dos direitos reais de garantia e aos demais direitos reais cujo registo não seja anterior ao da penhora ou que, independentemente do registo, produzam efeitos em relação a terceiros.

Não se ignora que neste mesmo preceito detectam os defensores da tese da caducidade um argumento favorável. Contudo, tal posição defronta-se com a necessidade de ultrapassar uma outra polémica, de maior amplitude, ainda que de natureza mais teórica, ligada à qualificação jurídica do direito de arrendamento como direito real ou como direito de natureza obrigacional.

Ora, sempre entendemos que nada legitima a atribuição ao arrendamento da natureza de direito real, sendo mais curial considerar que, malgrado alguns pontos de contacto com os direitos reais, a locação não perde a sua natureza obrigacional, devendo ser qualificada como direito pessoal de gozo, o que, aliás, encontra expresso apoio no art. 1682º-A, nº 1, al. a), e nº 2, do CC.

Por conseguinte, ao invés do que foi assumido na sentença recorrida, do simples facto de os bens terem sido anteriormente objecto de hipoteca em benefício do Montepio Geral não decorreria a caducidade do arrendamento com a realização da venda ou da adjudicação dos bens ao abrigo de outro processo.

Apesar de reconhecermos que a solução não é líquida e que os argumentos favoráveis à tese inversa também são pertinentes, é esta a solução que, em nosso entender, melhor se adequa ao direito positivo.

Ademais, é a solução que mais se ajusta ao facto de, no caso sub judice, a outorga do contrato de arrendamento não ter sido sequer da iniciativa do proprietário, antes resultado de um requerimento do exequente no primeiro processo de execução, que obteve o deferimento por parte do tribunal a quo.

Assim, em conclusão, se acaso no enquadramento jurídico dos factos provados estivéssemos cingidos ao que decorre do art. 824º, nº 2, do CC, em confronto com a data em que foi efectuada a hipoteca e aquela em que foi celebrado o contrato de arrendamento, a resposta seria favorável ao A. apelante.

4. Quanto à questão da eventual caducidade do arrendamento em face do disposto no art. 1051º, als. b) e c), do CC:

4.1. O arrendamento das fracções foi efectuado tendo em vista a consignação das rendas ao pagamento da dívida exequenda na execução movida pela F…

Tal ocorreu em 1990, de modo que o enquadramento jurídico inicial da situação se estabelece a partir da primitiva redacção dos arts. 879º a 881º do CPC, em conjugação com as normas dos arts. 656º e segs. do CC, que se mantêm inalteradas.

A consignação de rendimentos constitui uma garantia real das obrigações, possibilitando que a satisfação de um direito de crédito seja concretizada através de uma específica afectação dos rendimentos produzidos pelo bem afecto à consignação.

Podendo resultar directamente de uma manifestação de vontade dos interessados (art. 658º do CC), para efeitos da presente decisão importa reter que pode decorrer também de decisão judicial, como a que foi proferida no âmbito do processo de execução, ao abrigo do art. 879º do CPC.[1]

Quando incida sobre bens penhorados no âmbito da acção executiva, a consignação de rendimentos representa uma alternativa à execução da garantia patrimonial geral, possibilitando, por exemplo, que através da locação dos bens a terceiros, se evite a alienação dos bens por qualquer preço.[2]

Importante é reter, no entanto, que mesmo quando ocorra no âmbito da própria acção executiva, a consignação não deixa de ter raiz convencional. Afinal, atento o disposto no art. 879º do CPC, a sua constituição depende da iniciativa do exequente e do acordo expresso ou tácito do executado,[3] como ocorreu no caso concreto.

A partir de então, a titularidade do direito ao recebimento das rendas passou para o exequente, tendo consequentemente assumido, ainda que em termos figurados, a qualidade de locador, com as limitações referidas no art. 880º, nº 4, do CPC.

4.2. Qual o regime jurídico a que ficou a obedecer esse contrato de arrendamento?

As normas do CPC que regulam a consignação de rendimentos no âmbito da acção executiva enquadram naturalmente o objectivo principal que foi o de permitir o pagamento da quantia exequenda.

Todavia, não se esgotam nessa regulamentação as questões que se suscitam com a referida consignação. Tão pouco as normas de direito substantivo que no CC regulam a figura da consignação de rendimentos se mostram suficientes para integrar todas as questões. Designadamente não respondem de forma directa à questão do regime do contrato de arrendamento, no que concerne à sua duração, satisfeito que seja aquele objectivo principal.

4.3. A adjudicação ao A. do arrendamento ocorreu no dia 10-2-90, tendo incidido sobre fracções autónomas que, de acordo com o registo predial, se destinavam a “garagem”. Na ocasião ainda não entrara em vigor o Regime do Arrendamento Urbano, sendo o contrato regido pelos preceitos contidos no Código Civil.

Assim, na falta de outro regime que tenha sido estabelecido, considera-se que o arrendamento foi celebrado pelo prazo de 6 meses (art. 1087º), sendo automaticamente renovável (art. 1095º do CC).

Como qualquer outro contrato de arrendamento, ficou ainda submetido à norma geral do art. 1051º CC, em matéria de caducidade, designadamente ao disposto na sua al. c), nos termos da qual o contrato de locação caduca “quando cesse o direito ou findem os poderes legais de administração com base nos quais o contrato foi celebrado”.

Posteriormente entrou em vigor o Regime do Arrendamento Urbano, mas, para aquilo que agora nos interessa, não foram introduzidas modificações relevantes: o art. 5º, nº 1, al. e), excluía os arrendamentos que, como o dos autos, incidiam sobre espaços não habitáveis, destinados a parqueamento de viaturas; por via do art. 6º, éramos de novo remetidos para as regras gerais da locação, incluindo o já mencionado regime de caducidade previsto no art. 1051º do CC.

4.4. Nos termos do art. 1051º, al. b), do CC, o contrato de locação caduca quando se verifique a condição a que as partes o subordinaram. Por seu lado, nos termos da al. c), caduca também se cessar o direito ou findarem os poderes legais de administração com base nos quais o contrato foi celebrado.

O contexto em que surgiu o referido contrato de arrendamento e o específico objectivo que lhe estava subjacente determinam a verificação da caducidade ex lege.

A caducidade do arrendamento com fundamento na extinção da consignação de rendimentos no âmbito da acção executiva constitui uma faceta a que raramente se alude. Mas a sua pertinência torna-se evidente ante a constatação, feita a partir do art. 880º, nº 4, do CPC, de que, com a outorga do contrato de arrendamento, “o consignatário (no caso, a exequente) fica na posição de senhorio”, ainda que com limitações específicas, não podendo “resolver o contrato nem tomar qualquer decisão relativa aos bens, sem a anuência do executado”.

Da conjugação de tal normativo com o art. 1051º, al. c), do CC, retira-se que a manutenção do contrato de locação (e, por arrastamento, a manutenção da qualidade de locador atribuída ao exequente) apenas se justifica se e na medida em que tal seja necessário para satisfazer o pagamento da quantia exequenda.

Perspectivado, assim, o arrendamento, não apenas pelo seu objectivo principal como ainda pelo quadro circunstancial que o rodeou, torna-se óbvia a pertinência do que, a respeito da caducidade do contrato, determina o citado art. 1051º, al. c), do CC.

Esta mesma conclusão foi assumida por Januário Gomes, em Constituição da Relação de Arrendamento Urbano, págs. 319 e 320, ao concluir sinteticamente que, “extinta a consignação (art. 664º), caduca o contrato de arrendamento, nos termos da al. c), do nº 1 do art. 1051º” (sublinhado nosso).

Mais desenvolvida ainda é a posição assumida por Maria Olinda Garcia, em Arrendamento Urbano e outros Temas de Direito e Processo Civil.

Reportando-se especificamente à outorga de contrato de arrendamento no âmbito da acção executiva, com consignação das rendas ao pagamento da quantia exequenda, assevera que, “dado tratar-se de arrendamentos funcionalizados à satisfação do crédito do exequente, a sua subsistência poderá ser sempre afectada pela extinção da consignação de rendimentos, pelo que a tutela da estabilidade do arrendamento, decorrente do regime comum aplicável, poderá ser potencialmente afectada em função da consignação de rendimentos” (pág. 87). Depois de referir que “quando se extinguir a consignação de rendimentos, o arrendamento que foi celebrado para dar satisfação a esse modo de pagamento da obrigação caducará” (pág. 96), conclui que “os arrendamentos celebrados para servirem a consignação de rendimentos são, por esse facto, arrendamentos sob condição resolutiva, pelo que, nos termos do art. 1051º, al. c), do CC, caducam com a extinção da consignação (pág. 100). Rematando toda a argumentação anterior, assevera ainda que “se o senhorio da relação de arrendamento era o consignatário, além de se verificar o fundamento de caducidade previsto na al. b) do art. 1051º, verifica-se simultaneamente a extinção dos poderes com base nos quais o imóvel foi dado de arrendamento, ou seja, o fundamento da caducidade previsto na al. c), desse artigo” (pág. 101, com sublinhado nosso)

Concordamos inteiramente com a argumentação e respectivas conclusões, tratando-se de um exemplo de caducidade legal do arrendamento, a par de outros mais frequentes como os que rodeiam os contratos celebrados por depositário de bens penhorados ou por administrador legal de determinados bens, como o cabeça de casal.

Aliás, essa doutrina encontra apoio também nos ensinamentos de Alberto dos Reis quando refere que, “pagas que sejam as custas da execução, as rendas serão recebidas pelo adjudicatário e os bens continuarão arrendados até que o adjudicatário esteja embolsado do seu crédito” (Processo de Execução, vol. II, pág. 316). Depois de declarar que, com a consignação de rendimentos a favor do exequente, este fica colocado “na posição de senhorio dos bens sobre que versa a adjudicação” (pág. 314), o mesmo autor acaba por concluir que, despoletado o mecanismo da consignação de rendimentos por via do arrendamento dos bens penhorados, “o juiz deve determinar que o arrendatário deposite, à ordem do tribunal, as rendas que se forem vencendo até ao montante das custas em dívida; depois ordenará que as rendas sejam pagas ao adjudicatário até que este seja embolsado do seu crédito” (pág. 316, com sublinhado nosso).

Não se descobre, aliás, outra solução coerente com a natureza e objectivos de contratos de arrendamento como aquele que foi celebrado com o A., no âmbito do primeiro processo de execução.

Sendo a posição de locador atribuída ao exequente naturalmente limitada ao período temporal em que se justifica o recebimento das rendas consignadas, consumado tal objectivo, não se descortina quem, em sua substituição, passaria a deter a mesma posição jurídica e que destino eventualmente seria dado às rendas que continuassem a ser pagas pelo arrendatário.

Deste modo, alcançado que foi o objectivo que esteve na génese da outorga do contrato de arrendamento e tendo-se extinguido, assim, a qualidade de locador que, por ficção legal, fora atribuída à exequente, deve considerar-se caducado o contrato de arrendamento.

4.5. Todavia, alega o apelante que efectuou o pagamento antecipado de rendas que cobriam o período até Janeiro de 2019, devendo considerar-se que a sua posição de arrendatário perdura, pelo menos, até essa data.

Trata-se de um argumento impressivo na aparência, mas que logo decai quando submetido a uma análise mais profunda.

Vejamos:

O contrato de arrendamento foi adjudicado ao A. em 16-2-90. Depois de o A. ter pago algumas rendas, tomou a iniciativa de depositar, em 2-7-02, a quantia de € 1.000,00, tendo-lhe sido restituída posteriormente a quantia de € 175,79 (fls. 344).

Esta devolução de uma parte da quantia depositada constitui o primeiro sinal da sucumbência daquele argumento, ao menos quanto ao prazo referido.

Além disso, ao invés do que alega o apelante, em momento algum do processo de execução lhe foi exigido o depósito da quantia de € 1.000,00. Diversamente, foi o apelante que tomou a iniciativa de solicitar ao tribunal a quo a realização de um único depósito, depois de ter sido notificado para prosseguir com a realização dos depósitos das rendas (requerimento de fls. 318 e despacho de fls. 319 do processo apenso por linha). Tal pretensão foi deferida, tanto mais que o objectivo que essencialmente se pretendia alcançar nesse processo de execução era o de recolher a soma necessária para liquidar a execução.

Desta forma, é abusivo pretender extrair de uma tal iniciativa um efeito diverso daquele que então foi provocado, ou seja, que, com o referido depósito, ficou saldada a quantia exequenda e, deste modo, se extinguiu a obrigação garantida, operando-se paralelamente a extinção da garantia real de consignação de rendimentos, nos termos do art. 730º, al. a), ex vi art. 664º.

Mas ainda que a caducidade do contrato não encontrasse apoio em qualquer dos anteriores argumentos, sempre a pretensão do apelante encontraria um forte obstáculo legal no art. 659º, nº 2, do CC.

Segundo este preceito, a consignação de rendimentos não pode exceder o período de 15 anos. Deste modo, tendo em conta que o contrato de arrendamento foi celebrado em Fevereiro de 1990 e que nele se não fixou qualquer cláusula relativa à sua duração, sempre teria de se concluir pela extinção do vínculo arrendatício pelo menos a partir de Fevereiro de 2005.

Estando a consignação de rendimentos temporalmente limitada, não se compreenderia que o contrato de arrendamento susceptível de proporcionar as rendas consignadas e que foi celebrado ex novo com esse único objectivo pudesse estender a sua eficácia para além daquele prazo máximo legal.

4.6. Pretende ainda o A. apelante retirar vantagens dos factos de ter sido notificado para exercer o direito de preferência na aquisição das fracções no âmbito do segundo processo de execução não modifica aquela conclusão.

Trata-se de um argumento sem relevo jurídico. Na verdade, a partir de decisões ou actuações processuais inseridas num processo de execução, cujo objectivo fundamental foi, como se disse, o de assegurar o pagamento da quantia exequenda, não podem extrapolar-se efeitos diversos atinentes à efectiva apreciação da qualidade de arrendatário que porventura tenha sido incidentalmente reconhecida em tal processo.

4.7. Deste modo, ainda que por uma via diversa da que foi trilhada na sentença, confirma-se a caducidade do contrato de arrendamento, com improcedência do pedido formulado.

5. Da eventual ineficácia do arrendamento em face do disposto no art. 819º do CC:

5.1. O contrato de arrendamento não foi apenas posterior à hipoteca, tendo sido celebrado depois de efectuada a penhora no processo de execução hipotecária em cujo âmbito veio a realizar-se a venda judicial e a adjudicação a favor dos RR.

Neste contexto, não se trata apenas de observar os efeitos que decorrem da aplicação do art. 824º, nº 2, do CC, mas de ponderar o que se dispunha no art. 819º, na redacção que então vigorava, onde se previa que, “sem prejuízo das regras do registo, são ineficazes em relação ao exequente os actos de disposição ou oneração dos bens penhorados”.

5.2. A primeira questão que este preceito coloca é se os contratos de arrendamento de bens penhorados podiam ou não ser integrados na categoria de “actos de disposição” ou, ao menos, de “actos de oneração”.

A resposta é afirmativa, a tal não obstando o facto de a primitiva versão da norma não se reportar expressis verbis ao arrendamento que apenas foi formalmente inserido com Dec. Lei nº 38/03, de 8-3. Com efeito, não pode ignorar-se que certas modificações nos textos legais não apresentam necessariamente um cunho inovador, traduzindo tão só a vontade de o legislador clarificar uma dúvida emergente da anterior redacção, como sucedia quanto ao citado art. 819º.

Trata-se, aliás, de uma ideia igualmente expressa no Ac. do STJ, de 27-3-07, sendo que o entendimento generalizado ao abrigo da primitiva redacção já era no sentido da inclusão do contrato de arrendamento, como o revelava, por exemplo, o Ac. do STJ, de 11-4-00, CJSTJ, tomo II, pág. 29.

5.3. É certo que tal normativo visa principalmente as situações em que os actos de oneração ou de disposição são da iniciativa do próprio executado. Porém, não está liminarmente afastada a sua extensão a casos, como o presente, em que o arrendamento foi decorrência da arrematação judicial realizada no âmbito de um processo executivo tendo em vista exclusivamente a tutela dos interesses do exequente, mediante a consignação de rendimentos prediais a favor de um dos credores da executada.

Sem dúvida que o arrendamento encontrava justificação no âmbito do processo de execução em que foi realizado, atento o objectivo de se consignarem os rendimentos ao pagamento da quantia exequenda. Todavia, não pode olvidar-se que já então existia uma outra penhora realizada no âmbito do segundo processo de execução, sendo que a garantia do direito de crédito do respectivo exequente – o M…, ora Réu - era integrada também pelas referidas fracções cujo valor naturalmente sairia afectado com a persistência do arrendamento.

Extinto o primeiro processo de execução pela liquidação da quantia exequenda e nada impedindo o reatamento da tramitação do 2º processo de execução que ficara sustada, o arrendamento que naquele processo foi outorgado perdeu a sua eficácia em face deste segundo processo de execução.

Ainda que num contexto não totalmente coincidente com o dos autos, assim se decidiu, entre outros, nos Acs. do STJ, de 27-3-07, CJSTJ, tomo I, pág. 146, e de 11-4-00, CJSTJ, tomo II, pág. 29. Trata-se, aliás, de solução que não suscita dúvidas na doutrina, como refere Gabriel Órfão Gonçalves, na Revista Themis, nº 9, pág. 300, num trabalho intitulado Temas da acção executiva.

6. Com base na dupla argumentação, não pode ser reconhecida ao A. a qualidade de arrendatário das fracções autónomas.

IV- Face ao exposto, ainda que com uma argumentação não totalmente coincidente, acorda-se em julgar improcedente a apelação, confirmando a decisão recorrida.

Custas a cargo do apelante.

Notifique.

Lisboa, 16-9-08

António Santos Abrantes Geraldes

Manuel Tomé Soares Gomes

Maria do Rosário Oliveira Morgado

[1] Com a reforma da acção executiva, a tarefa foi transferida para o agente de execução, nos termos da actual redacção do art. 879º do CPC.

[2] Amâncio Ferreira, Curso de Processo de Execução, 4ª ed., pág. 288, e Antunes Varela, CC anot., vol. I, 4ª ed., pág. 677.

[3] Neste sentido, cfr. Antunes Varela, CC anot., vol. II, 4ª ed., pág. 677, e Lopes Cardoso, Manual da Acção Executiva, pág. 556.