1870/23.0T8LLE.E1 - Tribunal da Relação de Évora

- a empresa de mediação é obrigada a restituir imediatamente a quem prestou, logo que seja solicitada, qualquer quantia recebida de destinatário de negócio por si mediado, que lhe seja confiada antes da celebração do mesmo ou do respetivo contrato-promessa, não a podendo utilizar em proveito próprio;

- assim é ainda que aquele que a prestou desista injustificadamente de prosseguir as negociações e de celebrar o negócio mediado.

(Sumário da Relatora)

Acordam no Tribunal da Relação de Évora

I- As Partes e o Litígio

Recorrente / Ré: (…) – Mediação Imobiliária, Lda.

Recorrida / Autora: (…), Lda.

Trata-se de uma ação declarativa de condenação no âmbito da qual a Autora peticionou a condenação da Ré a pagar-lhe a quantia de € 5.000,00 (cinco mil euros) acrescida de juros de mora a contar da citação, bem como indemnização por danos não patrimoniais no valor de € 1.500,00 (mil e quinhentos euros).

Para tanto, invocou que, no âmbito das respetivas atividades comerciais, contactou a Ré manifestando-lhe interesse na aquisição de um imóvel cuja venda esta promovia e entregou-lhe, a título de reserva, a quantia de € 5.000,00; o negócio não se concretizou e a Ré, apesar de interpelada, recusou devolver o valor entregue; o que impede o avanço de outros negócios, causando transtornos aos seus sócios e gerentes.

A Ré apresentou contestação pugnando pela improcedência da ação e consequente absolvição do pedido. Para tanto, impugnou a factualidade articulada na p.i., sustentando não se verificarem os pressupostos da responsabilidade civil que alicerce pedido indemnizatório. A Ré, contudo, admite ter recebido da Autora o cheque no valor de € 5.000,00 (cinco mil euros) no âmbito do contrato de reserva celebrado entre as partes, cuja cópia junta, mas que a Autora não tem direito à respetiva devolução por ter desistido do negócio sem motivos válidos; em face da desistência injustificada e do convencionado no próprio contrato, a Autora perdeu o montante entregue e, por conseguinte, não tem direito a exigir a sua restituição.

II- O Objeto do Recurso

Decorridos os trâmites processuais documentados nos autos, foi proferida sentença julgando a ação parcialmente procedente, condenando a Ré a restituir à Autora a quantia de € 5.000,00 (cinco mil euros) acrescida de juros de mora, à taxa legal, desde a data da citação até efetiva e integral restituição, absolvendo a Ré do demais peticionado.

Inconformada, a Ré apresentou-se a recorrer, pugnando pela revogação da decisão recorrida, a substituir por outra que julgue a ação totalmente improcedente.

As conclusões da alegação do recurso são as seguintes:

«A) A Apelante vem interpor recurso da Sentença proferida pelo Tribunal a quo, por não se conformar com a mesma, na parte em que decidiu julgar a acção parcialmente procedente, e, em consequência, condenar a ora Recorrente, a restituir à Recorrida a quantia de € 5.000,00 (cinco mil euros), acrescida de juros de mora, à taxa legal para juros civis, desde a data da citação até efetiva e integral restituição.

B) Foi considerada como provada, a seguinte factualidade:

“A) Factos provados com relevo para a presente causa resultaram provados os seguintes factos:

1) A Autora tem como atividade principal a compra e venda de imóveis e revenda dos adquiridos para esse fim, entre outros.

2) A Ré tem como atividade principal a mediação imobiliária.

3) No âmbito da sua atividade, a Autora contactou a Ré e manifestou interesse em adquirir um imóvel que a mesma tinha angariado e estava a comercializar.

4) Na sequência do referido em 3), as partes assinaram um escrito particular datado de 25.11.2029, denominado “Reserva”, por via do qual a Autora, através da pessoa do seu legal representante, entregou à Ré o cheque n.º (…), no valor de € 5.000,00, que o recebeu como fiel depositária, para que o imóvel fosse retirado da venda ao público.

5) Ficou estipulado que o contrato promessa de compra e venda seria celebrado até ao dia 08.01.2020.

6) Na cláusula 5.º do escrito particular referido em 4) consta “O potencial promitente comprador, após a entrega do valor suprarreferido ao titulo de reserva e principio de pagamento do preço do imóvel, não poderá desistir da celebração do contrato sem motivos justificativos e validos à luz das regras da boa fé.”.

7) Na cláusula 6.º do escrito particular consta “A desistência injustificada por decisão do promitente Comprador implica a perda do montante entregue”.

8) No dia 08.01.2020 a Autora pediu a prorrogação do prazo para celebração do contrato promessa de compra e venda por pretender solicitar informações junto da Câmara Municipal de Loulé, propondo a entrega de mais € 5.000,00 diretamente ao proprietário.

9) Na sequência do referido em 8), no dia 08.01.2020 a Autora, através da pessoa do seu legal representante, emitiu e assinou documento denominado “Declaração de Reserva”, com o seguinte teor “(…), Lda. com o NIF (…), com sede na Rua (…), Lote 13, Albufeira, com o capital social de € 10.000,00, neste acto representada pelo seu sócio gerente (…), que declara para todos os legais efeitos que efetuou reserva na presente data, do prédio urbano (…), da freguesia de Quarteira, descrito com o n.º (…), da freguesia de Quarteira, na Conservatória do Registo Predial de Loulé, inscrito na matriz predial urbana com o artigo (…), da freguesia de Quarteira, junto da Herança de (…), com NIF (…), que tem os Herdeiros seguintes: (…), com o NIF (…); (…), com o NIF (…) e (…), com o NIF (…).

Sendo que para o efeito entrou em mão na presente data, a (…), o cheque n.º (…), sacado sob a conta n.º (…), do Banco (…), no valor de € 5.000,00 (cinco mil euros), tudo para garantia da assinatura a 02/03/2020 do respetivo contrato promessa de compra e venda. Quarteira, 08 de janeiro de 2020”.

10) A Autora entregou a (…) o cheque referido em 9).

11) A Autora não celebrou o contrato promessa de compra e venda e desistiu do negócio.

12) Na sequência do referido em 11), (…) procedeu ao levantamento da quantia incorporada no cheque referido em 9).

13) O imóvel veio a ser vendido a um terceiro, tendo a Ré mediado a venda.

14) A Ré, em Janeiro de 2021, depositou o cheque na sua conta bancária fazendo sua aquela quantia.

15) A Autora, através de solicitadora, remeteu à Ré carta datada de 23.03.2021, registada com aviso de receção, com o seguinte teor “(…) No dia 25.11.2029 o meu cliente entregou a V. Exas., a título de reserva e princípio de pagamento, o valor de € 5.000,00 (cinco mil euros), para reserva do imóvel localizado em “Sítio dos (…)”, conforme Documento 1 e 2. Acontece que o negócio não se concretizou, tendo o imóvel sido vendido a terceiros, tendo V. Exas. a obrigação de proceder à restituição do valor depositado. (…) Face às várias tentativas telefónicas e insistências por parte do nosso cliente no sentido de reaver o valor entregue a V. Exas. a qual se mostraram infrutíferas considere-se desde já interpelado para proceder à restituição da quantia total de € 5.000,00 (cinco mil euros), no prazo máximo de 5 dias, contados da receção desta carta, como manifestação de boa-fé, para o IBAN indicado abaixo, findo o qual outra alternativa não restará e sem mais delongas, senão a do recurso aos mecanismos judiciais, decerto o menos desejado por ambas as partes”.

16) A carta referida em 15) foi rececionada pela Ré em 25.03.2021, tendo-se remetido ao silêncio.

17) A Autora, através de mandatário, remeteu à Ré carta datada de 17.04.2023, registada e com aviso de receção, com o seguinte teor “(…) Vimos pela presente, tendo recebido instruções da N/constituinte supra mencionada, proceder ao pedido de devolução da quantia global de € 5.000,00 (cinco mil euros), a título de valores que foram entregues à V/guarda, para reserva e princípio de pagamento do imóvel localizado no Sítio dos (…), cujo negócio não se concretizou. Na convicção de que V. Exas. preferirão devolver voluntariamente o montante em dívida, aguardaremos pelo prazo de 5 dias, o pagamento daquela quantia para o N/escritório, por meio de cheque ou transferência bancária para a conta com o IBAN (…).”.

18) A Ré recebeu a carta referida em 17) no dia 18.04.2023.

19) A Ré recusa proceder à devolução da quantia que lhe foi entregue pela Autora.”

C) Foi considerada como não provada a seguinte factualidade:

“B) Factos não provados Com relevo para a decisão da causa não se provou:

a) A Autora desistiu do negócio por ter apurado, após deslocação à Câmara Municipal de Loulé, que o mesmo não tinha viabilidade de construção.

b) O imóvel não tinha as condições que tinham sido publicitadas pela Ré.

c) Devido ao referido em 19) a Autora vê-se forçada a não avançar com os negócios, o que causa transtorno aos seus sócios e gerentes.”

D) A sentença proferida está ferida de nulidade, por excesso de pronúncia e a Mma. Juiz do Tribunal a quo incorreu em erro de apreciação da prova.

E) Isto porque, o tribunal a quo deu como provado, especificamente, no ponto 3 que “3) No âmbito da sua atividade, a Autora contactou a Ré e manifestou interesse em adquirir um imóvel que a mesma tinha angariado e estava a comercializar” e no ponto 4 que “4) Na sequência do referido em 3), as partes assinaram um escrito particular datado de 25.11.2029, denominado “Reserva”, por via do qual a Autora, através da pessoa do seu legal representante, entregou à Ré o cheque n.º (…), no valor de € 5.000,00, que o recebeu como fiel depositária, para que o imóvel fosse retirado da venda ao público”.

F) Não consta da matéria provada elencada na sentença qual o concreto escrito particular que foi assinado entre as partes nem resulta identificado qual o imóvel sobre o qual versava tal escrito particular, por conseguinte não resulta identificado qual o concreto negócio que se encontra subjacente à entrega do cheque em causa nos autos.

G) A Recorrida alegou em sede de petição inicial, no artigo 4º, que “Com vista ao negócio que pretendia realizar, a Autora entregou à Ré no dia 25/11/2019, a título de reserva, o valor de € 5.000,00 (cinco mil euros), através de cheque emitido à ordem da Ré, cfr. documentos que se juntam e se reproduzem para todos os efeitos legais – Docs. 3 e 4”.

H) O doc. 4 junto com a petição inicial é um documento particular, datado de 25.11.2019, denominado “Reserva”, por via do qual a Recorrente recebeu da Recorrida o cheque n.º (…), no valor de e 5.000,00, como reserva e princípio de pagamento do preço e para que o imóvel, sito no Sítio dos (…), de que é proprietário (…), fosse retirado da venda ao público o imóvel, na expectativa de venda à Autora pelo valor de proposta de compra de € 400.000,00.

I) A Recorrente, na sua contestação, impugnou este documento (doc. 4 junto com a petição inicial) e tal factualidade, porquanto não foi este o negócio subjacente à entrega do alegado cheque à Recorrente.

J) Resultou provado que foi diverso o contrato que teve por base na entrega do cheque em litígio.

K) Deveria a Mma. Juiz do tribunal a quo ter considerado provado que “Na sequência do referido em 3), as partes assinaram um escrito particular datado de 25.11.2029, denominado “Reserva”, por via do qual a Autora, através da pessoa do seu legal representante, entregou à Ré o cheque n.º (…), no valor de € 5.000,00, que o recebeu como fiel depositária, para que o imóvel sito no Sítio dos (…), de que é proprietário (…), fosse retirado da venda ao público, pelo valor de proposta de compra de € 950.000,00”.

L) Deveria a Mma. Juiz do tribunal a quo ter considerado como não provado que “Na sequência do referido em 3), as partes assinaram um escrito particular datado de 25.11.2029, denominado “Reserva”, por via do qual a Autora, através da pessoa do seu legal representante, entregou à Ré o cheque n.º (…), no valor de € 5.000,00, que o recebeu como fiel depositária, para que o imóvel sito no Sítio dos (…), de que é proprietário (…), fosse retirado da venda ao público, pelo valor de proposta de compra de € 400.000,00”.

M) Toda a ação tem um pedido e uma causa de pedir que serve para individualizar o pedido para efeitos da configuração do objeto do processo, ficando o objeto do processo vinculado ao pedido e respetiva causa de pedir.

N) A Recorrida não alegou ou requereu a alteração da causa de pedir.

O) A causa de pedir alegada pela Autora/Recorrida não pode, nem o foi, considerada como provada.

P) Decidiu-se no acórdão do Tribunal da Relação de Évora de 19/12/2019 (Processo n.º 40/18.6T8BJA.E1), que “1 – A causa de pedir é o ato ou facto jurídico em que o autor se baseia para formular o seu pedido e exerce uma função individualizadora deste último para o efeito da conformação do objeto do processo. 2 – Sendo dentro dos limites fixados pela causa de pedir que o tribunal exerce os seus poderes de cognição, a sentença não pode basear-se em causa de pedir não invocada pelo autor, sob pena de nulidade por excesso de pronúncia, nos termos do artigo 615.º, n.º 1, alínea d), do CPC (…)”.

Q) Nos termos do disposto na segunda parte da alínea d) do n.º 1 do artigo 615.º do CPC, “É nula a sentença quando o juiz (…) conheça de questões de que não podia tomar conhecimento”.

R) Os pontos 15 a 18 dos factos dados como provados não permitem concluir que a Autora / Recorrida interpelou de forma clara, precisa e suficiente a Ré / Recorrente para a devolução do valor em causa.

S) Isto porque, as comunicações remetidas à Ré pela Autora não identificam a que cheque nem a que negócio subjacente à sua entrega se reportam.

T) Como foi possível apurar nos autos, da contraposição do Doc. 4 da petição inicial e doc. 1 da contestação, no mesmo dia foram assinados vários escritos particulares, entre as mesmas partes, entregues vários cheques, referentes a vários imóveis, sendo que, pelo menos, dois deles se situavam no Sítio dos (…).

U) A Recorrida, na pessoa do seu legal representante, veio afirmar categoricamente que nunca exigiu a devolução do cheque à Recorrente (…, declarações gravadas do minuto 19:40 ao minuto 21:18).

V) Apenas em 23/03/2021 e 17/04/2023, mais de um ano depois da entrega do cheque e da frustração do negócio, veio a Recorrida tentar solicitar o reembolso do valor, ainda que de forma ineficiente.

W) Na petição inicial a Recorrida sempre se reportou ao negócio relativo ao imóvel propriedade do Sr. (…).

X) Resultou provado que as partes estipularam, expressa e livremente, que o contrato promessa de compra e venda seria celebrado até ao dia 08.01.2020.

Y) Resultou provado que provado que as partes estipularam que o potencial promitente comprador, após a entrega do valor suprarreferido a título de reserva e princípio de pagamento do preço do imóvel, não poderia desistir da celebração do contrato sem motivos justificativos e válidos à luz das regras da boa fé.

Z) Assim como estipularam entre si que a desistência injustificada por decisão do promitente comprador implicaria a perda do montante entregue.

AA) Resultou, ainda, provado que a Autora/Recorrida não celebrou o contrato promessa de compra e venda e desistiu do negócio.

BB) A Autora desistiu, sem motivos justificativos, da celebração do contrato, o que implica a perda dos montantes entregues, nos termos contratuais.

CC) Não resultaram provados motivos justificativos para a desistência do negócio, alegados pela Recorrida.

DD) Está em causa nos autos sub judice um contrato de reserva.

EE) O contrato de reserva de imóvel não tem regime jurídico tipificado na lei, mas em virtude da frequência com que é convencionado, já assumiu alguma tipicidade social na atual vida económica e está subordinado às regras da liberdade contratual do n.º 1 do artigo 405.º do Código Civil.

FF) É este o entendimento maioritário da doutrina portuguesa.

GG) Segundo Higina Castelo, os contratos de reserva não são ainda um contrato-promessa, com esse tipo de vinculação típica, nem estão sujeitos ao seu regime, mas são preliminares doutros contratos, estabelecidos ainda numa fase em que é possível o arrependimento, mas não deixam de ser verdadeiros contratos, nomeadamente quando neles seja estipulado o direito ao arrependimento mediante o pagamento de indemnização.

HH) E, o contrato de reserva é um contrato bilateral ou sinalagmático, na medida em que cada uma das partes se obriga a realizar a sua prestação porque a parte contrária se obriga a efetuar a dela e para que esta se concretize, sendo cada prestação contrapartida e justificação da outra.

II) Segundo Menezes Cordeiro os “acordos intermédios” são uma forma de “contratação mitigada”, o que não significa que seja uma contratação fraca, mas antes uma contratação de tipo diferente, em que os deveres são de simples procedimento, de esforço e negociação, mas existem e devem ser cumpridos (in “Manual de Direito Comercial”).

JJ) A respeito do contrato de reserva, veja-se o acórdão do Tribunal da Relação do Porto de 26/09/2022 (Proc. n.º 27005/18.2T8PRT.P1 – Relator: Pedro Damião e Cunha) que decidiu o seguinte: «II – O “Documento de Reserva” em função dos quais os AA. interpõem a ação constitui um acordo intermédio, realizado no âmbito das negociações, configurando-se como um acordo instrumental de transição. III – Este acordo, além de, instrumentalmente, servir «medio tempore» à criação de bases materiais para a consecução do objetivo pretendido pelo contrato final, serve também, através do regime da reserva, para estabelecer uma regulamentação para o caso das negociações se gorarem. IV – São as partes, quem, com este mero sistema de reserva e no domínio ainda pré-contratual, no âmbito da sua liberdade contratual e em função do preço que estabelecem para tal reserva, acabam por valorar as consequências da respetiva responsabilidade pré-contratual se qualquer delas entender fazer abortar as negociações recusando-se a celebrar o contrato a que as mesmas tendiam. V – O valor da reserva, quando se perspetive o interesse de quem pretende vender, destina-se a reparar o prejuízo que representa a imobilização do bem na sua esfera jurídica onde fica guardado durante determinado prazo para quem o pretende comprar, e quando se perspetive o interesse desta parte, implica a compensação pelas expectativas que se vêem frustradas com a decisão de não vender».

KK) Conforme disposto no artigo 405.º do Código Civil, “1 - Dentro dos limites da lei, as partes têm a faculdade de fixar livremente o conteúdo dos contratos, celebrar contratos diferentes dos previstos neste código ou incluir nestes as cláusulas que lhes aprouver”.

LL) Pelo que, ao abrigo da sua liberdade contratual, as partes, podem livremente estabelecer as consequências jurídicas do direito ao arrependimento relativamente à celebração do contrato promessa de compra e venda.

MM) In casu, as partes estabeleceram, como contrapartida da desistência, a perda do montante entregue a título de reserva.

NN) O que se justifica pelos riscos, perdas e prejuízos decorrentes da retirada do imóvel do mercado, in casu, pelo menos desde 25/11/2019 até 02/03/2020, ou seja cerca de três meses.

OO) Durante este período de tempo, o imóvel ficou “parado” a aguardar decisão da Recorrida e a Recorrente não publicitou o imóvel, não procurou outros potenciais compradores, tudo com base na justa e legitima expectativa criada pela Recorrida na aquisição do imóvel nos termos e condições acordados entre as partes.

PP) Legitima expetativa que é digna de tutela, através dos efeitos atribuídos pelas partes ao contrato de reserva, mormente a perda do valor entregue.

QQ) Para salvaguarda dos interesses das partes, estas estabeleceram, ao abrigo da liberdade contratual, uma consequência para o caso de desistência por parte da Recorrida, como uma cláusula penal, sendo essa consequência a perda do valor entregue a título de reserva.

RR) A Autora, na pessoa do seu legal representante, admitiu de forma clara e inequívoca que conhecia o teor do documento assinado e consequências previstas no mesmo (…, declarações gravadas do minuto 12:03 ao minuto 12:16).

SS) A testemunha (…) confirmou que o que resulta dos acordos corresponde ao acordado entre as partes (…, declarações gravadas do minuto 07:30 ao minuto 08:33).

TT) É inequívoco o intuito das partes porquanto o cheque n.º (…), no valor de € 5.000,00, foi emitido à ordem da Recorrente e entregue a esta e o cheque n.º (…), no valor de € 5.000,00, destinado ao proprietário, já foi emitido à ordem e entregue a este.

UU) O legal representante da Recorrida confessou que deu permissão para que o cheque fosse depositado, quando a legal representante da Recorrente lhe ligou a informar que iria descontar o cheque e este lhe respondeu que poderia descontar (…, declarações gravadas do minuto 10:15 ao 10:36).

VV) O negócio em apreço foi diferente de todos os outros celebrados entre as partes, pois o legal representante da Recorrida admitiu que nunca havia acontecido haver a entrega de valores ao proprietário quando não se concretizava o negócio (…, declarações gravadas do minuto 26:20 ao minuto 26:53).

WW) A prática entre as partes era a da Recorrida solicitar a devolução do cheque de reserva, quando os negócios não se concretizavam, o que não aconteceu no caso em apreço (…, declarações gravadas do minuto 19:40 ao minuto 21:18 e do minuto 24:42 ao minuto 25:34).

XX) Foi, sem dúvida, o real intuito das partes atribuir compensação à Recorrente em caso de desistência injustificado por parte da Recorrida.

YY) Veja-se o teor do acórdão do Tribunal da Relação de Évora, de 27/10/2022 (Proc. n.º 760/19.5T8FAR.E1), “1 – Num contrato de mediação imobiliária, em regra, a remuneração do mediador está dependente duma condição que se traduz na realização do negócio objeto do contrato de mediação. 2 – Não prevendo de modo diferente o contrato celebrado entre as partes, sem a concretização do negócio não há direito a remuneração, pelo que as quantias adiantadas por conta dessa remuneração deverão ser devolvidas.”

ZZ) A contrario, quando existe estipulação diferente no contrato celebrado entres as partes é esta que prevalece.

AAA) Toda a factualidade supra, ponderada à luz das normais legais também suprarreferidas, impunha decisão diversa da proferida, uma que concluísse pela inexistência do direito a devolução do valor entregue por parte da Recorrida, com a consequente absolvição da Ré do pedido.

BBB) Deverá ser concedido provimento ao presente recurso e em consequência disso, ser alterada a sentença proferida por outra que decida pela improcedência da ação, sendo a Recorrente totalmente absolvida do pedido.

A Recorrida apresentou contra-alegações sustentando que o recurso deverá ser julgado improcedente, mantendo-se a decisão recorrida, já que está de acordo com a prova produzida e com o regime legal inserto no artigo 18.º da Lei n.º 15/2012, de 08/02.

O Tribunal de 1.ª Instância consignou que a sentença não enferma das apontadas nulidades, já que a causa de pedir é conformada por alegação de factos e não pelos documentos juntos (que constituem meios de prova dos factos), bem se alcançando da motivação da decisão relativa à matéria de facto que o escrito subjacente à entrega da reserva foi aquele que a Ré juntou com a contestação e que consta a fls. 25.

Cumpre conhecer das seguintes questões:

i) da nulidade da sentença;

ii) da impugnação da decisão relativa à matéria de facto;

iii) do desacerto da condenação da R a restituir a verba de € 5.000,00 à Autora.

III- Fundamentos

A- Os factos provados em 1.ª Instância

1) A Autora tem como atividade principal a compra e venda de imóveis e revenda dos adquiridos para esse fim, entre outros.

2) A Ré tem como atividade principal a mediação imobiliária.

3) No âmbito da sua atividade, a Autora contactou a Ré e manifestou interesse em adquirir um imóvel que a mesma tinha angariado e estava a comercializar.

4) Na sequência do referido em 3), as partes assinaram um escrito particular datado de 25/11/2029, denominado “Reserva”, por via do qual a Autora, através da pessoa do seu legal representante, entregou à Ré o cheque n.º (…), no valor de € 5.000,00, que o recebeu como fiel depositária, para que o imóvel fosse retirado da venda ao público.

5) Ficou estipulado que o contrato promessa de compra e venda seria celebrado até ao dia 08/01/2020.

6) Na cláusula 5.º do escrito particular referido em 4) consta “O potencial promitente comprador, após a entrega do valor suprarreferido ao título de reserva e princípio de pagamento do preço do imóvel, não poderá desistir da celebração do contrato sem motivos justificativos e validos à luz das regras da boa fé”.

7) Na cláusula 6.º do escrito particular consta “A desistência injustificada por decisão do promitente Comprador implica a perda do montante entregue”.

8) No dia 08/01/2020 a Autora pediu a prorrogação do prazo para celebração do contrato promessa de compra e venda por pretender solicitar informações junto da Câmara Municipal de Loulé, propondo a entrega de mais € 5.000,00 diretamente ao proprietário.

9) Na sequência do referido em 8), no dia 08.01.2020 a Autora, através da pessoa do seu legal representante, emitiu e assinou documento denominado “Declaração de Reserva”, com o seguinte teor “(…), Lda. com o NIF (…), com sede na Rua (…), Lote 13, Albufeira com o capital social de € 10.000,00, neste ato representada pelo seu sócio gerente (…) que declara para todos os legais efeitos que efetuou reserva na presente data, do prédio urbano (…), freguesia de Quarteira, descrito com o n.º (…), da freguesia de Quarteira, na Conservatória do Registo Predial de Loulé, inscrito na matriz predial urbana com o artigo (…), da freguesia de Quarteira, junto da Herança de (…), com NIF (…), que tem os Herdeiros seguintes: (…), com o NIF 150379242; (…), com o NIF (…) e (…), com o NIF (…).

Sendo que para o efeito entrou em mão na presente data, a (…), o cheque n.º (…), sacado sob a conta n.º (…), do Banco (…), no valor de € 5.000,00 (cinco mil euros) tudo para garantia da assinatura a 02/03/2020 do respetivo contrato promessa de compra e venda. Quarteira, 08 de Janeiro de 2020”.

10) A Autora entregou a (…) o cheque referido em 9).

11) A Autora não celebrou o contrato promessa de compra e venda e desistiu do negócio.

12) Na sequência do referido em 11), (…) procedeu ao levantamento da quantia incorporada no cheque referido em 9).

13) O imóvel veio a ser vendido a um terceiro, tendo a Ré mediado a venda.

14) A Ré, em Janeiro de 2021, depositou o cheque na sua conta bancária fazendo sua aquela quantia.

15) A Autora, através de solicitadora, remeteu à Ré carta datada de 23.03.2021, registada com aviso de receção, com o seguinte teor “(…) No dia 25.11.2029 o meu cliente entregou a V. Exas., a título de reserva e princípio de pagamento, o valor de € 5.000,00 (cinco mil euros), para reserva do imóvel localizado em “Sítio dos (…)”, conforme Documento 1 e 2. Acontece que o negócio não se concretizou, tendo o imóvel sido vendido a terceiros, tendo V. Exas. a obrigação de proceder à restituição do valor depositado. (…) Face às várias tentativas telefónicas e insistências por parte do nosso cliente no sentido de reaver o valor entregue a V. Exas. a qual se mostraram infrutíferas considere-se desde já interpelado para proceder à restituição da quantia total de € 5.000,00 (cinco mil euros), no prazo máximo de 5 dias, contados da receção desta carta, como manifestação de boa-fé, para o IBAN indicado abaixo, findo o qual outra alternativa não restará e sem mais delongas, senão a do recurso aos mecanismos judiciais, decerto o menos desejado por ambas as partes”.

16) A carta referida em 15) foi rececionada pela Ré em 25/03/2021, tendo-se remetido ao silêncio.

17) A Autora, através de mandatário, remeteu à Ré carta datada de 17/04/2023, registada e com aviso de receção, com o seguinte teor “(…) Vimos pela presente, tendo recebido instruções da N/constituinte supra mencionada, proceder ao pedido de devolução da quantia global de Euros € 5.000,00 (cinco mil euros), a título de valores que foram entregues à V/guarda, para reserva e princípio de pagamento do imóvel localizado no Sítio dos (…), cujo negócio não se concretizou. Na convicção de que V. Exas. preferirão devolver voluntariamente o montante em dívida, aguardaremos pelo prazo de 5 (cinco) dias, o pagamento daquela quantia para o N/escritório, por meio de cheque ou transferência bancária para a conta com o IBAN (…).”.

18) A Ré recebeu a carta referida em 17) no dia 18/04/2023.

19) A Ré recusa proceder à devolução da quantia que lhe foi entregue pela Autora.

B- As questões do Recurso

i) Da nulidade da sentença

A Recorrente sustenta que a sentença enferma de nulidade por excesso de pronúncia porquanto deu como provada factualidade plasmada em documento junto por si na contestação, tendo a Autora apresentado, para prova da factualidade alegada na p.i., documento relativo a outra reserva, que impugnou.

E que a factualidade versada nos pontos 15 a 18 não permite concluir que a Autora interpelou de forma clara, precisa e suficiente a R para devolver a quantia em causa.

Não lhe assiste razão.

A factualidade inserta nos n.ºs 3 e 4 do elenco dos factos provados foi alegada pela Autora na petição inicial e resultou provada com referência ao documento junto a fls. 25, tal como exarado em sede de motivação da decisão relativa à matéria de facto. A circunstância de tal documento ter sido junto pela Ré, que invocou que o documento que se referia à situação versada nos autos era aquele que juntou, e não o que instruía a petição inicial, não contende, ao contrário do alegado pela Recorrente, com a caraterização da causa de pedir que sustenta o pedido formulado, nem revela ter-se excedido o Tribunal de 1.ª Instância na pronúncia sobre as questões submetidas a julgamento.

A matéria atinente à interpelação para devolução da quantia monetária não assume relevância para o desfecho do litígio, uma vez que os juros de mora peticionados são de contar a partir da citação. Logo, nenhum efeito se retira da questão de saber se ocorreu ou não interpelação extrajudicial da Ré para devolução da quantia em causa, estando o Tribunal impedido de apreciar a questão por força do disposto no artigo 130.º do CPC.

ii) Da impugnação da decisão relativa à matéria de facto

A Recorrente invocou que no Tribunal de 1.ª Instância se incorreu em erro na apreciação da prova. A alegação que avançou para sustentar tal afirmação surge aglutinada com a matéria atinente à nulidade da sentença, reportando-se ao teor dos n.ºs 3, 4 e 15 a 18 do elenco dos factos provados.

Reitera-se, nesta sede, que nenhum reparo suscita o que ficou consignado nos n.ºs 3 e 4 dos factos provados, atento, desde logo, o documento junto a fls. 25 pela Ré e, bem assim, que nenhum interesse se alcança na apreciação da matéria atinente à interpelação da Ré para devolução da quantia aqui reclamada.

Termos em que se mantém o rol dos factos provados nos seus precisos termos.

iii) Do desacerto da condenação da Ré a restituir a verba de € 5.000,00 à Autora

A situação de facto apurada é conformada pelas circunstâncias seguintes:

- a Autora contactou a Ré e manifestou interesse em adquirir um imóvel que a mesma tinha angariado e estava a comercializar, no âmbito da sua atividade de mediação imobiliária;

- por via do escrito particular datado de 25/11/2029, denominado “Reserva”, a Autora entregou à Ré o cheque n.º (…), no valor de € 5.000,00, que o recebeu como fiel depositária, para que o imóvel fosse retirado da venda ao público;

- foi consignado nesse escrito que o potencial promitente comprador, após a entrega do valor suprarreferido ao título de reserva e princípio de pagamento do preço do imóvel, não poderá desistir da celebração do contrato sem motivos justificativos e validos à luz das regras da boa fé e que a desistência injustificada por decisão do promitente comprador implica a perda do montante entregue;

- a Autora não celebrou o contrato promessa de compra e venda e desistiu do negócio;

- a Ré, em Janeiro de 2021, depositou o cheque na sua conta bancária fazendo sua aquela quantia.

Em 1.ª Instância, a Ré foi condenada a pagar à Autora a quantia de € 5.000,00 a título de restituição do que lhe tinha sido entregue, conforme determina o artigo 18.º do RJAMI (Lei n.º 15/2013, de 08/02), com a seguinte redação:

1- Consideram-se depositadas à guarda da empresa de mediação quaisquer quantias recebidas dos destinatários de negócio por si mediado, mesmo que a título de preço, que lhe sejam confiadas antes da celebração do mesmo ou do respetivo contrato-promessa, devendo restituí-las imediatamente a quem as prestou, logo que para tal solicitada.

2- É expressamente vedado às empresas de mediação utilizar em proveito próprio as quantias referidas nos números anteriores.

3- O depósito efetuado nos termos do n.º 1 é gratuito, aplicando-se, com as necessárias adaptações, as disposições previstas no Código Civil para o contrato de depósito.

4- O disposto nos números anteriores aplica-se apenas a contratos sujeitos à lei portuguesa.

A Recorrente alicerça a sua pretensão recursiva nos seguintes vetores argumentativos:

- está em causa um contrato de reserva, que não tem regime tipificado na lei, estando sujeito ao princípio da liberdade contratual consagrado no artigo 405.º do Código Civil;

- as partes estabeleceram que resultaria perdido o montante entregue a título de reserva como contrapartida da desistência injustificada do negócio;

- a Recorrida desistiu do negócio sem motivos justificados;

- justifica-se que a verba resulte perdida para fazer face a riscos, perdas e prejuízos decorrentes da retirada do imóvel do mercado durante cerca de 3 meses;

- o intuito das partes foi atribuir compensação à Recorrente em caso de injustificada desistência por parte da Recorrida;

- se o negócio não se concretizar, as quantias adiantadas por conta da remuneração

à mediadora devem ser devolvidas, salvo se o contrato de mediação imobiliária celebrado prever de modo diferente;

- no caso em apreço, existe estipulação no contrato celebrado entre as partes, que deve prevalecer.

Ora vejamos.

O documento subscrito pela Autora, pela Ré (na qualidade de mediadora) e por … (na qualidade de vendedor) tem a designação de Reserva, dele constando a declaração de recebimento, por parte da Ré, como fiel depositária, da quantia de € 5.000,00 entregue pela Autora a título de reserva e princípio de pagamento do preço do imóvel ali identificado, de que é proprietário (…), com vista à retirada de venda ao público.

Por estar em causa a celebração de contratos em que, designadamente devido aos valores monetários envolvidos e ao cariz esporádico em que são outorgados, requerem, em regra, acrescida ponderação, reflexão, discussão de termos contratuais, avaliação de capacidade financeira para a conclusão do negócio, afetação e reencaminhamento de capitais que permitam a contratação, o processo de formação da vontade de contratar não é imediato. O interessado que pondera aceitar a proposta de venda pretende, por um lado, acautelar a disponibilidade do bem no mercado até ao momento em que esteja decidido e apto a adquirir, ou a prometer adquirir, ou até ao momento em que estejam definidos os termos do negócio, e, por outro lado, salvaguardar a liberdade de contratar, de modo a que a rutura das negociações embrionárias não lhe acarretem outras perdas para além da quantia monetária que, a troco do direito ao arrependimento, entregou à contraparte ou a terceiro, na qualidade de depositário.

O proponente do negócio, alicerçado na confiança que resulta da entrega de quantia monetária para reserva do imóvel, que para si resultará perdida caso o interessado exerça a livre desistência, concederá a este hiato temporal que lhe permita criar condições de conclusão do almejado negócio.

No enquadramento circunstancial retratado no elenco dos factos aqui provados, e em situações similares, concebemos o Contrato de Reserva como um negócio jurídico não regulado especialmente na lei por via do qual a parte que se propõe vender o bem imóvel se obriga, mediante a entrega de determinada quantia pelo sujeito interessado na compra, a si ou à empresa de mediação, e, em regra, por período de tempo definido, a não considerar outras declarações de aceitação da sua proposta, quantia essa que, em função dos termos do acordo, será havida como antecipação parcial do pagamento do preço ou como sinal caso se conclua o pretendido e identificado negócio, ou reverterá em favor da parte contrária, a título de indemnização por danos decorrentes da imobilização e de encargo inerente ao direito ao arrependimento (sinal penitencial), caso o interessado dele desista sem fundamento atendível.

Contrato que está sujeito às cláusulas ajustadas entre as partes, no âmbito do princípio da liberdade contratual (artigo 405.º do Código Civil) e ainda às regras gerais de direito e reguladoras de contratos considerados análogos.

Ora, as partes estipularam que a desistência só pode ter lugar mediante motivos justificados e válidos à luz da boa fé e que a desistência injustificada pela Autora implica na perda do montante entregue.

A Autora desistiu do negócio e pretende obter da Ré, mediadora que fez sua a quantia recebida, a verba que lhe entregou.

Por força do regime inserto nos n.ºs 1 e 2 do artigo 18.º do RJAMI, a Ré, a quem está expressamente vedado utilizar em proveito próprio quantias recebidas dos destinatários de negócio por si mediado, mesmo que a título de preço, que lhe sejam confiadas antes da celebração do mesmo ou do respetivo contrato-promessa, está adstrita a restituí-las imediatamente a quem as prestou, logo que para tal solicitada.

Assim,

«Considerando o disposto no n.º 1 do artigo 18.º do RJAMI, nomeadamente o que é enfatizado na sua parte final, no sentido de a empresa de mediação ter de restituir imediatamente a quantia ao interessado assim que este a solicite, a empresa de mediação não pode entregar tal quantia ao seu cliente. Assim, se sobrevierem circunstâncias que, perante o estipulado no contrato de reserva, determinem que o interessado perca a quantia entregue a favor da contraparte (cliente da mediadora), a mediadora, por força do disposto no artigo 18.º do RJAMI, não poderá fazer a entrega da quantia de reserva ao seu cliente; terá de a entregar ao interessado que lha confiou e terá de ser este a efetuar a entrega devida à contraparte.»[1]

Donde, não pode ser outro o desfecho deste litígio que não a condenação da Ré a restituir à Autora a quantia de € 5.000,00.

De nada serve à Ré a alegação de que se justifica que a verba resulte perdida para si para fazer face a riscos, perdas e prejuízos decorrentes da retirada do imóvel do mercado durante cerca de 3 meses, de que o intuito das partes foi atribuir-lhe compensação em caso de injustificada desistência por parte da Recorrida, o que foi estipulado no contrato, e que, não se concretizando o negócio, as quantias adiantadas por conta da remuneração à mediadora devem ser devolvidas, salvo se o contrato de mediação imobiliária celebrado prever de modo diferente o que se verifica no caso em apreço.

É que:

- a verba que foi entregue a título de reserva do imóvel não se destinava a indemnizar eventuais perdas suas;

- do documento subscrito pelas partes não consta a menção de que a verba reverteria em favor da mediadora, caso a Autora desistisse injustificadamente do negócio;

- nos termos do disposto no artigo 19.º do RJAMI, que regula a remuneração da empresa de mediação, não recai sobre aquele que se anunciou como interessado na compra a obrigação de remunerar a empresa de mediação pelos serviços prestados no cumprimento do contrato de mediação celebrado com o proponente da venda;

- a verba de € 5.000,00 entregue pela Autora à Ré não revestiu a natureza de adiantamento por conta da remuneração, nem do contrato de reserva consta que em seu favor e a esse título revertesse tal quantia.

Improcedem as conclusões da alegação do presente recurso, inexistindo fundamento para revogação da decisão recorrida.

As custas recaem sobre a Recorrente – artigo 527.º, n.º 1, do CPC.

Sumário: (…)

IV- DECISÃO

Nestes termos, decide-se pela total improcedência do recurso, em consequência do que se confirma a decisão recorrida.

Custas pela Recorrente.

Évora, 10 de outubro de 2024

Isabel de Matos Peixoto Imaginário

Francisco Matos

Vítor Sequinho dos Santos

[1] Higina Castelo, Book Revista de Direito Civil – 4 (2017).indb 815, 816

https://www.revistadedireitocivil.pt/articles/reserva-de-imovel-com-vista-a-futura-celebracao-de-contrato-relativo-a-bem-imovel