0331639 - Tribunal da Relação do Porto

I- A questão central no abuso de representação está em saber se a outra parte conhecia ou devia conhecer o abuso.

II- Celebrada a escritura de compra e venda da Fracção-Autónoma X de determinado imóvel, em que intervieram o 1º réu (Sr. A) como procurador da autora e o sócio gerente (Sr. B) do 2º réu (uma sociedade comercial por quotas) - que declarou vender aquela Fracção "livre de quaisquer ónus ou encargos" -, não ocorrem abuso de representação ou negócio consigo mesmo, provado que ficou que o 1º réu informou a autora, cerca de 2 meses antes da celebração da referida escritura, da intenção de proceder, em sua representação, à aquisição da mencionada Fracção Autónoma pelo preço de 12.000.000$00, alegando que era um excelente negócio, não só pela localização do imóvel, mas também por estar livre de ónus ou encargos

Acordam na secção cível do Tribunal da Relação do Porto:

I- Relatório

A Autora Maria ..........., intentou, a presente acção Ordinária contra:

a) - Duarte ...........;

b) – D........., Lda e

c) - Jorge ............., Notário do Cartório Notarial de ........, pedindo que:

Os R.R. sejam condenados a pagarem, solidariamente à Autora a quantia de Esc. 12.500.000$00, acrescidos das despesas de uma escritura e juros à taxa legal desde a data da celebração desse acto em 29/2/96.

Alegou ,para tanto e em síntese:

-a obrigação de restituir derivada da invalidade de um contrato de compra e venda por abuso de represente ou por negocio consigo mesmo e a obrigação de indemnização fundada em responsabilidade civil extracontratual ou por facto ilícito.

-em finais de 1995, o 1º R., Duarte ........., na qualidade de procurador da A., informou esta que iria, em representação dela, adquirir uma fracção autónoma, pelo preço de 12.000.000$00, e que, dada a localização e por estar livre de quaisquer ónus ou encargos, era um excelente negocio - ao que a A., em função disso, nada opôs;

-porém, a A. teve conhecimento que tal prédio se encontra onerado com uma hipoteca voluntária a favor de um Banco;

-mas, na respectiva escritura notarial, nada foi feito constar, apesar de ao Notário ter sido exibida certidão conservatorial em que facilmente se descortinava a existência da hipoteca - ao invés, constava que a fracção era vendida livre de quaisquer ónus ou encargos;

-0 1 ° Réu era, então, sócio da vendedora;

-com a escritura, registos e outras despesas, a A. despendeu Esc. 500.000$00; -A Autora não ratificou tal negocio;

-entregou ao 1°. Réu os 12.000.000$00 para a celebração do negocio;

Em contestação o réu Notário, Dr. Jorge ........., alegou a excepção dilatória: de incompetência material do foro comum para apreciar e decidir sobre a sua eventual responsabilidade funciona e que quem declarou vender e comprar a fracção livre de quaisquer ónus ou encargos foram a vendedora e a compradora - e não o contestantes - motivo por que se limitou a verter no acto as respectivas declarações de vontade;

Em reconvenção, pediu a condenação da Autora a pagar-lhe a quantia de Esc. 11.000.000$00, a titulo de indemnização pelos danos causados; e, ainda, a condenação desta como litigante de má-fé.

Por sua vez o 1º réu Duarte ............, veio contestar, por excepção e impugnação, alegando, em resumo, que se tratou de um bom investimento da Autora e que era do pleno conhecimento desta a existência da hipoteca sobre a fracção, o que foi considerado na determinação do preço e não obstante, foi vontade dela adquiri-la; tratou-se, apenas, de mandato oneroso e sem restrições e não houve, por isso, abuso de representação, nem negocio consigo mesmo, pois interveio exclusivamente como procurador.

Alegou ainda que a autora sabia da ligação do 1°. Réu à Ré Sociedade, pelo que consentiu na celebração do negócio, caducando o direito de anulação.

A Re Sociedade, não contestou.

A Autora apresentou réplica, negando que tivesse tido conhecimento da existência da hipoteca e reiterando que o 1°. Réu lhe garantiu que a fracção estava livre de quaisquer ónus ou encargos, tendo sido isso que a motivou a decidir-se pela aquisição. Não há caducidade, pois só em Abril de 1997 tomou conhecimento dos vícios.

No saneador foi julgada procedente a excepção de incompetência absoluta deste Tribunal em razão da matéria e consequentemente absolvido da instância o 3° Réu Dr. Jorge .......... e assim declarada prejudicada a reconvenção por ele deduzida.

Após audiência de discussão e julgamento a acção veio a ser julgada improcedente por não provada, absolvendo-se os réus do pedido.

Inconformada com o decidido a autora recorreu, tendo concluído as suas alegações, pela forma seguinte:

1- A Autora passou ao Primeiro Réu a Procuração certificada, conferindo-lhe poderes para comprar ou prometer comprar pelo preço e condições que entender quaisquer imóveis.

2- Em 29/02/1996 e no uso de tais poderes o primeiro réu outorgou em nome da autora uma escritura pública de compra e venda de uma fracção autónoma pelo preço de 59.855,75€ (12.000.000$00) à segunda ré.

3- O Primeiro Réu informou a Autora, em finais de 1995. da intenção de proceder em sua representação, a aquisição da dita fracção alegando para o efeito que era um excelente negocio, não só pela localização, mas também por estar livre de ónus ou encargos.

4- Razão pela qual a Autora não levantou qualquer objecção à concretização do negocio, tendo entregue ao Primeiro Réu a quantia de 59.855,75€ (l2.000.000$00) e em despesas com a mesma despendeu 2.493,99€ (500.000$00).

5- No entanto, ao contrario do que foi transmitido e assegurado à Autora, a dita fracção encontrava-se onerada por uma hipoteca constituída a favor da Caixa

6- E evidente que se a Autora tivesse conhecimento de tal facto (existência de um ónus sobre a referida fracção) nunca teria consentido em se realizar o negocio e consequentemente entregue a quantia ao Primeiro Réu para tal.

7- O próprio Tribunal a quo, na sua sentença reitera tal facto.

8- Na verdade. nos poderes representativos que a Autora concedeu ao Primeiro Réu não estava de todo contemplada a possibilidade de compra da fracção onerada com uma hipoteca.

9- Se a Autora tivesse conhecimento de que o referido imóvel estava onerado com uma hipoteca, nunca teria consentido em se efectuar tal compra.

10- Tendo com efeito, e resulta claramente, que o Primeiro Réu omitiu culposamente o dever de informar a Autora da existência da hipoteca.

11- Verificando-se in caso, ao ter realizado o negócio, um abuso de representação por parte do Primeiro Réu.

12- O negocio não foi posteriormente ratificado pela Autora, o que o torna nulo - devendo como tal ser restituído tudo o que tiver sido prestado.

13- A sociedade vendedora - Segunda Re - celebrou a referida escritura na qual constava que procedia a venda de uma fracção livre de quaisquer ónus ou encargos, o que não sucedeu.

14- Assim para além de eventual responsabilidade criminal por um crime de falsas declarações por ambos os Réus, configura-se a responsabilidade civil e consequentemente a obrigação de indemnizar a Autora pelos prejuízos sofridos. como causa directa da omissão culposa de que tal fracção se encontrava hipotecada.

15- Para além da figura do abuso de representação, parece-nos que se verifica aqui a figura legal do negocio consigo mesmo, porquanto,

16- resulta que o aqui Primeiro Réu agiu como representante da Autora, sendo nessa altura também sócio da Segunda Ré - sociedade vendedora.

17- Verificando-se, como tal, uma situação de um conflito de interesses.

18- Porquanto, o facto do Primeiro Réu ser simultaneamente procurador da Autora -e sócio da Segunda Re, sociedade vendedora - faz com que o mesmo sacrifique os interesses da sua representada, em beneficio dos seus como sócio da Segunda Re - sociedade vendedora.

19- Não sendo relevante a posição sustentada pelo Réu, o facto de no referido acto notarial, a Segunda Re - sociedade vendedora - ter sido representada pelo seu sócio gerente - Sr. Albino

20- Isso não escusa o Primeiro Réu e a sua responsabilidade, pois, como sócio da dita sociedade, e ao mesmo tempo procurador da Autora, sabia precisamente as condições em que se efectuaria o negócio.

21- Ora, o negocio consigo mesmo é anulável, tendo efeito retroactivo, devendo ser restituído tudo o que tiver sido prestado.

22- Ora, perante o exposto, e sendo certo que se verificou uma omissão intencional e culposa, por parte dos Réus,

23- os mesmos são responsáveis pelos prejuízos que a Autora sofreu em virtude do negocio realizado, e consequente obrigação de a indemnizar.

24- Porquanto, a Autora se tivesse o conhecimento exacto da situação em que se encontrava o imóvel, nunca teria consentido na sua compra, muito menos por aquele valor.

Não houve contra-alegações.

Corridos os vistos, cumpre decidir:

II- Fundamentos

a) - A matéria de facto provada.

Da especificação:

1. - A A. passou ao primeiro Réu, Duarte ........., a Procuração certificada a fls. 87 a 89, e aqui dada por reproduzida, conferindo-lhe poderes para, designadamente, "comprar ou prometer comprar pelo preço e condições que entender quaisquer bens imóveis".

2. - No uso de tais poderes e em 29/02/1996, o primeiro Réu outorgou, em nome da Autora, a escritura publica, certificada a fls. 13 a 15 e aqui dada por reproduzida, de compra a segunda Re “D.........., Ldª”, e pelo preço de 12.000.000$00, da fracção autónoma designada pela letra H - correspondente ao 3°. Andar direito com entrada pelo n°. ... e com lugar de garagem na cave - do prédio sito na Av.. ........, freguesia de

3. - Nessa Escritura, a Sociedade vendedora foi representada pelo sócio- gerente Albino ........, que declarou vender a fracção "livre de quaisquer ónus ou encargos".

4. - Todavia, a fracção em causa encontrava-se onerada por uma hipoteca constituída a favor da Caixa ........., conforme consta da certidão de registo predial junta a fls. 20 e aqui dada por reproduzida.

Das respostas as questões da Base instrutória:

5- O primeiro Réu informou a A., em finais de 1995, da intenção de proceder, em sua representação, a aquisição da fracção autónoma referida em 2. pelo preço de 12.000.000$00, alegando que era um excelente negocio, não só pela localização do imóvel, mas também por estar livre de ónus ou encargos, o que levou a A. a não levantar qualquer objecção à realização da escritura (resposta ao quesito 1°.).

6- A A. entregou ao 1°. Réu a quantia de 12.000.000$00 para a realização da escritura de compra e venda e despendeu com essa escritura, registos e demais despesas inerentes ao contrato 500.000$0.

b) - Apreciação da matéria de facto, o direito e o recurso de apelação.

É pelas conclusões que se determina o objecto do recurso (arts. 684º, nº 3 e 690º, nº1 do CPC), salvo quanto às questões de conhecimento oficioso ainda não decididas com trânsito em julgado.

Vejamos pois do seu mérito.

A- Situemos as questões que se suscitam neste recurso:

Estava em causa nesta acção a invocação, como causa de pedir ,da obrigação de os réus restituírem os valores peticionados por virtude quer da invalidade do contrato de compra e venda (por abuso de representação ou por negócio consigo mesmo, relativamente ao 1º réu) quer ainda por responsabilidade civil extracontratual ou por facto ilícito.

Na sentença foram apreciadas fundamentadamente estas questões, concluindo-se pela improcedência da acção, uma vez que os factos provados não podem levar a que se tenham como verificados aqueles fundamentos que integravam a causa de pedir.

Formula agora a recorrente as conclusões acima apontadas, nas quais reitera que, no seu entender existe verificado o abuso de representação por parte do 1º réu na celebração do contrato de compra e venda em causa, negócio consigo mesmo e ainda uma omissão intencional e culposa de ambos os réus ao celebrarem este negócio, quando tinham conhecimento da exacta situação em que o imóvel se encontrava.

B- As questões a decidir não podem deixar de ter como suporte a matéria factual que ficou provada nos autos após a produção de todas as provas apresentadas pelas partes.

Sabemos que da base instrutória elaborada a fls.121 (que compreendia 11 números) apenas os dois primeiros se deram como provados.

Ou seja, dos factos alegados pelas partes, apenas se provaram os que acima estão descritos como matéria de facto provada.

C- É certo que a autora passou ao primeiro Réu a Procuração certificada, conferindo-lhe poderes para comprar ou prometer comprar pelo preço e condições que entender quaisquer imóveis e que aquele informou a Autora, em finais de 1995, da intenção de proceder em sua representação, à aquisição da dita fracção alegando para o efeito que era um excelente negocio, não só pela localização, mas também por estar livre de ónus ou encargos.

Como se provou, a fracção em causa encontrava-se onerada por uma hipoteca constituída a favor da Caixa ........... e nessa escritura a sociedade vendedora foi representada pelo sócio gerente Albino .........., que declarou vender a fracção “livre de quaisquer ónus”.

Porém como se fere na sentença, a questão central no abuso de representação, tal como dispõe o artº 269º do CC (que remete para o artigo anterior) é que o mesmo só é relevante para efeitos de ineficácia do negócio jurídico, se a outra parte conhecia ou devia conhecer o abuso.

Ora é aqui que começam as primeiras dificuldades de poder concluir-se como o faz a recorrente ao sustentar a existência do abuso de representação, para daí concluir pela ineficácia do negócio jurídico em relação à autora.

Na verdade, em termos de factos provados, nada existe que permita inferir que a 2ª ré vendedora conhecia ou devia conhecer esse abuso. Não era, de facto, a 2ª ré obrigada a exigir a justificação dos poderes do 1º réu, representante da autora, mas sim o Notário, a quem competia verificar se o representante tinha poderes para representar a autora numa compra e venda com um ónus hipotecário.

Falta, portanto este pressuposto da prova do conhecimento do abuso por parte da 2ª ré, sendo que os factos que se relacionavam com a demonstração de que entre o 1º réu e a 2ª ré havia ligação (números 3º e 11º) ficaram “não provados”.

D- Relativamente à questão de existir negócio consigo mesmo, ou seja, entre o 1º réu como representante da autora e o réu como vendedor, na qualidade de sócio da 2ª ré:

Volta a ter de salientar-se aqui que também nada resultou provado que demonstrasse nos autos que o 1º réu agiu em representação da 2ª ré, (sendo que não ficou provado sequer- resposta negativa ao número 3º da base instrutória- que à data da celebração da escritura o 1º réu fosse sócio da 2ª ré.

Ora o que os autos nos demonstram é que o 1º réu comprou em representação da autora e o vendedor foi a 2ª ré representada pelo seu sócio gerente Albino

Está, pois, correcta a decisão, neste aspecto, não se configurando a situação prevista no artº 261º do CC, para efeitos da pretendida anulação do negócio jurídico em causa.

E- Finalmente quanto ao pedido de responsabilidade civil extracontratual relativamente à ré sociedade vendedora que celebrou a referida escritura na qual fez constar que procedia a venda de uma fracção livre de quaisquer ónus ou encargos, o que não sucedeu:

Acompanhamos também nesta parte o decidido na sentença recorrida, porquanto não se mostram provados factos ilícitos na celebração deste negócio, por forma a fazer aplicação do disposto no artº 483º do CC.

O direito de propriedade da fracção foi transmitido à autora, havendo, sim, agora questões que têm a ver com o cumprimento contratual, quanto à expurgação da hipoteca, já que a 2ª ré declarou na escritura que vendia uma fracção livre de quaisquer ónus ou encargos.

Desta forma não estão verificados os requisitos enunciados no artº 483º do CC, pois não se pode afirmar com os factos provados que tenha existido violação ilícita dos direitos da autora que possa justificar, com nexo causal, os danos peticionados relativamente a este negócio que a vendedora pode, dentro do que foi contratado entre as partes, ser coagida a cumprir em termos de eliminar o ónus que pende sobre a fracção vendida.

Não procedem também as conclusões respeitante a esta questão.

Nestes termos não assiste razão à apelante, não merecendo a sentença qualquer censura e por isso se confirma ,quer quanto à decisão, quer quanto aos respectivos fundamentos nos termos do art. 713º nº 5 do CPC.

III- Decisão.

Pelo exposto acorda-se em julgar improcedente o recurso de apelação, confirmando-se a sentença recorrida.

Custas pela apelante.

Porto, 10 de Abril de 2003

Gonçalo Xavier Silvano

Fernando Manuel Pinto de Almeida

João Carlos da Silva Vaz