243/09.1TCFUN-A.L1-6 - Tribunal da Relação de Lisboa

1) Não são obras lícitas nem urgentes as efectuadas pelo arrendatário aquelas que, não sendo consentidas nem pelo contrato de arrendamento nem pela autorização escrita, no caso, dada pelo Senhorio, quando tais obras afectam a estrutura do imóvel arrendado e não se demonstra que este estivesse em risco de ruína.

2) As obras efectuadas não são lícitas e violam o direito de propriedade dos embargantes pois que, sendo o fim do contrato de arrendamento o de utilizar o local como dormitório de pessoal de um hotel sendo o locado uma habitação antiga, com vários quartos de dormir, não podia a arrendatária considerar-se autorizada a alterar a divisão e estrutura interna (e externa) do imóvel, criando duas fracções autónomas distintas.

3) Saber se as mesmas obras foram efectuadas no estrito cumprimento da lei ou regulamento de obras com os respectivos projectos e autorizações camarárias é uma questão despicienda, face ao mais que vem provado e que, só por si, nos patenteia que estavam reunidos os pressupostos para o embargo tendo sido correcta a sua ratificação.

(Sumário do Relator)

Acordam no Tribunal da Relação de Lisboa:

I- RELATÓRIO:

Sociedade Empreendimentos Turísticos S..., SA, com os sinais dos autos vem recorrer da decisão de 1ª Instância que ratificou o embargo extrajudicial efectuado pelas ora recorridas B..., C... e D..., todas com os sinais dos autos, apresentando as seguintes conclusões de recurso:

1. Está provado indiciariamente que:

a. a embargada, ora apelante é arrendatária do prédio do autos,

b. o destino do locado é o exercício de actividades complementares do estabelecimento hoteleiro denominado ‘Hotel VR”, e a casa onde foram embargadas as obras. Serve, contratualmente, de apoio ao hotel, nomeadamente de DORMITÓRIO DO PESSOAL.

e. No contrato de arrendamento, na pane dedicada às “Obras e benfeitorias”, ficou expresso que a arrendatária pode fazer obras tendo em vista um melhor aproveitamento do locado para os destinos mencionados e para uma mais adequada exploração das actividades nele exercidas.

d. o prédio, tal como se encontrava, não garante, minimamente, um aproveitamento do locado para os destinos mencionados, nem uma adequada exploração das actividades nele exercidas, as condições de higiene e salubridade em que o interior da referida moradia se encontrava, por causa da sua vetustez, já não permitiam a sua utilização para dormitório do pessoal e, por isso, urgia reparar os danos no seu interior, nomeadamente o chão, as portas, as janelas, as paredes, os tectos e o próprio telhado.

e. Assim o locado, nas condições em que se encontra não garantia sequer as condições mínimas de salubridade e higiene, quanto mais servir de dormitório de pessoal.

f. A casa arrendada necessita assim de obras urgentes.

g. As obras não causam nenhum prejuízo aos embargantes, ora apelados.

2. Em face da factualidade apurada pelo Tribunal a quo toma-se evidente que as obras estão compreendidas no âmbito da autorização concedida pelo senhorio no contrato de arrendamento.

3. Nos termos da primeira pane do n° 2 do artigo 1074°do Código Civil o arrendatário (…) pode realizar quaisquer obras quando o contrato o faculte (…).

4. Pelo que o Tribunal a quo deveria ter decidido que as obras se encontravam autorizadas pelo contrato de arrendamento, celebrado entre apelante e apeladas, e por isso não necessitavam de nova autorização escrita do senhorio, conforme disposição disjuntiva do n.° 2 do artigo 1074.° do Código Civil.

5. Na verdade, a decisão revidenda ao cingir-se nas suas conclusões, que a realização das obras dependia do consentimento das apeladas e que as estas não o prestaram — vide pontos iii, iv e v — ignorou completamente a factualidade adquirida, mormente o constante dos pontos 32,33,34,35,37,42 e 45, dos factos provados e apurados pelo Tribunal, e, em consequência violou o disposto no n° 2 do artigo 1074º do Código Civil, devendo, em consequência ser substituída por outra que determine o indeferimento do embargo extrajudicial de obra nova, efectuado pelas Embargantes, ora apeladas.

6. As obras realizadas pela apelante são lícitas e foram-no no estrito cumprimento da lei, não ofendendo o direito de propriedade do senhorio, nem lhe causando ou ameaçando causar qualquer prejuízo, e por isso não se verificam os requisito enunciado no artigo 412°, n.° 1 do Código de Processo Civil.

7. A este propósito deve notar-se que a lei exige ao embargante um princípio de prova. Mas, igual exigência vale para o direito do embargado que eventualmente se opõe ao do embargante.

8. Ora, a embargada apresentou provas — ou, se se quiser principio de prova — do seu direito à realização de obras!

9. Requerer o embargo de obras que o próprio embargante autorizou, isso é que é excessivo e contrario à boa fé!

10. Ora, o embargo foi feito e ratificado como se tais provas não tivessem sido produzidas como fosse um terceiro, um estranho, que tivesse ocupado prédio e estivesse a fazer obras nele, sem direito ou justificação esquecendo que afinal de contas quem as realizava é o arrendatário autorizado e que apenas se efectuavam obras para tornar digno e habitável o DORMITÓRIO DO PESSOAL!

11 A decisão recorrida ofendeu o disposto nos artigos 1074.° do Código Civil e 412º do Código do Processo Civil.

12. Quando assim se não entenda, o que não se concede, mas por cautela se vai considerar, ainda assim, a verdade é que as obras não necessitavam da autorização do senhorio, uma vez que as mesmas obras eram urgentes.

2 Na verdade, ficou, igualmente, provado e assente que: (1) o interior da casa arrendada que servia de dormitório de pessoal se encontrava em estado avançado de degradação, desde as portas, as janelas, as paredes, os tectos e o próprio telhado, e que, por isso, (2) as reparações no local arrendado eram urgentes inadiáveis e que apesar disso, (3) a apelante solicitou ao senhorio que efectuasse reparações no locado mas este não as realizou.

14. Nos termos das disposições conjugadas dos supracitados n° 2 e 3 do artigo 104.° e o n.° 1 do artigo 1036°, ambos do Código Civil é desnecessária a autorização prévia do senhorio quando estejam em causa reparações urgentes.

15. Estando provado (1) o carácter urgente e inadiável das obras, (2) a solicitação ao senhorio de obras de reparação no locado e (3) a necessidade das mesmas de modo a permitir a sua utilização do locado para o fim contratado, o Tribunal a quo deveria ter concluído pela desnecessidade de obtenção do consentimento prévio por parte do senhorio das obras realizadas, pois estavam em causa obras urgentes.

16. Não o tendo feito, a douta sentença recorrida violou o disposto no n.° 5 do artigo 10 e no n.° 1 do artigo 1036.° do Código Civil.

17. Por último, a verdade é que a arrendatária ora apelante, não obstante, deu conhecimento ao senhorio de que as iria realizar e solicitou a sua autorização por escrito, tendo-lhe esta sido concedida.

18. Na verdade, consta, igualmente, da matéria de facto apurada pelo douto Tribunal que:

(1) a apelante solicitou ao senhorio, por carta enviada a 5/11/2008, autorização para proceder a arranjos no interior da casa arrendada e que servia de dormitório de pessoal, em virtude do estado de degradação absoluta em que se encontra (2) as apelantes autorizaram por escrito não só a realização de arranjos interiores da moradia, sem alteração da sua estrutura, como também autorizaram o desmantelamento da estufa e os arranjos dos jardins.

(3) o interior do locado encontrava-se totalmente degradado e ameaçava a ruína a qualquer momento, 4) era tecnicamente inviável manter inalterado o interior da parede, mantendo o mesmo chão, as mesmas paredes, o mesmo chão, as mesmas portas e as mesmas janelas completamente podres de caruncho, (5) de acordo com os pareceres dos técnicos, a única solução era demolir as divisórias, a separação entre os pisos e a cobertura e refazer tudo de novo, mas mantendo a sua divisão interna e configuração original, (6) a apelante quis reconstruir as divisórias e (7) a apelante quis refazer a paredes e os pavimentos em cimento, pois as antigas eram feitas de estuque fraco ou em tabique /madeira, e apresentavam sinais evidentes de degradação devido à avançada idade da casa.

19. Tal como resulta da matéria de Facto apurado pelo Tribunal a quo, a apelante limitou-se a realizar obras de destinadas a manter o locado nas condições requeridas pelo fim do contrato e existentes à data da sua celebração mantendo a mesma disposição e configuração interiores.

20. Apesar de ser incumbência legal do senhorio realizar todas as obras de conservação, ordinárias ou extraordinárias — artigos 114.°. n.° 1 e 1031°, alínea b), ambos do Código Civil — foi a apelante quem as realizou, com o conhecimento e a autorização por escrito das apeladas.

21. Estando provado que: (1) por carta de 5/11/2008 a apelante solicitou autorização para realização de obras no interior da casa arrendada e que servia de dormitório de pessoal, (2) as apeladas responderam à carta autorizando, por escrito, apenas arranjos interiores da moradia, sem alteração da sua estrutura (3) as obras realizadas pela apelada foram de mera conservação ordinária, com o único intuito de manter o tocado nas condições requeridas pelo fim do contrato -dormitório do pessoal — e existentes à data da sua celebração mantendo a mesma disposição e configuração interiores, o Tribunal a quo deveria ter decidido que as referida obras apesar de autorizadas pelo contrato e urgentes, foram autorizadas, por escrito, nos termos do n.° 2 do artigo 1074.° do Código Civil.

22. O que a douta sentença não fez.

23. Não o tendo feito, a douta, sentença recorrida violou o disposto no artigo 1031°. no artigo 1036°, no n.° 2 do artigo 1 074.° todos do Código Civil e no artigo 412º do Código de Processo Civil.

24. Por último, mas não o menos importante, considerando que o Direito está ao serviço da Moral , é caso para perguntar qual a razão que leva as embargantes a reagir contra a renovação do prédio, contra a autorização que o seu antecessor concedeu contratualmente?

25. Não há resposta razoável pois se o prédio fica valorizado e da conclusão das obras não resulta nenhum prejuízo para o proprietário, porque não aguardar a realização o desfecho das obras e da acção despejo já requerida?

Em qualquer caso, nestes termos, e nos demais de Direito, deve a douta decisão recorrida ser substituída por outra que indefira a ratificação do embargo e de obra nova, efectuado pelas Embargantes, ora apeladas, como de JUSTIÇA

Foram apresentadas contra-alegações com as seguintes conclusões:

1- A douta decisão não merece qualquer contestação, atentos os factos dados como provados.

2 A Requerida acordou com as Embargantes sobre o modo como seriam feitas as obras e quais seriam as condições e o conteúdo da intervenção no imóvel.

3 As obras de modificação e alteração da estrutura do imóvel, concretamente levadas a cabo pela embargada, não estavam nem autorizadas pelo contrato nem pelas embargantes.

4ª O contrato de arrendamento em vigor estipula que poderão ser feitas obras tendo em vista um melhor aproveitamento do locado para os destinos mencionados e para uma mais adequada exploração das actividades nele exercidas.

5ª Desta estipulação não se pode inferir que a arrendatária estava autorizada a modificar livremente a estrutura e configuração do imóvel, mas apenas que se podem criar condições para o fim do arrendamento.

6ª Se o fim do contrato era o de dormitório de pessoal e se o locado era uma antiga habitação, com vários quartos de dormir, não podia a apelante considerar-se autorizada a alterar a divisão e estrutura interna (e externa) do imóvel, criando duas fracções autónomas distintas.

7ª A apelante solicitou autorização ao senhorio para as obras.

8ª O contrato dos Autos não faculta “quaisquer obras” (artº 1074°, n°2 do CC).

9ª Não é correcto afirmar que a douta Sentença a quo considerou que as embargantes não prestaram consentimento. O que a douta Sentença refere é que as obras que a apelante levava a cabo em concreto não foram autorizadas pelas embargantes, sendo certo que as partes haviam acordado sobre como procederiam com vista à reparação do locado no caso dos Autos.

10ª O embargo foi feito contra uma situação que não tinha associada qualquer justificação nem direito.

11ª Nas obras urgentes não se pode abranger a modificação da estrutura e divisões internas do imóvel, com a criação de duas fracções autónomas, já que a apelante não provou que tais alterações ou modificações fossem benfeitorias necessárias em decorrência da urgência.

12ª A apelante tinha acordado coisa oposta com as embargantes, que depois não cumpriu.

13ª O senhorio fez as obras a que se comprometera e conforme acordou com a apelante.

14ª O que a apelante fez no imóvel não eram meras obras de conservação: eram obras de modificação com alteração profunda da estrutura e divisão interna ( e externa, com aberturas novas para o exterior) do imóvel.

15ª A apelante solicitou autorização ao senhorio para proceder a arranjos no interior do locado.

16ª As embargantes autorizaram por escrito a realização desses arranjos interiores, sem alteração da estrutura.

17ª O que a apelante levou a cabo no local, não foi uma mera demolição das paredes, portas e janelas, para reconstruir outras no seu lugar e com respeito pela mesma divisão e configuração originais.

18ª A apelante avançou com a obra contra tais condições, criando duas fracções autónomas distintas, como novas aberturas para o exterior.

19ª As alterações não mantiveram a mesma disposição e configuração interiores.

20ª O facto de se ter provado que a apelante decidiu repor a escadaria interior, depois do embargo, não quer dizer que o tenha feito efectivamente.

21ª Não se pode deixar de considerar um prejuízo — por violador do direito de propriedade -- o facto de se conduzirem obras que modificaram a estrutura e configurações originais do imóvel, contra a vontade expressa das embargantes, sendo certo que ficou provado que havia um acordo particular entre as partes, provado nos Autos.

22ª Tal acordo poderia até consubstanciar uma derrogação do contrato em vigor na parte em que se estipulava sobre autorização de obras ao arrendatário, caso se considerasse que esta autorização constante do contrato incluía a livre alteração da estrutura e divisões internas do locado.

23ª Mas mesmo que se interpretasse tal cláusula como autorizando uma livre alteração da estrutura e modificação do locado, então deveria julgar-se provado que tal cláusula foi derrogada por vontade das partes: a apelante pediu autorização e a mesma foi dada, como o conhecido e provado conteúdo e condições prévias, que foram aceites e depois não foram cumpridos na respectiva execução.

Termos em que, invocando o Douto suprimento deste Venerando Tribunal, deverá ser negado provimento ao presente recurso e a decisão recorrida ser confirmada.

Porém V. Exas decidirão como for de JUSTIÇA.

II- FUNDAMENTAÇÃO:

É a seguinte a factualidade provada pelo tribunal “a quo”:

Do requerimento inicial

1. As Requerentes são donas e legítimas possuidoras, em comum e sem determinação de parte ou direito, de um prédio rústico e urbano, localizado na CB, ....., freguesia de São Martinho, concelho do Funchal, descrito na Conservatória do Registo Predial sob o n. .... e inscrito na matriz predial da referida freguesia, a parte urbana sob o artigo .... e a parte rústica sob o artigo ..., da secção

2. As Requerentes adquiriram o identificado prédio por sucessão hereditária de seu pai e marido.

3. Por contrato-promessa de arrendamento, celebrado em 27/07/1992, o identificado prédio misto encontra-se arrendado à Requerida, destinando-se a parte rústica a actividades complementares ao Hotel S... (antigo Hotel VR), situado na mesma artéria, e a parte urbana a dormitório do pessoal ao serviço no referido hotel.

4. Por carta de 5/11/2008, a Requerida invocou supostos danos na casa arrendada e que servia de dormitório de pessoal, nomeadamente, que haveria problemas na sustentação da armação de ferro do telhado.

5. Nesses termos, a Requerida veio solicitar às Requerentes autorização escrita para proceder à retirada de telhas e ainda para arranjar o jardim, a fim de instalar um sistema de rega e ainda procederem à demolição de uma estufa.

6. As Requerentes responderam nos termos da carta anexa, ou seja, deram autorização escrita apenas para arranjos interiores da moradia, sem alteração da sua estrutura, desmantelamento da estufa e arranjos dos jardins.

7. E na condição de lhes ser previamente enviado um projecto de alteração.

8. Quanto ao arranjo do telhado, as Requerentes expressamente referiram que tratariam pessoalmente do assunto.

9. As Requerentes pretendiam autorizar apenas o restauro interior da casa arrendada, mantendo a sua divisão interna e configuração originais.

10. O prédio identificado em 1. tem uma área de terreno de 2128 metros quadrados, onde está implantada a construção de dois pavimentos.

11. A Requerida levantou todas as telhas do imóvel.

12. Perante estes factos, dos quais as Requerentes apenas tomaram conhecimento já no mês de Fevereiro de 2009, a Requerente B...., cabeça-de-casal da herança proprietária, deslocou-se ao prédio, mediante aviso de exame ao tocado.

13. 0 exame ao local teve lugar na passada quinta-feira, dia 5 do corrente mês de Março, pelas 10h00.

14. Foi nesta data que as Requerentes tomaram conhecimento da demolição da estufa e do estado do interior da casa de dois pisos que lhes pertence.

15. A referida casa tem vários anos de existência e as suas paredes exteriores são constituídas por pedra e cal.

16. As Requerentes constataram, na referida data e hora, que a casa estava a ser alvo de alterações no que respeita às suas condições de habitabilidade, quando comparada com a sua configuração original.

17. No dia 5 de Março, a embargante verificou que a requerida colocou uma laje em betão a separar os dois pisos, quando anteriormente existia uma escada interior de comunicação entre os dois pisos.

18. A Requerida demoliu por inteiro a estufa e todo o interior da casa.

19. E anulou todas as divisões internas.

20. Com a obra referida em 17., a casa está transformada em duas fracções isoladas entre si pela referida laje de betão.

21. Além disso, o exame ao local permitiu ainda constatar que já existiam algumas paredes a blocos de cimento no piso inferior em fase de elevação.

22. Também no piso superior, o tecto apresentava uma laje pré-fabricada, em fase de construção, em montagem com recurso a blocos e vigotas novos.

23. No alçado Norte, uma antiga janela estava a ser substituída por uma porta de dimensões muito alteradas em relação à abertura original.

24. No alçado Nascente encontravam-se já marcados os degraus a construir para a acessibilidade exterior ao piso superior.

25. Aquando do exame ao locado, estavam a trabalhar operários da construção civil.

26. O interior da casa possuía soalhos em madeira de casquinha e escadas e vigas em madeira de castanho.

27. As referidas madeiras não se encontravam no terreno.

28. Dada a urgência na suspensão da continuação das obras, a Requerente B..., nesse mesmo dia 05/03/2009, cerca das 10h45, na presença de duas testemunhas, de nome E.... e F...., acompanhada ainda do seu mandatário forense, dirigiu-se ao encarregado da obra, que se identificou como Eng. G.... e que admitiu trabalhar para a Req.da e estar encarregue da execução da obra, notificando-o verbalmente para “parar imediatamente com a obra” e que “embargava a obra”.

29. O encarregado identificado assentiu no embargo.

Do requerimento de oposição

30. Efectivamente, em 27/7/1992, os antecessores dos embargantes prometeram dar de arrendamento, à embargada, o prédio dos autos.

31. Porém, por escritura de 30/05/1994, aquela promessa foi cumprida e o prometido contrato de arrendamento foi celebrado, tendo o prédio sido arrendado aos embargados, nos termos e condições constantes da escritura pública lavrada de fls 12-14 do Livro .... no extinto Cartório da Secretaria Notarial de Protesto e Letras, o qual se encontra em vigor.

32. 0 supra referido contrato de arrendamento, na parte dedicada às “Obras e benfeitorias”, prescreve ” Para além das já existentes, poderão ser feitas obras tendo em vista um melhor aproveitamento do locado para os destinos mencionados e para uma mais adequada exploração das actividades nele exercidas (..)”.

33. Consta do contrato de arrendamento, supra referido, que o destino do lotado é o exercício de actividades complementares do estabelecimento hoteleiro denominado Hotel VR”, sendo que na casa onde foram embargadas as obras, “/.../ serve de apoio ao hotel nomeadamente de dormitório do pessoal”.

34. Ora, desde 2007 que o prédio não garante, minimamente, um aproveitamento do lacado pata os das finos mencionados, nem uma adequada exploração das actividades nele exercidas.

35. Com efeito, a Embargada, por carta registada com aviso de recepção, de 31 de Agosto de 2007 solicitou à Embargante a reparação urgente e inadiável das casas e prédio rústico que se lhe encontravam (e encontram) arrendadas.

36. Aquela solicitação urgente da reparação dizia respeito à casa arrendada que servia de dormitório de pessoal.

37. Entre os danos que urgia reparar, dado o estado avançado de degradação do imóvel, incluíam-se as portas e janelas, o rebentamento de estuques, o desmoronamento de paredes e a cobertura e impermeabilização do telhado, por causa das infiltrações de água.

38. Por carta registada com aviso de recepção, de Setembro de 2007, a Requerente veio solicitar a marcação de dia e hora para vistoriar o prédio, tendo, igualmente, assumido que as obras seriam por si realizadas no prazo legal.

39. Também, por carta registada com aviso de recepção, datada daquele mês e ano, a Embargante agendou a referida vistoria do prédio para o dia 26 de Setembro.

40. Na data designada, 26 de Setembro de 2007, realizou-se a referida vistoria, tendo ai comparecido a Sra. B...., ora Embargante, e um amigo seu, engenheiro, e a Sra. H...., na altura Directora Geral do Grupo S... em nome da ora Embargada.

41. A embargante constatou, na altura, o estado de conservação da casa, tendo ficado acordado que a única solução seria refazer o prédio, estabelecendo-se que, por um lado, as obras no interior da casa seriam da responsabilidade da arrendatária, ora Embargada, mas que a remodelação dos espaços exteriores ficariam a cargo do senhorio, ora Embargante.

42. As condições de higiene e salubridade em que o interior da referida moradia se encontrava, por causa da sua vetustez, já não permitiam a sua utilização para dormitório do pessoal.

43. A Embargante, na vistoria que fez ao local, aprovou e reconheceu a necessidade de obras no interior do locado.

44. Não obstante, e como a Embargante fez questão de referir no seu requerimento, aquela deu a sua autorização escrita para a realização de arranjos no interior da moradia, conquanto o seu projecto interior não fosse alterado, o desmantelamento da estufa e os arranjos do jardim.

45. No que toca à casa de dois pisos, como referiu a Embargada na missiva que enviou a 31 de Dezembro de 2008, era tecnicamente inviável manter inalterado o interior da moradia, isto é, mantendo as mesmas paredes, o mesmo chão, as mesmas portas e as mesmas janelas completamente podres de caruncho, uma vez que a mesma se encontrava totalmente degradada e ameaçava a ruína a qualquer momento.

46. Quanto às obras realizadas na estufa e no jardim e restante parte rústica do prédio, as mesmas foram autorizadas pela Embargante.

47. De acordo com os pareceres dos técnicos da embargada, a única solução era demolir as divisórias, a separação entre os pisos e a cobertura e refazer tudo de novo, mas mantendo a sua divisão interna e configuração original.

48. A embargada quis reconstruir as divisórias e fazer uma ligação nova entre os pisos.

49. O senhorio opôs-se e, por isso, a embargada decidiu refazer o prédio com a mesma configuração anterior, repondo a escadaria interior de comunicação entre os dois pisos, decisão que foi tomada após o embargo da obra realizada pelo senhorio.

50. A embargada quis refazer as paredes e os pavimentos em cimento, pois as antigas eram feitas de estuque fraco ou em tabique/madeira, e apresentavam sinais evidentes de degradação devido à avançada idade da casa.

III

Do Direito:

Para se decidir pela ratificação do embargo considerou o Mº Juiz de 1ª Instância o seguinte:

“O embargo de obra nova, judicial ou extrajudicial, é um procedimento cautelar especificado, cujo decretamento depende, nos termos do artigo 412º nº 1 do Cód. de Proc. Civil, de dois requisitos:

• a existência provável de um direito de propriedade, singular ou comum, ou de qualquer outro direito real de gozo ou de posse, por parte do embargante;

• que esse direito tenha sido ofendido por obra, trabalho ou serviço novo, que lhe cause prejuízo.

Assim, a obra há-de ser ilícita no sentido de ofensiva do direito invocado e só pode ser embargada se estiver já começada e não concluída (neste sentido, entre outros Ac. da Rel, de Coimbra, de 13 de Janeiro de 2004, prof.no proc. nº. 3200/03, consultado no site http//www.dgsi.pt).

Relativamente ao prejuízo, a lei não exige a sua valoração autónoma, na medida em que já está ínsito na ofensa do direito, não sendo necessário alegar a existência de perdas e danos, por o dano ser jurídico (Alberto dos Reis, in CPC anotado, vol. 2º pág. 64; Moitinho de Almeida, in Embargo ou Nunciação de Obra Nova, pág. 30, Santos Silveira, in Processo de Natureza Preventiva e Preparatória, pág. 138, Ac. da Rel, de Coimbra, de 8 de Janeiro de 1991, cj. t. 1, pág.. 42; Ac. da Rel. de Évora. de 14 de Março de 1996; e de 29 de Novembro de 2001, CJ, t. II pág. 269 e t. V, pág. 253. respectivamente), sendo desnecessário a demonstração da lesão grave ou dificilmente reparável da lesão ou ofensa, característico dos procedimentos cautelares comuns (neste sentido, AC. do STJ. de 29 de Junho de 1999, BMJ nº 488º pag.310 e ss.; e António Geraldes, in Temas de Reforma de Processo Civil, IV vol. 2ª ed. pág. 246).

Ora, da matéria de facto apurada podemos concluir o seguinte:

(1) entre as partes aqui em litigio vigora, por ora, um contrato de arrendamento, que tem por objecto, além do mais, o imóvel objecto destes autos;

(ii) tal imóvel, dada a sua situação de degradação, necessitava de ser reparado, externa e internamente, situação que era do conhecimento comum das partes;

(iii) as aqui requerentes tinham conhecimento da pretensão da requerida no sentido de realizar obras no interior do prédio. Contudo, ao contrário do que é referido pela requerida, dependiam o seu consentimento à realização de tais obras ao conhecimento prévio das reais alterações a introduzir no prédio;

(iv) a requerida não deu às requerentes esse conhecimento e, inexplicavelmente, iniciou as obras sem consentimento das requerentes, sendo que estava a introduzir alterações profundas no prédio em causa, alterando a sua fisionomia interior e exterior, na medida em que, o que era uma casa unifamiliar, estava a ser transformado em duas fracções autónomas e independentes, sem qualquer ligação entre os seus pisos e com entradas e saídas diferentes, típicas de uma situação de propriedade horizontal;

(v) em face da ausência de consentimento das requerentes relativamente às obras em curso e dadas as características dessas mesmas obras temos de concluir que a obra que a requerida iniciou e prosseguia ofende, de forma clara e inequívoca, o direito de propriedade das requerentes.

Em face destas conclusões teremos de decidir pela ratificação do embargo efectuado pelas requerentes no dia 05.03.2009”.

DECIDINDO NESTA RELAÇÃO:

Na consideração de que o objecto dos recursos é balizado pelas conclusões das alegações, não podendo este tribunal conhecer das matérias não incluídas, a não ser que as mesmas sejam de conhecimento oficioso (artºs 684º nº 3 e 690º nºs 1 e 3 do CPC), vejamos as questões que se colocam para apreciação do recurso interposto:

Importa considerar se, em face da factualidade apurada pelo Tribunal a quo, se torna evidente que as obras estão compreendidas no âmbito da autorização concedida pelo senhorio no contrato de arrendamento e, por isso, não necessitavam de nova autorização escrita do senhorio ou, se a última autorização concedida, nos termos em que o foi, consentia as obras realizadas .

Importa, assim, analisar se obras realizadas pela apelante são lícitas ou eram urgentes e se foram efectuadas no estrito cumprimento da lei, não ofendendo o direito de propriedade do senhorio, nem lhe causando ou ameaçando causar qualquer prejuízo, e se por isso não se verificam os requisitos enunciado no artigo 412°, n.° 1 do Código de Processo Civil.

Vamos por partes.

Primeiro, o que estava a ser feito.

Resulta do probatório pontos 11,16,17,18,19,20 23, 24,47,48 que estavam a ser efectuadas obras profundas no locado com demolição de todo o seu interior e construção de uma laje em betão, entre os dois pisos da casa, sem escada interior de comunicação entre os pisos. Mesmo a estrutura das paredes exteriores estava a ser alterada com a transformação de uma janela em porta no alçado norte.

É patente, para qualquer pessoa, mesmo sem ser um especialista em obras, que estavam a ser efectuadas obras profundas no imóvel as quais afectavam a sua própria estrutura.

Assim sendo, fica desde já afastada a hipótese de se enquadrarem no conceito legal de obras de reparação ou urgentes para possibilitar a utilização do locado (artº 1036º ex-vi artº 1074º nº 3 , ambos do C. Civil) já que estas não abrangem modificação da estrutura, não se tendo provado ainda, que tais alterações ou modificações fossem benfeitorias necessárias em decorrência da urgência ou que o locado ameaçasse ruína ( caso em que admitimos a possibilidade de a alteração estrutural poder ser consentida pela urgência na sustentação).

Vejamos agora se o contrato de arrendamento ou a autorização escrita dada pelo senhorio em 26/11/2008 as consentiam.

No contrato de arrendamento consta uma cláusula onde se refere: “Para além das existentes, poderão ser feitas obras tendo em vista um melhor aproveitamento do locado para os destinos mencionados e para uma mais adequada exploração das actividades nele exercidas (..)”.

Perante estes dizeres fazemos a interpretação de que os mesmos não autorizam as obras realizadas.

Obras tendo em vista um melhor aproveitamento do locado para os destinos mencionados e para uma mais adequada exploração das actividades nele exercidas serão todas aquelas que não interfiram com a estrutura do imóvel e que respeitando-a permitam no entanto um melhor aproveitamento do mesmo ( ex: supressão de uma parede interior que não interfira com a estrutura do edifício para criar uma divisão mais ampla). Se não for efectuada esta interpretação então, “ad terrorum”, temos de entender que esta autorização admitia a demolição pura e simples de todo o existente, com a construção de algo, no mesmo local, completamente novo, o que não é concebível que tenha sido querido pelos outorgantes pois a sê-lo deixaria de existir o próprio imóvel objecto do contrato.

Se o contrato não permite as obras que estavam a ser realizadas, vejamos então, se a autorização escrita o faz.

Resulta do probatório, ponto 44, que a autorização escrita para realização de obras abrange as obras no interior conquanto o seu projecto anterior não fosse alterado ( os termos da carta de fls. 28 referem autorização para os arranjos relativamente a: “ interiores da moradia, sem alteração do projecto interior”).

Ora, perante tais dizeres, é por demais evidente que a autorização também não consente as obras realizadas na moradia. E os limites desta autorização não são infirmados pela matéria indiciariamente provada relativamente ao acordo verbal firmado para a realização de obras durante a vistoria de 26 de Setembro de 2007,que as partes fizeram ao local e que vem referida nos pontos 40 a 42 do probatório, acordo este que antecedeu a autorização escrita.

Estamos pois com os embargantes quando referem que “(…) Desta estipulação não se pode inferir que a arrendatária estava autorizada a modificar livremente a estrutura e configuração do imóvel, mas apenas que se podem criar condições para o fim do arrendamento. Se o fim do contrato era o de dormitório de pessoal e se o locado era uma antiga habitação, com vários quartos de dormir, não podia a apelante considerar-se autorizada a alterar a divisão e estrutura interna (e externa) do imóvel, criando duas fracções autónomas distintas”.

Aqui chegados, podemos afirmar que as obras não são lícitas e que violam o direito de propriedade dos embargantes.

Saber se as mesmas foram efectuadas no estrito cumprimento da lei, ou regulamento de obras, com os respectivos projectos e autorizações camarárias é uma questão despicienda face ao mais que vem provado e que só por si nos leva a considerar reunidos os pressupostos para o embargo, tendo sido correcta a sua ratificação.

A esta solução não obsta o facto provado em 49) do probatório pois que não vêm demonstrados actos de concretização da intenção ou decisão tomada após o embargo de repor a escadaria interior de comunicação entre os dois pisos. Também não obsta a aparente falta de gratidão dos Senhorios pois que ninguém é obrigado a aceitar o que os outros lhe querem dar ainda que, no caso, aparentemente, lucrassem com a oferecida benesse.

Preparando a decisão, formulam-se as seguintes conclusões:

1) Não são obras lícitas nem urgentes as efectuadas pelo arrendatário aquelas que, não sendo consentidas nem pelo contrato de arrendamento nem pela autorização escrita, no caso, dada pelo Senhorio, quando tais obras afectam a estrutura do imóvel arrendado e não se demonstra que este estivesse em risco de ruína.

2) As obras efectuadas não são lícitas e violam o direito de propriedade dos embargantes pois que, sendo o fim do contrato de arrendamento o de utilizar o local como dormitório de pessoal de um hotel sendo o locado uma habitação antiga, com vários quartos de dormir, não podia a arrendatária considerar-se autorizada a alterar a divisão e estrutura interna (e externa) do imóvel, criando duas fracções autónomas distintas.

3) Saber se as mesmas obras foram efectuadas no estrito cumprimento da lei ou regulamento de obras com os respectivos projectos e autorizações camarárias é uma questão despicienda, face ao mais que vem provado e que, só por si, nos patenteia que estavam reunidos os pressupostos para o embargo tendo sido correcta a sua ratificação.

IV- DECISÃO:

Termos em que, acorda-se em julgar improcedente a apelação mantendo-se a sentença recorrida.

Custas pela apelante.

Lisboa, 29/10/2009,

(Ascensão Lopes)

(Gilberto Jorge)

(José Eduardo Sapateiro)