1810/13.4TBVNG.P1 - Tribunal da Relação do Porto

A autora, embora titular do direito de propriedade sobre o prédio, não pode resolver o contrato de arrendamento cujas rendas estão a ser objecto de penhora numa execução contra si instaurada enquanto não for levantada a penhora.

Proc. n° 1810/13.4TBVNG

Tribunal Judicial de Vila Nova de Gaia 2ª Vara de Competência Mista

Acordam no Tribunal da Relação do Porto

I- Relatório

B…, Ldª, intentou contra C…, Ldª, a presente acção declarativa, sob a forma ordinária do processo comum, pedindo que seja declarado resolvido o contrato de arrendamento celebrado entre a Autora e a Ré em 30 de Outubro de 2009, que se decrete o despejo imediato do espaço que a ele respeitam e se condene a Ré a entregá-lo imediatamente à Autora e a pagar à Autora as rendas vencidas e não pagas, bem como as que se forem vencendo enquanto não for restituído o locado.

Alega, em síntese, que celebrou com a Ré um contrato de arrendamento urbano de determinada fracção, que por força de uma execução fiscal foi penhorado o crédito relativo à renda convencionada e a Ré não procedeu ao depósito das rendas relativas aos meses de relativas aos meses de Julho, Agosto, Setembro e Novembro de 2012.

Contestou a Ré, excepcionando a ilegitimidade activa da A., a incompatibilidade entre o pedido e a causa de pedir e impugnando parte da matéria de facto alegada.

Replicou a A., peça onde pediu a condenação da Ré como litigante de má-fé.

Lavrou-se sentença a julgar a acção improcedente e a absolver a Ré do pedido.

A Autora interpôs recurso, concluindo:

I. A Recorrente "B…, Lda." intenta o presente recurso por entender que o Meritíssimo Juiz a quo decidiu sem julgamento, razão pela qual não concorda com as conclusões retiradas e que ficaram plasmadas na sentença e, naturalmente, com a decisão proferida.

II Na sua modesta opinião, a sentença recorrida assenta num grave erro ao concluir que todas as quantias entregues pela Recorrida foram para pagamento das rendas do contrato em apreço nos autos (Arcozelo) e não para pagamento das rendas de todos os locados (5) que a Requerente tem arrendados à Recorrida (Estarreja, Vizela, Fafe e Arcozelo).

III. Desde logo, o montante que resulta da soma dos valores/depósitos apresentados pela Requerida é o valor exacto da soma das rendas de todos os locados que esta arrendou à Recorrente, para cada mês (atrás enumerados).

IV. A não consideração deste facto, e dos restantes, (erroneamente!) determinaram que a acção fosse julgada improcedente, nos termos constantes da sentença proferida a fls .. V. Salvo melhor opinião, atendendo à prova documental (e testemunhal apresentada), a decisão final deveria ser outra mais precisamente deveria ter julgado procedente a supra referida acção, após realização de audiência para a produção cabal e necessária da prova.

VI. Entende a ora Recorrente que existiu erro na apreciação da prova impondo-se, pois, a sua reapreciação e consequente alteração de sentença, ou, no mínimo, sempre após a realização da audiência de julgamento.

VII. Em conformidade, deverá a douta sentença recorrida ser revogada e substituída por outra que faça a correcta aplicação do direito, conforme se demonstrará.

VIII. A questão em apreço nos autos reconduz-se a um ponto que a Recorrente entende essencial:

- Saber se o dinheiro entregue pela Recorrida (durante o quarto ano de vigor dum contrato a prazo de cinco anos) se destinava apenas ao pagamento das rendas do contrato em apreço nos autos (Arcozelo) ou se o mesmo se destinava também para a pagar os demais locados que a Recorrente arrendara à Recorrida, nomeadamente, os locados de Vizela, Estarreja e Fafe, todos eles arrendados há quatro anos, em simultâneo (desde há quatro anos).

IX. Da análise dos montantes depositados, sempre a quantia de 3.173,00 (com excepção do depósito de 15/04/2013), só podemos concluir que os mesmos se destinavam ao pagamento das rendas de todos os locados e não só para o pagamento da renda do contrato em apreço nos autos.

X. Para pagamento da renda da escola/locado sito em Vizela a Recorrida tinha que pagar a quantia de (1.300,00 mensais; para pagamento da escola/locado de Fafe a quantia de (800,00 mensais; para a escola/locado de Estarreja a quantia de (600,00 mensais e para o locado em apreço nos autos a quantia de (1.100,00 mensais. O que perfaz um total de (3.800,00, que após a retenção do IRC., nos termos legais, perfaz os referidos 3.173,00 (tendo inclusive o meritíssimo Juiz a quo pedido, e visto satisfeito, informação sobre as outras tantas acções (3) todas idênticas, nas partes e causa de pedir, que a Recorrente, senhoria, igualmente tinha interposto contra a Recorrida (inquilina).

XI. Assim, podemos concluir que os montantes depositados no total de (3.173,00 (todos os que ocorreram, desde o inicio dos contractos em 2009 e alguns meses durante os anos de 2012 e 2013, com excepção de um) apenas se podem destinar a pagar as rendas de todos os locados que a Recorrida tem da Recorrente, e não apenas para pagar um deles (o contrato em apreço nos autos), conforme nos diz a douta sentença aqui posta em crise.

XII. A Recorrida tinha em divida, em relação ao contrato em apreço nos autos, ao tempo da interposição da presente acção, apenas a quantia de (4.430,00, se considerarmos a quantia devida a título de rendas ((4.400,00) e a título de juros ((30,00), e até à sentença apenas tinha em divida a quantia de 03.200,00 (em relação ao contrato em apreço).

XIII. No entanto, o montante depositado pela Recorrida (segundo documentos dos autos) perfazia um total de (19.638,00, montante muito superior ao devido por esta em relação a este contrato até à data da sentença pelo que tal valor só podia destinar-se a cobrir parte das dívidas dos vários contractos existentes. Além disso, no momento dos depósitos não estando em dívida a totalidade desse montante, estaria a Recorrida a pagar antecipadamente? Ou seja rendas futuras?! e mesmo até para além do términus do contrato (Setembro de 2014)? Interpretação absurda! Nenhum inquilino paga as rendas futuras e muito menos para além da validade do contrato! Bastava que o meritíssimo juiz reflectisse nos efeitos práticos da sua peregrina tese para que de imediato a abandonasse por absurda.

XIV. Como seria então possível que os pagamentos efectuados pela Recorrida se destinassem apenas ao pagamento das rendas do contrato em apreço nos autos? Tal conclusão, com o devido respeito, não tem qualquer lógica, e é indefensável à luz do bom senso e da realidade social, que devem presidir sempre à interpretação das normas jurídicas, o que não aconteceu na douta sentença recorrida.

XV. De facto, se a douta sentença procedesse só poderíamos pressupor que a Recorrida estava a pagar adiantadamente as rendas e até (Pasme-se) para além da validade do contrato (que junto aos autos demonstra ser a prazo de 5 anos com terminus em Setembro de 2014); sendo inclusive que já em Setembro de 2013 a senhoria (Recorrente) notificou judicialmente a inquilina para a não renovação do contrato.

XVI. Acresce, quer nas sentenças proferidas em relação aos locados de Vizela e Estarreja (processos n.º 176/13.7T2ETR e 66/13.3TCGMR, respectivamente) ambas consideraram que as quantias depositadas se destinavam ao pagamento dos cinco contractos de arrendamento. Não seria por isso justo ser considerado por outra sentença que todos os montantes depositados se destinam ao pagamento de um só contrato de arrendamento! O Meritíssimo Juiz limitou-se a socorrer-se dum normativo legal inaplicável ao caso em apreço. Foi a lei do menor esforço a mostrar o raciocínio jurídico do julgador mas à revelia de todo o bom senso.

XVII. Acresce que entre as dezenas de pagamentos feitos mensalmente, de entre os quais os documentalmente comprovados nos autos são apenas um exemplo, só uma única vez a Ré identificou um deles como expressamente o querendo afectar à renda do contracto de Arcozelo (pagamento/depósito no valor de 5.511,00 euros em 15 de Abril de 2013). Com efeito todos os demais, e ao contrário desse único e específico pagamento, não têm qualquer identificação sobre o seu destino, ou seja, não se referem a que contracto ou locado devem ser afectados, pelo que só se pode - forçosamente - concluir que os mesmos se destinavam a pagar as rendas de todos os locados. Com efeito, se o obrigado apenas num único caso disse expressamente para qual dos quatro contractos queria destinar o seu dinheiro, podendo tê-lo dito nos outros, só podemos concluir que os seus demais pagamentos eram, e sempre o foram, para se liberar de todos os contractos existentes.

XVIII. É óbvio que a Recorrida pretendia com os depósitos que fez pagar as rendas relativas aos cinco locados da recorrente que ocupa e não apenas pagar a renda relativa ao locado de Arcozelo como afirma a sentença proferida pelo Tribunal a quo.

XIX. De facto a sentença proferida no Tribunal à quo baseia-se no artigo 784.°, n.º 1 do Código Civil, no entanto, no caso em concreto não se aplica o artigo 784.º do CC mas sim o artigo 783.º do CC. Senão vejamos,

XX. Diz-nos o artigo 783.°, n.º 1 do CC que "se o devedor, por diversas dívidas da mesma espécie ao mesmo credor, efectuar uma prestação que não chegue para as extinguir a todas, fica à sua escolha designar as dividas a que o cumprimento se refere" e caso não designe deve aplicar-se as regras estabelecidas no artigo 784.°, n.º 1 do C. C.

XXI. Diz-nos a este respeito o Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa, processo n.º 9175/2006-6, de 12-07-2007, que "Assim, o artigo 783.°, n.º 1 do CC respeita a dívidas homogéneas, isto é, relativas a coisas do mesmo género, da mesma parte devedora no confronto com a mesma parte credora, independentemente da sua origem, e, face ao que resulta do nº 2, às dívidas vencidas".

XXII. Acontece ainda que os depósitos efectuados pela Recorrida eram o valor exacto para extinguir as rendas (dívidas homogéneas) dos cinco locados nos meses em que a mesma efectuou o depósito.

XXIII. Assim, e aplicando o artigo 783.º do C.C. "a contrário", deve entender-se que os valores depositados se destinavam ao pagamento total das rendas dos cinco locados e não apenas ao pagamento do locado em apreço nestes autos, uma vez que os valores extinguiam a totalidade das rendas dos mesmos nos meses dos depósitos, não podendo assim aplicar-se as regras estabelecidas no artigo 784.º do C. C.

XXIV. Quanto muito apenas o depósito de 15 de Abril de 2013 se pode considerar afecto ao contrato em apreço nos autos, pois que o obrigado expressamente e excepcionalmente disse que tal depósito era para o locado de Arcozelo.

Termos em que o presente recurso deve merecer provimento e por via disso com as consequências legais.

- Condenar-se a Ré no pedido contra ela deduzido em alternativa,

- ordenar-se o prosseguimento dos autos para audiência de discussão e julgamento.

Nos termos da lei processual civil são as conclusões do recurso que delimitam o objecto do mesmo e, consequentemente, os poderes de cognição deste tribunal.

Assim, a questão a resolver consiste em apurar se a Ré deve ser condenada no pedido contra ela deduzido de resolução do contrato de arrendamento por falta de pagamento de rendas.

II- Fundamentação de facto.

O tribunal recorrido deu como provados os seguintes factos:

Por acordo escrito celebrado em 31 de Outubro de 2009, a Autora passou a proporcionar à ora Ré o gozo da fracção autónoma designada pela letra "A" destinada a comércio ou serviços, sita no rés-do-chão, escadaria e pátio frontal no exterior, de acesso à entrada, lugar de estacionamento e uma área ajardinada no logradouro posterior, do prédio urbano em regime de propriedade horizontal sito na Rua …, n.º … e … da freguesia …, descrito na Primeira Conservatória de Registo Predial de Vila Nova de Gaia sob o n.º 1679, e na matriz sob o n.º 4431, pelo prazo de cinco anos, mediante o pagamento de uma renda mensal do valor inicial de € 1.100,00, devendo ser paga no primeiro dia útil do mês anterior àquele a que disser respeito por transferência bancária para a conta bancária de que a Autora é titular.

Em Dezembro de 2011, a Autora viu correr contra si dois processos de execução fiscal, n.° PEF 3964201001094548 e PEF 3964201101115588, movidos contra si pela Autoridade Tributária e Aduaneira, tendo ao abrigo desses processos sido penhoradas as rendas a pagar pela Ré à Autora, a saber:

- renda mensal de € 1.100,00 relativa ao contrato referido:

-renda mensal de € 800,00 relativa a um imóvel em Fafe;

-rendas mensais de € 510,00 e € 790,00 relativas a dois imóveis em Vizela;

-renda mensal de € 600,00 relativa a um imóvel em Estarreja.

A Ré, notificada das penhoras em causa no dia 13 de Janeiro de 2012, procedeu aos seguintes depósitos à ordem das referidas execuções:

- € 3.173,00, em 08 de Fevereiro de 2012;

- € 3.173,00, em 08 de Março de 2012;

- € 3.173,00, em 13 de Abril de 2012;

- € 3.173,00, em 21 de Maio de 2012;

- € 3.173,00, em 10 de Agosto de 2012;

- € 3.173,00, em 19 de Novembro de 2012;

- € 3.173,00, em 11 de Dezembro de 2012;

- € 3.173,00, em 31 de Janeiro de 2013;

- €5.511,00, em 15 de Abril de 2013.

III- Fundamentação de direito

No caso, o objecto do processo reconduz-se ao contrato de arrendamento celebrado entre as partes, e à falta de pagamento das rendas em que o Autor fundamenta, nomeadamente o direito de resolução do contrato.

Concretiza que contra si foram instaurados dois processos de execução fiscal, tendo ao abrigo desses processos sido penhoradas as rendas a pagar pela Ré, e tendo esta sido notificada dessa penhora em 16 de Janeiro de 2012.

Mas a Ré apenas pagou (a sobredita renda) à Autoridade Tributária e Aduaneira, Exequente do referido processo de execução fiscal, nas seguintes datas:

€ 3.173,00, em 08 de Fevereiro de 2012;

- € 3.173,00, em 08 de Março de 2012;

- € 3.173,00, em 13 de Abril de 2012;

- € 3.173,00, em 21 de Maio de 2012;

- € 3.173,00, em 10 de Agosto de 2012;

- € 3.173,00, em 19 de Novembro de 2012;

- € 3.173,00, em 11 de Dezembro de 2012;

- € 3.173,00, em 31 de Janeiro de 2013;

- €5.511,00, em 15 de Abril de 2013.

Não tendo efectuado o pagamento das rendas relativas aos meses de Julho, Agosto, Outubro e Novembro de 2012, não obstante as sucessivas interpelações por parte da Autoridade Tributária Aduaneira para que cumprisse as suas obrigações, a Ré não pagou as rendas em dívida, encontrando-se em mora.

Nos termos do nº 3 do artigo 1083º do C. Civil: “É inexigível ao senhorio a manutenção do arrendamento em caso de mora igual ou superior a dois meses no pagamento da renda, encargos ou despesas que corram por conta do arrendatário ou de oposição por este à realização de obra ordenada por autoridade pública, sem prejuízo do disposto nos n.ºs 3 a 5 do artigo seguinte”.

Acrescenta o nº4 - É ainda inexigível ao senhorio a manutenção do arrendamento no caso de o arrendatário se constituir em mora superior a oito dias, no pagamento da renda, por mais de quatro vezes, seguidas ou interpoladas, num período de 12 meses, com referência a cada contrato, não sendo aplicável o disposto nos n.ºs 3 e 4 do artigo seguinte”

E o nº 2 do artigo 1084º dispõe que “A resolução pelo senhorio quando fundada em causa prevista nos n.ºs 3 e 4 do artigo anterior bem como a resolução pelo arrendatário operam por comunicação à contraparte onde fundamentadamente se invoque a obrigação incumprida.

Porém, como se expôs, as rendas emergentes do contrato de arrendamento de que a Autora é senhoria encontram-se penhorados num processo de execução fiscal contra ela instaurado.

E o artigo 820º do C.Civil, sob a epígrafe Penhora de créditos, estatuiu o seguinte: "Sendo penhorado algum crédito do devedor, a extinção dele por causa dependente da vontade do executado ou do seu devedor, verificada depois da penhora, é igualmente ineficaz em relação ao exequente.

Como logo resulta do seu sentido literal, o preceito refere-se apenas aos factos extintivos que dependam da vontade do executado ou do seu devedor.

Ora no caso configurado, se é certo que se pode dizer que o contrato de arrendamento cessa por falta de pagamento de rendas, facto que é imputável à conduta da Ré, o que importa é que o não pagamento das rendas não determina automaticamente a resolução do contrato, a qual, como se vê das disposições acima transcritas, apenas poderá ter lugar por iniciativa do senhorio, a Autora nestes autos e executada no processo de execução fiscal.

No que respeita à repercussão que a decisão de despejo tem sobre a penhora, há quem defenda a ineficácia do despejo, desde que a sua causa tenha ocorrido após a data da penhora, com a consequente manutenção desta e há quem defenda o contrário.

Mas toda esta discussão se tem verificado no caso em que existe penhora de rendas mas em que o senhorio não é o próprio executado mas sim um terceiro. No presente situação é a própria executada que é a senhoria.

Veja-se que além de determinar os bens ou direitos que respondem pelo cumprimento da obrigação, a penhora também realiza uma função conservatória. Como esses bens ou direitos se destinam a ser vendidos ou adjudicados ou a ser exercidos ou cumpridos a favor da execução, a penhora deve assegurar a sua subsistência até essa venda, adjudicação, exercício ou cumprimento.

São ineficazes em relação ao exequente os actos de disposição ou oneração dos bens penhorados (artigo 819º do C.Civil) e, como se viu, é igualmente ineficaz a extinção do crédito penhorado por causa dependente da vontade do executado ou do terceiro devedor.

Esta inoponibilidade relativa pode mesmo atingir actos realizados antes da penhora. É o que sucede quanto à liberação ou cessão, efectuada antes da penhora de rendas e alugueres respeitantes a períodos de tempo posteriores a esta (art. 821º CC).

Na verdade, a inoponibilidade relativa dos actos praticados pelo executado sobre os bens penhorados justifica-se apenas na exacta medida em que ela seja necessária à prossecução dos fins da execução, isto é, à satisfação do crédito do exequente. Desta verificação resulta uma consequência importante: a inoponibilidade dos actos de disposição ou oneração praticados pelo executado só vale quanto aos efeitos incompatíveis com a realização do interesse do exequente e não se estende a outros efeitos que não contendem com a satisfação desse interesse.

Logo, a oponibilidade à execução dos actos praticados pelo executado não se coloca quanto àqueles que podem beneficiar o exequente ou os credores reclamantes. O art. 856º, nº5 do CPC, permite expressamente que o executado pratique os actos que se afigurem necessários à conservação do crédito penhorado.

Em termos dogmáticos, os actos de disposição ou oneração de bens penhorados são ineficazes em relação à execução (artigos 819º e 820º do CC), não se tratando de actos nulos, razão pela qual readquirem eficácia plena, a vir a penhora a ser levantada (cfr. Lebre de Freitas, in "A Acção Executiva" - Coimbra Editora, 1993-, pág. 218).

Ora, no caso, a Autora ao instaurar uma acção para resolução do contrato de arrendamento atenta contra a subsistência da penhora pois causa a extinção do crédito penhorado por causa dependente da vontade do executado, posição que detém na execução.

O imóvel em causa é susceptível de ser penhorado na sua propriedade mas também no seu rendimento. E é nesta última vertente que a Autora/executada impede a penhora, extinguindo crédito penhorado.

Assim, este acto de interposição de acção para resolução do contrato de arrendamento será sempre ineficaz em relação à penhora, não produzindo efeitos enquanto esta não for levantada.

Neste sentido o Ac. desta Relação de 03/04/1990, Proc. nº 0224418 in www.dgsi.pt: “Mantendo embora o executado a posse dos bens penhorados, com a penhora fica a sua actividade de possuidor comprimida, parcialmente prejudicada pela afectação dos bens a determinado fim; nada impedindo que ele continue a exercer sobre os bens actos de posse, sempre com a ressalva da ineficácia daqueles actos que prejudiquem o fim a que os bens estão afectados.”

Neste enquadramento, podemos concluir que a Autora embora titular do direito de propriedade sobre o prédio, não pode resolver o contrato de arrendamento cujas rendas estão ser objecto de penhora numa execução contra si instaurada enquanto não for levantada a penhora.

O mérito da causa, o direito cuja tutela é pretendida através da acção está, neste momento, irremediavelmente comprometido, ocorrendo a sua improcedência.

Conclusões:

I- Ora, no caso configurado, se é certo que se pode dizer que o contrato de arrendamento cessa por falta de pagamento de rendas, facto que é imputável à conduta da Ré, o que importa é que o não pagamento das rendas não determina automaticamente a resolução do contrato, a qual, como se vê das disposições acima transcritas, apenas poderá ter lugar por iniciativa do senhorio, a Autora

II- Além de determinar os bens ou direitos que respondem pelo cumprimento da obrigação, a penhora também realiza uma função conservatória. Como esses bens ou direitos se destinam a ser vendidos ou adjudicados ou a ser exercidos ou cumpridos a favor da execução, a penhora deve assegurar a sua subsistência até essa venda, adjudicação, exercício ou cumprimento.

A inoponibilidade relativa dos actos praticados pelo executado sobre os bens penhorados justifica-se apenas na exacta medida em que ela seja necessária à prossecução dos fins da execução, isto é, à satisfação do crédito do exequente. Desta verificação resulta uma consequência importante: a inoponibilidade dos actos de disposição ou oneração praticados pelo executado só vale quanto aos efeitos incompatíveis com a realização do interesse do exequente e não se estende a outros efeitos que não contendem com a satisfação desse interesse.

Em termos dogmáticos, os actos de disposição ou oneração de bens penhorados são ineficazes em relação à execução (artigos 819º e 820º do CC), não se tratando de actos nulos, razão pela qual readquirem eficácia plena, a vir a penhora a ser levantada (cfr. Lebre de Freitas, in "A Acção Executiva" - Coimbra Editora, 1993-, pág. 218).

III- Ora, no caso, a Autora ao instaurar uma acção para resolução do contrato de arrendamento atenta contra a subsistência da penhora pois causa a extinção do crédito penhorado por causa dependente da vontade do executado, posição que detém na execução.

Assim, este acto de interposição de acção para resolução do contrato de arrendamento será sempre ineficaz em relação à penhora, não produzindo efeitos enquanto esta não for levantada.

Neste enquadramento, podemos concluir que a Autora embora titular do direito de propriedade sobre o prédio, não pode resolver o contrato de arrendamento cujas rendas estão ser objecto de penhora numa execução contra si instaurada enquanto não for levantada a penhora.

Pelo exposto, delibera-se julgar totalmente improcedente a Apelação, confirmando-se o sentido de julgar a acção improcedente embora com fundamentação diversa.

Custas pela Apelante.

Porto, 11 de Novembro de 2014

Ana Lucinda Cabral

Maria do Carmo Domingues

José Carvalho