Quem foi o relator do acórdão 650/19.1T8MCN.P1?

O relator foi Anabela Miranda, no Tribunal da Relação do Porto.

Quando foi proferido o acórdão 650/19.1T8MCN.P1?

O acórdão foi proferido em 22 de novembro de 2022.

650/19.1T8MCN.P1

Sumário

I - O legislador consagrou um direito de preferência a favor dos proprietários de prédios rústicos na alienação de prédios confinantes desde que qualquer um deles tenha a área inferior à unidade de cultura. II - O exercício do direito de preferência não está condicionado à efectiva exploração agrícola dos terrenos, quer do confinante ou/e quer do terreno alienado uma vez que se trata de criar as condições necessárias à constituição de prédios cuja área permita uma exploração rentável, favorecendo, para esse efeito, o emparcelamento previsto na lei.

Texto

Processo n.º 650/19.1T8MCN.P1 Relatora: Anabela Andrade Miranda Adjunta: Lina Castro Baptista Adjunto: Pedro Damião e Cunha * Sumário ……………………. ……………………. ……………………. * Acordam no Tribunal da Relação do Porto I - RELATÓRIO AA, viúva, residente na Travessa ..., Marco de Canaveses, instaurou a presente ação contra BB, casado no regime de comunhão de adquiridos com CC, residente na rua ..., ..., Marco de Canaveses; DD, solteira, residente na rua ..., ..., Marco de Canaveses; EE e mulher, FF, casados no regime da comunhão de adquiridos, residentes na rua ..., ... e ..., Marco de Canaveses, alegando que pretende exercer o seu direito de preferência relativamente à alienação do prédio rústico aos 3.ºs Réus, por ser proprietária de prédio contíguo ao alienado de área inferior à unidade de cultura, e, consequentemente, pede que a) Se considere que as comunicações efetuadas pelo 1.º Réu à Autora são ineficazes e, por conseguinte, não relevam, como renúncia ao exercício do direito de preferência; b) Se declare que à Autora assiste o direito de preferência na compra do prédio rústico denominado “Mata ...”, composto por pinhal, mata e pastagem, sito no Lugar ..., freguesia ... e ..., concelho de Marco de Canaveses, descrito na Conservatória do Registo Predial do Marco de Canaveses sob o número ..., freguesia ... e inscrita na matriz sob o art. ... (ex art. 42.º da extinta freguesia ...); c) Condene os Réus a ver isso decretado; d) Os 3.ºs Réus condenados a ver-se substituídos pela Autora na versada compra do prédio identificado, devendo ser adjudicado, atribuído e reconhecido o direito de propriedade a favor da Autora sobre o mencionado prédio, nos termos supra exercidos, com as legais consequências. * O Réu, BB, veio deduzir contestação, pugnando pela improcedência da presente ação. * Proferiu-se sentença que julgou totalmente procedente, por provada, a presente ação e, em consequência, decidiu: A) Considerar que as comunicações efetuadas pelo 1.º Réu, BB à Autora, AA, são ineficazes e, por conseguinte, não relevam, como renúncia ao exercício do direito de preferência; B) Declarar que à Autora, AA, assiste o direito de preferência na compra do prédio rústico denominado “Mata ...”, composto por pinhal, mata e pastagem, sito no Lugar ..., freguesia ... e ..., concelho de Marco de Canaveses, descrito na Conservatória do Registo Predial do Marco de Canaveses sob o número ..., freguesia ... e inscrita na matriz sob o art. ... (ex art. 42 da extinta freguesia ...); C) Condenar os Réus, BB, DD, EE e FF, a ver isso decretado; e D) Condenar os 3.ºs Réus, EE e FF, a ver-se substituídos pela Autora, AA, na versada compra do prédio identificado, adjudicando, atribuindo e reconhecendo o direito de propriedade a favor da Autora, AA, sobre o mencionado prédio, nos termos supra exercidos, com as legais consequências. * Inconformados com a sentença, os Réus EE e mulher FF, interpuseram recurso finalizando com as seguintes Conclusões A- Os apelantes não se conformam com a douta sentença proferida, segundo a qual viu a A. o seu direito de preferência reconhecido relativamente à compra do prédio rústico inscrito sob o artigo .... B- Porquanto que, a A. é já proprietária de um conjunto de prédios rústicos com uma área superior a 7ha, não os explorando agricolamente. C- Ora, o presente recurso de apelação versa sobre matéria de facto e de direito –artigo 640.º, n.º 1, alínea a) e 639.º, n.º 2, alínea b) todos do CPC. D- Quanto à matéria de facto, entendem os Apelantes que o Digníssimo Tribunal não incluiu nos factos provados, matéria de facto que foi articulada pelas partes – RR. e que de acordo com os elementos de prova produzidos, impunham uma decisão diversa. E- Nomeadamente, não foi sinalizada a área do prédio rústico inscrito na matriz sob o art.º..., igualmente confrontante com o prédio da A. inscrito na matriz sob o art.º F-Tal omissão, mostra-se relevante, pois que esse facto, tendo em conta os vários prédios rústicos propriedade da A., perfazem uma área total de 75.766 m2, área toda murada. G-Tal facto é relevante para determinar o direito de preferência da A. e tendo sido omitido na douta sentença, deve por respeito à verdade material e aos princípios que informam e justificam a Lei sobre o emparcelamento de prédios rústicos, ser dado como facto provado na decisão sobre a pretensão da A.. H- Ou seja, os autos contêm elementos-documentais e testemunhais-precisos e inequívocos de que a A. é proprietária e possuidora de vários prédios rústicos sitos na mesma freguesia e contíguos, ainda que correspondentes a outros tantos artigos matriciais, cuja área total ascende a cerca de 80.000 m2. I- Neste sentido, deveria o depoimento da A. ter sido considerado relativamente aos m2 e às confrontações dos seus terrenos. J- Quanto à matéria de direito, in casu, temos de ter em consideração os artigos 66.º e 94.º da CRP, sobre a questão do latifúndio, o artigo 9.º, 204.º, 334.º, K- como é consabido, o direito de preferência previsto no artigo 18.º do DL 384/88, tem que ser conjugado com os artigos 1380.º e 1381.º do CC. L- O artigo 1380.º, n.º 1 do CC., veicula o exercício do direito de preferência à efectiva exploração dos terrenos rústicos para fins de cultura florestal e/ou agrícola, não se bastando com o facto de serem aptos para cultura. M- Não desenvolvendo a A., nos vários prédios rústicos de que é proprietária, qualquer atividade agrícola ou outra de exploração dos prédios, ou seja, não desenvolve qualquer atividade económica, os prédios da A., não podem ser considerados rústicos para o efeito previsto no D.L. 384/88 de 25/10. N- A aplicação do direito, no caso em concreto, funda-se, entre outros, na consideração das normas da Constituição da República – artigos 66.º e 94.º, sobre a questão do latifúndio, o artigo 9.º do C.C. sobre a interpretação da Lei, o artigo 204.º do C.C. sobre a noção de prédio rústico, o artigo 334.º do C.C. sobre o abuso do direito, o artigo 1380.º do C.C. sobre o direito de preferência, o artigo 1381.º do C.C. sobre a inexistência do direito de preferência e o DL. n.º 348/88 do 25/10. O- Começando por este último, resulta do seu preâmbulo, que “a finalidade principal é o aumento da área dos prédios e das explorações agrícolas dentro de limites a estabelecer, e articulando-o com a promoção do aproveitamento racional dos recursos naturais, a salvaguarda da sua capacidade de renovação e a manutenção da estabilidade ecológica.” P- “o progresso da agricultura portuguesa - que se pretende orientar, por um lado, no sentido de aumentar a produção do sector agro-alimentar, em ordem a satisfazer as necessidades do País e a reduzir o volume de bens importados, e, por outro lado, de modo a rendibilizar os meios de produção para que a actividade agrícola aumente a sua competitividade e proporcione à população rural um nível de vida mais aproximado dos padrões verificados noutros sectores de actividade - tem sido retardado por uma estrutura fundiária desordenada, em que predominam as explorações com dimensão insuficiente e conduzidas por agricultores idosos com baixo grau de instrução. Q- Pretende-se, pois, a defesa da função social do direito de propriedade, o que implica que à luz dos interesses prosseguidos pelo regime jurídico do emparcelamento e “da provisão” do fraccionamento de prédios rústicos, subjacente ao instituto da preferência invocado, que o conteúdo e limites deste, terão que ser encontrados, ainda que em articulação com o regime de direito privado, referente aos direitos reais sobre imóveis. R- Mas sempre sem olvidar que nos movemos no campo mais vasto do ordenamento da propriedade rústica, pelo que as situações legais ou mesmo atinente, revestem carácter imperativo, vinculando o estado e demais entidades públicas, bem como os particulares, uma vez que subjaz à mesmas, a protecção de interesses de ordem pública, consagradas constitucionalmente (cfr., artigo 9.º, alínea e) e artigo n.º 66, n.º2, alíneas b) e d) da C.R.P.), não podendo, pois, ser ignoradas pelos Tribunais. S- No direito exercido nestes autos, mais do que a satisfação do mero interesse privado do proprietário confinante, em aumentar o seu domínio fundiário, estão em causa, sobretudo, relevantes interesses de ordem pública, de natureza económica e social. T- O intérprete legal deve atender à unidade do sistema jurídico – artigo 9.º do C.C. U- Como se disse, a razão de ser do direito de preferência atribuído aos proprietários dos prédios rústicos confinantes, nos termos do artigo 1380.º, n.º 1 do C.C., radica do propósito do legislador de propiciar o emparcelamento de terenos com área inferior à unidade de cultura, com vista a alcançar-se uma exploração agrícola tecnicamente rentável e evitar-se, assim, a proliferação do minifúndio, considerado incompatível com um aproveitamento fundiário eficiente. V- No actual estado da nossa cultura jurídica sobre o domínio dos bens, cada vez mais, se acentua a função social do direito de propriedade. W- Assim, o artigo 1380.º, n.º 1 do C.C., veicula o exercício do direito de preferência à efectiva exploração dos termos rústicos para fins de cultura florestal e ou agrícola, não se bastando com o facto de serem aptos para cultura. X- Não desenvolvendo a A., nos vários prédios contíguos de que proprietária, qualquer actividade agrícola, ou outra qualquer exploração dos prédios, ou seja, não desenvolve qualquer actividade económica, é inevitável, que os prédios da Requerida não podem ser considerados rústicos para o efeito previsto no DL. 348/88, 25/10. Y- Só se justificaria a atribuição do direito de preferência à A., se esta tivesse o objectivo de alargar uma exploração agrícola, por forma a optimizá-la ou de estabelecer uma exploração agrícola viável o que, aliás, poderia conduzir a eliminar um conjunto de “preferência” que não têm por fito a exploração agrícola, mas apenas uma apetência pelo prédio vizinho sem qualquer objectivo de fomento agrícola ou ecológico. Z- Para obviar a tentações apenas fundiárias, desprovidas do objectivo legal perseguido pelo DL. 348.º/88, 25/10, estipula o artigo 1381.º que não gozam do direito de preferência dos proprietários de terrenos confinantes quando algum dos terrenos se destina a um fim que não seja a cultura. AA- Entende-se como tal a utilização/função presente, efectiva e não uma putativa utilização. BB- Competia pois à A., nos termos do disposto do artigo 342.º, n.º1, do C.C., o ónus de alegar e provar que praticava nos terrenos qualquer tipo de exploração florestal e/ou actividade agrícola, pelo que não tendo alegado qualquer factos demonstrativos do aproveitamento destes terrenos, é esta que tem de sofrer as consequências desta falta de prova. CC- Ou seja, era a A., quem cabia o ónus de alegar e provar que praticava nos terrenos da sua propriedade, qualquer tipo de exploração agrícola ou florestal, o que não fez. DD- O artigo 1380.º, n.º 1 do CC., veicula o exercício do direito de preferência à efectiva exploração dos terrenos rústicos para fins de cultura florestal e/ou agrícola, não se bastando com o facto de serem aptos para cultura. EE- Não desenvolvendo a A., nos vários prédios rústicos de que é proprietária, qualquer atividade agrícola ou outra de exploração dos prédios, ou seja, não desenvolve qualquer atividade económica, os prédios da A., não podem ser considerados rústicos para o efeito previsto no D.L. 348/88 de 25/10. FF- Não cabe, pois, à A. o direito de preferência na venda do prédio dos RR. EE e mulher. GG- Sem prescindir, HH- A A. apenas pretende obter para si um prédio que bem sabe ser incapaz de cultivar e somente porque este confronta com a entrada principal de acesso ao ..., no Marco de Canaveses. II- Age, pois, de modo indiferente às consequências da sua atitude, destruindo um projecto de vida dos RR. EE e mulher. JJ- Atua, pois, em flagrante abuso do direito, conforme o estipula o artigo 334.º do CC. KK-O abuso do direito é uma forma de adaptação do direito à evolução da vida, que está cada vez mais presente no dia-a-dia dos Tribunais e que tem perfeito cabimento no caso vertente. LL- Em suma, a A. como já se deixou dito, é proprietária e possuidora de vários prédios rústicos contíguos e sitos na mesma freguesia, correspondentes a outros tantos artigos matriciais, cuja área ascende a cerca de 80.000 m2. MM- O n.º 1 do artigo 1380.º do C.C., postula que o exercício do direito de preferência radica na efetiva exploração dos termos rústicos para fins de cultura florestal e ou agrícola, não se bastando com o facto de aqueles serem aptos para a cultura. NN-Não desenvolve a A. nos vários prédios contíguos de que é proprietária qualquer actividade agricola, ou seja, esta não desenvolver qualquer actividade económica. OO-Pelo que, é inevitável considerar que aqueles não podem ser considerados rústicos para os efeitos previstos no D.L. 348/88 de 25/10. PP-Competia pois, à A. nos termos do disposto n.º 1 do 342.º do Código Civil, alegar e provar que praticava nos terrenos qualquer tipo de exploração vegetal e/ou atividade agrícola, não tendo a mesma concretizado esse fim. * A Autora apresentou contra-alegações concluindo nos seguintes termos: 1º A MM Juiz a quo ao proferir o meredictum tal como o proferiu, julgando procedente o pedido formulado na petição inicial, agiu com o maior dos rigores, exatidão, acerto e justiça, efetuando a devida prestação jurisdicional. 2º No caso sob análise, face à factualidade dada como provada, não restam dúvidas que o desfecho da questão não podia ser outro, senão o proferido pelo Tribunal a quo, julgando procedente o pedido formulado na petição inicial. 3º Os recorrentes pretendem que o Tribunal de recurso proceda à reapreciação das provas, em particular, da prova gravada. 4º Assim, recaí sobre os Recorrentes um duplo ónus: a) delimitar o âmbito do recurso indicando claramente os segmentos da decisão que considera viciados por erro de julgamento; b) fundamentar, em termos concludentes, as razões da sua discordância, concretizando e apreciando criticamente os meios probatórios constantes dos autos ou da gravação que, no seu entender, impliquem uma decisão diversa. 5º Tinham assim, quanto à prova gravada de indicar, além dos concretos pontos de facto que considerava incorretamente julgados, os concretos meios de prova constantes no processo ou de registo ou gravação nele realizados que impunham decisão sobre os pontos da matéria de facto impugnados diversa da recorrida. 6º Ou seja, os depoimentos que, em seu entender, impunham decisão diversa quanto àqueles pontos (art. 640º n.º 1 alínea a) e b) do CPC), indicando com exatidão as passagens da gravação em que funda o seu recurso, sem prejuízo de poder proceder à transcrição dos excertos que considere relevantes, mas, fundamentando, em termos concludentes, as razões da sua discordância, concretizando e apreciando criticamente os meios probatórios constantes dos autos ou da gravação que, no seu entender, implicavam uma decisão diferente. 7º O recurso interposto pelos recorrentes demonstra que apenas não se conformam com a solução alcançada pelo Tribunal a quo. 8º Na apelação falta o correto, preciso e exato cotejo entre as concretas passagens dos depoimentos das testemunhas que alega terão sido mal interpretados e, que em sua opinião, em relação aos concretos pontos de facto impugnados, impunham uma decisão diferente da que foi tomada. 9º Os Recorrentes, nas alegações da apelação, não elencaram os pontos de facto que considerava incorretamente julgados, limitando-se apenas a referir que deveria constar nos factos provados que a Recorrida, é proprietária de vários prédios rústicos que perfazem uma área total de 75 755m2, fazendo uma transcrição de parte das declarações de parte prestadas pela Recorrida. 10º Os recorrentes não mencionaram expressamente, quer na sua alegação quer nas conclusões, as razões e os concretos meios de prova constantes do processo e da gravação da audiência impunham decisão diferente, sobre os pontos da matéria de facto impugnados. 11º Assim ter-se-á de concluir-se que omitiram o cumprimento do ónus que sobre eles impendia no tocante à expressa indicação dos concretos meios de prova, e os fundamentos que no confronto entre uns e outros, lhe permitiriam reverter o julgamento da matéria dos indicados quesitos. 12º Não obedecendo a estes requisitos é motivo para a rejeição do recurso, nos precisos termos do artigo 640 n.º 2 alínea a) do CPC. 13º O Tribunal a quo deu como provado o número 2, 3, 4 e 5 com relevo para a decisão, designadamente: no ponto 2- Por carta remetida à Autora e datada de 16.05.2019, o Réu BB, intitulando-se “Cabeça de casal de GG” e com o “Assunto: Notificação para o exercício de preferência – venda do prédio rústico, sito no Lugar ..., freguesia ... e ...”, comunicou-lhe o seguinte: “Ex.mo. Senhor Pela presente, venho na qualidade de co-proprietário e cabeça de casal do prédio rústico sito no Lugar ..., freguesia ... e ..., concelho de Marco de Canaveses, inscrito na matriz predial rústica sob o art. ... (antigo art. ...) da mesma freguesia, informar como é já do conhecimento de a V. Ex.ª, da pretensão de venda deste terreno pelo preço de 35.000,00€ (trinta e cinco mil euros). Pelo exposto venho, ao abrigo do disposto no art. 1380.º n.º1 do Código Civil conferir a V. Ex.ª o direito de preferência na venda acima referida, devendo no prazo de oito dias, conforme estipulado no n.º2 do art. 416.º do mesmo diploma legal, dizer por escrito, se pretende exercer o seu direito de preferência no contrato supra mencionado, pelo preço acima indicado. Na falta de resposta no prazo de oito dias acima mencionado, presumir-se-á a falta de interesse no exercício de tal faculdade. Sem outro assunto de momento, subscrevo-me, apresentando os meus melhores cumprimentos, O Proprietário Cabeça de Casal da herança de GG.” 14º No ponto 3- Por carta datada de 23.05.2019, a Autora respondeu do seguinte modo: “Ex.mo Senhor Venho pela presente, na qualidade de confinante, solicitar o esclarecimento relativamente à área efetiva do artigo ... rústico da freguesia ... e ..., bem como a data da escritura e o nome do interessado na aquisição do referido artigo, pois são elementos necessários no meu interesse no negócio sugerido.” 15º No ponto 4- No dia 28.06.2019, no Cartório Notarial sito na Travessa ..., freguesia ..., concelho de Marco de Canaveses, pelos Réus BB e DD……venderam ao Réu EE, casado sob o regime da comunhão de bens adquiridos com a Ré FF o prédio Rústico denominado “Mata ...”, composto de pinhal, mato e pastagem, sito no lugar de ..., freguesia ... e ..., deste concelho de Marco de Canaveses, com a área de nove mil, novecentos e cinquenta e seis metros quadrados (9.956 m2), a confrontar de norte com caminho, sul com caminho de servidão, nascente com HH e de poente com rua de ..., Descrito na Conservatória do Registo Predial de Marco de Canaveses sob o número ..., freguesia ..., e inscrito na matriz sob o artigo ..., que corresponde ao anterior artigo ..., da extinta freguesia .... 16º E no ponto 5, que tal prédio confronta do lado poente com o prédio rústico situado em ..., freguesia ... e ..., concelho do Marco de Canaveses, descrito na Conservatória do Registo Predial do concelho do Marco de Canaveses sob o n.º ... da freguesia ..., onde se mostra registada a titularidade do direito de propriedade a favor da Autora AA pela Ap. ... de 2018/05/24, inscrito na matriz sob o art. ... da freguesia ... e ..., que provém do art. .... 17º Na petição inicial a recorrida começa por formular o pedido de declaração de ineficácia das comunicações que lhe foram remetidas pelo 1.º Réu, pois, tais comunicações não relevam para o exercício do direito de preferência, nem a eventual não resposta às mesmas devia entender-se como renúncia a esse direito. 18º Os direitos de preferência são aqueles que conferem ao respetivo titular a faculdade de adquirir, em certos termos e mediante determinados condicionalismos, um direito real de gozo sobre uma coisa. São direitos que garantem, através da atribuição de um poder atual – em regra, um direito potestativo – a aquisição futura de um outro direito real. Por si só, os direitos de preferência configuram autênticos direitos reais de aquisição. Nos termos do n.º1 do art. 416.º do Código Civil, o vendedor que pretenda vender o prédio objeto de preferência “deve comunicar ao titular do direito o projeto da venda e as cláusulas do respetivo contrato”. 19º A comunicação do “projeto venda” e das “cláusulas do respetivo contrato” deve reportar-se, portanto, «a um negócio concreto abrangendo todos os elementos ou fatores que possam influir na formação da vontade e decisão de preferir ou não, designadamente o preço, as condições do seu pagamento e o conhecimento da pessoa adquirente ou comprador (que são hoje pacificamente considerados como os elementos essenciais de um negócio e de que o preferente deve tomar conhecimento), não bastando, assim, a simples a comunicação da intenção de vender e nem uma comunicação genérica ou vaga dessa venda ou de alguns daqueles seus elementos considerados essenciais (vide, entre muitos outros, os profs. Pires de Lima e Antunes Varela, in “Código Civil Antodado, 2ª ed. revista, Coimbra Editora, págs. 372/373”. 20º No caso concreto, a formulação utilizada pelo Recorrente- BB: “é nossa pretensão proceder à venda do identificado prédio “informar como é já do conhecimento de a V. Ex.ª, da pretensão de venda deste terreno pelo preço de 35.000,00€ (trinta e cinco mil euros)” fundam-se numa mera possibilidade ou hipótese de contratar. 21º Tais comunicações não dão a conhecer à recorrida um projeto concluído de venda com o terceiro, designadamente as condições de pagamento do preço e/ou outros elementos considerados essenciais para o vendedor, não sendo subsumível ao disposto no referido art. 416.º do Código Civil. 22º A essa missiva a recorrida respondeu (não renunciando) mas, solicitando esclarecimentos desde logo, “relativamente à área efetiva do artigo ... rústico da freguesia ... e ..., bem como a data da escritura e o nome do interessado na aquisição do referido artigo, pois são elementos necessários no meu interesse no negócio sugerido”. 23º Não tendo obtido resposta aos elementos solicitados, converge com o facto de não lhe ter sido dado a conhecer o projeto da venda concretizada e as cláusulas do respetivo contrato. 24º O Decreto-Lei n.º 384/88, de 25.10, veio rever o problema do emparcelamento rural em geral e aproveitar a oportunidade para modificar de novo o regime legal relacionado com os minifúndios. Diploma esse que passou a preceituar no seu art. 18.º, n.º 1, que “Os proprietários de terrenos confinantes gozam do direito de preferência previsto no artigo 1380.º do Código Civil, ainda que a área daqueles seja superior à unidade de cultura”. 25º Este normativo veio, após a sua publicação, lançar alguma confusão, não apenas pelo seu texto como também pela sua relação com o artigo 1380º do C.C, na doutrina e jurisprudência, originando, sobretudo ab initio, interpretações díspares sobre os pressupostos do direito legal de preferência baseado na confinância de prédios rústicos (vide a propósito, e por todos, o prof. A. Varela, in “RLJ, Ano 127º, nº. 3849, pág. 370”). 26º Com o tempo, tais dissonâncias foram-se esbatendo, sendo hoje entendimento dominante que a preferência legal remodelada pelo citado Decreto-Lei n.º 384/88 continua a ser um direito recíproco de prelação, que tanto se aplica à venda de minifúndios como à alienação de prédios rústicos de área superior à unidade de cultura, e que aproveita ao mesmo tempo, quer aos donos dos minifúndios, quer aos titulares de prédios com área superior à unidade de cultura, contanto que um deles – o titular da preferência ou o obrigado à preferência - sejam proprietários de um minifúndio. 27º No caso sub judice resultou provado que o prédio alienado, tem área de 9.956 m2 inferior à unidade de cultura (4 hectares), nos termos do Anexo II da Portaria n.º 219/2016, de 09.08, com as alterações da Portaria n.º 19/2019, de 15.01 [“Unidade de cultura (em hectares) Terreno de floresta”]. 28º In casu resultou dos factos provados que o prédio alienado e o prédio da recorrida confrontante com o prédio alienado têm aptidão florestal, sendo ambos prédios rústicos. 29º Na escritura de compra e venda realizada em 28.06.2019, no Cartório Notarial sito na Travessa ..., freguesia ..., concelho de Marco de Canaveses, BB e DD ao EE, casado sob o regime da comunhão de bens adquiridos com a Ré FF o prédio Rústico denominado “Mata ...”. 30º Os requerentes pretendem que o reconhecimento do direito de preferência por parte da recorrida implicaria abuso de direito. 31º De acordo com o disposto no art. 334.º do CC, a existência ou não de abuso do direito afere-se a partir de três conceitos: a boa-fé; os bons costumes; e o fim social ou económico do direito; porém, o exercício do direito só é abusivo quando o excesso cometido for manifesto. 32º No caso sub judice, ficou provado que as missivas enviadas pelo recorrente BB à recorrida não dão a conhecer um projeto concluído de venda com o terceiro, designadamente as condições de pagamento do preço e/ou outros elementos considerados essenciais para o vendedor, não sendo subsumível ao disposto no referido art. 416.º do Código Civil. 32º Perante a atuação do recorrente- BB e mulher, em não responder á missiva da recorrida, a não informar os elementos essenciais do negócio, nomeadamente o promitente interessado, condições de venda, data da realização da escritura, etc, e vender o prédio ao recorrente- EE e mulher, sem dar disso conhecimento à recorrida, essa atuação sim, é ilegal e abusiva. * II - Delimitação do Objecto do Recurso As questões decidendas, delimitadas pelas conclusões do recurso, consistem na reapreciação da matéria de facto e em saber se assiste à Autora o direito de preferência na alienação de um prédio rústico. * Da Modificabilidade da Decisão sobre a matéria de facto Nos termos do artº. 662º. do Código de Processo Civil, a Relação deve alterar a decisão proferida sobre a matéria de facto, se os factos tidos como assentes, a prova produzida ou um documento superveniente impuserem decisão diversa. A possibilidade que o legislador conferiu ao Tribunal da Relação de alterar a matéria de facto não é absoluta pois tal só é admissível quando os meios de prova revisitados não deixem outra alternativa, ou seja, em situações que, manifestamente, apontam em sentido contrário ao decidido pelo tribunal a quo. A impugnação da decisão relativa à matéria de facto, para além de dever obedecer aos requisitos previstos no artigo 640.º do C.P.Civil, tem de revestir utilidade para a decisão da causa, concretamente do recurso, à luz das várias soluções plausíveis de direito, como tem sido a orientação consolidada da jurisprudência. Os Recorrentes pretendem que seja aditada a área do prédio rústico inscrito na matriz sob o art.º..., igualmente confrontante com o prédio da Autora, indicando, para o efeito, elementos documentais e o depoimento da Autora. Pese embora não constituir um facto relevante para decisão, será complementada a matéria de facto, com a introdução da área do mencionado prédio que consta da certidão de fls. 37. * III - FUNDAMENTAÇÃO FACTOS PROVADOS (elencados na sentença) 1) Por carta remetida à Autora e datada de 12.04.2019, o Réu BB, intitulando-se “Cabeça de casal de GG” e com o “Assunto: Notificação para o exercício de preferência – venda do prédio rústico, sito no Lugar ..., freguesia ... e ...”, comunicou-lhe o seguinte: “Ex.mo. Senhor Venho pelo presente, na qualidade de co-proprietário e cabeça de casal do prédio rústico sito no Lugar ..., freguesia ... e ..., concelho de Marco de Canaveses, inscrito na matriz predial rústica sob o art. ... (antigo art. ...) da mesma freguesia, notificar V.ª Ex.ª na qualidade de proprietário confinante do prédio acima descrito, que é nossa pretensão proceder à venda do identificado prédio. O referido negócio será feito pelo preço de 35.000,00€ (trinta e cinco mil euros). O prazo a respeitar vai desde a receção desta carta e vai até ao dia 24 de abril inclusive. Face ao exposto, nos termos do disposto no art. 1380.º, n.º1, do Código Civil, venho por este meio conferir a V. Ex.ª a faculdade de exercer o direito de preferência na compra e venda acima descrita, devendo, no prazo de oito (8) dias conforme estipulado no art.º n.º3 do mesmo diploma legal, indicar se pretende exercer o referido direito, nas condições supra referidas. Na falta de resposta no prazo legal, presumirei a vossa falta de interesse no exercício de tal direito. Sem outro assunto de momento, subscrevo-me, apresentando os meus melhores cumprimentos, O Proprietário Cabeça de Casal de GG.” 2) Por carta remetida à Autora e datada de 16.05.2019, o Réu BB, intitulando-se “Cabeça de casal de GG” e com o “Assunto: Notificação para o exercício de preferência – venda do prédio rústico, sito no Lugar ..., freguesia ... e ...”, comunicou-lhe o seguinte: “Ex.mo. Senhor Pela presente, venho na qualidade de co-proprietário e cabeça de casal do prédio rústico sito no Lugar ..., freguesia ... e ..., concelho de Marco de Canaveses, inscrito na matriz predial rústica sob o art. ... (antigo art. ...) da mesma freguesia, informar como é já do conhecimento de a V. Ex.ª, da pretensão de venda deste terreno pelo preço de 35.000,00€ (trinta e cinco mil euros). Pelo exposto venho, ao abrigo do disposto no art. 1380.º n.º1 do Código Civil conferir a V. Ex.ª o direito de preferência na venda acima referida, devendo no prazo de oito dias, conforme estipulado no n.º2 do art. 416.º do mesmo diploma legal, dizer por escrito, se pretende exercer o seu direito de preferência no contrato supra mencionado, pelo preço acima indicado. Na falta de resposta no prazo de oito dias acima mencionado, presumir-se-á a falta de interesse no exercício de tal faculdade. Sem outro assunto de momento, subscrevo-me, apresentando os meus melhores cumprimentos, O Proprietário Cabeça de Casal da herança de GG.” 3) Por carta datada de 23.05.2019, a Autora respondeu do seguinte modo: “Ex.mo Senhor Venho pela presente, na qualidade de confinante, solicitar o esclarecimento relativamente à área efetiva do artigo ... rústico da freguesia ... e ..., bem como a data da escritura e o nome do interessado na aquisição do referido artigo, pois são elementos necessários no meu interesse no negócio sugerido.” 4) No dia 28.06.2019, no Cartório Notarial sito na Travessa ..., freguesia ..., concelho de Marco de Canaveses, pelos Réus BB e DD foi declarado: “I- Que no dia onze de setembro de dois mil e três, na freguesia ..., deste concelho, faleceu II, natural da freguesia e concelho ..., com a sua última residência habitual na rua ..., n.º ..., ..., freguesia ..., concelho do Porto, no estado de casado sob o regime da comunhão geral de bens com GG. Que o falecido fez testamento, outorgado em vinte e cinco de setembro de mil novecentos e oitenta e um, iniciado a folhas vinte e um verso, do livro de notas para testamentos Públicos número ..., do Cartório Notarial Público deste concelho, pelo qual legou o usufruto de toda a sua herança a sua esposa, GG, tendo deixado como seus únicos herdeiros legitimários: 1- A sua referida esposa, GG. 2- Os seus filhos: a) BB, b) DD, e; c) JJ. Que tudo isto foi declarado na escritura de habilitação de herdeiros de catorze de maio de dois mil e quatro, iniciada a folhas cento e uma do Livro de Notas para Escrituras Diversas número ... do Segundo Cartório Notarial do Porto (…) II- Que no dia catorze de fevereiro de dois mil e dez, na freguesia ..., concelho do Marco de Canaveses, onde teve a sua última residência habitual na rua ..., faleceu GG ou GG, natural da freguesia ..., concelho do Porto, no estado de viúva de II ou II. Que a falecida não fez testamento, nem qualquer outra disposição de bens de última vontade, tendo deixado como únicos herdeiros seus filhos: a) BB; b) DD, e; c) JJ, Que tudo isto foi declarado na escritura de habilitação de herdeiros de vinte e cinco de março de dois mil e dez, iniciada a folhas quarenta e quatro, do Livro de Notas para Escrituras Diversas número Cento e vinte e dois-A deste Cartório Notarial. III- Que no dia catorze de novembro de dois mil e quinze, na freguesia ... e ..., concelho de Penafiel, teve a sua última residência habitual na rua ..., na freguesia ... deste concelho de Marco de Canaveses, faleceu JJ, natural que foi da freguesia ..., concelho do Porto, no estado de solteira, maior. Que a falecida não fez testamento, nem qualquer outra disposição de bens de última vontade, não deixou descendentes nem ascendentes, vivos, tendo deixado como únicos herdeiros seus irmãos germanos: a) BB, e; b) DD, (…) Que das heranças dos seus falecidos pais, II e GG, de que eles são os únicos interessados, conforme se alcança das habilitações precedentes, faz parte o seguinte prédio: Rústico denominado “Mata ...”, composto de pinhal, mato e pastagem, sito no lugar de ..., freguesia ... e ..., deste concelho de Marco de Canaveses, com a área de nove mil, novecentos e cinquenta e seis metros quadrados (9.956 m2), a confrontar de norte com caminho, sul com caminho de servidão, nascente com HH e de poente com rua de ..., descrito na Conservatória do Registo Predial de Marco de Canaveses sob o número ..., freguesia ..., registado em nome dos falecidos, II e GG, pela AP. ... de 10/09/1960, inscrito na matriz sob o artigo ..., que corresponde ao anterior artigo ..., da extinta freguesia ..., com o valor patrimonial para efeitos de IMI de €105,99 e de IMT e IS de €660,15. Contíguo ao qual não possuem quaisquer outros prédios da mesma natureza rústica. Que o prédio está descrito na Conservatória do Registo Predial com a área de dezoito mil setecentos e quarenta e dois metros quadrados (18.742 m2), contudo, após medição mais rigorosa efetuada, constataram que efetivamente tem a área de nove mil novecentos e cinquenta e seis metros quadrados (9.956 m2), tendo já solicitado a devida retificação nos Serviços de Finanças do concelho de Marco de Canaveses, que já se encontra deferido, conforme caderneta predial adiante referida, assim, nos termos do número dois do artigo vinte e oito-C do Código do Registo Predial, atualizam a descrição do prédio, no sentido de passar a constar com a referida área de nove mil novecentos e cinquenta e seis metros quadrados (9.956 m2). Que as diferenças nos confinantes entre as constantes da descrição e as atuais supra referidas, resultam de alterações supervenientes dos mesmos e mudanças na toponímia. Imóvel este, já com a área e confrontações retificadas, que por esta escritura, pelo preço já recebido e do que dão quitação de trinta e cinco mil euros (35.000,00 Euros)” os referidos Réus venderam ao Réu EE, casado sob o regime da comunhão de bens adquiridos com a Ré FF. 5) O prédio rústico situado em ..., freguesia ... e ..., concelho do Marco de Canaveses, descrito na Conservatória do Registo Predial do concelho do Marco de Canaveses sob o n.º ... da freguesia ..., onde se mostra registada a titularidade do direito de propriedade a favor da Autora AA pela Ap. ... de 2018/05/24, inscrito na matriz sob o art. ... da freguesia ... e ..., que provém do art. .... 6) O prédio rústico situado em ..., freguesia ... e ..., concelho do Marco de Canaveses, descrito na Conservatória do Registo Predial do concelho do Marco de Canaveses sob o n.º ... da freguesia ..., onde se mostra registada a titularidade do direito de propriedade a favor da Autora AA pela Ap. ... de 2019/06/27, inscrito na matriz sob o art. ... da freguesia ... e ..., que provém do art. .... 7) O prédio rústico situado em Igreja, freguesia ... e ..., concelho do Marco de Canaveses, descrito na Conservatória do Registo Predial do concelho do Marco de Canaveses sob o n.º ... da freguesia ..., onde se mostra registada a titularidade do direito de propriedade a favor da Autora AA pela Ap. ... de 2018/03/02, inscrito na matriz sob o art. ... da freguesia ... e ..., que provém do art. .... 8) O prédio rústico situado em ..., freguesia ... e ..., concelho do Marco de Canaveses, descrito na Conservatória do Registo Predial do concelho do Marco de Canaveses sob o n.º ... da freguesia ..., onde se mostra registada a titularidade do direito de propriedade a favor da Autora AA pela Ap. ... de 2018/05/24, inscrito na matriz sob o art. ... da freguesia ... e ..., que provém do art. .... 9) O prédio rústico situado em ..., freguesia ... e ..., concelho do Marco de Canaveses, descrito na Conservatória do Registo Predial do concelho do Marco de Canaveses sob o n.º ... da freguesia ..., onde se mostra registada a titularidade do direito de propriedade a favor da Autora AA pela Ap. ... de 2018/05/24, inscrito na matriz sob o art. ... da freguesia ... e ..., que provém do art. .... 10) O prédio referido em 5) é confrontante do lado poente com o prédio vendido pelo 1.º e 2.ª Rés, BB e DD aos 3.ºs Réus, EE e FF. 11) O prédio referido em 5) tem a área de 10.667 m2. 12) O prédio referido em 5) confronta com os prédios referidos em 7) e em 9). 13) O prédio referido em 9) tem a área de 46.902 m2 e o prédio 7) tem a área de 14.500 m2. 14) Os prédios referidos em 4), 5) e 9) têm aptidão florestal – com o esclarecimento de que os prédios referidos em 4) e 5) apenas apresentam viabilidade de construção para fins exclusivamente agrícolas, pecuárias, aquícolas, piscícolas, florestais ou de exploração de recursos energéticos ou geológicos. 15) O prédio referido em 4) confronta com a própria Autora, AA. 16) O prédio referido em 4) não tem plantação ou colheita de produtos hortícolas ou frutícolas. * 3.2. Factos Não Provados: Não resultou, porém, provado que: a) Por contacto feito pessoalmente com a Autora, os Réus deram-lhe a conhecer que iam vender o prédio em causa pelo preço de 35.000,00€ e que o comprador era o Réu EE. b) Informaram ainda que a respetiva escritura seria outorgada no Cartório Notarial do Dr. KK em Marco de Canaveses, no final do mês de junho do corrente ano, devendo o preço ser liquidado na totalidade nesse ato. c) Perante tal informação a Autora manifestou o seu desinteresse em comprar, argumentando que o preço era demasiado elevado e dessa forma expressou inequivocamente não pretender preferir na compra. d) Foi no pressuposto de que a Autora não pretendia comprar pelo preço indicado, entendido e percecionado seriamente pelos Réus-vendedores como a vontade expressa pela Autora, que foi feita a venda ao Réu-comprador. e) Os prédios cuja titularidade do direito de propriedade se mostra descrita a favor da Autora constituem, pela sua contiguidade ou confrontação, uma única unidade rústica. f) O prédio referido em 4) destina-se a fim diverso do da cultura florestal. g) O solo em questão é, em grande parte, constituído por fragas (terreno de fragão). h) O prédio referido em 4) nunca foi explorado agricolamente, nunca ali tendo sido feita qualquer plantação ou colheita de produtos hortícolas ou frutícolas. i) O prédio referido em 4) é suscetível de construção urbana para habitação, tendo capacidade construtiva. j) O prédio da Autora, referido em 5), não tem qualquer utilização para fins florestais. k) A Autora visa com a aquisição dos referidos prédios finalidades especulativas, para que nos mesmos possam vir a ser feitas edificações urbanas. * IV-DIREITO A questão nuclear de direito a dirimir nesta sede recursória reconduz-se a saber se assiste à Autora o direito de preferência na venda do prédio rústico em causa, tal como foi reconhecido na sentença. O direito real de preferência confere a pessoas, em determinadas situações, a possibilidade de adquirirem uma coisa, no caso de o proprietário dela a pretender alienar e o preferente estar disposto a pagar por ela a mesma importância.[1] Segundo a análise de Henrique Mesquita[2] o direito de preferência dotado de erga omnes é constituído por uma relação jurídica complexa, integrada por direitos de crédito e direitos potestativos, que visam proporcionar e assegurar ao preferente uma posição de prioridade na aquisição, por via negocial, de certo direito, logo que se verifiquem os pressupostos que condicionam o exercício da prelação. O regime do direito legal de preferência, esclarece, tem duas fases, uma das quais se verifica sempre (direito que lhe seja, notificados os termos essenciais do negócio, o direito potestativo de declarar que pretende preferir e o direito de exigir que o obrigado realize com ele o negócio prometido) e a outra que surge quando não seja proporcionada a possibilidade de adquirir para si em igualdade de condições, passando a ter o direito potestativo de, por via judicial, se substituir ou subrogar ao adquirente da coisa no contrato por este celebrado com o obrigado à prelação.[3] Na secção designada por Fraccionamento e Emparcelamento de Prédios Rústicos, o artigo 1380.º, n.º 1 do C.Civil estabelece que “Os proprietários de terrenos confinantes, de área inferior à unidade de cultura, gozam reciprocamente do direito de preferência nos casos de venda, dação em cumprimento ou aforamento de qualquer dos prédios a quem não seja proprietário confinante.” Na anotação sobre o citado preceito legal, Pires de Lima e A. Varela[4] enumeram os seguintes pressupostos[5] deste direito de preferência: a) que tenha sido vendido ou dado em cumprimento um prédio com área inferior à unidade de cultura; b) que o preferente seja dono de prédio confinante com o prédio alienado c) que o prédio do proprietário que se apresenta a preferir tenha área inferior à unidade de cultura d) que o adquirente do prédio não seja proprietário confinante. Todavia, o art.º 18.º do Dec.-Lei n.º 384/88 de 25.10 (diploma destinado a fomentar o emparcelamento com vista a melhorar as condições técnicas e económicas da exploração agrícola-cfr. art.º 1.º, n.º 1) alterou o regime do direito de preferência legal determinando que os “proprietários de terrenos confinantes gozam do direito de preferência previsto no artigo 1380.º do Código Civil, ainda que a área daqueles seja superior à unidade de cultura”. A interpretação literal desta norma originou, na doutrina[6] e na jurisprudência, dúvidas pertinentes na aplicação da norma e procurou-se encontrar a (melhor) solução que estivesse em conformidade com a intenção legislativa. Colocou-se a questão de saber se o direito de preferência podia ser exercido mesmo que ambos os prédios tivessem uma área superior à unidade de cultura, ou se tal requisito apenas seria admissível em relação ao prédio rústico alienado ou ainda, como acontecia no anterior regime decorrente da Lei 2116 de 14/08/1962, que facultava o direito de preferência ao proprietário do prédio confinante, qualquer que fosse a sua área. Antunes Varela, na anotação ao acórdão do STJ, de 13/10/1993[7], reconhecendo a redação infeliz da norma, declarou que não é admissível, sob pena de criação de latifúndios sem justificação, a solução que atribui o direito de preferência aos proprietários de terrenos na alienação de terrenos confinantes aos seus, independentemente da respectiva área, seja a área do terreno a alienar ou a do terreno confinante. Assim, concluiu que o legislador consagrou um direito de preferência a favor de proprietários de prédios rústicos na alienação de prédios confinantes desde que qualquer um deles tenha a área inferior à unidade de cultura[8], cabendo tal solução no espírito da norma atendendo aos objectivos prosseguidos no diploma no sentido de facilitar o emparcelamento. (itálico nosso)[9] No caso concreto, não se discute que ambos os prédios (confinante e alienado) têm uma área inferior à unidade de cultura, radicando a divergência manifestada pelos Recorrentes, como principal argumento, não ter ficado demonstrado que a Autora desenvolve nos vários prédios rústicos de que é proprietária qualquer atividade agrícola ou outra exploração dos prédios, defendendo, por isso, que não podem ser considerados rústicos para o efeito previsto no D.L. 348/88 de 25/10 e do art.º 1380.º, n.º 1 do C.Civil. Em primeiro lugar, analisando o elemento literal da norma não resulta que o direito de preferência está condicionado à efectiva exploração agrícola dos terrenos, quer do confinante ou/e quer do terreno alienado. Aliás, relativamente à problemática gerada sobre a diversidade de culturas dos terrenos ficou esclarecido na jurisprudência[10] que essa situação não era impeditiva do direito de preferência, admitindo-se inclusivamente a exploração florestal. Como esclarecem P. de Lima e A. Varela[11] trata-se de criar objectivamente as condições que, sob o ponto de vista económico, se consideram imprescindíveis à constituição de explorações rendíveis. Se fosse exigido, para conceder o direito de preferência ao proprietário do terreno confinante, a alegação e prova que no mesmo é desenvolvida uma actividade agrícola, o objectivo do legislador de incrementar o emparcelamento rural, não era alcançado em muitos casos. Numa palavra, o exercício do direito de preferência não está condicionado à efectiva exploração agrícola dos terrenos, quer do confinante ou/e quer do terreno alienado uma vez que se trata de criar as condições necessárias à constituição de prédios cuja área permita uma exploração rentável, favorecendo, para esse efeito, o emparcelamento previsto no art.º 1382.º do C.Civil. Os factos impeditivos do direito de preferência, cujo ónus probatório competia aos Réus, estão previstos no art.º 1381.º do C.Civil : a) Quando algum dos terrenos constitua parte componente de um prédio urbano ou se destine a algum fim que não seja a cultura; b) Quando a alienação abranja um conjunto de prédios que, embora dispersos, formem uma exploração agrícola familiar. Portanto, o argumento invocado pelos Recorrentes também não procede por não ser enquadrável neste normativo, ou seja, não constitui facto impeditivo do direito de preferência da Autora. Finalmente, cumpre salientar que o tribunal não deu como provado que os prédios cuja titularidade do direito de propriedade se mostra descrita a favor da Autora constituem, pela sua contiguidade ou confrontação, uma única unidade rústica, razão pela qual não procede igualmente a argumentação recursória relativa à proibição do latifúndio. Os Recorrentes defenderam que a Autora agiu com abuso do direito por ser indiferente às consequências da sua atitude, destruindo um projecto de vida e que apenas pretende obter para si um prédio que bem sabe ser incapaz de cultivar e somente porque este confronta com a entrada principal de acesso ao ..., no Marco de Canaveses. Como resulta do texto do art. 334º do C. Civil, é ilegítimo o exercício de um direito, quando o titular exceda manifestamente os limites impostos pela boa-fé, pelos bons costumes ou pelo fim económico e social desse direito. Nas palavras de Pires de Lima e Antunes Varela[12] a concepção adoptada de abuso do direito é a objectiva. Não é necessária a consciência de se excederem, com o seu exercício, os limites impostos pela boa fé, pelos bons costumes ou pelo fim social ou económico do direito. Esclarecem ainda que não são alheios ao conceito factores subjectivos, como, por exemplo, a intenção com que o titular tenha agido. Para além, de não ter ficado provada a intenção da Autora ao preferir na venda do mencionado prédio rustico (destruição do projecto dos Réus e não pretender explorá-lo), a verdade é que também não se verifica qualquer excesso manifesto dos referidos limites impostos ao exercício do direito de preferência. Por estes motivos, e não agindo a Autora com abuso do direito, impõe-se a confirmação da sentença e a improcedência do recurso. * V-DECISÃO Pelo exposto, acordam os Juízes que constituem este Tribunal da Relação do Porto em julgar improcedente o recurso, e em consequência, confirmam a sentença. Custas pelos Recorrentes. Notifique. Porto 22/11/2022 Anabela Miranda Lina Castro Baptista Pedro Damião e Cunha __________________________ [1] Moreira, Álvaro e Fraga, Carlos, Direitos Reais, segundo as prelecções do Prof. Dr. Mota Pinto, Almedina, pág. 138. [2] Obrigações Reais e Ónus Reais, Colecção Teses, Almedina, pág. 225. [3] Ob. cit., págs. 226 e 227. [4] Código Civil Anotado, vol. III, pág. 270, nota 3. [5] V, ainda Acs. STJ de 08/06/1986 e de 15/11/1990 disponíveis em www.dgsi.pt. [6] Mesquita, Henrique, Alienação de Prédios Minifundiários, CJ, Ano XVI (1991), tomo II, págs. 37 e segs. e Telles, Galvão, Direito de Preferência na Alienação de Prédios Confinantes, Lusíada, Série de Direito, 1991, pág. 14. [7] RLJ, ano 127.º, pág. 369 e segs. [8] Anotação citada, pág. 374. [9] Neste sentido, v. Ac. STJ de 13/10/1993 e recentemente, o Ac.Rel. Coimbra de 15/02/2020 disponíveis em www.dgsi.pt. [10] Assento do Acórdão do STJ de 18/03/1986 disponível em www.dgsi.pt; v. ainda Parecer de Henrique Mesquita, Direito de Preferência, CJ, Ano XI, tomo V, pág. 51. [11] Código Civil Anotado, vol. II, pág. 271, nota 4. [12] Código Civil Anotado, vol. I, pág. 298, nota 2.

Sumário

II- O exercício do direito de preferência não está condicionado à efectiva exploração agrícola dos terrenos, quer do confinante ou/e quer do terreno alienado uma vez que se trata de criar as condições necessárias à constituição de prédios cuja área permita uma exploração rentável, favorecendo, para esse efeito, o emparcelamento previsto na lei.

Texto Integral

Processo n.º 650/19.1T8MCN.P1

Relatora: Anabela Andrade Miranda

Adjunta: Lina Castro Baptista

Adjunto: Pedro Damião e Cunha

Sumário

…………………….

Acordam no Tribunal da Relação do Porto

I- RELATÓRIO

AA, viúva, residente na Travessa ..., Marco de Canaveses, instaurou a presente ação contra BB, casado no regime de comunhão de adquiridos com CC, residente na rua ..., ..., Marco de Canaveses; DD, solteira, residente na rua ..., ..., Marco de Canaveses; EE e mulher, FF, casados no regime da comunhão de adquiridos, residentes na rua ..., ... e ..., Marco de Canaveses, alegando que pretende exercer o seu direito de preferência relativamente à alienação do prédio rústico aos 3.ºs Réus, por ser proprietária de prédio contíguo ao alienado de área inferior à unidade de cultura, e, consequentemente, pede que

a) Se considere que as comunicações efetuadas pelo 1.º Réu à Autora são ineficazes e, por conseguinte, não relevam, como renúncia ao exercício do direito de preferência;

b) Se declare que à Autora assiste o direito de preferência na compra do prédio rústico denominado “Mata ...”, composto por pinhal, mata e pastagem, sito no Lugar ..., freguesia ... e ..., concelho de Marco de Canaveses, descrito na Conservatória do Registo Predial do Marco de Canaveses sob o número ..., freguesia ... e inscrita na matriz sob o art. ... (ex art. 42.º da extinta freguesia ...);

c) Condene os Réus a ver isso decretado;

d) Os 3.ºs Réus condenados a ver-se substituídos pela Autora na versada compra do prédio identificado, devendo ser adjudicado, atribuído e reconhecido o direito de propriedade a favor da Autora sobre o mencionado prédio, nos termos supra exercidos, com as legais consequências.

O Réu, BB, veio deduzir contestação, pugnando pela improcedência da presente ação.

Proferiu-se sentença que julgou totalmente procedente, por provada, a presente ação e, em consequência, decidiu:

A) Considerar que as comunicações efetuadas pelo 1.º Réu, BB à Autora, AA, são ineficazes e, por conseguinte, não relevam, como renúncia ao exercício do direito de preferência;

B) Declarar que à Autora, AA, assiste o direito de preferência na compra do prédio rústico denominado “Mata ...”, composto por pinhal, mata e pastagem, sito no Lugar ..., freguesia ... e ..., concelho de Marco de Canaveses, descrito na Conservatória do Registo Predial do Marco de Canaveses sob o número ..., freguesia ... e inscrita na matriz sob o art. ... (ex art. 42 da extinta freguesia ...);

C) Condenar os Réus, BB, DD, EE e FF, a ver isso decretado; e

D) Condenar os 3.ºs Réus, EE e FF, a ver-se substituídos pela Autora, AA, na versada compra do prédio identificado, adjudicando, atribuindo e reconhecendo o direito de propriedade a favor da Autora, AA, sobre o mencionado prédio, nos termos supra exercidos, com as legais consequências.

Inconformados com a sentença, os Réus EE e mulher FF, interpuseram recurso finalizando com as seguintes

Conclusões

A- Os apelantes não se conformam com a douta sentença proferida, segundo a qual viu a A. o seu direito de preferência reconhecido relativamente à compra do prédio rústico inscrito sob o artigo

B- Porquanto que, a A. é já proprietária de um conjunto de prédios rústicos com uma área superior a 7ha, não os explorando agricolamente.

C- Ora, o presente recurso de apelação versa sobre matéria de facto e de direito –artigo 640.º, n.º 1, alínea a) e 639.º, n.º 2, alínea b) todos do CPC.

D- Quanto à matéria de facto, entendem os Apelantes que o Digníssimo Tribunal não incluiu nos factos provados, matéria de facto que foi articulada pelas partes – RR. e que de acordo com os elementos de prova produzidos, impunham uma decisão diversa.

E- Nomeadamente, não foi sinalizada a área do prédio rústico inscrito na matriz sob o art.º..., igualmente confrontante com o prédio da A. inscrito na matriz sob o art.º

F- Tal omissão, mostra-se relevante, pois que esse facto, tendo em conta os vários prédios rústicos propriedade da A., perfazem uma área total de 75.766 m2, área toda murada.

G- Tal facto é relevante para determinar o direito de preferência da A. e tendo sido omitido na douta sentença, deve por respeito à verdade material e aos princípios que informam e justificam a Lei sobre o emparcelamento de prédios rústicos, ser dado como facto provado na decisão sobre a pretensão da A

H- Ou seja, os autos contêm elementos-documentais e testemunhais-precisos e inequívocos de que a A. é proprietária e possuidora de vários prédios rústicos sitos na mesma freguesia e contíguos, ainda que correspondentes a outros tantos artigos matriciais, cuja área total ascende a cerca de 80.000 m2.

I- Neste sentido, deveria o depoimento da A. ter sido considerado relativamente aos m2 e às confrontações dos seus terrenos.

J- Quanto à matéria de direito, in casu, temos de ter em consideração os artigos 66.º e 94.º da CRP, sobre a questão do latifúndio, o artigo 9.º, 204.º, 334.º,

K- como é consabido, o direito de preferência previsto no artigo 18.º do DL 384/88, tem que ser conjugado com os artigos 1380.º e 1381.º do CC.

L- O artigo 1380.º, n.º 1 do CC., veicula o exercício do direito de preferência à efectiva exploração dos terrenos rústicos para fins de cultura florestal e/ou agrícola, não se bastando com o facto de serem aptos para cultura.

M- Não desenvolvendo a A., nos vários prédios rústicos de que é proprietária, qualquer atividade agrícola ou outra de exploração dos prédios, ou seja, não desenvolve qualquer atividade económica, os prédios da A., não podem ser considerados rústicos para o efeito previsto no D.L. 384/88 de 25/10.

N- A aplicação do direito, no caso em concreto, funda-se, entre outros, na consideração das normas da Constituição da República – artigos 66.º e 94.º, sobre a questão do latifúndio, o artigo 9.º do C.C. sobre a interpretação da Lei, o artigo 204.º do C.C. sobre a noção de prédio rústico, o artigo 334.º do C.C. sobre o abuso do direito, o artigo 1380.º do C.C. sobre o direito de preferência, o artigo 1381.º do C.C. sobre a inexistência do direito de preferência e o DL. n.º 348/88 do 25/10.

O- Começando por este último, resulta do seu preâmbulo, que “a finalidade principal é o aumento da área dos prédios e das explorações agrícolas dentro de limites a estabelecer, e articulando-o com a promoção do aproveitamento racional dos recursos naturais, a salvaguarda da sua capacidade de renovação e a manutenção da estabilidade ecológica.”

P- “o progresso da agricultura portuguesa - que se pretende orientar, por um lado, no sentido de aumentar a produção do sector agro-alimentar, em ordem a satisfazer as necessidades do País e a reduzir o volume de bens importados, e, por outro lado, de modo a rendibilizar os meios de produção para que a actividade agrícola aumente a sua competitividade e proporcione à população rural um nível de vida mais aproximado dos padrões verificados noutros sectores de actividade - tem sido retardado por uma estrutura fundiária desordenada, em que predominam as explorações com dimensão insuficiente e conduzidas por agricultores idosos com baixo grau de instrução.

Q- Pretende-se, pois, a defesa da função social do direito de propriedade, o que implica que à luz dos interesses prosseguidos pelo regime jurídico do emparcelamento e “da provisão” do fraccionamento de prédios rústicos, subjacente ao instituto da preferência invocado, que o conteúdo e limites deste, terão que ser encontrados, ainda que em articulação com o regime de direito privado, referente aos direitos reais sobre imóveis.

R- Mas sempre sem olvidar que nos movemos no campo mais vasto do ordenamento da propriedade rústica, pelo que as situações legais ou mesmo atinente, revestem carácter imperativo, vinculando o estado e demais entidades públicas, bem como os particulares, uma vez que subjaz à mesmas, a protecção de interesses de ordem pública, consagradas constitucionalmente (cfr., artigo 9.º, alínea e) e artigo n.º 66, n.º2, alíneas b) e d) da C.R.P.), não podendo, pois, ser ignoradas pelos Tribunais.

S- No direito exercido nestes autos, mais do que a satisfação do mero interesse privado do proprietário confinante, em aumentar o seu domínio fundiário, estão em causa, sobretudo, relevantes interesses de ordem pública, de natureza económica e social.

T- O intérprete legal deve atender à unidade do sistema jurídico – artigo 9.º do C.C.

U- Como se disse, a razão de ser do direito de preferência atribuído aos proprietários dos prédios rústicos confinantes, nos termos do artigo 1380.º, n.º 1 do C.C., radica do propósito do legislador de propiciar o emparcelamento de terenos com área inferior à unidade de cultura, com vista a alcançar-se uma exploração agrícola tecnicamente rentável e evitar-se, assim, a proliferação do minifúndio, considerado incompatível com um aproveitamento fundiário eficiente.

V- No actual estado da nossa cultura jurídica sobre o domínio dos bens, cada vez mais, se acentua a função social do direito de propriedade.

W- Assim, o artigo 1380.º, n.º 1 do C.C., veicula o exercício do direito de preferência à efectiva exploração dos termos rústicos para fins de cultura florestal e ou agrícola, não se bastando com o facto de serem aptos para cultura.

X- Não desenvolvendo a A., nos vários prédios contíguos de que proprietária, qualquer actividade agrícola, ou outra qualquer exploração dos prédios, ou seja, não desenvolve qualquer actividade económica, é inevitável, que os prédios da Requerida não podem ser considerados rústicos para o efeito previsto no DL. 348/88, 25/10.

Y- Só se justificaria a atribuição do direito de preferência à A., se esta tivesse o objectivo de alargar uma exploração agrícola, por forma a optimizá-la ou de estabelecer uma exploração agrícola viável o que, aliás, poderia conduzir a eliminar um conjunto de “preferência” que não têm por fito a exploração agrícola, mas apenas uma apetência pelo prédio vizinho sem qualquer objectivo de fomento agrícola ou ecológico.

Z- Para obviar a tentações apenas fundiárias, desprovidas do objectivo legal perseguido pelo DL. 348.º/88, 25/10, estipula o artigo 1381.º que não gozam do direito de preferência dos proprietários de terrenos confinantes quando algum dos terrenos se destina a um fim que não seja a cultura.

AA- Entende-se como tal a utilização/função presente, efectiva e não uma putativa utilização.

BB- Competia pois à A., nos termos do disposto do artigo 342.º, n.º1, do C.C., o ónus de alegar e provar que praticava nos terrenos qualquer tipo de exploração florestal e/ou actividade agrícola, pelo que não tendo alegado qualquer factos demonstrativos do aproveitamento destes terrenos, é esta que tem de sofrer as consequências desta falta de prova.

CC- Ou seja, era a A., quem cabia o ónus de alegar e provar que praticava nos terrenos da sua propriedade, qualquer tipo de exploração agrícola ou florestal, o que não fez.

DD- O artigo 1380.º, n.º 1 do CC., veicula o exercício do direito de preferência à efectiva exploração dos terrenos rústicos para fins de cultura florestal e/ou agrícola, não se bastando com o facto de serem aptos para cultura.

EE- Não desenvolvendo a A., nos vários prédios rústicos de que é proprietária, qualquer atividade agrícola ou outra de exploração dos prédios, ou seja, não desenvolve qualquer atividade económica, os prédios da A., não podem ser considerados rústicos para o efeito previsto no D.L. 348/88 de 25/10.

FF- Não cabe, pois, à A. o direito de preferência na venda do prédio dos RR. EE e mulher.

GG- Sem prescindir,

HH- A A. apenas pretende obter para si um prédio que bem sabe ser incapaz de cultivar e somente porque este confronta com a entrada principal de acesso ao ..., no Marco de Canaveses.

II- Age, pois, de modo indiferente às consequências da sua atitude, destruindo um projecto de vida dos RR. EE e mulher.

JJ- Atua, pois, em flagrante abuso do direito, conforme o estipula o artigo 334.º do CC.

KK- O abuso do direito é uma forma de adaptação do direito à evolução da vida, que está cada vez mais presente no dia-a-dia dos Tribunais e que tem perfeito cabimento no caso vertente.

LL- Em suma, a A. como já se deixou dito, é proprietária e possuidora de vários prédios rústicos contíguos e sitos na mesma freguesia, correspondentes a outros tantos artigos matriciais, cuja área ascende a cerca de 80.000 m2.

MM- O n.º 1 do artigo 1380.º do C.C., postula que o exercício do direito de preferência radica na efetiva exploração dos termos rústicos para fins de cultura florestal e ou agrícola, não se bastando com o facto de aqueles serem aptos para a cultura.

NN- Não desenvolve a A. nos vários prédios contíguos de que é proprietária qualquer actividade agricola, ou seja, esta não desenvolver qualquer actividade económica.

OO- Pelo que, é inevitável considerar que aqueles não podem ser considerados rústicos para os efeitos previstos no D.L. 348/88 de 25/10.

PP- Competia pois, à A. nos termos do disposto n.º 1 do 342.º do Código Civil, alegar e provar que praticava nos terrenos qualquer tipo de exploração vegetal e/ou atividade agrícola, não tendo a mesma concretizado esse fim.

A Autora apresentou contra-alegações concluindo nos seguintes termos:

1º A MM Juiz a quo ao proferir o meredictum tal como o proferiu, julgando procedente o pedido formulado na petição inicial, agiu com o maior dos rigores, exatidão, acerto e justiça, efetuando a devida prestação jurisdicional.

2º No caso sob análise, face à factualidade dada como provada, não restam dúvidas que o desfecho da questão não podia ser outro, senão o proferido pelo Tribunal a quo, julgando procedente o pedido formulado na petição inicial.

3º Os recorrentes pretendem que o Tribunal de recurso proceda à reapreciação das provas, em particular, da prova gravada.

4º Assim, recaí sobre os Recorrentes um duplo ónus: a) delimitar o âmbito do recurso indicando claramente os segmentos da decisão que considera viciados por erro de julgamento; b) fundamentar, em termos concludentes, as razões da sua discordância, concretizando e apreciando criticamente os meios probatórios constantes dos autos ou da gravação que, no seu entender, impliquem uma decisão diversa.

5º Tinham assim, quanto à prova gravada de indicar, além dos concretos pontos de facto que considerava incorretamente julgados, os concretos meios de prova constantes no processo ou de registo ou gravação nele realizados que impunham decisão sobre os pontos da matéria de facto impugnados diversa da recorrida.

6º Ou seja, os depoimentos que, em seu entender, impunham decisão diversa quanto àqueles pontos (art. 640º n.º 1 alínea a) e b) do CPC), indicando com exatidão as passagens da gravação em que funda o seu recurso, sem prejuízo de poder proceder à transcrição dos excertos que considere relevantes, mas, fundamentando, em termos concludentes, as razões da sua discordância, concretizando e apreciando criticamente os meios probatórios constantes dos autos ou da gravação que, no seu entender, implicavam uma decisão diferente.

7º O recurso interposto pelos recorrentes demonstra que apenas não se conformam com a solução alcançada pelo Tribunal a quo.

8º Na apelação falta o correto, preciso e exato cotejo entre as concretas passagens dos depoimentos das testemunhas que alega terão sido mal interpretados e, que em sua opinião, em relação aos concretos pontos de facto impugnados, impunham uma decisão diferente da que foi tomada.

9º Os Recorrentes, nas alegações da apelação, não elencaram os pontos de facto que considerava incorretamente julgados, limitando-se apenas a referir que deveria constar nos factos provados que a Recorrida, é proprietária de vários prédios rústicos que perfazem uma área total de 75 755m2, fazendo uma transcrição de parte das declarações de parte prestadas pela Recorrida.

10º Os recorrentes não mencionaram expressamente, quer na sua alegação quer nas conclusões, as razões e os concretos meios de prova constantes do processo e da gravação da audiência impunham decisão diferente, sobre os pontos da matéria de facto impugnados.

11º Assim ter-se-á de concluir-se que omitiram o cumprimento do ónus que sobre eles impendia no tocante à expressa indicação dos concretos meios de prova, e os fundamentos que no confronto entre uns e outros, lhe permitiriam reverter o julgamento da matéria dos indicados quesitos.

12º Não obedecendo a estes requisitos é motivo para a rejeição do recurso, nos precisos termos do artigo 640 n.º 2 alínea a) do CPC.

13º O Tribunal a quo deu como provado o número 2, 3, 4 e 5 com relevo para a decisão, designadamente: no ponto 2- Por carta remetida à Autora e datada de 16.05.2019, o Réu BB, intitulando-se “Cabeça de casal de GG” e com o “Assunto: Notificação para o exercício de preferência – venda do prédio rústico, sito no Lugar ..., freguesia ... e ...”, comunicou-lhe o seguinte: “Ex.mo. Senhor Pela presente, venho na qualidade de co-proprietário e cabeça de casal do prédio rústico sito no Lugar ..., freguesia ... e ..., concelho de Marco de Canaveses, inscrito na matriz predial rústica sob o art. ... (antigo art. ...) da mesma freguesia, informar como é já do conhecimento de a V. Ex.ª, da pretensão de venda deste terreno pelo preço de 35.000,00€ (trinta e cinco mil euros). Pelo exposto venho, ao abrigo do disposto no art. 1380.º n.º1 do Código Civil conferir a V. Ex.ª o direito de preferência na venda acima referida, devendo no prazo de oito dias, conforme estipulado no n.º2 do art. 416.º do mesmo diploma legal, dizer por escrito, se pretende exercer o seu direito de preferência no contrato supra mencionado, pelo preço acima indicado. Na falta de resposta no prazo de oito dias acima mencionado, presumir-se-á a falta de interesse no exercício de tal faculdade. Sem outro assunto de momento, subscrevo-me, apresentando os meus melhores cumprimentos, O Proprietário Cabeça de Casal da herança de GG.”

14º No ponto 3- Por carta datada de 23.05.2019, a Autora respondeu do seguinte modo: “Ex.mo Senhor Venho pela presente, na qualidade de confinante, solicitar o esclarecimento relativamente à área efetiva do artigo ... rústico da freguesia ... e ..., bem como a data da escritura e o nome do interessado na aquisição do referido artigo, pois são elementos necessários no meu interesse no negócio sugerido.”

15º No ponto 4- No dia 28.06.2019, no Cartório Notarial sito na Travessa ..., freguesia ..., concelho de Marco de Canaveses, pelos Réus BB e DD……venderam ao Réu EE, casado sob o regime da comunhão de bens adquiridos com a Ré FF o prédio Rústico denominado “Mata ...”, composto de pinhal, mato e pastagem, sito no lugar de ..., freguesia ... e ..., deste concelho de Marco de Canaveses, com a área de nove mil, novecentos e cinquenta e seis metros quadrados (9.956 m2), a confrontar de norte com caminho, sul com caminho de servidão, nascente com HH e de poente com rua de ..., Descrito na Conservatória do Registo Predial de Marco de Canaveses sob o número ..., freguesia ..., e inscrito na matriz sob o artigo ..., que corresponde ao anterior artigo ..., da extinta freguesia

16º E no ponto 5, que tal prédio confronta do lado poente com o prédio rústico situado em ..., freguesia ... e ..., concelho do Marco de Canaveses, descrito na Conservatória do Registo Predial do concelho do Marco de Canaveses sob o n.º ... da freguesia ..., onde se mostra registada a titularidade do direito de propriedade a favor da Autora AA pela Ap. ... de 2018/05/24, inscrito na matriz sob o art. ... da freguesia ... e ..., que provém do art.

17º Na petição inicial a recorrida começa por formular o pedido de declaração de ineficácia das comunicações que lhe foram remetidas pelo 1.º Réu, pois, tais comunicações não relevam para o exercício do direito de preferência, nem a eventual não resposta às mesmas devia entender-se como renúncia a esse direito.

18º Os direitos de preferência são aqueles que conferem ao respetivo titular a faculdade de adquirir, em certos termos e mediante determinados condicionalismos, um direito real de gozo sobre uma coisa. São direitos que garantem, através da atribuição de um poder atual – em regra, um direito potestativo – a aquisição futura de um outro direito real. Por si só, os direitos de preferência configuram autênticos direitos reais de aquisição. Nos termos do n.º1 do art. 416.º do Código Civil, o vendedor que pretenda vender o prédio objeto de preferência “deve comunicar ao titular do direito o projeto da venda e as cláusulas do respetivo contrato”.

19º A comunicação do “projeto venda” e das “cláusulas do respetivo contrato” deve reportar-se, portanto, «a um negócio concreto abrangendo todos os elementos ou fatores que possam influir na formação da vontade e decisão de preferir ou não, designadamente o preço, as condições do seu pagamento e o conhecimento da pessoa adquirente ou comprador (que são hoje pacificamente considerados como os elementos essenciais de um negócio e de que o preferente deve tomar conhecimento), não bastando, assim, a simples a comunicação da intenção de vender e nem uma comunicação genérica ou vaga dessa venda ou de alguns daqueles seus elementos considerados essenciais (vide, entre muitos outros, os profs. Pires de Lima e Antunes Varela, in “Código Civil Antodado, 2ª ed. revista, Coimbra Editora, págs. 372/373”.

20º No caso concreto, a formulação utilizada pelo Recorrente- BB: “é nossa pretensão proceder à venda do identificado prédio “informar como é já do conhecimento de a V. Ex.ª, da pretensão de venda deste terreno pelo preço de 35.000,00€ (trinta e cinco mil euros)” fundam-se numa mera possibilidade ou hipótese de contratar.

21º Tais comunicações não dão a conhecer à recorrida um projeto concluído de venda com o terceiro, designadamente as condições de pagamento do preço e/ou outros elementos considerados essenciais para o vendedor, não sendo subsumível ao disposto no referido art. 416.º do Código Civil.

22º A essa missiva a recorrida respondeu (não renunciando) mas, solicitando esclarecimentos desde logo, “relativamente à área efetiva do artigo ... rústico da freguesia ... e ..., bem como a data da escritura e o nome do interessado na aquisição do referido artigo, pois são elementos necessários no meu interesse no negócio sugerido”.

23º Não tendo obtido resposta aos elementos solicitados, converge com o facto de não lhe ter sido dado a conhecer o projeto da venda concretizada e as cláusulas do respetivo contrato.

24º O Decreto-Lei n.º 384/88, de 25.10, veio rever o problema do emparcelamento rural em geral e aproveitar a oportunidade para modificar de novo o regime legal relacionado com os minifúndios. Diploma esse que passou a preceituar no seu art. 18.º, n.º 1, que “Os proprietários de terrenos confinantes gozam do direito de preferência previsto no artigo 1380.º do Código Civil, ainda que a área daqueles seja superior à unidade de cultura”.

25º Este normativo veio, após a sua publicação, lançar alguma confusão, não apenas pelo seu texto como também pela sua relação com o artigo 1380º do C.C, na doutrina e jurisprudência, originando, sobretudo ab initio, interpretações díspares sobre os pressupostos do direito legal de preferência baseado na confinância de prédios rústicos (vide a propósito, e por todos, o prof. A. Varela, in “RLJ, Ano 127º, nº. 3849, pág. 370”).

26º Com o tempo, tais dissonâncias foram-se esbatendo, sendo hoje entendimento dominante que a preferência legal remodelada pelo citado Decreto-Lei n.º 384/88 continua a ser um direito recíproco de prelação, que tanto se aplica à venda de minifúndios como à alienação de prédios rústicos de área superior à unidade de cultura, e que aproveita ao mesmo tempo, quer aos donos dos minifúndios, quer aos titulares de prédios com área superior à unidade de cultura, contanto que um deles – o titular da preferência ou o obrigado à preferência - sejam proprietários de um minifúndio.

27º No caso sub judice resultou provado que o prédio alienado, tem área de 9.956 m2 inferior à unidade de cultura (4 hectares), nos termos do Anexo II da Portaria n.º 219/2016, de 09.08, com as alterações da Portaria n.º 19/2019, de 15.01 [“Unidade de cultura (em hectares) Terreno de floresta”].

28º In casu resultou dos factos provados que o prédio alienado e o prédio da recorrida confrontante com o prédio alienado têm aptidão florestal, sendo ambos prédios rústicos.

29º Na escritura de compra e venda realizada em 28.06.2019, no Cartório Notarial sito na Travessa ..., freguesia ..., concelho de Marco de Canaveses, BB e DD ao EE, casado sob o regime da comunhão de bens adquiridos com a Ré FF o prédio Rústico denominado “Mata ...”.

30º Os requerentes pretendem que o reconhecimento do direito de preferência por parte da recorrida implicaria abuso de direito.

31º De acordo com o disposto no art. 334.º do CC, a existência ou não de abuso do direito afere-se a partir de três conceitos: a boa-fé; os bons costumes; e o fim social ou económico do direito; porém, o exercício do direito só é abusivo quando o excesso cometido for manifesto.

32º No caso sub judice, ficou provado que as missivas enviadas pelo recorrente BB à recorrida não dão a conhecer um projeto concluído de venda com o terceiro, designadamente as condições de pagamento do preço e/ou outros elementos considerados essenciais para o vendedor, não sendo subsumível ao disposto no referido art. 416.º do Código Civil.

32º Perante a atuação do recorrente- BB e mulher, em não responder á missiva da recorrida, a não informar os elementos essenciais do negócio, nomeadamente o promitente interessado, condições de venda, data da realização da escritura, etc, e vender o prédio ao recorrente- EE e mulher, sem dar disso conhecimento à recorrida, essa atuação sim, é ilegal e abusiva.

II- Delimitação do Objecto do Recurso

As questões decidendas, delimitadas pelas conclusões do recurso, consistem na reapreciação da matéria de facto e em saber se assiste à Autora o direito de preferência na alienação de um prédio rústico.

Da Modificabilidade da Decisão sobre a matéria de facto

Nos termos do artº. 662º. do Código de Processo Civil, a Relação deve alterar a decisão proferida sobre a matéria de facto, se os factos tidos como assentes, a prova produzida ou um documento superveniente impuserem decisão diversa.

A possibilidade que o legislador conferiu ao Tribunal da Relação de alterar a matéria de facto não é absoluta pois tal só é admissível quando os meios de prova revisitados não deixem outra alternativa, ou seja, em situações que, manifestamente, apontam em sentido contrário ao decidido pelo tribunal a quo.

A impugnação da decisão relativa à matéria de facto, para além de dever obedecer aos requisitos previstos no artigo 640.º do C.P.Civil, tem de revestir utilidade para a decisão da causa, concretamente do recurso, à luz das várias soluções plausíveis de direito, como tem sido a orientação consolidada da jurisprudência.

Os Recorrentes pretendem que seja aditada a área do prédio rústico inscrito na matriz sob o art.º..., igualmente confrontante com o prédio da Autora, indicando, para o efeito, elementos documentais e o depoimento da Autora.

Pese embora não constituir um facto relevante para decisão, será complementada a matéria de facto, com a introdução da área do mencionado prédio que consta da certidão de fls. 37.

III- FUNDAMENTAÇÃO

FACTOS PROVADOS (elencados na sentença)

1) Por carta remetida à Autora e datada de 12.04.2019, o Réu BB, intitulando-se “Cabeça de casal de GG” e com o “Assunto: Notificação para o exercício de preferência – venda do prédio rústico, sito no Lugar ..., freguesia ... e ...”, comunicou-lhe o seguinte:

“Ex.mo. Senhor

Venho pelo presente, na qualidade de co-proprietário e cabeça de casal do prédio rústico sito no Lugar ..., freguesia ... e ..., concelho de Marco de Canaveses, inscrito na matriz predial rústica sob o art. ... (antigo art. ...) da mesma freguesia, notificar V.ª Ex.ª na qualidade de proprietário confinante do prédio acima descrito, que é nossa pretensão proceder à venda do identificado prédio.

O referido negócio será feito pelo preço de 35.000,00€ (trinta e cinco mil euros).

O prazo a respeitar vai desde a receção desta carta e vai até ao dia 24 de abril inclusive.

Face ao exposto, nos termos do disposto no art. 1380.º, n.º1, do Código Civil, venho por este meio conferir a V. Ex.ª a faculdade de exercer o direito de preferência na compra e venda acima descrita, devendo, no prazo de oito (8) dias conforme estipulado no art.º n.º3 do mesmo diploma legal, indicar se pretende exercer o referido direito, nas condições supra referidas.

Na falta de resposta no prazo legal, presumirei a vossa falta de interesse no exercício de tal direito.

Sem outro assunto de momento, subscrevo-me, apresentando os meus melhores cumprimentos,

O Proprietário

Cabeça de Casal de GG.”

2) Por carta remetida à Autora e datada de 16.05.2019, o Réu BB, intitulando-se “Cabeça de casal de GG” e com o “Assunto: Notificação para o exercício de preferência – venda do prédio rústico, sito no Lugar ..., freguesia ... e ...”, comunicou-lhe o seguinte:

“Ex.mo. Senhor

Pela presente, venho na qualidade de co-proprietário e cabeça de casal do prédio rústico sito no Lugar ..., freguesia ... e ..., concelho de Marco de Canaveses, inscrito na matriz predial rústica sob o art. ... (antigo art. ...) da mesma freguesia, informar como é já do conhecimento de a V. Ex.ª, da pretensão de venda deste terreno pelo preço de 35.000,00€ (trinta e cinco mil euros).

Pelo exposto venho, ao abrigo do disposto no art. 1380.º n.º1 do Código Civil conferir a V. Ex.ª o direito de preferência na venda acima referida, devendo no prazo de oito dias, conforme estipulado no n.º2 do art. 416.º do mesmo diploma legal, dizer por escrito, se pretende exercer o seu direito de preferência no contrato supra mencionado, pelo preço acima indicado.

Na falta de resposta no prazo de oito dias acima mencionado, presumir-se-á a falta de interesse no exercício de tal faculdade.

Sem outro assunto de momento, subscrevo-me, apresentando os meus melhores cumprimentos,

O Proprietário

Cabeça de Casal da herança de GG.”

3) Por carta datada de 23.05.2019, a Autora respondeu do seguinte modo:

“Ex.mo Senhor

Venho pela presente, na qualidade de confinante, solicitar o esclarecimento relativamente à área efetiva do artigo ... rústico da freguesia ... e ..., bem como a data da escritura e o nome do interessado na aquisição do referido artigo, pois são elementos necessários no meu interesse no negócio sugerido.”

4) No dia 28.06.2019, no Cartório Notarial sito na Travessa ..., freguesia ..., concelho de Marco de Canaveses, pelos Réus BB e DD foi declarado:

“I- Que no dia onze de setembro de dois mil e três, na freguesia ..., deste concelho, faleceu II, natural da freguesia e concelho ..., com a sua última residência habitual na rua ..., n.º ..., ..., freguesia ..., concelho do Porto, no estado de casado sob o regime da comunhão geral de bens com GG.

Que o falecido fez testamento, outorgado em vinte e cinco de setembro de mil novecentos e oitenta e um, iniciado a folhas vinte e um verso, do livro de notas para testamentos Públicos número ..., do Cartório Notarial Público deste concelho, pelo qual legou o usufruto de toda a sua herança a sua esposa, GG, tendo deixado como seus únicos herdeiros legitimários:

1- A sua referida esposa, GG.

2- Os seus filhos:

a) BB,

b) DD, e;

c) JJ.

Que tudo isto foi declarado na escritura de habilitação de herdeiros de catorze de maio de dois mil e quatro, iniciada a folhas cento e uma do Livro de Notas para Escrituras Diversas número ... do Segundo Cartório Notarial do Porto (…)

II- Que no dia catorze de fevereiro de dois mil e dez, na freguesia ..., concelho do Marco de Canaveses, onde teve a sua última residência habitual na rua ..., faleceu GG ou GG, natural da freguesia ..., concelho do Porto, no estado de viúva de II ou II.

Que a falecida não fez testamento, nem qualquer outra disposição de bens de última vontade, tendo deixado como únicos herdeiros seus filhos:

a) BB;

b) DD, e;

c) JJ,

Que tudo isto foi declarado na escritura de habilitação de herdeiros de vinte e cinco de março de dois mil e dez, iniciada a folhas quarenta e quatro, do Livro de Notas para Escrituras Diversas número Cento e vinte e dois-A deste Cartório Notarial.

III- Que no dia catorze de novembro de dois mil e quinze, na freguesia ... e ..., concelho de Penafiel, teve a sua última residência habitual na rua ..., na freguesia ... deste concelho de Marco de Canaveses, faleceu JJ, natural que foi da freguesia ..., concelho do Porto, no estado de solteira, maior.

Que a falecida não fez testamento, nem qualquer outra disposição de bens de última vontade, não deixou descendentes nem ascendentes, vivos, tendo deixado como únicos herdeiros seus irmãos germanos:

a) BB, e;

b) DD,

(…)

Que das heranças dos seus falecidos pais, II e GG, de que eles são os únicos interessados, conforme se alcança das habilitações precedentes, faz parte o seguinte prédio:

Rústico denominado “Mata ...”, composto de pinhal, mato e pastagem, sito no lugar de ..., freguesia ... e ..., deste concelho de Marco de Canaveses, com a área de nove mil, novecentos e cinquenta e seis metros quadrados (9.956 m2), a confrontar de norte com caminho, sul com caminho de servidão, nascente com HH e de poente com rua de ..., descrito na Conservatória do Registo Predial de Marco de Canaveses sob o número ..., freguesia ..., registado em nome dos falecidos, II e GG, pela AP. ... de 10/09/1960, inscrito na matriz sob o artigo ..., que corresponde ao anterior artigo ..., da extinta freguesia ..., com o valor patrimonial para efeitos de IMI de €105,99 e de IMT e IS de €660,15.

Contíguo ao qual não possuem quaisquer outros prédios da mesma natureza rústica.

Que o prédio está descrito na Conservatória do Registo Predial com a área de dezoito mil setecentos e quarenta e dois metros quadrados (18.742 m2), contudo, após medição mais rigorosa efetuada, constataram que efetivamente tem a área de nove mil novecentos e cinquenta e seis metros quadrados (9.956 m2), tendo já solicitado a devida retificação nos Serviços de Finanças do concelho de Marco de Canaveses, que já se encontra deferido, conforme caderneta predial adiante referida, assim, nos termos do número dois do artigo vinte e oito-C do Código do Registo Predial, atualizam a descrição do prédio, no sentido de passar a constar com a referida área de nove mil novecentos e cinquenta e seis metros quadrados (9.956 m2).

Que as diferenças nos confinantes entre as constantes da descrição e as atuais supra referidas, resultam de alterações supervenientes dos mesmos e mudanças na toponímia.

Imóvel este, já com a área e confrontações retificadas, que por esta escritura, pelo preço já recebido e do que dão quitação de trinta e cinco mil euros (35.000,00 Euros)” os referidos Réus venderam ao Réu EE, casado sob o regime da comunhão de bens adquiridos com a Ré FF.

5) O prédio rústico situado em ..., freguesia ... e ..., concelho do Marco de Canaveses, descrito na Conservatória do Registo Predial do concelho do Marco de Canaveses sob o n.º ... da freguesia ..., onde se mostra registada a titularidade do direito de propriedade a favor da Autora AA pela Ap. ... de 2018/05/24, inscrito na matriz sob o art. ... da freguesia ... e ..., que provém do art.

6) O prédio rústico situado em ..., freguesia ... e ..., concelho do Marco de Canaveses, descrito na Conservatória do Registo Predial do concelho do Marco de Canaveses sob o n.º ... da freguesia ..., onde se mostra registada a titularidade do direito de propriedade a favor da Autora AA pela Ap. ... de 2019/06/27, inscrito na matriz sob o art. ... da freguesia ... e ..., que provém do art.

7) O prédio rústico situado em Igreja, freguesia ... e ..., concelho do Marco de Canaveses, descrito na Conservatória do Registo Predial do concelho do Marco de Canaveses sob o n.º ... da freguesia ..., onde se mostra registada a titularidade do direito de propriedade a favor da Autora AA pela Ap. ... de 2018/03/02, inscrito na matriz sob o art. ... da freguesia ... e ..., que provém do art.

8) O prédio rústico situado em ..., freguesia ... e ..., concelho do Marco de Canaveses, descrito na Conservatória do Registo Predial do concelho do Marco de Canaveses sob o n.º ... da freguesia ..., onde se mostra registada a titularidade do direito de propriedade a favor da Autora AA pela Ap. ... de 2018/05/24, inscrito na matriz sob o art. ... da freguesia ... e ..., que provém do art.

9) O prédio rústico situado em ..., freguesia ... e ..., concelho do Marco de Canaveses, descrito na Conservatória do Registo Predial do concelho do Marco de Canaveses sob o n.º ... da freguesia ..., onde se mostra registada a titularidade do direito de propriedade a favor da Autora AA pela Ap. ... de 2018/05/24, inscrito na matriz sob o art. ... da freguesia ... e ..., que provém do art.

10) O prédio referido em 5) é confrontante do lado poente com o prédio vendido pelo 1.º e 2.ª Rés, BB e DD aos 3.ºs Réus, EE e FF.

11) O prédio referido em 5) tem a área de 10.667 m2.

12) O prédio referido em 5) confronta com os prédios referidos em 7) e em 9).

13) O prédio referido em 9) tem a área de 46.902 m2 e o prédio 7) tem a área de 14.500 m2.

14) Os prédios referidos em 4), 5) e 9) têm aptidão florestal – com o esclarecimento de que os prédios referidos em 4) e 5) apenas apresentam viabilidade de construção para fins exclusivamente agrícolas, pecuárias, aquícolas, piscícolas, florestais ou de exploração de recursos energéticos ou geológicos.

15) O prédio referido em 4) confronta com a própria Autora, AA.

16) O prédio referido em 4) não tem plantação ou colheita de produtos hortícolas ou frutícolas.

3.2. Factos Não Provados:

Não resultou, porém, provado que:

a) Por contacto feito pessoalmente com a Autora, os Réus deram-lhe a conhecer que iam vender o prédio em causa pelo preço de 35.000,00€ e que o comprador era o Réu EE.

b) Informaram ainda que a respetiva escritura seria outorgada no Cartório Notarial do Dr. KK em Marco de Canaveses, no final do mês de junho do corrente ano, devendo o preço ser liquidado na totalidade nesse ato.

c) Perante tal informação a Autora manifestou o seu desinteresse em comprar, argumentando que o preço era demasiado elevado e dessa forma expressou inequivocamente não pretender preferir na compra.

d) Foi no pressuposto de que a Autora não pretendia comprar pelo preço indicado, entendido e percecionado seriamente pelos Réus-vendedores como a vontade expressa pela Autora, que foi feita a venda ao Réu-comprador.

e) Os prédios cuja titularidade do direito de propriedade se mostra descrita a favor da Autora constituem, pela sua contiguidade ou confrontação, uma única unidade rústica.

f) O prédio referido em 4) destina-se a fim diverso do da cultura florestal.

g) O solo em questão é, em grande parte, constituído por fragas (terreno de fragão).

h) O prédio referido em 4) nunca foi explorado agricolamente, nunca ali tendo sido feita qualquer plantação ou colheita de produtos hortícolas ou frutícolas.

i) O prédio referido em 4) é suscetível de construção urbana para habitação, tendo capacidade construtiva.

j) O prédio da Autora, referido em 5), não tem qualquer utilização para fins florestais.

k) A Autora visa com a aquisição dos referidos prédios finalidades especulativas, para que nos mesmos possam vir a ser feitas edificações urbanas.

IV- DIREITO

A questão nuclear de direito a dirimir nesta sede recursória reconduz-se a saber se assiste à Autora o direito de preferência na venda do prédio rústico em causa, tal como foi reconhecido na sentença.

O direito real de preferência confere a pessoas, em determinadas situações, a possibilidade de adquirirem uma coisa, no caso de o proprietário dela a pretender alienar e o preferente estar disposto a pagar por ela a mesma importância.[1]

Segundo a análise de Henrique Mesquita[2] o direito de preferência dotado de erga omnes é constituído por uma relação jurídica complexa, integrada por direitos de crédito e direitos potestativos, que visam proporcionar e assegurar ao preferente uma posição de prioridade na aquisição, por via negocial, de certo direito, logo que se verifiquem os pressupostos que condicionam o exercício da prelação.

O regime do direito legal de preferência, esclarece, tem duas fases, uma das quais se verifica sempre (direito que lhe seja, notificados os termos essenciais do negócio, o direito potestativo de declarar que pretende preferir e o direito de exigir que o obrigado realize com ele o negócio prometido) e a outra que surge quando não seja proporcionada a possibilidade de adquirir para si em igualdade de condições, passando a ter o direito potestativo de, por via judicial, se substituir ou subrogar ao adquirente da coisa no contrato por este celebrado com o obrigado à prelação.[3]

Na secção designada por Fraccionamento e Emparcelamento de Prédios Rústicos, o artigo 1380.º, n.º 1 do C.Civil estabelece que “Os proprietários de terrenos confinantes, de área inferior à unidade de cultura, gozam reciprocamente do direito de preferência nos casos de venda, dação em cumprimento ou aforamento de qualquer dos prédios a quem não seja proprietário confinante.”

Na anotação sobre o citado preceito legal, Pires de Lima e A. Varela[4] enumeram os seguintes pressupostos[5] deste direito de preferência:

a) que tenha sido vendido ou dado em cumprimento um prédio com área inferior à unidade de cultura;

b) que o preferente seja dono de prédio confinante com o prédio alienado

c) que o prédio do proprietário que se apresenta a preferir tenha área inferior à unidade de cultura

d) que o adquirente do prédio não seja proprietário confinante.

Todavia, o art.º 18.º do Dec.-Lei n.º 384/88 de 25.10 (diploma destinado a fomentar o emparcelamento com vista a melhorar as condições técnicas e económicas da exploração agrícola-cfr. art.º 1.º, n.º 1) alterou o regime do direito de preferência legal determinando que os “proprietários de terrenos confinantes gozam do direito de preferência previsto no artigo 1380.º do Código Civil, ainda que a área daqueles seja superior à unidade de cultura”.

A interpretação literal desta norma originou, na doutrina[6] e na jurisprudência, dúvidas pertinentes na aplicação da norma e procurou-se encontrar a (melhor) solução que estivesse em conformidade com a intenção legislativa.

Colocou-se a questão de saber se o direito de preferência podia ser exercido mesmo que ambos os prédios tivessem uma área superior à unidade de cultura, ou se tal requisito apenas seria admissível em relação ao prédio rústico alienado ou ainda, como acontecia no anterior regime decorrente da Lei 2116 de 14/08/1962, que facultava o direito de preferência ao proprietário do prédio confinante, qualquer que fosse a sua área.

Antunes Varela, na anotação ao acórdão do STJ, de 13/10/1993[7], reconhecendo a redação infeliz da norma, declarou que não é admissível, sob pena de criação de latifúndios sem justificação, a solução que atribui o direito de preferência aos proprietários de terrenos na alienação de terrenos confinantes aos seus, independentemente da respectiva área, seja a área do terreno a alienar ou a do terreno confinante.

Assim, concluiu que o legislador consagrou um direito de preferência a favor de proprietários de prédios rústicos na alienação de prédios confinantes desde que qualquer um deles tenha a área inferior à unidade de cultura[8], cabendo tal solução no espírito da norma atendendo aos objectivos prosseguidos no diploma no sentido de facilitar o emparcelamento. (itálico nosso)[9]

No caso concreto, não se discute que ambos os prédios (confinante e alienado) têm uma área inferior à unidade de cultura, radicando a divergência manifestada pelos Recorrentes, como principal argumento, não ter ficado demonstrado que a Autora desenvolve nos vários prédios rústicos de que é proprietária qualquer atividade agrícola ou outra exploração dos prédios, defendendo, por isso, que não podem ser considerados rústicos para o efeito previsto no D.L. 348/88 de 25/10 e do art.º 1380.º, n.º 1 do C.Civil.

Em primeiro lugar, analisando o elemento literal da norma não resulta que o direito de preferência está condicionado à efectiva exploração agrícola dos terrenos, quer do confinante ou/e quer do terreno alienado.

Aliás, relativamente à problemática gerada sobre a diversidade de culturas dos terrenos ficou esclarecido na jurisprudência[10] que essa situação não era impeditiva do direito de preferência, admitindo-se inclusivamente a exploração florestal.

Como esclarecem P. de Lima e A. Varela[11] trata-se de criar objectivamente as condições que, sob o ponto de vista económico, se consideram imprescindíveis à constituição de explorações rendíveis.

Se fosse exigido, para conceder o direito de preferência ao proprietário do terreno confinante, a alegação e prova que no mesmo é desenvolvida uma actividade agrícola, o objectivo do legislador de incrementar o emparcelamento rural, não era alcançado em muitos casos.

Numa palavra, o exercício do direito de preferência não está condicionado à efectiva exploração agrícola dos terrenos, quer do confinante ou/e quer do terreno alienado uma vez que se trata de criar as condições necessárias à constituição de prédios cuja área permita uma exploração rentável, favorecendo, para esse efeito, o emparcelamento previsto no art.º 1382.º do C.Civil.

Os factos impeditivos do direito de preferência, cujo ónus probatório competia aos Réus, estão previstos no art.º 1381.º do C.Civil :

a) Quando algum dos terrenos constitua parte componente de um prédio urbano ou se destine a algum fim que não seja a cultura;

b) Quando a alienação abranja um conjunto de prédios que, embora dispersos, formem uma exploração agrícola familiar.

Portanto, o argumento invocado pelos Recorrentes também não procede por não ser enquadrável neste normativo, ou seja, não constitui facto impeditivo do direito de preferência da Autora.

Finalmente, cumpre salientar que o tribunal não deu como provado que os prédios cuja titularidade do direito de propriedade se mostra descrita a favor da Autora constituem, pela sua contiguidade ou confrontação, uma única unidade rústica, razão pela qual não procede igualmente a argumentação recursória relativa à proibição do latifúndio.

Os Recorrentes defenderam que a Autora agiu com abuso do direito por ser indiferente às consequências da sua atitude, destruindo um projecto de vida e que apenas pretende obter para si um prédio que bem sabe ser incapaz de cultivar e somente porque este confronta com a entrada principal de acesso ao ..., no Marco de Canaveses.

Como resulta do texto do art. 334º do C. Civil, é ilegítimo o exercício de um direito, quando o titular exceda manifestamente os limites impostos pela boa-fé, pelos bons costumes ou pelo fim económico e social desse direito.

Nas palavras de Pires de Lima e Antunes Varela[12] a concepção adoptada de abuso do direito é a objectiva. Não é necessária a consciência de se excederem, com o seu exercício, os limites impostos pela boa fé, pelos bons costumes ou pelo fim social ou económico do direito.

Esclarecem ainda que não são alheios ao conceito factores subjectivos, como, por exemplo, a intenção com que o titular tenha agido.

Para além, de não ter ficado provada a intenção da Autora ao preferir na venda do mencionado prédio rustico (destruição do projecto dos Réus e não pretender explorá-lo), a verdade é que também não se verifica qualquer excesso manifesto dos referidos limites impostos ao exercício do direito de preferência.

Por estes motivos, e não agindo a Autora com abuso do direito, impõe-se a confirmação da sentença e a improcedência do recurso.

V- DECISÃO

Pelo exposto, acordam os Juízes que constituem este Tribunal da Relação do Porto em julgar improcedente o recurso, e em consequência, confirmam a sentença.

Custas pelos Recorrentes.

Notifique.

Porto 22/11/2022

Anabela Miranda

Lina Castro Baptista

Pedro Damião e Cunha

[1] Moreira, Álvaro e Fraga, Carlos, Direitos Reais, segundo as prelecções do Prof. Dr. Mota Pinto, Almedina, pág. 138.

[2] Obrigações Reais e Ónus Reais, Colecção Teses, Almedina, pág. 225.

[3] Ob. cit., págs. 226 e 227.

[4] Código Civil Anotado, vol. III, pág. 270, nota 3.

[5] V, ainda Acs. STJ de 08/06/1986 e de 15/11/1990 disponíveis em www.dgsi.pt.

[6] Mesquita, Henrique, Alienação de Prédios Minifundiários, CJ, Ano XVI (1991), tomo II, págs. 37 e segs. e Telles, Galvão, Direito de Preferência na Alienação de Prédios Confinantes, Lusíada, Série de Direito, 1991, pág. 14.

[7] RLJ, ano 127.º, pág. 369 e segs.

[8] Anotação citada, pág. 374.

[9] Neste sentido, v. Ac. STJ de 13/10/1993 e recentemente, o Ac.Rel. Coimbra de 15/02/2020 disponíveis em www.dgsi.pt.

[10] Assento do Acórdão do STJ de 18/03/1986 disponível em www.dgsi.pt; v. ainda Parecer de Henrique Mesquita, Direito de Preferência, CJ, Ano XI, tomo V, pág. 51.

[11] Código Civil Anotado, vol. II, pág. 271, nota 4.

[12] Código Civil Anotado, vol. I, pág. 298, nota 2.

Sumário

Texto

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Sumário

Texto Integral

I- RELATÓRIO

Conclusões

III- FUNDAMENTAÇÃO

V- DECISÃO