3134/22.7T8PNF.P1 - Tribunal da Relação do Porto

I- A nulidade por vício da contradição prevista na al. c) do nº 1 do artigo 615º do CPC sanciona a contradição entre a decisão e seus fundamentos ou a ininteligibilidade/obscuridade da decisão.

II- As conclusões têm como função delimitar o objeto do recurso – artigo 635º nº 3 do CPC.

Como consequência da função das conclusões assinalada e no que ao objeto do recurso concerne, ocorrendo divergência entre o constante do corpo alegatório e o teor das conclusões, serão estas a definir o seu objeto. Considerando-se, na medida do constante nas conclusões, o objeto do recurso delimitado ou restringido pelas mesmas.

III- Estando em causa a celebração de um negócio simulado, ou seja, de uma alegada atuação concertada entre os intervenientes com o intuito de enganar terceiros, divergindo a declaração negocial da vontade real do(s) declarante(s), é sabido que a prova direta da intenção das partes na celebração do negócio – que ao alegante da simulação incumbe - raramente se logra.

Motivo por que se recorre à prova por meio de indícios ou presunções.

IV- Entre outros, são habitualmente identificados como relevantes indícios que permitem apurar a existência da simulação o indício “necessitas”; o indício “pretium villis”; o indício “affectio”; o indício “pre-constitutio”.

Processo nº. 3134/22.7T8PNF.P1

3ª Secção Cível

Relatora – M. Fátima Andrade

Adjunto – Jorge Martins Ribeiro

Adjunto – Carlos Gil

Tribunal de Origem do Recurso - Tribunal Judicial da Comarca do Porto Este – Juízo Central Cível de Penafiel

Apelantes/ “A..., S.A.” / “B..., S.A.” /

Sumário (artigo 663º n.º 7 do CPC).

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Acordam no Tribunal da Relação do Porto

I- Relatório

“C. .., LDA.” instaurou a presente ação declarativa sob a forma de processo comum contra:

1º “A..., S.A.”;

2º AA e mulher, BB;

3º “B..., S.A.”.

Alegou a A. em suma ser arrendatária do imóvel descrito em 1º da p.i., o qual pertencia aos 2ºs RR. que o transmitiram à 1ª R., ao abrigo de um simulado contrato de permuta, como meio de obviar ao direito de preferência que a A. enquanto arrendatária era e é titular para a aquisição desse mesmo imóvel. 2ºs RR. que, entretanto, passados apenas 3 dias depois do negócio de permuta, venderam à 3ª R. os imóveis que haviam recebido no âmbito do contrato de permuta celebrado entre si e a 1ª R., precisamente pelo mesmo preço que fora atribuído no negócio de permuta.

Era vontade real dos 2ºs RR. vender o imóvel o arrendado e não ficar com a propriedade dos imóveis que no âmbito do contrato de permuta lhes foram transmitidos.

Direito de preferência que a A. por via desta ação pretende exercer, já que oportunamente lhe não foi dada tal possibilidade.

Termos em que terminou a A. peticionando, pela procedência da ação, a prolação de decisão a:

“i. ser

“a) Declarado nulo o contrato de permuta do imóvel sito no Lugar ..., freguesia e concelho de Penafiel, descrito na Conservatória do Registo Predial de Penafiel sob o n.º ... da freguesia ... e inscrito na respetiva matriz predial urbana sob o artigo n.º ... (“Imóvel”) celebrado a 03.05.2022 entre a 1.ª Ré e os 2.ºs Réus, por simulação relativa ou reserva mental relativa, sendo declarada a existência de um negócio dissimulado, consistente na venda do Imóvel pelos 2.ºs Réus à 1.ª Ré, sujeito ao regime do artigo 1091.º, n.º 1, alínea a), do CC;

ou, caso assim não se entenda,

b) Determinada a aplicação ao caso sub judice do direito de preferência da Autora, previsto no artigo 1091.º, n.º 1, alínea a), do CC, com respeito ao contrato de transmissão de propriedade do Imóvel celebrado entre os 2.ºs Réus e a 1.ª Ré, por existência de fraude à lei e/ou abuso do direito dos Réus na celebração do contrato de permuta entre a 1.ª Ré e os 2.ºs Réus a 03.05.2022;

ii. Cumulativamente, ser reconhecido o direito de preferência da Autora na aquisição do Imóvel, pelo preço de EUR 1.150.000 (um milhão cento e cinquenta mil euros), nos termos do disposto no artigo 1410.º aplicável ex vi do artigo 1091.º, n.º 5, ambos do CC;

iii. Em consequência da procedência do pedido deduzido em ii. supra

a) Ser declarada a transmissão do Imóvel para a Autora, por exercício do direito de preferência, pelo preço de EUR 1.150.000 (um milhão cento e cinquenta mil euros), com efeitos retroativos à data da alienação do Imóvel pelos 2.ºs Réus à 1.ª Ré (ou seja, 03.05.2022);

b) Ser a 1.ª Ré condenada a entregar o Imóvel à Autora;

c) Ser ordenado o cancelamento de todos e quaisquer registos que a 1.ª Ré haja feito a seu favor em consequência da aquisição do Imóvel, designadamente o constante da inscrição da Ap. ... de 04.05.2022, e outros que esta tenha feito ou venha a fazer, sempre com todas as demais consequências que ao caso couberem, devendo ser registada a aquisição da Autora sobre o Imóvel.

iv. Também em consequência da procedência do pedido deduzido em ii. supra, deverá, cumulativamente:

a) Ser reconhecido o direito da Autora a reaver as rendas pagas desde a data da alienação do Imóvel pelos 2.ºs Réus à 1.ª Ré (03.05.2022) até 31.10.2022, no valor global de EUR 43.200 (quarenta e três mil e duzentos euros), e, por conseguinte, serem os 2.ºs Réus condenados a pagar à Autora o montante de EUR 7.200 (sete mil e duzentos euros), acrescido de juros de mora calculados à taxa legal, vencidos e vincendos, desde 10.05.2022 e até efetivo e integral pagamento, ascendendo os vencidos até à presente data a EUR 134,93 (cento e trinta e quatro euros e noventa e três cêntimos) e ser a 1.ª Ré condenada a pagar à Autora o montante de EUR 36.000 (trinta e seis mil euros), acrescido de juros de mora calculados à taxa legal, vencidos e vincendos, desde a data de pagamento, pela Autora à 1.ª Ré, de cada renda mensal e até efetivo e integral pagamento, ascendendo os juros vencidos, na presente data, ao montante de EUR 321,29 (trezentos e vinte e um euros e vinte e nove cêntimos);

b) Ser ordenada a devolução à Autora dos montantes que esta vier a depositar, a título de renda, à ordem deste Tribunal, durante a pendência da presente ação, acrescidos de juros de mora vincendos, calculados à taxa legal, desde a data da realização de cada um desses depósitos até à sua efetiva e integral restituição à Autora, juros estes que os Réus deverão ser solidariamente condenados a pagar à Autora;

c) Serem os Réus solidariamente condenados a indemnizar a Autora por todos os danos e prejuízos sofridos em consequência da violação do seu direito de preferência, danos e prejuízos que a Autora se reserva no direito de oportunamente alegar e quantificar nos autos, nos termos do disposto nos artigos 556.º, n.º 1, alínea b), e 358.º, do CPC.

(…)”

Devidamente citados os RR., contestaram.

Contestou a R. “A...” em suma impugnando o alegado pela autora, invocando estar a A. a litigar de má-fé e em abuso do direito.

Deduziu ainda pedido reconvencional, pedido indemnizatório por estar a A. a litigar de má-fé e em abuso de direito.

Terminando concluindo:

“a) A presente ação de preferência deve ser declarada totalmente improcedente;

b) a A. deve ser condenada:

i) Na obrigação de indemnizar a Ré com fundamento nos danos invocados na reconvenção resultantes da violação do direito de propriedade da Ré e pelos montantes que se vierem apurar.

ii) Na obrigação de indemnizar a Ré por litigância de má fé e manifesto abuso de direito.”

Contestou a R. “B...”, em suma impugnando parcialmente o alegado, nomeadamente afirmando a falsidade da alegada simulada permuta e mentir a A. deliberadamente alegando factos que sabe não serem verdadeiros.

Imputou ainda ao pedido formulado pela autora o vício da ininteligibilidade, “vergado à sua impossibilidade objetiva e consequente nulidade”, concluindo pela sua improcedência e pela validade do negócio por si celebrado.

Defendeu a litigância de má-fé da A., com a consequência de ser condenada em multa e indemnização a favor da R.

Termos em que concluiu:

“deve a ação ser julgada improcedente, por não provada, absolvendo-se a Ré do pedido e condenando-se a A. como litigante de má fé, em multa condigna e indemnização a favor da Ré que deverá consistir no pagamento de todas as despesas decorrentes do presente processo e providencia cautelar apensa, incluindo o pagamento de honorários de mandatário que a Ré é obrigada a suportar para organizar a sua defesa, tudo a liquidar em incidente de liquidação de Sentença.”

Contestaram os RR. AA e BB.

De igual forma impugnaram o alegado pela autora, enquadrando os termos em que o negócio de permuta foi celebrado, bem como o contrato de arrendamento sobre o qual haviam já comunicada à A. a oposição à sua renovação (nos termos que também a A. deu nota na p.i.).

Invocaram atuar a A. em abuso do direito e litigar de má-fé, como tal devendo ser condenada em multa e indemnização a favor dos RR. a título de reembolso de despesas e honorários dos respetivos mandatários, em valor a fixar pelo tribunal segundo juízos de equidade e em face do valor pedido.

Terminando pedindo:

“A. deve a Acão ser julgada totalmente improcedente, por não provada, absolvendo-se os Réus do pedido;

B. condenar e a Autora como litigante de má-fé, nos termos acima expostos.”

Respondeu a A. às exceções deduzidas pela R. “B...” (em 11/01/23) e pelos RR. AA e BB (também em 11/01/23), pugnando pela sua improcedência; replicou a A. à contestação reconvenção apresentada pela R. A... (em 31/01/23), pugnando em suma pela sua improcedência e concluindo como a p.i

Agendada e realizada audiência prévia, foi no seu decurso julgada improcedente a arguida ineptidão da p.i.; julgada improcedente a caducidade do exercício do direito de preferência e fixado o valor da ação.

Fixado o objeto do litígio e enunciados os temas da prova, foi a estes apresentada reclamação pela R. B..., a qual foi julgada improcedente por decisão de 12/05/23.

Oportunamente foi agendada audiência de julgamento e, após a sua realização, proferida sentença:

“julgo a presente ação procedente e, em consequência, decido:

a) Declarar nulo o contrato de permuta do imóvel sito no Lugar ..., freguesia e concelho de Penafiel, descrito na Conservatória do Registo Predial de Penafiel sob o n.º ... da freguesia ... e inscrito na respetiva matriz predial urbana sob o artigo n.º ... (“Imóvel”) celebrado a 03.05.2022 entre a 1.ª Ré e os 2.ºs Réus, por simulação relativa, sendo declarada a existência de um negócio dissimulado, consistente na venda do Imóvel pelos 2.ºs Réus à 1.ª Ré, sujeito ao regime do artigo 1091.º, n.º 1, alínea a), do CC;

b) reconhecer o direito de preferência da Autora na aquisição do Imóvel, pelo preço de EUR 1.150.000,00 (um milhão cento e cinquenta mil euros), nos termos do disposto no artigo 1410.º aplicável ex vi do artigo 1091.º, n.º 5, ambos do CC;

c) Declarar a transmissão do Imóvel para a Autora, por exercício do direito de preferência, pelo preço de EUR 1.150.000,00 (um milhão cento e cinquenta mil euros), com efeitos retroativos à data da alienação do Imóvel pelos 2.ºs Réus à 1.ª Ré (ou seja, 03.05.2022);

d) Condenar a 1ª R. a entregar o Imóvel à Autora;

e) Determinar a alteração/substituição do registo efetuado sobre o imóvel sito no Lugar ..., freguesia e concelho de Penafiel, descrito na Conservatória do Registo Predial de Penafiel sob o n.º ... da freguesia ... e inscrito na respetiva matriz predial urbana sob o artigo n.º ..., designadamente o constante da inscrição da Ap. ... de 04.05.2022, inscrevendo-se o mesmo em nome da A

f) Reconhecer o direito de a Autora a reaver as rendas pagas desde a data da alienação do Imóvel pelos 2.ºs Réus à 1.ª Ré (03.05.2022) até 31.10.2022, no valor global de EUR 43.200,00 (quarenta e três mil e duzentos euros), e, por conseguinte, serem os 2.ºs Réus condenados a pagar à Autora o montante de EUR 7.200,00 (sete mil e duzentos euros), acrescido de juros de mora calculados à taxa legal de 4% ao ano, vencidos e vincendos, até efetivo e integral pagamento, e ser a 1.ª Ré condenada a pagar à Autora o montante de EUR 36.000,00 (trinta e seis mil euros), acrescida de juros de mora calculados à taxa legal de 4% ao ano, vencidos e vincendos, desde a data de pagamento, pela Autora à 1.ª Ré, de cada renda mensal e até efetivo e integral pagamento;

g) no mais, absolve-se os RR. do peticionado.

Julgo totalmente improcedente o pedido reconvencional formulado nos autos pela 2ª R. e absolvo a A. do peticionado.

(…)

Não existem factos concretos tendentes à condenação em litigância de má-fé.”

Do assim decidido apelaram as RR

Apelou a R. “A...”, requerendo a fixação de efeito meramente devolutivo ao recurso, oferecendo alegações e formulando as seguintes

“CONCLUSÕES

(…)

Apelou a R. “B...”, requerendo a fixação de efeito suspensivo ao recurso [invocando o disposto nos artigos 627.º, n.ºs 1 e 2, 638.º, n.ºs 1 e 7, 640.º, 644.º, n.º 1, a), 645.º, n.º 1, a) e 647.º, n.º2,”], oferecendo alegações e formulando as seguintes

“CONCLUSÕES

(…)

Apresentou a A. contra-alegações a ambos os recursos, em suma pugnando pela sua improcedência, face ao bem decidido pelo tribunal a quo, tanto em sede de decisão de facto como de direito.

Tendo ainda e quanto ao recurso da “B...” invocado não ter a recorrente observado os ónus de impugnação da matéria de facto previstos no artigo 640º nº 1 als. a) a c) a implicar a inadmissibilidade do recurso quanto à impugnação da decisão de facto.

Ambos os recursos foram admitidos como de apelação, com subida imediata, nos próprios autos e com efeito suspensivo – [convocando para tanto o tribunal a quo o disposto nos “arts. 629º, n.º 1; 638º; 639º; 644º, n.º 1; 645º, n.º 1, al. a) e 647º, n.º 3, al. e), todos do CPC”].

Opôs-se a A. à fixação do efeito do recurso decidida, com exceção do que respeita ao ponto v do segmento decisório da sentença recorrida [em causa a determinação de alteração/substituição do registo efetuado sobre o imóvel em causa nos autos, por forma a passar a estar inscrito em nome da autora].

A esta pretensão tendo a recorrente “B...” emitido pronúncia no sentido de não merecer deferimento tal requerimento, pelos fundamentos opostos.

O despacho tabelar que ordenou a inscrição do recurso para julgamento, não obsta a que ora nos pronunciemos sobre o efeito correto a fixar ao recurso.

Efeito que deve ser o efeito meramente devolutivo, já que o objeto do processo se não enquadra em nenhuma das exceções previstas nos nºs 2 e 3 do artigo 647º do CPC.

E a recorrente não ofereceu prestação de caução (vide nº 4 do mesmo artigo 647º do CPC).

Consequentemente, o efeito a fixar ao recurso é o do efeito meramente devolutivo.

O que assim se decide.

Foram colhidos os vistos legais.

II- Âmbito do recurso.

Delimitado como está o recurso pelas conclusões das alegações, sem prejuízo de e em relação às mesmas não estar o tribunal sujeito à indagação, interpretação e aplicação das regras de direito nem limitado ao conhecimento das questões de que cumpra oficiosamente conhecer – vide artigos 5º n.º 3, 608º n.º 2, 635º n.ºs 3 e 4 e 639º n.ºs 1 e 3 do CPC – resulta das formuladas pelas apelantes serem questões a apreciar:

Do recurso da R. “A...”:

- Nulidade da sentença por contradição [conclusão J)] – em causa uma alegada contradição entre o que vem provado em 32) dos factos provados e o que foi julgado não provado em B) e C) dos factos não provados;

- Erro na decisão de facto.

Em causa os factos provados

. 2, 18 e 30, cuja alteração de redação a recorrente propõe [vide conclusões K) a O), nesta última sendo sugerida a diversa redação;

. 36 a 38, em relação aos quais a recorrente pugna pelo aditamento de um novo facto com os mesmos relacionado [vide conclusão P)];

. 17, 21, 22, 25 a 27, que a recorrente pugna sejam suprimidos e substituídos pela matéria indicada no final da conclusão Q) [vide conclusão Q)];

E os factos não provados

. A), cuja alteração de redação é pugnada na al. R);

. B) e C), cuja alteração de redação – convocada ainda contradição com o que vem provado em 32 - deve ter nova redação, nos termos propostos na conclusão S) [vide conclusão S)];

. D), após alegada contradição com o julgado provado em 34), pugna a recorrente que seja julgado provado o que indica na conclusão T) [vide conclusão T)];

. E) e I), cuja alteração de redação pugna a recorrente, indicando no final da conclusão U) a redação que pretende ver julgada provada [vide conclusão U)];

. F), pugna a recorrente que seja julgado provado o que indica no final da conclusão V) [vide conclusão V)];

. H), pugna a recorrente que seja julgado provado o que indica no final da conclusão W) [vide conclusão W)];

. J), pugna a recorrente que seja julgado provado o que indica no final da conclusão V) [vide conclusão V)].

- Erro na aplicação do direito.

Do recurso da R. “B...”

- Erro na decisão de facto – em causa os pontos 7 a 9, 13, 21 a 24 e 27 dos factos provados.

Bem como as als. E), F), I) e J) dos factos não provados (vide conclusões 5 e 38 a 50).

Ainda omissão de factos, a ser aditados – vide conclusões 11) e 27).

A. referência ao ponto 6 (na conclusão 5) padece de manifesto lapso, como decorre da análise quer da conclusão 8, quer do corpo alegatório, onde sobre este ponto 6 nada é alegado.

Tal como de igual lapso padece a referência ao ponto 30 da conclusão 38, percetível no contexto alegatório, pois o julgado provado em 30 nada tem a ver com a factualidade convocada. Lapso aliás já proveniente do corpo alegatório onde a recorrente reproduz o ponto 27 dos factos provados, identificando-o, porém, como 30 – vide p. 58 do recurso.

De igual forma a referência aos pontos 36 e 37 dos factos provados constante da conclusão 5 padece de lapso, já que não só não é referida subsequentemente nas conclusões, como no corpo alegatório sobre as mesmas nada é dito ou alegado. Pelo que vai desconsiderado de igual forma a menção a estes pontos factuais.

- Erro na subsunção jurídica do direito aos factos [vide conclusões 90 e seguintes].

III- Fundamentação

Foram julgados provados os seguintes factos:

“1. A Autora celebrou contrato de arrendamento, como arrendatária, do imóvel sito no Lugar ..., freguesia e concelho de Penafiel, descrito na Conservatória do Registo Predial do concelho de Penafiel sob o n.º ... e inscrito na respetiva matriz predial urbana sob o artigo n.º ..., no qual tem instalado e em funcionamento um centro de inspeção automóvel, conforme documentos 1, 2 e 3 da PI, cujo teor aqui se dá por integralmente reproduzido.

2. No dia 17.05.2022, a Autora tomou conhecimento de que os 2.ºs Réus haviam transmitido o Imóvel à 1.ª Ré, a A

3. A Autora é uma sociedade comercial por quotas que se dedica à atividade de diagnóstico técnico de veículos e inspeções automóveis, que detém e explora, atualmente, três centros de inspeção automóvel, sitos em Vila do Conde, Mirandela e Penafiel, conforme certidão permanente da C..., acessível através do código de acesso ... no Portal da Empresa, que se consultou e cujo teor aqui se dá por integralmente reproduzido.

4. A 1.ª Ré, A..., é uma D..., ou seja, uma sociedade de investimento coletivo com capital fixo, regida pelo Regime Geral dos Organismos de Investimento Coletivo (aprovado pela Lei n.º 16/2015, de 24 de fevereiro) e tem por objeto a compra e venda de imóveis e outras transações imobiliárias e mobiliárias, o desenvolvimento de projetos imobiliários e de construção e reabilitação nas áreas do comércio, habitação, serviços, destinados ao arrendamento, revenda ou outra forma de exploração onerosa, tendo como CAE principal 64300 (Trusts, fundos e entidades financeiras similares) e secundários 68100 (compra e venda de bens imobiliários) e 68200 (arrendamento de bens imobiliários), não podendo extravasar o âmbito dessas atividades, conforme documento 1 junto com a contestação da 1ª R., cujo teor aqui se dá por integralmente reproduzido.

5. Os 2.ºs Réus, por seu turno, são duas pessoas singulares, marido e mulher, com mais de 80 anos.

6. A 3.ª Ré, B..., é uma sociedade anónima com um amplo objeto social, e tem como administrador CC (Presidente do Conselho de Administração) e teve como vogal DD – conforme certidão permanente da B..., acessível através do código de acesso ... no Portal da Empresa, que se consultou e cujo teor aqui se dá por integralmente reproduzido.

7. CC é sócio fundador e foi, até ao final de 2021, Presidente do Conselho de Administração da E..., S.A. (“E...”), que é uma sociedade comercial que se dedica à realização de inspeções técnicas de veículos automóveis, conforme certidão permanente da E..., acessível através do código de acesso ... no Portal da Empresa, que se consultou e cujo teor aqui se dá por integralmente reproduzido.

8. A E... tem vários centros de inspeção automóvel, designadamente na zona Norte do país, em cidades com grande dimensão, como é o caso do Porto, Matosinhos e Guimarães.

9. DD é sócia fundadora da sociedade F..., S.A., que se dedica igualmente à realização de inspeções técnicas de veículos automóveis e que explora vários centros de inspeção, designadamente em Espinho, Matosinhos, Vila Nova de Famalicão, Terras do Bouro, Amarante e Paços de Ferreira e foi administradora da F... desde a sua constituição, em 2011, até 2019 e CC foi membro do Conselho de Administração da mesma sociedade desde 2014 até 09.08.2022, conforme certidão permanente da F..., acessível através do código de acesso ... no Portal da Empresa, que se consultou e cujo teor aqui se dá por integralmente reproduzido.

10. A A. é detida desde 2012 por três sócias, a G... S.A., a H..., Lda. e a I..., Lda. (“I...”).

11. Até essa data (31.10.2012), a Autora era detida por três sócios distintos, um dos quais o aqui 2.º Réu AA. A quota do 2.º Réu AA, com o valor nominal de EUR 74.820, foi adquirida pela H..., empresa essa que tem (e tinha àquela data) como sócio-gerente EE, também gerente e representante legal da Autora, C

12. As outras duas sociedades, G... (conforme certidão permanente da G..., acessível através do código de acesso ... no Portal da Empresa, que se consultou e cujo teor aqui se dá por integralmente reproduzido) e I... (conforme certidão permanente da I..., acessível através do código de acesso ... no Portal da Empresa, que se consultou e cujo teor aqui se dá por integralmente reproduzido), são também detidas direta ou indiretamente pelo gerente e representante legal da Autora, EE e por este geridas.

13. Em 2012, os anteriores sócios da Autora (incluindo o 2.º Réu AA), manifestaram interesse em vender a sociedade, que, nessa altura, já detinha o centro de inspeções de Penafiel e era proprietária do Imóvel. E, nessa ocasião, a compra das quotas da Autora foi disputada, precisamente, entre a H... (juntamente com a G... e a I...) e CC (Presidente do Conselho de Administração da 3.ª Ré, B...). A proposta então apresentada pela H... (e pela G... e a I...) acabou por ser aceite e o acordo alcançado com os anteriores sócios da Autora (entre os quais o aqui 2.º Réu AA) passou por transmitir a C... (e os três centros de inspeções por ela detidos) para a H..., tendo cada um dos imóveis onde estavam instalados esses centros sido transmitidos para cada um dos anteriores sócios.

Foi neste contexto que a Autora foi comprada pela H... (e pela G... e a I...) e que o 2.º Réu AA se tornou proprietário do Imóvel em causa nos autos. E foi também neste contexto que o 2.º Réu AA e CC estabeleceram relação, tendo então, pelo menos desde 2012, CC interesse em ter um centro de inspeções em Penafiel e em ser proprietário do Imóvel onde o mesmo funciona (tendo inclusivamente apresentado uma proposta para comprar o Imóvel e as quotas da C..., aqui Autora).

14. O imóvel sito no Lugar ..., freguesia e concelho de Penafiel, descrito na Conservatória do Registo Predial de Penafiel sob o n.º ... da freguesia ... e inscrito na respetiva matriz predial urbana sob o artigo n.º ... foi comprado pelos 2.ºs Réus à aqui Autora, C... (à data ainda detida pelo aqui 2.º Réu AA e outros dois sócios), a 22.10.2012 – cf. AP. ... de 22.10.2012, conforme doc. 1 da PI, cujo teor aqui se dá por integralmente reproduzido.

15. Em 31.10.2012, foi celebrado entre a Autora, na qualidade de arrendatária, e os 2.ºs Réus, na qualidade de proprietários, um contrato de arrendamento para fins não habitacionais e prazo certo, pelo qual estes deram àquela de arrendamento e aquela o aceitou, o aludido imóvel. Trata-se de um imóvel em propriedade total, sem andares, nem divisões suscetíveis de utilização independente, composto por armazém com escritório e logradouro. O contrato de arrendamento foi celebrado pelo prazo de duração inicial de dez anos, com início no dia 01.11.2012 e termo a 31.10.2022, sendo automaticamente renovado por períodos de cinco anos, salvo se qualquer das partes se opusesse à renovação. Como contrapartida pela utilização do Imóvel, a Autora obrigou-se a pagar aos senhorios uma renda anual líquida de EUR 86.400 (oitenta e seis mil e quatrocentos euros), em duodécimos mensais de EUR 7.200 (sete mil e duzentos euros), obrigação esta que a Autora sempre cumpriu. Ficou expressamente previsto no contrato de arrendamento que o Imóvel se destinava a ser utilizado na atividade da Autora e, como tal, um dos pressupostos do contrato era que o Imóvel consistia num prédio urbano destinado a armazém para inspeções automóveis, tudo conforme doc. 3 da PI, cujo teor aqui se dá por integralmente reproduzido.

16. O contrato de arrendamento foi cumprido por ambas as partes ao longo dos anos e no dia 28.04.2022 os 2.ºs Réus surpreenderam a Autora, no centro de inspeções por esta explorado em Vila do Conde, com uma comunicação, através da qual lhe transmitiram que não pretendiam a renovação do contrato de arrendamento e que, por consequência, o mesmo terminará no dia 31.10.2022, e que a Autora deveria, após essa data, desocupar o locado, entregando-o aos 2.ºs Réus livre de pessoas e bens.

17. No dia 03.05.2022, ainda na vigência do contrato de arrendamento celebrado entre a Autora e os 2.ºs Réus, estes transmitiram à 1.ª Ré, A..., o aludido Imóvel, sem terem dado prévio conhecimento à Autora sobre essa transmissão e sem lhe terem dado a possibilidade de exercer o seu direito de preferência. A Autora não foi informada pelos 2.ºs Réus (nem pela 1.ª Ré, A...) antes de o contrato de ‘permuta’ ter sido celebrado, nem foi informada pelos 2.ºs Réus de que estes tinham chegado a um acordo para a transmissão do Imóvel e, muito menos, acerca das condições desse acordo ou de quem seria o transmitente, não tendo os 2.ºs Réus comunicado à Autora as condições do negócio de transmissão do Imóvel que projetavam celebrar com a 1.ª Ré, A... (ou com qualquer outra pessoa), nem depois o fizeram.

18. A Autora só tomou conhecimento de que o Imóvel tinha sido transmitido quando, no dia 17.05.2022, foi surpreendida com uma carta enviada pela 1.ª Ré, A..., com data de 16.05.2022, pela qual esta lhe comunicou que era a “nova proprietária e locadora do imóvel”. Mais informou a 1.ª Ré, A..., à Autora que, por efeito da transmissão do Imóvel, se haviam transferido para ela, 1.ª Ré, os direitos dos anteriores proprietários e senhorios, nomeadamente o direito a receber o valor da renda enquanto persistisse a relação de arrendamento. A 1.ª Ré, A..., referiu ainda que a sua qualidade de proprietária podia ser confirmada por consulta à certidão do registo predial do Imóvel, para o que facultou à Autora o correspondente código de acesso, tudo conforme doc. 5 da PI, cujo teor aqui se dá por integralmente reproduzido.

19. Através de consulta ao registo predial do Imóvel, a Autora tomou conhecimento de que se encontrava registada, com data de 04.05.2022, a respetiva aquisição pela 1.ª Ré, A..., aos 2.ºs Réus, sendo a causa dessa transmissão um negócio de ‘permuta’ – cf. Ap. ... de 04.05.2022, conforme doc. 1 da PI, cujo teor aqui se dá por integralmente reproduzido.

20. A Autora diligenciou, então, no sentido de conhecer os concretos termos do negócio que esteve subjacente a essa transmissão. Foi então que a Autora obteve cópia da escritura pública de permuta e ficou a saber o seguinte, tudo conforme doc. 6 da PI, cujo teor aqui se dá por integralmente reproduzido:

A ‘permuta’ foi celebrada entre a 1.ª Ré, A..., e os 2.ºs Réus no dia 03.05.2022;

O negócio teve por objeto a permuta do Imóvel, que foi transmitido pelos 2.ºs Réus à 1.ª Ré, A..., e também a transmissão por esta, aos 2.ºs Réus, de cinco imóveis de que a 1.ª Ré era proprietária, tendo ainda sido paga, por esta aos 2.ºs Réus, a quantia de EUR 250.000 (duzentos e cinquenta mil euros);

Os aludidos cinco imóveis são os seguintes:

Prédio urbano, composto de lote de terreno para construção, sito na Rua ..., lote ..., direito, ..., freguesia e concelho de Odivelas, descrito na Conservatória do Registo Predial de Odivelas sob o n.º ... e inscrito na respetiva matriz sob o artigo ..., com o valor patrimonial tributário de EUR 63.620,20 (sessenta e três mil seiscentos e vinte euros e vinte cêntimos);

Prédio urbano, composto de lote de terreno para construção, sito na Quinta ..., freguesia e concelho de Odivelas, descrito na Conservatória do Registo Predial de Odivelas sob o n.º ... e inscrito na respetiva matriz sob o artigo ..., com o valor patrimonial tributário de EUR 100.240,81 (cem mil duzentos e quarenta euros e oitenta e um cêntimos);

Prédio urbano, composto de edifício de rés-do-chão, primeiro e segundo andares, para indústria, sito em Quinta ..., ..., Rua ..., lote ..., freguesia e concelho de Odivelas, descrito na Conservatória do Registo Predial de Odivelas sob o n.º ... e inscrito na respetiva matriz sob o artigo ..., com o valor patrimonial tributário de EUR 172.566,51 (cento e setenta e dois mil quinhentos e sessenta e seis euros e cinquenta e um cêntimos);

Prédio urbano, composto de terreno para construção, sito em Quinta ..., freguesia e concelho de Odivelas, descrito na Conservatória do Registo Predial de Odivelas sob o n.º ... e inscrito na respetiva matriz sob o artigo ..., com o valor patrimonial tributário de EUR 64.310 (sessenta e quatro mil trezentos e dez euros);

Prédio urbano, composto de lote de terreno para construção, sito na Rua ..., lote ..., esquerdo, ..., freguesia e concelho de Odivelas, descrito na Conservatória do Registo Predial de Odivelas sob o n.º ... e inscrito na respetiva matriz sob o artigo ..., com o valor patrimonial tributário de EUR 51.842,27 (cinquenta e um mil oitocentos e quarenta e dois euros e vinte e sete cêntimos).

Assim, pelo contrato de ‘permuta’:

i. os 2.ºs Réus transmitiram à 1.ª Ré, A..., o Imóvel, ao qual atribuíram o valor de EUR 1.150.000 (um milhão cento e cinquenta mil euros);

E, em troca,

ii. os 2.ºs Réus receberam da 1.ª Ré, A..., os cinco imóveis de Odivelas, aos quais atribuíram os valores de EUR 332.500 (trezentos e trinta e dois mil e quinhentos euros), EUR 100.500 (cem mil e quinhentos euros), EUR 239.000 (duzentos e trinta e nove mil euros), EUR 103.500 (cento e três mil e quinhentos euros) e EUR 124.500 (cento e vinte e quatro mil e quinhentos euros), respetivamente, no valor global de EUR 900.000 (novecentos mil euros);

iii. os 2.ºs Réus receberam, ainda, a quantia de EUR 250.000 (duzentos e cinquenta mil euros), que declararam já ter recebido e da qual deram quitação.

21. Seguiu-se a compra e venda celebrada entre os 2.ºs Réus (na qualidade de vendedores) e a 3.ª Ré, B... (na qualidade de compradora) quanto aos cinco imóveis de Odivelas, e logo no dia 06.05.2022, ou seja, apenas três dias depois de os terem adquirido, os 2.ºs Réus venderam esses imóveis à 3.ª Ré, B..., detida também pelos representantes dos principais concorrentes da Autora, com isso impedindo que a Autora adquirisse o Imóvel e mantivesse em funcionamento o centro de inspeções de Penafiel.

Assim, por escritura pública outorgada no dia 06.05.2022, os 2.ºs Réus venderam à 3.ª Ré, B..., que lhos comprou, os mesmíssimos prédios que tinham adquirido três dias antes à 1.ª Ré, A..., e fizeram-no pelo exato mesmo preço global, ou seja, EUR 900.000 (novecentos mil euros), e pelos exatos mesmos preços atribuídos a cada um dos imóveis, tudo conforme documento 7 da PI, cujo teor aqui se dá por integralmente reproduzido.

22. Os 2.ºs Réus quiseram afastar o direito de preferência da Autora e não tinham interesse em ser proprietários dos imóveis de Odivelas, sendo pessoas singulares, com mais de 80 anos, residentes em Vila do Conde, que não se dedicam a qualquer atividade do ramo imobiliário, para os quais pouca ou nenhuma utilidade teria serem proprietários de cinco imóveis (três dos quais lotes de terreno para construção) em Odivelas.

23. Os referidos sócios/Administradores (que são ou que foram) da 3.ª Ré, B..., exercem, através das sociedades E... e F..., a mesma atividade da Autora em geografias próximas e concorrentes com a da Autora e, em particular, com o centro de inspeções de Penafiel.

Nomeadamente, a F... obteve uma licença do IMT para abrir e explorar um centro de inspeções em Lousada, muito próximo do Imóvel onde está localizado o centro de inspeções de Penafiel titulado pela Autora.

24. A venda dos imóveis de Odivelas pelos 2.ºs Réus à 3.ª Ré, B..., já tinha sido negociada e acordada mesmo antes de os 2.ºs Réus os terem adquirido à 1.ª Ré A..., o que era do conhecimento de todos os RR

25. A 1.ª Ré, A..., sabia e não tinha como ignorar, que a vontade real dos 2.ºs Réus era vender o Imóvel e receber, como contrapartida, o pagamento de uma quantia pecuniária, pois não tinham qualquer interesse em ser proprietários de outros imóveis, muito menos dos imóveis de Odivelas e, menos ainda, como contrapartida da venda do Imóvel, bem sabendo, também, da existência do contrato de arrendamento.

26. Apesar de o contrato de compra e venda dos imóveis de Odivelas ter sido celebrado entre os 2.ºs Réus e a 3.ª Ré, B..., no dia 06.05.2022, esta transmissão só foi registada no registo predial de cada um dos imóveis no dia 12.05.2022, e só depois é que a 1.ª Ré, A..., comunicou à Autora que havia adquirido o Imóvel (no dia 16.05.2022), conforme documentos 5 e 8 a 12 da PI, cujo teor aqui se dá por integralmente reproduzido.

27. Os RR. pretenderam a venda do imóvel (e não qualquer permuta) pelo indicado valor de € 1.150.000,00 (que os 2ºs RR. acabaram por receber do conjunto dos dois contratos), tentando afastar a preferência da A., que se soubesse dessa intenção teria exercido o seu direito.

28. A A. continuou no imóvel e a pagar a renda que estava estipulada no contrato de arrendamento, aos 2.ºs RR. € 7.200,00 e à 1ª R. já lhe entregou € 36.000,00 até à data da entrada da PI, conforme documentos 13 a 18 da PI, cujo teor aqui se dá por integralmente reproduzido.

29. A R. A... adquiriu em 20 de julho de 2021, conforme docs. 2 e 3 da contestação, cujo teor aqui se dá por integralmente reproduzido:

a. a FF 2 prédios urbanos:

i. Prédio urbano inscrito na matriz predial da freguesia ... sob o artigo ..., descrito na Conservatória do Registo Predial de Odivelas sob o artigo ...;

ii. Prédio urbano inscrito na matriz predial da freguesia ... sob o artigo ..., descrito na Conservatória do Registo Predial de Odivelas sob o artigo ...;

b. A J... Lda.:

i. Prédio urbano inscrito na matriz predial da freguesia ... sob o artigo ..., descrito na Conservatória do Registo Predial de Odivelas sob o artigo ...;

ii. Prédio urbano inscrito na matriz predial da freguesia ... sob o artigo ... descrito na Conservatória do Registo Predial de Odivelas sob o artigo ...;

iii. Prédio urbano inscrito na matriz predial da freguesia ... sob o artigo ... descrito na Conservatória do Registo Predial de Odivelas sob o artigo ...; tendo a 1ª R. uma ‘avaliação’ dos imóveis, naquela data, com os valores de €93.000,00 + 102.000,00 + 121.000,00 + 230.400,00 + 332.000,00 = € 878.400,00 (oitocentos e setenta e oito mil e quatrocentos euros), conforme doc. 4 da contestação, cujo teor aqui se dá por integralmente reproduzido.

30. Em 16 de Maio de 2022 e 07 de julho de 2022, a Ré A... enviou cartas à A., como consta dos docs. 8 e 9 da contestação, cujo teor aqui se dá por integralmente reproduzido.

31. A partir dessa data a C... passou a pagar renda à A..., sem refletir os €2.400,00 que a R. A... contabilizava como isenção dos rendimentos prediais, e devolvendo a A. as faturas como consta dos documentos 10 e 11 da contestação, com resposta da R. A... como consta do doc. 12, tudo conforme teor que aqui se dá por integralmente reproduzido.

32. A A. e a R. A... tentaram negociar a permanência daquela no imóvel a título de arrendamento, em momento prévio à propositura da presente ação, tendo esta R. proposto o arrendamento por um ano com a renda mensal de € 14.400,00, o que resultou infrutífero.

33. Em 23 de Novembro a Ré A... interpelou a A. para o pagamento de uma indemnização e a C... recusou pagar, conforme docs. 15 e 16 da contestação, cujo teor aqui se dá por integralmente reproduzido.

34. A K..., empresa da qual fazia parte o 2º R. e o seu filho, deu entrada de um PER, cujo plano de pagamentos não foi homologado, conforme documentos 1 e 2 da oposição dos 2.ºs RR. na providência cautelar apensa e juntos a 11/01/2023 nestes autos, cujo teor aqui se dá por integralmente reproduzido.

35. A 3ª R. B... tem inscritos em seu nome nos Serviços de Finanças os imóveis melhor descritos nas cadernetas prediais, e descrito no registo predial o imóvel ..., conforme docs. juntos sob os n.ºs 1 a 32 da contestação, cujo teor aqui se dá por integralmente reproduzido.

36. Em relação a parte dos imóveis de Odivelas está a decorrer atualmente junto do respetivo Município processos de licenciamento urbanístico.

37. O imóvel adquirido pela 3ª R., em 25 de maio de 2022, a GG, com a área total de 12.000 m2, insere-se na unidade operativa de planeamento e gestão da ... (UOPG ...), tendo sido adquirido por um milhão cento e oitenta e cinco mil euros, correspondendo oitenta e cinco mil euros à parte urbana e um milhão e cem mil euros à parte rústica, conforme documento 34 da contestação, cujo teor aqui se dá por integralmente reproduzido.

38. Parte dos imóveis adquiridos no dia 5 de Maio de 2022 aos 2.ºs Réus, AA e BB também foram inseridos na unidade operativa de planeamento e gestão da ... (UOPG ...), sujeitos a unidades de gestão, projetos esses que estão a ser acompanhados pelo arquiteto HH, no sentido de rentabilização dos imóveis, próximos da capital, conforme documentos 33 a 42 da contestação e juntos a 08/05/2023, cujo teor aqui se dá por integralmente reproduzido.”

O tribunal a quo julgou ainda como não provada a seguinte factualidade:

“B) FACTOS NÃO PROVADOS

Não se provaram todos os demais factos (excluindo a matéria conclusiva e de Direito ou irrelevante para a boa decisão da causa), factos esses que aqui se dão por integralmente reproduzidos, para todos os efeitos legais, tendo em consideração que outros factos foram parcialmente dados como provados.

Assim, não se provou, nomeadamente, que:

A) Aos €7.200,00 de renda acrescem € 2.400,00 por conta da tributação autónoma (28%) a que estão sujeitos os rendimentos prediais.

B) Na reunião que tiveram a A. e a R. A..., esta informou:

a. Ter uma entidade interessada na aquisição do armazém de Penafiel;

b. Que essa entidade não tinha qualquer ligação ao setor automóvel;

c. Esclareceu, contudo, não ter compromisso escrito com ninguém pelo que estava disponível para negociar um novo contrato de arrendamento com a C..., desde que houvesse alteração do valor da renda e desde que lhe fossem pagos os € 2400/mês em falta por efeito da retenção na fonte. A C... mostrou interesse na renegociação do contrato de arrendamento, por um período de 1 ou 2 anos que corresponderia ao prazo necessário para transferir o Centro de Inspeções para outro local.

C) O sr. EE nunca quis negociar um novo contrato de arrendamento, sendo o seu propósito manter-se no locado sem ter que suportar os custos de uma renda mais elevada e só não celebrou um novo contrato de arrendamento porque não quis.

D) O negócio com a A... surgiu da necessidade de pagamento de dívidas da K..., onde foram aplicados tais valores, concretizando-se suprimentos dos sócios.

E) Após a realização da escritura com a A..., o Dr. II contatou o Dr. JJ (ROC), com escritório em Guimarães, e questionou o mesmo da possibilidade de ter um cliente para os imóveis dos Réus, que os apresentou, pelo que ficou de analisar o assunto e no dia seguinte o dito ROC contatou o Dr. II informando que teria um cliente seu, potencial interessado na aquisição dos imóveis em Odivelas, sendo que, havia a necessidade de reunir com urgência uma vez que o mesmo iria para Marrocos nos próximos dias.

F) Foi negociado entre o Dr. II e o legal representante da 3ª R. a compra e venda dos imóveis de Odivelas, tendo sido proposto € 1.100.000,00 e a 3ª R. contrapropôs €1.000.000,00 em setembro/outubro ou € 900.000,00 no imediato, o que foi aceite dada a urgência da K

G) As rendas do contrato de arrendamento são elas próprias parcialmente pagamento do preço da cessão de quotas que os 2.ºs RR. efetuaram.

H) A relação contratual do arrendamento nunca foi pensada em termos de continuidade e a Autora sabia que ao fim de 10 anos o imóvel ficaria na posse dos Réus.

I) A possibilidade de compra dos imóveis em Odivelas foi apresentada à Ré B... por intermédio do seu revisor oficial de contas que ficou a conhecer o negócio por pessoa das suas relações profissionais, que apresentou à R

J) O legal representante da 3ª Ré não conhece os 2.ºs RR. ou os legais representantes da 1ª R. A

K) O legal representante da 3ª Ré dedica-se em exclusivo à atividade imobiliária.”

CONHECENDO.

1) Das nulidades da decisão recorrida.

Invocou a recorrente “A...” a nulidade da decisão recorrida, por violação do disposto no artigo 615º nº 1 al. c) do CPC – contradição entre matéria de facto julgada provada e não provada [vide conclusão J)] – em causa o que vem provado em 32) dos factos provados, por contraponto ao não provado e constante das als. B) e C) dos factos não provados.

Tem vindo a ser pacificamente aceite que as causas de nulidade da sentença, previstas de forma taxativa no artigo 615º do CPC[1], respeitam a vícios formais decorrentes “de erro de atividade ou de procedimento (error in procedendo) respeitante à disciplina legal e que se mostrem obstativos de qualquer pronunciamento de mérito”[2], pelo que nas mesmas não se inclui quer os erros de julgamento da matéria de facto ou omissão da mesma, a serem reapreciados nos termos do artigo 662º do CPC, quando procedentes e pertinentes, quer o erro de julgamento derivado de errada subsunção dos factos ao direito ou mesmo de errada aplicação do direito[3].

Por outro lado, e no que em concreto respeita à nulidade por vício da contradição previsto na al. c) do nº 1 do artigo 615º do CPC – sanciona esta a contradição entre a decisão e seus fundamentos ou a ininteligibilidade/obscuridade da decisão.

Em causa, a verificação de um vício expositivo da decisão alvo de censura.

Devendo a decisão ser, num procedimento silogístico, a conclusão lógica deduzida de premissas anteriores, verifica-se o vício da contradição quando os fundamentos antes expostos conduziriam a decisão oposta à seguida. Ou a mesma não for percetível.

Assim caraterizado este vício e analisados os argumentos apontados pela recorrente para fundamentar a arguida nulidade, resulta claro não lhe assistir razão.

Alega a recorrente para fundamentar a contradição que invoca e que enquadra na nulidade da sentença – artigo 615º nº 1 al. c) do CPC - a incompatibilidade entre o que vem provado no ponto 32 dos factos provados e o que vem julgado como não provado em B) e C) dos factos não provados, por implicar versões diversas da mesma realidade.

Ou seja, a recorrente imputa à decisão de facto erro de julgamento que sustenta entre o mais na contradição que na sua perspetiva os factos julgados provados e não provados evidenciam.

Tal é questão que contende, contudo, não com a nulidade da sentença arguida ao abrigo do disposto no artigo 615º, mas antes com erro de julgamento, nos termos que acima deixámos assinalados. A apreciar nos termos dos artigos 662º e 663º do CPC.

Improcede, em conclusão, a pela recorrente invocada nulidade da sentença ao abrigo do disposto no artigo 615º nº 1 al. c) CPC.

2) Do erro na decisão de facto.

Apreciada a arguida nulidade da decisão recorrida, cumpre proceder à análise da decisão de facto.

E como questão prévia – observância dos ónus de impugnação e especificação.

I- Estando em causa a impugnação da matéria de facto, obrigatoriamente e sob pena de rejeição deve o recorrente especificar (vide artigo 640º n.º 1 do CPC):

“a) Os concretos pontos de facto que considera incorretamente julgados;

b) Os concretos meios probatórios, constantes do processo ou de registo ou gravação nele realizada, que impunham decisão sobre os pontos da matéria de facto impugnados diversa da recorrida;

c) A decisão que, no seu entender, deve ser proferida sobre as questões de facto impugnadas”.

No caso de prova gravada, incumbindo ainda ao(s) recorrente(s) [vide n.º 2 al. a) deste artigo 640º] “sob pena de imediata rejeição do recurso na respetiva parte, indicar com exatidão as passagens da gravação em que se funda o seu recurso, sem prejuízo de poder proceder à transcrição dos excertos que considere relevantes”.

Cabendo ao tribunal da Relação formar a sua própria convicção mediante a reapreciação dos meios de prova indicados pelas partes ou que se mostrem acessíveis.

Sem prejuízo de e quanto aos factos não objeto de impugnação, dever o tribunal de recurso sanar mesmo oficiosamente e quando para tal tenha todos os elementos, vícios de deficiência, obscuridade ou contradição da factualidade enunciada, tal como decorre do disposto no artigo 662º n.º 2 al. c) do CPC.

Assim e salvaguardadas as situações de conhecimento oficioso que impõem ao tribunal da Relação, perante a violação de normas imperativas, proceder a modificações na matéria de facto, estão estas dependentes da iniciativa da parte interessada tal como resulta deste citado artigo 640º do CPC.

Motivo por que e tal como refere António S. Geraldes in “Recursos em Processo Civil”, 7ª edição atualizada Almedina, ano 2022, em anotação ao artigo 662º do CPC, p. 340/341 “à Relação não é exigido, nem lhe é permitido que, de motu próprio, se confronte com a generalidade dos meios de prova que estão sujeitos à livre apreciação e que, ao abrigo desse princípio foram valorados pelo tribunal de 1ª instância, para deles extrair, como se se tratasse de um novo julgamento, uma decisão inteiramente nova. Pelo contrário, as modificações a operar devem respeitar o que o recorrente, no exercício do seu direito de impugnação da decisão da matéria de facto, indicou nas respetivas alegações que circunscrevem o objeto do recuso. Assim o determina o princípio do dispositivo que se revela através da delimitação do objeto do recurso (da matéria de facto) através das alegações”.

Sobre a parte interessada na alteração da decisão de facto recai, portanto, o ónus de alegação e especificação dos concretos pontos de facto que pretende ver reapreciados; dos concretos meios de prova que impõem tal alteração e da decisão que a seu ver sobre os mesmos deve recair, sob pena de rejeição do recurso. Devendo após a alegação, concluir de forma sintética pela indicação dos fundamentos por que pede(m) a alteração ou anulação da decisão – artigo 639º n.º 1 do CPC - na certeza de que as conclusões têm a função de delimitar o objeto do recurso conforme se extrai do n.º 4 do artigo 635º do CPC.

Concluindo, das conclusões é exigível que no mínimo das mesmas conste de forma clara quais os pontos de facto que o(s) recorrente(s) considera(m) incorretamente julgados, sob pena de rejeição da pretendida reapreciação.

Podendo os demais requisitos serem extraídos do corpo alegatório[4].

Como consequência da função das conclusões assinalada e no que ao objeto do recurso concerne, ocorrendo divergência entre o constante do corpo alegatório e o teor das conclusões, serão estas a definir o seu objeto. Considerando-se, na medida do constante nas conclusões, o objeto do recurso delimitado ou restringido pelas mesmas[5].

Em sede de reapreciação concreta do objeto dos recursos interpostos, será melhor analisada a pertinência deste entendimento, o qual aqui se deixa assim expresso.

Dentro do que é o objeto do recurso definido pelas conclusões, deve este tribunal, proceder à modificação da decisão de facto, quando dos factos tidos como assentes, da prova produzida ou da junção de documento superveniente formar a convicção de que se impõe decisão diversa (vide artigo 662º nº 1 do CPC).

Tendo presente que o princípio da livre apreciação das provas continua a ser a base, nomeadamente quando em causa estão documentos sem valor probatório pleno; relatórios periciais; depoimentos das testemunhas e declarações de parte [vide art.os 341º. a 396º. do Código Civil (C.C.) e 607.º, nºs 4 e 5 e ainda 466.º, n.º 3 (quanto às declarações de parte) do C.P.C.], cabe ao tribunal da Relação formar a sua própria convicção mediante a reapreciação dos meios de prova indicados pelas partes ou que se mostrem acessíveis.

Por fim de realçar que embora não exigida na formação da convicção do julgador uma certeza absoluta, por via de regra não alcançável, quanto à ocorrência dos factos que aprecia, é necessário que da análise conjugada da prova produzida e da compatibilização da matéria de facto adquirida, extraindo dos factos apurados as presunções impostas por lei ou por regras da experiência (vide artigo 607º nº 4 do CPC) se forme no espírito do julgador a convicção de que com muito elevado grau de probabilidade os factos em análise ocorreram.

Do recurso da R. “A...”.

Analisadas as conclusões de recurso da recorrente A..., verifica-se ter esta indicado os pontos que são alvo da sua impugnação. Bem como nestas indicou o sentido decisório pretendido. Assim delimitando o objeto do recurso que orientará a nossa análise.

Analisadas ainda as conclusões, bem como o corpo alegatório da recorrente, igualmente dos mesmos se extrai a indicação dos meios probatórios tidos como justificadores das alterações pugnadas. Tendo ainda observado e em parte, nos termos que infra melhor daremos nota, o exigido pelo nº 2 al. a) do CPC, ao indicar as passagens da gravação em que funda o seu recurso. Procedendo à transcrição dos excertos tidos por convenientes.

Conclui-se assim pela observância dos ónus de impugnação e especificação sobre a recorrente incidentes, sem prejuízo das limitações que na análise concreta formos dando nota.

Do recurso da R. “B...”.

De igual forma, analisadas as conclusões de recurso da recorrente “B...”, verifica-se ter esta cabalmente indicado os pontos que são alvo da sua impugnação, bem como indicou o sentido decisório pretendido.

Analisadas as conclusões, bem como o corpo alegatório, igualmente dos mesmos se extrai a indicação dos meios probatórios tidos pela recorrente como justificadores das alterações pugnadas.

Observando igualmente o exigido pelo nº 2 al. a) do CPC, ao indicar as passagens da gravação em que funda o seu recurso – quando convocou este meio probatório - procedendo em parte à transcrição dos excertos tidos por convenientes.

Termos em que se conclui pela observância dos ónus de impugnação e especificação sobre a recorrente incidentes. Impondo, de igual forma, reapreciar a decisão de facto nos termos pela recorrente “B...” pugnados.

O que se fará de forma conjunta, sempre que tal se justificar.

I- Alegou a recorrente A..., em primeiro lugar, existir contradição entre o que vem provado no ponto 32 dos factos provados e o que foi julgado como não provado nas als. B) e C) dos factos não provados. Contradição que reporta à existência de negociações.

Em 32 dos factos provados foi julgado provado que a “A. e a R. A... tentaram negociar a permanência daquela no imóvel a título de arrendamento, em momento prévio à propositura da presente ação, tendo esta R. proposto o arrendamento por um ano com a renda mensal de € 14.400,00, o que resultou infrutífero.” – esta tentativa surge naturalmente após a comunicação da aquisição do imóvel pela A..., conforme doc. 8 junto com a contestação desta R. (de 16/05/2022), a que se seguiu uma comunicação de 07/07/2022 em que a esta mesma R. sobre o valor de renda a pagar, solicita nos termos da cláusula 3ª nº 1 o pagamento do valor mensal de € 7.200,00 sem retenção na fonte [invocando o artigo 97º nº 1 al. g) do CIRC] (doc. 9 da contestação) a que se reportam os pontos 30 e 31 dos factos provados.

Nas als. B) e C) dos factos não provados, por sua vez é julgado não provado o teor da reunião que A. e R. A... tiveram – o que foi falado e o resultado dessa mesma reunião.

Nenhuma contradição existe assim entre o que vem julgado em 32 e o teor dos factos não provados.

Pelo que improcede a argumentada contradição da matéria factual analisada.

II- em segundo lugar, dirigiu a recorrente A... a sua crítica aos pontos 2, 18 e 30 dos factos provados[6], relacionados com a troca de correspondência entre A. e R. A

Em relação a estes pontos começa a recorrente por assinalar:

. que de tal factualidade resulta que por iniciativa da R. se verificaram negociações com vista à celebração de um novo contrato de arrendamento que se frustraram por indisponibilidade da Autora (negociações que aliás vêm provadas no ponto 32 dos factos provados);

. evidenciando o sem sentido da ideia de que os 3 RR. se concertaram para encerrar o centro de inspeção de Penafiel de que a A. é arrendatária.

E, convocando o teor dos docs. 8, 9 e 12 da sua contestação, bem como o por si alegado em 38º, 44º e 49º da contestação e o teor dos depoimentos dos legais representantes de A. e R. A..., pugna a recorrente para que seja julgado provado, em vez dos pontos provados 2, 18 e 30 [vide conclusão O)]:

“...Da correspondência, via CTT e por correio eletrónico, conjugada com o teor dos depoimentos dos representantes legais da A. e da R., está confessado que: por iniciativa da Ré A... houve negociações com vista à celebração de um contrato de arrendamento; a A. não se empenhou, nem verdadeiramente quis essas negociações, já que só encontrou disponibilidade para reunir a 28 de Setembro, 53 dias após a sugestão da Ré e faltou às reuniões ZOOM de 6 e 12 de Outubro marcadas para definir o prazo e o valor da renda do contrato de arrendamento.”

Realçou-se (antes) o pedido constante das conclusões, pois que o pedido feito quanto à alteração a introduzir neste grupo factual ficou delimitado pelo teor das conclusões – atento o seu papel delimitador do objeto do recurso, como acima deixámos já assinalado.

Dos depoimentos convocados pela recorrente – legais representantes da A. e R. A... – conjugado com os documentos identificados não resulta demonstrado a quem coube a iniciativa de renegociação do contrato de arrendamento.

É certo e vem provado que a A. e R. pretendiam tal renegociação (vide 32 dos factos provados), tal como é certo que as partes não chegaram a um acordo. Mas nada demonstra a alegada falta de empenho – o motivo para os adiamentos sequer constam das trocas de mails reproduzidos na contestação da R. (mas não juntos), ou de quem parte tal iniciativa.

O legal representante da A. em declarações, afirmou ter partido da sua parte a iniciativa das negociações com a A

Por sua vez o legal representante da R. A..., afirmou exatamente o contrário.

No mail de 05/08/22 (doc. 12 da contestação) a R. menciona ver como útil uma reunião para esclarecer as questões que vinham sendo discutidas - valor da renda a pagar, incluindo valor do imposto ou não [vide facto não provado A)] e as decorrentes da notificação da oposição à renovação do contrato de arrendamento. Nada mais.

Em suma, quer dos depoimentos convocados pela recorrente e a cuja audição da gravação se procedeu, quer da prova documental convocada, nada justifica a alteração da redação dada aos pontos que vêm sendo apreciados, muito menos a sua alteração para a redação proposta. Não evidenciando os meios probatórios convocados pela recorrente erro de julgamento quanto aos pontos factuais 2, 18 e 30. Ademais, estes sim, sustentados na prova documental para que remetem.

III- em terceiro lugar, dirigiu a recorrente A... a sua crítica aos pontos 36, 37 e 38 dos factos provados[7], relacionados que são com o processo de licenciamento urbanístico que a R. B... tem em curso no Município

Para defender que seja julgado provado [em alteração do ponto 38 dos factos provados, conforme se extrai do corpo alegatório, sem que aqui exista contradição com o pedido nas conclusões]:

“A B..., em 19 de setembro de 2022 e 16 de janeiro de 2023, submeteu no Município ..., através do arquiteto HH, os processos de licenciamento urbanístico com os requerimentos com os números de registo ... (que entra a 16.jan.2023) e registo Urbanismo ... (que entra a 19.set.2022), o 1º dos quais é relativo ao edifício para fins industriais que a B..., adquiriu em 6 de Maio de 2022 às 2ªs Rés.”

Para tanto alegou resultar destes pontos factuais o interesse efetivo da R. “B...” na aquisição dos terrenos que adquiriu dos 2ºs RR. e que estes haviam recebido de permuta da 1ª R

E para a alteração pretendida, convoca a recorrente os depoimentos dos representantes legais da R. A..., da R. B... e da testemunha Arquiteto HH, sem que, contudo, quanto a estes mesmos depoimentos observe o disposto na al. a) do nº 2 do artigo 640º. Nada referindo quanto aos seus depoimentos sequer (nem nas conclusões, nem no corpo alegatório).

Tal não observância do disposto na al. a) do nº 2 do artigo 640º do CPC determina a rejeição da reapreciação da decisão de facto com base na prova gravada, no que a este ponto concerne. Pelo que a alteração do mesmo apenas poderá ter lugar, se a prova documental assim o determinar. Prova documental que a recorrente também convocou.

Importa em primeiro lugar, reconhecer o evidente manifesto lapso de que padece a data indicada no ponto 38 dos fp relativa à data da compra e venda dos 5 imóveis de Odivelas que os 2ºs RR. haviam recebido em permuta no dia 03/05/22. Compra e venda realizada a 06/05/2022 e não 5/05/2022 como por lapso se fez constar deste ponto 38 dos fp´s – basta para tanto atentar no teor da escritura de compra e venda junta com a p.i.

Retificação que desde já aqui se deixa assinalada como necessária e ordenada.

No mais a pretendida alteração nos termos assinalados carece de fundamento.

O que a recorrente pretende ver provado, é matéria diversa do que consta provado em 38 dos factos provados. E não corresponde a factualidade alegada, antes constituindo uma interpretação – e diz-se interpretação porquanto não corresponde à reprodução rigorosa do seu teor - da certidão nº ... junta com o requerimento de 08/05/2023 da R. B... e na sequência do que esta R. alegara em 02/05/2023, visando provar o seu interesse na aquisição dos 5 imóveis de Odivelas, através do negócio celebrado em 06/05/22.

O mesmo é dizer que a matéria que a recorrente pretende ver inserida em substituição do ponto 38, corresponde antes ao alegado teor de um meio de prova oferecido para demonstração de uma alegada realidade relevante para o mérito dos autos. Mas não a factualidade alegada que cumpra introduzir nos factos provados.

Pelo que se indefere o requerido.

Por outro lado, e quanto ao teor do ponto 38 dos factos provados, cumpre observar que corresponde ao declarado pelo próprio Arquiteto HH na declaração datada de 02/05/2022, junta sob doc. 4 com o requerimento de 08/05/23.

Justificando-se apenas uma retificação – para além da data do negócio - na sua redação, como forma de clarificar o seu sentido, uma vez que a expressão “também foram inseridos” poderá permitir a interpretação de que foi por atuação dos intervenientes no negócio que ocorreu a inserção dos imóveis na mesma L.... Quando o que resulta do documento oferecido e assim foi alegado no requerimento de 02/05 é que os imóveis em aquisição estariam integrados na mesma L

Assim e sem prejuízo do indeferimento do requerido, ordena-se por referência à prova documental analisada [já que a prova gravada não foi validamente convocada e como tal não pode ser considerada] a retificação do ponto 38 dos factos provados, por forma a passar a constar do mesmo a seguinte redação:

“38. Os imóveis adquiridos no dia 6 de maio de 2022 aos 2.ºs Réus, AA e BB estavam também inseridos na unidade operativa de planeamento e gestão da ... (UOPG ...), sujeitos a unidades de gestão. Estando os projetos a ser acompanhados pelo arquiteto HH, no sentido de rentabilização dos imóveis, próximos da capital, conforme documentos 33 a 42 da contestação e os juntos a 08/05/2023, cujo teor aqui se dá por integralmente reproduzido.”

No mais mantém-se o teor dos pontos 36 a 38 dos factos provados.

IV- Em quarto lugar, dirigiu a recorrente A... a sua crítica à redação constante dos pontos 17, 21, 22 e 25 a 27 dos factos provados.

Também a recorrente “B...” apontou a sua crítica aos pontos 21, 22 e 27 dos factos provados.

A que acrescentou (no caso da R. B...) os pontos 23 e 24 dos factos provados.

Em causa factualidade que respeita aos contornos e motivações dos negócios celebrados.

O tribunal a quo julgou em suma provado que os RR. quiseram afastar o direito de preferência da autora; que nenhum interesse tinham os 2ºs RR. em ser/ficar proprietários dos 5 imóveis situados em Odivelas entregues no âmbito do contrato de permuta celebrado entre a 1ª e os 2ºs RR.; que a venda destes mesmos imóveis à 3ª R. já tinha sido negociada e acordada mesmo antes de os 2ºs RR. terem adquirido a sua propriedade, no âmbito do dito contrato de permuta mencionado, o que era do conhecimento de todos os RR.; que a 1ª R. A... sabia que a vontade real dos 2ºs RR. era a de vender o seu imóvel recebendo a contrapartida monetária de € 1.150.000, 00, como acabaram por receber no conjunto dos dois contratos celebrados e que através da venda dos 2ºs à 3ª R., detida também pelos representantes dos principais concorrentes da autora, impediram a A. de adquirir o imóvel e manter em funcionamento o centro de inspeções de Penafiel.

Sendo esta a factualidade que as RR. impugnam e justificam com a invocação dos meios probatórios que infra enunciamos, argumentando que não foi feita prova cabal do julgado provado.

A apreciação concreta da prova produzida de um lado e a análise que da mesma fez o tribunal a quo, de outro lado, terá de ser analisada à luz da natureza dos negócios questionados e da intenção que aos mesmos alegadamente esteve subjacente.

Estando em causa a celebração de um negócio simulado, ou seja de uma alegada atuação concertada entre os intervenientes demandados nestes autos, com o intuito de enganar terceiros, in casu a aqui autora, para tanto tendo sido celebrado o negócio identificado nos autos nos termos alegados pela autora, divergindo a declaração negocial da vontade real do(s) declarante(s), é sabido que a prova direta da intenção das partes na celebração do negócio – que ao alegante da simulação incumbe - raramente se logra.

Motivo por que se recorre à prova por meio de indícios ou presunções[8].

“O simulador atua de forma planeada com o intuito de se esquivar a um determinado efeito jurídico ou adverso dos seus propósitos. O motivo ou o interesse que determinam a atuação do simulador constitui a causa simulandi, a qual corresponde assim ao interesse que leva as partes a celebrar um contrato simulado ou o motivo que as induz a dar a aparência a um negócio jurídico que não existe ou a apresentá-lo de forma diversa da que genuinamente lhe corresponde.”[9]

O apuramento da causa simulandi facilitará a prova da existência da simulação. Contudo não constitui o único indício que permitirá chegar ao apuramento da intenção das partes e assim à conclusão da divergência entre a vontade real dos simuladores e a vontade declarada.

Entre outros, são ainda habitualmente identificados como relevantes indícios que permitem apurar a existência da simulação[10]:

- o indício “necessitas”, o qual procura demonstrar, na sua vertente positiva, a veracidade do negócio simulado baseado em alegada motivação atendível, como seja o interesse em obter o máximo rendimento dos seus bens, com fundamento em alegadas dificuldades económicas do vendedor.

Não basta, porém, a mera alegação do motivo atendível, pois deverá ser acompanhada da sua oportuna demonstração a qual decorrerá, v.g., do atuar do homo oeconomicus que pretende obter o máximo rendimento dos bens, o seu sustento ou aumentar a sua riqueza.

Assim e se a alegação é justificada com dificuldades económicas ou interesse em rentabilizar o seu património, e simultaneamente se apura uma contrapartida acordada para o negócio não conforme às regras do mercado, por valor irrisório ou (acrescentamos) sem ganho demonstrado, afasta este circunstancialismo – denominado de indício “pretium villis” – o indício “necessitas”;

- indício “pretium villis” o qual, como já referido supra, se reporta ao preço irrisório ou abaixo dos valores de mercado estabelecido para o negócio, abrangendo “não só o preço em sentido estrito, como toda a contraprestação suscetível de valorar-se em dinheiro, v.g., permuta”;

- “indício affectio”, em que se verifica uma escolha do parceiro contratual em função de relações familiares, de amizade, de dependência, de negócios, profissionais ou de dependência.

O simulador escolhe, nestes casos, “como parceiro negocial uma pessoa da sua confiança porque pretende preservar o negócio dissimulado (…) e subtraí-lo a qualquer risco que ponha em causa a sua subsistência.

(…)

No intuito de reforçar a aparência de veracidade do negócio, é comum o simulador contratar primeiramente com um estranho para que seguidamente, este contrate com o familiar, ou amigo em quem o simulador deposita maior confiança, destinatário final do negócio (indício interpositio). Ao agir desta forma o simulador pretende esquivar-se ao indício affectio.

(…)

Normalmente existe simultaneidade cronológica ou proximidade temporal entre os dois negócios (indicio tempus). A necessidade de justificar esta sequência temporal pode ativar o indício necessitas.

Os dois negócios que se articulam em cadeia podem ter natureza jurídica diversa, v.g., uma venda seguida de uma permuta ou doação.”

- indício “pre-constitutio”, preenchido em situações em que as partes adotam formalismos ou redações inusuais pela sua minuciosidade, por exemplo apondo em contratos sinalagmáticos e onerosos cláusulas que viabilizam uma eventual reversão do negócio, como por exemplo uma cláusula de arrependimento a favor do alienante.

Tendo presentes estes considerandos sobre a necessidade de recorrer a indícios para o apuramento das intenções das partes ao outorgarem os negócios aqui em causa e confrontando os mesmos com o que inevitavelmente vem provado por via documental, conjugado com os depoimentos dos legais representantes das RR. e A., bem como das testemunhas que de alguma forma intervieram nos negócios infra identificadas e a cuja audição da gravação se procedeu, resulta não merecedor de censura o julgamento levado a cabo pelo tribunal a quo e que as partes censuram. Sem prejuízo de um ou outro acerto que se imponha levar a cabo, nos termos que infra daremos nota.

Assim e tendo por referência os mencionados indícios, importa:

. em primeiro lugar realçar a proximidade temporal dos negócios de permuta e compra venda realizados (3 e 6 de maio de 2022);

. em segundo lugar o mesmo valor estabelecido para a contrapartida pelos 5 imóveis, primeiro entregues no âmbito do contrato de permuta pela 1ª R. aos 2ºs RR. e depois imediatamente (3 dias após) vendidos pelos 2ºs RR. à 3ª R.;

. em terceiro lugar a ligação do legal representante da 3ª R. com sociedades cujo objeto social é o mesmo da A. – atividade relacionada com inspeções automóveis, independentemente de ser gerente ou não de tais sociedades, como o próprio o reconheceu.

Identificou assim como sociedades de que é sócio, mas já não administrador, ligadas a Centro de Inspeções, entre outras - “F...”; “E...”; “M...”; “N...”; “O...”; “P...”; “Q...” e “R...”, sem esclarecer se à data da prática dos factos era ou não gerente ou administrador de alguma delas;

. em quarto lugar, a confirmação pelo legal representante da 3ª R. de anteriormente, em 2012, ter tentado adquirir as quotas da sociedade autora, quando as mesmas foram postas à venda pelos 2ºs RR. (vide o negócio que vem descrito no facto provado 13). No decurso do seu depoimento tendo sido claro o arrependimento que ainda no presente sente pela frustração de tal negócio, ao atribuir a si próprio a culpa por tal situação por então não ter tomado as devidas cautelas. Culpa que reiterou no seu depoimento. Confirmando ainda que por na altura e no âmbito das negociações ter entregue 1 cheque ao 2º R. por este descontado, contra o mesmo intentou ação judicial no âmbito da qual o mesmo foi condenado a restituir o que lhe era devido.

O envolvimento do legal representante da 3ª R. neste negócio, associado à instauração da ação que mencionou, retiram total credibilidade ao depoimento daquele quando declara não saber quem era o vendedor dos imóveis de Odivelas que comprou, justificando-o com o facto de sempre ter conhecido o 2º R. como AA da K

Mencionando ainda, sem certezas, não lhe ter sido dito que o vendedor era o AA ou AA [o nome do R. é AA].

Sendo o legal representante da 3ª R. um homem de negócios, com ligação a várias sociedades quer no ramo dos centros de inspeção automóvel quer, como no caso da 3ª R., com ligações também ao imobiliário desde 2014 conforme o referiu, não se mostra credível que não soubesse com quem estava a negociar. Tampouco que se tivesse bastado, para a decisão de adquirir os imóveis de Odivelas, com uma mera visita aos mesmos [ainda que acompanhado da testemunha KK que confirmou ter efetuado tal visita e dar a opinião de que a aquisição dos imóveis interessava e que o preço por um milhão seria um bom negócio, numa altura em que alegadamente ainda não tinha sido dito o preço pedido pela sua venda] após abordagem pelo Dr. II que em nome dos vendedores (os 2ºs RR.) lhe apresentou o negócio de C/V (disse este depoente que até pensou que o proprietário seria o referido Dr. II).

Quando questionado sobre a não normalidade de tal comportamento – note-se que afirmou até nenhuns documentos do imóvel ter visto - sem que sequer tivesse verificado a regular titularidade dos imóveis por parte de quem se apresentou a vender os mesmos, a inexistência de ónus e encargos sobre os mesmos, ainda a respetiva capacidade construtiva – que a testemunha EE também referiu não ter emitido sobre tal qualquer pronúncia - escudou-se na confiança cega que tinha e tem no seu ROC, a também testemunha JJ, para justificar tal comportamento.

Afirmou em suma que se o seu ROC lhe apresentou o negócio em causa, era porque tudo tinha já verificado e o negócio estava pronto para prosseguir.

Negócio que interessava à 3ª R. uma vez que já tinha na zona, próximo, e até na mesma L... dos demais imóveis, interesses imobiliários – nomeadamente um outro imóvel cuja aquisição estava já negociada e sinalizada, sem prejuízo de ter sido celebrada a escritura de compra e venda posteriormente a sua aquisição.

Afirmou ainda desconhecer quem é a 1ª R. A... que interveio na permuta com os 2ºs RR., entregando pelo prédio onde está instalada a autora, os ditos 5 imóveis e mais um cheque no valor de € 250.000,00.

“A. ..” que demonstradamente (por via documental), à data em que foi contactado o legal representante da 3ª R., era ainda a titular registada dos imóveis de Odivelas que a 3ª R. veio a adquirir dos 2ºs RR., já que este referiu ter sido contactado pelo representante dos 2ºs RR. em meados de abril, tendo até ao final de abril sido concluído os termos do negócio, pela urgência que na venda tinham os vendedores.

Acresce que a testemunha JJ sobre o negócio celebrado entre 2ºs e 3ª R., declarou nada mais ter feito do que dar o contacto do legal representante da 3º R. à também testemunha II que o contactou dizendo que tinha uns terrenos para vender, perguntando se tinha alguém interessado – note-se que à data os 2ºs RR. ainda não eram proprietários de terrenos alguns em Odivelas !

As declarações desta testemunha infirmam as declarações do legal representante da 3ª R

Sendo então os 2ºs RR. proprietários, sim, do imóvel onde o centro de inspeções da A. estava instalado.

Negando a testemunha JJ qualquer outro envolvimento no negócio em causa, retirou qualquer credibilidade às declarações do legal representante da 3ª R.. Não sendo verosímil que o mesmo aceitasse a celebração de um negócio sem que se inteirasse dos seus condicionalismos e concretamente sem confirmar a propriedade dos imóveis negociados, já para não falar na sua capacidade construtiva, atendendo à finalidade declarada para a sua aquisição.

Pelo que de acordo com as regras da experiência teria tomado conhecimento de que então a titularidade dos mesmos estava ainda em nome da 1ª R.. Bem como dos contornos em que a propriedade dos imóveis passaria para o nome dos 2ºs RR., os vendedores a si dos prédios de Odivelas. Conhecimento tanto mais evidenciado, quanto próxima foi a data que mediou os dois negócios (de 3 para 6 de maio).

Indiciador do acordo estabelecido entre todos para a celebração destes negócios é ainda o cuidado que nos mesmos foi colocado, ao se fazerem tanto os 2ºs RR. como a 3ª R. representar por procuradores na compra e venda. Evitando assim que na escritura se encontrassem os vendedores pessoalmente – aparentemente assim justificando a afirmação do legal representante da 3ª R. de que desconhecia quem eram os vendedores e nomeadamente que eram precisamente os proprietários do prédio onde estava instalado o centro de inspeções da A. [no qual o legal representante da 3ª R. estivera já interessado, como já mencionado].

Procurador que no caso da 3ª R. se justifica ainda mencionar é pessoa que o seu legal representante afirmou não conhecia então e só mais recentemente o conheceu. Tendo o mesmo intervindo no negócio como seu procurador por indicação da testemunha KK, o consultor que o acompanhou para avaliar os imóveis em Odivelas, previamente à decisão de adquirir os mesmos.

Uma vez mais, não se pode deixar de referir a falta de credibilidade do depoimento do legal representante da 3ª R., quando afirma ter decidido celebrar um negócio de aquisição de 5 imóveis, sem saber quem era o seu vendedor; sem verificar a documentação relativa a tais imóveis e assim sem atestar que nomeadamente sobre se os mesmos não incidiam ónus nem encargos, ou capacidade construtiva (já que disse não ter visto documentos) e, finalmente, fazer-se representar em tal negócio por pessoa que declarou não conhecer e apenas lhe ter sido indicado pelo referido consultor.

Dito isto, é também facto cabalmente demonstrado que os 2ºs RR. queriam vender o imóvel que então estava registado em seu nome e onde está instalado o centro da A

Tanto assim o confirmou o 2º R. em declarações, reiterando várias vezes que o que queria era vender, como bem explicou a razão – dificuldades económicas em empresa da qual era sócio (a K...), então sujeita a PER, conforme docs. juntos aos autos.

E a urgência na venda, foi também confirmada pelo depoimento da testemunha II. O próprio legal representante da 1ª R. afirmou ter sido abordado inicialmente para comprar o imóvel dos 2ºs RR

Tendo, nas suas palavras, sido o mesmo quem contrapropôs um negócio diferente – uma permuta com os 5 imóveis de Odivelas e a entrega de um cheque no valor de € 250.000,00. Alegando que tinha interesse em desfazer-se dos imóveis e simultaneamente não lhe ser conveniente dispor do valor por que o negócio viria a ser celebrado – € 1.150.000,00, se considerado o valor atribuído aos imóveis de Odivelas, somado ao valor do cheque entregue.

Ocorre que imediatamente a seguir – três dias depois - os 2ºs RR. vendem estes 5 imóveis à 3ª R. pelo valor de € 900.000,00. Precisamente o valor que no anterior negócio tinha sido atribuído a estes mesmos imóveis.

Ou seja, por via da intervenção da 1ª R. no negócio celebrado e com a colaboração da mesma, os 2ºs RR. logram obter com a venda do seu imóvel o valor final de € 1.150.000,00[11]. O valor que haviam declarado corresponder ao seu imóvel na escritura de permuta primeiramente celebrada. Satisfazendo os seus interesses de rapidamente receber o valor que necessitavam para cumprir dívidas já vencidas na já referida empresa “K...”, sem precisar de cumprir a sua obrigação legal de comunicar à A. as condições da venda acordadas para querendo preferir na aquisição do imóvel enquanto arrendatária, assim logrando uma venda muito rápida e, mais relevante, encontrando um interessado que lhes permitiu essa mesma venda rápida, numa conjugação de interesses.

Os dois negócios celebrados serviram os interesses de todos os intervenientes.

A 1ª R. logrou obter uma mais-valia relevante na venda dos seus imóveis de Odivelas [atendendo ao valor que inicialmente pelos mesmos pagara – vide as duas escrituras de 20/07/2021 juntas com a contestação da R. “A...”].

Os 2ºs RR. lograram vender o seu imóvel com o qual pretendiam obter urgente liquidez e não rentabilizar património (como chegou, contraditoriamente, a aludir a testemunha II). Liquidez que só obtiveram com a celebração conjunta dos dois negócios já analisados.

E a 3ª R. logrou adquirir imóveis que entendeu interessantes para o seu investimento imobiliário, e simultaneamente, com este mesmo negócio permitiu aos 2ºs RR. obter a liquidez imediata de que careciam urgentemente, com a relevante vantagem de obviar ao exercício do direito de preferência por parte da autora na aquisição do imóvel vendido à 1ª R. onde estava instalado o centro de inspeções pela A. explorado.

Não era e não é indiferente ao legal representante da 3ª R. o destino do centro de inspeções explorado pela autora, atentas as suas participações sociais em várias sociedades com o mesmo objeto social.

Do fecho do centro de inspeções da autora – no qual reconhecidamente esteve interessado - resultarão benefício para os centros de inspeção vizinhos para onde se deslocará a sua clientela, entre os quais se encontram centros de inspeções explorados por sociedades de que o legal representante da R. é sócio (como o reconheceu).

Assim cabalmente o justificaram e explicaram as testemunhas:

. LL, Diretora Financeira da H... (sócia maioritária da C...) e C... e que explicou ter a A. 3 centros de inspeção – o em causa nos autos; outro em Vila de Conde e um terceiro em Mirandela, com uma faturação anual próxima dos 3 milhões, representando a faturação da A. 1/3 de tal faturação;

. MM, inspetor automóvel e diretor técnico do centro de Penafiel em causa nos autos, o qual confirmou a faturação deste num valor próximo dos 1.2 milhões ano, com cerca de 46.000 inspeções ano. Tendo expressado o entendimento de que o fecho deste centro implicará a deslocação da sua clientela para os outros centros mais próximos e com melhores acessibilidades, entre os quais identificou o centro de Paços de Ferreira, R... “pertencente ao Sr. CC” – entende-se sócio de tal sociedade. Referindo ainda como outra zona de proximidade Lousada, onde existe um diferendo entre a A. e outra sociedade de que o legal representante da 3ª R. é sócio sobre a obtenção de uma licença para explorar ali um centro, com processo em tribunal pendente; e também Paredes, onde existe um outro centro sem ligação ao legal representante da 3ª R.;

. NN, inspetor automóvel, substituto do diretor técnico (a anterior testemunha), confirmou as cerca de 46.000 inspeções ano feitas pelo centro em causa nos autos; bem como confirmou como concorrentes próximos do centro da autora, em caso de encerramento do mesmo, os centros de Paços de Ferreira e Amarante, pertencentes a sociedades em que o legal representante da 3º R. tem participação, para além do já acima referido centro de Paredes;

Excluiu ainda a possibilidade de os clientes deste centro de Penafiel passarem para o outro centro que a A. (ou sociedade do grupo, acrescentamos nós, atendendo às declarações da testemunha LL) detém nas Termas ..., pelos seus maus acessos;

. OO, Diretor do grupo H... (constituído pela A. e outras 3 sociedades), de igual forma confirmou a passagem da clientela da A., caso feche, para os outros centros de Paços de Ferreira, Amarante e Paredes, pertencendo os primeiros dois a sociedades em que o legal representante da 3ª R. – Sr. CC - tem participação. Reconheceu este mesmo como o concorrente direto do grupo para que trabalha, tanto que estão em disputa pelo direito a explorar um outro centro em Lousada. E confirmou o conhecimento do interesse que em tempos tinha havido por parte do referido Sr. CC para a aquisição do centro de inspeções da aqui A. em causa nos autos, na altura em que o negócio acabou por ser fechado com a autora.

Deu nota da dificuldade em encontrar um terreno alternativo, dentro dos condicionalismos exigidos pelo IMT para instalar um novo centro de inspeção, tal como a testemunha MM também o já havia referido. Bem como da morosidade do processo para instalar novo centro. Realçando igualmente o elevado número de inspeções feitas neste centro que por tal é o melhor da C... e o 2º melhor do grupo todo.

Das ligações assim descritas por esta testemunhas, cujos depoimentos mereceram credibilidade pelo conhecimento do meio em que trabalham, resulta justificado o interesse do legal representante da 3ª R. no fecho do centro da aqui autora, pelos benefícios que daí derivariam para os demais centros localizados em zonas limítrofes e nos quais tem interesses, nos termos referidos.

De referir ainda, neste ponto, que ao contrário do que referiu o legal representante da 3ª R., não basta à A. ter o direito ao exercício da atividade reconhecido pelo IMT.

Tal como decorre do previsto na Lei 11/2011 de 26/04, a qual estabeleceu o regime jurídico de acesso e de permanência na atividade de inspeção técnica de veículos a motor e seus reboques e o regime de funcionamento dos centros de inspeção, tal atividade está sujeita à celebração de um contrato administrativo de gestão com o IMT (vide artigo 3º) mediante apresentação de candidaturas (artigo 6º); estando o acesso e permanência na atividade dependentes da verificação das condições de capacidade técnica e de idoneidade da entidade gestora fixadas no artigo 4º, entre as quais se incluem as caraterísticas exigidas para as instalações dos centros de inspeção.

Celebrado tal contrato cujo prazo é de 11 anos, é o mesmo prorrogável por períodos de 10 anos, desde que mantenham as condições que permitiram a celebração desse mesmo contrato e previstas nos artigos 4º e 5º (vide artigo 11º).

Finalmente é causa de resolução contratual pelo IMT a não manutenção das condições de capacidade técnica e de idoneidade previstas no artigo 4º (vide artigo 12º).

Desta breve resenha legal resulta claro que o contrato administrativo que permite à A. o funcionamento do centro de inspeção em causa nos autos, ficaria colocado em crise pela perda das instalações decorrente da cessação contratual do contrato de arrendamento e nesta medida não é correta a afirmação do depoente legal representante da 3ª R. que a perda das instalações é inócua, por relevante ser a detenção da “licença”.

Reforçando o entendimento de que a perda das instalações por parte da autora resultaria na mais do que provável extinção da exploração do centro em causa nos autos e como tal em benefício direto dos seus concorrentes mais próximos geograficamente, entre os quais se incluem as sociedades em que o legal representante da 3ª R. tem participações sociais.

O interesse da 3ª R. na celebração combinada dos negócios em causa julga-se assim suficientemente justificada.

De referir ainda e quanto à intervenção da 1ª R., que do depoimento do seu legal representante – PP – resultou a apresentação de uma versão da realidade que de igual forma não convenceu, no contexto que temos vindo a analisar.

Assim e de forma resumida, afirmou este declarante que o negócio lhe chegou ao conhecimento através da sua companheira que por sua vez conhecia a testemunha II, tendo este proposto o negócio de venda do imóvel dos 2ºs RR. pelo valor de € 1.200.000,00.

Imóvel que a sua empresa avaliou em € 900.000,00, valor próximo dos imóveis que tinha em Odivelas pelo que propôs a permuta, acrescida de € 250.000,00, por entender que poderia acrescentar valor ao imóvel com otimização da relação contratual.

Para tanto tendo exigido que fosse efetuada a denúncia do contrato de arrendamento para evitar renovação automática e dar espaço para negociar com a A. ou outra empresa.

A denúncia veio efetivamente a ocorrer, precisamente poucos dias antes da celebração do contrato de permuta – concretamente em 28/04/2022 (vide fp 16), quando as negociações de ambos os contratos estavam em curso.

Evidencia uma vez mais da negociação conjunta dos dois negócios celebrados. Numa altura em que os imóveis de Odivelas eram ainda propriedade da R. A... e assim não é crível que a venda dos mesmos fosse estabelecida entre 2ºs e 3ª R. sem que a 1ª R. nos mesmos fosse também chamada.

Retirando credibilidade à afirmação deste depoente de que nada sabia sobre o negócio acordado entre 2ºs e 3ª R

Até porque e como reconheceu, a A... tinha outros imóveis, mas não coincidentemente (dizemos nós) foi a permuta com imóveis em que a 3ª R. tinha interesse que foi proposta aos 2ºs RR

E se é certo que o depoente OO justificou a proposta de permuta destes imóveis baseado na mais valia que iria obter com eles, nada evidencia que com outros imóveis pertencentes à mesma 1ª R. não ocorresse essa mais valia. Ou seja, não se apresenta esta justificação como credível.

De assinalar ainda, quanto ao teor do contrato celebrado que a 1ª R. declarou que o prédio recebido em permuta (o pertencente aos 2ºs RR.) se destinava à revenda, infirmando a declaração do depoente OO de que pretendia rentabilizar o imóvel por via da renegociação do contrato de arrendamento. A que acrescem as cláusulas adicionais inseridas no contrato relativas aos pressupostos declarados em que se fundou a celebração do contrato, entre os quais a declaração de em relação aos imóveis não existirem nem se prever que venha a existir qualquer litígio judicial ou extrajudicial e da previsão de ficarem por conta dos outorgantes todas as dívidas, despesas ou responsabilidades referentes aos imóveis entregues para permuta e que decorram de factos verificados ou originados em período anterior à outorga da escritura de permuta, para além da declaração de o contrato ser celebrado com a indicação de que os vendedores notificaram tempestiva e eficazmente o arrendatário do imóvel da oposição à renovação do arrendamento, sendo fundamento da resolução do contrato de permuta a indevida notificação da oposição à renovação.

A minúcia do clausulado assim evidenciada – e que se não pode dizer que fosse a norma da 1ª R., bastando para tal analisar o teor dos contratos de C/V juntos por esta mesma R. com a sua contestação em que adquiriu os imóveis de Odivelas – é também ela um indício das cautelas que a 1ª R. entendeu necessárias tomar, atendendo aos contornos do negócio que aceitou celebrar.

Bem sabendo, por tudo o que vimos de analisar que os imóveis de Odivelas viriam a ser vendidos à 3ª R. e que os 2ºs RR. nenhum interesse tinham em adquirir esses mesmos imóveis, tendo sido este o meio encontrado para os 2ºs RR. lograrem obter a liquidez urgente de que careciam, com a intervenção conjugada das 1ª e 3ª RR. e assim obviando ao exercício do direito de preferência de que outro modo, teria de ter sido assegurado à A

Por último justifica-se ainda mencionar o depoimento da testemunha II, o elemento de ligação entre todos estes intervenientes.

Tendo sido contratado como consultor da K... de que o 2º R. era principal acionista, para tentar resolver o problema das dívidas desta, principalmente ao Estado, apresentou a empresa a um PER que foi recusado, implicando a urgência de gerar caixa para efetuar pagamentos ao Estado.

Sendo nesse contexto que é decidido vender o património do 2º R., no qual se incluía o imóvel arrendado à A. para arranjar liquidez rapidamente.

O mesmo é dizer que a urgência da venda está justificada e ainda que o objetivo final era obter liquidez. Ou seja, o interesse dos 2ºs RR. era vender e não celebrar qualquer permuta.

E foi nesse sentido que procurou a R. A..., por intermédio da companheira do seu legal representante.

Referindo que pediu 1,2 milhões pelo imóvel na 1ª conversa.

Tendo depois recebido como contraproposta a permuta, que disse acabou por aceitar porque precisavam do dinheiro, “como pão para a boca”.

A necessidade de dinheiro que se julga cabalmente demonstrada não é compatível com a permuta. Como não é compatível uma inicial intenção declarada por esta testemunha de ficarem com os imóveis de Odivelas para mais tarde venderem com ganho.

Se precisavam urgentemente de dinheiro, como ficou demonstrado, não faz qualquer sentido a anterior afirmação. Tanto mais quando a urgência na venda se evidencia na necessária negociação simultânea dos dois negócios celebrados, atento o fito de obter liquidez urgente.

Ora a invocada justificação de aceitar a permuta apenas por ter sido o negócio que então esta testemunha conseguiu não colhe, pois é infirmada pela logo seguida venda dos imóveis à 3ª R

Não houvera a intenção de por esta via obviar ao direito de preferência da autora e assim impedir que a A. mantivesse o centro de inspeções em funcionamento e com toda a facilidade teria esta testemunha indicado a 3ª R. à 1ª R. para esta àquela vender os imóveis de Odivelas e assim de forma direta comprar depois aos 2ºs RR. o imóvel arrendado à A

Assim só não aconteceu, pelos motivos já expostos.

É o que o circunstancialismo que assim deixamos analisado indicia e permite concluir, com recurso às presunções que acima assinalámos e identificámos, analisadas de forma conjugada com o depoimento das partes e testemunhas que analisámos.

Do assim exposto resulta que a redação dada aos pontos 21 e 22, 24, 25 e 26, 27, 30 não merecem qualquer censura na sua redação; tal como o não merecem os pontos 17 e 18 dos factos provados que estão conformes à prova documental para que remetem.

Quanto ao ponto 23, justifica-se a sua alteração, já que e tal como o anotou a 3ª R., o centro de inspeções de Lousada ainda não tem definido quem irá explorar o mesmo, de acordo com os depoimentos das testemunhas que acima mencionámos e deram conta da contenda sobre tal centro que ainda está pendente em tribunal. E nada em contrário por via documental vem provado.

Por outro lado, e ainda de acordo com os depoimentos também acima mencionados, sem prejuízo das sociedades E... e F... exercerem a mesma atividade da autora, os centros que foram indicados como mais próximos e concorrentes do centro de inspeções de Penafiel em causa nos autos foram os de Paços de Ferreira e Amarante explorados por sociedades com ligação também ao 3º R. e Paredes, este já sem tal ligação.

Em consulta ao site da IMT verifica-se efetivamente a existência de um centro em Amarante explorado pela M... e outro em Paços de Ferreira explorado por R..., ambas sociedades confirmadas no depoimento do legal representante da 3ª R., como sendo sociedades às quais tem ligação.

Em conformidade o ponto 23 dos factos provados passará a ter a seguinte redação:

23. Os referidos sócios/Administradores (que são ou que foram) da 3.ª Ré, B..., exercem, através das sociedades E... e F..., R... e M... a mesma atividade da Autora em geografias próximas e concorrentes com a da Autora e, em particular, com o centro de inspeções de Penafiel.

Nomeadamente a R... em Paços de Ferreira e a M... em Amarante.”

Improcede assim e no mais as pretensões manifestadas por ambas as recorrentes quanto aos pontos factuais agora analisados.

Sendo apenas de acrescentar que o aditamento pugnado pela recorrente A... na sequência do alegado a propósito da alteração que pretendia ver introduzida no ponto 21 dos factos provados, carece de interesse para o mérito dos autos.

Os interesses comerciais da 3ª R. em Odivelas não vêm questionados.

Inexistindo qualquer contradição entre o que vem provado em 24 e 27 dos factos provados e o julgado provado em 35 a 38, ao contrário do alegado pela recorrente B

V- Em quinto lugar, pugnou a recorrente B... pela alteração da redação conferida aos pontos 7 a 9 e 13 dos factos provados, os quais respeitam à ligação do legal representante da A. – CC a outras sociedades.

Assim e quanto ao ponto 7 dos factos provados, perante a prova documental junta aos autos e que o tribunal a quo convocou, defende a recorrente que seja julgado provado:

“CC é sócio fundador e foi, até ao final de 2021, Presidente do Conselho de Administração da E..., S.A. (“E...”), que é uma sociedade comercial que se dedica à realização de inspeções técnicas de veículos automóveis, conforme certidão permanente da E..., acessível através do código de acesso ... no Portal da Empresa, que se consultou e cujo teor aqui se dá por integralmente reproduzido, não tendo porém qualquer poder executivo ou capacidade decisória à data da escritura de permuta e da escritura de compra e venda em causa nos autos.”

Quanto a esta alteração cumpre observar que a recorrente não questiona o que o tribunal a quo julgou provado, por consulta à certidão a que teve acesso.

Pretende, todavia, um aditamento sobre o seu poder executivo ou capacidade decisória à data da escritura de permuta e de compra e venda celebras em maio de 2022.

Cumpre em 1º lugar dar nota de que a certidão acessível através do código também convocado pela recorrente já não está acessível para nossa consulta e não se mostra acessível nos autos.

E o não poder executivo ou capacidade executória, enquanto decorrente da sua qualidade de administrador é o que resulta já da cessação de tais funções apurada desde 2021. Nada mais havendo a acrescentar neste conspecto.

Acrescenta-se, porém, que o não exercício das funções de administrador nos termos apurados, não retira, todavia, ao legal representante da 3ª R. o interesse nos negócios que vieram a ser celebrados e nos termos julgados provados.

Quanto aos pontos 8 e 9 dos factos provados, entende a recorrente B... que apenas poderão ser julgados provados se for julgado provado também, com fundamento no depoimento da testemunha da A., MM os seguintes novos dois pontos, por insuficiência na matéria de facto:

- “A cidade de Penafiel é circunscrita pelos concelhos de Paredes, Marco de Canavezes, Amarante, Castelo de Paiva e Gondomar, sendo os principais concorrentes da Autora os centros existentes nas cidades de Paços de Ferreira, Paredes e Felgueiras”.

- “A A. é proprietária de 3 centros de inspeções nos concelhos limítrofes ao centro de inspeções de Penafiel, a saber: em Penafiel, no Marco de Canavezes em Gondomar, sendo o centro de inspeções de Felgueiras pertencente a QQ do grupo K..., e em Paredes um centro pertencente a um grupo familiar que não as sociedades do facto 9, nem a A.) e em Paços de Ferreira pertencente à F....”

Como acima já tivemos oportunidade de referir, a testemunha MM anotou que os principais concorrentes do centro de Penafiel da autora eram os centros de Paços de Ferreira e Amarante, aos quais o legal representante da A. tem ligação e ainda Paredes. Este já sem ligação às partes.

Tendo presente a alteração que já foi introduzida no ponto 23 dos factos provados, entende-se que nada mais releva para o mérito dos autos.

Pelo que se indefere a alteração pretendida, sem prejuízo da alteração já referida e mencionada ao ponto 23 dos factos provados.

Finalmente e quanto ao ponto 13 dos factos provados, convoca a recorrente o depoimento do seu legal representante CC para negar qualquer interesse deste no Centro de Inspeções de Penafiel da A. e justificar a inexistência de qualquer relação entre o mesmo e o 2º R. (contra quem até chegou na altura a instaurar uma ação).

Pugnando assim pela eliminação deste ponto factual dos factos provados.

Ora o interesse do legal representante da 3ª R. no centro de Penafiel já foi analisado supra e pelo então exposto julga-se que o decidido pelo tribunal a quo não merece censura.

VI- Em sexto lugar pugnou ainda a recorrente B... perante o antes alegado que seja julgado provado o que consta nas als. E, F), I) e J).

A alteração destas alíneas E), F), I) e J) pressupunha a alteração do que antes foi apreciado quanto aos factos provados e que se manteve.

Realça-se a impossibilidade de só após a escritura da permuta ter sido procurado o legal representante da 3ª R. para celebrar o negócio nos termos descritos em E) e F), circunstancialismo aliás afastado pelo depoimento do próprio legal representante da 3ª R.. Tendo também o constante da al. I) sido afastado pelo depoimento do próprio ROC – JJ, o qual afirmou ter-se limitado a referir a II que o legal representante da 3ª R. poderia estar interessado, por tal lhe dando o contacto do mesmo e nada mais. Resultando também afastado o constante da al. J) atendendo ao que se manteve provado, como já mencionado.

Por sua vez, a R. A..., pugnou pela alteração do decidido quanto às als. A), B) e C), D), E) e I), H) e J).

Para tanto convocando:

. ponto A) dos factos não provados

Convocou a recorrente o teor do contrato de arrendamento, conjugado com o previsto no Código do CIRC e IRC e IRS e o julgado provado em 4 dos factos provados.

Para daqui concluir que se deverá julgar provado que:

“Aos €7.200,00 de renda acrescem €2.400,00 por conta da tributação autónoma (25%) a que estão sujeitos os rendimentos prediais.”

Ora, ao contrário do alegado pela recorrente, nada se extrai do teor do contrato que permita concluir nos termos pugnados pela recorrente, ao entender que o valor da tributação autónoma que é devida acresce aos € 7.200,00 mensais acordados.

Assim, é de manter este ponto factual como não provado.

. pontos B) e C) dos factos não provados

Convoca a recorrente o teor dos depoimentos do legal representante da C..., EE, e do legal representante da A..., PP, para concluir, nos termos da conclusão S) que deverá ser julgado provado:

“O legal representante da A. não mostrou interesse em celebrar um contrato de arrendamento com a 1ª Ré”.

Para além do que já se disse a propósito da análise sobre os pontos 2, 18 e 30 dos factos provados, em que se fez também alusão ao que vem julgado em 32 dos factos provados e que contraria o que agora se pretende ver julgado provado, facto é que do depoimento do legal representante da autora resulta entendimento diverso. O que o mesmo realçou foi a impossibilidade de aceitar a renegociação do contrato por mais um ano, proposta pela 1ª R., porquanto tal não servia os interesses do centro. Tendo o legal representante da 1ª R. confirmado que a proposta para a celebração do contrato de arrendamento foi efetivamente de um ano.

Em suma, para além do que vem provado em 32 dos factos provados, nada mais se justifica alterar, nomeadamente o ora analisado como proposto pela recorrente e que é contraditado pelo que vem provado precisamente em 32 dos factos provados.

. ponto D) dos factos não provados

Convoca a recorrente a existência de prova documental, nomeadamente da existência de movimentos bancários nas contas da K... (documento 1 e 2 da Contestação), um movimento registado a 18 de maio de 2022, para pagamento de 80.000,00€ ao Banco 1..., e um movimento total de 200.832,84€, entre 9 e 13 de maio, para pagamentos de DUC. Tendo sido esta a justificação que os segundos Réus apresentam para a aplicação do dinheiro recebido pela permuta, os 250.000,00€.

Tendo ainda invocado os depoimentos do R. AA e da testemunha II antes transcritos nas alegações para concluir dever ser julgado provado:

“A situação de insolvência da K... levou os acionistas a venderem o seu património pessoal para liquidar dívidas ao ESTADO e aos outros fornecedores, nomeadamente ao Banco 1....”

Tal como o referiu o tribunal a quo não foi junta prova documental cabal demonstrativa dos movimentos efetuados, ou seja, da aplicação dos valores recebidos com os negócios celebrados.

Motivo porque e para além do que vem provado em 34 dos factos provados, vai a alteração pretendida julgada improcedente, sem prejuízo da convicção já antes mencionada de que o mote para a realização da venda do imóvel da autora foi a necessidade de liquidez para injetar na K... ou fazer face a dívidas que careciam de pagamento urgente.

Acresce que a introdução deste ponto factual nos termos pretendidos, atendendo ao circunstancialismo apurado, em nada relevaria para o mérito dos autos.

. pontos E) e I) dos factos não provados

Convocando o depoimento das testemunhas JJ, II e do legal representante da 3ª R. CC, conclui a recorrente que deve ser julgado provado:

“O Dr. II contactou o Dr. JJ (ROC), com escritório em Guimarães, e questionou-o sobre a possibilidade de ter um comprador para os imóveis dos Réus, e que este lhe indicou a B...”

Pelo que já antes ficou exposto, não foi este o iter seguido para a negociação dos imóveis de Odivelas. Tendo sido afastada a versão da al. I) pelo próprio ROC, nos termos já antes analisados.

Pelo que improcede a alteração pretendida.

. ponto F) dos factos não provados

Convocando o depoimento da testemunha II e do legal representante da 3ª R. CC, de forma conjugada com o teor do contrato celebrado em 06/05/22, conclui a recorrente que deve ser julgado provado:

“Foi negociado entre o Dr. II e o legal representante da 3ª R. a compra e venda dos imóveis de Odivelas, tendo sido proposto € 1.100.000,00 e a 3ª R. contrapropôs €1.000.000,00 em setembro/outubro ou € 900.000,00 no imediato, o que foi aceite dada a urgência da K....”

Reiterando-se o antes analisado e exposto, não resultou da prova produzida ter sido este o iter seguido para a negociação dos imóveis de Odivelas, de forma independente e sem relação com o primeiro negócio da permuta. Pelo que improcede a alteração pretendida.

. ponto H) dos factos não provados

Convocando o teor do contrato de arrendamento celebrado e assinado pela A. pelo seu legal representante EE, cujo depoimento também convocou, associado ainda ao depoimento do R. AA, conclui a recorrente que deve ser julgado provado:

“A partir de março de 2022, a A. estava ciente da forte possibilidade de não ser renovado o contrato de arrendamento.”

Da leitura do contrato nada indicia a redação pretendida.

A possibilidade da não renovação estava prevista contratualmente e tanto que o respetivo direito foi exercido.

Mas desta realidade não deriva a demonstração da convicção/conhecimento da A. quanto a tal forte possibilidade, aliás em conformidade com o depoimento do legal representante da A. que afirmou a convicção de que iriam permanecer no centro de inspeções, ou seja, vendo o contrato renovado por entender ser a renda que pagavam justa.

Improcede por tal a pretendida alteração por não evidenciar erro de julgamento o decidido.

. ponto J) dos factos não provados

Convocando o teor do depoimento do legal representante da R. A..., PP, do legal representante da 3ª R., CC, bem como das testemunhas II e HH, conclui a recorrente que deve ser julgado provado:

“Os contratos de permuta e de compra e venda são independentes um do outro e a escritura de compra e venda dos terrenos de ODIVELAS foi efetuada sem o conhecimento da 1ª Ré, e o legal representante da A... não conhece o legal representante da B....”

Pelos termos já analisados anteriormente improcede igualmente esta alteração que representa o contrário do julgado provado.

Do direito.

Em função do supra decidido, cumpre conhecer do alegado erro na aplicação do direito.

Perante a factualidade que se manteve, na sua essência, provada, cumpre observar se merece censura a subsunção jurídica levada a cabo pelo tribunal a quo.

Nos termos do disposto no artigo 240º “Se por acordo entre declarante e declaratário e no intuito de enganar terceiros, houver divergência entre a declaração negocial e a vontade real do declarante, o negócio diz-se simulado”.

Deste normativo legal resulta serem três os requisitos, cumulativos, da simulação:

i- acordo estabelecido entre as partes com o fim de criar a falsa aparência de negócio (pactum simulationis);

ii- divergência entre a vontade declarada e a vontade real;

iii- intuito de enganar terceiros[12]. Sem que seja exigido o intuito de prejudicar (– animus nocendi).

Sendo terceiros todos aqueles que não tiverem intervindo no acordo simulatório.

Quando sobre a aparência do negócio aparente celebrado exista um negócio oculto pretendido pelas partes, então fala-se em simulação relativa e ao negócio dissimulado é reconhecida validade, desde que tenha sido respeitada a forma exigida por lei – vide artigo 241º do CC.

A vontade declarada e a vontade real; a existência do acordo simulatório, bem como a intenção de enganar terceiros constituem matéria de facto a alegar e provar por quem invocou a simulação por via de exceção.

Analisada a factualidade julgada provada, entende-se virem estes requisitos demonstrados.

Os 2ºs RR. queriam na verdade vender o seu imóvel e obter como contrapartida o pagamento de uma quantia pecuniária - € 1.150.000,00, correspondente ao valor do seu imóvel que foi atribuído na escritura de permuta. Logo não queriam permutar o seu imóvel com os imóveis de Odivelas da 1ª R.. E a 1ª R. sabia que essa era a vontade real dos 2ºs RR. e que estes não queriam receber como contrapartida os imóveis desta 1ª R., antes receber o pagamento de uma quantia pecuniária. Mais sabendo a 1ª R. da existência do contrato de arrendamento e consequentemente que se o negócio celebrado fosse o de venda, teria de ser observada a prévia comunicação para o exercício do direito de preferência (vide fp´s 22, 25 e 27).

Direito de preferência que os 2ºs RR. quiseram afastar (vide fp 27).

Mais sabiam todos os RR. que a venda dos imóveis de Odivelas pelos 2ºs RR. à 3ª R. estava já negociada e acordada, mesmo antes de os 2º RR. terem obtido os mesmos por via do negócio de permuta celebrado (vide fp 24).

De onde resulta que a intenção da 1ª R. era também de venda dos seus imóveis. Venda que sabia seria efetuada à 3ª R.. Consequentemente não sendo sua vontade a de ter outorgado a permuta, como declarado no primeiro contrato.

Foi através da atuação conjunta dos 3 intervenientes que se logrou o negócio pretendido entre todos – o da venda do imóvel dos 2ºs RR. pela contrapartida acordada de € 1.150.000,00 que a 1ª R. quis adquirir; o da venda dos imóveis de Odivelas da 1ª R. pelo valor de € 900.000,00 que a 3ª R quis adquirir, o que foi logrado por via do 2º contrato celebrado.

Logrando assim também os 2ºs RR. afastar o direito de preferência da autora (vide fp 22).

Do assim analisado julga-se demonstrado o acordo entre as partes celebrado para criar a falsa aparência do primeiro negócio de permuta, com o intuito de enganar terceiros, in casu a aqui A., a qual perante um negócio de permuta viu arredado o exercício do seu direito de preferência.

Ambos 1ª e 2º RR. sabiam que o negócio pretendido era o de venda do imóvel dos AA. mediante o recebimento da contrapartida pecuniária correspondente ao valor do seu imóvel, declarado nesse mesmo ato.

Simultaneamente queria a 1ª R. efetivamente vender os seus imóveis de Odivelas, bem como comprar o imóvel dos autores. Não celebrar o contrato de permuta que foi declarado na respetiva escritura de compra e venda

Mais resulta dos factos provados que este negócio simulado foi celebrado numa atuação conjunta e combinada com a 3ª R. que por via da aquisição já previamente acordada dos imóveis que serviram para justificar a celebração do primeiro negócio de permuta, permitiu aos 2ºs RR. obter o preço pretendido pela venda do seu imóvel. Preço que vieram a obter na íntegra, mediante o recebimento de € 250.000,00 da 1ª R. e os restantes € 900.000,00 pela 3ª R., mediante a celebração do contrato de compra e venda que subsequentemente celebraram.

O negócio que os 2ºs RR. queriam celebrar efetivamente era o de venda do seu imóvel, o qual estava arrendado à autora. E não tinham qualquer interesse em ficar como proprietários dos imóveis de Odivelas que declararam receber como objeto da permuta celebrada.

A 3ª R. por sua vez queria na verdade adquirir os imóveis de Odivelas. E por tal celebrou com os 2ºs RR. o negócio de compra e venda que veio a ter lugar em 06/05. Este negócio foi veículo de concretização dos interesses de todos os intervenientes.

A simulação teve lugar no primeiro contrato e para a sua execução verificou-se uma atuação concertada de todos os RR., como meio de conferir ao primeiro negócio a aparência de veracidade.

De um lado permitindo a celebração de um negócio que afastaria a obrigação de observar o direito de preferência perante a aqui A. e assim afastar a possibilidade de a mesma adquirir o imóvel que lhe estava à data ainda arrendado por via do direito de preferência; simultaneamente permitindo à 1ª R. concretizar a venda dos imóveis de Odivelas, permitindo-lhe a mais-valia que entendeu para o efeito como justa, ainda garantindo que os 2ºs RR. obtinham o pretendido, que era mediante a transferência da propriedade do seu imóvel obter liquidez imediata. O que lograram mediante a prévia acordada venda dos imóveis de Odivelas à 3ª R. que nos mesmos tinha efetivo interesse e simultaneamente impedia que a A. adquirisse o imóvel em questão e mantivesse em funcionamento o centro de Penafiel.

Esta atuação concertada entre todos os RR., onde o fim imediato visado foi o de obviar ao exercício do direito de preferência da aqui A. para permitir a venda imediata do imóvel dos 2ºs RR. pelo valor pelos mesmos pretendido, permitiu igualmente a venda dos imóveis de Odivelas por parte da 1ª R. à 3ª R., pelo preço declarado e convergente em ambos os negócios.

O negócio da venda pela 1ª R. e compra pela 3ª R. dos imóveis de Odivelas foi por ambas as partes pretendido, ainda que para a sua execução tenha ocorrido a intervenção dos 2ºs RR. por via do contrato de permuta. E por este motivo entende-se que o 2º negócio de compra e venda não deve ser afetado na sua validade.

Apenas o contrato de permuta fica afetado pela nulidade decorrente da simulação apurada, reconhecendo o negócio dissimulado pretendido pelas partes como válido – a venda do imóvel que pertencia aos 2ºs RR. e que a 1ª R. efetivamente quis comprar e pelo preço atribuído ao negócio e que os 2ºs RR. efetivamente receberam, ainda que na sua concretização tenham declarado fazer uma permuta de bens não querida.

Uma vez reconhecido como de compra e venda o negócio que as partes queriam celebrar e pelo valor que resulta no mesmo declarado como atribuído aos bens, é este negócio dissimulado válido – vide artigo 241º nº 1 do CC.

E sendo o negócio dissimulado pretendido o da compra e venda [venda do imóvel dos 2ºs RR. à 1ª R. pelo valor de € 1.150.000,00 que os 2ºs RR. receberam no conjunto dos dois negócios celebrados], não há motivo para ordenar a restituição dos imóveis que foram objeto do negócio nulo – os imóveis de Odivelas - porquanto como já referido, a sua venda foi também pretendida por parte da 1ª R. à 3ª R. [concretizada com a intervenção dos 2ºs RR. como referido] e pelo valor estipulado e declarado na venda que consistiu o segundo negócio celebrado.

Ainda que assim se não entendesse, também por via da fraude à lei – igualmente analisada pelo tribunal a quo – se chegaria à mesma conclusão.

O juízo da fraude à lei pressupõe a concretização de um resultado obtido com a atuação do agente e que a lei proíbe. “Na fraude à lei, o conteúdo negocial não agride diretamente a lei defraudada, mas antes colide com a intencionalidade normativa que lhe está subjacente e que justifica a sua imperatividade.

(…)

A consequência da fraude à lei é a “desconsideração do artifício fraudulento, isto é, do mecanismo conducente ao contorno dos preceitos legais defraudados (…) independentemente de se sancionar com a nulidade o facto instrumental .”[13]

Sendo frequentemente o ato da fraude à lei construído com o recurso a uma pluralidade de contratos – como se verifica no caso dos autos - defender que a sanção da fraude à lei seria a nulidade de todos esses contratos, acarretaria consequências desnecessárias, violando o princípio do favor negotii.

Assim, defende o autor que vimos citando, a suficiência da sanção da ineficácia específica para a situação da fraude à lei, limitada à desconsideração do artifício fraudatório como meio de eliminar a agressão da Ordem Pública, dentro dos limites do necessário para alcançar tal desiderato. Não sendo a “solução da ineficácia específica, da desconsideração do artificio fraudulento (…) contraditória com a solução da nulidade (…) apenas um seu aperfeiçoamento”[14]

Aderindo à posição assim defendida, e tendo o negócio celebrado visado obviar ao exercício do direito de preferência por parte da autora, a declaração de nulidade do contrato simulado e o reconhecimento da validade do negócio dissimulado, efetivamente querido entre as partes, de venda do imóvel dos 2ºs RR. à 1ª R. pelo valor acordado, cumpre a finalidade pretendida de eliminação da agressão da Ordem Pública do ato violador.

Não se apesentando como justificada ou sequer necessária a afetação do segundo negócio, atendendo aos termos e circunstancialismos em que foi celebrado e já analisados.

Da validade reconhecida ao negócio dissimulado nos termos supra apreciados, decorre como consequência subsequente o reconhecimento do direito da A. em preferir no negócio celebrado pelo valor de € 1.150.000,00.

Nos termos decididos pelo tribunal a quo e que assim se entende não merecem censura.

Tal como consta da decisão recorrida

“Quando haja violação do direito de preferência pode o preferente socorrer-se da ação de preferência e, provada a existência e a violação do direito, substituir-se, com eficácia ex tunc, ao adquirente.

(…)

Face aos factos provados dos autos verifica-se que à A. não foram comunicadas as condições contratuais, tendo a mesma proposto a ação e depositado o preço dentro dos prazos legais, pelo que tem direito a preferir pelo preço equivalente ao negócio realizado, de € 1.150.000,00 que já se encontra depositado nos autos e deve ser atribuído à 1ª R. A..., com a transmissão do imóvel para a A. e a substituição da 1ª R. A... pela A. C... no registo predial na vertente aquisitiva do imóvel de Penafiel (sanando-se essa parte relativamente aos registos).”

Tendo ainda a A. direito às rendas que pagou desde a altura em que a mesma deveria ter sido chamada a exercer o direito de preferência, no caso e perante o que vem julgado provado desde a data em que se celebrou a escritura do negócio simulado da permuta e dissimulado da compra e venda, em 3 de maio de 2022.

Pelo que o também decidido nessa sede pelo tribunal a quo não merece censura.

Inexistindo, consequentemente, fundamento para alterar o decidido quer quanto à improcedência do pedido reconvencional, como quanto à peticionada condenação da A. como litigante de má-fé.

Nestes termos conclui-se pela total improcedência dos recursos apresentados.

IV. Decisão.

Pelo exposto, acordam os Juízes do Tribunal da Relação do Porto em julgar totalmente improcedente os recursos interpostos, consequentemente se mantendo a decisão recorrida.

Custas pelos recorrentes.

Notifique.

Porto, 2025-01-27

Fátima Andrade

Jorge Martins Ribeiro

Carlos Gil

[1] Preceitua o artigo 615º nº 1 do CPC

“1- É nula a sentença quando:

a) Não contenha a assinatura do juiz;

b) Não especifique os fundamentos de facto e de direito que justificam a decisão;

c) Os fundamentos estejam em oposição com a decisão ou ocorra alguma ambiguidade ou obscuridade que torne a decisão ininteligível;

d) O juiz deixe de pronunciar-se sobre questões que devesse apreciar ou conheça de questões de que não podia tomar conhecimento;

e) O juiz condene em quantidade superior ou em objeto diverso do pedido.”

[2] Cfr. Ac. STJ de 23/03/2017, Relator Manuel Tomé Gomes, in www.dgsi.pt

[3] Vide Ac. STJ de 30/05/2013, Relator Álvaro Rodrigues, in www.dgsi.pt sobre a distinção entre nulidade da sentença (no caso por oposição entre os fundamentos e decisão) versus erro de julgamento.

[4] Sobre os ónus de impugnação e especificação a cumprir pelos recorrentes, vide AUJ nº 12/2023, publicado in DRE nº 220/2023, Série I de 14/11/2023.

[5] Vide sobre a delimitação ou restrição do objeto do recurso, por via das conclusões, o decidido no Ac. do STJ de 06/06/2018, nº de processo 4691/16.2T8LSB.L1.S1 in www.dgsi.pt e doutrina e jurisprudência no mesmo citado.

[6] Cujo teor aqui se recorda:

2. No dia 17.05.2022, a Autora tomou conhecimento de que os 2.ºs Réus haviam transmitido o Imóvel à 1.ª Ré, a A

18. A Autora só tomou conhecimento de que o Imóvel tinha sido transmitido quando, no dia 17.05.2022, foi surpreendida com uma carta enviada pela 1.ª Ré, A..., com data de 16.05.2022, pela qual esta lhe comunicou que era a “nova proprietária e locadora do imóvel”. Mais informou a 1.ª Ré, A..., à Autora que, por efeito da transmissão do Imóvel, se haviam transferido para ela, 1.ª Ré, os direitos dos anteriores proprietários e senhorios, nomeadamente o direito a receber o valor da renda enquanto persistisse a relação de arrendamento. A 1.ª Ré, A..., referiu ainda que a sua qualidade de proprietária podia ser confirmada por consulta à certidão do registo predial do Imóvel, para o que facultou à Autora o correspondente código de acesso, tudo conforme doc. 5 da PI, cujo teor aqui se dá por integralmente reproduzido.

30. Em 16 de Maio de 2022 e 07 de julho de 2022, a Ré A... enviou cartas à A., como consta dos docs. 8 e 9 da contestação, cujo teor aqui se dá por integralmente reproduzido.”

[7] Cuja redação aqui se recorda:

“36. Em relação a parte dos imóveis de Odivelas está a decorrer atualmente junto do respetivo Município processos de licenciamento urbanístico.

37. O imóvel adquirido pela 3ª R., em 25 de maio de 2022, a GG, com a área total de 12.000 m2, insere-se na unidade operativa de planeamento e gestão da ... (UOPG ...), tendo sido adquirido por um milhão cento e oitenta e cinco mil euros, correspondendo oitenta e cinco mil euros à parte urbana e um milhão e cem mil euros à parte rústica, conforme documento 34 da contestação, cujo teor aqui se dá por integralmente reproduzido.

38. Parte dos imóveis adquiridos no dia 5 de Maio de 2022 aos 2.ºs Réus, AA e BB também foram inseridos na unidade operativa de planeamento e gestão da ... (UOPG ...), sujeitos a unidades de gestão, projetos esses que estão a ser acompanhados pelo arquiteto HH, no sentido de rentabilização dos imóveis, próximos da capital, conforme documentos 33 a 42 da contestação e juntos a 08/05/2023, cujo teor aqui se dá por integralmente reproduzido.”

[8] Assim, Prof. AA de Andrade in “Teoria Geral da Relação Jurídica”, II, 1972, p. 207.

[9] “Prova por presunção no Direito Civil”, Luís Filipe Pires de Sousa, 3ª edição, Almedina, 2017, p. 265.

[10] Seguindo e citando o autor mencionado na nota anterior, p. 266 e seguintes.

[11] Na escritura de permuta, o valor fixado para o prédio arrendado à A. e então pertencente aos 2ºs RR. foi de € 1.150.000,00, tendo sido declarada a sua permuta no dia 3/05 com os 5 imóveis pertencentes à 1ª R. e aos quais foi atribuído o valor global de € 900.000,00, acrescido da quantia de € 250.000,00 entregues pela 1ª R. aos 2ºs RR., conforme nessa mesma escritura de permuta declarado; por sua vez no dia 06/05, estes mesmos 2ºs RR. declaram na escritura de compra e venda celebrada com a aqui 3ª R. – estando estes RR. representados por RR e a 3ª R. representada por PP – vender estes mesmos 5 imóveis pelo preço global de € 900.000,00 à 3ª R

[12] Vide Teoria Geral do Direito Civil, Pedro Pais Vasconcelos, Almedina, 9ª edição, p. 678 e segs.

[13] Vide ob cit. na anterior nota, p. 588 e segs. que aqui seguimos.

[14] O mesmo autor in ob. cit., p. 593/594.