1276/20.2T8LLE-A.E1 - Tribunal da Relação de Évora

1- A solução mais consentânea com as normas implicadas e com a filosofia integradora do instituto da propriedade horizontal é a que admite a aplicação directa da norma do art. 6.º do Decreto-Lei n.º 268/94 (com natureza regulamentar) aos proprietários dos lotes de empreendimentos turísticos, uma vez que estão submetidos genericamente ao regime legal da propriedade horizontal.

2- Consequentemente, revestem a natureza de títulos executivos as actas das respectivas assembleias de proprietários, desde que preenchem os requisitos gerais de exequibilidade.

3- Porém, o art. 43.º, n.º 4, do RJEU, contém uma remissão para os artigos 1420.º a 1438.º-A do Código Civil mas não para todo o regime aplicável à propriedade horizontal, não se incluindo designadamente na remissão os artigos 1417º, 1418º e 1419º do CC, respeitantes ao título constitutivo da propriedade horizontal.

(Sumário pelo Relator)

ACORDAM OS JUÍZES DA 1ª SECÇÃO CÍVEL DO TRIBUNAL DA RELAÇÃO DE ÉVORA:

1- Por apenso à execução para pagamento de quantia certa que contra eles foi instaurada por APBL-Associação de Proprietários à Beira Lago, os executados A.S. e D.V.S. deduziram os presentes embargos de executado pedindo a título principal que pela procedência dos mesmos seja julgada extinta a execução.

Alegaram, em suma, que a exequente veio através desta execução exigir-lhes o pagamento de valores concernentes a custos das partes comuns do “condomínio” denominado Lakeside Village, uma vez que são donos de um imóvel aqui situado, correspondente ao lote nº 466, invocando para tal o regulamento de condomínio aprovado por assembleia geral de condóminos realizada em 23/11/2012 e juntando como títulos executivos as actas das respectivas assembleias gerais; porém, não estamos perante uma situação de propriedade horizontal, pelo que as actas em causa não constituem título executivo; para além disso, sempre existiria nulidade do regulamento referido; e entretanto também se verifica a prescrição de parte dos montantes peticionados.

2- Contestou a embargada defendendo a improcedência dos embargos, por os embargantes estarem realmente vinculados à obrigação de pagamento das quantias peticionadas, dado existir título executivo válido e não haver qualquer nulidade no regulamento aprovado em assembleia de proprietários nem ocorrer prescrição de qualquer quantia peticionada.

3- Realizada audiência prévia, e considerando-se que a causa podia ser decidida de imediato, foi proferida sentença na qual foram julgados procedentes os embargos e em consequência declarada extinta a execução, por os documentos apresentados não constituírem título executivo; consignando-se ainda que desse modo ficava prejudicada a apreciação das restantes questões enunciadas (se existe prescrição de parte dos montantes reclamados e se existem nulidades no regulamento do condomínio aprovado em 23/11/2012).

4- Não se conformando com o decidido, veio a embargada instaurar a presente apelação, terminando as suas alegações com as seguintes conclusões:

a. Como foi recentemente decidido nesta Colenda Relação, no douto acórdão citado, que versou sobre este mesmo loteamento, e é jurisprudência dominante, as atas das reuniões das assembleias dos proprietários dos lotes, como as aqui dadas à execução, são tidas como atas de assembleias de condóminos, designadamente para efeitos do disposto no Art. 6º, n.º 1 do DL n.º 268/94, de 25 de outubro.

b. Com efeito, este DL contém normas regulamentares dos Arts. 1420º a 1438º do Cód. Civil, os quais são aplicáveis ao loteamento dos autos por força da remissão do Art. 43º, n.º 4 do RJUE.

c. Não se trata, portanto, de aplicação analógica do Art. 6º, n.º 1 do DL n.º 268/94, mas de aplicação direta.

d. O entendimento oposto, que nega a exequibilidade destas atas, não serve os interesses da comunidade jurídica, nem dos inúmeros loteamentos aos quais esta questão se aplica, pois seria de todo impraticável, e incomportável para os tribunais, que se obrigassem os condomínios como a Apelante, com dezenas de condóminos, a intentar ações declarativas de cada vez que um deles não pagasse voluntariamente as contribuições devidas.

e. Sendo julgada procedente a apelação, e por força do Art. 665º do Cód. Proc. Civil, deverão V. Exas. apreciar as demais questões colocadas para decisão, que não foram apreciadas em face da solução dada ao litígio, julgando totalmente improcedentes os embargos.

f. No entender da Apelante, a douta decisão recorrida violou as regras legais mencionadas no corpo das presentes alegações, em especial o Art. 6º, n.º 1 do DL n.º 268/94 de 25 de outubro.

Por tudo o exposto, requer-se a V. Exas. reformem a douta decisão recorrida, julgando improcedentes os embargos de executado, aceitando que a Apelante dispõe de título executivo para cobrança dos valores cujo pagamento está a ser reclamado, ordenando, por isso, o prosseguimento da execução.

5- Responderam os recorridos, considerando que julgou bem o Tribunal a quo na decisão que proferiu, e requerendo por isso que seja mantida a decisão recorrida.

6- Como é sabido, o objecto de um recurso encontra-se delimitado pelas conclusões das respectivas alegações, sem prejuízo das questões cujo conhecimento é oficioso.

No caso, em face das conclusões da recorrente, e não se perfilando outra questão a decidir oficiosamente, a questão colocada pela recorrente resume-se a saber se as actas das reuniões das assembleias dos proprietários dos lotes de um empreendimento turístico devem ser tidas como actas de assembleias de condóminos para efeitos do disposto no art. 6º, n.º 1 do DL n.º 268/94, de 25-10, sendo assim títulos executivos.

Procedendo a pretensão da recorrente, e verificando-se os pressupostos para tal, será caso de conhecer então das questões que foram julgadas prejudicadas na sentença da primeira instância (cfr. art. 665, n.º 2 do Cód. Proc. Civil).

7- Sendo as questões a decidir meramente jurídicas (não existe qualquer controvérsia sobre factos que possa influir na decisão a proferir) dispensamo-nos de reproduzir aqui a extensa factualidade fixada na sentença revidenda, resultante da transcrição da prova documental junta aos autos, e aceite sem controvérsia pelas partes em litígio.

Os dados a considerar para a apreciação do recurso encontram-se suficientemente expostos no relatório inicial e nas conclusões acima transcritas, para as quais remetemos, a que acrescentaremos a fundamentação da decisão proferida, contestada pela recorrente, e quando necessário os factos específicos pertinentes à aplicação do direito ao caso concreto.

A- Do título executivo

Tem a seguinte fundamentação a posição assumida na sentença recorrida contra a qual reage o presente recurso:

“Os escritos dados à execução não constituem títulos executivos válidos, porquanto tratam-se de actas de assembleias de proprietários e se é certo que o nº 4, do artigo 43º, do Regime Jurídico da Urbanização e Edificação remete para o disposto nos artigos 1420º a 1438º-A, do Código Civil (regime da propriedade horizontal), não é menos certo que não remete, e poderia tê-lo feito, se essa fosse a intenção do legislador, para o disposto no Decreto-Lei nº 269/94, de 25 de Outubro, nomeadamente para o seu artigo 6º, sendo certo que na fixação do sentido e alcance da lei, o interprete presumirá que o legislador consagrou as soluções mais acertadas e soube exprimir o seu pensamento em termos adequados (cfr. nº 3, do artigo 9º do Código Civil) a que acresce que os títulos executivos são apenas os previstos no artigo 703º, do Código de Processo Civil (enumeração taxativa), prevendo a alínea d), do seu nº 1 que podem servir de base à execução os documentos a que, por disposição especial seja atribuída força executiva, como é o caso do nº 1, do artigo 6º, do Decreto-Lei nº 268/94, de 25 de Outubro, mas porque se trata de uma norma especial não pode ser aplicada analogicamente, não se podendo concluir de outro modo que não seja no sentido de que tais escritos não constituem título executivo válido”.

Temos assim, como referimos atrás, que é esta a questão fundamental colocada no recurso: se as actas das reuniões das assembleias dos proprietários dos lotes de um empreendimento turístico, nascido de um loteamento, constituem ou não títulos executivos, por serem legalmente consideradas como actas de assembleias de condóminos para efeitos do disposto no art. 6º, n.º 1 do DL n.º 268/94, de 25-10.

Verifica-se que a sentença impugnada, e bem assim os recorridos, procuram apoiar-se no Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa de 12-12-2013, no processo n.º 2292/10.8TBOER- A.L1-8, em que foi relator Luís Correia de Mendonça, que se sintetiza no sumário:

“O artigo 6.º, n.º 1, do DL n.º 268/94, de 25 de Outubro, ao dispor sobre a formação de título executivo, é uma norma excepcional que não comporta aplicação analógica, ainda que permita uma interpretação extensiva (artigo 11.º CC), não sendo por isso aplicável à situação de compropriedade resultante de loteamento”

Porém, esta questão tem continuado a ser colocada perante os tribunais superiores, designadamente perante esta mesma Relação e inclusivamente com relação ao mesmo empreendimento, e a posição citada surge francamente ultrapassada pela jurisprudência entretanto produzida.

Referimos a este propósito os seguintes três arestos, todos disponíveis em www.dgsi.pt tal como o anterior.

O Acórdão da Relação de Évora de 11-05-2020, no processo n.º 3152/18.0T8LLE-A.E1, em que foi relatora Isabel Peixoto Imaginário, no qual, quanto a este ponto, se concluiu:

“Para efeitos de aplicação do regime legal atinente à propriedade horizontal, considera-se condomínio a realidade decorrente de operação de loteamento (cfr. artigos 1438.º-A do CC e 43.º/4 do DL n.º 555/99, de 16/10;

- As atas das reuniões das assembleias dos proprietários dos lotes são tidas como atas de assembleias de condóminos, designadamente para efeitos do disposto no artigo 6.º/1 do DL n.º 268/94, de 25/10, podendo assumir a qualidade de título executivo se apresentarem as caraterísticas enunciadas nesse normativo”.

E mais recentemente também o Acórdão da Relação de Évora de 24-02-2022, no processo n.º 1372/20.6T8LLE-A.E1, relatora Anabela Luna de Carvalho:

“A solução mais consentânea com as normas implicadas e com a filosofia integradora do instituto da propriedade horizontal é a que admite a aplicação direta da norma do art. 6.º do Decreto-Lei n.º 268/94 (com natureza regulamentar) aos proprietários dos lotes de empreendimentos turísticos, uma vez que estão submetidos ao regime legal da propriedade horizontal.”

E ainda mais recentemente o Acórdão da Relação de Évora de 10-03-2022, no processo n.º 1368/20.8T8LLE-A.E1, em que foi relator Manuel Bargado, e no qual, quanto a este ponto, se exarou:

“I- Para efeitos de aplicação do regime legal atinente à propriedade horizontal, considera-se condomínio a realidade decorrente de operação de loteamento (cfr. artigos 1438.º-A do CC e 43.º, n.º 4, do DL n.º 555/99, de 16/10.

II- As atas das reuniões das assembleias dos proprietários dos lotes são tidas como atas de assembleias de condóminos, designadamente para efeitos do disposto no artigo 6.º, nº 1, do DL n.º 268/94, de 25/10, assumindo a qualidade de título executivo se apresentarem as caraterísticas enunciadas naquele normativo.”

Diremos desde já que assumimos a posição exposta no Acórdão da Relação de Évora de 24-02-2022, no processo n.º 1372/20.6T8LLE-A.E1, aliás também subscrito pelo aqui relator, então como adjunto.

Passamos a transcrever:

“Está em causa determinar se as atas das assembleias de proprietários duma urbanização que disponha de espaços comuns se integra na categoria de “documentos que, por disposição especial, seja atribuída força executiva”, nos termos do art. 703º, 1, d) CPC.

Entendeu o tribunal a quo que inexiste título executivo, porquanto o art. 6º do DL n.º 268/94, de 25-10 que estabelece normas regulamentares do regime da propriedade horizontal, e que atribui o estatuto de título executivo à ata da assembleia de condóminos, é uma norma excecional e enquanto tal não tem aplicação analógica (art. 11º CC).

Desse modo, o art. 43º nº 4 do DL n.º 555/99, de 16-12 (Regime Jurídico da Urbanização e Edificação) que prevê que: - “4 - Os espaços verdes e de utilização coletiva, infraestruturas viárias e equipamentos de natureza privada constituem partes comuns dos lotes resultantes da operação de loteamento e dos edifícios que neles venham a ser construídos e regem-se pelo disposto nos artigos 1420.º a 1438.º-A do Código Civil” - não remete em bloco para o regime da propriedade horizontal, remete apenas para os artigos 1420º a 1438º-A do Código Civil, ou seja, para uma parte desse regime, não podendo, por isso, apesar da analogia de situações, abranger a norma do art. 6º do DL 268/94 de 25-10, por ser esta uma norma excecional.

Seguiu o tribunal a quo, de muito perto, a fundamentação do Tribunal da Relação de Lisboa, de 12/12/2013, proferido no processo nº 2292/10.8TBOER-A.L1-8 (Luís Correia de Mendonça).

Cremos que não obstante o rigor formal dessa interpretação, outro é o nosso entendimento, em concordância, entre outros, com o acórdão desta Relação de Évora de 05/11/2020, proferido no processo nº 3152/18.0T8LLE-A.E1 (Isabel Peixoto Imaginário) e que contempla um litígio semelhante ao dos autos.

Vejamos:

Está em causa um empreendimento do tipo aldeamento turístico que tem diversas áreas ou espaços verdes, e equipamentos existentes nos lotes 3, 7 e 495, de natureza privada e de utilização coletiva (factos 19, 20 e 21) e que constituem partes comuns das moradias e dos blocos de apartamentos resultantes dos loteamentos licenciados e construídos.

Dispõe o art. 43 nº 4 do DL n.º 555/99, de 16 -10 (Regime Jurídico da Urbanização e Edificação) que: «Os espaços verdes e de utilização coletiva, infraestruturas viárias e equipamentos de natureza privada constituem partes comuns dos lotes resultantes da operação de loteamento e dos edifícios que neles venham a ser construídos e regem-se pelo disposto nos artigos 1420.º a 1438.º-A do Código Civil».

Os artigos 1420.º a 1438.º-A do Código Civil para que o diploma remete contemplam o regime da propriedade horizontal no respeitante aos “Direitos e encargos dos condóminos” e “Administração das partes comuns do edifício”.

Sendo, por força de tal remissão, aplicável ao empreendimento dos autos o regime do Código Civil atinente aos direitos e encargos dos condóminos, entendidos como tal os proprietários dos lotes que beneficiam dessas partes comuns (arts. 1420.º a 1429.º-A do CC) e, atinente à administração das partes comuns do edifício, entendido como tal os lotes dos proprietários (arts. 1430.º a 1438.º-A do CC).

Ora, o regime da propriedade horizontal constante do Código Civil e em que assenta a remissão, foi alterado pelo DL n.º 267/94, de 25-10 (que veio alterar o regime da propriedade horizontal constante do Código Civil e o Código do Registo Predial) constituindo o DL nº 268/94, de 25-10 regulamentação dele, logo, também daquela parte do Código Civil.

Este DL n.º 268/94, de 25/10, surgiu da “necessidade de desenvolver alguns aspetos do regime da propriedade horizontal, aliada à opção de preservar a integração da disciplina daquele instituto no Código Civil, explica a aprovação do presente diploma. Na verdade, as regras aqui consagradas estatuem ou sobre matérias estranhas à natureza de um diploma como o Código Civil ou com carácter regulamentar, e têm o objetivo de procurar soluções que tornem mais eficaz o regime da propriedade horizontal, facilitando simultaneamente o decorrer das relações entre os condóminos e terceiros”, conforme se lê na sua introdução.

Entre essas normas regulamentares, estatuiu que a ata da reunião da assembleia de condóminos que tiver deliberado o montante das contribuições devidas ao condomínio ou quaisquer despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns e ao pagamento de serviços de interesse comum, que não devam ser suportadas pelo condomínio, constitui título executivo contra o proprietário que deixar de pagar, no prazo estabelecido, a sua quota-parte – cfr. art. 6º nº1.

A solução mais consentânea com as normas implicadas e com a filosofia integradora do instituto da propriedade horizontal é a que admite a aplicação direta da norma do art. 6.º do Decreto-Lei n.º 268/94 (com natureza regulamentar) aos proprietários dos lotes de empreendimentos turísticos, uma vez que estão submetidos ao regime legal da propriedade horizontal (às partes verdes e de utilização coletiva infraestruturas viárias e equipamentos de natureza privada destes aplicam-se as normas dos artºs 1420.º a 1438.º-A do Código Civil).

Resulta da factualidade provada que, os proprietários dos lotes aprovaram um regulamento que denominaram de Regulamento de Condomínio. Reuniram regularmente em assembleia de proprietários do condomínio, submetendo a votação as contas e os orçamentos anuais relativos a encargos com espaços tidos como comuns. Nomearam administração, reclamaram o pagamento de verbas aos proprietários dos lotes, nomeadamente aos recorridos. O que, se compatibiliza com o regime legal da propriedade horizontal consagrado nos arts. 1420.º e ss do CC.

Assim, ao contrário do tribunal a quo é nosso entendimento que as atas juntas aos autos de execução constituem título executivo, nos termos do nº 1 do art.º 6º do DL n.º 268/94, de 25.10.

Tendo o legislador atribuído força executiva à ata da assembleia de condóminos, aqui proprietários, permitindo ao “condomínio” aqui “associação de proprietários do aldeamento com empreendimento turístico” a instauração de ação executiva contra o proprietário da fração (condómino) devedor, relativamente à sua contribuição para as despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns e ao pagamento de serviços de interesse comum, na proporção acordada, nos termos do art.º 1424.º do C. Civil, fica o “condomínio” dispensado de recorrer ao processo de declaração a fim de obter o reconhecimento desse crédito.

A fonte da obrigação pecuniária do condómino deriva da aprovação da aprovação da despesa em assembleia de condóminos, não da vontade expressa ou implícita do condómino em integrar o condomínio.

Tendo contudo ao seu alcance, a possibilidade de votar contra proposta que considere ilegal ou antirregulamentar, bem como de impugnar a ata da assembleia de condóminos nos termos do art. 1433 CC.

A ata da assembleia de condóminos que aprove o orçamento das despesas é título executivo contra os condóminos que a não impugnaram, para obter o pagamento das contribuições não pagas atempadamente (Ac. TRE de 15-12-2009, P. 793/04.6TBEVR.E1- Relator: Silva Rato).

O silêncio dos condóminos é considerado como aprovação da deliberação comunicada (art. 1432, nº 11 CC).

Ora, no caso em discussão, nada se demonstra que permita considerar não estarem os embargantes vinculados ao conteúdo das atas.”

Julgamos, perfilhando inteiramente, de novo, a argumentação exposta, que revestem efectivamente a natureza de títulos executivos os documentos em referência, pelo que, tendo razão a recorrente, não pode subsistir a decisão recorrida.

B- A nulidade do regulamento de condomínio

Finalmente, constata-se que a sentença recorrida julgou prejudicadas as restantes questões levantadas pelos embargantes, e delas não conheceu.

São elas a eventual nulidade do Regulamento do Condomínio aprovado pela assembleia geral de 23/11/20212, em que se apoiou o pedido deduzido na execução, e a prescrição de parte dos valores reclamados por terem decorrido 5 anos após a data de vencimento da prestação do condomínio a que diz respeito (sendo a citação feita na execução no final do mês de Agosto de 2020, o que no entender dos embargantes significa que todos os montantes exequendos vencidos até Setembro de 2015 estariam prescritos).

Aplicando-se ao caso a regra da substituição do tribunal de recurso ao tribunal recorrido, importa agora conhecer das questões cujo conhecimento ficou prejudicado na decisão recorrida, em conformidade com o disposto no art. 665º, n.º 2 do Cód. Proc. Civil.

Isso mesmo pretende a recorrente, que termina as suas conclusões peticionando que, sendo a apelação julgada procedente, se conheça das questões que o tribunal a quo deixou de apreciar, por as ter considerado prejudicadas pela solução dada ao litígio, julgando, a final, os embargos totalmente improcedentes.

Temos em primeiro lugar que os embargantes põem em causa a existência válida do denominado condomínio (não existe título de constituição da propriedade horizontal, como estabelece o art. 1418º do Código Civil), e também a validade do regulamento que lhe serve de suporte material da gestão das partes comuns, dado que foi aprovado em assembleia de proprietários em que não participaram (como imporia o art. 1419º do CC), e nem foi levado ao registo predial, bem como a validade da deliberação tomada em 23/11/2012 em que foi decidido que o valor relativo de cada unidade habitacional seria estabelecido com base no número de camas disponíveis em cada unidade habitacional, sendo que cada quarto corresponde a duas camas (desobedecendo à fixação, que dizem imperativa, da percentagem ou permilagem correspondente a cada lote).

Contestam ainda a definição das “áreas comuns” consagrado no regulamento contra o qual se insurgem, designadamente por algumas dessas áreas estarem registadas como sendo privadas.

Importa dizer que também estas questões já foram objecto de análise e decisão em arestos anteriores desta Relação, nomeadamente os supra citados.

Recorde-se que estamos em face de uma realidade decorrente de uma operação de loteamento que implicou na constituição de múltiplos lotes com áreas de utilização colectiva de natureza privada.

Como estatui o art. 2.º, al. i), do RJUE, aprovado pelo DL n.º 555/99, de 16/10, “operações de loteamento são as ações que tenham por objeto ou por efeito a constituição de um ou mais lotes destinados, imediata ou subsequentemente, à edificação urbana e que resulte da divisão de um ou vários prédios ou do seu reparcelamento”.

Nos termos do disposto no art. 43.º/4 do RJEU, “os espaços verdes e de utilização coletiva, infraestruturas viárias e equipamentos de natureza privada constituem partes comuns dos lotes resultantes da operação de loteamento e dos edifícios que neles venham a ser construídos e regem-se pelo disposto nos artigos 1420.º a 1438.º-A do Código Civil.”

Esta norma remissiva é clara ao referir que se regem “pelo disposto nos artigos 1420.º a 1438.º-A do Código Civil” em vez de remeter globalmente para todo o regime aplicável à propriedade horizontal.

E compreende-se que assim seja, visto que se trata de realidades equiparáveis às situações de propriedade horizontal, na sua regulação funcional, mas em que subsistem importantes diferenças, nomeadamente na sua génese, havendo que distinguir e excluir da equiparação aquilo em que manifestamente não se verifica a identidade de razões que tornaram aconselhável essa equiparação.

Consequentemente, aos empreendimentos turísticos aplica-se o regime atinente aos direitos e encargos dos condóminos, entendidos como os proprietários dos lotes que beneficiam dessas partes comuns, como resulta dos arts. 1420.º a 1429.º-A do CC, e à administração das partes comuns do edifício, entendido como lotes, aplica-se o disposto nos arts. 1430.º a 1438.º-A do CC.

Como se salienta no já citado Acórdão da Relação de Évora de 11-05-2020, no processo n.º 3152/18.0T8LLE-A.E1, “se bem que não se trate da constituição da propriedade horizontal, certo é que a lei estabelece o aproveitamento de um regime legal pré-definido que já deu mostras de idoneidade na resolução dos litígios surgidos entre privados no aproveitamento das zonas comuns. A inexistência de um título constitutivo da propriedade horizontal não afasta, por isso, a aplicação do disposto nos arts. 1420.º a 1438.º-A do CC, ex vi art. 43.º/4 do RJUE.”

O que não tem aplicação ao caso, acrescentamos nós, dado o teor da norma remissiva já aludida do art. 43.º/4 do RJUE, e considerando até a diferente natureza das realidades em causa, é o disposto nos arts. 1417º, 1418º e 1419º do CC, referentes ao título constitutivo da propriedade horizontal, diferentemente do que pretendem os embargantes.

Não procede a alegação dos embargantes de que não seria possível apurar os termos da comparticipação de cada proprietário caso não fosse seguido como critério de fixação do valor relativo das propriedades a permilagem ou a percentagem.

A verdade é que não existe aqui uma propriedade horizontal, nem um seu título constitutivo, nem a obrigação legal de fixar a comparticipação de cada proprietário em função de uma percentagem ou permilagem.

Assim, o Regulamento de 23/11/2012 foi aprovado por maioria, e, ao contrário do que defendem os embargantes, a validade da deliberação da aprovação não depende da unanimidade de todos os proprietários.

Como judiciosamente se observa no Acórdão desta Relação de Évora de 10-03-2022, no processo n.º 1368/20.8T8LLE-A.E1, também já citado, “é isso que se estabelece no Regulamento inicial de 09.11.1999, aplicável às áreas e infraestruturas comuns do Lakeside Village - Condomínio de Lakeside Village:

«8.1. Este Regulamento poderá ser alterado por deliberação da Assembleia de Condóminos tomada por maioria simples nos termos do n.º 7 supra.

8.2. Sendo assim deliberada qualquer alteração, o presente Regulamento será considerado alterado em conformidade e a alteração vinculará todos os condóminos, incluindo os que tenham votado a favor, os que tenham votado contra e os que não tenham estado presentes ou representados na Assembleia de Condóminos em causa.»

Por sua vez, não é necessário que o Regulamento seja objeto de registo para poder ser oponível aos proprietários, não sendo, aliás, o mesmo registável, o que é aceite pela própria embargante no § 23º da petição de embargos.

Ademais, quando a embargante adquiriu o seu lote, já constava do registo a existência de partes comuns, sendo esse facto, como não poderia deixar de ser, do seu conhecimento, o que foi, aliás, constatado no mencionado Acórdão desta Relação de 12.07.2018, proferido justamente em relação a este particular loteamento, no âmbito da ação em que a embargante foi parte, como autora, e a embargada parte como ré.

Escreveu-se naquele aresto, citando a decisão recorrida: «(…), como consta do registo predial, os Autores quando adquiriram os seus lotes de terrenos, já constava do registo a existência das partes comuns cuja manutenção é da responsabilidade dos proprietários de lotes do aldeamento aqui em causa, sendo irrelevante o nome que é dado a essas parcelas comuns dado que são zonas do loteamento de natureza privada, uma vez que não foram cedidas ao município, mas destinadas à construção de equipamento para utilização coletiva dos proprietários do loteamento, sendo a sua cedência à Ré feita de acordo com o documento complementar que era associado às escrituras de venda destes lotes, segundo o qual o empreendedor se obrigava a transferir para a associação dos proprietários, após a constituição da mesma, a titularidade das áreas comuns, em cumprimento do artigo 9º dos regulamentos dos alvarás 2/86 e 7/88 (pelo que não há qualquer aplicação retroativa do RJUE à situação dos autos), sendo que os proprietários em assembleia geral deliberaram que os lotes em causa integravam também as partes comuns do loteamento, tal como consta do Regulamento aprovado.»

O critério adotado pelos proprietários de fixação do valor proporcional das propriedades, por número de camas disponível, no Regulamento aprovado em 23/11/2012, também se afigura legítimo, não havendo obrigatoriedade de adoção do critério da permilagem ou percentagem, pois, como vimos supra, o art. 1418º do CC não é aplicável ao loteamento.

E a propósito desta questão, a professora Fernanda Paula Oliveira, no mencionado parecer, enumera as razões pelas quais considerou “legítimo” este critério:

«Trata-se, de facto, não só de um critério que permite, por um lado, comparar todo o tipo de propriedades existentes no loteamento como, por outro lado, de um critério que respeita os princípios da igualdade e da justiça na distribuição dos custos que resultam do regime legal instituído para o instituto da propriedade horizontal para o qual a lei remete. Neste sentido apontam também as restantes razões identificadas supra, concretamente, ter sido esse o critério de distribuição de custos estabelecido e seguido desde o início das vendas das propriedades no Lakeside Village como base da comparticipação nas despesas comuns, bem como o critério com base no qual cada propriedade particular que integra o espaço abrangido pelo Plano de Urbanização da Quinta do Lago UOP5 contribui para as despesas com as infraestruturas comuns, hoje em dia geridas pela Infraquinta E.M. sendo, ademais, um critério comum às moradias e aos apartamentos existentes no loteamento e que portanto permite relacionar propriedades diversas e um critério que permite distribuir os custos comuns de acordo com o potencial de uso e fruição dos espaços e serviços comuns a que tem direito o proprietário de cada uma das propriedades.»

Não colhe outrossim a objeção que a embargante levanta a este critério nos artigos 40º e 42º da oposição, referindo que um proprietário poderá ter mais ou menos quartos e assim contribuir, mais ou menos, tendo uma moradia com igual dimensão, uma vez que nos termos do Regulamento, «[o] valor relativo de cada Unidade Habitacional é calculado com base no número de camas disponível, à razão de 2 camas por quarto, de acordo com o que se encontrar estabelecido na respectiva licença de utilização original», e «[a] redução ou aumento superveniente do número de camas resultante da licença de utilização original não altera o valor relativo correspondente à Unidade Habitacional em questão.».

Por último, considerando que o Regulamento de condomínio foi aprovado por deliberação dos proprietários, a embargante, na qualidade de proprietária, está sujeita ao mesmo, a menos que tivesse impugnado a deliberação que o aprovou, há mais de 8 anos, nos termos do art. 1433º do CC, o que não fez, pelo que lhe está vedado vir agora, em sede de oposição à execução, colocar em causa tal deliberação.

Em suma, o Regulamento do Condomínio não está ferido de qualquer nulidade.”

Perfilhamos inteiramente a argumentação exposta, que se debruçou sobre petição de embargos nestes pontos precisamente igual à destes autos, pelo que concluímos da mesma forma, julgando que não existem os vícios apontados ao regulamento em discussão.

C- A prescrição

Os embargantes invocam a prescrição de parte dos valores reclamados pela exequente, por terem decorrido 5 anos após a data de vencimento da prestação do condomínio a que dizem respeito, já que nesta execução a citação foi feita no final do mês de Agosto de 2020, o que significaria que todos os montantes exequendos vencidos até Setembro de 2015 estariam prescritos.

Na realidade, e nos termos do disposto no art. 310º, al. g), do CC, prescrevem no prazo de cinco anos “quaisquer outras prestações periodicamente renováveis”.

Porém, consta dos factos provados, sob o n.º 18, que a ora embargada/exequente intentou em 13/04/2016 uma acção declarativa de condenação, à qual foi atribuído o nº 958/16.8T8FAR, contra diversos réus, entre os quais os aqui embargantes/executados.

Nesse processo a autora pedia precisamente a condenação dos réus no pagamento da sua quota parte nos gastos anuais referentes aos anos de 2013 a 2016, como proprietários de lotes do empreendimento turístico aqui em causa (calculados de acordo com o regulamento do condomínio aprovado em em 23 de Novembro de 2012).

Ou seja, os réus foram dessa forma interpelados para pagamento das mesmas quantias agora pretendidas na execução e que os embargantes entendem estar prescritas (as dívidas relativas aos anos de 2013, 2014 e parte de 2015).

Os embargantes tomaram assim conhecimento da intenção da embargada de lhe exigir aqueles montantes, pelo que o prazo de prescrição de 5 anos que então corria foi interrompido (cfr. art. 323º, n.º 1, do Código Civil).

Voltando o prazo a correr, após 2016, mas tendo a execução sido instaurada no decorrer de 2020, é forçoso concluir que à data da citação efectuada em Agosto de 2020 não tinha ainda decorrido o tempo necessário para que a prescrição ocorresse.

Por conseguinte, improcede também a alegação feita pelos embargantes quanto à prescrição de parte das quantias peticionadas, pelo que improcedem totalmente os embargos de executado. Terminamos, pois, com a conclusão da procedência do recurso em avaliação, nos termos expostos.

DECISÃO

Nos termos expostos, acorda-se em julgar procedente a apelação, revogando a decisão recorrida, e julgar improcedentes os embargos de executado, determinando-se o prosseguimento da execução.

Como parte vencida no recurso e nos embargos, suportarão os embargantes/recorridos as respectivas custas – cfr. artigo 527º, nºs 1 e 2, do CPC.

Évora, 28 de Abril de 2022

José Lúcio

Manuel Bargado

Francisco Xavier